Market Report Milano Roma H1 2023. Prodotto da Engel & Völkers, col contributo di Nomisma.

Scenario economico e prospettive

Per l’economia italiana l’avvio del 2023 è stato migliore rispetto alle attese, avendo scongiurato non solo l’eventualità di una recessione tecnica, ma avendo addirittura fatto segnare una crescita dello 0,6% nei primi 3 mesi del 2023, con valori più elevati di tutte le principali economie europee.

Gli indicatori del secondo trimestre dell’anno evidenziano, tuttavia, una flessione, gettando un’ombra sullo scenario macroeconomico dei prossimi mesi e del successivo biennio. L’attività economica, infatti, dovrebbe subire un rallentamento rispetto ai notevoli ritmi di crescita registrati

non solo nel 2021, grazie al rimbalzo seguito alla caduta provocata dalla pandemia, ma anche rispetto alla buona crescita del PIL (+3,8%). Stando alle informazioni attuali, i previsori istituzionali concordano nel delineare per l’Italia un ritmo di crescita di poco superiore al punto percentuale annuo in tutto il triennio di previsione (+1,2% la previsione per il 2023, +1,1% per il 2024, +1,2% per il 2025).

L’inflazione sta lentamente rallentando. Secondo l’Istat, l’inflazione acquisita per il 2023 è stabile a +5,6% per l’indice generale, mentre sale a +4,9% per la componente di fondo.

% Indice armonizzato

58.788.924

Q1

Il clima di fiducia

Alla fine del primo semestre 2023, a causa dello scenario economico instabile, il clima di fiducia di imprese e consumatori presenta evidenze opposte. L’indice di fiducia dei consumatori, infatti, ha registrato un’evoluzione positiva raggiungendo il valore massimo da febbraio 2022 e registrando un diffuso miglioramento della percezione soprattutto per le variabili riguardanti la situazione economica generale.

Per contro, a giugno l’indice di fiducia delle imprese è diminuito per il secondo mese consecutivo posizionandosi sul livello più basso da dicembre. La flessione registrata dalla produzione industriale e le difficoltà di accesso al credito hanno influito sulle percezioni di fine semestre, in particolare per i comparti manifatturiero e del commercio. Le imprese delle costruzioni, pur scontando qualche flessione congiunturale, continuano a manifestare un elevato grado di fiducia. Anche le imprese dei servizi sono toccate solo in minima parte dal peggioramento delle

aspettative, per effetto dell’approssimarsi della stagione estiva e delle attese molto positive riguardanti il settore turistico.

Fonte: elaborazioni su dati Istat

Consumat or i Impres e

Mercato immobiliare in Italia

Le compravendite residenziali

La persistente politica monetaria restrittiva attuata dalla BCE per limitare la dinamica inflativa costituisce un freno alla domanda rivolta al mercato residenziale dell’acquisto. Le erogazioni di mutui e le compravendite di abitazioni, che avevano cominciato a flettere già a partire dalla seconda metà del 2022, proseguiranno la discesa fino al 2025, con un’intensità progressivamente decrescente. Dopo un 2022 in cui i livelli di attività erano stati prossimi alle 800 mila transazioni, nel 2023 le compravendite sono attese scendere a quota 687 mila, per poi ridursi leggermente nel biennio successivo.

Lo sgonfiamento della domanda determinerà un rallentamento della crescita dei valori immobiliari sul mercato residenziale, con aumenti dei valori nominali di +1,6% nel 2023 e di poco superiori al punto percentuale nel successivo biennio, che si traducono in una contrazione in termini reali.

In tale contesto, l’outlook per il breve termine conferma l’inversione del ciclo espansivo delle compravendite residenziali, che ha avuto inizio nella seconda metà del 2022, e che ha fatto registrare nel primo trimestre del 2023 una flessione dell’8,3% a livello nazionale, rispetto al primo trimestre dell’anno precedente.

L’andamento dei prezzi

Gli indici medi trimestrali dei prezzi, pubblicati da Banca d’Italia in luglio 2023, evidenziano la progressiva divaricazione della forbice tra prezzi correnti e prezzi reali, imputabile alla fiammata inflativa in corso.

Il calo delle compravendite dovrebbe determinare un rallentamento della fase rialzista dei prezzi nei valori correnti. Se già nella seconda metà del 2022 si era manifestato un rallentamento in termini di media dei 13

maggiori mercati (+0,6% rispetto al +2,1% della prima metà del 2022), nel primo semestre del 2023 si è registrata una variazione congiunturale migliore delle attese (+1%), alla quale dovrebbe comunque seguire una dinamica più debole nella seconda parte dell’anno, tanto da chiudere il 2023 con un tasso medio di crescita pari a +1,6%.

Tra le maggiori città, Milano sperimenterà incrementi superiori ai 2 punti percentuali annui, uscendo dal triennio di previsione con un aumento complessivo dei valori di oltre 8 punti percentuali; la crescita cumulata sarà superiore al 6% per Firenze, Torino e Cagliari, mentre sul fronte opposto Bari e Venezia sconteranno un lieve ridimensionamento dei prezzi.

La crescita si manterrà modesta anche nel biennio successivo, con una variazione media nominale positiva (+1,1% nel 2024 e nel 2025). Per contro, il tasso di inflazione dovrebbe trascinare le variazioni reali dei prezzi in territorio negativo.

Prezzi Correnti Prezzi reali

Compravendite residenziali e previsioni 2020-2025

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma per gli anni 2023-2025

Il finanziamento immobiliare

La politica monetaria restrittiva frena le decisioni di investimento immobiliare. Gli aumenti dei tassi di interesse di riferimento, ripetutamente decisi dalla Banca Centrale Europea per riportare il tasso di inflazione all’obiettivo di lungo periodo del 2%, nonché gli annunci di ulteriori aggiustamenti al rialzo previsti per i prossimi mesi, hanno come effetto collaterale le contrazioni delle decisioni di investimento e di acquisto dei beni durevoli.

Il mercato immobiliare residenziale è particolarmente interessato da queste dinamiche, in quanto circa la metà delle compravendite di abitazioni necessitano del sostegno creditizio, e un tale irrigidimento delle condizioni di accesso al credito non può far altro che deprimere i livelli di erogazione dei finanziamenti, in particolare di quelli finalizzati all’acquisto della casa.

In aggiunta, se in prospettiva il tasso di inflazione è previsto rientrare al di sotto della soglia del 3% già dal prossimo anno, lo stesso non accadrà ai tassi di riferimento per i mutui a tasso fisso e variabile, che rimarranno su valori elevati per tutto il triennio di previsione.

Ne conseguirà una significativa riduzione delle dimensioni del mercato creditizio che, con riferimento alle nuove

erogazioni, aveva già preso avvio nel terzo trimestre del 2022 (-1,5%), per intensificarsi nel quarto trimestre (-12,8%) e rafforzarsi ulteriormente nei primi 3 mesi del 2023 (-26,6%). Nel complesso, il 2023 dovrebbe chiudersi con un calo del 24,6% .

Erogazione di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di EUR)

Erogazione di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di EUR)

Fonte: previsioni Nomisma a luglio 2023

Fonte: Nomisma

Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia per dati consuntivi; previsioni Nomisma

previsioni

Il mercato residenziale di pregio a Milano

Congiuntura e Outlook

Dopo l’ottima performance del 2022, nel primo trimestre 2023 il mercato residenziale di Milano ha scontato una rilevante battuta d’arresto (-22,9% su Q1 2022). Nel panorama delle grandi città monitorate, la flessione risulta seconda solo a quella di Bologna, assestata a -23,9%. Il timore è che il mercato di Milano, tradizionalmente anticipatore, stia delineando una tendenza che interesserà nel corso dell’anno gli altri mercati nazionali. Il trend in calo riguarda l’intero Paese che nel trimestre ha registrato una variazione negativa dell’8,3%.

A Milano una tendenza al ribasso si era già manifestata nella seconda parte del 2022 - nel complesso anno record per Milano - che con 28.600 compravendite aveva superato del 6% e del 9% i risultati già eclatanti del 2021 e 2019 rispettivamente; il volume di compravendite della seconda parte dell’anno aveva, infatti, evidenziato un calo tendenziale del 4,9%, a fronte di un incremento del 17% in carico al primo semestre.

A fronte della diminuzione delle compravendite, i prezzi hanno tuttavia dimostrato ad oggi una buona tenuta. Il progressivo rialzo dei tassi di interesse ha impattato in misura minore sul mercato di pregio e sul segmento delle nuove costruzioni, rese particolarmente interessanti dalle

recenti indicazioni europee sulla classe energetica degli immobili. In particolare, il tema energetico sta facendo emergere la classe energetica D come discrimine tra le proprietà di facile vendita e quelle caratterizzate da maggiori tempi di assorbimento o da ribassi di prezzo. La tenuta delle quotazioni di mercato è imputabile, da un lato, ad una reazione strutturalmente ritardata del mercato immobiliare italiano, e, dall’altro, in termini più congiunturali, all’intensità della domanda che non trova risposta nella scarsità di prodotto. Si segnala tuttavia un trend di aumento di tempi di vendita e degli sconti medi, a conferma di una minore vitalità del mercato.

A meno di casi particolari, infatti, gli immobili in buone condizioni hanno una permanenza media sul mercato di circa 1-2 mesi, mentre gli immobili da ristrutturare di circa 4-5 mesi. La percentuale di sconto aumenta, soprattutto per gli immobili da ristrutturare dove si arriva anche al -13% del prezzo richiesto e che tiene conto della minore appetibilità del prodotto a causa degli alti costi di ristrutturazione e dei tempi dilatati dei lavori edilizi. La perdita di potere d’acquisto delle famiglie, causata dall’inflazione, ha ulteriormente ampliato il divario tra una domanda reale, che ha risorse immediate per l’acquisto, e

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance residenziale

una domanda potenziale che dipende dal credito. Il mercato del pregio milanese è pertanto trainato oggi da transazioni oltre 1,5 milioni di euro, che non necessitano di finanziamento, agevolate in molti casi dal favorevole regime fiscale previsto per i rientri dall’estero.

L’interesse della domanda è sempre orientato verso le zone semicentrali, se non addirittura periferiche, purché ben collegate con i mezzi di trasporto. Il centro rimane molto attrattivo per i piccoli investitori non milanesi o i giovani adulti attratti dalla movida. E tuttavia si è riscontrata nel semestre una diminuzione degli investimenti in bilocali e piccole metrature, mentre è cresciuto l’interesse per metrature medie, tra 100-180 mq, in ottima condizione, rese più attrattive da location di pregio o dalla presenza di spazi esterni e dalla vicinanza di spazi verdi, conseguenza evidente della pandemia.

Il mismatch tra domanda e offerta è principalmente condizionato dalla percezione dei proprietari di condizioni di mercato non più attuali, che si riflette su richieste di prezzo eccessive, in presenza di una domanda più allineata al momento economico.

Nel comparto della locazione permane la situazione di grande carenza di prodotto a lungo termine, sia sulle piccole, sia sulle grandi metrature, in un mercato in cui la locazione di 12 mesi viene ormai considerata di lungo periodo. Gli operatori evidenziano infatti come la competizione degli affitti short-term e la non adeguatezza delle tipologie contrattuali vigenti per le locazioni tradizionali stiano mettendo in grande difficoltà il mercato locativo, favorendo lo spostamento sulle locazioni brevi. Modifiche strutturali di tali dinamiche di mercato

potrebbero oggi derivare solo da innovazioni normative. La scarsità di prodotto favorisce la riduzione del tempo di assorbimento, che molto raramente supera il mese, e contribuisce all’azzeramento degli sconti, ad eccezione di proprietà in condizioni non ottimali o grandi metrature, che non superano comunque ribassi del 3-4% del canone richiesto.

Dal punto di vista delle preferenze della domanda si conferma il ritorno di interesse verso le localizzazioni centrali, in parziale antitesi con quanto si rileva sul mercato dell’acquisto, dove cresce l’interesse per gli sviluppi di riqualificazione urbana caratterizzati da nuova costruzione, se ben collegati al centro e vicini a spazi verdi e servizi.

Outlook H2 2023

L’Outlook di Engel & Völkers per il secondo semestre 2023 indica, per il mercato della compravendita, un trend di flessione delle transazioni, associato ad una intonazione stazionaria dei prezzi medi in tutte le zone della città. Gli annunci di nuovi aumenti dei tassi di interesse da parte della BCE lasciano, infatti, presagire un impatto negativo sulla domanda e gli investimenti.

Nel comparto della locazione, in Centro Storico sono attesi contratti in diminuzione, a causa della progressiva scarsità di offerta, in presenza di incremento dei canoni. Le quotazioni dovrebbero crescere, o tutt’al più rimanere stazionarie in tutte le zone, a fronte di aspettative di calo dei contratti, più concentrate nella zona Sud, oltre che in parti delle zone Ovest e Est.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Prezzi e Canoni

Centro Storico

Nel primo semestre 2023, il mercato del Centro Storico è caratterizzato da una generalizzata tendenza al rialzo dei prezzi medi degli immobili. Per le proprietà ristrutturate al nuovo, il range si conferma molto ampio a livello di singolo quartiere, con la zona del Duomo, tra le altre, che vede crescere i valori massimi del range 8.500-19.500 EUR/mq. Le quotazioni top nel Centro Storico hanno toccato i 24.000 EUR/mq nel Quadrilatero e hanno confermato i 21.000 EUR/mq a Brera e nella zona Castello-Foro Buonaparte. In crescita anche i valori massimi di San Babila e Cordusio.

Con riferimento alla locazione, si conferma il percorso di crescita dei canoni delle abitazioni nuove/ristrutturate, assestati sui 350-450 EUR/mq/anno, e per le abitazioni in buone condizioni sui 200-280 EUR/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

La Zona Ovest

I prezzi medi degli immobili di pregio nella Zona Ovest confermano i livelli del semestre precedente in alcune localizzazioni, mentre in altre si registra un trend al rialzo. Le quotazioni delle proprietà ristrutturate al nuovo variano tra 4.200-6.500 EUR/mq di Gambara-Bande Nere e San Siro ai circa 10.00 EUR/mq di Sempione-Arco della PaceChinatown e Vercelli-Washington. Restano fuori range le

quotazioni di City Life: 8.000-15.000 EUR/mq. Sono, per contro, stazionari i prezzi delle abitazioni da ristrutturare. Aumenta anche il livello medio dei canoni di locazione degli immobili nuovi e ristrutturati al nuovo, compresi tra 250360 EUR/mq/anno, mentre si confermano stazionarie le quotazioni delle proprietà in buone condizioni, assestate tra 220-320 EUR/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

La Zona Est

I prezzi medi della Zona Est presentano quotazioni in crescita su base semestrale in tutte le zone per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo. Per questi immobili i valori di compravendita sono compresi nel range 4.500-9.500 EUR/mq. Allo stesso tempo aumentano i valori delle

abitazioni da ristrutturare.

Si confermano in crescita i canoni medi di locazione sia per le abitazioni nuove/ristrutturate (270-350 EUR/mq/anno), sia per le proprietà in buone condizioni (155-205 EUR/mq/ anno).

Fonte: Engel & Völkers

La Zona Nord

Nel semestre, i prezzi medi della Zona Nord crescono in tutti i quartieri dell’area. La Zona Nord comprende aree caratterizzate da range di prezzi significativamente differenti, per la presenza concomitante di sviluppi residenziali di grande pregio e di aree meno prestigiose. I prezzi medi top di Porta Nuova-XXV Aprile raggiungono quota 19.800 EUR/mq, con l’area di Garibaldi-MoscovaArena che conferma il rialzo dei valori con un prezzo medio massimo di 13.000 EUR/mq. Per contro, le zone di CentraleLoreto e Isola-Gioia-Maggiolina confermano il range compreso tra 5.000 e 7.200 EUR/mq. Crescono allo stesso tempo i canoni di locazione medi su base semestrale: 285480 EUR/mq/anno per le abitazioni nuove/ristrutturate e 180-240 EUR/mq/anno per le abitazioni in buone condizioni.

La Zona Sud

In controtendenza con il resto del mercato, le quotazioni medie della Zona Sud restano stazionarie, su base semestrale, per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo e diminuiscono per le abitazioni da ristrutturare. Per gli immobili nuovi, il range dei valori varia tra 6.500 EUR/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e gli 11.000 EUR/mq di Porta RomanaCrocetta-Quadronno.

Anche i canoni di locazione scontano una leggera flessione, compresi nel range 270-380 EUR/mq/anno per gli immobili nuovi/ristrutturati. Lo stesso trend si rileva per le abitazioni in buone condizioni, che non necessitano di lavori di ristrutturazione.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Il Punto su Milano

Intervista

Gabriele Borgnino

Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana

Petra Mojžíšová

Licence Partner Engel & Völkers Milano

Marco Sorbara

Direttore Generale Engel & Völkers Milano

Roberto Magaglio

Licence Partner Engel & Völkers Milano

D.: Alla luce della nuova direttiva europea sulle "case green", come è cambiata la percezione della tematica energetica?

R.: Gabriele Borgnino

In un mercato, quello milanese, che si era fino ad oggi poco interessato alle performance energetiche degli immobili se non quando si parlava di nuove costruzioni, le nuove normative europee hanno acceso un riflettore sulla tematica. Il Parlamento Europeo ha infatti approvato una direttiva secondo la quale tutti i nuovi edifici dovranno essere a zero emissioni a partire dal 2028, mentre quelli esistenti dovranno raggiungere la classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e D entro il 2033. Secondo le stime ENEA, il 74% delle abitazioni italiane, cioè 11 milioni, apparterrebbero a classi energetiche inferiori alla D; nello specifico 34% in G, 23,8% in F e 15,9% in E. Alla luce di tali cambiamenti gli acquirenti hanno iniziato a dare sempre più importanza alla classe energetica degli immobili, su cui viene fatta domanda esplicita in sede di sopralluogo. Considerando la vetustà del patrimonio immobiliare italiano, risulta evidente la difficoltà di adempiere alle nuove disposizioni normative, nonostante esse prevedano l’esenzione per le seconde case e gli immobili sottoposti a tutela, oltre ai luoghi di culto. Si allarga quindi il già notevole divario di prezzo tra gli immobili nuovi o recenti e quelli da ristrutturare, che scontano maggiormente l’appartenenza a classi energetiche più basse. Per ovviare a tale problema, oltre a strategie già consolidate come i pannelli solari, fotovoltaici e i cappotti termici, si guarda alle nuove tecnologie: sono allo studio nuove vernici basate su nanotecnologie capaci in pochi centimetri di eguagliare in isolamento termico cappotti di decine di centimetri di spessore.

D.:Mercato delle locazioni: quali criticità e opportunità?

R: Petra Mojžíšová

Milano è una città che attrae: per lavoro, studio, sanità,

moda, divertimento; è una città piena di opportunità tanto che negli ultimi 10 anni la popolazione residente è cresciuta del 15%. Tipicamente chi viene a Milano per lavoro è particolarmente attento alla distanza casa-lavoro e sceglie di stare all’interno della città rinunciando alla possibilità di avere più spazi fuori città o altri benefit che il territorio fuori Milano può dare. Di fronte ad una costante e crescente domanda, i valori delle locazioni a Milano sono cresciuti circa del 15% all’anno, proiettando la città tra le 5 città europee che hanno registrato il maggior aumento dei canoni. Tuttavia, l’impennata dell’inflazione dell’ultimo anno e il conseguente aumento Istat dei canoni, non compensata dall’aumento dei salari, hanno messo in difficoltà molti inquilini; nel periodo agosto 2021 – agosto 2022 i canoni rivalutati al 100% Istat hanno subito un aumento dell’8% annuo e quelli al 75% Istat del 6% annuo. Nel frattempo, con la ripresa del turismo e di eventi e fiere dopo la fine della pandemia, è ritornato in maniera dominante il fenomeno degli affitti brevi che risultano più attrattivi per i proprietari, grazie ai maggiori canoni che tale formula garantisce, associata alla possibilità di aumentare i canoni al passo del mercato e al rischio di insolvenza praticamente azzerato. Il ritorno degli affitti brevi ha dunque spiazzato il segmento tradizionale, in cui i proprietari allocano sempre meno prodotto creando scarsità in un mercato fortemente richiesto e facendo conseguentemente salire i canoni a lungo termine, mettendo in difficoltà gli inquilini, ultima ruota dell’ingranaggio. Assistiamo all’aumento dell’offerta di affitti brevi e alla scomparsa parziale delle unità abitative per le famiglie, manager o studenti. Inoltre, di pari passo alla crescita dei canoni, sono cresciute le esigenze degli inquilini che, costretti a canoni più alti, pretendono appartamenti in ottimo o almeno buono stato mandando fuori mercato gli appartamenti più datati. Milano, specie nella parte inclusa nella cerchia della 90/91 sta diventando una città per pochi, in cui funziona solo il mercato del lusso e del pregio.

D.: Qual è l’andamento del mercato delle nuove costruzioni?

R.: Marco Sorbara

Il mercato degli immobili di nuova costruzione continua a ricoprire un ruolo centrale nel segmento del real estate di lusso. È difatti crescente l’affinità tra il concetto di pregio e questa tipologia di immobili, ubicati in complessi residenziali sempre più vicini alle esigenze dei buyer e progettati per rispondere alle necessità contemporanee di questa tipologia di clientela, spesso anche internazionale, alla ricerca immobili di elevata qualità.

Il target di clientela più attivo in questo segmento è quello delle famiglie alla ricerca di un immobile di sostituzione, seguito da manager e professionisti alla ricerca di un’abitazione in centro ubicata in posizione strategica anche rispetto al luogo di lavoro, così come da investitori privati alla ricerca di immobili da destinare al mercato delle locazioni tradizionali ma anche, in particolare negli ultimi anni, a breve termine.

I must rimangono gli spazi esterni come giardini e terrazze, luminosità, elevato comfort abitativo, efficienza energetica e, più in generale, tutte quelle amenity private e condominiali in grado di semplificare il quotidiano ponendo l’immobile a reale servizio dell’uomo. È evidente come queste caratteristiche rappresentino una prerogativa quasi esclusiva del nuovo non potendo gli immobili esistenti garantire tutte queste caratteristiche per tipologia, epoca e qualità costruttiva. Rimane invece prerogativa degli immobili esistenti il fascino degli stabili d’epoca, i soffitti alti, il rilievo architettonico e l’ubicazione in condomini più raccolti, caratteristiche molto apprezzate da un parallelo segmento di clientela, generalmente appartenente ad una fascia di età più avanzata, che continua a preferire questa tipologia di soluzioni rispetto al nuovo. Rimane dunque elevata e con trend crescente la domanda per immobili di nuova costruzione, tendenza oramai consolidata che trova adeguata risposta in un’offerta stabile in una città sempre più moderna e internazionale, anche nelle caratteristiche dell’abitare.

D.: Quale è stato l'effetto dell'andamento del mercato alla luce degli ultimi aumenti dei tassi d'interesse e dell'inflazione?

R.: Roberto Magaglio

Il primo semestre 2023 è stato caratterizzato da un marcato aumento dei tassi di interesse (+0,5% l’8/2/2023, +0,25% il 22/3/2023, +0,25% il 10/5/23 e +0,25% il 21/6/23) e da una continua aspettativa di rialzo dei tassi allo scopo di controllare le dinamiche inflattive e riportarle al 2% desiderato dalla BCE: siamo passati dal 2,5% in vigore dal

22/12/22 al 4% in vigore dal 21/6/23 dopo oltre un decennio di tassi inferiori al 2%. Il mercato immobiliare milanese ha progressivamente reagito a questi incrementi e gli effetti si sono dispiegati con circa 1-2 mesi di ritardo sostanzialmente evidenziando un peggioramento di tutte le metriche di misurazione del mercato immobiliare (aumento degli sconti, aumento dei tempi di vendita, riduzione del numero di visite, peggioramento del rapporto visite/proposte).

Dal nostro osservatorio abbiamo notato che l’impatto delle difficoltà in una prima fase riguardava esclusivamente gli immobili fino a 500.000€ di valore, ammontare che è progressivamente aumentato fino a 1.500.000€. Inizialmente il problema era rappresentato dal deteriorato rapporto tra rata del mutuo e stipendio che non permetteva agli aspiranti acquirenti di acquistare ciò che desideravano; ora ormai riguarda gran parte del mercato, col peso della rata difficilmente sostenibile.

Il mercato immobiliare, come sempre rigido sui prezzi, ha reagito a questi aumenti mostrando una marcata diminuzione del numero di transazioni.

Rimangono ovviamente estranei a tale dinamica i cashbuyers che anzi vedono nell’immobiliare una buona diversificazione del loro portafoglio in chiave antinflattiva. Lo shock sui tassi è stato così repentino che i venditori ancora non lo hanno metabolizzato, continuando a focalizzarsi su livelli di prezzo proporzionali alla crescita dello scorso anno; tali richieste, salvo un improbabile e repentino cambio di rotta, verranno certamente disattese. Da notare che l’impatto dell’aumento dei tassi ha avuto sicuramente un peso maggiore sul prodotto usato da ristrutturare rispetto al prodotto nuovo: questo probabilmente dipende dal fatto che sul prodotto da ristrutturare sono venute meno molte agevolazioni fiscali, oltre che dall’aumento di costi e tempi di ristrutturazione. Il prodotto nuovo è esente dalle nuove regolamentazioni europee in tema di prestazione energetica, soddisfacendo già dalla costruzione i requisiti in materia, e per questo attrae maggiormente i cash buyers che non desiderano problemi rispetto al prodotto usato.

Il mercato residenziale di pregio a Roma

Congiuntura e Outlook

A consuntivo 2022 il livello delle compravendite residenziali (40.060) sul mercato di Roma è rimasto poco più che stabile su base annua (+3%), se confrontato con la forte crescita registrata a consuntivo 2021, caratterizzata non solo da un rimbalzo post pandemia dell’ordine del 31% (2021/2020), ma allo stesso tempo da uno stacco del 18% sul risultato 2019. Il dato non si discosta eccessivamente né dal risultato nazionale (+4,7%), né da quello medio relativo al panel delle 13 maggiori città monitorate (+5,5%). Il risultato rappresenta comunque, tuttora, il picco massimo dall’anno 2007.

Il volume annuo scambiato deve la moderata crescita al contributo differente dei due semestri, di cui il primo, positivo, pari a +8,9% tendenziale e il secondo, negativo, pari a (-2,7%), trend, quest’ultimo, consolidatosi nel risultato negativo a due cifre del primo trimestre 2023 (-10,3%).

Con riferimento al segmento di pregio, nel primo semestre 2023, il mercato romano della compravendita è stato caratterizzato da domanda nel complesso stazionaria, con prezzi in aumento e numero di compravendite in moderata flessione. Sul fronte della locazione, la sostenuta domanda supporta l’incremento dei canoni, a fronte di una sempre maggiore scarsità di offerta adeguata.

Nel Centro Storico il mercato della compravendita conferma l’atteso trend al ribasso delle transazioni, sebbene non si rilevino per ora ripercussioni sui prezzi di vendita, stazionari o in crescita nelle location di maggiore pregio. Tra queste si segnala il ritorno di interesse per l’Aventino, zona appartata in Centro città, oltre alla conferma per le location di maggiore pregio. Gli acquisti per investimento si concentrano soprattutto sui rioni Trastevere e Testaccio, molto centrali e caratterizzati da intensa vita notturna e pertanto attrattivi per gli affitti short term. La domanda estera, per la maggior parte proveniente dal Nord Europa, è stabile rispetto al semestre precedente, con la conferma di maggior interesse verso immobili nelle zone di grande pregio.

La zona Prati-Vaticano è apprezzata dai residenti interessati alle zone centrali, per la maggiore presenza di spazi esterni e aree verdi rispetto al Centro Storico. L’acquisto a uso investimento è meno diffuso, così come la presenza di domanda estera.

La Zona Nord ha visto diminuire il numero di compravendite nel semestre, a fronte di una domanda che rimane sostenuta nelle location privilegiate con tempi di vendita ridotti e un’intonazione crescente delle quotazioni. Gli acquirenti

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers +10,3% Compravendite residenziali

3,5K-4,8K Nuovo/ristrutturato, prezzo €/mq

170-320 Nuovo/ristrutturato, canone €/mq

10K Nuovo/ristrutturato, Top Price €/mq

MARKET REPORT MILANO ROMA H1 2023 |

sono attratti principalmente da immobili caratterizzati da ampia metratura e dalla presenza di spazi esterni, che la zona offre, e dalle grandi aree verdi. È presente anche la domanda di investimento per le proprietà di piccole dimensioni da destinare a uso ricettivo o, nella zona di San Lorenzo e Bologna, a locazione studentesca. L’interesse della domanda straniera è circoscritto alle aree di Pinciano, Parioli e Trieste.

La Zona Ovest ha rilevato un diffuso attendismo di domanda e offerta nel primo trimestre dell’anno e una ripresa lenta ma costante nel secondo trimestre. La zona di Monteverde Nuovo continua a riscuotere l’interesse degli acquirenti, grazie alla localizzazione e alla presenza di aree verdi, mentre cresce la domanda in zona Gianicolense. La domanda è principalmente di prima casa o sostituzione per famiglie o giovani coppie, interessate, rispettivamente, a metrature da 110 a 140 mq e a bilocali, con preferenza per gli immobili ristrutturati. L’acquisto per investimento caratterizzata principalmente Monteverde Nuovo, zona ben collegata e con buona offerta di esercizi commerciali.

La Zona Sud ha registrato una domanda per acquisto molto stabile nelle zone di maggior pregio – EUR e Torrino Nord - e in lieve flessione nelle localizzazioni meno favorite. In zona Montagnola e Garbatella è risultato prevalente il mercato di sostituzione da parte di famiglie principalmente interessate a proprietà ristrutturate. L’acquisto per investimento è frequente nelle zone adiacenti a metropolitana e università (San Paolo-Garbatella) e nelle nuove aree della zona Ostiense (Porto Fluviale). Si conferma l’interesse per immobili residenziali con ampi spazi interni e esterni. La domanda estera è prevalente nella zona dell’EUR Centro e dintorni. Le molte iniziative di riqualificazione in corso nel quartiere EUR confermano l’interesse per la zona è di continuo interesse.

Il mercato della locazione si conferma caratterizzato dalla

pressione della domanda a fronte di offerta scarsa di immobili, fenomeno per larga parte imputabile alla conversione dei contratti di locazione tradizionale in contratti short term. Tali dinamiche hanno indotto un ulteriore incremento nel livello dei canoni rispetto al semestre precedente. Gli immobili maggiormente ricercati sono quelli in zona semicentrale di qualità, con spazi tali da consentire il lavoro da remoto. La preferenza dei locatari va alle abitazioni ristrutturate al nuovo, ben rifinite e funzionali. Tra le zone di maggiore interesse si segnala un rinnovato interesse della domanda per il quadrante nord della capitale, e in particolare per i quartieri di Vigna Clara, Farnesina, Trieste e Salario. Il pieno ritorno della domanda estera soprattutto in Centro Storico e Prati-Vaticano ha stimolato investimenti nei due quartieri.

Outlook H2 2023

L’Outlook di Engel & Völkers per il secondo semestre 2023 indica, per il mercato della compravendita, un trend stazionario delle transazioni in tutte le zone, associato a stabilità delle quotazioni. L’aumento dei tassi di interesse applicato ai mutui continuerà infatti a pesare sulle decisioni di acquisto delle famiglie e allo stesso tempo pare essersi esaurita la spinta della ricerca di spazi più ampi che aveva caratterizzato il periodo post pandemia alimentando il mercato di sostituzione.

Le attese per il mercato della locazione sono stazionarie e presentano un’intonazione positiva in diversi quartieri, per numero di contratti e livello dei canoni. I canoni sono attesi in crescita, in particolare, nel Centro Storico e a PratiVaticano. Presentano aspettative più sfaccettate le altre zone, per cui si prospetta un incremento dei canoni sugli immobili di qualità, a causa della mancanza di prodotto di questa tipologia.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Prezzi e Canoni

Centro Storico e Prati Vaticano

Nel Centro Storico i prezzi medi sono compresi all’interno di un range molto ampio che tiene conto della localizzazione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della vicinanza ai punti d’interesse storico-culturali e istituzionali. Per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni vanno da 3.000 EUR/mq a 10.000 EUR/mq per i quartieri più esclusivi. Gli sconti medi sul prezzo richiesto si confermano tra 5% e 7%, a seconda dello stato e delle caratteristiche dell’immobile. Si allungano leggermente i tempi medi di vendita, tra 5 e 8

mesi. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.000 EUR/mq per le abitazioni ristrutturate al nuovo. I tempi medi di vendita variano tra i 3 e i 8 mesi. Sono in crescita i canoni per le residenze ristrutturate, sia in Centro Storico (180-420 EUR/mq/anno) sia nella zona PratiVaticano (210-280 EUR/mq/anno). I tempi medi di locazione spaziano da pochi giorni a 11 mesi circa, a seconda delle caratteristiche della proprietà offerta.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

La Zona Nord

I prezzi medi presentano trend stazionari su base semestrale, a eccezione di Parioli, Trieste-Salario e TalentiMonte Sacro che registrano un aumento. Le quotazioni nella zona variano da EUR 2.700 a 7.000 EUR/mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Si riduce nel semestre lo sconto medio sul prezzo richiesto, che conferma una grande variabilità in base al quartiere, tra

2-16%. I tempi medi di vendita si allungano leggermente, compresi tra 1 e 9 mesi.

Si amplia il range dei canoni medi, in crescita rispetto al semestre precedente per le abitazioni nuove/ristrutturate (135-360 EUR/mq/anno). I tempi medi di locazione variano da poche settimane a circa 8 mesi.

Fonte: Engel & Völkers

La Zona Ovest

I prezzi medi sono stazionari su base semestrale in tutti i quartieri della macroarea, sia le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo, sia per quelle da ristrutturare. I valori di compravendita restano compresi nel range 2.700-4.100 EUR/mq per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e nel range 2.300-3.600 per quelle da ristrutturare. Lo sconto

medio è in diminuzione e varia tra 2-6%. I tempi medi di vendita si riducono, assestandosi tra 1 e 5 mesi. Crescono i canoni medi di locazione per le abitazioni nuove o ristrutturate (171-230 EUR/mq/anno), con tempi medi di assorbimento compresi tra pochi giorni e 3 mesi.

La Zona Sud

I prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate presentano un incremento generalizzato rispetto al semestre precedente, con l’eccezione del Torrino dove le quotazioni sono stazionarie. I valori medi vanno dai 2.400 EUR/mq della zona Laurentino a 4.800 EUR/mq di San Giovanni/Appio Latino e EUR per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo. Si ampliano i range relativi allo sconto medio sul prezzo richiesto, compreso tra 3-15%, e ai tempi medi di vendita che variano da 1 a 8 mesi, a conferma della forte eterogeneità del mercato della zona.

È in crescita il livello medio dei canoni, con i valori degli immobili nuovi/ristrutturati compresi tra 130-285 EUR/mq/ anno. I tempi medi di collocamento sul mercato della locazione sono rapidi, spesso inferiori a 1 mese, e mediamente fino a 5 mesi.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Il Punto su Roma

Intervista

Helio Cordeiro Teixeira Managing Director Market Center Engel & Völkers

Francesco Errico

Team Leader Locazioni Market Center Engel & Völkers Roma

D.: Qual è il trend della domanda di acquisto nel I semestre 2023?

Helio Cordeiro Teixeira, Francesco Errico.

R.: Le previsioni relative all’andamento del primo semestre 2023, effettuate in occasione della chiusura dell’anno 2022 e successiva pubblicazione del Market Report H2 2022, si sono confermate con un impatto diretto sul mercato immobiliare della Capitale. Nonostante la crescita del MC Roma, contrassegnata da un +14% a fine 2022 rispetto al 2021, le nubi all’orizzonte si sono addensate già nell’ultimo trimestre dello scorso anno.

La necessità di dover convivere nel 2023 con una nuova realtà – aumento dell’inflazione e dei tassi per l’accesso ai mutui, i costi dell’energia e non solo, mancata soluzione del conflitto in Ucraina e la preoccupante perdita del potere di acquisto delle famiglie - ha costretto l’adozione di un approccio marcatamente più riflessivo e attendista da parte dei cittadini verso decisioni importanti come l’acquisto, la vendita o la sostituzione della propria casa. A completare questo quadro incerto sono state le previsioni che indicavano un netto calo del numero di transazioni di compravendite nel 2023 in Italia, in particolare nelle città più importanti della penisola. In sintesi, il primo semestre del 2023 è stato caratterizzato da un’offerta complessiva non al passo, per quantità e qualità, rispetto ad una domanda che si è mantenuta dinamica e costante. L’aumento del flusso turistico nella Capitale ha risvegliato, dopo un lungo periodo di attesa, l’interesse verso gli investimenti immobiliari a scopo ricettivo, soprattutto nelle zone centrali. I prezzi sono rimasti complessivamente stabili e i tempi di contrattazione intorno ai 5-7 mesi, salvo eccezioni per immobili di qualità e privi di particolari problematiche ai fini del trasferimento. I dati del MC Roma nel primo semestre 2023 hanno registrato un tasso di crescita pari allo 0,8% rispetto lo stesso periodo del 2022, confermando un trend tutto sommato positivo in un momento di mercato articolato come sopra indicato.

D.: Qual è il trend della domanda di locazione nel I semestre 2023?

Francesco Errico.

R.: Il primo semestre è in linea con il trend registrato nella seconda parte del 2022, con una domanda molto elevata

che fatica a concludere secondo gli iniziali parametri causa carenza di offerta sul mercato. Questo meccanismo sta generando chiaramente un generale incremento dei canoni soprattutto per immobili che si presentano con un elevato livello di qualità.

La domanda è caratterizzata dal mercato locale che predilige ormai le zone semicentrali per maggiore comodità con metrature più ampie utili per il lavoro da casa, a discapito del centro storico lasciato agli stranieri o giovani italiani in trasferimento su Roma per periodi transitori brevi (12-15 mesi).

È presente una forte domanda straniera caratterizzata dai trasferimenti (ambasciate ed organizzazioni internazionali) così come quella italiana sempre legata alle aziende. Si conferma sempre la richiesta di affitti transitori per locazioni temporanee (in alcuni casi in attesa di perfezionare un acquisto).

D.: Qual è il ruolo dello short term nel mercato della locazione?

Francesco Errico.

R.: Gli affitti brevi stanno inevitabilmente impattando sul mercato della locazione residenziale con un importante ed evidente erosione di prodotto. Questo comporta che la domanda intraprenda percorsi di difficile ricerca degli immobili da locare che in alcuni casi porta ad offerte al rialzo rispetto alla richiesta, al fine di ottenere l’immobile. L’alternativa del residenziale è quella degli affitti transitori che incontrano una buona fetta della domanda e rappresentano per i proprietari una via di mezzo per poter comunque avere un’ottima rendita e la restituzione dell’immobile in tempi ridotti, evitando rischi di morosità. Non si ritiene che le soluzioni proposte dal governo, mirate a fissare un numero minimo di pernottamenti per l’affitto breve, possano essere quelle più produttive per la gestione delle carenze di immobili residenziali. Sarebbe probabilmente utile incentivare (con manovre fiscali specie per le ristrutturazioni) i proprietari dei tanti immobili sfitti per aumentare l’offerta sul mercato.

D.: Quali sono le vostre previsioni per la seconda parte del 2023?

Helio Cordeiro Teixeira, Francesco Errico.

R.: Le previsioni per il secondo semestre del 2023, in presenza di molti fattori avversi, non sono di facile esercizio. L’analisi dell’Osservatorio sul Mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate fa emergere una proiezione in calo nel settore immobiliare residenziale per l’anno in corso, con maggior impatto negativo nei comuni di capoluogo

rispetto alle altre città. A Roma la flessione prevista nel numero totale di transazioni è di oltre il 10%. Per questo motivo la nostra attenzione è focalizzata all’ampliamento dell’offerta in tutte le zone della città attraverso un costante miglioramento nella qualità dei servizi “preventivi” messi a disposizione dei nostri clienti, al fine di minimizzare i rischi e i tempi delle conclusioni di compravendita nel complesso contesto urbanistico della Capitale.

Nel settore delle locazioni si prevede tutto in linea con la prima parte con i canoni che dovrebbero continuare a crescere vista l’elevata domanda e poca offerta. Gli immobili con la migliore qualità continueranno a registrare i maggiori incrementi, e in quest’ottica ci si attende un aumento di investitori interessati a proprietà da mettere a reddito.

Resta comunque la nostra convinzione di un mercato che

per i prossimi anni ritroverà stabilità e crescita, anche in funzione dell’importanza, non solo economica, dell’investimento immobiliare rispetto ad altre alternative di investimento e del mutamento delle nuove esigenze abitative. Il Giubileo e gli interventi previsti dal PNRR potrebbero essere uno stimolo al miglioramento complessivo della città.

L’ampliamento della copertura trasversale dell’intera città metropolitana di Roma (e del nostro Market Share) è parte integrante del piano strategico di Engel & Völkers per il prossimo triennio. A tale scopo l’apertura di una ulteriore e importante sede del MC Roma a Cinecittà, con oltre 700 mq di moderni uffici, conferma la volontà di presidiare e supportare da vicino un importante fetta di mercato residenziale nel Quadrante Sud-Est della Capitale fino all’area dei Castelli Romani.

Il mercato di Milano e Roma in sintesi

Nel primo semestre del 2023, sul mercato immobiliare si sono manifestati gli attesi effetti delle dinamiche congiunturali già rilevate dal 2022. L’impatto dell’inflazione su innalzamento dei tassi di interesse ed erosione del potere d’acquisto, unito ad un inasprimento delle politiche creditizie, ha determinato una flessione delle compravendite, oltre che sul resto del mercato nazionale, anche nel segmento del mercato di pregio dipendente da credito, mentre non ha pressoché intaccato il dinamismo della nicchia più alta del mercato.

Nel comparto della locazione permane la situazione di grande carenza di prodotto a lungo termine, in un mercato in cui la locazione a 12 mesi viene ormai considerata di lungo periodo. La competizione degli affitti short-term e la non adeguatezza al momento di mercato delle tipologie contrattuali delle locazioni tradizionali stanno mettendo in grande difficoltà il comparto, favorendo uno spostamento progressivo e costante sulle locazioni brevi. Modifiche strutturali di tali dinamiche potrebbero oggi derivare solo da innovazioni normative.

Più nel dettaglio, a Milano, nel corso del primo trimestre, il mercato immobiliare ha registrato un sostanziale peggioramento di tutti gli indicatori, dalla marcata flessione del numero di transazioni all’incremento di sconti e tempi di vendita. I prezzi hanno tuttavia dimostrato una buona tenuta. La congiuntura sta impattando in misura minore sul segmento delle nuove costruzioni, rese improvvisamente più interessanti dalle recenti indicazioni europee sulla classe energetica degli immobili. Nel comparto della locazione permane la situazione di grande carenza di prodotto a lungo termine, che alimenta la crescita dei canoni.

A Roma, il mercato della compravendita è stato caratterizzato da domanda nel complesso stazionaria, con prezzi in aumento e numero di transazioni in moderata

flessione. Il maggiore interesse si è concentrato sugli immobili ristrutturati, dal momento che nella fase attuale la ristrutturazione viene percepita come costo aggiuntivo più che come occasione di valorizzazione dell’acquisto. Sul fronte della locazione, la sostenuta domanda ha supportato l’incremento dei canoni, a fronte di una sempre maggiore scarsità di offerta adeguata.

L’outlook per il secondo semestre 2023 vede, per Milano, un trend di flessione delle transazioni, associato ad una intonazione stazionaria dei prezzi medi in tutte le zone della città. Gli annunci di nuovi aumenti dei tassi di interesse lasciano infatti presagire un impatto negativo sulla domanda e gli investimenti. Nel comparto della locazione, in Centro Storico sono attesi contratti in diminuzione, a causa della progressiva scarsità di offerta, in presenza di incremento dei canoni. Le quotazioni dovrebbero crescere, o tutt’al più rimanere stazionarie in tutte le zone, a fronte di aspettative di calo dei contratti, più concentrate nella zona Sud, oltre che in parti delle zone Ovest e Est.

Per Roma, il secondo semestre dell’anno dovrebbe essere caratterizzato da stabilità dei contratti, con prezzi medi stabili. L’aumento dei tassi di interesse applicato ai mutui continuerà infatti a pesare sulle decisioni di acquisto delle famiglie e allo stesso tempo pare essersi esaurita la spinta alla ricerca di spazi più ampi che aveva caratterizzato il periodo post pandemico, alimentando il mercato di sostituzione.

Le attese per il mercato della locazione sono stazionarie ma con un’intonazione positiva in diversi quartieri, per numero di contratti e livello dei canoni. I canoni sono attesi in crescita, in particolare, nel Centro Storico e a PratiVaticano. Presentano aspettative più sfaccettate le altre zone, per cui si prospetta un incremento dei canoni sugli immobili di qualità, a causa della mancanza di prodotto di questa tipologia.

Edited by Engel & Völkers.

Italian Economy

Economic Scenario and Outlook

The start of 2023 was better than expected for the Italian economy, having not only averted the possibility of a technical recession, but also recorded a growth of 0.6% in the first 3 months of 2023, with values higher than all major European economies.

However, the indicators for the second quarter of the year show a decline, casting a shadow over the macroeconomic scenario for the next few months and the following two years. In fact, economic activity should slow down if compared not only to the significant growth rates recorded

in 2021, thanks to the rebound following the fall caused by the pandemic, but also compared to the good growth in GDP (+3.8%). According to current information, the institutional forecasters agree in outlining a growth rate for Italy of just over one percentage point per annum throughout the three-year forecast period (+1.2% the forecast for 2023, +1.1% for 2024, +1.2% for 2025).

Inflation is gradually slowing down. According to ISTAT, the inflation acquired for 2023 is stable at +5.6% for the general index, while it rises to +4.9% for the core component.

Source: Bank of Italy and National Institute of Statistics (Istat)

Source: Istat, Italian Revenue Agency and Nomisma

Fonte: elaborazioni su Banca d’Italia su dati Eurostat Indice armonizzato dei prezzi al consumo

The Climate of Confidence

At the end of the first half of 2023, due to the unstable economic scenario, the confidence climate of businesses and consumers shows opposite trends. The consumer confidence index, in fact, recorded a positive evolution reaching the maximum value since February 2022, highlighting a widespread improvement in perception especially for the variables concerning the general economic situation. Conversely, in June the business confidence index decreased for the second consecutive month, reaching its lowest level since December. The decline recorded in industrial production and the difficulty in accessing credit affected perceptions at the end of the half-year, especially for the manufacturing and trade sectors. Construction companies, while discounting some economic downturns, continue to show a high degree of confidence. Even service companies are only minimally affected by the worsening of expectations, due to the approaching summer season and

Source: Nomisma elaborations on Istat

the very positive expectations regarding the tourism sector.

The Italian Real Estate Market

Residential Sales

The persistent restrictive monetary policy implemented by the ECB to limit inflationary dynamics is a brake on the demand addressed to the residential purchase market. Mortgage disbursements and home sales, which had already begun to decline starting from the second half of 2022, will continue the decline until 2025, with a progressively decreasing intensity. After a 2022 in which activity levels had been close to 800,000 transactions, in 2023 sales are expected to drop to 687,000, only to decrease slightly in the following two years.

The deflation of demand will lead to a slowdown in the growth of real estate values on the residential market, with increases in nominal values of +1.6% in 2023 and of just over one percentage point in the following two years, which translate into a contraction in real terms.

In this context, the short term outlook confirms an inversion of the residential sales' expansionary cycle, started from 2022 H2, which has recorded an 8.3% decline nationwide in Q1 2023, compared with the first quarter of the previous year.

Price Trends

The average quarterly price indexes, published by Banca d'Italia in July 2023, show with great evidence the progressively increasing gap between current and actual prices caused by the ongoing inflationary blaze. The drop in sales should lead to a slowdown in the prices' bullish phase in current values. If 2022 H2 was already characterised by an average slowdown in terms of the 13 major markets (+0.6% compared to +2.1% in 2022 H1), 2023 H1 showed a better-than-expected change in economic situation (+1%), which should in any case be followed by a weaker trend in the second half of the year, so as to close 2023 with an average growth rate of +1.6%. Among the

Residential sales in Italy and 2020-2025

major cities, Milan will experience increases of more than 2 percentage points per year, exiting the three-year forecast period with an overall increase in values of over 8 percentage points; cumulative growth will exceed 6% for Florence, Turin and Cagliari, while on the opposite front Bari and Venice will suffer from a slight reduction in prices. Growth should remain modest also in the following two years, with an average change of +1.1% in 2024 and 2025. Conversely, the inflation rate should drag the real changes in prices into negative territory.

Real Estate Financing

The restrictive monetary policy is holding back real estate investment decisions. The increases in the reference interest rates, repeatedly decided by the European Central Bank to bring the inflation rate back to the long-term objective of 2%, as well as the announcements of further upward adjustments expected for the coming months, have

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy

as a side effect the contractions of investment decisions and the purchase of durable goods.

The residential real estate market is particularly affected by these dynamics, since around half of home sales require credit support, and such a tightening of the conditions for accessing credit can only depress the levels of loan disbursement, in particular of those aimed at the purchase of a house. In addition, if in the future the inflation rate is expected to fall below the 3% threshold as early as next

year, the same will not happen to the reference rates for fixed and variable rate mortgages, which will remain at high values throughout the three-year forecast. This will result in a significant reduction in the size of the credit market which, with reference to new loans, had already started to drop in 2022 Q3 (-1.5%), only to intensify in Q4 (-12.8%) and further strengthen in 2023 Q1 (-26.6%). Overall, the year 2023 should close with a drop of 24.6%.

Prime housing Market in Milan

Situation and Outlook

After the excellent performance of 2022, in 2023 Q1 the residential market of Milan suffered a significant setback (-22.9% on 2022 Q1). In the panorama of the big cities monitored, the decline is second only to that of Bologna, which settled at -23.9%. The fear is that the Milan market, traditionally a leading market, is outlining a trend that will affect other national markets during the year. The downward trend concerns the entire country, which recorded a negative variation of 8.3% in the quarter. In Milan, a downward trend had already manifested itself in 2022 H2 - overall a record year for Milan - which, with 28,600 sales, had exceeded the already striking results of 2021 and 2019 by 6% and 9% respectively; the volume of sales in the second half of the year had, in fact, shown a trend decline of 4.9%, compared with an increase of 17% in the first half.

In the face of the decrease in sales, prices have nonetheless demonstrated good resistance to this date. The progressive rise in interest rates had a lesser impact on the prime market and on the new construction segment, made particularly interesting by the recent European indications on the energy class of buildings. In particular, the energy issue is making energy class D emerge as a distinction between

properties that are easy to sell and those characterized by longer absorption times or price reductions. The stability of market prices is attributable, on the one hand, to a structurally delayed reaction of the Italian real estate market, and, on the other, in more economic terms, to the intensity of demand which is not met by the scarcity of the supply. However, we note a trend of increasing sales times and average discounts, confirming a lower vitality of the market.

Except in particular cases, in fact, properties in good condition have an average stay on the market of about 1-2 months, while properties to be restored of about 4-5 months. The discount percentage increases, especially for properties to be renovated, where it can even reach -13% of the starting price and which takes into account the lower attractiveness of the product due to the high restructuring costs and the extended time of the construction works. The loss of households' purchasing power, caused by inflation, has further widened the gap between real demand, which has immediate resources for purchasing, and potential demand, which depends on credit. Milan's prime market is therefore today driven by transactions

Source: Istat, Italian Revenue Agency and Engel & Völkers

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index

worth over € 1.5 million, which do not require financing, facilitated in many cases by the favourable tax regime provided for returns from abroad.

The interest of the demand is always oriented towards semi-central, if not outright peripheral areas, provided they are well connected by means of transport. The centre remains very attractive for small non-Milanese investors or young adults attracted by the nightlife. And yet, during the half year, a decrease in investments in two-room apartments and small-size ones was recorded, while there was a growing interest in medium sizes, between 100-180 sqm, in excellent conditions, made more attractive by prestigious locations or the presence of outdoor spaces and the proximity of green areas, an obvious consequence of the pandemic.

The mismatch between supply and demand is mainly conditioned by the owners' perception of outdated market conditions, which is reflected in excessive price requests, in the presence of a demand more in line with the economic moment.

In the leasing sector, the situation of great shortage of longterm products persists, both on small and large sizes, in a market in which 12-month leases are now considered longterm. In fact, operators point out how the competition from short-term rentals and the inadequacy of the types of contracts in force for traditional leases are putting the rental market in great difficulty.

The scarcity of the product favours the reduction of the

absorption time, which very rarely exceeds a month, and contributes to the zeroing of the discounts, with the exception of properties in non-optimal conditions or of large sizes, which in any case do not exceed discounts of 3-4% of the starting fee.

From the point of view of demand preferences, the return of interest towards central locations is confirmed, in partial antithesis with what is observed on the purchasing market, where there is a growing interest in urban redevelopment projects characterized by new constructions connected to the centre and close to green areas and services.

2023 H2 Outlook

The Engel & Völkers Outlook for the second half of 2023 indicates a downward trend in transactions for the purchase and sales market, associated with a stationary trend of average prices in all areas of the city. Indeed, the announcements of new interest rate increases by the ECB suggest a negative impact on demand and investments. In the leasing sector, contracts are expected to decrease in the Historical Centre, due to the progressive scarcity of supply and the presence of an increase in fees. Prices should grow, or at most remain stationary in all zones, against expectations of a decline in contracts, more concentrated in the southern zone, as well as in parts of the western and eastern zones.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Prices and Fees

Historical City Centre

In 2023 H1, the historical centre market is characterized by a generalized upward trend in average property prices. For renovated assets, the average price range is extremely wide in each neighbourhood, with Duomo, by way of example, recording average prices ranging from € 8,50019,500 per sqm. The top prices in the Historical Centre reached € 24,000 per sqm in the Quadrilatero and confirmed the € 21,000 per sqm in Brera and in the CastelloForo Buonaparte area. The maximum prices of San Babila and Cordusio are also growing. With reference to the leasing market, the fees' growth for new/renovated assets is confirmed, settling at € 350-450 per sqm per year, whereas non-renovated assets reached € 200-208 per sqm per year.

Source: Engel & Völkers

The Western Area

The average prices of prime properties in the Western Area confirm the levels of the previous six months in some locations, while showing an upward trend in others. Prices for newly renovated assets vary between € 4,200-6,500 per sqm in Gambara-Bande Nere and San Siro to approximately € 10,000 per sqm in Sempione-Arco della Pace-Chinatown and Vercelli-Washington. The prices of

City Life remain out of range: € 8,000-15,000 per sqm. On the other hand, the prices of non-renovated assets remain stationary.

The average fees for new and renovated assets also increased, ranging between € 250-360 per sqm per year, while the prices of non-renovated assets remained stationary, settling between € 220-320 per sqm per year.

Source: Engel & Völkers

The Eastern Area

Average prices in the Eastern Area show an increase on a six-monthly basis in all zones for new or renovated properties. For these assets, the sales prices range between € 4,500-9,500 per sqm. At the same time, the

prices of non-renovated assets are increasing. Overall, average leasing fees increased both for renovated properties (€270-350 per sqm per year) and for nonrenovated ones (€155-205 per sqm per year).

Source: Engel & Völkers

The Northern Area

During the six-month period, the average prices in the Northern Area grew in all districts. The area includes zones characterized by significantly different price ranges, due to the concomitant presence of highly prestigious residential developments and less prestigious areas.

The average top prices of Porta Nuova-XXV Aprile reach € 19,800 per sqm, with the Garibaldi-Moscova-Arena area confirming the rise in prices with a maximum average of € 13,000 per sqm. Conversely, the areas of Centrale-Loreto and Isola-Gioia -Maggiolina confirm the range between € 5,000-7,200 per sqm. At the same time, average fees are growing on a half-yearly basis: € 285-480 per sqm per year for new/renovated assets and € 180-240 per sqm per year for non-renovated ones.

The Southern Area

In contrast with the rest of the market, the average prices in the Southern Area remain stationary, on a six-monthly basis, for renovated assets, while they decrease for nonrenovated properties.

For new properties, prices range between € 6,500 per sqm for Medaglie d'Oro-Lodi and € 11,000 per sqm for Porta Romana-Crocetta-Quadronno.

Fees also show a slight decrease, remaining in the range of € 270-380 per sqm per year for new/renovated properties. The same trend can be seen for non-renovated assets that still do not require renovation works.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Milan’s Review

Interview

Gabriele Borgnino Office Manager Engel & Völkers Milan Porta Romana

Petra Mojžíšová Licence Partner Engel & Völkers Milan

Marco Sorbara General ManagerEngel & Völkers Milan

Roberto Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milan

Q.: In the light of the new European directive on "green houses", how has the perception of energy efficiency changed?

A.: Gabriele Borgnino

In a market, the Milanese one, which until now had little interest in the energy performance of buildings except when it came to new buildings, the new European regulations have turned the spotlight on the issue. The European Parliament has in fact approved a directive according to which all new buildings must be zero-emissions starting from 2028, while existing ones must reach energy class E by 1 January 2030 and D by 2033. According to ENEA estimates, 74% of Italian homes, i.e. 11 million properties, belong to energy classes lower than D; specifically 34% in G, 23.8% in F and 15.9% in E. In the light of these changes, buyers have begun to give more and more importance to the energy class of buildings, which is explicitly requested at the time of site inspection. Considering the age of the Italian real estate assets, the

difficulty of complying with the recent regulatory provisions is evident, despite the fact that they provide for the exemption for second homes and properties subject to protection, in addition to places of worship. The already considerable price gap between new or recent buildings and those in need of renovation, which are more discounted by belonging to lower energy classes, is therefore widening. To overcome this problem, in addition to already consolidated strategies such as solar and photovoltaic panels and thermal cladding, we look at new technologies: new paints based on nanotechnologies are being studied, capable to equal cladding of tens of centimetres of thickness in a few centimetres of thermal insulation.

Q: Rental market: what are the critical issues and what the opportunities?

A: Petra Mojžíšová

Milan is an attractive city: for work, study, healthcare, fashion, entertainment; it is a city full of opportunities so much so that in the last 10 years the resident population has grown by 15%. Typically, those who come to Milan for work are particularly attentive to the distance between home and work and choose to stay within the city limits, giving up the possibility of having more space outside the city or other benefits that the areas outside Milan can offer. Faced with a constant and growing demand, rental values in Milan have grown by around 15% per year, projecting the city among the 5 European cities that have recorded the largest increase in rents. However, the surge in inflation in the last year and the consequent ISTAT increase in fees, not offset by the increase in wages, have put many tenants in difficulty; in the August 2021-August 2022 period, the fees revalued

at 100% ISTAT increased by 8% per year and those at 75% ISTAT by 6% per year.

In the meantime, with the recovery of tourism and events and fairs after the end of the pandemic, the phenomenon of short-term rentals has returned predominantly, being more attractive for home-owners, thanks to the higher fees that this formula guarantees, associated with the possibility to increase rents in step with the market and to virtually eliminate the risk of insolvency. The return of short-term rentals has therefore displaced the traditional segment, in which owners allocate less and less supply, creating scarcity in a highly demanded market and consequently causing fees to rise in the long term, putting tenants, the last cog in the machinery, in difficulty. We are witnessing an increase in the supply of short-term rentals and the partial disappearance of housing units for families, managers or students. Furthermore, hand in hand with the growth in fees, the needs of tenants have grown too: forced to pay higher rents, they demand apartments in excellent or at least good conditions, putting older apartments off the market. Milan, especially in the part included in the 90/91 ring road, is becoming a city for the few, where only the prime and luxury market works.

Q: What is the trend of the new construction market?

A.: Marco Sorbara

The new construction property market continues to play a central role in the prime real estate segment. In fact, there is a growing affinity between the concept of prime assets and this type of property, located in residential complexes that are ever closer to the needs of buyers and are designed to meet the contemporary needs of this type of clientèle, often international, looking for high-end properties. The most active customer target in this segment is that of families looking for a replacement property, followed by managers and professionals looking for a home in the centre located in a strategic position also with respect to the workplace, as well as private investors looking for properties to be used on the traditional rental market but also, particularly in recent years, on a short-term basis. The musts remain the outdoor spaces such as gardens and terraces, brightness, high living comfort, energy efficiency and, more generally, all those private and condominium amenities capable of simplifying daily life by placing the property at the real service of man. It is evident how these characteristics represent an almost exclusive prerogative of the new, as existing buildings cannot guarantee these by type, age and construction quality. On the other hand, the charm of the period buildings, the high ceilings, the architectural prominence and the location in more intimate condominiums remain the prerogative of the existing buildings, characteristics much appreciated by a parallel customer segment, generally belonging to a more advanced age group, which continues to prefer this type of

solutions over the new one. Therefore, the demand for newly built properties remains high and with a growing trend, a now consolidated trend that finds an adequate response in a stable supply in an increasingly modern and international city, also in terms of living features.

Q: What has been the effect of the market trend in light of the latest increases in interest rates and inflation?

A.: Roberto Magaglio

The first half of 2023 was characterized by a marked increase in interest rates (+0.5% on 8/2/2023, +0.25% on 22/3/2023, +0.25% on 10/5 /23 and +0.25% on 21/6/23) and by a continued expectation of rate tightening in order to control inflationary dynamics and bring them back to the 2% desired by the ECB: we have gone from the 2.5% in force since 12/22/22 to the 4% effective from 6/21/23 after more than a decade of rates below 2%.

Milan's real estate market has progressively reacted to these increases and the effects unfolded with about 1-2 months of delay, substantially showing a worsening of all the measurement metrics of the real estate market (increase in discounts, increase in sales times, reduction in number of visits, worsening of the visits/proposals ratio). From our observatory, we have noticed that the impact of the difficulties in the first phase concerned only properties up to € 500,000 in value, an amount which gradually increased up to € 1,500,000. Initially, the problem was represented by the deteriorated relationship between mortgage payment and salary, which did not allow aspiring purchasers to buy what they wanted; now it concerns a large part of the market, with a hardly sustainable weight of the instalments.

The real estate market, as always rigid on prices, has reacted to these increases by showing a marked decrease in the number of transactions. Obviously, the cash buyers remain extraneous to this dynamic, who indeed see real estate as a good diversification of their portfolio in an anti-inflation key. The rate shock was so sudden that sellers still haven't digested it, continuing to focus on price levels proportional to last year's growth; such requests, notwithstanding an improbable and sudden change of course, will certainly be rejected.

It should be noted that the impact of the rate increase certainly had a greater weight on the used properties to be restructured than on the new ones: this probably depends on the fact that many tax breaks have disappeared on nonrenovated assets, as well as on the increase in restructuring costs and times. New assets are exempt from the new European regulations on energy performance, already meeting the relevant requirements from the time of construction, and for this reason they attract more cash buyers who do not want problems compared to used properties.

Prime housing Market in Rome

Situation and Outlook

At the end of 2022, the level of residential sales (40,060) on the Rome market remained little more than stable on an annual basis (+3%), if compared with the strong growth recorded at the end of 2021, characterized not only by a post-pandemic rebound of 31% (2021/2020), but at the same time with a gap of 18% on the 2019 result. The figure does not deviate excessively from the national result (+4.7%) or from the average relative to the panel of the 13 major cities monitored (+5.5%). However, the result still represents the highest peak since 2007.

The annual volume traded owes its moderate growth to the different contribution of the two semesters, of which the first, positive, equal to +8.9% trend and the second, negative, equal to -2.7% trend; the latter consolidated in the double-digit negative result of the first quarter of 2023 (-10.3%).

With reference to the prime segment, in the first half of 2023, the Roman sales market was characterized by an overall stationary demand, with rising prices and a moderate decrease in the number of sales. On the leasing front, sustained demand supports the increase in fees, in the face of an ever-increasing scarcity of adequate supply. In the Historical Centre, the purchase and sales market confirms the expected downward trend in transactions,

although for now there are no repercussions on sales prices, which are stationary or growing in the most prestigious locations. Among these, we note the return of interest in the Aventine Hill, a secluded area in the city centre, as well as confirmation for the most prestigious locations. Investment purchases are mainly concentrated in the Trastevere and Testaccio districts, very central and characterized by intense nightlife and therefore attractive for short-term rentals. Foreign demand, mostly from Northern Europe, is stable compared to the previous six months, with the confirmation of greater interest in properties in highly prestigious areas.

The demand of operators interested in a residential asset in the central area is focused in the Prati-Vatican area due to the greater presence of outdoor and green areas. Purchase for investment purposes is less popular in this area, just like the presence of foreign operators.

The Northern Area saw a decrease in the number of sales in the half year, against a demand that remains strong in privileged locations with reduced sales times and growing prices. Buyers are mainly attracted by large-size properties and by the presence of outdoor spaces, present in the district, and by large green areas. The investment demand, present for small-size assets, is usually focused on tourist

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index

Source: Istat, Italian Revenue Agency and Engel & Völkers

accommodation, even though, in San Lorenzo, the main target is student leases. The interest of foreign demand is limited to the areas of Pinciano, Parioli and Trieste. The Western Area recorded a widespread wait-and-see attitude in supply and demand in the first quarter of the year and a slow but steady recovery in the second quarter. The Monteverde Nuovo neighbourhood is still arousing the interest of potential buyers thanks to its location and to the presence of green areas, while the Gianicolense area is increasingly attracting more and more demand, The demand is mainly for first homes or replacements for families or young couples, respectively interested in sizes from 110 to 140 sqm and two-room apartments, with a preference for renovated properties. Monteverde Nuovo is mainly characterised by investment purchases due to the many infrastructures' connections and to the great offer of commercial activities.

The Southern Area recorded a very stable purchase demand in the most prestigious areas - EUR and Torrino Nord - and a slight decrease in the less favoured locations. In the Montagnola and Garbatella area, the replacement market by families mainly interested in renovated properties was prevalent. Investment purchases are frequent in the areas adjacent to the underground and

universities (San Paolo-Garbatella) and in the new areas of the Ostiense area (Porto fluviale). The interest in residential properties with large internal and external spaces is confirmed. Foreign demand is prevalent in the EUR Center area and surroundings districts. The many redevelopment initiatives under way in the EUR district confirm the interest in the area.

The leasing market continues to be characterized by the pressure of demand in the face of a scarce supply of properties, a phenomenon largely attributable to the conversion of traditional lease contracts into short-term contracts.

These dynamics led to a further increase in the level of fees compared to the previous six months. The most soughtafter properties are those in quality semi-central areas, with spaces that allow for remote working. The preference of the tenants goes to newly renovated, well-finished and functional assets. Among the areas of greatest interest, we note a renewed interest in demand for the northern quadrant of the capital, and in particular for the districts of Vigna Clara, Farnesina, Trieste and Salario. The full return of foreign demand, especially in the Historical Center and Prati-Vaticano, has stimulated investments in the two districts.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

2023 H1 Outlook

Engel & Völkers' Outlook for the second half of 2023 forecasts for the purchase and sales market a stationary trend in transactions in all areas, with stationary prices. Indeed, the increase in interest rates applied to mortgages will continue to weigh on households' purchase decisions, and at the same time, the momentum of the search for larger spaces that had characterized the post-pandemic period by fuelling the replacement market seems to have

died out.

Expectations for the rental market are stationary and show a positive pitch in several areas, in terms of number of contracts and rent levels. Rents are expected to rise in the Historical City Centre and in the Prati-Vatican area. Other areas present more multifaceted expectations, with rents expected to rise for quality properties, due to the lack of adequate product.

Historical City Centre and Prati-Vatican area

In the Historical City Centre , average prices are included within a very wide range that considers the location of the property, its state of maintenance, and the proximity to historical-cultural and institutional points of interest. For renovated homes, quotes range from EUR 3,000/sqm to EUR 10,000/sqm for the most exclusive districts. Average discounts on the asking price are confirmed between 5 and 7 percent, depending on the state and characteristics of the property. Average selling times are slightly lengthening,

between 5 and 8 months. In the Prati-Vatican area, the range of average prices is confirmed between EUR 4,200 and EUR 7,000/sqm for homes renovated as new. Average selling times vary between 3 and 8 months. Rents for renovated residences are on the rise, both in the Historical City Centre (180-420 EUR/sqm/year) and in the PratiVatican area (210-280 EUR/sqm/year). Average lease times range from a few days to about 11 months, depending on the characteristics of the properties.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

The Northern Area

Average prices show stationary trends on a six-month basis, except for Parioli, Trieste-Salario and Talenti-Monte Sacro, which show an increase in values. Prices in the area range from EUR 2,700 to EUR 7,000/sqm for new or renovated-to-new homes. The average discount on the asking price declines over the six-month period, which

confirms great variability by district, between 2-16%. Average selling times lengthen slightly, ranging between 1 and 9 months.The range of average rents widens, increasing from the previous half-year for new/renovated housing (EUR 135-360/sqm/year). Average lease times range from a few weeks to about 8 months.

Source: Engel & Völkers

The Western Area

Average prices are stationary on a six-monthly basis in all districts of the macro area, both for new or renovated-tonew properties and for those to be renovated. Purchase and sale values remain in the range of EUR 2,700-4,100/ sqm for new or renovated as new properties and in the range of EUR 2,300-3,600 for those to be renovated. The

average discount is decreasing and ranges between 2-6%. Average selling times are decreasing, settling between 1 and 5 months.

Average rents for new or renovated properties are growing (171-230 EUR/sqm/year), with average absorption times ranging from a few days to 3 months.

The Southern Area

Average prices for new or renovated housing show a general increase over the previous six months, except for the Torrino area where prices are stationary. Average values range from 2,400 EUR/sqm in the Laurentino area to 4,800 EUR/sqm in San Giovanni/Appio Latino and EUR for new or renovated-to-new properties. Average discounts on the asking price range between 3-15% and the average time

to sale, settled from 1 to 8 months, are widening, confirming the strong heterogeneity of the area's market.

The average level of rents is on the rise, with the values of new/renovated properties ranging between EUR 130-285 per sqm per year. Average time to placement on the rental market is quick, often less than 1 month, and on average up to 5 months.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Rome’s Review

Interview

Helio Cordeiro Teixeira

Managing Director Market Center Engel & Völkers

Francesco Errico

Team Leader Rental Market Center Rome Engel & Völkers

Q.: What does the purchasing demand's trend look like in 2023 H1?

A.: Helio Cordeiro Teixeira.

The forecasts relating to the performance of the first half of 2023, made at the end of the year 2022 and subsequent publication of the H2 2022 Market Report, were confirmed

with a direct impact on the capital's real estate market. Despite the growth of MC Roma, marked by +14% at the end of 2022 compared to 2021, clouds already gathered on the horizon in the last quarter of last year.

The need to live in 2023 with a new reality -rising inflation and mortgage rates, energy costs and more, the lack of resolution of the conflict in Ukraine and the worrying loss of purchasing power of families- has forced the adoption of a markedly more reflective and wait-and-see approach by citizens towards important decisions such as the purchase, sale or replacement of their own home. To complete this uncertain picture were the forecasts that indicated a sharp drop in the number of sales transactions in 2023 in Italy, especially in the most important cities of the peninsula. In summary, the first half of 2023 was characterized by an overall supply that was out of step, in terms of quantity and quality, with respect to a demand that remained dynamic and constant. The increase in the tourist flow in the capital has reawakened, after a long hiatus, the interest in real estate investments for hospitality purposes, especially in the central areas. Prices remained stable overall, with negotiation times around 5-7 months, with exceptions for quality properties without problems for sales. The figures of MC Roma in the first half of 2023 recorded a growth rate of 0.8% compared to the same period of 2022, confirming an overall positive trend in a complicated moment for the market, as indicated above.

Q: What does the leasing demand's trend look like in 2023 H1?

A.: Francesco Errico.

The first half is in line with the trend recorded in the second half of 2022, with a very high demand that struggles to conclude according to the initial parameters due to lack of supply on the market. This mechanism is clearly generating a general increase in fees especially for properties that present a high level of quality.

Demand is characterized by the local market which now prefers semi-central areas for greater convenience with larger sizes useful for working from home to the detriment of the historical centre, left to foreigners or young Italians moving to Rome for short transitional periods (12-15 months).

There is a strong foreign demand characterized by transfers (embassies and international organizations) as well as an Italian one, always linked to companies. The request for transitional rentals for temporary leases is always confirmed (in some cases pending the completion of a purchase).

Q: What is the role of short-term rentals in the leasing market?

A.: Francesco Errico.

Short-term rentals are inevitably impacting the residential

leasing market with an important and evident erosion of the supply. This implies a harder selection process for the demand, who may end up meeting with a more expensive price than expected to obtain the asset. The alternative to residential assets is that of transitory rentals which meet a good portion of the demand and represent for the owners a middle ground in order to still have an excellent income and the return of the property in a short time, avoiding the risk of insolvency.

The solutions proposed by the government, aimed at fixing a minimum number of nights for short-term rentals, are not believed to be the most productive ones for managing shortages of residential properties. It would probably be useful to incentivise (with tax manoeuvres especially for renovations) the owners of the many vacant properties to increase the supply on the market.

Q: What are the forecasts for 2023 H2?

A.: Helio Cordeiro Teixeira.

Forecasts for the second half of 2023, in the presence of many adverse factors, are not easy to envisage. The analysis of the Revenue Agency's Observatory on the Real Estate Market reveals a downward trend in the residential real estate sector for the current year, with a greater negative impact in the municipalities of the capital compared to the other cities. In Rome, the expected decline in the total number of transactions is over 10%. For this reason, our attention is focused on expanding the supply in all areas of the city through a constant improvement in the quality of the "preventive" services made available to our customers, in order to minimize sales risks and times in the complex urban context of the capital.

In the leasing sector, everything is expected to be in line with the first part of the year, with fees that should continue to grow given the high demand and little supply. Prime properties will continue to register the greatest increases, and in this context, an increase in investors interested in properties for income is expected.

However, we are convinced that the market will regain stability and growth over the next few years, also in function of the importance, not only economic, of real estate investment compared to other investment alternatives and the change in new housing needs. The Jubilee and the interventions envisaged by the PNRR could be a stimulus to the overall improvement of the city.

The expansion of the transversal coverage of the entire metropolitan city of Rome (and of our Market Share) is an integral part of Engel & Völkers' strategic plan for the next three years. To this end, the opening of a further important branch of the MC Roma in Cinecittà, with over 700 square meters of modern offices, confirms the desire to supervise and closely support an important slice of the residential market in the South-East Quadrant of the Capital until Castelli Romani area.

Milan and Rome Markets at a glance

In the first half of 2023, the expected effects of the economic dynamics already observed from 2022 were manifested on the real estate market. The impact of inflation on the rise in interest rates and the erosion of purchasing power, combined with a tightening of credit policies, has led to a decline in sales in the prime market segment dependent on credit, as well as on the rest of the national market, while it has hardly affected the dynamism of the highest niche of the market.

In the leasing sector, the situation of great shortage of longterm products persists in a market in which 12-month leases are now considered long-term. The competition from short-term rentals and the current inadequacy of the contractual types of traditional leases on the market are putting the sector in great difficulty, favouring a progressive and constant shift towards short-term leases. Structural modifications of these dynamics could today only derive from regulatory innovations.

More specifically, in Milan, during the first quarter, the real estate market recorded a substantial deterioration in all indicators, from the marked decline in the number of transactions to the increase in discounts and sales times. However, prices have held up well. The economic situation is impacting to a lesser extent the new construction segment, suddenly made more interesting by the recent European directives on the energy class of buildings. In the leasing sector, the situation of great shortage of long-term product persists, which fuels the growth in rents.

In Rome, the purchase and sales market was characterized by an overall stationary demand, with rising prices and a moderate decline in the number of transactions. The greatest interest focused on renovated properties,

since in the current phase the renovation is perceived as an additional cost rather than an opportunity to enhance the purchase. On the leasing front, sustained demand supported the increase in fees, in the face of an everincreasing scarcity of adequate supply.

The outlook for the second half of 2023 sees a downward trend in transactions for Milan, associated with stationary average prices in all areas of the city. Indeed, the announcements of new interest rate increases suggest a negative impact on demand and investments. In the leasing sector, contracts are expected to decrease in the Historical Centre, due to the progressive scarcity of supply and the presence of an increase in fees. Prices should grow, or at most remain stationary in all zones, against expectations of a decline in contracts, more concentrated in the southern zone, as well as in parts of the western and eastern zones. For Rome, the second half of the year should be characterized by stable contracts, with stable average prices. In fact, the increase in interest rates applied to mortgages will continue to weigh on households' purchasing decisions and at the same time the drive to search for larger spaces that had characterized the postpandemic period seems to have exhausted, fuelling the replacement market.

Expectations for the rental market are stationary but with a positive tone in various neighbourhoods, in terms of number of contracts and fees.

Fees are expected to grow, in particular, in the Historical Centre and in Prati-Vaticano. The other areas present more multifaceted expectations, for which an increase in fees on quality properties is expected due to the lack of products of this type.

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Milano, September 2023