Hospitality Development – Hotelprojekte erfolgreich planen und umsetzen by Erich Schmidt Verlag

Book Edition Hotellerie Herausgegeben vom

Hotelverband Deutschland (IHA) e.â&#x20AC;&#x2030;V.

Burkhard von Freyberg (Hrsg.)

Hospitality Development Hotelprojekte erfolgreich planen und umsetzen

2., neu bearbeitete Auflage

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IHA Edition Hotellerie Band 2

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Hospitality Development Hotelprojekte erfolgreich planen und umsetzen Leseprobe, mehr zum Buch unter ESV.info/978-3-503-14482-2

Herausgegeben von Prof. Dr. Burkhard von Freyberg Mit BeitrĂ¤gen von Philipp Bessler, Peter Bierwirth, Bernd BĂśtzel, Jan Bolland, Christina Lotte Cellarius, Christoph Cellarius, Axel Deitermann, Dr. Alexander Dworak, Klaus Fidlschuster, Martina Fidlschuster, Dr. Kai Fischer, Heiko FĂśrster, Bernhard Franken, Nicole Franken, Prof. Dr. Burkhard von Freyberg, Prof. Stephan Gerhard, Dr. Roeland van Gool, Christoph HĂ¤rle, Thomas HĂ¤usser, Olivier Harnisch, Katrin Hoffmann, Volker Michael Kraetke, Prof. Rolf Kyrein, Mario D. Michaelis, Michael MĂźcke, Marcus MĂźller, Stefan Nungesser, Dr. Konstantin Ploberger, Katrin Puffe, Sandra Rainer-PĂśselt, Prof. Dr. Marion Rauscher, Sheima Salloum, Prof. Dr. RamĂłn Sotelo, Olaf Steinhage, Maximilian Stigler, Ekkehard Streletzki, Steffen Szeidl, Matthias TertĂźnte, Matteo Thun, Alexander Trobitz, Lukas WaldschĂźtz, Christian Walter, Hanno WeiĂ&#x;, Sebastian Wenta, Stefan Wurm, Stephanie Zarges-Vogel

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Gedrucktes Werk: ISBN 978 3 503 14482 2 ISSN 2190 0655 eBook: ISBN 978 3 503 14483 9 Alle Rechte vorbehalten ÂŠ Erich Schmidt Verlag GmbH & Co. KG, Berlin 2014 www.ESV.info Ergeben sich zwischen der Version dieses eBooks und dem gedruckten Werk Abweichungen, ist der Inhalt des gedruckten Werkes verbindlich.

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Vorwort zur 2. Auflage: Zur Notwendigkeit und zum Inhalt dieses Buches

Die Professionalisierung von Hotelentwicklungen ist in der deutschsprachigen Literatur vergleichsweise wenig thematisiert und wenn, dann als eine Art „Sonderfall“ der regulären Immobilienprojektentwicklung. Dagegen findet sich im angelsächsischen Raum bereits eine ganze Reihe von entsprechenden Werken. Ursache dafür ist vor allem auch, dass bei uns die Akademisierung der gesamten Hospitality-Branche erst in den letzten Jahren Fortschritte gemacht hat. In der täglichen Praxis und in der Diskussion in Fachmagazinen kann jedoch durchaus ein professioneller Umgang mit der Thematik festgestellt werden. Da bislang kaum Herausgeber den reichhaltigen Erfahrungsschatz der in Projektentwicklungsprozesse involvierten Akteure „gehoben“ hat, wurde mit der 1. Auflage und nun mit der 2. Auflage dieses von Vertretern der Theorie und der Praxis gemeinsam erstellten Handbuchs Abhilfe geschaffen. Es ist gleichermaßen gedacht als Leitfaden wie als Nachschlagewerk zum Thema „Projektentwicklung in der Hotellerie“. Professionelle Projektentwicklung ist eine wesentliche Grundlage für langfristig betrieblichen Erfolg eines Hotels. Fehler bei Standortanalysen, Machbarkeitsstudien, Architektenplänen oder Verträgen zeigen sich spätestens in dem Moment, in dem das Hotel an den Markt geht. Dann sind sie nicht mehr oder kaum noch zu revidieren. Insbesondere in der Zeit vor der weltweiten Finanzkrise gab es eine ganze Reihe von Projektentwicklungen, in denen, genau betrachtet, nicht nur solch handwerkliche Fehler gemacht, sondern auch wesentliche Teilaufgaben des Projektentwicklungsprozesses nicht durchgeführt wurden. Während der Krise wurden gerade diese Hotelprojekte – sofern möglich – gestoppt. Deren Scheitern hat nach der Krise zu einem gegenseitigen Vertrauensverlust zwischen den einzelnen Beteiligten geführt. Durch Kommunikation und damit bessere Kenntnis der Tätigkeiten und Fähigkeiten der jeweiligen Projektpartner, die in diesem Buch beschrieben sind, wurde und wird Vertrauen (zurück-)gewonnen. Um die Fülle an hotelprojektspezifischen Informationen darzustellen, aufzubereiten und zu bewerten, soll mit diesem Handbuch umfassend Einblick in die Projektentwicklung der Hotellerie gewährt werden. Namhafte Vertreter aus allen am Projektentwicklungsprozess beteiligten Disziplinen haben sich bereit erklärt, Stellung zu nehmen. Sie charakterisieren ihre Arbeit, führen konkrete Tätigkeiten auf und erläutern wesentliche Methoden der Umsetzung ihres Beitrags zum Projekterfolg. Gleichermaßen werden die Aussagen mit aktuellem theoretischen Wissen über Projektentwicklung angereichert. 5

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Aus: Freyberg, Burkhard von (Hrsg.), Hospitality Development © Erich Schmidt Verlag GmbH & Co. KG, Berlin 2014.

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Vorwort

Nach einer thematischen Einführung in Kapitel I widmet sich das Kapitel II zunächst den Grundlagen der Projektentwicklung in der Hotellerie. Begriffe werden erläutert bzw. abgegrenzt. Die einzelnen Akteure im Projektentwicklungsprozess werden dargestellt und deren Konstellation zueinander aufgezeigt. Die vergangene, gegenwärtige sowie zukünftige Situation der Projektentwicklungen in Deutschland werden ebenfalls beschrieben. In Kapitel III werden dann die spezifischen Rollen der Projektbeteiligten beleuchtet. Prominente Persönlichkeiten aus den Bereichen Unternehmensberatung, Hotelbetreibung, Architektur, Bau, Projektmanagement und Kapital kommen zu Wort und erläutern ihren konkreten Weg zum Gelingen von Projektentwicklungen. Wichtige Instrumente und Werkzeuge werden charakterisiert. Zentrale Themen wie die Ausgestaltung von Betreiberverträgen oder Möglichkeiten und Grenzen von Hotelprojektfinanzierungen werden anschaulich aufgearbeitet. Neu hinzugekommen ist in dieser Auflage in diesem Kapitel ein Beitrag zum nachhaltigen Hotelbau. Experten aus der Praxis berichten in Kapitel IV von konkreten Projektentwicklungen im In- und Ausland. Sie bringen Fallbeispiele aus der Ketten- und Privathotellerie. Ohne die Mitarbeit verschiedener Personen wäre dieses Buch nicht realisierbar gewesen. Deshalb sei an dieser Stelle allen Autoren aus Wissenschaft und Praxis auf das Herzlichste gedankt. Durch ihr Engagement und ihre Bereitschaft, internes Wissen aus ihren Unternehmen oder ihrer Forschung preiszugeben, erhielt dieses Buch die notwendige und wertvolle Tiefe. Für die hervorragende und unkomplizierte Zusammenarbeit danke ich den Mitarbeitern des Erich Schmidt Verlages, vor allem Frau Anja Ludwig. Weiterhin bin ich Herrn Dr. Alexander Dworak zu größtem Dank verpflichtet, der das Buchvorhaben nicht nur im Rahmen seines erkenntnisreichen Artikels unterstützte, sondern auch bei der Gestaltungs- und Koordinationsarbeit maßgeblich mitwirkte. Mit der 2. Auflage des vorliegenden Buches soll fortgesetzt werden, das Thema Immobilienprojektentwicklung in der deutschsprachigen Hospitality-Literatur stärker zu etablieren. Die Offenlegung der Denkweisen der einzelnen Projektbeteiligten fördert das gegenseitige Verständnis des jeweiligen Handelns und unterstützt eine optimale Kommunikation, so dass in Zukunft im Hospitality Development noch erfolgreicher gearbeitet werden kann. München, im Januar 2014 Prof. Dr. Burkhard von Freyberg

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Inhaltsverzeichnis

Vorwort: Zur Notwendigkeit und zum Inhalt dieses Buches............................... Inhaltsverzeichnis ................................................................................................. Autorenverzeichnis............................................................................................... Kapitel I:

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Thematische Einführung

Burkhard von Freyberg Zur Bedeutung der Projektentwicklung in der Hotellerie ....................................

Kapitel II: Grundlagen der Projektentwicklung in der Hotellerie Rolf Kyrein Zur begrifflichen Abgrenzung: Immobilien-Projektmanagement, -entwicklung und -steuerung ......................................................................................................

Lukas Waldschütz Akteure der Projektentwicklung in der Hotellerie ...............................................

Alexander Dworak Die Prinzipal-Agent Problematik in der Projektentwicklung .............................. 101 Stephan Gerhard Überblick und Ausblick der Projektentwicklung in der Hotellerie ..................... 117 Volker Michael Kraetke 35 Jahre Hotelprojektentwicklung – Gestern und Heute ..................................... 127 Kapitel III: Teil 1:

Die spezifischen Rollen der Projektbeteiligten Die Berater

Interview mit Klaus Fidlschuster Der Beitrag des Beraters in der Projektentwicklung ............................................ 153

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Inhaltsverzeichnis

Alexander Trobitz Die Machbarkeitsanalyse von Hotelprojekten in der immobilienwirtschaftlichen Praxis....................................................................... 161 Christian Walter Die Herausforderungen bei der internationalen Betreibersuche .......................... 171 Martina Fidlschuster Die betriebswirtschaftliche Beratung im Projektentwicklungsprozess................ 191 Stefan Nungesser/Philipp Bessler Das Investment Ranking als Entscheidungsgrundlage bei der Betreiberauswahl .................................................................................................. 207 Sandra Rainer-Pöselt Der Faktor Risiko und seine Berücksichtigung bei der Bewertung von Hotelimmobilien............................................................................................ 223 Teil 2:

Die Betreibenden

Interview mit Michael Mücke Der Beitrag des Betreibenden in der Projektentwicklung .................................... 245 Olivier Harnisch Betreiberseitige Plausibilisierung der betriebswirtschaftlich-fachlichen Vorplanungen ....................................................................................................... 251 Peter Bierwirth Das Pre-Opening – wesentlicher Baustein zum betrieblichen Erfolg eines Hotels .......................................................................................................... 265 Teil 3:

Die Architekten

Interview mit Christoph Cellarius und Christina Lotte Cellarius Der Beitrag des Architekten in der Hotelprojektentwicklung ............................. 281 Bernhard Franken/Nicole Franken Erlebnisinszenierung in der Hotel- und Gastronomieplanung ............................. 287 Matteo Thun Über die Bedeutung des Genius Loci bei Hotelentwicklungen ........................... 305

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Inhaltsverzeichnis

Teil 4:

Die Bauherren

Interview mit Axel Deitermann Der Beitrag des Bauherrn in der Projektentwicklung .......................................... 319 Interview mit Marcus Müller Der Bauherr als Motor des Projekts ..................................................................... 325 Heiko Förster Die verschiedenen Leistungsspektren des Bauherrn in der Projektentwicklung .................................................................................... 329 Sebastian Wenta Baustelle Hotel – Herausforderungen beim Hotelbau ......................................... 339 Thomas Häusser/Steffen Szeidl Green Building – Nachhaltigkeit bei Hotels ........................................................ 351 Teil 5:

Die Projektmanager

Interview mit Konstantin Ploberger Der Beitrag des Projektmanagers in der Projektentwicklung .............................. 365 Olaf Steinhage Das hotelfachliche Projektmanagement ............................................................... 371 Mario D. Michaelis Das bauliche Projektmanagement ........................................................................ 381 Teil 6:

Das Kapital

Interview mit Roeland van Gool Der Beitrag der Finanzierenden in der Projektentwicklung................................. 397 Christoph Härle/Sheima Salloum Wer investiert in Hotelprojekte? Zur Herausforderung bei der Investorensuche ................................................................................................... 405 Interview mit Ekkehard Streletzki „Warum haben Sie in ein Hotel investiert?“ ........................................................ 419

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Inhaltsverzeichnis

Matthias Tertünte Herausforderungen von Hotelprojektfinanzierungen .......................................... 421 Marion Rauscher Chancen und Risiken in der Finanzierung von Hotelprojekten ........................... 445 Hanno Weiß/Katrin Hoffmann Institutionelle Anlagemöglichkeiten bei Hotelentwicklungen............................. 463 Ramón Sotelo/Kai Fischer Die Relevanz von Betreiberverträgen für die Hotelprojektfinanzierung – ein finanzierungstheoretisches Schema................................................................ 477 Kapitel IV: Fallbeispiele (inter-)nationaler Projektentwicklungen Stephanie Zarges-Vogel Vom philippinischen Villenresort zum vietnamesischen Designhotel – Individuelle Projektentwicklungen in neuen Destinationen ................................ 495 Stefan Wurm Die Projektentwicklung Kameha Grand/Bonn .................................................... 513 Jan Bolland Entwicklung ländlicher Boutiquehotels: Das Kloster Marienhöh als Familien- und Eventlocation........................................................................... 523 Bernd Bötzel Projektentwicklung Ritz Carlton im Beisheim-Center, Potsdamer Platz, Berlin ........................................................................................ 537 Maximilian Stigler Die Projektentwicklung Royal Spa Kitzbühel ..................................................... 549 Katrin Puffe Ein Baumhaushotel in Bayern – Ein Traum wird wahr? ..................................... 565 Kapitel V: Fazit und Ausblick Burkhard von Freyberg Projektentwicklung in der Hotellerie: Fazit und Ausblick................................... 581

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Autorenverzeichnis

Philipp Bessler Ist seit Juli 2013 als Director Development verantwortlich für die Expansion von LFPI Hotels Deutschland und koordiniert den Objektankauf. Neben seiner über 15jährigen Erfahrung in der Hotellerie verfügt er über Kompetenzen in den Bereichen Controlling, Projektmanagement und Marketing. Als Prokurist und Mitglied der Geschäftsleitung von TREUGAST Unternehmensberatung hat er eine Vielzahl von Hotel- und Gastronomieprojekten geleitet und zum Erfolg geführt. Weitere Stationen von Herrn Bessler in der Hotellerie waren Hyatt und Maritim. Er studierte an der Universität Lüneburg und der University of Queensland Australien Allgemeine Betriebswirtschaftslehre. Nebenbei ist er als Dozent und Referent an mehreren Hochschulen tätig und Autor zahlreicher Branchenpublikationen. Peter Bierwirth Geschäftsführer der Bierwirth & Kluth Hotel Management GmbH, die mit Sitz in Wiesbaden seit 1998 im Hotelmanagement, in der Hotelentwicklung, Beratung und Sanierung tätig ist. Derzeit betreibt Bierwirth & Kluth sechs Hotels in Management oder Pacht. Peter Bierwirth ist Diplomand der Ecole Hôtelière Lausanne (1968), hat eine traditionelle Ausbildung in Küche und Service durchlaufen, absolvierte Praktika in führenden Hotels (Genf, Zürich, Brüssel) und bekam seine erste Direktorenposition im Holiday Inn Luxembourg im Jahre 1972 als einer der jüngsten HI -Direktoren in Europa. 1978 wechselte er in das Corporate Office der Peninsula Gruppe, Hong Kong, wo er bis 1983 als Asst. Vice President tätig war und für Hotels und Entwicklungen in Hong Kong, Singapur, Bangkok sowie für andere verbundene Unternehmen der Peninsula Gruppe verantwortlich zeichnete. Zwischen 1983 und 1997 war er Geschäftsführer von Novotel Deutschland (München) bei Pullman Deutschland (Frankfurt), und ab 1990 bei den Dorint Hotels, wo er 1994 zum Vorstand der neu gegründeten Dorint AG berufen wurde. Bierwirth ist Past President der European Hotel Managers Association (EHMA), Rom, und auch deren National Delegate Germany. Des Weiteren ist er Mitglied des Management Boards der Syrena Hotels (Warschau) und Mitglied des Beirats der IHA, Hotelverband Deutschland. Prof. Bernd Bötzel Dipl.-Ing. Architekt, geb. 25.11.1963, ist seit 2002 Vorstand und Mitgesellschafter von DU Diederichs Projektmanagement AG & Co. KG. Neben der Projektleitung von diversen Großbauvorhaben in Berlin ist er als Honorarprofessor für Projekt11

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management, -entwicklung und Facility Management an der HTW Berlin tätig. Seit 2004 leitet er als geschäftsführender Gesellschafter die Planufaktur GmbH Projektentwicklung. Kosteneffizientes, nachhaltiges Bauen hat für Bernd Bötzel, dem Mitinitiator und Gründungsmitglied der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), hohe Priorität im Projektmanagement von zukünftigen Großprojekten. Neben den anspruchsvollen Hotelprojekten The Ritz-Carlton und Berlin Marriott Hotel am Potsdamer Platz, Berlin, war er auch in internationale Großprojekte der Tourismusbranche eingebunden: Die nachhaltige Stadtentwicklung zur Touristenstadt in Wuhai (China/Innere Mongolei) und eine Hotelprojektentwicklung auf Curaçao (Niederländische Antillen). Jan Bolland Absolvierte nach dem Abitur eine Kochausbildung und sammelte Erfahrungen im Gastgewerbe im In- und Ausland, unter anderem im Pariser Sternerestaurant Gérard Beson, im Grandhotel Nassauer Hof in Wiesbaden und im pfälzischen Gourmetrestaurant Alte Pfarrey. Danach schloss er ein Studium der Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt Hospitality Management an. Nach dem Vorstudium an der Internationalen Fachhochschule Bad Honnef wechselte er an die University of Brighton in Südengland und schloss dort mit einem Bachelor Degree in International Hospitality Management ab (Honours Degree). Für seine Bachelor Thesis erhielt er die Auszeichnung für die beste Studienarbeit seines Jahrgangs. Schon im Jahr 2002 stieg er in die Geschäftsführung des elterlichen Betriebs „BollAnt’s im Park – Romantik Hotel & Vital SPA“ ein und übernahm das Haus im Jahr 2007 offiziell zum 100jährigen Jubiläum mit seiner Schwester Janine Bolland-Georg. 2008 gründete er die Bolland Hotelmanagement GmbH & Co. KG und begleitete die Projektentwicklung und anschließende Betreibung der „Klosterhotel Marienhöh Management GmbH“, einem Unternehmen der Bonnvisio Gruppe. Jan Bolland ist erster Preisträger des Hospitality Career Awards, der jährlich durch das Branchenmagazin Tophotel an junge Nachwuchsführungskräfte verliehen wird. Als Vorstandsmitglied engagiert er sich für die Jeunes Restaurateurs d’Europe. Christina Lotte Cellarius Hat nach fünfjähriger Mitarbeit im Büro Franken Architekten GmbH im Jahr 2009 die Position als Design Director bei Franken Nguyen Consulting in Vietnam eingenommen. Inzwischen ist sie wieder im Frankfurter Büro tätig. Von 2003 bis 2005 absolvierte sie das Aufbaustudium „Konzeptionelles Entwerfen und Design“ in der Masterklasse von Ben Van Berkel an der Städelschule. Während dieser Zeit war sie als freie Mitarbeiterin in Deutschland und Spanien tätig. Die gebürtige Karlsruherin absolvierte das Architekturstudium an der TU Darmstadt mit einem zwischenzeitlichen Erasmusstipendium an der „Escuela Técnica Superior de Arquitectura Madrid“ in den Jahren 1999 und 2000 sowie einem DAAD Stipendium für ihre freie 12

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Diplomarbeit im Jahr 2003. Während ihrer Studienzeit war sie als studentische Mitarbeiterin bei „Jordan und Müller“ in Frankfurt am Main und „Eckhardt und Hahn“ in Darmstadt tätig. Bei einem Architekturpraktikum im Büro von „Santiago Porras Alvarez“ in Madrid konnte sie weitere Erfahrungen sammeln. Christoph Cellarius Seit Ende 2013 bei Unit Gesellschaft für Projektentwicklung in Darmstadt tätig, davor bei KSP Jürgen Engel Architekten in Frankfurt als Director International für internationale Märkte mit verantwortlich. Von 2008 bis 2012 Geschäftsführer des Büro Franken Nguyen Consulting in Vietnam, nachdem er zwei Jahre für das Büro Franken Architekten GmbH tätig war. Vor seiner Projektgemeinschaft mit Toyo Ito in Tokio und Berlin im Jahre 2006 war er bei Prof. Schemel Architekten in Berlin und bei Toyo Ito & Associates in Tokio tätig. Im Jahr 2004 hatte er einen Lehrauftrag an der Hochschule für Angewandte Wissenschaften in Hamburg inne. Während seines Architekturstudiums in Münster, Krakau und Tokio absolvierte der in Bad Honnef geborene Architekt Praktika im In- und Ausland. Christoph Cellarius beteiligte sich an zahlreichen internationalen Fachpublikationen und Gastvorträgen. Axel Deitermann Geschäftsführender Gesellschafter der Hotel Affairs Consulting GmbH in Köln, die für namhafte Betreibergesellschaften, Fondsanbieter, Finanzdienstleister, Investoren und Projektentwickler tätig ist. Zuvor war er unter anderem mehr als 10 Jahre Geschäftsführender Gesellschafter der NPC Hotelentwicklung & -management GmbH, Bevollmächtigter der Geschäftsleitung bei Althoff Privathotels & Resorts sowie als Vorsitzender des ERFA-Fachkreises Hotellerie beschäftigt und übte neben seiner Tätigkeit in der Geschäftsführung der Centra-Hotelgesellschaft auch die Funktion als Gesellschafter einer Betriebsgesellschaft aus. Herr Deitermann ist in einer Hoteliers- und Gastronomiefamilie aufgewachsen und hat die Grundlagen der Branche während seiner Ausbildung erlernt. Dr. Alexander Dworak Dipl.-Kfm., studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Regensburg und promovierte an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt zu einem sportmanagement-orientierten Thema. Er beschäftigt sich als selbstständiger Berater mit wirtschaftsspezifischen Sachverhalten im Sport-, Hotellerie und Gastronomieumfeld sowie in der Energiewirtschaft und ist darüber hinaus Mitinhaber einer Agentur für Kommunikationsdesign. Klaus Fidlschuster Geschäftsführender Gesellschafter der HOTOUR Hotel Consulting GmbH, Hotelbetreiber eines Pachtbetriebes mit 150 Zimmern und Geschäftsführer eines internationalen Luxushotels, ist seit 1991 in der Hotelentwicklung tätig und hat bis 2003 13

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eine amerikanische Hotelgruppe geleitet. Als erfahrener Praktiker verbindet er heute die Welt der Investoren mit der komplexen Welt der Hotels. Martina Fidlschuster Geschäftsführende Gesellschafterin der HOTOUR Hotel Consulting GmbH, berät europaweit Investoren, Finanzierungsinstitute, Projektentwickler und Hoteliers in allen Fragen rund um Hotelimmobilie und -betrieb. Zu ihren Spezialgebieten zählen neben der Betriebsberatung vor allem Projekt- und Finanzierungsberatung, Konzeption und Neupositionierung von Hotels sowie deren Umsetzung. Martina Fidlschuster ist zudem öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Hotels und Gaststättenbetriebe. Die 1970 gegründete HOTOUR Hotel Consulting gehört zu den renommiertesten deutschen Beratungsgesellschaften für die Hotelbranche. Dr. Kai Fischer Studierte Bauingenieurwesen an der Technischen Universität München. Er promovierte bei Prof. Dr. Sotelo an der Bauhaus-Universität Weimar im Fachgebiet Immobilienanlageprodukte zum Thema „Marktwertermittlung von Hotelimmobilien – Jenseits der Festpacht“. Zusätzlich absolvierte er ein MBA Studium an der TUM School of Management. Herr Dr. Fischer ist als Sachverständiger für Dr. Fischer & Partner sowie als Berater und Projektmanager für Immobilienprojektentwickler und -investoren tätig. Er leitete u.a. für die Bayern Projekt GmbH den Baurechtschaffungsprozess des Großprojektes Bogenhausener Tor. Herr Dr. Fischer ist Mitglied im Fachausschuss für Gebührenfragen des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Autor diverser Fachartikel zur Immobilienwertermittlung, (Ko-)Autor im Buch „Neue Fallstudien zur Wertermittlung von Immobilien“ und hält Vorträge zur Wirtschaftlichkeit von Hotelimmobilien, u.a. an der Bauhausuniversität Weimar. Heiko Förster Hat nach seiner Ausbildung zum Kaufmann der Wohnungs- und Grundstückswirtschaft und einigen Jahren in der WEG- und Genossenschaftsverwaltung von 2002 bis 2006 an der FHTW (jetzt HTW) Berlin Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft studiert. Erste Erfahrungen in der Projektentwicklung sammelte er bei einem kleinen Berliner Development-Büro für Künstlerateliers parallel zum Studium. Zum Zeitpunkt des Erscheinens dieses Buches war er als Projektmanager im Bereich Hoteldevelopment bei der GBI AG tätig und baute den Bereich Research auf. Seit seinem Weggang Ende 2011 arbeitet er im Real Estate Management des Auswärtigen Amts in Berlin. Bernhard Franken Beendete sein Studium als Dipl.- Ing. Architekt 1996 an der TU Darmstadt und an der Städelschule, Institut für Neue Medien, Frankfurt. Nachdem er 5 Jahre freibe14

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ruflich für ABB Architekten arbeitete, bildete er von 2000-2002 eine Arbeitsgemeinschaft mit ABB. 2002 gründete er Franken Architekten GmbH, 2008 des Weiteren noch die Franken Consulting GmbH. Ab 1996 lehrte er als Gastprofessor unter anderem an der Universität Kassel und der SCI-Arc in Los Angeles. Seit 2010 ist er Professor an der FH Frankfurt, Fachgebiet Digitales Entwerfen, Fachbereich Architektur. Bernhard Franken ist seit dem „Bubble”, eines der zuerst gebauten Blobmaster Projekte, international bekannt. Franken Architekten entwickeln narrative Konzepte und Umsetzungen für Corporate Architecture, Städte – und Wohnungsbau, Hotel und Gastronomie, Bürogebäude, Retail, Museen, Ausstellungen, Messeauftritte, Corporate Design, Installationen, Erlebnis- und Markenwelten. Eines der aktuellen Projekte ist u.a. das städtebauliche Projekt „U-Silk City“ in Hanoi, welches das größte sich im Bau befindliche Projekt in Vietnam ist, sowie diverse Hospitality Projekte im In- und Ausland. Bernhard Frankens Projekte wurden weltweit in der Fachpresse veröffentlicht und mit über 50 Awards im Bereich Architektur und Design ausgezeichnet. Nicole Franken Beendete ihr Studium als Diplom Designerin im Bereich Visuelle Kommunikation 1988 an der Hochschule für Gestaltung in Offenbach. Nachdem sie drei Jahre als Designerin im Staatstheater Mainz arbeitete, verband sie ab 1992 ihre kreative Kompetenz mit beratender Tätigkeit im Bereich Marketing und Werbung, ab 1993 bei J. Walter Thompson in Frankfurt. 1997 wechselte sie zu De Beers und arbeitete dort als Marketingleiterin. Seit 2000 ist sie Beraterin für Corporate Communication, seit 2006 vorwiegend für Franken Architekten. 2009 hat sich ihr Tätigkeitsfeld im Rahmen der Franken Architekten Group noch auf den Bereich Business Development ausgeweitet. Neben vielen Veröffentlichungen in der Fachpresse arbeitet Nicole Franken aktuell an einem Buchprojekt über Raum und Sinnlichkeit. Schon seit vielen Jahren ist sie passioniert am Thema Hotel interessiert und als Mitglied der Geschäftsleitung bei Franken Architekten mitverantwortlich für Konzept und Design diverser Hospitality Projekte. Prof. Dr. Burkhard von Freyberg Absolvierte eine Hotelfachlehre im Hotel Bayerischer Hof in München und studierte im Anschluss Wirtschaftswissenschaften in München, Boston und Regensburg. Nach verschiedenen beruflichen Stationen im In-und Ausland war er unter anderem knapp vier Jahre beim Hotelberatungsunternehmen Treugast als Senior Consultant und Leiter des angegliederten Forschungsinstitutes tätig. Neben verschiedenen Lehrengagements z.B. an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg unterrichtet er seit März 2007 an der Fakultät Tourismus der Hochschule München, im März 2009 wurde er zum Professor für Hospitality Management berufen. Prof. Dr. von Freyberg ist darüber hinaus Autor verschiedener hotellerie-relevanter Artikel und Bücher. Seit Januar 2008 ist er geschäftsführender Gesellschafter des auf die Priva15

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thotellerie spezialisierten Beratungsunternehmens Zarges von Freyberg Hotel Consulting. Prof. Stephan Gerhard Ist Geschäftsführer der TREUGAST Solutions Group mit Büros in München, Berlin, Frankfurt und Shanghai. Er begann seine beraterische Laufbahn nach der Ausbildung zum Hotelkaufmann, der mehrjährigen Tätigkeit in führender Position in der Hotellerie und dem Studium der Betriebswirtschaft 1982 als (Junior-) Berater bei der bbg consulting GmbH in Düsseldorf. Bevor er die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH in München gründete, war er drei Jahre Geschäftsführender Gesellschafter bei der K&P Consulting GmbH München. Prof. Stephan Gerhard ist Lehrbeauftragter an der University of Cooperative Education Ravensburg und Certified Rating Advisor sowie Honorarprofessor für Hospitality Development am Baltic College. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher Veröffentlichungen und Vorträge zur Entwicklung des internationalen Hotel(immobilien)marktes. TREUGAST Solutions Group ist mit ihrem wissenschaftlichen Institut zudem unter seiner Leitung Herausgeber der jährlich erscheinenden Studien „Trendgutachten Hospitality“, „Investment-Ranking Hotellerie – Rating der führenden Hotelgesellschaften“ und „Betriebsvergleich Hotellerie & Gastronomie“. Dr. Roeland van Gool LL.M., Vice President Aareal Bank AG (Special Property Finance-Hotel Finance). Nach dem Studium der Rechts- und Wirtschaftswissenschaften in Antwerpen, Leuven und Mannheim arbeitete er als Rechtsanwalt bei zwei renommierten Wirtschaftskanzleien in Brüssel (mit dem Fokus auf M&A und Immobilienrecht). 2005 kam er nach Wiesbaden zur Aareal Bank AG und spezialisierte sich in der Strukturierung von internationalen Hotelfinanzierungen. Zu seinem Verantwortungsbereich gehören des Weiteren die Akquisition von Neukunden, Betreuung des Hotelkreditportfolios und das Key-Account-Management. Christoph Härle Ist seit 1994 bei Jones Lang LaSalle tätig und leitete von 2001 bis 2007 das deutsche Hotels & Hospitality Team mit Fokus auf den deutschsprachigen Raum und Zentral- und Osteuropa. Seit Januar 2012 hat Christoph Härle die Rolle des CEO Continental Europe übernommen, wobei er neben Kontinentaleuropa die Leitung der Büros in Dubai und Moskau innehat. Christoph Härle war im Laufe der Jahre Verhandlungsführer bei zahlreichen großen Transaktionen für Käufer und Verkäufer, wie z.B. AG Real Estate, Blackstone, Fairmont Raffles, Generali Real Estate, iStar Financial und Starwood Capital. Er verfügt über fundierte Kenntnisse in der Verhandlung von Hotelverträgen, bspw. beim Le Méridien Wien, Steigenberger Hotel Herrenhof und Park Hyatt Hotel Am Hof in Wien, sowie dem Four Seasons Hotel (heute The Regent Berlin) in Berlin, dem Hotel de Rôme Berlin und dem 16

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Jumeirah Hotel in Frankfurt. Mit seiner internationalen Ausbildung (Ausbildung zum Hotelkaufmann im InterContinental Hamburg sowie Bachelor of Science an der University of Surrey) und Erfahrung verfügt Christoph Härle über einmalige Voraussetzungen, um Eigentümer, Investoren, Betreiber und Banken bei ihren Hotelprojekten zu begleiten. Christoph Härle hat an zahlreichen Veranstaltungen (u.a. IIR, Deutsche GRI, EXPO REAL, Bernd Heuer Dialog, Globe) als Redner, Moderator oder Panellist teilgenommen und war Gastdozent an der Fachhochschule München. Seit 2005 ist Christoph Härle als Gastdozent an der Universität Zürich tätig. Thomas Häusser Absolvierte sein Studium des Bauingenieurwesens an der Fachhochschule Karlsruhe. Nach seinem Berufseinstieg wechselte er im Jahr 2001 von der Philipp Holzmann AG zu Drees & Sommer in das Team Facility Management. Im Jahr 2008 wurde er Mitglied der Geschäftsleitung. Heute ist Thomas Häusser Geschäftsführer bei Drees & Sommer sowie Partner des Unternehmens und verantwortet den Leistungsbereich Facility Management- & Real Estate-Consulting für die Unternehmensgruppe national sowie international. Olivier Harnisch MBA, MSc, CHA, hält zurzeit die Position des Chief Operating Officer (COO) bei Rezidor Hotel Group. Das Unternehmen betreibt knapp 350 Hotels der Marken Radisson Blu und Park Inn by Radisson in Europa, Mittlerer Osten und Afrika. Bis 2012 war Harnisch 14 Jahre bei Hilton Worldwide tätig, wo er bis zum Vice President Northern and Central Europe aufstieg. Seine Karriere begann 1986 mit einer Stelle als Commis de Rang im berühmten Hôtel Negresco in Nizza, nachdem er eine Ausbildung als Restaurantfachmann im französischen Briançon absolviert hatte. Er war seitdem auf vier Kontinenten tätig und spricht sechs Sprachen fließend. 1995 verließ er die Hotelfachschule Berlin mit dem Abschluss „Staatlich Geprüfter Betriebswirt für Hotellerie und Gastronomie“, woran er ein MBA Studium an der Heriot-Watt University in Edinburgh anhing. Ferner schloss Olivier Harnisch ein Fernstudium an der University of London mit dem Diplom „Master of Science in Organizational Behaviour“ ab sowie ein Zertifikatsprogramm an der Cornell University im Bereich Hotel Real Estate Management. Im Jahre 2000 erhielt er die Auszeichnung „Certified Hotel Administrator (CHA)“ von der American Hotel and Lodging Association. Olivier Harnisch ist begeisterter Flugzeugpilot und lebt mit seiner Frau und seinen beiden Kindern in Waterloo bei Brüssel. Katrin Hoffmann Dipl.-Kauffrau (FH), Berufserfahrung im Immobilien- und Portfoliomanagement. Bei der Lloyd Fonds AG ist Frau Hoffmann als Mitarbeiterin im Bereich Immobilien-Akquisition und -konzeption tätig. 17

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Volker Michael Kraetke Hotelkaufmann: Internationales Hotelmanagement. Nach seinen Auslandsaufenthalten war er zunächst in der Europa Hotel Gruppe als Regionaldirektor verantwortlich für Operation und Beratung bei B. Feuring in Mainz und Casablanca. Er stieg 1976 bei der Steigenberger Consulting ein. Als GF der Steigenberger Consulting und Entwicklungschef der STAG -Hotels AG sind unter seiner Leitung in 30 Jahren viele Hotelprojekte für die Steigenberger Hotelkette und auch für externe Kunden entstanden. Michael Kraetke war bei Steigenberger für die Entwicklung und Betreuung aller neuen Betriebe zuständig. Er war verantwortlich für die Ausarbeitung neuer Hotelkonzeptionen sowie Beratung und hotelfachliche Projektkoordination in der Planungs-, Bau- und Einrichtungsphase neuer Steigenberger Betriebe. Bevor er zu Steigenberger kam, hatte er bereits einige Jahre internationale Erfahrung in der Hotelbranche gesammelt: Nach Tätigkeiten in Deutschland, der Schweiz und Spanien übernahm der ausgebildete Koch, Kellner und Hotelkaufmann erste Führungsaufgaben als Hoteldirektor in Tunesien, Marokko, Österreich und in der Karibik. Zurück in Deutschland war er zunächst für die Europa Hotel Gruppe in Mainz, in Casablanca und in Agadir tätig. Danach übernahm er bei Steigenberger für ein Jahr die Direktion des Cariblue Hotels auf St. Lucia. Wieder in Deutschland wurde er zum Geschäftsführer der Steigenberger Consulting berufen und später zusätzlich zum Entwicklungsleiter für neue Projekte der Steigenberger Hotels AG. Zwischen 1985 und 1995 entwickelte er zusammen mit Prof. Dr. Duch und seinem Consulting Team die Prototypen und Pilotprojekte der neuen Steigenberger Marken: InterCity, Maxx, Esprix und Avance. Seit 2005 ist Michael Kraetke selbständiger Unternehmensberater in Hochheim. Seine langjährigen Erfahrungen wurden in den Jahren 2005-2012 vermehrt auch von privaten Investoren, Hotelbetreibern und staatlichen Institutionen genutzt. 2006 erfolgte durch ihn, in Zusammenarbeit mit GHH Consulting in Wiesbaden und der GTZ, eine Bewertung der nationalen Ausbildungsmethodik in Montenegro mit einer globalen Reformempfehlung. 2005-2007 kamen mehrere Hotelkonzeptentwicklungen in Marrakech „Marrakech CASTLE“ der Gruppe El Alami hinzu. 2007 bis 2012 wurde Michael Kraetke mit verschiedenen Hotel- und Gastronomieprojektentwicklungen und zum Teil auch mit größeren Hotelrenovierungsprojekten beauftragt. Dies waren Aktivitäten in Frankenberg Hotel die Sonne für die Viessmann Gruppe, das Vitalwelt Projekt auf der Insel Usedom, die Entwicklung einer neuen Hotelstadt „Davion Lagoon“ auf Curacao, die Entwicklung einer neuen Hotelkonzeption für die Gruppe Pasadore mit dem Club Hotelkonzept „Shalimal“, die Erweiterung des Hotels Castanea (Best Western) in Lüneburg, sowie Marburg – Marburger Hof, das Projekt Schloss Hotel Frankenberg sowie Hotelprojekte in Karlsruhe, Emmendingen, Michelstadt, Rothenburg und Gastronomiekonzepte in Battenberg („Bärenbräu“) und in Forchheim („Altes Cafe Kohlmann“). Darüber hinaus berät er seit 2011 die mittelständige Hotellerie und Gastronomie in verschiedenen Bundesländern zusammen mit Jahn und Kollegen. 18

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Prof. Rolf Kyrein Dipl.oec.publ., ist Honorarprofessor für das Fachgebiet Standort- und Projektentwicklung an der Fakultät VI Architektur Umwelt Gesellschaft an der TU Berlin. Der Schwerpunkt seiner Forschung und Lehre liegt in der Steuerung interdisziplinärer, systemübergreifender sowie nutzerorientierter Projektentwicklungs- und Realisierungsvorhaben im Rahmen stadtentwicklungspolitischer Zielsetzungen. Kyrein ist Mitinitiator und Gründungsmitglied der Initiative agenda4, die sich die interdisziplinäre, systemische und prozessorientierte Ausbildung von Technikern, Ökonomen, Juristen, Soziologen, Ökologen an deutschen Hochschulen zum Ziel gesetzt hat. Mario D. Michaelis Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing., sammelte nach seinem Studium der Architektur mehrere Jahre Erfahrung in international bekannten und erfolgreichen Architekturbüros und Projektmanagementunternehmen, zuletzt als Regional Head of Real Estate Services des weltweit in der Immobilienberatung tätigen und mehrfach ausgezeichneten Unternehmens Davis Langdon, in München. Zu seinen Auftraggebern gehören die ACCOR Hotellerie Deutschland GmbH, die Arabella Starwood Hotels & Resorts GmbH, die Deutsche Interhotel Holding GmbH & Co. KG, die Falkensteiner Hotels & Residences, die Kempinski AG, die Steigenberger Hotels AG, und andere. Seit 2012 berät er als Inhaber von Michaelis & Partner, einem unabhängigen Beratungsunternehmen für Integrales Kosten- und Terminmanagement, Investoren, Betreiber, Projektentwickler und Architekturbüros bei der Planung und Umsetzung ihrer Projekte sowie bei Fragen zu Vergütung, Nachträgen und Behinderungsfolgen im Hochbau. Michael Mücke Absolvierte ein Technologiestudium sowie ein Studium der Rechtswissenschaften. Seine Karriere bei der Accor Hotellerie Deutschland GmbH startete er 1990. Bis 1995 war er dort für die Entwicklung neuer Hotels in Deutschland verantwortlich und im Anschluss bis 1999 als Regionaldirektor tätig. Michael Mücke verantwortete von 2000 bis 2004 als Generaldirektor die Economy-Marken Ibis, Etap, Formule 1 und Suitehotel. In den folgenden zwei Jahren war er als Generaldirektor neben den Economy-Marken auch für die Marken Dorint-Novotel und Novotel zuständig. Ab Mai 2006 war Michael Mücke als Generaldirektor für die Marken Suitehotel, all seasons, Ibis, Etap und Formule 1 verantwortlich. Im Mai 2010 wurde Michael Mücke zum Senior Vice President Operations Ibis, Ibis Styles, Ibis budget ernannt. Als Geschäftsführer der Accor Hospitality Germany GmbH, ehemals Accor Hotellerie Deutschland GmbH, ist Mücke seit 2002 tätig. Seit 1. Januar 2013 übernahm Michael Mücke zusätzlich zu seiner Verantwortung als Vorsitzender der Geschäftsführung der Accor Hospitality Germany GmbH die Funktion als Senior Vice President Ibis & Ibis Styles Central Europe. 19

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Marcus Müller Dipl.- Ing. (RWTH) und Immobilienökonom (ebs), ist seit mehr als 18 Jahren in der Projektentwicklung von Immobilien tätig. Seine Laufbahn begann bei der Advanta Management AG, Frankfurt, als Projektleiter gewerblicher Großprojekte und Hotelimmobilien im Mid- und Upscale Segment. Als Prokurist der Commerz Immobilien GmbH in Düsseldorf war er für die Entwicklung und den Ankauf gewerblicher Immobilien für den geschlossenen Fonds der Commerzbank AG verantwortlich. 2007 wechselte Marcus Müller zur ACCOR Hotellerie Deutschland GmbH, wo er als Abteilungsleiter verantwortlich für die Entwicklung neuer Hotels von den Economy- bis hin zu den Upscale – Marken der Gruppe in Deutschland war. Seit 2011 ist er bei der STRABAG Real Estate GmbH Leiter des Bereichs München und für Projektentwicklungen in Bayern verantwortlich. Stefan Nungesser Hat seit Oktober 2011 die Professur und Programmleitung für Hotelmanagement an der Fachhochschule Kärnten in Villach übernommen. Zuvor war er dreieinhalb Jahre als Senior Berater bei der auf die Hotellerie und Gastronomie spezialisierten TREUGAST Solutions Group tätig. Neben der beraterischen und gutachterlichen Arbeit für die Groß- und Mittelstandshotellerie im In- und Ausland war er verantwortlich für das TREUGAST International Institute, das zahlreiche Branchenstandardwerke herausgibt und angewandte Forschung für die Hospitalitybranche betreibt. Der Diplom-Betriebswirt sammelte Forschungserfahrung als Wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Hochschule München in einem EU-geförderten, transnationalen Projekt zum Thema Wellness- und Gesundheitstourismus im Alpenraum. Zudem arbeitete er über sieben Jahre für einen Münchner Messeveranstalter in der Planung und Organisation von Messen und Kongressen. Die Ausbildung zum Restaurantfachmann mit Zusatzqualifikation Küchen- und Servicemanagement im Schwarzwald sowie das anschließende Tourismusmanagement-Studium und eine Tätigkeit bei Käfer in München bildeten die Grundlage für seine heutige Tätigkeit. Er war Lehrbeauftragter an der Hochschule München und Dozent an der Europa Akademie München. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen bei den Themen Dienstleistungsmanagement und -marketing, Serviceprozessmanagement sowie Hotelmanagement. Dr. Konstantin Ploberger Von 1991 bis 2012 geschäftsführender Gesellschafter der Horwath Tourismus Consulting Austria Gesellschaft m.b.H. (www.horwathhtl.at) mit Sitz in Salzburg, hierbei seit 2002 alleiniger Lizenznehmer von Crowe Horwath International für Hotel- und Tourismusberatung in Österreich. Ende 2012 wurde die Gesellschaft von Prof. Stephan Gerhard bzw. dessen Solutions Holding GmbH übernommen. Dr. Ploberger schloss das Studium an der Hochschule für Welthandel (heute Wirtschaftsuniversität) in Wien mit dem Diplomkaufmann und Doktorat (rer.com.) ab 20

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und verfügt über eine mehr als 40jährige Berufserfahrung in der Unternehmensberatung (Kienbaum, AHC, Horwath), im Hotelmanagement (Tourotel/Wienerwaldgruppe) und in der Projektentwicklung (Hotelbau Salzburg). In dieser Eigenschaft als Developer entwickelte Dr. Ploberger zusammen mit einem Partner u.a. ein Hotel für Dorint in Offenburg und das Hotel Ramada (heute Renaissance) Wien, Linke Wienzeile. Dr. Ploberger ist Mitglied der AIEST in St. Gallen und besitzt die Konzessionen für Unternehmensberatung und Immobilienvermittlung von Hotels in Österreich. Er steht weiterhin der Horwath HTL Austria als Director of Transactional Support Services zur Verfügung. Katrin Puffe Absolvierte 2006 ihr Abitur an einem neusprachlichen Gymnasium in Germering. 2010 folgte ihr Bachelor of Arts in Tourism Management an der Hochschule für angewandte Wissenschaften in München. Nach verschiedenen Werkstudententätigkeiten, unter anderem auch beim Erlebnisanbieter Jollydays, arbeitet sie derzeit als Sachbearbeiterin in der Abteilung Organisation in der Sparda-Bank München eG. Dies jedoch in Teilzeit, wodurch das eigene Projekt „Baumhaushotel“ weiter verfolgt werden kann. Sandra Rainer-Pöselt Seit 2003 bei der Feuring Hotelconsulting GmbH in Mainz tätig und seit 2007 als Director Advisory Services zuständig für den Bereich Hotel Advisory Services und Asset Management. Die 39-Jährige war zuvor bei der DER Touristik (ehem. Rewe Touristik Hotels & Investments) als Projektanalystin für Hotelimmobilien tätig. Ihren Studienabschluss in Internationaler Betriebswirtschaft mit Schwerpunkt Touristik und Hotelmanagement erreichte die gebürtige Kölnerin mit österreichischem Pass an der International School of Management in Dortmund. Das internationale Studium führte sie u.a. an die Pariser Hotelfachschule Institut Vatel sowie an die European Business School in London und die City University in Hongkong. Praktische Hotelerfahrung sammelte sie während ihrer Ausbildung in verschiedenen Häusern der Sofitel-Kette im In- und Ausland. Prof. Dr. Marion Rauscher Sie studierte und promovierte an der Ludwig-Maximilians-Universität München im Fachbereich Kapitalmarktforschung und Finanzierung. Sie war mehrere Jahre in der internationalen Unternehmensfinanzierung tätig, unter anderem bei PricewaterhouseCoopers und UniCredit Markets & Investment Banking. Seit April 2009 ist sie Professorin an der Hochschule München und lehrt an der Fakultät für Tourismus das Fachgebiet Finanzierung und Investition. Zudem ist sie wissenschaftlicher Beirat der Grenbell Advisors GmbH, einer auf dynamische Asset Allocation spezialisierten Beratungsgesellschaft.

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Sheima Salloum War von 2008 bis 2009 im Advisory & Valuations Bereich von Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group tätig. Ihre Arbeiten fokussierten sich hierbei auf die Bewertung von Hotels und Hotelportfolien, die Erstellung von Projektstudien, die Beratung bei Betreiberselektionen und die strategische Beratung. Unter anderem war sie in die strategische Beratung für das Hotel Le Méridien München sowie für drei Luxusobjekte in Österreich (Salzburg und Wien), die Bewertung eines internationalen Hotelportfolios sowie verschiedene Ankaufsstudien im In- und Ausland (u.a. Tschechien und Spanien) involviert. Sheima Salloum ist seit 2010 Teil des deutschen Investmentteams und betreute in dieser Zeit erfolgreich den Verkauf von Objekten im Wert von rund EUR 500 Mio. Zuletzt konnte Sheima Salloum erfolgreich den Verkauf des prestigeträchtigen Fairmont Hotel Vier Jahreszeiten Hamburg, des ehemaligen InterContinental Hamburg, des Austria Hotels International Portfolio (13 Hotels in Österreich und der Tschechischen Republik) sowie des Le Royal Méridien Hamburg betreuen. Momentan ist Sheima Salloum unter anderem in den Verkauf des Maritim Grand Hotel Hannover und des Hilton Vienna Hotel involviert. Sheima Salloum hat an der Hochschule München ihr Studium Tourismus-Management mit den Schwerpunkten Hospitality und Investitionswirtschaft als Diplom-Betriebswirtin für Tourismus (FH) mit Auszeichnung abgeschlossen. Ihre Erfahrungen aus dem elterlichen Hotelbetrieb konnte Sheima Salloum in der internationalen Hotellerie im Rahmen eines Praktikums in Spanien intensivieren. Prof. Dr. Ramón Sotelo Immobilienökonom (ebs) und Certified Shopping Center Manager, studierte Betriebswirtschaftslehre an der Freien Universität Berlin und wurde im Jahre 2001 zum Thema „Ökonomische Grundlagen der Wohnungspolitik“ von der European Business School promoviert. Nach Tätigkeiten als Makler und Bauträger sowie als Generalsekretär von Haus und Grund Deutschland wurde Herr Sotelo 2003 zum Juniorprofessor für Immobilienökonomie und 2009 zum Honorarprofessor für Immobilienanlageprodukte an der Bauhaus-Universität Weimar ernannt. Professor Sotelo leitete sieben Jahre den Arbeitskreis Immobilienanlageprodukte der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif), ist Mitherausgeber der Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ) sowie des European Journals of Real Estate Research und ist als past-president Mitglied im Vorstand der European Real Estate Society (ERES), für dessen Jahreskonferenz 2006 in Weimar er verantwortlich war. Im Juni 2013 wurde Herr Sotelo zum Präsidenten der International Real Estate Society (IRES) für die Amtszeit 2015/2016 gewählt. Seit 2009 ist Herr Sotelo als geschäftsführender Gesellschafter der Flächendepot GmbH & Co. KG in Berlin als Investor tätig.

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Olaf Steinhage Dipl.-Ing. Architekt, Immobilienökonom (ebs), war nach dem erfolgreichen Abschluss seines Architekturstudiums an der TU Hannover von 1991 bis 1993 bei der SUTER+SUTER AG in Basel tätig. Sein Aufgabenbereich umfasste u.a. Portfolioanalysen und Immobilienberatung, Markt- und Standortanalysen sowie die Projektentwicklung. 1993 erwarb er den Abschluss des Immobilienökonoms der European Business School in Oestrich-Winkel. Von 1993 bis 1997 war Olaf Steinhage als Assistent der Geschäftsleitung im Real Estate Development bei der Deutschen Interhotel GmbH mit Sitz in Berlin tätig. 1997 wechselte er zur BKatz Unternehmensgruppe und übernahm dort die Geschäftsführung im Bereich Projektentwicklung, mit dem besonderen Schwerpunkt der Entwicklung und Realisierung von Ferienhotels und Resorts. In dieser Zeit war er insbesondere verantwortlich für die erfolgreiche Realisierung des Resorts „Land Fleesensee“ in Mecklenburg-Vorpommern (www.fleesensee.de). 1998 eröffnete Olaf Steinhage in Waren an der Müritz, Mecklenburg-Vorpommern, sein eigenes Hotel (www.kleinesmeer.de). Von 2002 bis 2005 war er bei der Drees & Sommer GmbH Berlin als Geschäftsführer insbesondere für die Projektentwicklung sowie das Projektmanagement verantwortlich. Seit März 2005 ist Olaf Steinhage geschäftsführender Gesellschafter der hcb hospitality competence berlin GmbH (www.hospitalitycompetence.com). Maximilian Stigler Studierte an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg und arbeitete drei Jahre für die Vienna International Hotelmanagement AG sowie für Fairmont in New York. Nach Abschluss der beiden Masterstudiengänge an der Munich Business School sowie der Boston University wechselte er 2011 zur UniCredit Bank AG. Ekkehard Streletzki Eigentümer des Estrel Berlin sowie des Ellington Hotel Berlin. Das Estrel Berlin eröffnete 1994 und wurde nach drei Jahren um das Estrel Festival Center und weitere zwei Jahre später um das Estrel Convention Center erweitert. Seit dem Jahr 2000 steht es an der Spitze der nationalen Hotellerie und ist bis heute Deutschlands größtes Hotel nach Umsatz und Zimmeranzahl. 2007 eröffnete Ekkehard Streletzki sein zweites Hotel, das Ellington Hotel Berlin. 2005 wurde er mit dem Bundesverdienstkreuz für sein Lebenswerk und sein soziales Engagement in Berlin ausgezeichnet. Zuvor war er als Bauingenieur tätig und gründete nach seinem Studium zum Bauingenieur zunächst 1967 eine Firma für Diamant-, Betonbohr- und Schneidearbeiten mit neun Niederlassungen und 1976 Statikbüros in München/Teheran. Steffen Szeidl Absolvierte sein Studium der Architektur an der Technischen Universität Darmstadt und der Eidgenössischen-Technischen Hochschule Zürich (ETH). Praxiserfahrungen sammelte er während und nach dem Studium in verschiedenen Architek23

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tur- und Ingenieurbüros in Deutschland und in der Schweiz. Im Herbst 2008 übernahm er den Aufbau der Drees & Sommer Schweiz GmbH und ist seither Geschäftsführer für die Standorte Basel, Andermatt und Zürich in der Schweiz. Seit 2012 ist Steffen Szeidl auch Partner (geschäftsführender Gesellschafter) der Drees & Sommer AG. Matthias Tertünte Leiter der Analyse des Marktbereiches Zentrale Kundenbetreuung Deutschland der Westdeutsche ImmobilienBank AG. Neben der Zuständigkeit für das gesamte Portfolio in Deutschland und BeNeLux liegen die Kompetenzschwerpunkte in der Strukturierung und Arrangierung komplexer Einzeltransaktionen und Immobilienportfolien sowie im Bereich der Hotelfinanzierungen. Herr Tertünte ist Bankfachwirt mit einer umfassenden Kreditausbildung, seit 1986 zunächst in der WestLB und seit Gründung im Jahr 1995 in der Westdeutschen ImmobilienBank AG tätig. Matteo Thun 1952 in Bozen geboren, studierte an der Akademie für Kunst in Salzburg unter Oskar Kokoschka und an der Universität von Florenz. Durch die Begegnung mit Ettore Sottsass wird er Mitbegründer der ‘Memphis’- Bewegung in Mailand und Partner der ‘Sottsass Associati’ von 1980 bis 1984. Von 1983 bis zum Jahr 2000 ist er Dozent an der Hochschule für Angewandte Kunst in Wien. 1984 eröffnet er sein eigenes Studio in Mailand und wird Art Director für Swatch von 1990 bis 1993. 2013 veröffentlicht der Hatje Cantz Verlag sein Buch ’The Index Book’ - eine Auswahl von Architektur und Produktdesign – von seinen frühesten Arbeiten bis heute. In 2001 gründet er Matteo Thun & Partners und arbeitet, in kleinem wie in großem Maßstab, gemeinsam mit seinen Partnern Luca Colombo, Herbert Rathmaier und Antonio Rodriguez an internationalen Projekten in den Bereichen Architektur, Interior- und Produktdesign. Das internationale Team besteht aus 50 Mitarbeitern - Architekten, Ingenieuren, Designern und Graphikern. Der intensive und interdisziplinäre Austausch zwischen Architektur und Industriedesign ist verantwortlich für den Erfolg der „grande famiglia“ in Via Appiani in Mailand. Alexander Trobitz MRICS Leiter des Hotelimmobilienbereichs der Dr. Lübke GmbH, einer deutschlandweit tätigen Immobilienberatungsgesellschaft mit Hauptsitz in Frankfurt. Der DiplomKaufmann hat eine Hotelausbildung in der Luxushotellerie abgeschlossen und berät seit Jahren Hotelbetreiber, Investoren und Banken bei hotelfachlichen und immobilienwirtschaftlichen Fragen entlang des Lebenszyklus von Hotelimmobilien. Alexander Trobitz MRICS ist Immobilienökonom (IREBS) und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Ferner ist er als Dozent für Hotelimmobilien an der IREBS-Immobilienakademie der Universität Regensburg aktiv.

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Lukas Waldschütz Diplom-Betriebswirt (FH), ist Seniorberater bei Zarges von Freyberg Hotel Consulting. Davor konnte er sich umfassende Kenntnisse in der nationalen und internationalen Hotellerie aneignen. Im familieneigenen Hotelbetrieb am Bodensee aufgewachsen, lernte er schon in jungen Jahren die Grundlagen der Hotellerie und Gastronomie kennen. Weitere Erfahrungen in der operativen und administrativen Hotelpraxis sammelte er während seiner Tätigkeit für die Kempinski Häuser in München und London. Seine akademische Ausbildung erfolgte im Rahmen des Studiums zum Dipl.-Betriebswirt (FH) mit Schwerpunkt Hospitality Management an der Hochschule München. Christian Walter Lebt und arbeitet in Wien. Als Absolvent der Hochschule München, Fakultät für Tourismus, vertiefte er seine Ausbildung in der Hotelbranche durch Auslandsaufenthalte an der University of Westminster, London, und an der Cornell University, School of Hotel Administration, in Ithaca, USA. Er sammelte u.a. praktische Erfahrungen in Brenner’s Park-Hotel & Spa, Baden-Baden, sowie im Hotel Vier Jahreszeiten Kempinski in München. Seit 2005 unterstützt Christian Walter das Team von PKF hotelexperts, Wien, eines der großen auf Hotelentwicklungen und Hotelinvestitionen spezialisierten internationalen Beratungsunternehmen mit über 500 Partnerbüros weltweit im Netzwerk von PKF International (www.pkfhotels.com). Er ist dort Geschäftsführer und leitet den Bereich der Betreibersuche und -auswahl und konnte in dieser Funktion in den letzten Jahren insbesondere seine Expertise hinsichtlich der Verhandlung von Hotelbetreiberverträgen vertiefen. Neben seiner auch im privaten Bereich stark ausgeprägten Reisefreudigkeit widmet er sich seiner Tätigkeit als Lehrbeauftragter am IMC Krems (Österreich) und an der ADI (Akademie der Immobilienwirtschaft) in Hamburg sowie als Gastdozent an der MODUL University in Wien und an der International University Bad Honnef/Bonn. Hanno Weiß Dipl.-Ingenieur und Dipl.-Kaufmann, ist seit über 40 Jahren in der Bau- und Immobilienbranche tätig. Er verantwortete unter anderem bei der Societé Génerale de Surveillance, der Hamburger Pensionskasse von 1905 VVaG, der Münchmeyer Petersen Capital AG und der Lloyd Fonds AG die Akquisition, Konzeption und Initiierung geschlossener Immobilienfonds. Heute ist er beratend für ein holländisches Unternehmen und als Beirat in mehreren deutschen Gesellschaften tätig. Sebastian Wenta Absolvierte das Studium des Bauingenieurwesens an der Universität Stuttgart und der University of Calgary (Kanada). Seit September 2013 bei Drees&Sommer in der Projektsteuerung und Immobilienberatung beschäftigt. Zwischen 2002 und August 2013 bei dem Unternehmen Bilfinger Berger im Bereich des schlüsselfertigen 25

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Hochbaus für verschiedene Bauvorhaben als Projektleiter tätig, darunter das 4 Sterne NH-City Hotel in Nürnberg mit 244 Betten für die spanische NHHotelgruppe. Als weitere spannende Aufgabe wurde Mitte 2006 die Fertigstellungs- und Abnahmephase über die umfangreichen Umbaumaßnahmen des aus den Sissi-Filmen weltbekannten Schlosshotels am Fuschlsee mitverantwortlich begleitet. Seine bis dahin ausgeprägte bautechnische Sichtweise auf Immobilienprojekte konnte er zwischen 2007-2009 durch den erfolgreichen Abschluss des zweijährigen, berufsbegleitenden Masterstudiums „Real Estate Management and Construction Project Management“ an der Bergischen Universität Wuppertal und der University of Reading (GB) wesentlich erweitern. Stefan Wurm Begann seine Karriere nach der Ausbildung zum Hotelfachmann in der Residenz Heinz Winkler. Sein duales Studium der Tourismus-Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Hotelmanagement absolvierte er mit der Treugast Unternehmensberatung als Partner. Neben dem sehr guten Studiumsabschluss wurde Stefan Wurm das Stipendium der Alfred Brenner Stiftung verliehen. Nach seinem Studium wechselte er als Projektleiter Rebranding in die Development- und Strategieabteilung von ArabellaStarwood. Seit 2008 ist Stefan Wurm für die LH&E Group als Project Manager sowie Corporate Director Development & Marketing tätig. Stephanie Zarges-Vogel Geschäftsführende Gesellschafterin des Beratungsunternehmens Zarges von Freyberg Hotel Consulting. Vor der Gründung des eigenen Unternehmens arbeitete sie vier Jahre als Seniorberaterin bei der Treugast Solutions Group. Hier war sie zudem für die Unternehmenskommunikation verantwortlich und leitete die Geschäfte des Gütesiegels 50plus Hotels Deutschland. Durch das familieneigene Hotel Thurnher’s Alpenhof in Zürs am Arlberg, eines der sechs Leading Hotels of the World in Österreich, ist sie in der Hotellerie aufgewachsen. Während ihres internationalen Studiums in London, Paris und Pforzheim zum BA in Hospitality Management und MA in Communication Management ergänzte sie die Erfahrungen aus dem praktischen Hotelleben um akademisches Hotel- und Marketingwissen. Im Rahmen des Studiums erhielt sie ein Stipendium des Savoy Education Trust für einen Summer School Course an der Cornell University. Ihr operatives Know-how konnte sie im The Connaught Hotel in London und bei Sabine van Ommen PR in Berlin ausbauen und festigen.

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Kapitel I: Thematische EinfĂźhrung

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Aus: Freyberg, Burkhard von (Hrsg.), Hospitality Development ÂŠ Erich Schmidt Verlag GmbH & Co. KG, Berlin 2014.

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Aus: Freyberg, Burkhard von (Hrsg.), Hospitality Development ÂŠ Erich Schmidt Verlag GmbH & Co. KG, Berlin 2014.

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Burkhard von Freyberg

Zur Bedeutung der Projektentwicklung in der Hotellerie

Inhalt Mit diesem Artikel soll die spezifische Bedeutung der Immobilienprojektentwicklung im Allgemeinen und im Speziellen innerhalb der Hotellerie und die hohe Relevanz des so genannten strategischen Fits in kurzer Form beleuchtet werden.

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Burkhard von Freyberg

Hotelerrichtungen entsprechen mit all ihren Vorarbeiten in gewisser Weise der Fertigung von Prototypen. Aufgrund der Intention, so viele Alleinstellungsmerkmale wie möglich zu kreieren, werden zunehmend komplexere Unikate geschaffen, an denen Unternehmen zum Teil erstmalig zusammenarbeiten. Diese zentrale Herausforderung der Projektentwicklung lässt sich dabei durch eine einfache Übertragung auf die Automobilindustrie veranschaulichen: Eine vergleichbare Situation wäre demnach, wenn die Designer von VW zusammen mit dem Einkaufschef von Opel, der Konstruktionsabteilung von Audi, den Motorenbauern von BMW sowie den Karosseriebauern von Ferrari in den Werkshallen von Mercedes mit dem Toyota Montageteam innerhalb eines bestimmten Zeitraums ein neues, einzigartiges Auto bauen sollen.1 Der geläufige Ausspruch „Wer einen hohen Turm bauen möchte, sollte lange am Fundament verweilen“ findet in Theorie und Praxis der Projektentwicklung oftmals Verwendung. In der Hospitality-Branche nutzen diesen insbesondere auf Hotelentwicklung spezialisierte Unternehmensberater gerne, um bei Anfragen nach Unterstützung die Relevanz von Machbarkeitsanalysen zu erläutern. Die Devise lautet oft: „Bevor man mehrere Millionen in die Realisierung eines Hotels steckt, sollte man doch ein paar Tausend Euro in eine fundierte Untersuchung nach dessen Erfolgschancen investieren.“ Ob in jedem Einzelfall eine Machbarkeitsanalyse zu Beginn einer Projektentwicklung sinnvoll erscheint, sei zunächst einmal dahingestellt. Allerdings offenbaren viele Hotelbeispiele, was passieren kann, wenn etwas entwickelt, fertig gebaut und eröffnet wurde, ohne dass von Beginn der ersten Idee an ein besonderes Augenmerk auf die Besonderheiten der einzelnen Projektentwicklungsphasen, wie in Abbildung 1 beispielhaft dargestellt, an den Tag gelegt wurde. Projektentwicklung in der Hotellerie im engeren Sinne

Projektinitiierung

Projektkonzeption

Projektrealisation

Objektnutzung

Projektentwicklung in der Hotellerie im weiteren Sinne

Abbildung 1: Darstellungsbeispiel von Projektentwicklungsphasen

___________________ 1 2

In Anlehnung an Bötzel (2009). Eigene Darstellung in Anlehnung an Alda/Hirschner (2009), S.7.

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Zur Bedeutung der Projektentwicklung in der Hotellerie

So stehen Hotels an Standorten, die eigentlich kein weiteres Hotel vertragen, wodurch der ganze Hotelmarkt am Ort belastet wird. Hotels ohne klares Profil versuchen mühevoll, Marktanteil zu gewinnen. Die Betriebe haben operative Schwierigkeiten, da Leistungsbereiche zu klein oder zu groß oder an der falschen Stelle sind. Aufgrund von baulichen Mängeln haben Betreiber schon im ersten Jahr mit Instandhaltungsstau zu kämpfen. Gründe, warum eine Projektentwicklung nicht den Erfolg bringt, den sich die Beteiligten wünschen, sind mannigfaltig. Häufig sind es die folgenden Aspekte3: –

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–

Hotelentwicklungen werden als Prestigeprojekt von einem solventen Investor durchgeführt, der sich damit einen Lebenstraum erfüllt oder sonstigen Nutzen daraus zieht, aber die tatsächliche Machbarkeit und Marktfähigkeit außer Acht lässt Das bestehende Angebot sowie die mögliche Nachfrage am Projektstandort wurden nicht ausreichend berücksichtigt; Überkapazitäten nicht erkannt Die Positionierung des Betriebes ist nicht eindeutig genug, da im Rahmen der Konzeptionierung nicht ausreichend Alleinstellungsmerkmale aufgebaut wurden, die dem Hotel später einen wirtschaftlich ausreichenden Kundenkreis erschließen Im Prozess der Ideenfindung, Planung und Realisierung kommt es aufgrund mangelhafter Kommunikation zwischen den verschiedenen, im Zuge der Entwicklung beteiligten Interessensgruppen zu Abstimmungsfehlern Die vom Projekt betroffene Öffentlichkeit wurde nicht ausreichend in die Planung miteinbezogen und versucht deswegen (z.B. auf dem Rechtsweg), entsprechenden Einfluss auszuüben Aufgrund von nachträglichen Änderungen, starken Verzögerungen oder wegen unzureichend kalkulierter Baukosten kommt es zu signifikanten Mehrkosten des Projektes, die unter Umständen vom Investor finanziell nicht getragen werden können oder seine spätere Rendite erheblich schmälern

All dies muss im Laufe einer Projektentwicklung ausreichend berücksichtigt werden, um die Grundlage für einen erfolgreichen späteren Betrieb und somit auch für einen angemessenen Return (in welcher Form auch immer) auf Seiten des Investors zu legen. Betrachtet man den gesamten Projektentwicklungsprozess, entspricht er der Suche nach dem optimalen strategischen Fit, dessen Umsetzung dann am Ende den Erfolg bringen soll. Der Hotelpionier Conrad Hilton definierte einmal die aus seiner Sicht wichtigsten drei Faktoren für den Erfolg eines Hotels mit „Location, location, location.“4

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Eigene Aufstellung, in Anlehnung an Fidlschuster (2005) sowie Rainer-Pöselt (2008), S. 269ff.

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Burkhard von Freyberg

An der Botschaft dieser Aussage hat sich bis heute nicht viel verändert, der Standort eines Hotels hat maßgeblichen Einfluss. Aufgrund des steigenden Anspruchs der Gäste, zunehmender Reiseerfahrung, aber auch höherer Transparenz des Marktes beschert ausschließlich eine gute Lage für Hotelentwicklungen allerdings nicht unbedingt mehr Erfolg. Vielmehr ist es ein Zusammenspiel von verschiedenen Komponenten und deren Passgenauigkeit, die das spätere Ergebnis ausmachen. Der Ansatz des „strategischen Fits“ beschreibt genau die Annahme, dass nicht ein, sondern das Zusammenkommen mehrerer Faktoren erfolgsentscheidend ist5. Im konkreten Fall von Übernachtungsbetrieben werden in der Praxis neben dem „Standort“ das „Konzept“ und der „Betreiber“ als Komponenten angesehen. Alle drei stehen, wie in Abbildung 2 schematisch dargestellt, in einem interdependenten Verhältnis.

Standort

Betreiber

Konzept

Abbildung 2: Der klassische strategische Fit

Der Standort eines Hotels wird neben der Lage durch eine Vielzahl weiterer Aspekte wie beispielsweise die infrastrukturelle Anbindung, die Nähe zu touristischen Attraktionen oder die Entfernung zum Stadtzentrum bestimmt.6 All dies muss bei der Erarbeitung eines passenden Betriebskonzepts berücksichtigt werden. Dies bedeutet nicht, dass an einem Standort nur ein einziges Konzept möglich ist. Vielmehr soll verdeutlicht werden, dass es keine Konzepte gibt, die an jedem Standort funktionieren. Neben der großen Abhängigkeit zwischen Standort und Konzept muss jedoch auch der Betreiber als für den Erfolg wesentlich angesehen werden. Das richtige Konzept am richtigen Standort wird erst dann erfolgreich, wenn es von einem kompetenten Betreiber umgesetzt wird. Dafür muss dieser über das erforderliche Know-how verfügen, welches im gewählten Segment notwendig ist.7 Selbstredend gibt es immer wieder realisierte Hotelprojekte, in denen sich ein Faktor als

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Zitiert aus Brown (2005), S. 268. Vgl. Wirtschaftslexikon24 (2010). Vgl. VöB (2007), S. 58ff. Vgl. Fidlschuster (2005).

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Zur Bedeutung der Projektentwicklung in der Hotellerie

dominierend darstellt und Schwächen der anderen beiden zum Teil kompensiert. Folgende Beispiele mögen dies belegen: 1. Hoher Stellenwert des Konzepts Das Icehotel im schwedischen Jukkasjärvi: Seit 1990 wird das Eishotel jährlich neu erbaut. Die gesamte Fläche des Hotels mit Eisrezeption, Eissäulenhalle, diversen Eisskulpturen und 65 Eiszimmern erstreckt sich auf ca. 5000 Quadratmeter. Für den Bau werden 30.000 Tonnen Schnee und 4.000 Tonnen klares Eis verarbeitet.8 Obwohl Jukkasjärvi mit seinen ca. 500 Einwohnern in der Gemeinde Kiruna in der nordschwedischen Provinz Norrbottens län, etwa 200 Kilometer nördlich des Polarkreises liegt und arm an touristischen Anziehungspunkten ist, verfügt das Hotel in seiner Öffnungszeit von Mitte Dezember bis Mitte April über eine hohe Auslastung. Jede Saison werden ca. 14.000 Übernachtungen gebucht, zusätzlich wird die Anlage von rund 45.000 Tagesgästen besucht. 2. Hoher Stellenwert des Betreibers Das Galatzo Mallorquin in Paguera: Ende der 90er Jahre wurde die Hotelanlage von einem Düsseldorfer Unternehmerehepaar geführt, die insbesondere aufgrund ihres sehr guten Netzwerkes in Deutschland das Hotel mit exklusiven Gästen auslasten konnte. Zum Erfolg trug wesentlich bei, dass drei Weltklasse-Sportler als Mitarbeiter gewonnen wurden, die sich verpflichteten, mehrmals im Jahr über einen längeren Zeitraum Galatzo-Gästen Unterricht zu geben.9 Nachdem die Unternehmer die Betriebsführung nach einigen Jahren an eine spanische Betreibergesellschaft übertrugen, veränderte sich die Situation aufgrund des Wegfalls des Netzwerkes dramatisch. 3. Hoher Stellenwert des Standorts Das Sheraton Frankfurt Hotel & Towers am Flughafen Frankfurt: Über Jahre war das Sheraton Frankfurt Hotel & Towers mit seinen 1.008 Zimmern das einzige Hotel direkt am Flughafen. Vor allem deshalb zählte dieses Hotel jährlich zu den umsatzstärksten Hotels Deutschlands; zuletzt rangierte es auf dem dritten Platz.10 Die beiden Hilton Hotels, das Hilton Frankfurt Airport (249 Zimmer) und das Hilton Garden Inn Frankfurt Airport (334 Zimmer), und weitere neue Hotels beeinflussen die Situation für Sheraton in jedem Fall nun deutlich. Aufgrund wesentlicher Veränderungen im Kontext Hotelimmobilie und deren Betreibung drängt sich der Gedanke auf, den klassischen strategischen Fit um eine

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Vgl. Icehotel (2013). Vgl. AHGZ – Galatzo-Mallorquin (2010). Vgl. AHGZ – Top-Hoteliers (2013).

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Burkhard von Freyberg

weitere Komponente zu erweitern. Diese Komponente ist der „Immobilieneigentümer“, wie in Abbildung 3 schematisch dargestellt.

Standort

Immobilieneigentümer

Betreiber

Konzept

Abbildung 3: Der erweiterte strategische Fit

In den letzten Jahren haben sich weltweit Hotelgesellschaften von ihrem Immobilieneigentum getrennt. Prominentestes Beispiel war die Hotelgesellschaft Hilton: So nahmen die Aktionäre der Hotelkette im Sommer 2007 das Kaufangebot der Private Equity Firma Blackstone an, das Unternehmen für 20,1 Mrd. Dollar zu erwerben. Die gesamte Übernahme hatte damals ein Volumen von 26 Mrd. Dollar.11 Die Hauptgründe der Trennung Betreibung und Eigentum waren und sind zum einen, dass sowohl die Anforderungen an das Asset Management als auch an die Betreibung im globalen Wettbewerb deutlich gestiegen sind, weshalb sich Hotelgesellschaften nur noch auf ihre Kernkompetenz, dem Führen von Hotels, konzentrieren wollen. Zum anderen benötig(t)en Hotelgesellschaften die Erlöse aus den Verkäufen, um ihre weltweite Expansion voranzutreiben. Durch diese Trennung kommt es nun zu einem Spannungsfeld unterschiedlicher Partner mit zum Teil divergierenden Interessen: Auf der einen Seite die Hotelgesellschaften in ihrer Funktion als Betreiber bzw. Manager, auf der anderen Seite die Immobilieneigentümer. Schon im Prozess der Projektentwicklung wird sehr deutlich, dass der Erfolg des späteren Hotelbetriebs wesentlich von der Güte der Zusammenarbeit zwischen diesen Akteuren abhängt, deren Grundlage der ausgehandelte Vertrag ist. Zusammenfassend lassen sich zum Ende dieser thematischen Hinführung zum Hospitality Development folgende Aussagen treffen: 1. Eine professionelle Projektentwicklung in all seinen Phasen ist von elementarer Bedeutung für den späteren Erfolg des Hotelbetriebs. 2. Als kritischer Erfolgsfaktor wird insbesondere die Qualität der Zusammenarbeit der involvierten Akteure im Projektentwicklungsprozess gesehen. 3. Der Konfiguration des erweiterten strategischen Fits (Zusammenspiel von Betreiber, Standort, Konzept und Immobilieneigentümer) und dem phasenübergreifenden Fokus darauf kommt eine besondere Relevanz zu.

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Vgl. AHGZ – Hilton Hotels (2010).

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Zur Bedeutung der Projektentwicklung in der Hotellerie

Die nachfolgenden Artikel zeigen mit Deutlichkeit, welchen entscheidenden Beitrag welcher involvierte Akteur in der hotelprojektspezifischen Zusammenarbeit in welcher Form im Hinblick auf die bestmögliche Gestaltung des strategischen Fits leistet.

Quellenverzeichnis AHGZ – Hilton Hotels (2010): http://www.ahgz.de/archiv/Hilton-Hotelsverkauft,707245981.html, Einsehdatum: 12.06.2010. AHGZ –Galatzo-Mallorquin (2010): http://www.ahgz.de/maerkte-und-unternehmen/Auf-einerAnhoehe-ueber-der-Costa-de-la-Calma-gelegen-das-Hotel-Galatzo-Mallorquin-Boris-Beckerist-auch-Hotelbesitzer,110132589.html, Einsehdatum: 10.06.2010. AHGZ-Top-Hoteliers (2013): http://www.ahgz.de/hotelier/top-hoteliers-beissen-sichdurch,200012203973.html, Einsehdatum: 15.10.2013. Alda, W./Hirschner, J. (2009): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Stuttgart/Berlin 2009. Bötzel, B. (2009): Vortrag an der Hochschule München, 30.11.2009. Brown, S. (2005): Strategic Operations Management, 2. Auflage, Oxford 2005. Fidlschuster, M. (2005): Die 10 Fehler der Hotelprojektentwicklung, erschienen in immoebs Newsletter 1/05, http://www.hotour.de, Einsehdatum: 12.06.2010. Icehotel (2013): http://www.icehotel.com/uk/ICEHOTEL/, Einsehdatum: 10.10.2013. Rainer-Pöselt, S. (2008): Erfolgsfaktoren der Hotelprojektentwicklung, in: Gardini, M. (Hrsg.): Handbuch Hospitality Management, Frankfurt 2008, S. 267-285. Schulte, K.W. (2005): Immobilienökonomie, Band 3, München 2005. VöB (2007): Beherbergungsgewerbe in Deutschland – Leitfaden für Immobiliengutachter, Verband öffentlicher Banken (VÖB) (Hrsg.), Berlin 2007. Wirtschaftslexikon24 (2013): http://www.wirtschaftslexikon24.net/d/strategic-fit-ansatz/strategicfit-ansatz.htm, Einsehdatum: 10.10.2013.

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^ Eine professionelle Projektentwicklung ist das Funda-

ment für den langfristig erfolgreichen Hotelbetrieb. Viele unterschiedliche Akteure – ob Berater, Architekten, Hotelgesellschaften, Bauherren oder Investoren – sind dabei beteiligt. Dies stellt hohe Anforderungen an die Koordination der Arbeit. Fehler können bis zum Scheitern des gesamten Hotelprojektes führen. Die wichtigsten Grundlagen für die erfolgreiche Zusammenarbeit aller Beteiligten an einem Hotelprojekt stellt Ihnen dieses Buch anschaulich vor. • Aufgaben und Funktionsbereiche der einzelnen Akteure im Projektentwicklungsprozess, von der ersten Idee bis zur Hoteleröffnung • Betriebswirtschaftliche und hotelfachspezifische Instrumente und Verfahren • Fehlervermeidung in Machbarkeitsstudien, Betreiberverträgen und im Projektmanagement Die aktualisierte 2. Auflage erweitert das Beitragsspektrum um das Thema Green Building. Die Interviews mit herausragenden Branchenpersönlichkeiten wurden prominent ergänzt, Beispiele aus der Privat- und Kettenhotellerie ausgebaut!

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