Informe de Mercado 2018-19 Commercial - EspaĂąa y Andorra
INFORME DE MERCADO 2018-19 · COMMERCIAL - ESPAÑA Y ANDORRA
ÍNDICE 00
06
08
Coyuntura Internacional
Economía Española
10
Sector Inmobiliario en España
05
Carta editorial
12
Commercial - España
22
Andorra
EDITORIAL
Alberto Sarrias El crecimiento del 10% en el volumen de inversión en activos terciarios durante 2018 hacen presagiar un futuro muy optimista para el Real Estate en España. Por cuarto año consecutivo aumentan los importes globales de la actividad inversora hasta registrar récord en cada uno de los sectores. Así, destacan los 4.500 millones de euros (+25%) en hoteles, los 4.000 millones (+2,5%) en activos de retail, los 2.500 millones (+13%) en oficinas y los 1.300 millones (+44%) en el sector logístico. A todos ellos, hay que añadir la fuerte actividad en el segmento de activos alternativos (residencias de estudiantes, de la tercera edad, etc.) con una inversión de 600 millones de euros. Unos datos que muestran una extraordinaria salud del sector con un destino de las inversiones claramente diversificado. España se consolida como uno de los principales destinos para el capital internacional. De hecho, el 65% del volumen transaccionado corresponde a inversores extranjeros (+23% respecto 2017), siendo los principales países inversores EEUU, Reino Unido, Alemania y Francia. En el sector de oficinas, cada vez más, grandes empresas internacionales tanto asiáticas como europeas eligen España como sede de sus ‘headquarters’. En este sentido y según el Barómetro del Clima de Negocios, el 95% de las empresas asegura
que va a aumentar o mantener sus inversiones en España y un 94% del total de las instaladas apuesta por mantener o aumentar sus plantillas. Un entorno de bajos tipos de interés; el alto volumen de capital aportado por vehículos institucionales como fondos de inversión -que han representado más del 60% del total transaccionado en 2018- junto a la consolidación de las socimis y la alta actividad de los family office, sitúan al sector terciario español en uno de los más atractivos a nivel mundial. No obstante, existen otras sombras como son: las consecuencias efectivas del Brexit, la inestabilidad política en Italia y Francia, la debilidad de la economía china y el pulso comercial con los Estados Unidos, así como la situación política en España tras las próximas elecciones. Algo que parece no afectar, por el momento, a los datos económicos de nuestro país que se mantiene en el puesto 13 por volumen de PIB en un contexto de mejora del empleo. En el tercer año de actividad, Engel & Völkers Commercial ha crecido un 60% en volumen de facturación en Iberia tras intermediar en más de 300 operaciones en Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Vigo y Andorra, oficinas a las que desde hace unos meses hay que sumar Lisboa.
Alberto Sarrias Managing Director Engel & Völkers Commercial España, Portugal y Andorra
4 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
Carta Editorial | 5
Coyuntura internacional
Inflación de precios al consumidor 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5
Crecimiento global
2013
2014
Economías avanzadas
2015
2016
2017
Jul. 2018
Datos en %. Fuente: FMI
Tipos de interés Crecimiento del PIB
El debilitamiento de la expansión global y la menor sincronización entre países marcará la evolución de la economía mundial durante 2019. El crecimiento será del 3,5%, dos décimas menos que en los últimos ejercicios por los efectos negativos del proteccionismo y la guerra comercial, el debilitamiento de algunos mercados emergentes y de China, y la desaceleración de países europeos como Italia y Alemania. Además, pesarán la subida del precio del petróleo, las tensiones geopolíticas y un empeoramiento de las condiciones de financiación. Los mercados desarrollados notarán en mayor medida la desaceleración, al pasar de un crecimiento del 2,4% en 2018 al 2% en 2019, según las estimaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI). Mención especial merece EEUU, que seguirá por encima de su potencial hasta 2020 ayudado por los estímulos fiscales. Este año la economía estadounidense crecerá un 2,5% frente al 1,6% de la zona euro, el 1,5% de Reino Unido y el 1,1% de Japón. Los mercados emergentes crecerán el 4,5%, con los países asiáticos a la cabeza. India y China registrarán incrementos del producto interior bruto (PIB) superiores al 7,5% y al 6,2%, respectivamente. Por su parte, las economías latinoamericanas acusarán las tensiones comerciales, la volatilidad de las materias primas y el endurecimiento de la financiación y crecerán por debajo del 3%.
Sin tensiones inflacionistas, las condiciones de financiación se mantienen en niveles acomodaticios y favorecen el crecimiento, aunque los bancos centrales de las principales economías continúan con la normalización de la política monetaria. No obstante, se han rebajado las expectativas de subidas de tipos próximas por el debilitamiento de la economía mundial.
8 7 6 5 4 3 2 1 0
2011
Economías avanzadas
2013
2015
2017
2019
Economías de mercados emergentes y en desarrollo
Fuente: FMI
Este crecimiento menos equilibrado llega con el petróleo más caro en los últimos años. El barril de brent superó el año pasado los 85 dólares, el nivel más alto desde 2014. Tras estabilizarse en torno a los 70 dólares, la desaceleración mundial prevista, y en consecuencia la menor demanda, podría presionar a la baja los precios en los próximos meses. De igual manera, la inflación seguirá contenida, situándose en torno al 1,7% en las economías avanzadas. En Latinoamérica, la hiperinflación podría empeorar en Venezuela como consecuencia de la financiación de los abultados déficits fiscales y de la pérdida de confianza en la divisa.
Las todavía favorables condiciones de financiación configuran un escenario propicio para el sector inmobiliario a nivel internacional. Una de las pautas registradas en este mercado desde que comenzó la recuperación una vez terminada la crisis es la sincronización de la evolución de los precios de la vivienda. Como indica el FMI, se ha observado un incremento de esta sincronización en 40 países y 44 de las principales ciudades de mercados desarrollados y emergentes. Los factores mencionados, más la escasez de oferta y la búsqueda de inversiones rentables mantendrán los precios al alza en los próximos meses, si bien las subidas se irán moderando. Como riesgos que afectarán a la demanda, cabe señalar la normalización de la política monetaria por parte de los bancos centrales, que conllevará un endurecimiento de las condiciones de financiación, las tensiones comerciales entre EEUU y China, el impacto del Brexit y la desaceleración de algunas grandes economías.
En Estados Unidos, los tipos se situaron el año pasado por encima del 2% por primera vez en una década por el impulso de la economía -con el menor nivel de desempleo desde el año 2000- y las expectativas de más estímulos fiscales. En Europa, el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos en el mínimo histórico del 0% y podría subirlos más tarde de lo esperado dados los signos de desaceleración de países como Italia y Alemania. En el mercado de divisas, el dólar podría mantenerse en los niveles actuales en el primer semestre del año para debilitarse en la segunda mitad como consecuencia
Aunque de momento no hay riesgos de nuevas burbujas inmobiliarias, las posibles subidas de los tipos de interés sí aconsejan cautela si se produjera un crecimiento
del déficit y la deuda públicos que se generen en EEUU por las medidas fiscales del Gobierno de Trump y las mayores reservas mostradas por la Fed de cara a próximas subidas de tipos.
del crédito mayor de lo esperado.
Tipo de cambio euro/dólar 1,24 1,22 1,20 1,18 1,16 1,14 Fuente: Bloomberg
6 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
Mercado inmobiliario
En Europa, la escasez de activos prime en las principales capitales y el aumento de los precios tras los nuevos récord de inversión en los segmentos más dinámicos como residencial, hoteles, retail y oficinas, lleva a los inversores a apostar por nuevos mercados de nicho. A estos activos alternativos como las residencias de la tercera edad o de estudiantes, menos expuestos al ciclo económico y más a las necesidades demográficas, se unen las viviendas compartidas, los centros de datos, los logísticos o espacios de trabajo de coworking, todos ellos segmentos alineados a las actuales tendencias tecnológicas.
Coyuntura Internacional | 7
Economía Española
La desaceleración respecto al crecimiento del 2,5% en 2018 responde al agotamiento de los vientos de cola externos. El principal responsable de esta evolución es el sector exterior, que ya el año pasado redujo su aportación al PIB en parte por el freno del turismo. El deterioro de las perspectivas económicas globales, incluida la pérdida de dinamismo de algunos de los principales mercados de exportación de España como son Italia y Reino Unido, explica la moderación de las exportaciones.
Coyuntura
Por último, la normalización de la política monetaria del BCE y las probables subidas de los tipos de interés constituyen otra fuente de vulnerabilidad para una economía que aún tiene un abultado nivel de deuda pública y privada.
Evolución anual del IPC 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5
ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic 2018
Índice general. Porcentaje Fuente: INE
La economía española se desacelerará este año, en sintonía con los principales países de su entorno, si bien aún crecerá por encima de la media europea. Las previsiones de organismos nacionales e internacionales apuntan a un incremento del PIB nacional del 2,1%-2,2%, frente al 1,6% previsto para la zona euro.
La tasa interanual de inflación se situaría en diciembre en torno al 1%-1,2%, estable en comparación al 1,2% en que cerró 2018.
El mejor comportamiento relativo de España se apoya en factores internos positivos como el aumento de la competitividad, la creación de empleo, el desendeudamiento del sector privado y un sector financiero saneado. La demanda interna será el motor del crecimiento por el buen tono de la inversión en bienes de equipo y en residencial así como del consumo privado.
Evolución del PIB en España 5
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
8 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
2013
2014
2015
2016
2017
T4
T3
T2
T4
T3
T2
T1
T4
T3
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T1
T4
T3
T2
T1
T4
T3
T2
T1
T4
T3
T2
T1
T4
T3
2006
T1
Fuente: INE
-5
2018
Economía Española | 9
Sector Inmobiliario en España
Sector terciario
El mayor crecimiento de la economía española respecto a otros países europeos junto a un sector terciario en una fase de madurez menos adelantada que en los mercados de su entorno, seguirá favoreciendo la inversión a lo largo de 2019.
Contexto
Financiación
El sector inmobiliario acumula ya cinco años consecutivos de crecimiento tras el estallido de la burbuja. El clima de confianza entre los consumidores, las buenas condiciones de financiación y la búsqueda de inversiones rentables en un entorno de bajos tipos de interés impulsan a un mercado en el que se mantienen al alza tanto las operaciones de compraventa como los precios.
La normalización de la política monetaria del BCE va a suponer que la financiación se encarezca en los próximos meses, si bien las condiciones no serán restrictivas y los tipos de interés seguirán en niveles acomodaticios. El Euribor, índice al que se referencian la mayor parte de las hipotecas en España, ya ha comenzado a reflejar esta tendencia.
La recuperación, que se prolongará durante 2019, se está produciendo de forma normalizada, con una mejora regular e ininterrumpida de las cifras, que aún están lejos de los máximos históricos registrados en pleno boom. Todo ello aleja el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria a corto y medio plazo.
El índice cerró 2018 en el -0,129%, tras acumular nueve avances mensuales consecutivos. Aunque se mantiene en negativo, la subida ha supuesto que el año pasado las hipotecas se revisaran al alza por primera vez desde 2014 tanto en el caso de las revisiones semestrales como en las anuales.
Volumen del comercio electrónico segmentado geográficamente Datos en %
Dentro de España
Desde España con el Exterior
33,2%
El atractivo para los inversores se mantiene, además de en los tradicionales mercados residencial, de oficinas y retail, en el pujante sector logístico. El crecimiento del comercio electrónico al calor del ‘efecto Amazon’ donde los gigantes del sector de la distribución acentúan la búsqueda de naves donde almacenar pedidos impulsa la inversión en logística. Según los últimos datos de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) la facturación del comercio electrónico en España ha superado por primera vez la barrera de los 9.000 millones de euros tras crecer un 27%.
47,6%
Desde el Exterior con España
19,2%
Fuente: CNMC
La prioridad para los operadores es encontrar localizaciones próximas a grandes zonas urbanas o, al menos, bien conectadas a través de infraestructuras intermodales y nudos de vías terrestres.
Volumen de negocio del comercio electrónico en España Datos en millones de euros y %
El mercado residencial sigue siendo el motor. El repunte de la obra nueva, la sólida demanda de la segunda mano y el creciente peso del alquiler anticipan nuevos incrementos de precios y operaciones en los próximos meses.
Así, la cuota mensual a pagar para una hipoteca de 120.000 euros a 20 años con un diferencial del 1% que se revisara con el Euribor de diciembre sería de 544,99 euros, 3,2 euros más que un año antes.
Los principales riesgos para el sector serían, por un lado, un endurecimiento mayor de lo previsto en las condiciones de financiación cuando el BCE, como se espera, empiece a subir los tipos de interés en el segundo semestre del año.
Tipo de cambio euro/dólar 0,100 0,050 0,000 -0,050 -0,100 -0,150 -0,200 -0,250 ene
may 2016
sep
ene
may 2017
Fuente: Engel & Völkers con datos del BCE
10 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
sep
ene
may
sep
9.500 9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
8.974
9.333
80%
8.526 7.785
70%
7.338 6.656 6.757 5.948 4.946 3.893 4.103
3.432 3.579 3.185 3.291 26,8 2.823 29,2 20,6 22,2 21,7
24,7
60%
6.167
5.303 5.309 5.414
50%
4.316 4.456
40% 32,8 27,0
25,8
29,2
24,5
25,4 23,0
21,5
26,2
24,8
20,3
23,4
30% 27,2
28,1
20%
16,3
15,1
10% 0%
T1
2018
T2
T3
2013 Fuente: CNMC
T4
T1
T2
T3
2014 Volumen total de negocio
T4
T1
T2
T3
2015
T4
T1
T2
T3
2016
T4
T1
T2
T3
2017
T4
T1
T2
2018
Valoración interanual
Sector Inmobiliario en España | 11
ÍNDICE
Tendencias del Sector Terciario Español
Asturias
Cantabria
14
Bilbao País Vasco
Galicia
Madrid
Andorra
16
Barcelona
Navarra La Rioja
Vigo Castilla y León
Cataluña Aragón
Barcelona
18
Madrid
Bilbao Madrid
Castilla-La Mancha
Valencia
Islas Baleares
20 Vigo
Extremadura
Murcia
Introducción
Andalucía
Islas Canarias
12 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
El sector terciario ha encadenado el cuarto año en positivo con un crecimiento del 10% en el volumen de
firmas de inversión, empresas hoteleras y Socimis y, por último, destaca el fuerte tirón de la logística por el auge
inversión en edificios residenciales, oficinas, locales comerciales, industriales, hoteles y productos alternativos, consolidando el buen momento que se vive en todos los segmentos.
del e-commerce y de los edificios residenciales ante la elevada demanda por parte de las Socimis, family office y fondos de inversión para la rehabilitación.
Mientras en locales comerciales se ha observado como grandes centros comerciales como Ikea o Media Markt han optado en los últimos años por trasladarse a las principales calles de las ciudades, en el mercado de oficinas se ha solapado el creciente interés por las zonas periféricas con el de espacios de coworking en el centro de las grandes capitales. Por su parte, en hoteles, la actividad ha estado motivada por la rotación de carteras en
Todos ellos son factores que confirman el buen tono del Real Estate en España. Los inversores, tanto nacionales como internacionales, comienzan a percibir un mercado maduro, pero que aún mantiene buenas oportunidades de inversión, lo que permitirá mantener la tendencia alcista a lo largo de 2019. Como ejemplo, la previsión de la construcción de 650.000 m2 en los próximos años en un total de 17 espacios comerciales en el conjunto de España.
Tendencias del Sector Terciario Español | 13
Madrid
Madrid
La evolución del sector terciario en Madrid ha estado determinada en 2018 por el incremento de la demanda de locales comerciales destinados a la restauración, donde la búsqueda se centró en las zonas prime en que la oferta comienza a ser escasa. También ha mantenido su crecimiento el mercado de oficinas, igualmente impulsado por la escasez de oferta en las zonas principales. Las operaciones del sector terciario en Madrid las firman en su gran mayoría inversores nacionales. La excepción la constituyen los hoteles y edificios residenciales en los que priman los contratos realizados por capital extranjero, en su mayoría inversores venezolanos y portugueses. Las previsiones para 2019 apuntan a un incremento del suelo logístico y del destinado a nuevos centros comerciales, si bien este ejercicio se producirá también un aumento de la demanda de oficinas y/o espacios de coworking. También se espera un incremento en la demanda de productos alternativos como hoteles y negocios enfocados a turismo ecofriendly. Por su parte, el sector retail atraviesa un ciclo alcista en inversión y rentas. La mayor demanda de espacios volverá a estar enfocada en la restauración, con operaciones protagonizadas por grandes firmas internacionales y proyectos de cadenas de nueva creación a nivel nacional.
14 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
Locales comerciales
Oficinas
Los inversores privados y los family offices, cuya estrategia se basa en la diversificación del riesgo de sus carteras, y los fondos de inversión que buscan grandes locales en los que invertir, constituyen los principales perfiles de los compradores y arrendatarios de locales comerciales. La rentabilidad oscila entre el 4% y el 6%, dependiendo del perfil del inquilino que acompañe el local, así como la ubicación del mismo.
El mercado de oficinas está marcado por la demanda de espacios de mayor calidad y las nuevas formas de trabajo. En este sentido, el perfil del coworking y la tecnología sigue repuntando en la búsqueda de oficinas. Una actividad en la que compradores y arrendatarios son en una gran mayoría sicavs y socimis en el caso de los edificios completos para reformar e inversores medianos especializados en mercado de oficinas para plantas completas para rehabilitar. El Paseo de la Castellana mantiene su posición como la zona más demandada, existiendo una gran oscilación de rentas según el tramo y el tipo de edificio. El Área Central de Negocios alcanza un máximo de 45 euros/m2. Respecto a las zonas exteriores, la relevancia no la impone la calle si no el tener fachada a la ruta principal de la zona M-30, A-1, A-2 o M-11.
Los locales comerciales en alquiler, principalmente destinados a la restauración, son lo más demandados en la zona Centro de la capital; al igual que en Chamberí, Chamartín, Arganzuela, Ciudad Lineal y Moncloa. Mientras que, en el barrio de Salamanca, lo más buscado son tanto los locales como las oficinas. Fuera de Madrid capital la demanda se distribuye en edificios de oficinas, hoteles, naves industriales, oficinas y solares.
Precios de oficinas (Datos en euros/m2)
Engel & Völkers dispone de edificios exclusivos de oficinas en las principales zonas de la capital, incluyendo algunos de los más representativos. Entre ellos en Avenida Victoria, 25 y Eloy Gonzalo, 5. Cuenta también con un edificio residencial en la zona Centro y un edificio de viviendas en la zona de Tetuán, una oferta que se completa con solares urbanizables en Alcorcón, Fuenlabrada y Torrejón de Ardoz, una Finca Santa Lucía y un hotel en Segovia.
Ciudad
Zona, distrito o barrio
Precio medio mensual
Madrid
CBD (Center Business Development)
33
CBD secundario
19,5
A1 - Ramal de salida a Burgos
16
A2 - Ramal de salida a Zaragoza y Barcelona
15,5
A6 - Ramal de Salida hacia Galicia
14
Las zonas más demandadas son las áreas prime con los barrios de Salamanca, Chamberí, Sol, Chueca-Justicia y Malasaña al frente. Dentro de estas zonas hay una gran diferencia en cuanto al nivel de rentas entre las calles principales y las secundarias. Mientras las primeras alcanzan un precio máximo de 90 euros/m2, en las secundarias el máximo es de 55 euros/m2 y fuera de la almendra central madrileña, alcanzan los 45 euros/m2.
Precios de edificios residenciales para rehabilitar (Datos en euros/m2)
Precios de locales comerciales
Ciudad
Zona, distrito o barrio
Precio medio
(Datos en euros/m2)
Madrid
Zona Prime (Centro, Salamanca, Chamberí)
5.000
Zona no Prime (Retiro, Tetuán, Chamartín)
3.000
Ciudad
Zona, distrito o barrio
Precio medio mensual
Madrid
Prime
55
Prime secundario
35
Exterior M-30
27,5
Tendencias del Sector Terciario Español | 15
Barcelona Locales comerciales Los locales comerciales más demandados para el alquiler y la compra son aquellos que se encuentran en el centro de la ciudad -Eixample y Ciutat Vella-, en los lugares con mayor frecuencia de paso. Lo más demandado son sobre todo los establecimientos en esquina que disponga de grandes escaparates.
De cara a 2019, el mercado de los locales comerciales apreciará aún más el fuerte desarrollo del comercio multicanal. Un crecimiento que está provocando el rediseño de la estrategia de las marcas más importantes de nuestro país que concentran su negocio de retail en grandes tiendas, flagship, situadas en ubicaciones muy céntricas, lo que conlleva la desinversión en las zonas más secundarias.
Barcelona Precios de locales comerciales (Datos en euros/m2)
El último trimestre de 2018 ha traído la estabilidad al mercado del Real Estate en Barcelona, lo que ha posibilitado un crecimiento moderado de los precios. De esta forma, la inversión en locales comerciales mantiene su atractivo, especialmente en aquellos en rentabilidad situados en ubicaciones prime y calles principales. En cuanto a las oficinas, la mejor inversión la constituye la promoción de edificios modernos a partir de los 500 m2 y de nueva construcción, debido a la alta demanda existente de este tipo de producto. Las operaciones en alquiler cerradas en 2018 han supuesto un 56% del total de las transacciones realizadas por Engel & Völkers, la mayor parte de ellas con
clientes españoles (90%). Las de compra, que han supuesto el 44% restante, cuentan con mayor presencia de los operadores internacionales, que han realizado un 17% de las adquisiciones. El perfil de los compradores se concentra en family office tanto en el caso de clientes nacionales como extranjeros, especialmente en el caso de los locales en rentabilidad. Entre las operaciones más destacadas de 2018 cabe destacar el alquiler de 9.000 m2 en la Torre Glòries. Engel & Völkers fue parte implicada en la llegada del centro operativo de Facebook a la Ciudad Condal con la comercialización de varias plantas en uno de los rascacielos más emblemáticos de Barcelona.
Precio medio de alquiler mensual
Precio medio de venta
Ciutat Vella
30
6.000
Eixample
20
4.800
Gràcia
15
3.600
Les Corts
13
3.000
Sant Martí
13
3.000
Sants-Montjuïc
11
2.600
Sarrià-Sant Gervasi
12
2.880
Distrito
Las calles más caras para el alquiler de locales comerciales, según las operaciones cerradas por Engel & Völkers en 2018, se concentraron en Ciutat Vella. Las vías con mayor afluencia de personas siempre son las que cuentan con una mayor demanda y, por tanto, con precios más elevados. Entre estas se pueden incluir también Tapineria y calles de l’Eixample, como Provença. El rango del precio máximo alcanzado por todas ellas se sitúa entre los 30 y 40 euros/m2 al mes.
Oficinas La superficie disponible de oficinas en Barcelona asciende a unos 300.000 m2. Los precios más elevados para el alquiler se sitúan en las calles como Passeig de Gràcia, donde se encuentran las oficinas más elegantes ubicadas en fincas señoriales con un precio que puede incluso alcanzar los 50 euros/m2 mensuales. Este mercado verá este año la consolidación del incremento de la demanda de espacios de oficinas de alquiler por parte de las compañías extranjeras, especialmente del sector tecnológico-digital. Es previsible que los precios en las zonas céntricas registren una presión al alza por la falta de oferta, especialmente en los distritos de negocios como el 22@. En estas zonas, lo más buscado son plantas o edificios de oficinas completos.
Por su parte, las operaciones de venta de locales comerciales se concentran en arterias de los distritos de Eixample y Ciutat Vella, ambas zonas muy turísticas y con gran afluencia. Los precios de venta en estos dos barrios pueden variar significativamente en función de la calle en la que se encuentren ubicados, así como por la proximidad a las vías comerciales más importantes de la ciudad como Passeig de Gràcia, Rambla Catalunya y Portal de l’Àngel. Últimamente se consolida como otro eje comercial de referencia la Avenida Diagonal.
16 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
Precios de oficinas (Datos en euros/m2)
Distrito
Precio medio de alquiler mensual
Precio medio de venta
Eixample
18
7.000
Les Corts
14
3.400
Sant Martí
19
4.500
Tendencias del Sector Terciario Español | 17
Bilbao
Bilbao
Bilbao está protagonizando interesantes movimientos e inversiones en el sector terciario, entre las que destacan algunas operaciones de compraventa de edificios a fondos de inversión para reconvertirlos en hoteles y en alguno de los casos para alojar oficinas de instituciones públicas. Una de las operaciones más relevantes fue el alquiler a un operador internacional y posterior venta a un grupo inversor nacional de un local comercial en zona prime con un precio de cuatro millones de euros. En la actualidad hay disponibles 7.250 m2 en oficinas para alquilar y 4.800 m2 para la venta, mientras que en locales comerciales se dispone de 6.950 m2 para el alquiler y de 4.800 m2 en venta. Entre los activos en cartera mas relevantes destaca un local de 1.100 m2 en el centro de la ciudad y oficinas de 1.800 m2 en una localidad cercana a la ciudad. También se cuenta en cartera con parcelas urbanizables de hasta 6.000 m2. La demanda por parte de los inversores se centra en zonas céntricas, donde tienen asegurada una rentabilidad inmediata en torno al 6% anual. De esta forma, cerca del 90% de los inversores demandan locales comerciales en zona prime, de fácil alquiler y que les aporta seguridad. Apenas hay demanda para el resto de activos.
2019 será el año de la consolidación de la división comercial de Engel & Völkers en el mercado bilbaíno. La captación de activos sigue en curva ascendente y en los últimos meses se ha conseguido acuerdos con operadores e inversores que convertirán a la empresa en la referencia del mercado terciario en la ciudad.
Locales comerciales
Oficinas
En este momento se observa un importante crecimiento de la demanda de locales comerciales para hostelería, con las licencias e infraestructuras necesarias. Se detecta una demanda creciente de grupos hosteleros en fase de expansión y posicionamiento en nuevas zonas de ocio. En casi todos los casos se trata de operadores globales, muchos de ellos en régimen de franquicia y pertenecientes también a otros sectores además del hostelero como la salud, la estética y el deporte. En todo caso, apenas hay demanda de locales para instalar tiendas independientes, y las existentes están desapareciendo.
El perfil del arrendatario de oficinas en Bilbao lo dibujan en su mayor parte profesionales independientes que necesitan de una buena ubicación y demandan superficies relativamente pequeñas. Sin embargo, este año se han cerrado alquileres a multinacionales a empresas de nueva creación, así como a gabinetes médicos. El 95% de estos clientes es nacional.
El cliente que busca locales comerciales es en un 100% nacional. La calle más demandada es Ercilla, que tradicionalmente ha alojado los mejores comercios de Bilbao, y que experimentó un incremento de precios cuando se hizo peatonal. Sigue siendo una calle muy demandada entre cadenas de todos los sectores con precios máximos que pueden rondar o incluso superar los 100 euros/m2 al mes. Los elevados precios en esta emblemática calle están también provocados por la falta de oferta de locales en la zona prime de la Gran Vía, ocupados en su mayoría por operadores de primer nivel y que han convertido a Ercilla en la opción alternativa.
Precios de locales comerciales (Datos en euros/m2)
Ciudad Bilbao
Zona, distrito o barrio
Precio medio mensual
Abando
20
Indautxu
50
Basurto
12
Gran Vía
46
La zona más demandada es la arteria principal de la ciudad, la Gran Vía, que se constituye como la preferida por actividades que precisan de una ubicación representativa como pueden ser las consultoras o los despachos profesionales. El precio máximo de esta calle puede llegar a los 50 euros/m2 al mes para superficies inferiores a los 80 m2.
Precios de oficinas (Datos en euros/m2)
Ciudad Bilbao
18 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
Zona, distrito o barrio
Precio medio mensual
Abando
20
Indautxu
15
Deusto
8
Gran Vía
25
Tendencias del Sector Terciario Español | 19
Vigo Locales comerciales
Oficinas
Engel & Völkers dispone de 4.300 m2 disponibles para la venta y 7.500 m2 para el alquiler, entre cuyos activos más relevantes sobresalen dos locales comerciales en la calle Colón de 1,2 millones y de 1,1 millones de euros así como un tercer local en la calle de Velázquez Moreno cuyo coste es de 1,4 millones de euros.
Engel & Völkers dispone en la actualidad de 2.700 m2 para el alquiler de oficinas y de 1.400 m2 para la venta. Entre ellos, destacan tres edificios en las calles Colón, Rosalía de Castro y Velázquez Moreno. Precisamente la primera de ellas es la vía más cara de Vigo para alquilar una oficina, con un precio mensual en torno a los 2.500 euros.
Vigo
Precios de oficinas (Datos en euros/m2)
La ciudad de Vigo supone una buena inversión en activos del sector terciario con una rentabilidad que en 2018 ha alcanzado el 5%. A lo largo del pasado ejercicio, las operaciones realizadas por Engel & Völkers en la ciudad han estado lideradas por el segmento de locales comerciales, con un 30% de las mismas, seguido por un 20% en oficinas, naves industriales y edificios residenciales, respectivamente, mientras que el 10% restante ha correspondido a hoteles.
Entre las operaciones más destacadas cabe destacar el alquiler de una oficina en la calle Colón a la multinacional de auditoría y consultoría de negocio Grant Thorton, para la apertura de su primera delegación en Galicia.
Ciudad Vigo
El perfil del comprador y del arrendatario, tanto de oficinas como locales comerciales, es 100% nacional.
La zona con mayor demanda de este activo está en el eje Urzáiz - Príncipe y en la Plaza de Compostela. Es en la calle Príncipe donde se alcanzan los precios máximos de la ciudad llegando a pagarse 7.000 euros mensuales por un alquiler de un local, un coste que dobla el de el Casco Vello o la Plaza de España, donde el máximo se sitúa en los 3.000 euros.
Zona, distrito o barrio
Precio medio mensual
Centro - Areal
16,75
Plaza España El Corte Inglés
9,00
Plaza Independencia
8,75
O Castro
9,00
Precios de edificios residenciales para rehabilitar (Datos en euros/m2)
Ciudad Vigo
Zona, distrito o barrio
Precio medio
Centro - Areal
1.000
Casco Vello
1.225
Precios de locales comerciales (Datos en euros/m2)
Ciudad Vigo
20 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
Zona, distrito o barrio
Precio medio mensual
Centro - Areal
22
Casco Vello
11
Plaza España El Corte Inglés
11
O Castro
7,50
Plaza Independencia
7,25
Tendencias del Sector Terciario Español | 21
Andorra departamento de estadística, con la entrada en vigor de esta Ley el país ha pasado de recibir 60 solicitudes anuales de empresas interesadas en invertir en el principado a las 609 de 2017. Por países, los empresarios españoles capitalizan el 46% del total de la inversión, seguidos por los franceses, con un 25%. Por otra parte, la Unión Europea eliminó a Andorra de la lista de paraísos fiscales en diciembre de 2018 culminando así un proceso comenzado en 2009. Aunque la economía andorrana mantiene todavía una fuerte dependencia del sector financiero, se estima que representa algo menos del 20% del PIB.
Contexto del País
El Principado de Andorra se caracteriza por ser una sociedad y una economía dinámica que dispone de un sistema político e institucional muy estable. Con 468 kilómetros cuadrados y 75.000 habitantes, en el país conviven más de 100 nacionalidades. La economía andorrana está orientada a los servicios, con el turismo y el comercio como sus dos pilares fundamentales. Con una oferta especializada en las actividades de invierno, aunque también con una elevada afluencia de visitantes a lo largo de todo el año, el turismo constituye la principal fuente de recursos económicos del país. Más de ocho millones de personas visitan cada año el Principado.
crecimientos del PIB real del 1,8% en 2019, del 1,5% en 2020 y del 1,1% en 2021.
3000
2,6% 2,2% 2.553 2.471
2500
2.601
2.525
0,4% 2000
2,8%
2.674
0,4%
2013
2014
los datos en millones de euros.
2015
2016
2017
%
(Datos en euros/m2) País Andorra
Tendencias en el Sector Terciario El mercado andorrano ha mostrado buenas rentabilidades aún en los años de la crisis económica mundial. Para 2019 y sobre la base de esta rentabilidad histórica se prevé de nuevo un incremento en los distintos segmentos de actividad del sector terciario. Entre los activos más destacados con que cuenta Engel & Völkers en cartera destacan parcelas en ubicaciones privilegiadas y hoteles renombrados, todos ellos con un gran potencial de revalorización.
Zona, parroquia o barrio
Precio medio mensual
Andorra la Vella
20
Escaldes-Engordany
20
La Massana
15
Ordino
10
Sant Julià de Lòria
10
Encamp
10
Canillo
10
Precios de locales comerciales en alquiler (Datos en euros/m2) País Andorra
Principales magnitudes de la economía de Andorra
Zona, parroquia o barrio
Precio medio mensual
Andorra la Vella
40
Escaldes-Engordany
20
La Massana
20
Ordino
20
Sant Julià de Lòria
20
Encamp
15
Canillo
15
2014
2015
2016
2017
PIB nominal per capita (euros)
35.786
35.342
35.580
35.753
IPC
-0,1%
-0,9%
0,4%
2,6%
Deuda Pública (% PIB)
41%
40,6%
40%
37,6%
para rehabilitar
Empresas
7.216
7.666
8.051
8.408
(Datos en euros/m2)
Fuente: Departament D’estadística Gobern de Andorra
El Principado está en proceso de modernizar su economía y se ha abierto a la inversión extranjera. Un desarrollo que comenzó en 2012 con la entrada en vigor de la Ley de inversión extranjera. Desde entonces, ha recibido un total de 3.481 solicitudes de empresarios extranjeros para invertir, de las que se han formalizado 2.831 que han dejado 361 millones en el país. Según el informe del
22 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - España y Andorra
Precios de oficinas en alquiler
PIB nominal de Andorra
Fuente: Departament D’estadística Gobern de Andorra
La economía de Andorra mantiene la senda del crecimiento y las previsiones apuntan a que 2019 será su sexto año consecutivo de crecimiento. El Departamento de Estadística del Gobierno de Andorra sitúa la progresión del Producto Interior Bruto (PIB) real en un 2,3% en el pasado año, si bien las previsiones realizadas de cara a los próximos ejercicios reflejan cierta ralentización con
En la parroquia d’Escaldes-Engordany, lo más buscado es la avenida de Carlemany, donde los locales llegan a máximos de 90 euros/m2 al mes y las oficinas hasta 30 euros/m2 al mes. Escaldes- Engordany es también una de las zonas más caras en edificios para rehabilitar con precios de hasta 3.000 euros/m2.
Precios de edificios residenciales
El perfil del comprador y del arrendatario, tanto de los locales comerciales como de las oficinas, hoteles, naves industriales y edificios residenciales, lo conforman emprendedores, compañías extranjeras residentes en el Principado, así como clientes locales. En Andorra la Vella, la zona con mayor demanda es la avenida de Meritxell, donde los precios de los locales comerciales pueden alcanzar un precio máximo de 300 euros/m2 al mes y las oficinas llegan a costar 30 euros/m2 al mes.
País Andorra
Zona, parroquia o barrio
Precio medio
Andorra la Vella
2.000
Escaldes-Engordany
2.000
La Massana
1.750
Ordino
1.750
Sant Julià de Lòria
1.500
Encamp
1.500
Canillo
1.500
Tendencias del Sector Terciario Andorrano | 23
24 | Informe de Mercado 2018-19 Commercial - EspaĂąa y Andorra
Carta Editorial | 25
Créditos Editor Engel & Völkers Spain S.L. Avenida Diagonal, 640 6ª planta E-08017 Barcelona España Redacción Stakeholders PR Maquetación Vänster and Lei Coordinación Paula Cruells Silke Dittrich Fuentes Para la elaboración de este informe se han utilizado informes y estadísticas de las siguientes entidades y organismos: Agencia Tributaria (AET), Banco Central Europeo (BCE), Banco de España, Bloomberg, Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), Fondo Monetario Internacional (FMI), Inverco, Instituto Nacional de Estadística (INE), Ministerio de Fomento, Observatorio de Vivienda y Suelo, Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) y Tinsa.
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