Het Nieuwe Zijpe

Een groene, gezonde, nieuwe woonwijk, dat is de uitstraling van ons eindproduct. Het subdoel is de bewoners van Pendrecht een andere kant van wonen te laten zien: een wijk waar je niet alleen wóónt, maar lééft! Dat maakt dit project zo uniek. En kan een positief kantelpunt zijn voor de ontwikkeling van Pendrecht. Met trots presenteren we in een nutshell ons werk van de afgelopen 21 weken.

Door: Floyd Brakeboer, Julian Dingemans, Fleur Hulsebosch, Niek Kessels en Jesse Rozema

“Onze visie, droom en perfecte oplossing voor de problemen van Zijpe, liggen in het transformeren van werk naar wonen. Zo brengen we met ons project de leefbaarheid terug naar de wijk, en beogen we een nieuwe doelgroep aan de wijk toe te voegen. Een doelgroep die het sociale niveau een duwtje in de rug kan geven. Die doelgroep is Samen Starten, een sociaal sterke doelgroep die vaak aan het einde van hun studie staan, wat betekent dat ze vaak veel contacten hebben en sociaal sterk zijn, iets wat in onze ogen perfect bij Pendrecht past.

Wat, waar en waarom?

Leegstand van fysieke winkels wordt groter en groter. Voor de bedrijvenstrip van Zijpe in Pendrecht geldt hetzelfde probleem. Het gebied heeft nu veel leegstand en straalt weinig aantrekkingskracht uit. Daar brengen wij als projectgroep maar al te graag verandering in! Onze visie: dit gebied omtoveren tot een stralende woonbuurt door de bedrijfspanden te transformeren naar moderne eengezinswoningen en appartementen.

Het gebied bevindt zich in Pendrecht, een sub- urban wijk in Rotterdam-Zuid. Pendrecht kampt momenteel met meerdere fysieke en sociale problemen, maar heeft een hoge factor van potentie. Zo bekeken wij als projectgroep elke zwakte van de wijk als kans en bedachten op deze manier een schitterend plan voor Zijpe.

De opdracht – wat staat er op ons te wachten

Naast de sterke ontwikkeling van vele Rotterdamse gebieden, zijn er wijken die met zwaktes kampen. Daarom is er een project opgezet vanuit de opleiding Vastgoed en Makelaardij van Hogeschool Rotterdam. Het project laat studenten van de opleiding bijdragen om met hun visie van de wijken de zwakkere wijken te versterken. Dit wordt gedaan door de uitkomsten van analyse en onderzoeken. Zo zijn het gebied, de demografie, het beleid, het stedelijk gebied en interne betrokken instanties uitgebreid geanalyseerd om tot de juiste beslissingen te komen voor het maken van een beleidsalternatief. Het tweede deel van het project is gericht op het uitwerken van een herbestemming. Een herbestemming die in relatie staat tot de uitkomst van het beleidsalternatief, één die multifunctioneel is en de wijk naar een hoger niveau kan brengen op fysiek, én sociaal vlak. Met de herbestemming is de keuze gemaakt om te gaan focussen op Zijpe.

Van deze kansrijke Rotterdamse wijken behandelen wij de wijk Pendrecht. Dat Pendrecht dringend toe is aan vernieuwing is geen nieuws. Maar vernieuwing is niet altijd even makkelijk. Meestal is er een sterk verband tussen de sociale verslechtering van de wijk en het fysieke, veilige, culturele en economische domein. Deze verbanden zijn zodanig zwak in dit gebied dat er drastische veranderingen plaats moeten vinden.

Dit is het gebied waar wij ons als projectgroep op gefocust hebben. Pendrecht. Bij de aftrap

Huidige situatie Zijpe – Leegstand, verlaten en grauw

van het project is het gebied verdeeld in drie focusgebieden: Slinge, Plein 1953 en Zijpe. Deze drie focusgebieden zijn elk geanalyseerd om zoveel mogelijk relevante data over de wijk te verzamelen, waarbij onze focus op Zijpe ligt.

De lagenbenadering bracht veel informatie naar boven over de bereikbaarheid van Pendrecht. Uit deze analyse blijkt dat de ligging van de wijk een sterk punt is. De demografische analyse was voor het sociale domein het belangrijkst. Hieruit hebben we meerdere conclusies kunnen trekken over de bewoners van Pendrecht, en verbanden gezocht tussen deze sociale zwaktes: • 73,1% van de bewoners heeft een migratieachtergrond; een zeer hoog percentage vergeleken met het Nederlands gemiddelde van 24,4%. • Het gemiddeld inkomen ligt schokkend laag met € 18.400 euro per maand; vergeleken met het Nederlands gemiddelde van € 29.500. Dit komt onder andere door een groter dan gemiddelde aantal werkelozen in

Pendrecht.

Het onderzoek

Om tot de juiste conclusies te komen voor de verandering van Pendrecht, hebben we meerdere onderzoeken en analyses uitgevoerd. De wijk is op verschillende niveaus geanalyseerd, waaronder een lagenbenadering, demografische-, beleids- en stedelijke analyse. Ook zijn er interviews met organisatie en initiatieven gehouden om voornamelijk de problemen van de wijk te bespreken. Zo zijn er onder andere interviews gehouden met de Politie, RET, gemeente Rotterdam en meerdere maatschappelijke initiatieven uit Pendrecht.

Uit de analyse over het huidige beleid van Rotterdam-Zuid, concluderen we dat de fysieke én sociale domeinen aangepakt moeten worden. De Gemeente noemt de culturele achterstand als sociale focus en de renovatie en herbestemming van vastgoed de focus van het fysieke domein. Hieraan hebben wij ons als projectgroep verbonden. De stedelijke analyse geeft inzicht in de stedelijke kenmerken aan de hand van de theorie van Jane Jacobs. Dit zijn kenmerken als veiligheid en kindvriendelijkheid, maar ook kenmerken van de fysieke gesteldheid van gebouwen.

Deze onderzoeken hebben al met al de situatie van Pendrecht gevisualiseerd en zo is duidelijk geworden wat de wijk meer laat bloeien. Die visie is ontworpen in het herbestemmingsplan, het tweede gedeelte van het project. De herbestemming, visie, droom en perfecte oplossing van Zijpe ziet er naar ons idee zo uit:

De herbestemming, de visie: Het Nieuwe Zijpe

Een bloeiende woonwijk voor een sociale, haalbare doelgroep, een mooi project voor Pendrecht en Rotterdam. Een mooi nieuw thuis voor net afgestudeerde, voor startende professionals en bovenal: een verbetering en kantelpunt voor de ontwikkeling van Pendrecht. In de wijk, Het Nieuwe Zijpe zijn twee prachtige soorten woningen ontwikkeld, het Type A en Type B. Hierin is onderscheidt gemaakt huur- en koopwoningen en in de grootte van de woningen. Woning Type A zal bestaan uit 75 m2-woningen. Waarvan er 16 gerealiseerd worden. De appartementen krijgen een moderne en frisse uitstraling, met uitzicht op de groene buurttuin. Woning Type A zal bestaan uit 200 m2-eengezinswoningen. Waarvan er zes gerealiseerd worden. De woningen hebben – evenals de appartementen – een aantrekkelijke, moderne en frisse uitstraling. De appartementen zijn bedoeld voor sociale starters, afgestudeerde hoogopgeleiden die uit hun studententijd komen en een sociaal leven opgebouwd hebben. De eengezinswoningen dienen als woningen voor gezinnen met kinderen, nogmaals sociale mensen op zoek naar een leefbare woonplaats dicht bij de stad.

“Met veel passie, energie en leerervaring sluiten wij hierbij het project Gebiedsontwikkeling af en hopen de bewoners, gemeente Rotterdam en Pendrecht naar een verbetering te hebben geholpen.