2. Kaasomandi kasutamine 07.04.2021 2-18-15391/41
Kui korteriomanikud ei jõua omavahel kaasomandiosade kasutuses kokkuleppele, on omanikul õigus pöörduda probleemi lahendamiseks kohtusse. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.
Kaasomandi kasutamine ja sellega seotud vaidluste lahendamine
KrtS § 13 lg-st 1 tulenevalt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt. Sarnaselt AÕS-is reguleeritud kaasomandile saavad seega ka korteriomanikud seaduses sätestatust kokkuleppega kõrvale kalduda. Erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist kuuluvad aga sellised kokkulepped eriomandi koosseisu. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad. Samas võib sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava. Sellised kokkulepped kuuluvad eriomandi koosseisu (KrtS § 5).
Eriomandi koosseisu kuuluvad kokkulepped
Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida nt seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses. Samas võivad kokkulepped olla suunatud ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamisele või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemale lubamisele. Kokkulepetega võib nt kindlaks määrata, et majas olevaid eriomandeid ei tohi kasutada majandustegevuseks, majas ei tohi pidada loomi vms. Samuti võib kokkulepetega kindlaks määrata, et osa kinnisasja korrashoiutöid (nt majaesise kõnnitee korrashoid) teevad konkreetsed korteriomanikud, mitte korteriühistu, nagu seda seadus üldiselt ette näeb (KrtS § 12 lg 1 koos § 34 lg-ga 2 ja § 35 lg 2 p 1).
10
