Market Insight Firenze 2024

Market Insight Firenze 2024

Prodotto da Engel & Völkers. Realizzato col contributo scientifico di Nomisma.

OVERVIEW SUL MERCATO RESIDENZIALE IN ITALIA

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FOCUS SUL MERCATO DI PREGIO A FIRENZE

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IL MERCATO DI FIRENZE OUTLOOK

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ENGLISH VERSION

Overview sul mercato immobiliare residenziale in Italia

In attesa che la prospettiva economica internazionale e domestica si faccia più nitida, il mercato immobiliare italiano sconta segnali di indebolimento. Da una parte, si è esaurita l’euforia post pandemica della corsa alla casa, alimentata dall’ambizione di miglioramento della propria condizione abitativa maturata durante la pandemia e sostenuta, al tempo stesso, da tassi di interesse estremamente bassi; dall’altra, le condizioni macroeconomiche, che da favorevoli sono diventate rapidamente avverse, hanno frenato la domanda di acquisto di abitazioni, a causa dello straordinario incremento dei tassi di interesse, indotto dalle autorità monetarie per calmierare la fiammata inflattiva iniziata nel 2022.

A fronte di tali condizioni, il 2023 si è chiuso con una flessione delle compravendite residenziali in Italia di 9,5 punti percentuali e un calo delle erogazioni di mutui del 29%, nelle stime di Nomisma. Il quarto trimestre meno negativo delle attese (-3,3% tendenziale) ha consentito tuttavia al segmento abitativo di rimanere al di sopra della soglia delle 700 mila transazioni.

A conferma dell’impatto della politica monetaria sul

Italia: Numero di compravendite residenziali

mercato, si segnala come il calo delle compravendite sia esclusivamente riconducibile agli acquisti con mutuo ipotecario (-26%), mentre le compravendite non dipendenti dal credito hanno continuato ad aumentare (+4,8%).

Ciononostante, i prezzi medi residenziali per il mercato nel complesso hanno continuato a crescere, con un incremento medio di entità comparabile tra i grandi mercati (+1,4%) e i mercati intermedi (+1,2%)

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Prezzi Correnti Prezzi reali

Il Mercato di Firenze

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Nel 2023 il volume totale di compravendite sul mercato residenziale fiorentino ha registrato un decremento annuo del 12,6% dopo il leggero incremento del 2022 (+2,1%), in linea con le maggiori città italiane. L’entità del volume scambiato sul mercato – circa 4.850 transazioni - è tornata sui livelli del 2016.

A consuntivo d’anno, il mercato fiorentino nel complesso conferma quei segnali di incertezza emersi in corso d’anno e via via provocati dall’attenuazione del numero di transazioni e dalla dinamica dei prezzi.

Le zone del centro e di pregio si mantengono evidentemente più attrattive, intercettando la domanda di investimento ritenuta in crescita dagli operatori del mercato.

In questo contesto, i valori medi delle abitazioni, sia nuove che usate, hanno rallentato il trend di crescita che risulta più contenuto rispetto alla prima parte dell’anno, attestandosi in media allo 0,9% per l’usato e allo 0,7% per il nuovo, rispetto ad una variazione positiva dell’1,2% nel primo semestre per l’usato e dell’1,7% per il nuovo.

L’attenuazione dell’aumento dei valori medi di vendita ha riguardato tutte le zone della città, con maggiore intensità in centro e nelle zone di pregio di Firenze. I tempi medi di vendita sono diminuiti di un mese, dopo l’allungamento registrato nel primo semestre dell’anno, mentre gli sconti sono aumentati.

Il mercato della locazione residenziale continua a mostrarsi

Firenze: Giudizi sull'andamento della Domanda per acquisto e della Domanda per locazione

Firenze: Numero di compravendite residenziali

Italia: Numero di compravendite residenziali

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte:

più performante rispetto al segmento della compravendita, sostenuto dalla dinamica dei canoni e dalla velocità di assorbimento e confermando la ripresa registrata nel primo semestre 2023. Questa dinamica accomuna Firenze ai grandi capoluoghi italiani del Centro-Nord.

Gli operatori confermano una domanda molto consistente interessata alla locazione in tutte le zone della città che, secondo i sentiment, arriva a rappresentare il 58% della domanda complessiva che transita per agenzia. Per contro, l’offerta disponibile sul mercato è giudicata scarsa e in diminuzione. Tale condizione si riflette sulle dinamiche dei canoni di locazione che continuano a crescere, con una intensità maggiore rispetto all’inizio del 2023 e nell’ordine del 5,6% annuale.

Per effetto della dinamicità del mercato, i tempi necessari alla finalizzazione dei contratti di locazione sono lievemente diminuiti, attestandosi intorno a 1,6 mesi, mentre i rendimenti medi lordi annui sono sostanzialmente stabili al 5,1%.

L’outlook per il 2024 continua ad essere dettato dalla prudenza, soprattutto relativamente al numero delle compravendite, mentre le previsioni sul mercato della locazione risultano positive, soprattutto rispetto ai canoni. Sul fronte macroeconomico, elementi come la riduzione del tasso di inflazione manifestatasi in corso d’anno e le attese per un decremento del livello dei tassi nei prossimi mesi dovrebbero generare un progressivo ritorno della domanda di abitazioni e di mutui sul mercato residenziale.

Focus sul mercato di pregio a Firenze

Congiuntura e Outlook

Il mercato immobiliare di pregio è stato caratterizzato nel 2023 da una relativa stabilità, riflettendo l'impatto delle sfavorevoli condizioni macroeconomiche e del conseguente attendismo della domanda.

Le zone di maggiore attrattiva per gli acquirenti si confermano il Centro Storico, il Lungarno, l’Oltrarno, oltre alle zone collinari di Pian dei Giullari, Poggio Imperiale, Fiesole con parte di San Domenico/Salviatino, Marignolle e le Colline di Careggi.

Tra le tendenze in atto, si segnala domanda in aumento in alcune zone, tra cui il Centro Storico, da una parte, e le periferie verso il Chianti, dall’altra. Mentre per il mercato prima casa emerge un crescente interesse in zone tradizionalmente meno interessanti, come Novoli, in particolare per la vicinanza all'Università, al Tribunale e a quartieri residenziali quali Castello e Rifredi.

Per il segmento di pregio il profilo prevalente degli acquirenti è da ricercarsi tra clienti internazionali, prevalentemente statunitensi o nordeuropei, e investitori, interessati a proprietà ristrutturate, contraddistinte da design contemporaneo e interni curati, che consentono di evitare l’iter di ristrutturazione. Le caratteristiche più richieste includono spazi esterni come giardini o terrazze, ascensori, autorimesse e una posizione prossima ai servizi. Il Centro Storico rimane di fatto la location preferita per gli investimenti immobiliari.

Il mercato della locazione conferma la sua dinamicità, con una costante domanda di immobili in affitto. Le zone più

tradizionalmente ambite, come il Centro Storico e le aree lungo il Lungarno, hanno continuato a catalizzare l'interesse dei potenziali inquilini. Inoltre, l'area vicina al polo universitario di Novoli ha mostrato un aumento della domanda, trainata dalla presenza di una popolazione studentesca e professionale in crescita.

Il profilo dei locatari riflette la variegata composizione socioeconomica della città, con una presenza significativa di professionisti, imprenditori e studenti. Anche la domanda estera continua ad avere un ruolo significativo nel mercato della locazione, confermando l’attrattiva della città, già meta internazionale dai tempi del Grand Tour.

Le preferenze abitative sono orientate verso diverse soluzioni, ma si è osservato un interesse crescente per gli immobili dotati di spazi esterni, in linea con i desiderata di una maggiore qualità della condizione abitativa che interessa da diversi semestri il comparto immobiliare. Le dotazioni più richieste includono ascensori e servizi tecnologici come la domotica, oltre, come già detto, alla valorizzazione degli spazi esterni, che si sono rivelati fattori determinanti nella scelta degli inquilini.

Il mercato della locazione è influenzato dalla concorrenza del mercato degli affitti brevi legati al turismo, soprattutto nel Centro Storico. Il numero di immobili destinati all'affitto turistico è più che raddoppiato dal 2016, arrivando a 14.400 nel 2023, con il 75% concentrato nell'area Patrimonio UNESCO, che rappresenta circa il 5% del territorio comunale.

Fonte: Engel & Völkers

Prezzi e canoni

Il mercato immobiliare di pregio rimane caratterizzato da un’intonazione stazionaria delle quotazioni medie degli immobili. Per le proprietà ristrutturate al nuovo, il range è ampio a livello delle singole zone di pregio, che presentano valori medi minimi e medi massimi compresi nel range 4.100-6.500 EUR/mq. La quotazione top ha toccato oltre 10.000 EUR/mq in Centro Storico.

Le proprietà di maggiore prestigio, per localizzazione e range dei valori medi, sono localizzate nei quartieri del

Centro, Michelangelo-Porta Romana e Oltrarno. Nella zona collinare, si segnala una tendenza al rialzo delle quotazioni, trainata dalla scarsità dell’offerta.

I tempi medi di vendita sono riconducibili a circa 6 mesi, con sconti abbastanza rigidi, tra il 9-10%.

Sul segmento della locazione, il trend al rialzo si riscontra sia per i canoni di locazione delle abitazioni nuove/ ristrutturate, assestati in un range 180-240 EUR/mq/anno nelle zone di pregio e 160-190 EUR/mq/anno in centro.

Fonte: Engel & Völkers

Firenze: mappa dei prezzi immobiliari

Outlook

L’outlook di Engel & Völkers per la prima parte del 2024 indica una probabile flessione del volume di compravendite rispetto al semestre precedente, a fronte di un ulteriore incremento dei prezzi medi nelle zone di pregio e nel centro della città. Il target di domanda più attivo si confermerà quello di fascia alta, meno o per nulla dipendente dal credito. La fascia media di acquirenti potenziali di prima casa o di sostituzione si troveranno infatti a fronteggiare ancora per diversi mesi un mercato del credito caratterizzato da tassi di interesse elevati. Per contro i proprietari rimangono spesso fermi sulle proprie posizioni rispetto agli asking price attesi, ingessando di fatto il mercato.

Il comparto della locazione continuerà a registrare una forte pressione della domanda di locazione tradizionale, per immobili con caratteristiche di qualità di difficile reperimento sul mercato. Non dovrebbe arrestarsi la crescita dei canoni medi, a fronte di un rallentamento delle stipule, a causa della scarsità dell’offerta.

Fonte: Engel & Völkers

Market Insight Firenze 2024

Edited by Engel & Völkers. Realized with the scientific support of Nomisma.

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ITALY'S RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET OVERVIEW

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FLORENCE'S MARKET

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FLORENCE'S PRIME REAL ESTATE MARKET

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OUTLOOK

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IMPRINT

Italy's residential real estate market overview

While waiting for the international and domestic economic outlook to become clearer, the Italian real estate market is anticipating signs of weakening. On the one hand, the postpandemic euphoria of the house-buying rush has run out, fuelled as it was by the ambition to improve one's housing condition that developed during the pandemic and supported, at the same time, by extremely low interest rates; on the other hand, the macroeconomic conditions, which quickly turned from favourable to adverse, slowed down the housing purchase demand due to the extraordinary increase in interest rates, induced by the monetary authorities to mitigate the inflationary flare-up that began in 2022.

Given these conditions, 2023 ended with a 9.5% decline in residential sales in Italy and a 29% decline in mortgage disbursements, according to Nomisma estimates. However, the less-negative-than-expected Q4 (-3.3% trend decrease) allowed the housing segment to remain above the threshold of 700,000 transactions.

Confirming the impact of monetary policy on the market, it should be noted that the decline in sales is exclusively attributable to purchases with mortgage loans (-26%), while sales not dependent on credit continued to increase

(+4.8%). Nonetheless, average residential prices for the market as a whole continued to grow, with an average increase of comparable magnitude between large markets (+1.4%) and intermediate markets (+1.2%).

In 2023, the total volume of sales on the Florentine residential market recorded an annual decrease of 12.6% after the slight increase in 2022 (+2.1%), in line with major Italian cities. The volume traded on the market - around 4,850 transactions - thus returned to 2016 levels.

Source: Nomisma elaboration on Agenzia delle Entrate data

Italy: Residential sales

Source: Nomisma elaboration on Agenzia delle Entrate data

Prezzi Correnti Prezzi reali

Florence's market

In 2023, the total volume of sales on the Florentine residential market recorded an annual decrease of 12.6% after the slight increase in 2022 (+2.1%), in line with major Italian cities. The volume traded on the market - around 4,850 transactions - thus returned to 2016 levels.

At the end of the year, the Florentine market overall confirms the signs of uncertainty that emerged during the year, gradually caused by the mitigation in the number of transactions and by price trends.

The central and prime areas evidently remain more attractive, intercepting the investment demand that, according to market operators, is considered to be growing.

In this context, average selling prices, for both new and

used assets, have slowed down the growth trend, which is more limited compared to the first part of the year, reaching an average of 0.9% for used ones and 0.7 % for new ones, compared to a positive variation of 1.2% in the first half of the year for used ones and 1.7% for new ones.

The mitigation of the increase in average selling prices affected all areas of the city, with greater intensity in the centre and prime areas of Florence. After the lengthening recorded in the first half of the year, average selling times decreased by one month, while discounts increased.

The residential leasing market continues to perform better than the sales segment, supported by the trend in fees and the speed of absorption, thus confirming the recovery

Source: Nomisma

Italia: Numero di compravendite residenziali

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Source: Engel & Völkers

recorded in 2023 H1. This trend equates Florence with the large Italian capitals of the Centre-North. Operators confirm a very consistent demand interested in renting in all areas of the city which, according to sentiments, represents 58% of the overall demand passing through the agency. On the other hand, the supply available on the market is considered scarce and decreasing. This condition is reflected in the trend in fees, which continue to grow, with a greater intensity than at the beginning of 2023 and by 5.6% annually. As a result of the dynamism of the market, the time needed to finalize leasing contracts has slightly

decreased, settling at around 1.6 months, while the average annual gross returns are essentially stable at 5.1%. The outlook for 2024 continues to be dictated by prudence, especially in relation to the number of sales, while the forecasts for the leasing market are positive, especially in relation to fees. On the macroeconomic side, elements such as the reduction in the inflation rate, which occurred during the year, and the expectations for a decrease in the level of rates in the coming months should generate a progressive return in the demand for homes and mortgages on the residential market.

Florence's Prime Real Estate Market

Situation

The prime real estate market was characterized by relative stability in 2023, reflecting the impact of the unfavourable macroeconomic conditions and the consequent wait-andsee demand. The areas of greatest attraction for buyers are confirmed as the historic centre, the Lungarno, the Oltrarno, as well as the hilly areas of Pian dei Giullari, Poggio Imperiale, Fiesole with part of San Domenico/Salviatino, Marignolle and the Careggi Hills.

Among the current trends, there is an increase in demand in some areas, including the historic centre on the one hand and the suburbs towards Chianti on the other. Conversely, for the first home market, growing interest can be found for traditionally less interesting areas, such as Novoli, in particular due to their proximity to the University, the General Court and the residential neighbourhoods such as Castello and Rifredi.

For the prime segment, international customers (mainly from the United States or Northern Europe) and investors make up the prevailing buyer profile, both being interested in renovated properties characterized by contemporary design and refined interiors, which allow them to avoid the renovation process. The most requested features include outdoor spaces such as gardens or terraces, elevators, garages and a location close to services. The Historic Centre remains the preferred location for real estate investments.

The leasing market confirms its dynamism, with a constant demand for properties for rent. The most traditionally sought-after areas, such as the Historic Centre and the

areas along the Lungarno, have continued to catalyse the interest of potential tenants. Furthermore, the area close to the Novoli university centre has shown an increase in demand, driven by the presence of a growing student and professional population.

The profile of tenants reflects the varied socio-economic composition of the city, with a significant presence of professionals, entrepreneurs and students. Foreign demand also continues to have a significant role in the leasing market, confirming the attractiveness of the city, already an international destination since the days of the Grand Tour.

Housing preferences are oriented towards different solutions, but a growing interest has been observed in properties with outdoor spaces, in line with the desire for greater quality of living conditions, which has been affecting the real estate sector for several semesters. The most requested amenities include elevators and technological services such as home automation, as well as, as already mentioned, the enhancement of outdoor spaces, which have proven to be determining factors in the tenants' choices.

The leasing market is influenced by the competition with the short-term rental market linked to tourism, especially in the historic centre. The number of properties intended for tourist rental has more than doubled since 2016, reaching 14,400 in 2023, with 75% concentrated in the UNESCO Heritage area, which represents approximately 5% of the municipal territory.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Prices and Fees

The prime real estate market remains characterized by stationary average property prices.

For renovated properties, the range is wide at the level of the individual prime area, which present average minimum and maximum values in the range of 4,100-6,500 €/sqm.

The highest price reached over 10,000 €/sqm in the Historic Centre.

The most prestigious properties, in terms of location and range of average prices, are located in the Historic Centre,

in Michelangelo-Porta Romana and in Oltrarno. In the Hills area, an upward price trend was recorded, driven by the scarcity of supply.

Average selling times are around 6 months, with fairly rigid discounts, between 9-10%.

In the leasing segment, an upward trend was recorded for leases for new/renovated homes, settling in a range of 180240 €/sqm/year in prime areas and 160-190 €/sqm/year in the Historic Centre.

Florence: Real estate price map

Source: Engel & Völkers

Outlook

Engel & Völkers' outlook for the first part of 2024 indicates a probable decline in the volume of sales if compared to the previous half-year, against a further increase in average prices in prime areas as well as in the city centre. The most active demand target will remain the high-end one, less or not at all dependent on credit. The average range of potential first or replacement home buyers will in fact find itself facing a credit market characterized by high interest rates for several more months.

Conversely, owners often remain firm on their positions with respect to expected asking prices, thus effectively blocking the market.

The leasing sector will continue to experience strong pressure from the demand for traditional leases, who still looks for properties with high-quality characteristics that are difficult to find on the market. Despite the slowdown in contracts due to the scarcity of supply, the growth in average fees should not stop.

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