4 minute read
4. Ühistu majandamiskulud
22.04.2021 2-18-12753
Avaldaja esitas 27.augustil 2018 Pärnu Maakohtule avalduse Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu, KÜ) 27. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja palus tunnistada 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsus kehtetuks p-des 3.2, 4.4 ja 7.2 nimetatud kulude (sh reserv- ja remondikapitali maksed, haldustasu ning muud kulud) korteriomanike vahel korteripõhiselt jagamise viisi osas. Menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu liige alates selle asutamisest. Majas on 205 korterit. Avaldaja ei ole nõus, et makseid jagatakse korteriomanike vahel võrdselt. Majas on erineva suurusega korterid, korterite suurused on 30,6 kuni 122,8 m². Haldustasu ning remondi- ja reservkapitali maksete võrdne jagamine korteriomanike vahel ei ole mõistlik ning kahjustab oluliselt väiksemate korterite omanike õigustatud huve.
Advertisement
KrtS § 40 lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sama lõike teise lause järgi võib põhikirjaga eelkõige ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tema tarbitud teenuse mahule. Selliselt sõnastatuna ning sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit kolleegiumi hinnangul mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve.
Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. KrtS § 40 lg 2 olemust ja vaid erandjuhtudel rakendatavust arvestades ei ole piisav ega ka õige põhjendus, et avaldaja kulude suurenemine vaidlusaluse otsuse tagajärjel ca 1/3 võrra ei tähenda probleemi, kuna KrtS § 40 lg-st 1 kõrvalekaldumine tähendavatki ebavõrdsete maksete tegemist võrreldes lg-s 1 sätestatuga. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve.
Majandamiskulude määramisel tuleb lähtuda võrdse kohtlemise põhimõttest.
Kõrvalekalduv kulujaotus kahjustab eelduslikult korteriomanike õigustatud huve.
22.09.2021
2-20-110080/42
Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt. (p 13.2) Uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis (vt TsMS § 200 lg-d 1 ja 2) tähendab mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad (vt selle kohta Riigikohtu 3. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663/95, p 23). Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt nt Riigikohtu 16. jaanuari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-3298/40, p 15.1).
Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et hagita menetluse uurimispõhimõtte rikkumise tõttu jäid avaldajal avalduse rahuldamiseks asjakohased tõendid esitamata, ja sellepärast on maakohus teinud kergekäeliselt määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on maakohus korduvalt (5. mai ja 1. septembri 2020. a menetlusdokumentides) avaldajale selgitanud tõendamiskoormust, st tema kohustust tõendada oma nõude aluseks olevaid asjaolusid (igakuise laenumakse suuruse kujunemise asjaolusid), kuid avaldaja ei ole seda teinud. Arvestades maakohtu selgitusi, ei saanud avaldajale jääda tema tõendamiskohustus ebaselgeks ning kohtu nõudmise täitmata jätmisel võttis avaldaja riski, et tema avaldus võib jääda tõendamatuse tõttu rahuldamata.
Samas juhib kolleegium tähelepanu sellele, et maakohtu menetluses on jäänud esitatud väidete ja asjaoludega seotud ebaselgused kõrvaldamata. Puudutatud isikud on vastuses avaldaja avaldusele leidnud, et nende arvutuste kohaselt tuli puudutatud isikutel laenumaksena tasuda 18 eurot 30 senti kuus (dtl 161). Asja sisulisel lahendamisel tuleb võtta seisukoht, kas eeltoodu annab alust lugeda, et puudutatud isikud on 18 euro 30 sendi suuruse laenumakse tasumise kohustuse eelnimetatud ulatuses omaks võtnud (TsMS § 231 lg-d 2 ja 4) (vt selle kohta nt Riigikohtu 18. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-61484/71, p 22). Puudutatud isikud esitasid vastuses avaldaja avaldusele ka vastuväite, mille kohaselt, kui kohus peaks lugema mingiski ulatuses avaldaja nõude põhjendatuks, siis soovivad nad lugeda selle nõude tasaarvestatuks puudutatud isikute 1805 euro 60 sendi suuruse nõudega tulenevalt sellest, et avaldajal ei olnud õigust küsida laenumakseid 2012. a augusti, septembri, oktoobri ja novembri eest (dtl-d 162 ja 164). Maakohtu istungil on puudutatud isikud leidnud, et enam makstud laenusumma 1805 eurot 60 senti tuleb avaldajalt välja mõista (dtl 230). See vastuväide on asjas tähtis ja asja sisulisel lahendamisel tuleb seda hinnata.
