10 minute read
Markedspuls
STOR INVESTERINGSVILJE, SELEKTIVE INVESTORER
AV: THOMAS RAMCILOVIC, DIREKTØR ANALYSE DNB NÆRINGSMEGLING
Da koronapandemien og restriksjonene som fulgte traff oss i vår forventet mange et svakt transaksjonsår i markedet for næringseiendom. Blant annet skjelte enkelte til finanskriseåret 2009, da markedet stoppet opp fullstendig. En brems fikk vi også i 2. kvartal, men den ble kortvarig og i skrivende stund (november) forventer vi at totalvolumet i 2020 vil nærme seg de siste års nivåer. DNB Næringsmegling gjennomfører årlige investorundersøkelser i Bergen, Trondheim og Stavanger, samt halvårlige i Oslo. Vi har til sammen snakket med 75 aktører i høst, som representerer en stor andel av de respektive geografiske markedene for næringseiendom. Investorene forventer å fortsatt kjøpe seg opp, men preferanser og markedssyn har endret seg.
UENDRET KJØPSVILJE BLANT TUNGVEKTERNE
Koronabremsen har ikke gjort det enklere å få avkastning på pengene i en økonomi hvor nullrenter er vanlig. Det bidrar til at eiendom har styrket seg som aktivaklasse sammenlignet med flere andre segmenter, ikke minst fordi man får en viss inflasjonsbeskyttelse i en situasjon hvor mye penger kommer inn i markedet gjennom lettelser og pengetrykking.
DNB Næringsmegling prater med 25 av de største norske eiendomsaktørene halvårlig, disse står for anslagsvis 25 % av næringseiendomsmarkedet i Norge. Undersøkelsen gir dermed et solid bilde av sentimentet i markedet og viste i høst at kjøpsforventningene var helt uendret blant de største aktørene kontra tiden før korona. Rundt 70 % forventer å være nettokjøpere det neste året, mens nær alle de resterende tror de blir ganske balanserte i samme periode. Det er altså et etterspørselsoverskudd i markedet, slik det har vært de siste årene. Det er synliggjort i flere transaksjoner den siste tiden. Kontoreiendommen Tjuvholmen Allé 1-5 ble solgt av Christian Ringnes’ Eiendomsspar, og kuppet før det kom til budrunde til en pris på ca. 2 milliarder kroner. Vi kjenner også til flere andre bud og budaksepter på rekordlave yielder i kontorsegmentet den senere tiden. Lavere avkastningskrav kompenseres av rentefallet i løpet av året. Vår investorundersøkelse blant Oslodeltagerne viste at logistikk var segmentet hvor investorene forventet best verdiutvikling det neste året. Coops lager på Gardemoen ble også solgt før budrunde, prisen var på over 3 mrd.
De Oslobaserte investorene i vår undersøkelse er tunge innen kontor og eier godt over halvparten av kontorlokalene i Oslo, Asker og Bærum. Mens de i flere år har forventet at det er økte kontorleier som skal drive verdiutviklingen, er det nå yieldkompresjon som skal bidra mest. 60 % svarte i september at prime yield skal falle, ingen trodde på økning.
0.8
0.6
0.4
0.2
0
0.8
0.6
0.4
0.2
Bergen Trondheim
Nettokjøper Balansert Stavanger
Nettoselger
HVORDAN UTVIKLER KONTORLEIENE SEG DE NESTE 12 MND.?
Oslo
Opp Uendret Ned
Fallende yielder har vi også sett eksempler på i løpet av høsten, og DNB Næringsmegling har justert prime yield til 3,25 %. I høst trodde derimot 90 % at kontorleiene i Oslo ville falle eller flate ut det nærmeste året. Det er i sterk kontrast til før, i samtlige undersøkelser vi har gjort tidligere har en klar majoritet av gårdeierne forventet økte leiepriser. Tall fra Arealstatistikk tyder på at kontorleiene i Oslo har falt ca. 5 % det siste halve året. DNB Næringsmeglings prognose tilsier et relativt kortvarig og moderat leieprisfall, med innhenting gjennom 2021 og 2022.
Figur 1: Ingen Koronabrems å snakke om når det gjelder etterspørselssiden. De største aktørene ønsker og forventer i hovedsak å kjøpe seg opp. Mange utviklere i Stavangeregioner gir alltid en lavere andel enn i de øvrige byene.
KJØPSVILJE, MEN FÅ KJØP I BERGEN
Bergensinvestorene ønsker også å kjøpe mer næringseiendom, men aktiviteten har vært lavere i 2020 enn hva vi har observert de to siste årene. Det skyldes få objekter i markedet og eiere som er lunkne til å selge. Investorene viser til at det er få gode reinvesteringsalternativer. Bergenserne uttrykker også et ønske om å ta ned risikoen noe. Sentral beliggenhet og lange avtaler med gode leietakere står høyt på ønskelisten i Bergen, som i de andre norske storbyene. Flere nevner at man er varsomme med leietakere innen oljeservice. I likhet med i Oslo ventet rekordmange (41 %) fallende prime yield. Sterk etterspørsel etter lavrisikoobjekter og fallende renter var begrunnelsen.
Koronabrems har foreløpig ikke endret kontorledigheten i Bergen i særlig grad. Vår siste måling viste en ledighet på ca. 7,5 %, en marginal økning det siste halvåret. I sentrum er ledigheten på relativt lave 6 %. Leiene har heller ikke endret seg betydelig ifølge Arealstatistikks tall. Målt snittleie er på 1.910 kroner per kvadratmeter per år i 2020 (2019: 1.950 kr/kvm). De 15 % dyreste leiene i inneværende år var på kroner 2.630 per kvadratmeter per år (2.760 kr/kvm) i snitt. Tallene for de mest kostbare leiene er basert på 8 kontrakter, for få til å konkludere med annet enn en rimelig flat utvikling. Over halvparten av aktørene som svarte i vår undersøkelse i september og oktober forventet også en flat leieprisutvikling fremover. Det innebærer at investorene tror leiemarkedet i byen vil klare seg bra. Svarene står likevel i sterk kontrast til fjoråret hvor samtlige forventet leieprisvekst. Bergen sentrum forventes å klare seg best. DNB Næringsmegling forventer en ganske flat utvikling i kontorledigheten i Bergen fremover. Sysselsettingsveksten forventes å falle fremover, men tilbudssiden blir også begrenset ved at det bygges relativt lite nytt.
TRØNDERNE FORVENTER SKARPERE PRISER
Trondheimsinvestorene har også ambisjoner om å kjøpe seg opp i eiendom det neste året, men 9 av 10 svarte at de synes tilgangen på potensielle kjøpsobjekter er dårlig. I likhet med i de andre byene er solide kontantstrømmer og sentral beliggenhet øverst på ønskelisten til mange aktører. Dermed er det kanskje ikke så rart at nær 70 % forventer at prime yield skal falle det neste året. Det var den høyeste andelen i noen av de fire største byene. DNB Næringsmegling estimerer prime yield i Trondheim til 4,25 %.
Vår siste ledighetstelling viste at kontorledigheten i Trondheimsregionen nå er på ca. 8,5 %. I sentrum er derimot ledigheten på relativt lave 6 %. Snittleie er ifølge Arealstatistikk på 1.830 kroner per kvadratmeter per år, mens de 15 % dyreste kontorleiene er på kroner 2.470 i snitt.
I begge tilfeller noe økning fra i fjor. Det vil si at sentrumsleiene i Trondheim fremdeles er godt under nivåene i både Oslo, Bergen og Stavanger. Koronabrems har ført til investorene på landsbasis er mer pessimistiske med tanke på leieprisutviklingen. Trønderne har nå flest optimister, 35 % tror leieprisene skal opp det neste året. Nesten alle tror den største oppgangen kommer i Midtbyen. Vi tror også differansen kan bli større mellom de beste og nest beste beliggenhetene i Trondheim. Sentrum utgjør riktignok en større andel av kontormarkedet i Trondheim enn i den andre byene, mindre knapphet bidrar til mindre prisforskjeller.
Figur 2: Et betydelig utvalg av de største eiendomsinvestorene i de fire største byene i Norge ble spurt om hva de tror om kontorleiene i sitt lokale marked det neste året. For et år siden ventet de fleste oppgang, nå tror majoriteten at utviklingen blir flat.
FÆRRE FORVENTER Å KJØPE I STAVANGER
Investorene i Stavangerregionen har lavest forventninger til kjøp det kommende året. Mens majoriteten i Oslo, Bergen og Trondheim forventet å kjøpe seg opp det kommende året gjaldt det snaue 30 % i Stavanger. Det skyldes riktignok for en stor del en annen type eiendomsaktører i Stavanger i forhold til de andre byene, snarere enn markedssynet i seg selv. I Stavangerområdet er en stor andel av aktørene utviklere som selger eiendommer når de er ferdig utviklet. Eiendomsinvestorene i Rogaland ønsker å finne nye kjøp, men også her oppleves tilgangen på eiendommer utfordrende. En del aktører fortalte riktignok at de hadde opplevd å bli tilbudt flere objekter i senere tid, men de syntes det var langt mellom de rette eiendommene til rett pris. Value add og utviklingseiendommer stod, som vanlig i regionen, øverst på ønskelisten. Dernest ønsket investorene seg kontor, men kun de rette objektene. På spørsmål om hvilket segment som vil få best utvikling det kommende året kom kontor best ut. Og verst. Kontoreiendommer i sentrum, eventuelt på de beste beliggenhetene i randsonen, med lange leieavtaler med solide motparter vil få en positiv utvikling ifølge investorene. Samtidig ble kontoreiendommer på Forus med ledighet og beliggenhet et stykke unna kollektivtransport spådd å få den svakeste utviklingen. Eiendommene med de mest usikre kontantstrømmene anses vanskelige å i det hele tatt selge, blant annet fordi de vil være vanskelige å få finansiert.
Thomas Ramcilovic, Direktør Analyse DNB Næringsmegling
Når det gjelder leiemarkedet i Stavanger har forskjellene blitt store mellom sentrumskontorene og randsonen de siste årene. Mens toppleiene i sentrum har ligget godt over 3.000 kroner per kvadratmeter, har man kunnet leie kontor i Forus til under tusenlappen per kvadratmeter. Riktignok er det betydelig forskjell på de beste beliggenhetene og de som er mer perifere innad i det store kontorområdet Forus. Ca. 70 % av Stavangerinvestorene tror nå kontorleiene skal flate ut, kun snaue 10 % tror på vekst. Men mens mange tror sentrum nå topper ut etter vekst de siste par årene, forventer en del at man er på bunnen på Forus. I sentrum blir det mer tilgjengelig kontor fremover etter en periode med lav ledighet. På Forus har flest tro på flat prisutvikling eller noe vekst fra dagens lave nivåer. Det ble nevnt at det er mindre ledighet i de beste kontoreiendommene på Forus.
LOGISTIKK ER EN KORONAVINNER
Koronatiltakene har vært en enorm utfordring for hotellbransjen og også for deler av handelsstanden. Ikke overraskende gjenspeiles det i våre investorundersøkelser, i alle de fire største norske byene svarte respondentene at de ventet dårligst verdiutvikling for hotelleiendommer og handelseiendom med utsatte leietakere. Men kriser gir gjerne vinnere også, innen næringseiendom har logistikksegmentet klart seg meget bra. Analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen har for tredje år på rad gjennomført en undersøkelse blant 25 av de største logistikkbrukerne i Osloområdet. De melder om økt logistikkbehov som en følge av netthandelsvekst de siste månedene.
Logistikkbrukerne har lenge meldt om at lagerbehovet øker fordi netthandelen vokser årlig. Denne trenden er fremskyndet som en følge av koronarestriksjoner, netthandelen har økt med 32 % i Norge i første halvår, ifølge Virke. Lager og Logistikkbrukerne vi har snakket med forventer alene å trenge 200 000 kvm ekstra de neste fem årene, noe som tilsvarer en vekst på 16 prosent, og det er nettopp utviklingen med økt handel på nett som oppgis som hovedårsak. Nær samtlige av deltagerne i undersøkelsen har økt andelen lagerbehov knyttet til netthandel siden fjorårets undersøkelse. 8 av 10 brukere rapporterer om omsetningsvekst så langt i 2020. Dette viser at deltagerne i undersøkelsen er blant selskapene som har opplevd bedre økonomiske tider under pandemien, en stor andel venter at permanent endrede handelsmønster gjør at den økte omsetningen blir varig.
De fleste logistikkbrukerne ønsker nybygg ved neste flytting. Prisforskjellen mellom nye og eksisterende bygg er så liten at nytt foretrekkes. Ikke minst fordi nybyggene gir mulighet for skreddersøm, blant annet når virksomhetene automatiseres stadig mer. 2020 har likevel gitt et godt marked for eksisterende bygg. Mange har fått et akutt behov for plass, dermed har bygg med kort tid til overtagelse blitt attraktive. Det aller viktigste kravet for aktørene er riktignok rett beliggenhet, det vil si nærhet til europaveien og til Oslo. Ekstra kjøring er kostbart, rett beliggenhet trumfer dermed alt annet. Videre er mange avhengig av en tomt med ekspansjonsmuligheter, slik at de har rom for vekst på eksisterende beliggenhet.
Høstens investorundersøkelse viste at de største nasjonale eiendomsaktørene var mest positive til logistikksegmentet når det gjaldt verdiutvikling. Dette synet har materialisert seg i transaksjoner i år, hvor vi har registrert mange logistikktransaksjoner på skarpe yielder. Bildet er aller klarest i Oslo og Akershus hvor det alene er omsatt logistikkeiendom for nær 10 mrd. per november. Fem av transaksjonene har gått til en yield under 5 %, mens det skarpeste nivået i år også var under 4 %. DNB Næringsmegling har nedjustert vårt anslag for prime yield i logistikksegmentet i alle de fire største byene i Norge.
