Engel & Völkers Madrid - Market Report 2017

Informe de mercado 2017 Madrid

ÍNDICE

Coyuntura internacional............................................................. 04

Economía española

Coyuntura macroeconómica............................................... 08

Situación microeconómica ................................................. 10

Sector inmobiliario en España

Contexto ............................................................................. 12

Evolución del euribor......................................................... 13

Evolución de los precios..................................................... 14

Hipotecas y compraventas.................................................. 16

Madrid

Carta del director del MMC................................................ 18

Madrid, por zonas............................................................... 19

Obra nueva.......................................................................... 27

Alquiler............................................................................... 29

Coyuntura internacional

turbulencias financieras y el repliegue de los flujos de capitales de las economías emergentes parecen ahora de menor relevancia, pero continúan. Mención especial merece la ola de proteccionismo que han puesto de manifiesto hechos como la salida de Reino Unido de la Unión Europea o el discurso presidencialista en Estados Unidos. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), las políticas proteccionistas están dañando el comercio mundial, que crece a tasas del 1,7% anual frente a un potencial del 7%. Este debilitamiento tendrá un impacto directo en

La economía mundial ganará tracción en 2017 si bien el crecimiento seguirá siendo moderado como consecuencia de la desaceleración en el proceso de globalización y del comercio mundial. Los principales organismos internacionales prevén un repunte del crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) global hasta el 3,3%-3,4%, desde el 3,1% de 2016, atribuible en gran medida a los mercados emergentes y en desarrollo, donde se esperan menores presiones a la baja en los países en recesión el año pasado, como Brasil, Nigeria y Rusia. También hay que tener en cuenta el creciente peso de estos mercados -que crecerán de media un 4,5%- en la economía mundial.

Para las economías avanzadas, el Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé un crecimiento del 1,9%, fruto de una recuperación más sólida en Estados Unidos y Canadá y un repunte en Japón gracias al reciente estímulo fiscal. Para la zona euro y Reino Unido se estima un crecimiento más bajo, debido a las repercusiones macroeconómicas de la mayor incertidumbre derivada del Brexit. En particular, para Estados Unidos se prevé una aceleración del crecimiento hasta el 2,3%, a medida que se reduzca el lastre del descenso de precios de la energía y se disipe el efecto de la apreciación del dólar.

También ayudará la sólida creación de empleo, la mejora continuada del mercado de la vivienda y el notable aumento del gasto de los consumidores. En Reino

4 | Conyuntura internacional

Unido, el Brexit afectará al crecimiento, que se reducirá del 2% de 2016 al 1,5% este año, por el impacto en las decisiones de inversión y contratación de las empresas, así como en las compras de bienes duraderos y vivienda por parte de los consumidores. En la zona euro, los bajos precios del petróleo, la modesta expansión fiscal en 2016 y la política monetaria acomodaticia respaldarán el crecimiento, que se situará en torno al 1,6% -según el Banco Central Europeo (BCE) podría llegar al 1,7%-, aunque la incertidumbre por el Brexit será una carga para la actividad económica.

los niveles de empleo pues en la mayoría de países de la OCDE más del 25% de los puestos de trabajo dependen de la demanda externa. En un contexto marcado por las incertidumbres, los organismos internacionales reclaman a los países la adopción de políticas fiscales y económicas encaminadas a incrementar la productividad y el crecimiento. Pese a todo, hay factores positivos como las mejoras sostenidas del mercado laboral estadounidense y el repunte de los precios de las materias primas, que debería aliviar en parte la presión sobre los exportadores de materias primas.

Crecimiento del comercio y del PIB mundial 10 %

8%

6%

El crecimiento de China se reducirá del 6,6% en 2016 al 6,5% en 2017 si la economía no recibe estímulos. En el caso de Latinoamérica, con un crecimiento heterogéneo, se prevé una reactivación hasta el 1,2%, si bien persisten vulnerabilidades como el elevado nivel de deuda empresarial, la decreciente rentabilidad, la debilidad de los balances bancarios y la situación de México ante la política de Donald Trump.

4%

2%

0%

-2 %

En líneas generales, en el horizonte existen riesgos relacionados con las tensiones políticas y las políticas proteccionistas o aislacionistas, así como con el estancamiento en las economías avanzadas, que podrían sufrir una falta prolongada de demanda privada y un bajo nivel de inflación persistente. Riesgos como las últimas

1990 Comercio mundial (media 5 años)

1995

2000 PIB mundial

2005

2010

2015

Media comercio mundial 1978-07

Fuente: OCDE

Conyuntura internacional | 5

10 %

170 160 150 140 130 120 110

1 1

1

6 1 0 2

2

0

1

2

T

1 T 8 0 0 2

0

0

4

T

1

100

2

Precio del petróleo e inflación

El índice de precios mundiales de la vivienda prácticamente ha retornado al nivel registrado antes de la crisis financiera. (Equiponderado)

1

La recuperación del sector inmobiliario tras el hundimiento de los precios sigue su curso en gran parte del mundo. El índice de precios mundiales de la vivienda que elabora el FMI -la media de los precios reales de la vivienda en 57 países- ha vuelto prácticamente a los niveles previos a la crisis y las expectativas apuntan a mayores revalorizaciones en los próximos meses. No obstante, los precios alcanzados en algunas de las economías desarrolladas han conducido a organismos como la OCDE y el BCE a advertir del riesgo de un nuevo sobrecalentamiento del mercado. Sin embargo, como explica el FMI, son varias las razones que diferencian la situación actual de la de hace una década.

Casa en orden

T

Sector inmobiliario

La actual subida de precios no es homogénea en todos los países, a diferencia del boom de principios del S. XXI. Incluso en cada país, la revalorización de la vivienda se da en unas ciudades y en otras no.

La mejora del sector no ha sido propiciada por un fuerte crecimiento del crédito sino, en muchos casos, por la escasez de oferta.

Los países son más activos en el empleo de políticas prudenciales destinadas a evitar la formación de nuevas burbujas.

0

La inflación ha empezado a repuntar en Reino Unido por la debilidad de la libra -se encarecen las importaciones- tras el Brexit. En 2017 continuará la depreciación de la divisa británica, aunque en menor medida que el año pasado, hasta llegar a los 0,88-0,89 libra/euro. El dólar, por su parte, seguirá fortaleciéndose y podría alcanzar la paridad frente al euro en el primer semestre del año ante la expectativa de crecimiento, inflación y tipos de interés más altos en Estados Unidos. A medida que avance el año, el dólar debería debilitarse y asentarse en torno a 1,08 una vez se descuente un aumento del déficit público por los estímulos fiscales acordados por Trump.

0

mantenerse a la expectativa y a dejar los tipos en el actual 0,25%, en un momento en que la inflación ha alcanzado máximos de dos años.

0

La subida del precio del petróleo, de las materias primas en general, provocará un aumento de la inflación en la mayoría de países durante 2017, una tendencia que ya comenzó a observarse en los últimos meses de 2016.

Las previsiones apuntan a una inflación global del 4,1% frente al 3,5% del año pasado como consecuencia del encarecimiento de los productos energéticos. La ausencia de presiones inflacionistas y la debilidad del crecimiento económico había llevado a los bancos centrales a optar por políticas monetarias de tipos de interés super reducidos y medidas extraordinarias de liquidez. Aunque no se anticipan cambios notables durante 2017, el nuevo escenario de inflación ya ha conducido a los bancos centrales a revisar sus políticas con una asimetría cada vez mayor entre Estados Unidos y Europa. La Reserva Federal subió los tipos de interés el pasado diciembre por segunda vez en la crisis y no descarta al menos otras tres subidas este año, aunque dependerá del impacto que tengan en el crecimiento y la inflación las medidas adoptadas por Donald Trump. Por su parte, el BCE recortará las compras de activos desde el próximo mes de abril, desde los 80.000 millones de euros actuales hasta los 60.000 millones, pero extenderá el programa de estímulo monetario hasta finales de año. De momento, los tipos de interés en la zona euro permanecerán en el mínimo histórico, o en el entorno, del 0%. En Reino Unido, la incertidumbre derivada del Brexit y del desplome de la libra obliga al Banco de Inglaterra a

Divisas

2

Repunte de la inflación

Fuente: FMI

60 $

9% 40 $

8% 7%

Inflación

5% 0$

4% 3%

-20 $

2%

Precios de petróleo

20 $

6%

1% -40 $

0% -1 %

-60 $

-2 % 1990

1995

Variación de los precios del petróleo

2000

2005

2010

2016

Inflación

Fuente: FMI

6 | Conyuntura internacional

Conyuntura internacional | 7

Economía española Coyuntura macroeconómica La economía española está inmersa en una recuperación estable, si bien en 2017 el ritmo de crecimiento se desacelerará hasta el 2,4%-2,5% desde el 3,2% del año pasado. Los pilares de la recuperación se mantienen: las empresas están en mejores condiciones financieras y de competitividad, lo que les permite aprovechar las oportunidades de inversión y exportación; las familias disponen de una creciente capacidad para consumir y comprar vivienda gracias a los ingresos del trabajo y al desendeudamiento de los últimos seis años; y el sector bancario está en condiciones de alimentar el crecimiento con nuevos créditos.

Todo ello tendrá un impacto negativo en la demanda interna, en especial en el consumo privado, aunque también

6%

Demanda nacional

4%

Demanda exterior

2% 0% -2% -4% -6% -8%

6 0 1 2

5 0 1 2

4 0 1 2

3 0 1 2

2 0 1 2

1 2

0 1

0 0 1 2

9 0 0 2

8 0 0 2

0 0

el consumo público y la inversión en bienes de equipo crecerán menos que en 2016. También será menor el crecimiento de las exportaciones, si bien todavía superará el 3% lo que permitirá que la aportación del sector exterior al crecimiento siga siendo positiva y facilitará un mayor equilibrio de la economía española. La inflación rozará el 2%, aunque superará ese nivel en la primera mitad de año debido al encarecimiento del petróleo y la depreciación del euro frente al dólar. Los puntos débiles de España seguirán siendo el empleo y las finanzas públicas. Las expectativas de desaceleración de la economía afectarán al mercado laboral con una creación de empleo del 2%-2,5%, inferior a la de 2016. La tasa de paro se situaría al terminar este año en el 18,1%. Por último, la deuda pública se mantendrá en niveles del 100% y el déficit puede superar de nuevo el objetivo acordado con Bruselas.

7

-10 %

2

No obstante, hay factores tanto externos como internos que explican el menor dinamismo esperado: El entorno exterior es más incierto y existen riesgos para las exportaciones en función de las decisiones de política comercial que adopte el Gobierno de Donald Trump; Se prevé que el petróleo siga al alza lo que provocará un repunte de la inflación y una reducción del poder adquisitivo de los consumidores; La política monetaria tenderá a normalizarse a partir de mediados de 2017. Y de momento, la caída de los costes de financiación en las nuevas operaciones de crédito está limitada por la barrera de los tipos al 0%; La incertidumbre geopolítica; Y una política presupuestaria moderadamente restrictiva en España dirigida a cumplir los objetivos de déficit público.

Demanda nacional y exterior (aportaciones al crecimiento del PIB)

Fuente: INE

Indice de precios de consumo en España 2,0 % 1,5 %

Variación mensual

1,0 %

Variación anual

0,5 % 0% -0,5 % -1,0 %

Evolución del PIB en España -1,5 % 4,0 %

-2,0 %

3,5 %

12/15 Variación trimestral

3,0 % 2,5 %

1,5 %

1,0

1,0 %

0,4 0,3

0,5 % 0%

08/16

12/16 Fuente: INE

Variación anual

2,0 %

-0,5 %

04/16

0,4

0,6

0,7

0,8

0,9

0,8

0,8

0,8

0,7

-0,1

-1,0 % -1,5 % -2,0 % T 3/13

T 3/14

T 3/15

T 3/16 Fuente: INE

8|

Economía española

Economía española

|9

Situación microeconómica Hogares La creación de empleo, la menor presión fiscal, la baja inflación, la mejora de la situación patrimonial de las familias, así como de su riqueza neta, impulsada fundamentalmente por la revalorización de la vivienda, y unos tipos de interés en mínimos históricos favorecieron el consumo privado en 2016. Las perspectivas para 2017 siguen siendo positivas, aunque el consumo de los hogares se ralentizará como consecuencia del menor dinamismo de algunos de los factores citados, como la renta y la riqueza inmobiliaria en términos reales, además del encarecimiento de los productos energéticos y de la repercusión que puedan tener las nuevas medidas de ajuste destinadas a contener el déficit. En este contexto, las previsiones apuntan a un crecimiento del consumo de los hogares este año del 2% frente al 3% registrado en 2016.

El mayor consumo explica la persistente disminución de la tasa de ahorro. Según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (INE) al cierre de este informe, la tasa de ahorro de los hogares e instituciones sin fines de lucro se situó en el 1,8% de su renta disponible en el tercer trimestre de 2016, un punto por debajo de la de igual periodo de 2015 (2,8%). En los últimos cuatro trimestres, la tasa se situó en el 8,2% de la renta disponible. De forma paralela, continúa el proceso de desendeudamiento de las familias. En 2016, la deuda de los hogares se redujo en 12.459 millones de euros, hasta los 713.005 millones, de los más del 70% correspondían a créditos para vivienda.

El endeudamiento de los hogares se mantiene en niveles de 2006 y muy por debajo del máximo de 912.900 millones registrado en 2008.

Tasas de paro 28 % 26 % 24 % 22 % 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% 2013

España

2014

Francia

2015

Alemania

2016

Holanda

Italia

Fuente: Banco de España

Tasa de ahorro de los hogares e ISFLSH (anual móvil)

El esfuerzo de desapalancamiento por parte de familias y empresas ha sido compatible con la recuperación de los flujos de ahorro financiero y de nuevos créditos gracias a la situación macroeconómica y las condiciones financieras. Aunque la devolución de la deuda pesa todavía más que la nueva financiación, el crédito nuevo a hogares, pymes y grandes empresas ha crecido en los últimos años, si bien aún lejos de las cifras de 2010.

Así ocurrió en 2016, aunque comenzó a observarse una cierta ralentización. Según la última encuesta sobre préstamos bancarios del Banco de España (octubre 2016), en el tercer trimestre del año se produjo una ligera desaceleración de la demanda de los hogares para adquisición de vivienda como consecuencia del

aumento de la financiación con fondos propios y los cambios regulatorios y fiscales del mercado. Sus efectos se habrían compensado en parte por la caída general de los tipos de interés y las mejores perspectivas del mercado de la vivienda. El banco central también constata una relajación de los criterios de aprobación de los créditos a hogares para adquisición de vivienda y para consumo y otros fines. En la zona euro, sin embargo, la solicitud de fondos por parte de las familias para comprar vivienda continuó creciendo, sobre todo impulsada por la disminución de los tipos, la mejora de las expectativas en el mercado inmobiliario y la recuperación de la confianza de los consumidores.

Encuesta sobre préstamos bancarios. Variación en la demanda.

Crédito a hogares para adquisición de vivienda.

40 %

20 % Porcentaje sobre la renta disponible

Crédito

18 %

20 %

16 % 0%

13,4

14 %

11,9

12 %

9,6

10 %

7,9

9,3

8%

- 20 %

9,4

8,5

9,8 8,6

8,2

7,9

- 40 %

6%

5,8

4%

- 60 %

2%

2011

2010

2013

2014

Previsión. España

UEM

2015

2016

6 0 1

5

España Fuente: INE

10 | Economía española

Previsión. UEM

2

0 1 2

4 0 1 2

3 0 1 2

2 0 1 2

1

0

0 1 2

9

0 1 2

8

0 0 2

7

0 0 2

6

0 0 2

5

0 0 2

0 0 2

4 0 0 2

3 0 0 2

2 0 0 2

1 0 0 2

2

0 0

0

0%

Fuente: Banco de España

Economía española | 11

Sector inmobiliario en España Contexto La mejora de la economía, las favorables condiciones de financiación, la normalización de los precios y el interés inversor en un entorno de tipos de interés en mínimos han configurado un escenario positivo en los últimos dos años para el sector inmobiliario. En 2017 consolidará su recuperación y mantendrá la tendencia al alza, aunque se confirmen las previsiones de ralentización del ritmo de crecimiento de la economía, debido al mantenimiento del resto de factores. En especial de las favorables condiciones financieras, que incentivarán la puesta en marcha de proyectos residenciales, y de la positiva evolución de los precios, que elimina incertidumbre sobre el mercado. El mercado seguirá apoyándose en la solidez de la demanda

residencial. La inversión en construcción y la residencial continúan mostrando dinamismo como muestran los visados de obra nueva y el aumento de la venta de viviendas, sobre todo de segunda mano. No obstante, aunque esta acapara todavía el grueso de transacciones, en 2017 se asistirá también a un repunte del desarrollo de obra nueva. De igual manera será destacable la rehabilitación de edificios y el alquiler. Si hasta ahora la normalización del sector se había producido de forma desigual desde el punto de vista geográfico, una de las características de la evolución prevista para este año es la extensión del aumento de compraventas y subida de precios a la mayoría de ciudades.

Visados de reforma y/o restauración de edificios Nº de edificios. Total nacional 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000

Visados de obra nueva (uso residencial)

Destinados a viviendas

400.000 300.000

6 1 0 2

5 1 0 2

4 1 0 2

3 1 0 2

2 1 0 2

1 1 0 2

0 2

0

1

9 2

0

0

8 2

0

0

7

0 0 2

2

0

0

500.000

0

0 0

600.000

2

5.000

5

700.000

6

10.000

Otros usos

Evolución del Euribor

200.000 100.000

* 6

5

2

2

0

0

1

1

4 2

0

1

3 2

0

1

2 2

0

1

1 2

0

1

0 2

0

1

9 2

0

0

8 0 0 2

2

0

0

7

0

*Datos hasta octubre. Fuente: Ministerio de Fomento

Visados de obra nueva, ampliación y/o reforma Nº de viviendas en las ciudades de mayor tamaño 30.000

Uno de los factores que más influye en la buena evolución del mercado inmobiliario son las favorables condiciones de financiación, muy ligadas a la política monetaria. Con unos tipos de interés en mínimos, el euribor a doce meses, el indicador más utilizado para calcular las hipotecas en España, cerró 2016 en el -0,08%, un nuevo mínimo histórico y muy lejos del máximo del 5,5% registrado en septiembre de 2008. La caída del índice, que en febrero de 2016 cerró en negativo por primera vez en su historia, ha permitido abaratar las hipotecas.

Para una hipoteca de 100.000 euros a 20 años con un diferencial del 1% y revisión anual en diciembre, el ahorro fue de 6,2 euros al mes, 74,4 euros al año. Las previsiones apuntan a que no habrá cambios sustanciales en la política monetaria del BCE por lo que se espera que el euribor permanezca este año en torno a los niveles actuales. No obstante, habrá que esperar para ver si finalmente el Euribor se modifica en 2017 y cómo afecta la nueva metodología para su cálculo.

Euribor a 12 meses

25.000

6%

20.000 5% 15.000 4% 10.000 3%

5.000

2% * 6 1 2 0

5 1 2 0

4 1 2 0

3 1 2 0

2

0

1

6

4 1

2 1

2 0

2 0

8

1 0 0 2

0 0 2

6 0 2 0

4 0

0

0 2

0 0

12 | Sector inmobiliario en España

2

*Datos hasta octubre. Fuente: Ministerio de Fomento

2

0%

Valencia

2 0

2 1 2 0

1 1 2 0

0 1 2 0

9 0 2 0

8 0

7 0

2 0

Barcelona

1%

0

Madrid

2 0

6 0 2 0

2 0

0

5

0

Sector inmobiliario en España | 13

Evolución de los precios Observando las compraventas, en vez de las tasaciones, la subida anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) en el tercer trimestre de 2016 se situó en el 4%. Por tipologías, la tasa anual de los precios de la vivienda nueva fue del 7,3%, frente al 3,5% de la vivienda de segunda mano. Madrid, Cataluña y Baleares repiten en este caso como las comunidades autónomas con mayores subidas.

Para 2017 las previsiones apuntan a incrementos de precios de entre el 3% y el 5%. Una tendencia al alza que se verá sostenida por la creación de empleo, la subida de salarios y el mayor acceso a la financiación en un entorno de tipos aún muy bajos. La normalización del sector volverá a incentivar las inversiones ante el renovado interés en la obra nueva y la recuperación, muy centrada hasta ahora en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, se extenderá a otros puntos de la geografía española.

Evolución del m2 de la vivienda libre en España 2.500

2.000

1.500

1.000

500

6 1 2 0

5 1 2 0

4 2 0

1

3 2 0

1

2 1 2 0

1 2 0

1

0 2 0

1

9 2 0

0

8 2 0

0

7 2 0

0

6 2 0

0

5

0 0

precios de la vivienda nueva del 3,3%, hasta los 2.120 euros por metro cuadrado de media. El comportamiento de los precios fue desigual desde el punto de vista geográfico, observándose todavía caídas en algunas zonas.

Cataluña, Madrid y Baleares -donde Engel & Völkers tiene mayor presencia- lideraron las subidas, con incrementos de precios superiores al 4%, según el Ministerio de Fomento. En el extremo contrario se situó La Rioja, con una caída del 5,1%, seguida de Cantabria, País Vasco, Aragón y Castilla León, con descensos superiores al 1%. Las grandes poblaciones, principalmente las capitales de provincia, continúan actuando como motores de la recuperación de la actividad y los precios.

Los 10 municipios de más de 25.000 habitantes que registran los mayores precios por metro cuadrado son:

2 0

La evolución de los precios durante el último año ha confirmado la recuperación del mercado inmobiliario iniciada en 2015, si bien estos no han reflejado con igual fuerza el aumento observado en el volumen de actividad. La tendencia hacia la estabilidad se tradujo en un incremento del precio medio de la vivienda en 2016 del 1,6%, hasta los 1.499,7 euros por metro cuadrado, según los datos del Ministerio de Fomento correspondientes al tercer trimestre del año, últimos disponibles al cierre de este informe y basados en tasaciones. Se trata del nivel más alto en cuatro años. La Sociedad de Tasación, por su parte, calcula que la vivienda -nueva y usada- se encareció el 1,1%, hasta los 1.447 euros por metro cuadrado. En particular, la reactivación de las ventas sobre plano ha permitido un aumento de los

Datos en euros a cierre de ejercicio, excepto a cierre del tercer trimestre en 2016. Fuente: Ministerio de Fomento

Evolución anual del precio de la vivienda

2.548,8

Majadahonda

2.530,5

Calvià

2.369,8

14 | Sector inmobiliario en España

3,2

3,5

4,0

Vivienda de segunda mano

1,5

M R T 3

R T 2

R M T

M

1,1

0%

1

Datos a cierre del tercer trimestre de 2016. Fuente: Ministerio de Fomento

4,5

3,8

4,0

M

Santa Eulalia del Río

4%

3,9

R

2.565,5

4,0

T

Madrid

4,2

3

2.574,7

4,0

6,1

4,5 4,5

M

Pozuelo de Alarcón

4,9

Índice general Vivienda nueva

6,4

R

2.607,5

6,3

T

Sant Cugat del Vallès

5,8

2

2.658,4

M

Getxo

7,3

R

2.662,5

8,4 8%

T

Ibiza

2016

1

2.714,4

2015

M

Barcelona

Índice general, vivienda nueva y de segunda mano

R

3.242,2

T

San Sebastián

4

Los municipios más caros de España (€/m2)

Fuente: INE

Sector inmobiliario en España | 15

Hipotecas y compraventas El dinamismo del sector inmobiliario se refleja también en el incremento de las hipotecas y las compraventas, sintomático de la fortaleza de la demanda. Respecto a las primeras, en 2016 se firmaron más de 260.500 (últimos datos disponibles del INE, hasta noviembre), lo que a falta de las cifras de diciembre permite afirmar que podría ser la más alta desde 2011, aunque aún lejos de los 1,3 millones de hipotecas firmadas en 2006. El importe medio a finales de 2016 era de 109.785 euros, con un aumento anual del 1,8%. En el mercado hipotecario es de destacar el fuerte incremento de las hipotecas a tipo fijo en los últimos meses, en detrimento de las variables, ante las perspectivas de próximas subidas de los tipos de interés. Según el INE, el 68,2% de las hipotecas firmadas en noviembre utilizaron un tipo de interés variable y el 31,8% un interés fijo, más del triple que el 9,7% de 2015.

Tipología de las hipotecas

Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador. Trimestral 3T 2016

2016 *

Nacionalidades

A tipo fijo 32 %

Vasco y Madrid, con una subida anual del 20,5%, 18,7%, 18,5%, 12,4%, 12,3% y 11,1%, respectivamente.

En cuanto a las transacciones, el año pasado se vendieron unas 403.866 viviendas, un 13,6 % más que en 2015 y un nivel no visto desde 2010. Para este año, las previsiones apuntan a que podríamos acercarnos o incluso superar el medio millón de viviendas vendidas, algo que no ocurre desde 2008, cuando se vendieron 552.080 (INE). Según el Ministerio de Fomento, en los 12 meses transcurridos entre el tercer trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2016, las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 444.276, lo que supone un incremento del 11,5% frente a los doce meses anteriores.

Todas las CCAA registraron un comportamiento positivo, destacando Baleares, Asturias, Cataluña, Aragón, País

2015 A tipo fijo 10 %

A tipo variable 90 %

Hipotecas constituidas sobre vivienda en España

* Datos de 2016 a noviembre.

Del total de compraventas, el grueso sigue correspondiendo a vivienda de segunda mano. El 18,7% de las viviendas transmitidas por compraventa en 2016 eran nuevas y el 81,3% usadas. El número de operaciones sobre viviendas nuevas se redujo un 1,7% mientras que el de usadas aumentó un 17,8% respecto a 2015. Un factor clave en el comportamiento de la demanda son las compras por parte de extranjeros. Estas representan el 13,3% del total de compraventas inscritas, nivel cercano a máximos históricos. Según el Colegio de Registradores, los británicos encabezan aún la clasificación con un 17,7% de las compras realizadas por extranjeros (19,7% en el segundo trimestre, tercero consecutivo con pérdida de peso relativo). Les siguen los franceses con un 8,9%, alemanes con un 7,3%, suecos con un 7,1%, belgas con un 6,2% e italianos con un 5,4%.

A tipo variable 68 %

%

%

s/extranjeros

Reino Unido

2,35

17,66

Francia

1,19

8,91

Alemania

0,97

7,32

Suecia

0,95

7,14

Bélgica

0,83

6,20

Italia

0,72

5,44

Rumanía

0,62

4,63

China

0,57

4,26

Marruecos

0,41

3,11

Rusia

0,36

2,74

Holanda

0,31

2,35

Noruega

0,29

2,15

Ucrania

0,24

1,80

Irlanda

0,18

1,32

Polonia

0,17

1,28

Argelia

0,17

1,28

Dinamarca

0,15

1,13

Suiza

0,15

1,12

Bulgaria

0,14

1,02

Resto

2,55

19,13

Extranjeros

13,31

100,00

Nacionales Total

86,69 100,00

Fuente: INE

Fuente: Colegio de Registradores

Compraventa de viviendas

140.000

120.000

90.000 80.000

100.000

70.000 60.000

80.000

50.000 60.000

40.000 30.000

40.000

20.000 20.000

10.000

Vivienda usada

6 0 1 2

5 0 1 2

4 0 1 2

3 0 1 2

2 0 1 2

1 0 1 2

0 0 1 2

0 0 2

2

0 0

8

7 0

16 | Sector inmobiliario en España

2 0

* 6 0 1 2

1 5 0 2

1 4 0 2

1 3 0 2

1 2 0 2

1 1 0 2

1 0 0 2

0 9 0 2

0 8 0 2

0 7 0 2

0 6 0 2

0 5 0 2

0 4 0 2

*Hasta noviembre. Fuente: INE

Total

9

0 0

Vivienda nueva Fuente: INE

Sector inmobiliario en España | 17

Madrid Carta del director del MMC

Paloma Pérez Bravo

Directora General de Engel & Völkers Madrid

2016 ha sido un año de luces y sombras. Aunque arrancábamos con unas señales muy positivas como la creación de empleo, la menor presión fiscal, la baja inflación y unos tipos de interés en mínimos históricos, durante el año las expectativas del sector se ralentizaron ante el prolongamiento de la incertidumbre política en España, la ola de proteccionismo internacional y el déficit. A pesar de todo, los precios han seguido la tendencia alcista hasta cerrar con un incremento del 3,6%, un punto por debajo de las previsiones iniciales de subidas entre el 4%-5%. Los índices de confianza

Madrid, por zonas han vuelto a abrir la brecha en el crecimiento de las zonas con diferente renta per cápita. Lo interesante ha sido que, si en 2015 fueron los distritos más premium los protagonistas, en 2016 las mayores subidas se han producido en los distritos de clase media. Un signo muy positivo de una recuperación sostenible. Barrios como Universidad, Delicias, Lista o Ciudad Jardín, han tenido crecimientos de precios de doble dígito. El perfil del comprador también ha cambiado respecto a 2015. Con la llegada de la estabilización política, las familias que han reducido su endeudamiento en los últimos seis años y confían más en el mercado de trabajo se han lanzado a comprar. Las viviendas en torno a 500.000 euros con 3-4 habitaciones han sido las más solicitadas, un perfil al que se han unido pequeños inversores que adquieren una vivienda para obtener una rentabilidad por alquiler.

Las previsiones para 2017 son favorables. La reducción de la oferta hará que sigamos con subidas de precios en la capital entorno al 4% en el segmento de compraventa y del 7% en el alquiler. El regreso de la obra nueva, que ya arrancó en 2016 con promociones pequeñas, se consolidará a lo largo de este ejercicio con grandes promociones en zonas periféricas de la capital madrileña.

Será importante observar cómo evolucionan las políticas proteccionistas internacionales, así como la inflación y el déficit durante 2017, todos ellos condicionantes que pueden provocar que a mediados de año el crecimiento vuelva a ralentizarse o incluso a frenarse. En cualquier caso, pronosticamos un año 2017 muy favorable para el sector inmobiliario en Madrid y, especialmente para Engel & Völkers, al esperar un crecimiento en torno al 40%.

Zonas de trabajo de MMC Madrid

San Sebastian de los Reyes

Norte- Barajas

Las Rozas Moncloa-Aravaca

Chamartín

Pozuelo Chamberí

Centro

Salamanca Ciudad Lineal Retiro

Boadilla del Monte Arganzuela

Villaviciosa de Odón

Arganzuela Formado por los barrios Imperial, Acacias, Chopera, Legazpi, Delicias, Palos de Moguer y Atocha, el distrito de Arganzuela ha comenzado a competir con Centro por el mismo perfil de comprador. Con un claro predominio de cliente nacional que conoce la zona y valora la cercanía a lugares como Madrid Río, el Matadero o la propia estación de Atocha, en el último año se ha observado un repunte de otro perfil menos familiar y más joven que busca una residencia bien ubicada y comunicada.

El interés que ha despertado la zona, sobre todo entre profesionales del mundo de la comunicación y las artes, ha impulsado los precios hasta un crecimiento medio en el distrito del 10% en 2016. Delicias, con un incremento de precios del 15%, hasta los 7.700 euros/m2, se sitúa como el barrio más caro.Muy de cerca le siguen Imperial, Legazpi y Acacias, que han alcanzado en 2016 precios máximos superiores a los 5.000 euros/m2. Todos ellos barrios que marcan tendencia al calor del Matadero y de la nueva ubicación de grandes multinacionales en la capital.

El distrito elegido por Google y Amazon Si Google eligió una antigua fábrica en el barrio de Imperial para albergar Campus Madrid, la cuarta sede mundial de emprendimiento del gigante de internet tras los instalados en Londres, Seúl y Tel Aviv, Amazon ha visto en Méndez

18 | Madrid

Hortaleza

Tetuán

Álvaro la situación perfecta para trasladar su sede española desde Pozuelo de Alarcón. La compañía se mudará a lo largo de este año a unas nuevas oficinas de 12.000 metros cuadrados.

Eventos tan de moda como el Mercado de Motores, la proyección de nuevos centros comerciales en el distrito y, en general, la posibilidad de vivir rodeado de zonas verdes dentro del centro de Madrid, hacen prever para Arganzuela un crecimiento imparable en los próximos meses.

La vivienda tipo del distrito es un piso de más de dos dormitorios, distribuidos en unos 100 metros cuadrados, y dentro de una urbanización con espacios comunes que incluyan jardín, piscina, garaje, gimnasio, así como seguridad privada.

Precios por metro cuadrado en Arganzuela (€)

Acacias Chopera Delicias Imperial Legazpi Palos de Moguer

Mín.

1.999 1.284 1.040 1.342 2.181 1.155

Máx.

5.610 5.000 7.722 7.415 6.017 4.929

Medio* 3.193 2.649 3.025 2.920 3.395 2.976

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Madrid | 19

Centro crecimiento ante la dificultad de encontrar fincas rehabilitadas en las zonas más céntricas.

Perfil del comprador El centro histórico es la zona preferida para vivir de los jóvenes profesionales del mundo de la comunicación y las artes. Cosmopolitas que buscan viviendas de dos dormitorios y dos baños o inversores internacionales que eligen un 'pied a terre' como inversión y como lugar de estancia para cortas temporadas de visita en la ciudad.

“Justicia se mantiene como el barrio más caro del distrito con precios que superan los 8.000 €/m2” Formado por los barrios de Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad y Sol, Centro es el distrito que concentra los monumentos más importantes de la capital. Las joyas arquitectónicas del Madrid de los Austrias como el Palacio Real, la Plaza Mayor, la Catedral de la Almudena y la Colegiata de San Isidro se unen a otros epicentros turísticos, culturales y de ocio de la capital como la Puerta del Sol y la Gran Vía. La privilegiada ubicación es el principal atractivo para los inversores, tanto nacionales como internacionales, que compran vivienda en el centro histórico en busca de una rentabilidad asegurada a medio y largo plazo.

En 2016, el precio medio del metro cuadrado en Centro subió un 5,9%, hasta situarse en los 3.779 euros.

Un incremento que superan los barrios de Universidad (+10,9%), Justicia (+7,7%) y Embajadores (+7,3%).

Las perspectivas para 2017 en el distrito son de un incremento de las ventas en torno al 6% con un leve aumento de los precios. Un moderado pero constante

Aunque la fuerte y creciente demanda vuelve a situar a Justicia como la zona más cara de Centro con precios que han alcanzado los 8.332 euros/m2, la práctica inexistencia de oferta, sobre todo en la zona de las Salesas, anima a los inversores a mirar hacia otras áreas. De este modo, el barrio más accesible de la zona -Embajadores- se ha convertido en la revelación de 2016 y con un crecimiento de las ventas del 150% ha sido el área de mayor rentabilidad.

Precios por metro cuadrado en Centro (€)

Justicia Universidad Sol Cortes Palacio Lavapiés-Embajadores

Mín.

3.743 2.609 2.401 3.241 2.778 2.397

Máx.

8.332 4.980 4.846 5.635 6.113 4.649

Medio* 5.180 4.223 4.100 3.777 4.032 3.442

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Ciudad Lineal Nueve barrios muy diferentes entre sí componen el distrito de Ciudad Lineal: Ventas, Pueblo Nuevo, Quintana, Concepción, San Pascual, Atalaya, Costillares, Colina y San Juan Bautista. En los primeros y más antiguos se encuentran los precios más baratos, mientras en el último y más demandado se ubican las comunidades más prestigiosas.

Aunque todos los barrios están muy consolidados y mantienen una demanda estable que se centra en familias españolas de clase media con 2-3

20 | Madrid

hijos, es destacable el auge experimentado a lo largo de 2016 por Costillares, donde se han alcanzado precios máximos de 5.000 euros/m2.

En el distrito conviven zonas antiguas caracterizadas por los pisos de 2-3 habitaciones pequeñas con viviendas de cuatro dormitorios en edificios de reciente construcción y completos equipamientos. Esto provoca que la horquilla de precios en la que oscilan las viviendas de Ciudad Lineal sea muy abierta, incluso en calles contiguas. Un buen ejemplo de ello es el barrio de San Juan Bautista, donde se pueden encontrar pisos con precios a 2.000 euros/m2 junto a comunidades con viviendas de 3-4 dormitorios, piscina, garaje y zonas ajardinadas a 6.000 euros/m2. Menos habituales son los chalets, que pueden encontrarse en Atalaya y alguno de pequeño tamaño en Colina.

Precios por metro cuadrado en Ciudad Lineal (€)

Costillares Colina Atalaya San Juan Bautista San Pascual Concepción Quintana Ventas Pueblo Nuevo Rosas

Mín.

1.500 2.000 2.600 2.000 1.900 900 1.300 1.100 900 1.700

Máx.

5.000 5.000 4.300 6.000 5.700 4.900 4.300 4.000 4.000 4.200

Medio* 3.570 3.400 3.400 3.964 3.128 2.700 2.400 2.050 2.050 2750

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Chamartín Situado al norte de la capital, el distrito más caro de Madrid aúna el prestigio de las zonas residenciales más codiciadas del centro de la ciudad con la parte final del eje financiero del Paseo de la Castellana que desemboca en el parque empresarial Cuatro Torres Business Area. Compuesto por los barrios de El Viso, Nueva España, Hispanoamérica, Castilla, Prosperidad y Ciudad Jardín, Chamartín concentra los principales centros económicos de la ciudad, así como una elevada oferta de servicios y de transporte público. La presencia de instituciones educativas y de centros sanitarios de prestigio, las amplias zonas verdes y de ocio, la elevada oferta de restauración de calidad y la excelente comunicación al aeropuerto y a la estación de Chamartín, lo sitúan como una de las áreas prime de Madrid para los inversores.

Un 80% de comprador nacional En Chamartín el cliente nacional prevalece sobre el internacional hasta llegar a acaparar el 80% de las compras. Familias con dos o tres hijos de alto poder adquisitivo y que valoran los excelentes servicios de la zona se imponen a un grupo más reducido, aunque muy selecto, de clientes extranjeros.

El prestigio de la zona y la cercanía a una gran cantidad de embajadas y multinacionales son lo más valorado por los extranjeros que invierten en el distrito para residir o, incluso, para obtener una posterior rentabilidad por alquiler. En este sentido, cabe destacar el creciente interés en viviendas de obra nueva o que se encuentren en fincas rehabilitadas.

Las viviendas en la zona más emblemática del distrito El Viso, son más grandes que en otras áreas de la capital. Propiedades representativas, unifamiliares de más de 300 m2 o exclusivos áticos de entre 200 m2 y 300 m2 conforman la

oferta más premium que alcanza precios de salida de hasta 15.000 euros/m2. El precio medio de este prestigioso barrio ha subido en 2016 hasta los 6.000 euros/m2, lo que supone un incremento del 7% respecto al año 2015.

“En El Viso prevalece la oferta de propiedades representativas de entre uno y 10 millones de euros” En Hispanoamérica y Nueva España, que junto a El Viso integran el área de más alto standing del distrito, los clientes demandan pisos de 200-300 m2 dentro de un amplio rango de precios que va desde los 2.500 euros/m2 hasta los 8.500 euros/m2. Prosperidad, donde la búsqueda se centra en pisos de tres dormitorios, entre 100 m2 y 150 m2, ha registrado la mayor subida de precios del distrito en 2016 junto al popular barrio de Ciudad Jardín. Con incrementos en el entorno del 10%, los precios medios han llegado a 3.500 euros/m2 y 3.900 euros/m2, respectivamente.

Precios por metro cuadrado en Chamartín (€)

El Viso Nueva España Hispanoamérica Castilla Prosperidad Ciudad Jardín

Mín.

2.800 2.500 2.200 1.700 1.900 1.500

Máx.

15.000 8.500 8.500 7.400 5.300 7.000

Medio* 6.000 4.900 4.400 3.600 3.500 3.900

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Madrid | 21

Chamberí

El Madrid más castizo está formado por los barrios de Trafalgar, Arapiles, Gaztambide, Vallehermoso, Ríos Rosas y Almagro. El distrito congrega el mayor número de palacios de la capital, edificios únicos que fueron residencia de la aristocracia durante los siglos XIX y XX, y que hoy ofrecen fincas para rehabilitar con viviendas fácilmente segregables.

El perfil del comprador de este tipo de propiedades es muy variado y abarca desde familias nacionales de clase media-alta interesadas en cambiar de residencia hasta ciudadanos extranjeros que buscan una casa por traslado laboral o para realizar una buena inversión. El reconocido ICADE (Universidad Pontificia de Comillas), así como la cercanía al prestigioso CUNEF y a la Ciudad Universitaria, es un reclamo para los inversores que compran viviendas para reformar y, una vez adaptadas, las alquilan a estudiantes.

Un público diferente para cada barrio El Triángulo de Oro delimitado por las calles de Almagro, Génova y Castellana acoge algunos de los edificios más elegantes de Madrid. Poblado de embajadas y galerías de arte se ubica en el cotizado barrio de Almagro, el más demandado y caro del distrito. Con precios que alcanzan los 12.800 euros/m2, los clientes que se interesan por

la zona más prime buscan una vivienda entre 250 m2 y 750 m2 sin rehabilitar y que permita realizar una reforma personalizada en función de sus necesidades. En el resto de barrios de Chamberí la tipología residencial de segunda mano es de pisos entre dos y cuatro dormitorios con un precio medio en el entorno de los 4.000 euros/m2, excepto en Trafalgar, donde el repunte de la demanda ha incrementado el precio medio hasta los 4.500 euros/m2.

Un coste que se eleva en el caso de nuevas promociones.

La escasa edificación de obra nueva en la zona, de buenas calidades y con pisos entre los 75 m2 y 105 m2 sale al mercado en un rango entre los 400.000 y los 695.000 euros.

Precios por metro cuadrado en Chamberí (€)

Almagro Arapiles Gaztambide Ríos Rosas Trafalgar Vallehermoso

Mín.

2.950 2.100 2.000 2.400 2.600 2.500

Máx.

12.800 4.000 9.000 9.250 8.300 8.700

precios de hasta 10.500 euros/m2, si bien existe una zona de chalets adosados y pareados más económicos que bajan el precio medio del Parque hasta los 4.000 euros/m2. Precios que contrastan con los algo más de 2.500 euros/m2 de precio medio del resto del distrito. Los compradores de los demás barrios son familias españolas de clase media que buscan en Apóstol Santiago, Pinar del Rey y Canillas desde viviendas de 2-3 dormitorios sin muchos lujos hasta comunidades más modernas y equipamientos comunes con piscina, zonas ajardinadas y garajes.

Mín.

1.200 1.200 1.200 1.800 1.600

Máx.

5.000 4.900 5.400 10.500 7.200

Medio* 2.700 2.400 2.800 4.000 3.200

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

De los siete barrios que incluye el distrito de Moncloa, Engel & Völkers centra sus operaciones en cinco: Argüelles, Ciudad Universitaria, Valdemarín, El Plantío y Aravaca donde los clientes internacionales valoran su localización y elevado nivel de servicios. Los pisos de 3-4 dormitorios distribuidos en unos 180 m2 y para reformar son las viviendas más demandadas del barrio de Argüelles. El perfil de comprador es un 80% cliente nacional que busca una residencia familiar, mientras que el 20% restante lo forman clientes llegados de Venezuela, Estados Unidos, Luxemburgo, Francia, Alemania e, incluso China, con dos finalidades: la inversión para destinar la vivienda al alquiler o disponer de una segunda residencia.

Argüelles y Aravaca se consolidan como las zonas más premium del distrito con precios que superan los 7.500 euros/m2, seguidos muy de cerca por El Plantío-La Florida y Valdemarín, consolidada ya como una zona de lujo con una gran oferta de ocio y servicios. El perfil de compradores en estas zonas son familias de nivel adquisitivo medio-alto que pueden pagar cómodamente viviendas unifamiliares de entre 200-400 metros cuadrados con un mínimo de cuatro dormitorios, piscina y jardín en urbanizaciones dotadas con un elevado nivel de seguridad.

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Hortaleza

22 | Madrid

Apostol Santiago Pinar del Rey Canillas Piovera / Conde Orgaz Palomas

Moncloa - Aravaca

Medio* 5.600 4.100 3.800 4.200 4.500 4.000

Uno de los distritos donde existe mayor contraste es el de Hortaleza. No sólo por el amplio abanico de tipología de viviendas y precios sino también por el perfil de comprador.

Dividido en seis barrios: Apóstol Santiago, Pinar del Rey, Canillas, Palomas, Valdefuentes y Piovera, éste último incluye el prestigioso Parque Conde Orgaz integrado por familias de gran poder adquisitivo tanto nacionales como internacionales, principalmente franceses, que eligen esta zona por la cercanía al Liceo Francés.

En Conde Orgaz se encuentran las comunidades más exclusivas de viviendas unifamiliares que pueden alcanzar

Precios por metro cuadrado en Hortaleza (€)

Precios por metro cuadrado en Moncloa-Aravaca (€)

Este distrito no sólo es atractivo para la gente joven gracias a la cercanía de las residencias universitarias y colegios de Ciudad Universitaria, sino también para aque-llos mayores que no quieren salir del barrio y venden su vivienda para adquirir otra más pequeña dentro de Moncloa.

Ciudad Universitaria Arguelles Aravaca El Plantío - La Florida Valdemarín

Mín.

2.000 2.686 1.089 1.116 1.625

Máx.

5.000 7.799 7.760 7.000 7.073

Medio* 3.400 3.735 3.199 2.594 4.157

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Madrid | 23

Retiro

En torno al Parque del Retiro se despliegan los seis barrios que componen el distrito: Pacífico, Adelfas, Estrella, Ibiza, Jerónimos y Niño Jesús. En los más cercanos al pulmón verde de la ciudad predomina el trazado en cuadrícula, similar al de su vecino distrito de Salamanca, donde destacan los bulevares de las calles Ibiza y Alcalde Sainz de Baranda.

Estas elegantes zonas se encuentran entre las opciones preferidas de las familias españolas más adineradas para comprar una primera residencia, un gusto que comparten los clientes internacionales y los fondos de inversión. El barrio más demandado por los extranjeros es el señorial Jerónimos. Los clientes son sobre todo europeos y latinoamericanos que, por traslado laboral o como segunda residencia para pasar largas temporadas, quieren disfrutar de una zona cuajada de edificios singulares y los monumentos más emblemáticos de Madrid como la Puerta de Alcalá, la plaza de la Cibeles o el Museo del Prado. Pese a que Jerónimos se ha convertido en uno de los barrios más caros de Ma-drid, estos clientes consideran que es una oportunidad de compra al comparar los precios con otras ciudades como Miami, Nueva York, París o Londres.

Una subida de precios del 5% para 2017 La elevada rentabilidad para los inversores extranjeros se mantendrá a lo largo de 2017, un ejercicio en el que se espera un incremento de precios en Retiro del 5%.

Mientras Jerónimos se mantendrá en el entorno de los 8.000 euros/m2, otros barrios del distrito como Pacífico, Estrella y Adelfas ofertarán viviendas a poco más de 2.000 euros/m2.

Chamberí. Incluso dentro de Salamanca uno de sus barrios ha despuntado como un oasis para artistas.

“Muy demandado por las familias españolas más adineradas y extranjeros, Jerónimos se ha erigido en uno de los barrios más caros de la capital” En estas zonas, donde la demanda tipo la componen familias que buscan su primera residencia, existe un amplio abanico de pisos entre 85 m2 y 120 m2 que no superan los 500.000 euros.

Precios por metro cuadrado en Retiro (€)

Fuente del Berro, el Notting Hill madrileño Casas amplias y luminosas forman la histórica colonia de Fuente del Berro construida a principios del siglo pasado.

Las 184 viviendas adosadas que se esconden detrás de las calles O’Donnell y Doctor Esquerdo, cercanas al centro de la ciudad, pero dentro de un barrio seguro y tranquilo, son cada vez más codiciadas por familias, jóvenes y profesionales. La demanda de estas viviendas unifamiliares de superficies de 200-300 m2 y precios en torno al millón de euros podrían impulsar al alza los precios un 15% a lo largo de 2017 tras el repunte del 7% ya experimentado en 2016.

Tipologías y precios En los distintos barrios del distrito el abanico de propiedades está muy abierto. Desde las amplias viviendas de Recoletos y Castellana, de superficies entre 200 m2 y 400 m2 que alcanzan precios de 8.000 euros/m2, hasta Goya o Lista, donde abundan los pisos entre los 100 m2 y 200 m2

propiedades prime del distrito son demandadas por clientes latinoamericanos llegados de Venezuela, Colombia y México y europeos procedentes de Reino Unido, Francia y Suiza, principalmente.

Precios por metro cuadrado en Salamanca (€)

Recoletos Castellana Goya Lista Guindalera Fuente del Berro

Mín.

3.000 2.900 2.500 2.700 2.300 2.100

Máx.

8.000 7.500 6.500 6.000 3.500 3.400

Medio* 5.600 4.900 3.900 4.000 2.950 2.950

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Precios por metro cuadrado en Retiro (€)

Jerónimos Estrella Niño Jesús Ibiza Pacífico Adelfas

Mín.

3.000 2.000 2.100 2.500 2.000

Máx.

8.000 4.000 5.500 6.500 3.200

Medio* 5.246 3.000 3.586 3.939 3.084

2.100

3.350

3.180

Zona Norte - Barajas A lo largo de 2016, el Metropolitan Market Center (MMC) de Madrid ha comenzado a cubrir una zona muy demandada entre sus clientes como es el norte de la capital, donde se distinguen tres áreas muy diferentes entre sí.

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Salamanca Las numerosas construcciones originales de finales del siglo XIX se caracterizan por el modelo de manzana cerrada de los modelos burgueses y señoriales característicos de la arquitectura madrileña de la Restauración. Así, en los seis barrios que lo forman -Recoletos, Castellana, Goya, Lista, Guindalera y Fuente del Berro- abundan los edificios de elegantes fachadas.

Además de su atractivo arquitectónico, la élite política y económica que elige vivir en el distrito valora la cercanía a la denominada Milla de Oro. Ubicada en torno a las calles Ortega y Gasset, Serrano y Claudio Coello es uno de los principales bastiones para las grandes marcas de lujo internacionales. Aunque estas calles mantienen su liderazgo en los rankings de las direcciones más caras de España, Salamanca comienza a compartir protagonismo en la capital con otros distritos de prestigio que han incorporado un cierto toque bohemio como Centro y 24 | Madrid

que se pagan en torno a los 4.000 euros/m2. Por último, en Guindalera, donde existe una amplia oferta de pisos desde los 40 m2 a los 160 m2, destaca un pequeño paraíso de propiedades de 200-250 m2 en el Parque de las Avenidas con un precio medio en torno a los 2.950 euros/m2. Las

de los Reyes y Algete, donde familias españolas de nivel medio pueden encontrar desde pequeñas viviendas en el casco urbano a 700 euros/m2 a nuevas construcciones, tanto en edificios como en chalets adosados, a precios en torno a los 3.500 euros/m2 que incluyen garaje, piscina y zonas comunes ajardinadas. En la parte intermedia se sitúan Alameda, Corralejos y Paracuellos del Jarama, donde existe una amplia oferta de propiedades con zonas comunes cuyo precio oscila dentro de una abierta horquilla que va desde los 1.700 euros/m2 de Paracuellos a los 7.000 euros/m2 de Corralejos.

Precios por metro cuadrado Zona Norte - Barajas (€)

La primera, ubicada en torno a la Nacional I (Fuente del Fresno, Ciudalcampo y Santo Domingo) está formada por viviendas unifamiliares en urbanizaciones residenciales de lujo que pueden alcanzar precios de hasta 6.500 euros/ m2. El perfil de comprador lo dibujan familias españolas y extranjeras de gran poder adquisitivo con 3-5 hijos. Muy distinta es la oferta de municipios como San Sebastián

San Sebastián de los Reyes Algete / Cobeña Ciudalcampo / Santo Domingo / Valdelagua Paracuellos Alameda Corralejos

Mín.

Máx.

Medio*

900

4.000

2.300

700

3.500

1.450

970

6.500

2.100

800 1.600 1.550

3.300 4.600 7.000

1.700 2.600 3.200

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Madrid | 25

Zona Noroeste Otros de los municipios que se han integrado en 2016 bajo el paraguas del MMC de Madrid de Engel & Völkers han sido Pozuelo de Alarcón y Las Rozas, uniéndose así a otras demandadas localidades en las que estaba ya presente como Boadilla del Monte y Villaviciosa de Odón.

La tipología de vivienda y el perfil de comprador de Pozuelo es acorde con su condición de municipio más rico de España. Con una renta media por declarante de 61.643 euros, según los datos de la Agencia Tributaria, los habitantes buscan propiedades exclusivas que le aseguren privacidad y estén cerca de instituciones educativas de prestigio. El precio medio de Pozuelo en 2016 se ha situado en 2.876 euros/m2, el más elevado de la zona noroeste de Madrid, si bien existe una importante brecha entre las diez áreas en las que opera Engel & Völkers. En este sentido, los más de 7.500 euros/m2 que alcanzan las viviendas de La Finca contrastan con los poco más de 1.000 euros/m2 que puede llegar a costar un chalet en La Cabaña, Montegancedo o Prado Largo.

Los pisos en urbanizaciones con piscina y amplias zonas verdes de superficie en torno a los 200 m2 oscilan entre los 3.200 euros/m2 de precio medio que puede encontrarse en el Prado de Somosaguas o en Avenida de Europa con los 2.500 euros/m2 de la zona de la estación o el pueblo.

Precios por metro cuadrado en Boadilla del Monte (€)

Parque Boadilla Las Lomas BonanzaValdecabaña ValdepastoresLas Encinas Viñas Viejas El Olivar Sector B Sector S Centro Monteprincipe

Montealina La Cabaña - Prado Largo - Montegancedo Monteclaro - Urb. Las Encinas La Finca Prado de Somosaguas Somosaguas Zona Norte Zona Estacion Zona Pueblo Zona Avda. de Europa

Mín.

560 777

Máx.

3.500 4.500

Medio* 1.639 1.887

1.151

3.284

2.027

755

6.000

2.181

1.148 1.072 590 1.406 1.109 1.038

3.735 5.049 4.054 3.167 3.667 4.251

2.123 1.936 2.508 2.123 2.028 2.144

Viviendas unifamiliares en urbanizaciones La tipología de la vivienda ofertada en estas zonas son en su mayoría chalets individuales, adosados y pareados en urbanizaciones con amplias zonas verdes, grandes medidas de seguridad y donde los residentes valoran la variada oferta de centros de enseñanza de calidad.

Además de las familias de empresarios y ejecutivos

Precios por metro cuadrado Villaviciosa de Odón (€)

Mín.

1.643

Máx.

6.167

Medio* 2.765

1.121

4.352

2.127

1.410

2.387

2.881

1.527 1.778 864 1.255 888 982 1.744

7.519 5.212 7.664 6.633 6.500 4.820 5.417

3.459 3.151 2.915 2.667 2.327 2.472 3.257

El Bosque Centro Campodon

Mín.

Máx.

Medio*

706 875 636

3.750 8.929 7.250

1.667 2.032 5.669

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

españoles es una zona muy demandada entre los clientes internacionales, principalmente venezolanos, mejicanos, colombianos y chinos que buscan viviendas unifamiliares de entre 200-400 m2 con un mínimo de cuatro dormitorios, piscina, jardín y un alto nivel de servicios.

Precios por metro cuadrado en Las Rozas (€)

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

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Precios por metro cuadrado en Pozuelo de Alarcón (€)

Club De Golf

Mín.

Máx.

Medio*

661

3.947

1.725

1.279

4.182

2.113

El Cantizal

764

4.713

2.533

El Pinar Punta Galea

624

3.580

2.170

Europolis

827

4.000

2.587

Montecillo

798

2.372

1.640

La Chopera

806

3.950

2.745

1.031

4.000

1.706

779

3.667

1.989

Molino De La Hoz

1.154

3.000

1.673

Monte Rozas

1.738

4.062

1.799

Parque EmpresarialHeron City

1.915

4.115

2.860

Rozas Centro

1.089

4.417

2.273

Yucatan Las Cornisas El Torreon

948

3.440

2.133

El Burgo - El Abajon

Las Matas Los Peñascales Marazuela

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

Obra nueva 2016 ha sido el año del despegue de la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios en las grandes ciudades españolas. Los permisos para construir nuevas viviendas han encadenado tres años consecutivos al alza y sólo en Madrid han registrado un aumento del 38,77% en los diez primeros meses del año, según el último dato disponible en el Ministerio de Fomento al cierre de este informe.

De los 2.570 visados concedidos en la capital, 1.267 se han destinado a la construcción de viviendas unifamiliares adosadas, 810 a unifamiliares aisladas y 484 para pisos en bloque, lo que suponen incrementos del 67%, 18% y 20%, respectivamente, respecto al mismo periodo de 2015. Estos datos unidos al aumento del 44,37% en la superficie destinada a construir, que ha alcanzado los 3.635.516 m2 en los diez primeros meses, se traduce en 15.391 nuevas viviendas, de las que 14.111 serán de nueva planta y 1.280 se generarán mediante la rehabilitación de edificios. Esto supone un crecimiento de la obra nueva del 56,77% y una del 11,10% en la restauración.

Fondos y grandes fortunas al frente de la rehabilitación Si bien la rehabilitación de inmuebles crece a doble dígito, la oferta actual aún no satisface la gran demanda existente de viviendas en las zonas prime, presionando al alza el coste de adquisición del activo a rehabilitar debido a la fuerte demanda de este tipo de inmuebles por parte de los diferentes agentes promotores. Particularmente activos han sido en los últimos dos años los fondos de inversión americanos, ingleses y alemanes, que, junto con las grandes fortunas latinoamericanas, han copado la mayoría de las compras de inmuebles para rehabilitar. Eso sí, apoyados en su gran mayoría por diferentes operadores locales con los que han constituido varias joint venture de largo recorrido. Al igual que los promotores, el cliente final que ha adquirido las viviendas desarrolladas en las zonas más premium ha sido mayoritariamente internacional, un grupo al que se han unido a lo largo del último semestre de 2016 compradores nacionales que, cada vez más, demandan viviendas de lujo y gran lujo.

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Alquiler Cambio en el perfil de comprador nacional Si durante los años de la denominada burbuja el perfil del cliente inmobiliario lo protagonizaba un comprador joven en busca de su primera vivienda -nacido en los últimos años del baby boom-, actualmente ha recogido el testigo un cliente también nacional que busca una vivienda de reposición. Esta nueva demanda, denominada senior boom, está generada por unidades familiares con hijos ya emancipados que buscan viviendas más pequeñas de altas calidades y en buenas ubicaciones. Unas propiedades más premium a las que pueden acceder gracias a las facilidades de financiación actuales y alentadas también por el clima de recuperación económica incipiente. La

gradual recuperación del mercado inmobiliario español y, concretamente, la fortaleza del madrileño supone un excelente momento para invertir con la garantía de obtener una buena rentabilidad en activos de nuevos proyectos. Este aumento en la demanda de obra nueva se ha traducido en un incremento de los precios del 7,8% interanual hasta el tercer trimestre de 2016 en la Comunidad de Madrid, tendencia que se mantendrá de cara al próximo ejercicio según las previsiones de la división de Obra Nueva de Engel & Völkers nacida en el segundo trimestre de 2016.

Promociones significativas de obra nueva comercializadas por Engel&Völkers en Madrid

Proyecto Residencial

General Oraá Recoletos Lagasca Manuel González Longoria Velázquez Arapiles Abedul Modesto Lafuente General Aranaz Jardines de Arturo Soria Gustavo Fernández Balbuena Goiri Residencial Monteboadilla Los Olivares de Villaviciosa

Distrito - Zona Bº Salamanca Bº Salamanca Bº Salamanca Chamberí Bº Salamanca Chamberí Chamartín Chamberí Alameda Ciudad Lineal Chamartín Tetuán Boadilla del Monte Villaviciosa de Odón

La zona noroeste de la capital, la más activa Engel & Völkers concentra en Boadilla, Las Rozas, Pozuelo, Aravaca y Villaviciosa de Odón la mayor parte de la oferta en edificaciones de nueva planta, mientras la rehabilitación se centra en la almendra central de la ciudad

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Barrio Castellana Recoletos Recoletos Trafalgar Lista Arapiles Nueva España Ríos Rosas San Pascual Colina Ciudad Jardín Bellas Vistas El Pastel Castillo - Campodón

Precio medio (euros/m2) 11.390 9.735 8.090 8.085 7.930 7.920 5.805 4.765 4.090 3.670 3.605 3.515 2.170 1.280

dentro de las zonas más prime. Los distritos de Salamanca, Retiro, Chamberí, Centro y Chamartín, por este orden, mantienen las primeras posiciones del ranking en el número de desarrollos inmobiliarios de alto standing.

El mercado del alquiler se ha convertido en uno de los motores de la recuperación del sector inmobiliario en Madrid. La flexibilidad otorgada por algunos cambios legislativos en los contratos de arrendamientos, el cambio de mentalidad y la elevada rentabilidad que ofrece al propietario han propiciado que los alquileres tengan cada vez un peso mayor en el sector inmobiliario.

Pese a las buenas perspectivas del mercado de compraventa, el alquiler seguirá ganando terreno tanto entre los arrendatarios como entre los inversores.

Respecto a los primeros, para una parte importante de la población la compra es aún inaccesible y opta por alquilar ya que permite una mayor flexibilidad y libertad. Por la parte de los inversores, comprar un piso para arrendar en las zonas más demandadas de las grandes ciudades supone una rentabilidad de en torno al 5%, niveles que no se registraban desde los años del boom inmobiliario y que superan la rentabilidad de otros activos financieros. Los años de crisis han cambiado el perfil del arrendatario. Ya no sólo alquilan estudiantes o ciudadanos de perfil medio bajo, sino que también ejecutivos o personas de alto nivel adquisitivo con situaciones cambiantes optan por una opción menos comprometida en el tiempo.

Las zonas más demandadas Engel & Völkers centra sus operaciones de alquiler en los cuatro distritos más demandados de la capital: Centro, Chamartín, Chamberí y Salamanca.

Centro: Familias unipersonales, parejas jóvenes y turistas configuran el perfil de arrendatario en un distrito donde se han incorporado los pisos pequeños reformados y amueblados para alquiler turístico. El resto de la demanda se concentra en estudios o viviendas de un

dormitorio, preferiblemente amueblados, situados en los barrios de Justicia y Palacio. La amplia oferta cultural y gastronómica de la zona, así como la buena comunicación que ofrece el distrito es lo más valorado.

Chamartín: Pisos grandes, de unos 150-250 m2, con zonas ajardinadas son lo más buscado entre familias con hijos, tanto españolas como extranjeras, atraídas por la amplia oferta educativa de calidad existente en el distrito. Con una clara preferencia por los barrios de Hispanoamérica y Nueva España, el 90% de los alquileres se concentran en pisos, mientras que el 10% restante lo acaparan las viviendas unifamiliares.

Chamberí: El barrio de Almagro es el preferido por los ejecutivos y profesionales liberales que escogen este distrito para vivir. La opción elegida suelen ser pisos de segunda mano de unos 100-150 m2 que disponga de una buena oferta comercial, de ocio y de transporte público.

Salamanca: El prestigio del distrito, la cercanía al Parque del Retiro y las buenas infraestructuras de transporte, servicios y comerciales son los puntos fuertes de una zona donde se buscan pisos de 100-150 m2, en buen estado y sin amueblar. Recoletos es el barrio que más se demanda en la actualidad por singles y familias jóvenes que alquilan en Salamanca, donde destaca el elevado número de extranjeros, principalmente europeos.

Precios por metro cuadrado (€)

Mín.

Máx.

Medio*

Salamanca Chamartín Chamberí

7,41 6,00 7,14

50,00 37,49 49,00

19,21 15,55 19,49

Centro

8,00

66,00

16,50

* Corresponde al precio medio de las viviendas ofertadas en la zona.

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Engel & Völkers datos de contacto

Madrid Oficina Central Madrid Génova, 27, 5ª planta 28004 Madrid Tel: +34 91 277 45 00

Property Lounge Pozuelo de Alarcón Avenida de Europa, 9 28224 Madrid Tel: +34 91 047 16 91

Property Lounge Aravaca Avenida Valdemarín 167, local 2 28023 Madrid Tel: +34 91 047 16 91

Property Lounge Las Rozas Londres, 32 A 28232 Madrid Tel: +34 91 047 16 91

Property Lounge Alameda de Osuna Tampico, 40 28027 Madrid Tel: +34 91 277 45 00

Editor Engel & Völkers MMC Madrid Calle Génova, 27 - 5ª planta . E-28004 Madrid Tel: + 34 91 277 45 00 Madrid@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/madrid