Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
INFORME DE MERCADO 2018-19 · COMUNIDAD VALENCIANA
ÍNDICE 00
06
08
Coyuntura Internacional
Economía Española
10
Sector Inmobiliario en España
05
Carta editorial
16
Tendencias del Mercado Comunidad Valenciana
108
Obra Nueva
EDITORIAL
Juan-Galo Macià El crecimiento del 2,6% del PIB en 2018, aunque ligeramente inferior al del ejercicio precedente, refleja la gran fortaleza de la economía española en un contexto internacional desfavorable. La fuerte subida del precio del petróleo, el resurgimiento del proteccionismo, el menor crecimiento de la zona euro y el regreso al mercado turístico de Turquía, Túnez y Egipto han lastrado la coyuntura económica a nivel global. Pese a todo, España no está a las puertas de una nueva recesión y no tiene ninguna luz roja encendida, sino algunas verdes.
Para 2019 la gran novedad será la progresiva aparición de la demanda de primer acceso a la propiedad y la turística. La primera se concentrará en pisos con precios entre 100.000 y 150.000 euros, la segunda en las localidades más emblemáticas a lo largo de la costa ( Marbella, Calella de Palafrugell, Port Andratx, etc.). A los jóvenes les ayudará mucho en su compra la mayor facilidad para conseguir una hipoteca por el 100% del precio de la vivienda.
En los últimos meses, el mercado de la vivienda ha estado dominado por la demanda de inversión (alrededor del 50% de las transacciones) y la de mejora. La falta del ahorro previo, necesario para la compra de una vivienda, por parte de los jóvenes ha hecho que dicha demanda fuera prácticamente residual, tal y como también lo ha estado la de carácter turístico.
Los precios subirán alrededor del 10%, las transacciones aproximadamente el 15% y los grandes protagonistas del mercado serán las ciudades medianas (entre 300.000 y 1.000.000 habitantes). En ellas, a diferencia de las dos grandes y Palma, la recuperación del precio ha sido hasta el momento escasa. El pasado año, en muchas de ellas, el descuento del precio respecto a 2007 aún superaba el 25%.
Los motores del mercado en 2018 han vuelto a ser las comunidades de Madrid, Cataluña y Baleares. No obstante, la recuperación inmobiliaria comenzó a notarse ya en casi cualquier municipio del país y en la mayoría de las ciudades la subida del precio superó con holgura el importe de la tasa de inflación.
En definitiva, un buen año donde el mercado residencial continuará en expansión y las ciudades medianas volverán a ser las protagonistas. Estas zonas han cogido el relevo de las dos mayores urbes del país dando paso a una estabilización de los precios en Barcelona y en la almendra central de Madrid.
Juan-Galo Macià CEO España, Portugal y Andorra Engel & Völkers
4 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
Carta Editorial | 5
Coyuntura internacional
Inflación de precios al consumidor 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5
Crecimiento global
2013
2014
Economías avanzadas
2015
2016
2017
Jul. 2018
Datos en %. Fuente: FMI
Tipos de interés Crecimiento del PIB
El debilitamiento de la expansión global y la menor sincronización entre países marcará la evolución de la economía mundial durante 2019. El crecimiento será del 3,5%, dos décimas menos que en los últimos ejercicios por los efectos negativos del proteccionismo y la guerra comercial, el debilitamiento de algunos mercados emergentes y de China, y la desaceleración de países europeos como Italia y Alemania. Además, pesarán la subida del precio del petróleo, las tensiones geopolíticas y un empeoramiento de las condiciones de financiación. Los mercados desarrollados notarán en mayor medida la desaceleración, al pasar de un crecimiento del 2,4% en 2018 al 2% en 2019, según las estimaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI). Mención especial merece EEUU, que seguirá por encima de su potencial hasta 2020 ayudado por los estímulos fiscales. Este año la economía estadounidense crecerá un 2,5% frente al 1,6% de la zona euro, el 1,5% de Reino Unido y el 1,1% de Japón. Los mercados emergentes crecerán el 4,5%, con los países asiáticos a la cabeza. India y China registrarán incrementos del producto interior bruto (PIB) superiores al 7,5% y al 6,2%, respectivamente. Por su parte, las economías latinoamericanas acusarán las tensiones comerciales, la volatilidad de las materias primas y el endurecimiento de la financiación y crecerán por debajo del 3%.
Sin tensiones inflacionistas, las condiciones de financiación se mantienen en niveles acomodaticios y favorecen el crecimiento, aunque los bancos centrales de las principales economías continúan con la normalización de la política monetaria. No obstante, se han rebajado las expectativas de subidas de tipos próximas por el debilitamiento de la economía mundial.
8 7 6 5 4 3
Mercado inmobiliario Las todavía favorables condiciones de financiación configuran un escenario propicio para el sector inmobiliario a nivel internacional. Una de las pautas registradas en este mercado desde que comenzó la recuperación una vez terminada la crisis es la sincronización de la evolución de los precios de la vivienda. Como indica el FMI, se ha observado un incremento de esta sincronización en 40 países y 44 de las principales ciudades de mercados desarrollados y emergentes. Los factores mencionados, más la escasez de oferta y la búsqueda de inversiones rentables mantendrán los precios al alza en los próximos meses, si bien las subidas se irán moderando. Como riesgos que afectarán a la demanda, cabe señalar la normalización de la política monetaria por parte de los bancos centrales, que conllevará un endurecimiento de las condiciones de financiación, el impacto de las guerras comerciales y la desaceleración de algunas grandes economías.
2 1 0
2011
Economías avanzadas
2013
2015
2017
2019
Economías de mercados emergentes y en desarrollo
Fuente: FMI
Este crecimiento menos equilibrado llega con el petróleo más caro en los últimos años. El barril de brent superó el año pasado los 85 dólares, el nivel más alto desde 2014. Tras estabilizarse en torno a los 70 dólares, la desaceleración mundial prevista, y en consecuencia la menor demanda, podría presionar a la baja los precios en los próximos meses. De igual manera, la inflación seguirá contenida, situándose en torno al 1,7% en las economías avanzadas. En Latinoamérica, la hiperinflación podría empeorar en Venezuela como consecuencia de la financiación de los abultados déficits fiscales y de la pérdida de confianza en la divisa.
En Estados Unidos, los tipos se situaron el año pasado por encima del 2% por primera vez en una década por el impulso de la economía -con el menor nivel de desempleo desde el año 2000- y las expectativas de más estímulos fiscales. En Europa, el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos en el mínimo histórico del 0% y podría subirlos más tarde de lo esperado dados los signos de desaceleración de países como Italia y Alemania.
Aunque de momento no hay riesgos de nuevas burbujas inmobiliarias, las posibles subidas de los tipos de interés sí aconsejan cautela si se produjera un crecimiento del crédito mayor de lo esperado. Evolución del precio de la vivienda por países Variación interanual en % en el último año -20
-15
-5
0
5
10
15
Hong Kong Irlanda
En el mercado de divisas, el dólar podría mantenerse en los niveles actuales en el primer semestre del año para debilitarse en la segunda mitad como consecuencia
Portugal Holanda Croacia España Canadá
del déficit y la deuda públicos que se generen en EEUU por las medidas fiscales del Gobierno de Trump y las mayores reservas mostradas por la Fed de cara a próximas subidas de tipos.
Luxemburgo Alemania Nueva Zelanda EEUU China Australia Dinamarca
Tipo de cambio euro/dólar
Austria Francia India Reino Unido
1,24
Bélgica
1,22
Japón Italia
1,20
Brasil
1,18
Rusia
1,16
Perú
Emiratos Árabes Unidos Qatar
1,14
Ucrania Fuente: Bloomberg
6 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
-10
Fuente: FMI
Coyuntura Internacional | 7
Economía Española
Situación financiera de los hogares
La riqueza neta de los hogares españoles, que incluye la riqueza financiera neta más la inmobiliaria, se mantiene sólida y aumentó hasta el 551% del PIB en el segundo trimestre de 2018 -últimos datos disponibles al cierre de este informe- frente al 543% de diciembre de 2017.
Coyuntura
La economía española se desacelerará este año, en sintonía con los principales países de su entorno, si bien aún crecerá por encima de la media europea. Las previsiones de organismos nacionales e internacionales apuntan a un incremento del PIB nacional del 2,1%-2,2%, frente al 1,6% previsto para la zona euro. El mejor comportamiento relativo de España se apoya en factores internos positivos como el aumento de la competitividad, la creación de empleo, el desendeudamiento del sector privado y un sector financiero saneado. La demanda interna será el motor del crecimiento por el buen tono de la inversión en bienes de equipo y en residencial así como del consumo privado.
Por último, la normalización de la política monetaria del BCE y las probables subidas de los tipos de interés constituyen otra fuente de vulnerabilidad para una economía que aún tiene un abultado nivel de deuda pública y privada. La tasa interanual de inflación se situaría en diciembre en torno al 1%-1,2%, estable en comparación al 1,2% en que cerró 2018.
Este aumento responde, sobre todo, al incremento de la riqueza inmobiliaria, que se situó en el 432% del PIB, algo más de cinco billones de euros, aunque todavía lejos del máximo registrado en 2007 (584% del PIB). La riqueza financiera neta, que resulta de restar las deudas de los activos financieros totales, quedó en los 1,41 billones de euros, equivalentes al 118,9% del PIB.
familias españolas (Datos en billones de euros) 7 6 5
2,5
El aumento del consumo por encima de la renta bruta disponible ha provocado que la tasa de ahorro caiga al 5,2% al cierre del tercer trimestre. De continuar esta tendencia implicará que siga aumentando el endeudamiento en los próximos meses.
Situación patrimonial de las
8
Evolución anual del IPC
Junto a las compras y la revalorización de los activos inmobiliarios, la menor vulnerabilidad financiera de las familias españolas se explica por el proceso de desendeudamiento. Su deuda bruta ha bajado hasta el 60,8% del PIB desde el máximo del 85% alcanzado en junio de 2010. No obstante, en los últimos meses los indicadores han vuelto a mostrar un repunte del endeudamiento, sobre todo por el alza de los créditos al consumo y, en menor medida, de los destinados a vivienda.
5,2%
Ahorro de los hogares
4
Porcentaje sobre la Renta Disponible Bruta trimestral
3
2,0
2
La desaceleración respecto al crecimiento del 2,5% en 2018 responde al agotamiento de los vientos de cola externos. El principal responsable de esta evolución es el sector exterior, que ya el año pasado redujo su aportación al PIB en parte por el freno del turismo. El deterioro de las perspectivas económicas globales, incluida la pérdida de dina-
1
1,5
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
1,0 Riqueza financiera neta
0,5
Riqueza inmobiliaria
Fuente: Engel & Völkers con datos del Banco de España y de Inverco
Fuente: INE
ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic 2018
mismo de algunos de los principales mercados de exportación de España como son Italia y Reino Unido, explica la moderación de las exportaciones.
Índice general. Porcentaje Fuente: INE
Evolución del PIB en España 5
0
2007
2008
2009
2010
2011
8 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
2012
2013
2014
2015
2016
2017
T4
T3
T1
T4
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T2
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T4
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T4
T3
T2
T1
T4
T3
T2
T1
T4
T3
2006
T2
Fuente: INE
-5
2018
Economía Española | 9
Sector Inmobiliario en España
Evolución de los precios
Contexto
Los precios de la vivienda mantienen una senda alcista tanto si se toman en consideración las tasaciones como las compraventas. Según el Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en 1.589,5 euros en el tercer trimestre de 2018, un 3,2% más que un año antes. El dato supone el decimocuarto trimestre consecutivo de subida después de 26 trimestres de caídas iniciadas a finales de 2008. Desde el mínimo del tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 9,2%, aunque aún sigue siendo un 24,4% inferior al máximo histórico, registrado en 2008.
Financiación
Tasa anual del IPV Índice general, vivienda nueva y de segunda mano (%)
8 7 6 5 4
El sector inmobiliario acumula ya cinco años consecutivos de crecimiento tras el estallido de la burbuja. El clima de confianza entre los consumidores, las buenas condiciones de financiación y la búsqueda de inversiones rentables en un entorno de bajos tipos de interés impulsan a un mercado en el que se mantienen al alza tanto las operaciones de compraventa como los precios.
La normalización de la política monetaria del BCE va a suponer que la financiación se encarezca en los próximos meses, si bien las condiciones no serán restrictivas y los tipos de interés seguirán en niveles acomodaticios. El Euribor, índice al que se referencian la mayor parte de las hipotecas en España, ya ha comenzado a reflejar esta tendencia.
La recuperación, que se prolongará durante 2019, se está produciendo de forma normalizada, con una mejora regular e ininterrumpida de las cifras, que aún están lejos de los máximos históricos registrados en pleno boom. Todo ello aleja el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria a corto y medio plazo.
El índice cerró 2018 en el -0,129%, tras acumular nueve avances mensuales consecutivos. Aunque se mantiene en negativo, la subida ha supuesto que el año pasado las hipotecas se revisaran al alza por primera vez desde 2014 tanto en el caso de las revisiones semestrales como en las anuales.
El mercado residencial sigue siendo el motor. El repunte de la obra nueva, la sólida demanda de la segunda mano y el creciente peso del alquiler anticipan nuevos incrementos de precios y operaciones en los próximos meses.
Así, la cuota mensual a pagar para una hipoteca de 120.000 euros a 20 años con un diferencial del 1% que se revisara con el Euribor de diciembre sería de 544,99 euros, 3,2 euros más que un año antes.
Por CCAA, los precios han aumentado en 11, con Madrid (8,3%), La Rioja (6%), Baleares (5,2%) y Cataluña (4,8%) a la cabeza. Por el contrario, en siete se produjeron caídas, destacando Cantabria (-2,7%), Galicia (-1,7%) y País Vasco (-1,2%).
T1
Índice general
T2
T3
T4
T1
T2
2017
2018
Vivienda nueva
Vivienda de segunda mano
T3
Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: INE
Los 10 municipios más caros de España
Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se encuentran en San Sebastián, Sant Cugat del Vallès, Ibiza, Barcelona, Santa Eulalia del Río, Pozuelo de Alarcón y Madrid, todos por encima de los 3.000 euros/m2. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), que toma como referencia las compraventas, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) se situó en el 7,2% en el tercer trimestre de 2018. Por tipo de vivienda, la variación anual de vivienda nueva era del 6,1% y del 7,3% en el caso de la segunda mano. Por CCAA, Madrid (10,9%), Cataluña (9,1%) y Baleares (7%) registraban mayores subidas.
(Datos en euros/m2)
San Sebastián
3.356,1
Sant Cugat del Vallès
3.328,4
Ibiza
3.318,3
Barcelona
3.300,1
Santa Eulalia del Río
3.188,5
Pozuelo de Alarcón
3.053,1
Madrid
3.016,0
Getxo
2.928,5
Castelldefels
2.912,6
Majadahonda
2.912,2
Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: Ministerio de Fomento
Los principales riesgos para el sector serían, por un lado, un endurecimiento mayor de lo previsto en las condiciones de financiación cuando el BCE, como se espera, empiece a subir los tipos de interés en el segundo semestre del año.
Tipo de cambio euro/dólar Precio medio del m 2 de vivienda libre (€/m2)
0,100 0,050
2.200
0,000
2.000
-0,050 -0,100
1.800
-0,150
1.600
-0,200
1.400
-0,250 may 2016
sep
ene
may 2017
Fuente: Engel & Völkers con datos del BCE
10 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
sep
ene
may 2018
sep
1.200 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
ene
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: Ministerio de Fomento
Sector Inmobiliario en España | 11
Compraventa de viviendas por CCAA
Hipotecas y compraventas Andalucía
Total Nacional
Cataluña Comunitat Valenciana
2014 347.170 2015 383.107 2016 436.574 2017 509.847 2018* 410.883
Comunidad de Madrid
La constitución de hipotecas sobre viviendas es otro de los síntomas del buen estado de salud del mercado inmobiliario. Entre enero y noviembre de 2018, se concedieron un total de 324.253 hipotecas, lo que supone un 12% más que en el mismo periodo de 2017. Son ya cinco los años consecutivos con aumentos en la concesión de hipotecas y dos en los que se contabilizan más de 300.000. No obstante, aún quedan lejos los máximos por encima del millón que se registraron en 2006 y 2007.
Canarias Castilla y León Castilla-La Mancha País Vasco Galicia Región de Murcia Islas Baleares Aragón Principado de Asturias Extremadura Cantabria C. Foral de Navarra La Rioja Ceuta y Melilla
El 60% de las hipotecas se constituye a tipo variable y el 40%, a tipo fijo. Es decir, cuatro de cada 10 hipotecas ya son a plazo fijo, frente a una de cada diez en 2005, como consecuencia de las expectativas de subidas de los tipos de interés en los próximos meses.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
*Datos a cierre del tercer trimestre. Fuente: Ministerio de Fomento
Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador
Hipotecas constituidas sobre viviendas
Año 2018
1.600.000 Nacionalidades
1.400.000
%
% s/extranjeros
1.200.000
Reino Unido
2,0
15,5
1.000.000
Alemania
1,0
7,5
Francia
0,9
7,4
Bélgica
0,8
6,3
Suecia
0,7
5,8
Rumanía
0,7
5,4
Italia
0,7
5,4
Marruecos
0,6
4,8
China
0,5
3,9
Rusia
0,4
2,9
Holanda
0,3
2,7
Noruega
0,3
2,0
Ucrania
0,2
1,6
Polonia
0,2
1,5
Argelia
0,2
1,3
Irlanda
0,2
1,3
Bulgaria
0,1
1,1
Suiza
0,1
1,0
Dinamarca
0,1
0,9
800.000 600.000 400.000 200.000 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018*
*Datos hasta noviembre. Fuente: INE
También son positivas las cifras de compraventas, que incluso superan las de hipotecas concedidas lo que se explica porque muchas operaciones se están pagando al contado. Así, entre enero y septiembre de 2018 se habían transmitido 410.883 viviendas, lo que representa un aumento del 11% respecto a un año antes, según los últimos datos del Ministerio de Fomento. Andalucía, Cataluña, Valencia y Madrid son las comunidades autónomas donde más viviendas se vendieron.
Según el INE, entre enero y noviembre de 2018 se habían registrado 481.220 transmisiones de vivienda, cifra un 10,6% superior a la del mismo periodo de 2017. Para 2019, las previsiones apuntan a que se supere el medio millón de unidades vendidas, como ya ocurrió el año pasado.
Resto
2,7
21,6
Extranjeros
12,6%
100,00%
Nacionalidades
87,4%
TOTAL
100,00%
Fuente: Colegio de Registradores de España
12 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
Sector Inmobiliario en España | 13
Alquiler
Hogares en régimen de propiedad por CCAA Datos en %
La vivienda en régimen de alquiler sigue ganando adeptos en España y ya alcanza el 16,9% del total, el nivel más alto desde que hay estadísticas. Por su parte, el porcentaje de hogares en propiedad se sitúa por debajo del 77%, mínimo de la serie histórica, que comenzó en 2004 y que alcanzó el máximo en 2005, con el 80,5%. A pesar de esta evolución, los registros aún difieren de Europa, donde los hogares en propiedad suponen, de media, el 69%.
Asturias
Cantabria
País Vasco
Galicia
Navarra La Rioja Castilla y León
Cataluña Aragón
Madrid
El auge del alquiler responde tanto a un cambio de preferencias por el régimen de tendencia de la vivienda como a la opción de compra para invertir y destinarlo al alquiler. La rentabilidad por este concepto oscila entre el 5% y el 8% anual, destacando las grandes capitales y los principales núcleos de costa.
Valencia
Castilla-La Mancha Extremadura
Islas Baleares
Murcia
De cara a los próximos meses, las medidas relativas al mercado del alquiler que se negocian en el marco de los Presupuestos Generales del Estado podrían incorporar un elemento de incertidumbre.
Andalucía
Islas Canarias
Hogares en régimen de propiedad en España Datos en %
67,3 % - 71,9 %
81
72,0 % - 77,4 %
77,5 % - 80,6 %
80,7 % - 83,3 %
83,4 % - 85,0 %
80 79 78 77 76 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Fuente: INE
14 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
Sector Inmobiliario en España | 15
Distritos de la ciudad de Valencia
Comunidad Valenciana
Pobles del Nord
Pobles de l'Oest
Valencia
Rascanya
Benicalap
790.201
28.181 EUR
22.922 €
1.942 €/m²
16,4%
Población o número de habitantes
Renta bruta media
Renta disponible
Precio medio 2018
Variación interanual
Benimaclet
La Saïdia
Campanar
Algirós Ciutat Vella
El Pla del Real Poblats Marítims
L'Olivereta
Extramurs Eixample
La Comunidad lidera el ranking de la compraventa de viviendas de segunda mano. Valencia fue durante años sinónimo de obra nueva. Ahora, en cambio, la Comunidad Valenciana lidera el ranking de España de compraventa de viviendas de segunda mano. El 87% del total de inmuebles vendidos en esa región ya habían tenido algún propietario antes, según la Estadística Registral inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondiente al ejercicio 2018. El precio medio del metro cuadrado de esos inmuebles fue de 1.589,5 euros, según el Ministerio de Fomento. Una cifra inferior a la registrada en la capital valenciana, que destacó en el pasado ejercicio por el importante incremento que experimentó el precio de la vivienda. En concreto, la ciudad del Turia vio elevarse el coste de sus inmuebles un 16,4%, pasando de un precio medio del metro cuadrado de 1.668 euros a 1.942 euros. La demanda extranjera continuará siendo uno de los puntales de la actividad inmobiliaria en la Comunidad Valenciana en 2019. Los inversores internacionales acapararon el 26% del total de las compras de vivienda en la Comunidad Valenciana en 2018 hasta convertirse en la tercera región más atractiva para los extranjeros solamente superada por las islas, Baleares y Canarias.
16 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
Y si a nivel nacional el número de transacciones de viviendas escrituradas experimentó un incremento interanual superior al 11% en el segundo trimestre de 2018 -superándose las 160.000 operaciones en un trimestre, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo dependiente del Ministerio de Fomento-; en la región valenciana ese incremento llegó hasta el 19%, uno de los mayores de toda España.
Patraix
Quatre Carreres
Jesús
Pobles del Sud
Valencia también destaca en cuanto a la tasa de compraventas respecto al número de habitantes, siendo la región de España con mayor actividad inmobiliaria relativa con 4,09 compraventas por cada mil habitantes a finales de 2018. Otro dato que hace prever la continuidad de la tendencia alcista del mercado en Valencia es que el tiempo medio que se tarda en vender un inmueble en la capital valenciana es un punto y medio inferior al resto de España, 6,5 meses frente a los casi ocho meses del resto del país, según datos de la sociedad de tasación Tinsa.
Camins al Grau
Precios en euros/m2
1.000 € - 1.500 €
1.500 € - 2.000 €
2.000 € - 2.500 €
2.500 € - 3.000 €
3.000 € - 3.500 €
3.500 € - 4.000 €
4.000 € - 4.500 €
4.500 € - 5.000 €
5.000 € - 5.500 €
5.500 € - 6.000 €
6.000 € - 6.500 €
El Pla del Real
4.823
Camins al Grau
2.571
Rascanya
1.869
Poblats Marítims
3.266
La Saïda
2.343
Algirós
1.787
L’Eixample
3.054
Quatre Carreres
2.080
Benicalap
1.691
Campanar
2.878
Extramurs
2.051
Jesús
1.166
Ciutat Vella
2.877
L’Olivereta
1.920
Pobles de l’Oest
1.000
Benimaclet
2.845
Patraix
1.897
Tendencias del Mercado Comunidad Valenciana | 17
La ciudad de Valencia se distribuye en 19 distritos, subdivididos a su vez en 89 barrios y pedanías. Engel & Völkers cubre las mejores localizaciones de la capital y de la provincia, agrupándolas en tres grandes zonas: Centro - Ciutat Vella, Eixample, Extramurs y La Saïdia.
Playa - Pla del Real, Ciudad de las Artes y las Ciencias, Patacona, Malvarrosa, Alboraya, Puig, El Saler así como los municipios de Puzol y Cullera, entre otros. Alrededores - Paterna, Rocafort, Godella, El Vedat, Bosque, La Eliana o Betera.
Centro
Es la zona más demandada de la ciudad. En particular, las propiedades en zonas señoriales con metraje generoso distribuido en tres o más dormitorios; las viviendas con techos altos, molduras y suelos de mosaico artesanal y los áticos. Los primeros, especialmente entre familias valencianas en su mayoría y los últimos, entre los extranjeros y jóvenes de alto poder adquisitivo. Precisamente en 2018, la propiedad más cara vendida por Engel & Völkers Valencia ha sido un ático ubicado en el Eixample, cuya operación se ha cerrado en cuatro millones de euros. Los foráneos que más propiedades demandan en la zona son franceses, alemanes, estadounidenses y chinos, a los que se suman otras nacionalidades como italianos, holandeses, belgas y rusos. Europeos y americanos buscan viviendas reformadas con encanto con las que obtener rentabilidad, bien por las expectativas de revalorización o bien por la facilidad para alquilarla. En el centro de Valencia se distinguen tres zonas muy bien diferenciadas: • Eixample, la zona más exclusiva de Valencia. Es la zona de la clase alta valenciana. Con precios que oscilan entre los 1.733 euros/m2 y los 4.100 euros/m2, se distribuye en tres barrios: Pla de Remei, Gran Via y Ruzafa. En los dos primeros se sitúan las calles más caras de la ciudad con precios medios superiores a los 3.200 euros/m2 como Jacinto Benavente, Cirilo Amorós o Gran Vía del Maqués del Turia.
18 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
• El casco antiguo, Ciutat Vella. Es el centro histórico, cultural y político de la ciudad. En él se ubican joyas arquitectónicas como la Catedral, la plaza de la Reina y el Miguelete. En esta zona se observa una consolidación de los precios, con La Xerea como el barrio con el metro cuadrado más caro al superar los 3.000 euros/m2 de media. • Extramurs, un perfil muy familiar. En una de las zonas más asequibles del centro de la ciudad se demandan los pisos familiares de unos 100 m2 con dos baños con precios en torno a los 150.000 euros en viviendas a reformar y a los 250.000 euros en las ya reformadas.
Alameda - Costa
En esta amplia y heterogénea zona de Valencia coexisten apartamentos o casas en primera línea de playa con pisos en la ciudad. Se trata de una circunscripción en pleno auge donde se ha registrado un importante crecimiento, tanto en servicios como en precios. La tipología de vivienda más demandada son los pisos de tres dormitorios y dos baños en una superficie en torno a los 110 m2, seguidos por los apartamentos y áticos. En la playa, el comprador opta por apartamentos de más de 80 m2 y dos habitaciones o casas con un mínimo de 180 m2 y tres habitaciones con piscina.
Zonas más demandadas • La zona de playas está formada por los barrios de Patacona, Cabanyal y Malvarrosa. La proximidad a la playa mantiene el distrito de Cabanyal-Canyamelar en una de las zonas de moda de la ciudad para residir. • Zona de Pla del Real se caracteriza por su cercanía a los jardines del Turia así como al centro de la urbe. La Plaza de la legión española se ha convertido en la dirección más cara con un precio medio de 3.900 euros/m2.
Precio de la vivienda en el Centro
Precio de la vivienda en Alameda - Costa
(Datos en euros/m2)
Mínimo
Máximo
Medio
Gran Via
2.419
3.688
3.098
Pla del Remei
2.448
4.069
3.258
Ruzafa
1.733
3.145
2.428
El Pilar
2.390
3.298
2.500
El Carmen
2.212
2.745
2.475
La Seu
1.790
3.448
2.761
El Mercat
1.564
2.784
2.050
La Xerea
2.190
3.500
3.011
Sant Francesc
1.094
3.342
2.200
Extramurs
1.229
2.543
1.891
• La Ciudad de las Ciencias como la zona más moderna y vanguardista de la ciudad sobresale por su imagen internacional y es la elegida para residir entre los clientes foráneos y los directivos y funcionarios de alto poder adquisitivo.
Perfil del comprador El 75% de los compradores son nacionales frente a un 25% de internacionales, liderados por franceses, rusos, ingleses e italianos. La mayoría de los extranjeros buscan apartamentos como segunda residencia en zonas de playa con una clara preferencia por los áticos.
(Datos en euros/m2)
Mínimo
Máximo
Medio
Trinital, Orriols, Torrefiel, Ayora
1.100
2.900
1.900
Albors, Algirós o la Vega Baixa
1.850
3.700
2.700
Pla del Real, Ciudad de las Ciencias o Patacona
1.600
6.400
3.400
Poblaciones de Costa Norte de Valencia
1.000
4.600
2.000
Poblaciones de Costa Sur de Valencia
1.000
4.000
1.800
Urbanizaciones de alto standing
1.600
4.800
2.200
600
2.600
1.000
Poblaciones no costeras
Tendencias del Mercado Comunidad Valenciana | 19
Alrededores de Valencia
Alquiler
Este extenso territorio hacia el interior de la provincia destaca sobre el resto de las áreas que cubre Engel & Völkers Valencia por contar con un emplazamiento logístico y empresarial único gracias a su cercanía al puerto y a la carretera que conecta con Madrid, así como a todo el arco Mediterráneo.
El mercado del alquiler en Valencia se mantiene a pleno rendimiento, pero a la expectativa del plan de vivienda en materia de alquiler. El precio medio del metro cuadrado de los pisos para alquilar se sitúa en 10 euros, aunque oscila entre un máximo de 14 euros/m2 en Eixample y Ciutat Vella hasta el mínimo de 7 euros/m2 que se puede encontrar en zonas como La Eliana.
El denominador común de los clientes que compran vivienda urbana en la zona metropolitana del primer cinturón es que esté bien comunicada y con acceso a múltiples servicios. El perfil lo componen familias nacionales con hijos que buscan una vivienda de reposición más grande, e incluso independiente en exclusivas urbanizaciones.
En este sentido, Engel & Völkers prevé un crecimiento del mercado del alquiler en Valencia del 20% en 2019, un crecimiento significativo pero más moderado que el aumento del 30% registrado en el número de operaciones durante 2018. En Valencia, el plazo medio de duración de los contratos de alquiler se sitúa entre uno o dos años, siendo muy pocos los inquilinos que están arrendados tres años en la misma vivienda.
Los no residentes buscan viviendas tranquilas, sin la contaminación acústica de los grandes edificios, con piscina, servicios cercanos y bien comunicadas con ciudad, aeropuerto y playa. En la circunscripción urbana se buscan dos tipos de viviendas. Aquellas que cuentan con zona residencial, amplias, con tres habitaciones y bien comunicadas. Y las requeridas por inversores con deseos de patrimonializar parte de sus ahorros financieros vía arrendamientos, que solicitan viviendas funcionales entre los 80 y 100 m2, con buenas vías de comunicación, dos o tres dormitorios y en buen estado. En una zona tan extensa, con propiedades muy heterogéneas en función de los municipios, el abanico de precios se amplía hasta conformar un rango que oscila entre los poco más de 1.000 euros/m2 en Alzira y los 3.000 euros/m2 de Nou Campanar. Campanar, uno de los barrios fuera del centro más demandados, destaca por tener todas sus construcciones con una edad inferior a los 20 años que cuentan con zonas comunes como piscina, club social, pistas deportivas y demás comodidades.
20 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
Tipología más demadanda La vivienda estrella para alquilar en Valencia la dibuja un piso de 3-4 dormitorios y dos baños distribuida en 140 m2, ubicada en Eixample y con un coste mensual en torno a los 2.000 euros. Preferiblemente en las últimas alturas del edificio, con terraza o balcones, con una preferencia absoluta por los áticos. A lo largo de 2018 se ha observado un aumento de la demanda en edificios residenciales del centro de viviendas entre dos y cuatro dormitorios en superficies desde 90 m2 hasta 150 m2, si bien el 25% de los clientes de Engel & Völkers han solicitado unifamiliares independientes con jardín y piscina privadas con un mínimo de 200 m2.
Precios del alquiler en Valencia (Datos en euros/m2)
La distribución entre compradores nacionales e internacionales se ha invertido en 2018 hasta acaparar los primeros un 68% frente al 32% de extranjeros, con los americanos y alemanes, a la cabeza seguidos por italianos, belgas, franceses, chinos, ingleses, rumanos y holandeses.
Se distinguen tres perfiles bien diferenciados: las familias con hijos de poder adquisitivo medio-alto, extranjeros con poder adquisitivo alto que residen en España por trabajo un tiempo limitado y las parejas sin hijos o solteros.
Precio de la vivienda en los alrededores
Es reseñable el aumento de arrendatarios extranjeros con un nivel adquisitivo muy alto, en gran parte directivos de
Perfil del arrendatario
grandes multinacionales, hasta llegar a acaparar el 56% de los alquileres de la ciudad. En su mayoría son franceses, italianos, británicos y norteamericanos.
de Valencia (Datos en euros/m2)
Mínimo
Máximo
Medio
Nou Campanar
2.400
3.000
2.700
L’Eliana
1.700
2.300
2.000
Betera
1.800
2.600
2.200
Vedat-Torrent
1.650
2.250
1.950
Urb. El Bosque
1.900
2.600
2.250
Alzira
1.050
1.300
1.175
La Pobla de Vallbona
1.450
1.950
1.700
Mislata
1.600
2.200
1.900
Mínimo
Máximo
Medio
Eixample
9
14
11
Ciudad de las Ciencias
8
12
10
Ciutat Vella
8
14
11
Pla del Real
9
13
11
Extramurs
8
11
9
Playa de valencia
8
13
10
Betera (Mas camarena – T. Conill)
8
14
11
Eliana
7
11
9
Godella - Campolivar
8
13
11
Rocafort – Sta. Barbara
9
14
11
Las zonas con más demanda de alquiler en Valencia son cinco: La Ciudad de las Ciencias, las Cortes Valencianas, la playa de Valencia, Eixample y Campolivar y Santa Bárbara. La playa de Valencia, impulsada por el nuevo proyecto urbanístico de la ciudad, que despierta el interés de clientes extranjeros e inversores ya registró un importante incremento de precios y demanda en 2017 que se ha mantenido durante el pasado ejercicio.
Tendencias del Mercado Comunidad Valenciana | 21
Alicante - Costa Blanca Alicante y Costa Blanca
Alicante
Alfaz del Pi Benidorm
Alicante
Alicante
Alicante es mucho más que uno de los destinos turísticos más importantes de España. El repunte económico vivido al calor de sus buenas infraestructuras de comunicación -cuenta con aeropuerto internacional y AVE- y los atractivos precios en relación a otras ciudades de la Comunidad, la han situado en una de las opciones preferidas para la inversión inmobiliaria hasta convertirse en la primera provincia en número de transacciones por delante de Valencia y Castellón. Este dinamismo, impulsado a partes iguales por el comprador nacional e internacional, se concentra en propiedades con un mínimo de tres dormitorios y dos baños con vistas al mar. La tipología más demandada en la ciudad son los áticos y pisos frente al mar o al puerto con terraza al igual que ocurre en playas como la de San Juan, Almadrava o Muchavista. Por su parte, en las zonas costeras como Cabo Huertas, El Campello, Covetá Fumá, lo más solicitado son las villas. Es precisamente, en Cabo Huertas, donde se registra el precio más elevado hasta alcanzar máximos de 5.000 euros/m2, seguido de Playa San Juan (4.500 euros/m2) y El Campello (4.150 euros/m2). Todos ellos precios en viviendas muy exclusivas que duplican la media del resto de las zonas.
Alicante Costa Blanca
22 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
En Alicante conviven diversas nacionalidades que dotan a la ciudad de un aire cosmopolita y multicultural. Entre los países con mayor número de compradores de vivienda destacan Alemania, Francia, Reino Unido, Bélgica, Suiza, Holanda, Países Escandinavos y EEUU.
Precio de la vivienda en Alicante (Datos en euros/m2)
Mínimo
Máximo
Medio
Alicante Centro
1.800
4.000
2.625
Alicante casco antiguo
1.650
2.640
1.950
Alicante Cabo Huertas
1.300
5.000
3.150
Alicante Golf
1.000
2.750
1.875
Playa San Juan
1.600
4.500
3.050
Vistahermosa
1.000
2.500
1.750
La Font
1.000
2.300
1.650
El Campello – Playas
1.000
4.150
2.575
El Campello – Coveta – La Nuza
1.500
3.000
2.250
Tendencias del Mercado Comunidad Valenciana | 23
Costa Blanca
Alquiler El dinamismo inmobiliario de Alicante en el último año también se ha notado en el segmento del alquiler donde los precios medios se han situado en un rango entre los 8 y 10,75 euros/m2. Al igual que ocurre en el mercado de compraventa, las direcciones más caras se ubican en Cabo Huertas y Playa San Juan, si bien existe una fuerte demanda con precios que pueden alcanzar los 20 euros/m2 en el centro de la ciudad, concretamente en la Explanada de España y la Avenida Doctor Ramón y Cajal.
Precio del alquiler en Alicante (Datos en euros/m2)
Mínimo
Máximo
Medio
Alicante Centro
7,70
15,00
10,50
Cabo Huertas
4,50
11,60
8,00
Alicante Golf
4,50
11,60
8,00
Playa San Juan
9,00
12,50
10,75
El Campello Playas
4,50
11,60
8,00
El Campello Coveta
4,50
11,60
8,00
Alfaz del Pi Uno de los municipios alicantinos más turísticos de la Costa Blanca. El coste medio de la vivienda se sitúa en torno a los 1.875 euros/m2, con un incremento de forma continua desde el año 2015 de en torno al 4% anual.
Benidorm Conocida también como la Nueva York del Mediterráneo es la ciudad con más rascacielos por habitante del mundo y la tercera con más plazas hoteleras de España tras Madrid y Barcelona. Por todo ello, es considerada como la capital de la Costa Blanca.
El mercado principal se divide en dos tipologías de vivienda: casas individuales con una antigüedad de unos 10 años y apartamentos de dos o tres habitaciones con una edad media de 15 años. Las primeras tienen por destino primera residencia, mientras que los apartamentos son para alquiler vacacional.
Las propiedades más solicitadas en Benidorm son las situadas en primera línea de playa, áticos, con buenas vistas, de obra nueva o reformadas y complejos residenciales con zonas comunes. Mientras la demanda de pisos se centra en primera o segunda línea de playa, la de más alto standing la acaparan las villas de lujo con vistas al mar que otorguen al propietario privacidad. La propia ciudad de Benidorm es una de las localizaciones más solicitadas con propiedades en primera línea de playa cuyas direcciones más caras se concentran en la playa de Poniente, exactamente en la calle Vicente Llorca Alós donde los precios medios alcanzan los 4.100 euros/ m2, y en las calles Madrid y Alcoy de la playa de Levante. El 65% de los compradores son extranjeros, repartido en un 50% entre los ciudadanos de Bélgica, Luxemburgo y Países Bajos y el otro 50% entre alemanes, suizos, escandinavos y rusos. Por el contrario, el 80% de los vendedores son españoles. Los principales compradores son jubilados que quieren una segunda residencia, pero también familias y singles.
Las zonas más demandadas son El Albir, La Nucía y Alfaz del Pi, sobre todo en las urbanizaciones de los alrededores bien conectadas y de alto standing. En todas ellas, los jubilados extranjeros junto a parejas y familias dibujan el perfil de los compradores. Por su parte, Polop es considerada como una ciudad dormitorio de Benidorm en la zona de costa. Precios de las viviendas en Benidorm (Datos en euros/m2) Mínimo
Máximo
Medio
Playa de Levante
1.590
4.150
2.870
Rincón de Loix
1.309
3.195
2.394
Playa de Poniente
1.497
4.400
2.660
Villajoyosa Playas y Puerto
1.416
2.727
2.200
993
2.982
2.106
Finestrat Urbanizaciones
El 15% de españoles buscan viviendas unifamiliares o adosados de nueva construcción, preferentemente en la playa de El Albir, donde se encuentran las direcciones más caras de Alfaz del Pi. Concretamente el Bulevar de los músicos y Camí Vell del Far registran precios superiores a los 4.500 euros/m2.
Finestrat y Villajoyosa, a precios más económicos La urbanización de Sierra Cortina en Finestrat es una de las ubicaciones de moda gracias a su oferta de obra nueva de chalés, su cercanía al mar y a la montaña y sus campos de golf. Aunque también es vacacional, es muy demandada por familias que buscan primera vivienda. Por su parte, Villajoyosa ofrece primera línea de playa, un centro urbano y un gran puerto y club náutico. Por el lado de la oferta, predominan las promociones de obra nueva. Por el de la demanda, buscan propiedades jubilados extranjeros que desean una segunda vivienda.
24 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad Valenciana
El 85% de los compradores son extranjeros, con una importante presencia de noruegos y holandeses que demandan viviendas unifamiliares aisladas y de nueva construcción, completada por otras nacionalidades como ingleses, franceses, belgas y suizos.
Precios de las viviendas en Alfaz del Pi (Datos en euros/m2)
Mínimo
Máximo
Medio
Playa El Albir
2.000
4.200
3.100
Alfaz del Pi/La Nucía
1.450
2.500
1.875
Polop
1.450
1.950
1.700
Tendencias del Mercado Comunidad Valenciana | 25
Obra Nueva
Costa Blanca
Benidorm - Villajoyosa
Alfaz del Pi
En Benidorm apenas existe obra nueva debido a la falta de suelo. En la actualidad, los únicos desarrollos están realizándose en la zona de Poniente donde la oferta no cubre la demanda e impulsa los precios al alza. Esta situación dirige la demanda a las promociones en curso de Villajoyosa, donde aún existe suelo, incluso en primera línea de playa que es la ubicación más demandada por un perfil de comprador extranjero que acapara el 65% de las compras frente al 35% de españoles.
La zona residencial de Playa El Albir se mantiene como la más solicitada, si bien en estos momentos la oferta supera la demanda, ya que a los cuatro proyectos actuales se unirán ocho nuevos a lo largo de este año.
Engel & Völkers comercializa dos promociones en exclusiva: Villas Estocolmo y Varadero. La primera, ubicada en el centro de Benidorm, consta de cuatro villas de lujo independientes equipadas con piscina privada, garaje, jardín y domótica a un precio medio de 815.000 euros. La segunda, en primera línea de la playa de Varadero de Villajoyosa, ofrece siete apartamentos con precios entre los 290.000 y los 595.000 euros.
El 80% de los compradores son extranjeros proccedentes de Reino Unido, Alemania, Noruega y Holanda, mientras que solo el 20% de las adquisiciones son realizadas por españoles, principalmente en la zona de Polop.
Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Alfaz de Pi (Datos en euros/m2) Proyecto residencial
Distrito o zona
Sion sol inter.
Polop La Marina Polop
1.550
1.800
1.645
Larcosta
Polop La Marina Polop
1.800
2.100
1.923
Las promociones más significativas
Dimalbir
Albir
Albir
2.100
2.500
2.200
de Engel & Völkers en Benidorm - Villajoyosa
Europasol
Albir
Albir
1.500
1.850
1.600
(Datos en euros/m2)
Llobarro
Albir
Albir
2.200
2.500
2.250
Saga S.L.
Albir
Albir
2.720
2.950
2.820
Proyecto residencial Zona
Barrio
Mínimo Máximo Medio
Mínimo Máximo Medio
Villas Estocolmo
Rincon de Loix
1.829
2.047
1.938
Varadero
Villajoyosa
1.853
2.207
2.030
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Obra Nueva | 27
Créditos Editor Engel & Völkers Spain S.L. Avenida Diagonal, 640 6ª planta E-08017 Barcelona España Redacción Stakeholders PR Maquetación Vänster and Lei Coordinación Paula Cruells Silke Dittrich Fuentes Para la elaboración de este informe se han utilizado informes y estadísticas de las siguientes entidades y organismos: Agencia Tributaria (AET), Banco Central Europeo (BCE), Banco de España, Bloomberg, Colegio de Registradores de la Propiedad, Fondo Monetario Internacional (FMI), Inverco, Idealista, Instituto Nacional de Estadística (INE), Ministerio de Fomento, Observatorio de Vivienda y Suelo, Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) y Tinsa.
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