SEMINARIO INTRODUCTORIO A LA REALIZACION DE INFORME TECNICO DE MANTENIMIENTO DE FACHADAS COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO mantenimientoedilicio.capba9@gmail.com
INFORME TECNICO ETAPAS DE LA TAREA : Trabajos Preliminares
Elaboraciรณn del Informe Reconocimiento del Inmueble Confecciรณn del Informe Presentaciรณn del Informe
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Trabajos Preliminares Acceso a documentación técnica y antecedentes del edificio a relevar Recopilar toda la información técnica: Planos (de Construcción, Instalaciones, Estructuras)
Informes y trabajos Anteriores Datos del Comitente (para armar contrato: nombre completo, DNI, Cuil/Cuit, Domicilio Legal y figura del mandatario (Administrador/Apoderado/Gerentes Generales) y/o propietario, Acta de Designación del Administrador Datos del Edificio (nº del Expediente, Dirección, Datos catastrales para contrato y/o Informe, data final de obra, Antigüedad, Tipología, Uso)
Primera visita al inmueble A los efectos de observar la complejidad del inmueble a relevar y realizar el presupuesto
Evaluar la necesidad de realizar CATEOS Evaluar la necesidad de colocar BANDEJAS de protección (ante riesgos inminentes)
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A TENER EN CUENTA Complejidad del edificio y sus fachadas
Accesibilidad a los distintos paramentos, balcones, patios aire-luz Necesidad de bandeja
Edificio entre medianeras fachada simple COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
Edificio entre medianeras fachadas libres con salientes
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Cálculo de Honorarios (según m²) y Gastos Resolución CAPBA Nº 66/15 Los honorarios se estimarán en base a la sumatoria de los siguientes ítems: Inciso A: 2 mínimos (2 x $ 690) $ 1380,00 Inciso B: 1 mínimo $ 3795,00 Inciso C: (valor en juego) Determinado según cómputo y presupuesto, utilizando los valores conforme al ítem z) Anexo II Tablas de valores referenciales CAAITBA “Inspección Obligatoria, Conservatoria y Mantenimiento de Fachadas, Muros Medianeros con altura superior a 9 mts. y antigüedad mayor a 10 años, que a continuación se detalla:
a) Frentes y Contrafrentes $/m2 $ 1382,00 b) Balcones y Marquesinas (en proyección horizontal) $/m2 $ 3288,00 Con el VALOR EN JUEGO obtenido se aplicará la tabla correspondiente a Informe Técnico del Título II, Art. 5º
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Cálculo de superficie de fachada y monto de obra Descripción
Tipo
Fachada de FRENTE. Calle XX
A
M2
Valor indicativo
Monto parcial
168,35
$ 1382,00.-
$
232.659,70.-
2,35 m x 9 pisos B(21,23)21,23
$ 3288,00.-
$
69.804,24.-
Balcón de la Fachada de Frente. Calle XX Fachada de CONTRAFRENTE
A
37,33
$1382,00.-
$
51.590,06.-
Fachada Lateral Izquierdo
A
314,03
$ 1382,00.-
$
433.989,46.-
Fachada Lateral Derecho
A
262,40
$ 1382,00.-
$
362.636,80.-
PATIO 1 / 2 / 3 / 4 / 5
Fachada de Patio Aire y Luz
A
994,68
2,36 m
8,66 m $ 1382,00.-
Total Monto de Obra
$
1.374.647,76.-
$ 2.525.328,02.-
2525328,02
*Según RESOLUCION Nº 605/15. Ordenanza Municipal 12652
VALOR EN JUEGO COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
1,00H:m19,44 m
Tpología: Edificio entre medianera
Cálculo de superficie de fachada y monto de obra Fachada Frente
Fachada Medianera Izquierda
Superficie Balcón
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Fachada Patio Aire Luz
Ejemplo del Cálculo de Honorarios
CAPBA en línea - capba.org.ar
(1.4) VIVIENDA – Mantenimiento de edificios Informe Técnico y Peritaje
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2525328,02
Editar Inciso A
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2 días
$28372,95
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Presentación del presupuesto al comitente Una vez aceptado el encargo, firmar una ENCOMIENDA DE TRABAJO para presentar ante el municipio y PODER SOLICITAR PRORROGAS DE PRESENTACION.
Elaboración y firma de contratos • • • •
Partes Intervinientes (comitente/profesional) Objeto del contrato: INFORME TECNICO (datos del bien) Responsabilidades de ambas partes. Formas de pago, etc.
Tramitar permisos y establecer fechas de visitas
En el inmueble, de ingreso a: • • • •
Unidades funcionales, balcones Patios de aire-luz Terrazas Linderos
En el municipio: • Solicitar permisos de cateo COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
Elaboración del Informe Reconocimiento del Inmueble EN OFICINA Elaborar el plan de inspección del inmueble, en base a la documentación obtenida:
Esquema de orden o directrices de reconocimiento edilicio: Con el objetivo de trabajar en forma ordenada y no tener que repetir desplazamientos a la obra.
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Por fachadas (dividida en paños) • Iniciando por el frente, • luego, medianeras en sentido antihorario
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 Patios de aire-luz en segunda instancia
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 De abajo hacia arriba, (empezando por Planta Baja)
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“Planillas guías” para la inspección, conforme a características del bien
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Obtener todo el equipamiento y/o instrumental requerido para la realización del reconocimiento: • • • • •
Escaleras, Cámara de fotos, Binoculares, prismáticos Drone Elementos de registro – hojas de papel, • Planilla guías, bolígrafos, • Martillo de goma para cateos
Cateo con martillo de goma COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
INSTRUMENTAL DISPONIBLE EN CABA IX EQUIPO Bร SICO: Martillo De Goma
Lupa Binocular 4,8x (4,8 aumentos) iluminaciรณn de Led Lupa de Relojero 10x (10 aumentos) iluminaciรณn de Led Linterna 200 Lumens Led Linterna Led Alto Brillo Martillo Mango de Acero
Set Juego Destornilladores Calibre Digital en Acero 0 A 150mm C/ Visor Grande Largavistas Monocular 10 Aumentos Puntero Lรกser de Largo Alcance Caja Herramientas Plรกstica 16plg con Bandeja Gavetero
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INSTRUMENTAL DISPONIBLE EN CABA IX INSTRUMENTAL BÁSICO: Cámara Fotográfica Digital Cinta métrica 50 mts Cinta métrica 100 mts Nivel Láser Autonivelante 15m Trípode para Nivel Láser Medidor de Capacitancia y Resistencia eléctrica Detector de Monóxido de Carbono y Gas Higrómetro de contacto Termo higrómetro Digital de Temperatura y Humedad Medidor Nivel Sonido Ruido Endoscopio de Inspección con Pantalla Lcd Odómetro Detector Digital de Metales, Cables, Madera Nivel Óptico con Trípode y Mira Esclerómetro para hormigón
INSTRUMENTAL COMPLEJO Detector de Metales Multimaterial
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Elaboración del Informe Reconocimiento del Inmueble EN CAMPO Realización de inspección con planillas y croquis del edificio:
Relevamiento de acuerdo al criterio adoptado previamente Toma de FOTOS (relevamiento fotográfico: una FOTO GENERAL, luego DETALLES)
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 Realizar los CATEOS y/o pruebas necesarias
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QUÉ procesos patológicos tener en cuenta
Fisuras COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
Grietas
Desprendimiento (revestimientos, puntera de balcรณn)
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Corrosiรณn (hierros expuestos)
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Erosión atmosférica
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• anclajes, escaleras) • Erosión (atmosférica y mecánica)
Erosión mecánica
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Estalactitas
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Humedades
Aglobamiento
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Suciedad y organismos
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Suciedad y organismos (verdÃn)
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Antenas
Barandas, Anclajes, escaleras COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
Ventilaciรณn, Elementos Adosados
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Veredas, Forestaciรณn
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Elaboración del Informe
Confección del Informe Carátula de presentación de Informe Técnico Ord. 12562 Alcances del Informe Partes intervinientes (comitente/profesional)
Objetivo del Informe Técnico
Normado a partir de la Ordenanza Municipal N° 12.562 / Reglamentario 1745/02
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Decreto
Carátula de Informe Técnico Ordenanza 12562
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Datos del Objeto de Estudio / Aproximación al Inmueble Nombre del Edificio
Ubicación Datos de la parcela
Superficie del terreno Data final del Obra Antigüedad Tipología Uso
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Características edilicias (esquema planta y corte) Tipología arquitectónica Planta tipo y secciones generales Envolventes exteriores, descripción técnica y/o constructiva por cara y subsistema
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Evaluación y descripción de los procesos patológicos detectados (Consideraciones sobre los relevamientos, inspecciones y cateos realizados)
Envolvente Fachada frente Contrafrente Medianeras Expuestas Patio Aire Luz
Terraza Marquesinas, Carteles, Antenas Vereda Sala de maquinas y tanques de agua
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Subsistemas
Estructura Mampostería Revoques Revestimientos Acabados Vanos y Carpinterías Balcones y Barandas Parapetos de Azotea, Cornisas y Ventilaciones Elementos adosados
Relevamientos patológicos Estado Proceso patológico • Lesiones
• Causas Recomendaciones
Localizar e Identificar “Protocolo de Sevilla”
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Evaluación del estado edilicio ESTADO DE CONSERVACION DE LAS FACHADAS (Cuadro Síntesis de lesiones ) Estado 1 Bueno sin necesidad de reparación Estado 2 Regular de mantenimiento con reparaciones menores sin patologías (Ejemplo: pintura, lavado a vapor, etc.) Estado 3 Regular con patologías de bajo riesgo (Ejemplo: rajaduras, oxidación, manchas de humedad, deterioros que no impliquen riesgo de caída o desprendimientos) Estado 4 Malo con patologías de alto riesgo (Ejemplo: alteraciones de la estructura, revoques flojos, en general los deterioros que impliquen posibles caídas o algún desprendimiento de materiales)
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Estado 1 Bueno sin necesidad de reparación
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Estado 2 Regular de mantenimiento con reparaciones menores sin patologías (Ejemplo: pintura, lavado a vapor, etc.)
COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
Estado 3 Regular con patologías de bajo riesgo (Ejemplo: rajaduras, oxidación, manchas de humedad, deterioros que no impliquen riesgo de caída o desprendimientos)
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Estado 4 Malo con patologías de alto riesgo (Ejemplo: alteraciones de la estructura, revoques flojos, en general los deterioros que impliquen posibles caídas o algún desprendimiento de materiales)
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Conclusiones y Recomendaciones finales Establecer prioridades de intervención • El profesional podrá volcar de acuerdo al relevamiento, cateos y/o estudios; las recomendaciones para la reparación del bien; si dichas tareas se realizaran por etapas, puede establecer un orden de prioridades determinando cuales son los sectores o fachadas que acorde a su estado requieren rápida intervención. Tareas a ejecutar • Hidrolavado. • Localización y desprendimiento de partes flojas, fisuras y/o elementos dañados, sellado. • Tratamiento de hierros • Albañilería • Pintura • Carpintería y barandas • Pintura de elementos metálicos COMISION DE MANTENIMIENTO EDILICIO
Hoja Final con nota de recepción por parte del comitente FIRMADA; donde manifieste conocimiento de la información que contiene el Informe Técnico.
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Presentación del Informe Técnico Ante Colegio de Arquitectos Contrato (6 copias) Planilla de Previsado (3 copias) Cálculo de Superficie (para cálculo de Honorarios, con silueta de superficies) Informe Técnico (4 copias, 2 color)
Ante Municipalidad Contrato (1 copia) Carátula de presentación de Informe Técnico Ord. 12562 (3 copias) Informe Técnico visado (1 copia color) Acta de designación del Administrador (1 copia)
Ante Comitente Contrato (1 copia) Informe Técnico visado y con sello de recepción o mesa de entrada (1 copia color)
MUCHAS GRACIAS!!!
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