2 minute read
3. Ebaõige kinnistusraamatu kande parandamine
16.06.2021
2-17-9822/101
Advertisement
Asjas vaieldakse ühe korteriomandi erinevateks korteriomanditeks jagamise käsutustehingu kehtivuse üle. Kui käsutustehing osutub kehtetuks, on selle alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ebaõige. Riigikohtu hinnangul on õige, et kostjal I oli AÕS § 68 lg 1 ja § 54 lg 1 järgi õigus oma korteriomand jagada ja määrata, kui suured uued korteriomandid ta senise korteriomandi jagamisel moodustab. Samas jätsid kohtud Riigikohtu hinnangul hindamata, kas uued korteriomandid vastasid KOS § 2 lg 1 nõuetele ja said AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekkida, st kas kanded nende kohta olid lubatud.
Riigikohtu selgitustel saab isik esitada käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi vaid juhul, kui tehing mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Vaidlusalune käsutustehing võib kolleegiumi hinnangul mõjutada hagejate asjaõiguslikku positsiooni juhul, kui uued korteriomandid on kantud kinnistusraamatusse õigusvastaselt (korteriomandite moodustamine on vastuolus KOS § 2 lg-s 1 sätestatuga), kahjustades selliselt hagejate ühinguõiguslikku positsiooni (korteriomaniku hääle osakaal või hääle suhe kõikidesse häältesse) ja seeläbi ühtlasi ka hagejate omandiõigust. Üheks juhtumiks, mis annab aluse nõuda kinnisturaamatu kande parandamist, on kande aluseks oleva käsutustehingu tühisus. AÕS § 65 lg 1 alusel ebaõige kande parandamiseks vajalikku nõusolekut andma kohustamise nõude korral ei ole vaja eraldi nõuda kinnistusraamatu kande aluseks oleva käsutustehingu tühisuse tuvastamist. Kui kande parandamist nõutakse selle aluseks olnud käsutustehingu tühisuse tõttu, tuleb tehingu tühisust kaasa toovad asjaolud esitada hagi alusena (vt selle kohta nt Riigikohtu 7. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249/17, p 12).
Korteriomanikul on õigus jagada korteriomandit mitmeks erinevaks korteriomandiks. Uued omandid peavad vastama seaduse nõuetele.
Käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamine isiku(te) poolt, kes ei ole tehingu osapooleks
Kinnistusraamatu kande parandamise eelduseks on käsutustehingu tühisus.
Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamise õigust ei anna ainuüksi kande tagajärjel nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine (vt Riigikohtu 9. detsembri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-13715, p-d 10-12). Kolleegium täpsustab eeltoodud seisukohta ja leiab, et kuna korteriomanike üldkoosoleku pädevuses on mh korteriomanike omandiõigust puudutavate otsustuste tegemine (vt nt KrtS § 9 lg 3, § 10 lg 2, § 13, § 14, ja § 32 lg 3), siis ei ole lisahäälte saamine uute korteriomandite loomisega ainult ühinguõiguslik aspekt, vaid puudutab otseselt korteriomandi kui spetsiifilise omandiliigi sisu ja riivab korteriomaniku omandiõigust. Seega annab kolleegiumi hinnangul AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamiseks aluse nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine korteriühistus, kui selline muutus on saavutatud õigusvastase kinnistusraamatu kandega. Kohtutel tuleb tehingu väidetava tühisuse korral mh kontrollida, ega vaidlusalune käsutustehing ei olnud vastuolus heade kommetega. Kuigi üldjuhul on käsutustehing õiguslikult neutraalne ega saa olla vastuolus heade kommetega, võib see erandina siiski nii olla, kui tehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt nt Riigikohtu 6. novembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-11216/75, p 19). Samuti on kolleegium leidnud, et erandlikult on võimalik tugineda käsutustehingu tühisusele selle heade kommete vastasuse tõttu juhtudel, kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (vt Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-7090/106, p 14). Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas juhul, kui kostja I jagas korteriomandi ilmse sooviga piirata teiste korteriomanike hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul korteriomanike omandiõigust puudutavates küsimustes otsuste vastuvõtmisel ning selline piiramine õnnestus, on vaidlusalune käsutustehing kooskõlas heade kommetega.
