2. Kaasomandi kasutamine

07.04.2021

2-18-15391/41

Kui korteriomanikud ei jõua omavahel kaasomandiosade kasutuses kokkuleppele, on omanikul õigus pöörduda probleemi lahendamiseks kohtusse. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.

KrtS § 13 lg-st 1 tulenevalt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt. Sarnaselt AÕS-is reguleeritud kaasomandile saavad seega ka korteriomanikud seaduses sätestatust kokkuleppega kõrvale kalduda. Erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist kuuluvad aga sellised kokkulepped eriomandi koosseisu. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad. Samas võib sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava. Sellised kokkulepped kuuluvad eriomandi koosseisu (KrtS § 5). Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida nt seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses. Samas võivad kokkulepped olla suunatud ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamisele või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemale lubamisele. Kokkulepetega võib nt kindlaks määrata, et majas olevaid eriomandeid ei tohi kasutada majandustegevuseks, majas ei tohi pidada loomi vms. Samuti võib kokkulepetega kindlaks määrata, et osa kinnisasja korrashoiutöid (nt majaesise kõnnitee korrashoid) teevad konkreetsed korteriomanikud, mitte korteriühistu, nagu seda seadus üldiselt ette näeb (KrtS § 12 lg 1 koos § 34 lg-ga 2 ja § 35 lg 2 p 1).

Kaasomandi kasutamine ja sellega seotud vaidluste lahendamine

Eriomandi koosseisu kuuluvad kokkulepped

Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega).

Puudutatud isikud heitsid alama astme kohtutele ette ka seda, et määratud kasutuskorraga jäeti nad ilma nende istutatud puudelt vilja saamise võimalusest. Asjaolu, et üks kaasomanik või korteriomanik on kaasomandis olevale maa-alale istutanud puid või muid taimi, ei tähenda iseenesest, et tal peaks tekkima seeläbi selle maa-ala suhtes suurem kasutusõigus. Puude või põõsaste istutamine ühe korteriomaniku poolt võib olla üks asjaolu, mida kohus kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse võtab, kuid seejuures on oluline ka see, kas puude ja põõsaste istutamine toimus ülejäänud korteriomanikega kokkuleppel, kas teised korteriomanikud on viljapuude ja taimede kasvatamist aktsepteerinud vms.

Kaasomandi ainuvaldamisega kaasnevad kohustused ja tulu

Puude ja põõsaste istutamine