Informe de Mercado 2018-19 - Comunidad de Madrid

Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

INFORME DE MERCADO 2018-19 · COMUNIDAD DE MADRID

ÍNDICE 00

06

08

Coyuntura Internacional

Economía Española

10

Sector Inmobiliario en España

05

Carta editorial

16

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid

32

Obra Nueva

EDITORIAL

Juan-Galo Macià El crecimiento del 2,6% del PIB en 2018, aunque ligeramente inferior al del ejercicio precedente, refleja la gran fortaleza de la economía española en un contexto internacional desfavorable. La fuerte subida del precio del petróleo, el resurgimiento del proteccionismo, el menor crecimiento de la zona euro y el regreso al mercado turístico de Turquía, Túnez y Egipto han lastrado la coyuntura económica a nivel global. Pese a todo, España no está a las puertas de una nueva recesión y no tiene ninguna luz roja encendida, sino algunas verdes.

En los últimos meses, el mercado de la vivienda ha estado dominado por la demanda de inversión (alrededor del 50% de las transacciones) y la de mejora. La falta del ahorro previo, necesario para la compra de una vivienda, por parte de los jóvenes ha hecho que dicha demanda fuera prácticamente residual, tal y como también lo ha estado la de carácter turístico.

Los motores del mercado en 2018 han vuelto a ser las comunidades de Madrid, Cataluña y Baleares. No obstante, la recuperación inmobiliaria comenzó a notarse ya en casi cualquier municipio del país y en la mayoría de las ciudades la subida del precio superó con holgura el importe de la tasa de inflación.

Para 2019 la gran novedad será la progresiva aparición de la demanda de primer acceso a la propiedad y la turística.

La primera se concentrará en pisos con precios entre 100.000 y 150.000 euros, la segunda en las localidades más emblemáticas a lo largo de la costa ( Marbella, Calella de Palafrugell, Port Andratx, etc.). A los jóvenes les ayudará mucho en su compra la mayor facilidad para conseguir una hipoteca por el 100% del precio de la vivienda.

Los precios subirán alrededor del 10%, las transacciones aproximadamente el 15% y los grandes protagonistas del mercado serán las ciudades medianas (entre 300.000 y 1.000.000 habitantes). En ellas, a diferencia de las dos grandes y Palma, la recuperación del precio ha sido hasta el momento escasa. El pasado año, en muchas de ellas, el descuento del precio respecto a 2007 aún superaba el 25%.

En definitiva, un buen año donde el mercado residencial continuará en expansión y las ciudades medianas volverán a ser las protagonistas. Estas zonas han cogido el relevo de las dos mayores urbes del país dando paso a una estabilización de los precios en Barcelona y en la almendra central de Madrid.

Juan-Galo Macià CEO España, Portugal y Andorra Engel & Völkers

4 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Carta Editorial | 5

Coyuntura internacional

Mercado inmobiliario

Inflación de precios al consumidor 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0

Crecimiento global

-1,5

2013

2014

Economías avanzadas

2015

2016

2017

Jul. 2018

Datos en %. Fuente: FMI

Tipos de interés Crecimiento del PIB

El debilitamiento de la expansión global y la menor sincronización entre países marcará la evolución de la economía mundial durante 2019. El crecimiento será del 3,5%, dos décimas menos que en los últimos ejercicios por los efectos negativos del proteccionismo y la guerra comercial, el debilitamiento de algunos mercados emergentes y de China, y la desaceleración de países europeos como Italia y Alemania. Además, pesarán la subida del precio del petróleo, las tensiones geopolíticas y un empeoramiento de las condiciones de financiación.

Los mercados desarrollados notarán en mayor medida la desaceleración, al pasar de un crecimiento del 2,4% en 2018 al 2% en 2019, según las estimaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI). Mención especial merece EEUU, que seguirá por encima de su potencial hasta 2020 ayudado por los estímulos fiscales. Este año la economía estadounidense crecerá un 2,5% frente al 1,6% de la zona euro, el 1,5% de Reino Unido y el 1,1% de Japón.

Sin tensiones inflacionistas, las condiciones de financiación se mantienen en niveles acomodaticios y favorecen el crecimiento, aunque los bancos centrales de las principales economías continúan con la normalización de la política monetaria. No obstante, se han rebajado las expectativas de subidas de tipos próximas por el debilitamiento de la economía mundial.

8 7 6 5 4 3

Las todavía favorables condiciones de financiación configuran un escenario propicio para el sector inmobiliario a nivel internacional. Una de las pautas registradas en este mercado desde que comenzó la recuperación una vez terminada la crisis es la sincronización de la evolución de los precios de la vivienda. Como indica el FMI, se ha observado un incremento de esta sincronización en 40 países y 44 de las principales ciudades de mercados desarrollados y emergentes.

Los factores mencionados, más la escasez de oferta y la búsqueda de inversiones rentables mantendrán los precios al alza en los próximos meses, si bien las subidas se irán moderando. Como riesgos que afectarán a la demanda, cabe señalar la normalización de la política monetaria por parte de los bancos centrales, que conllevará un endurecimiento de las condiciones de financiación, el impacto de las guerras comerciales y la desaceleración de algunas grandes economías.

2 1 0

2011

Economías avanzadas

2013

2015

2017

2019

Economías de mercados emergentes y en desarrollo

Fuente: FMI

Este crecimiento menos equilibrado llega con el petróleo más caro en los últimos años. El barril de brent superó el año pasado los 85 dólares, el nivel más alto desde 2014.

Tras estabilizarse en torno a los 70 dólares, la desaceleración mundial prevista, y en consecuencia la menor demanda, podría presionar a la baja los precios en los próximos meses.

Los mercados emergentes crecerán el 4,5%, con los países asiáticos a la cabeza. India y China registrarán incre-

De igual manera, la inflación seguirá contenida, situán-

mentos del producto interior bruto (PIB) superiores al 7,5% y al 6,2%, respectivamente. Por su parte, las economías latinoamericanas acusarán las tensiones comerciales, la volatilidad de las materias primas y el endurecimiento de la financiación y crecerán por debajo del 3%.

dose en torno al 1,7% en las economías avanzadas. En Latinoamérica, la hiperinflación podría empeorar en Venezuela como consecuencia de la financiación de los abultados déficits fiscales y de la pérdida de confianza en la divisa.

En Estados Unidos, los tipos se situaron el año pasado por encima del 2% por primera vez en una década por el impulso de la economía -con el menor nivel de desempleo desde el año 2000- y las expectativas de más estímulos fiscales. En Europa, el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos en el mínimo histórico del 0% y podría subirlos más tarde de lo esperado dados los signos de desaceleración de países como Italia y Alemania.

Aunque de momento no hay riesgos de nuevas burbujas inmobiliarias, las posibles subidas de los tipos de interés sí aconsejan cautela si se produjera un crecimiento del crédito mayor de lo esperado.

Evolución del precio de la vivienda por países Variación interanual en % en el último año -20

-15

-5

0

5

10

15

Hong Kong Irlanda

En el mercado de divisas, el dólar podría mantenerse en los niveles actuales en el primer semestre del año para debilitarse en la segunda mitad como consecuencia

Portugal Holanda Croacia España Canadá

del déficit y la deuda públicos que se generen en EEUU por las medidas fiscales del Gobierno de Trump y las mayores reservas mostradas por la Fed de cara a próximas subidas de tipos.

Luxemburgo Alemania Nueva Zelanda EEUU China Australia Dinamarca

Tipo de cambio euro/dólar

Austria Francia India Reino Unido

1,24

Bélgica

1,22

Japón Italia

1,20

Brasil

1,18

Rusia

1,16

Perú

Emiratos Árabes Unidos Qatar

1,14

Ucrania Fuente: Bloomberg

6 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

-10

Fuente: FMI

Coyuntura Internacional | 7

Economía Española

Situación financiera de los hogares

La riqueza neta de los hogares españoles, que incluye la riqueza financiera neta más la inmobiliaria, se mantiene sólida y aumentó hasta el 551% del PIB en el segundo trimestre de 2018 -últimos datos disponibles al cierre de este informe- frente al 543% de diciembre de 2017.

Coyuntura

La economía española se desacelerará este año, en sintonía con los principales países de su entorno, si bien aún crecerá por encima de la media europea. Las previsiones de organismos nacionales e internacionales apuntan a un incremento del PIB nacional del 2,1%-2,2%, frente al 1,6% previsto para la zona euro. El mejor comportamiento relativo de España se apoya en factores internos positivos como el aumento de la competitividad, la creación de empleo, el desendeudamiento del sector privado y un sector financiero saneado. La demanda interna será el motor del crecimiento por el buen tono de la inversión en bienes de equipo y en residencial así como del consumo privado.

Por último, la normalización de la política monetaria del BCE y las probables subidas de los tipos de interés constituyen otra fuente de vulnerabilidad para una economía que aún tiene un abultado nivel de deuda pública y privada. La tasa interanual de inflación se situaría en diciembre en torno al 1%-1,2%, estable en comparación al 1,2% en que cerró 2018.

Este aumento responde, sobre todo, al incremento de la riqueza inmobiliaria, que se situó en el 432% del PIB, algo más de cinco billones de euros, aunque todavía lejos del máximo registrado en 2007 (584% del PIB). La riqueza financiera neta, que resulta de restar las deudas de los activos financieros totales, quedó en los 1,41 billones de euros, equivalentes al 118,9% del PIB.

familias españolas (Datos en billones de euros) 7 6 5

2,5

El aumento del consumo por encima de la renta bruta disponible ha provocado que la tasa de ahorro caiga al 5,2% al cierre del tercer trimestre. De continuar esta tendencia implicará que siga aumentando el endeudamiento en los próximos meses.

Situación patrimonial de las

8

Evolución anual del IPC

Junto a las compras y la revalorización de los activos inmobiliarios, la menor vulnerabilidad financiera de las familias españolas se explica por el proceso de desendeudamiento.

Su deuda bruta ha bajado hasta el 60,8% del PIB desde el máximo del 85% alcanzado en junio de 2010. No obstante, en los últimos meses los indicadores han vuelto a mostrar un repunte del endeudamiento, sobre todo por el alza de los créditos al consumo y, en menor medida, de los destinados a vivienda.

5,2%

Ahorro de los hogares

4

Porcentaje sobre la Renta Disponible Bruta trimestral

3

2,0

2

La desaceleración respecto al crecimiento del 2,5% en 2018 responde al agotamiento de los vientos de cola externos. El principal responsable de esta evolución es el sector exterior, que ya el año pasado redujo su aportación al PIB en parte por el freno del turismo. El deterioro de las perspectivas económicas globales, incluida la pérdida de dina-

1

1,5

0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

1,0 Riqueza financiera neta

0,5

Riqueza inmobiliaria

Fuente: Engel & Völkers con datos del Banco de España y de Inverco

Fuente: INE

ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic 2018

mismo de algunos de los principales mercados de exportación de España como son Italia y Reino Unido, explica la moderación de las exportaciones.

Índice general. Porcentaje Fuente: INE

Evolución del PIB en España 5

0

2007

2008

2009

2010

2011

8 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

2012

2013

2014

2015

2016

2017

T4

T3

T1

T4

T3

T2

T1

T4

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T4

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T1

T4

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T3

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T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

2006

T2

Fuente: INE

-5

2018

Economía Española | 9

Sector Inmobiliario en España

Evolución de los precios

Contexto

Los precios de la vivienda mantienen una senda alcista tanto si se toman en consideración las tasaciones como las compraventas. Según el Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en 1.589,5 euros en el tercer trimestre de 2018, un 3,2% más que un año antes. El dato supone el decimocuarto trimestre consecutivo de subida después de 26 trimestres de caídas iniciadas a finales de 2008. Desde el mínimo del tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 9,2%, aunque aún sigue siendo un 24,4% inferior al máximo histórico, registrado en 2008.

Financiación

Tasa anual del IPV Índice general, vivienda nueva y de segunda mano (%)

8 7 6 5 4

El sector inmobiliario acumula ya cinco años consecutivos de crecimiento tras el estallido de la burbuja. El clima de confianza entre los consumidores, las buenas condiciones de financiación y la búsqueda de inversiones rentables en un entorno de bajos tipos de interés impulsan a un mercado en el que se mantienen al alza tanto las operaciones de compraventa como los precios.

La normalización de la política monetaria del BCE va a suponer que la financiación se encarezca en los próximos meses, si bien las condiciones no serán restrictivas y los tipos de interés seguirán en niveles acomodaticios.

El Euribor, índice al que se referencian la mayor parte de las hipotecas en España, ya ha comenzado a reflejar esta tendencia.

La recuperación, que se prolongará durante 2019, se está produciendo de forma normalizada, con una mejora regular e ininterrumpida de las cifras, que aún están lejos de los máximos históricos registrados en pleno boom. Todo ello aleja el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria a corto y medio plazo.

El índice cerró 2018 en el -0,129%, tras acumular nueve avances mensuales consecutivos. Aunque se mantiene en negativo, la subida ha supuesto que el año pasado las hipotecas se revisaran al alza por primera vez desde 2014 tanto en el caso de las revisiones semestrales como en las anuales.

El mercado residencial sigue siendo el motor. El repunte de la obra nueva, la sólida demanda de la segunda mano y el creciente peso del alquiler anticipan nuevos incrementos de precios y operaciones en los próximos meses.

Así, la cuota mensual a pagar para una hipoteca de 120.000 euros a 20 años con un diferencial del 1% que se revisara con el Euribor de diciembre sería de 544,99 euros, 3,2 euros más que un año antes.

Por CCAA, los precios han aumentado en 11, con Madrid (8,3%), La Rioja (6%), Baleares (5,2%) y Cataluña (4,8%) a la cabeza. Por el contrario, en siete se produjeron caídas, destacando Cantabria (-2,7%), Galicia (-1,7%) y País Vasco (-1,2%).

T1

Índice general

T2

T3

T4

T1

T2

2017

2018

Vivienda nueva

Vivienda de segunda mano

T3

Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: INE

Los 10 municipios más caros de España

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se encuentran en San Sebastián, Sant Cugat del Vallès, Ibiza, Barcelona, Santa Eulalia del Río, Pozuelo de Alarcón y Madrid, todos por encima de los 3.000 euros/m2.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), que toma como referencia las compraventas, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) se situó en el 7,2% en el tercer trimestre de 2018. Por tipo de vivienda, la variación anual de vivienda nueva era del 6,1% y del 7,3% en el caso de la segunda mano. Por CCAA, Madrid (10,9%), Cataluña (9,1%) y Baleares (7%) registraban mayores subidas.

(Datos en euros/m2)

San Sebastián

3.356,1

Sant Cugat del Vallès

3.328,4

Ibiza

3.318,3

Barcelona

3.300,1

Santa Eulalia del Río

3.188,5

Pozuelo de Alarcón

3.053,1

Madrid

3.016,0

Getxo

2.928,5

Castelldefels

2.912,6

Majadahonda

2.912,2

Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: Ministerio de Fomento.

Los principales riesgos para el sector serían, por un lado, un endurecimiento mayor de lo previsto en las condiciones de financiación cuando el BCE, como se espera, empiece a subir los tipos de interés en el segundo semestre del año.

Tipo de cambio euro/dólar Precio medio del m 2 de vivienda libre (€/m2)

0,100 0,050

2.200

0,000

2.000

-0,050 -0,100

1.800

-0,150

1.600

-0,200

1.400

-0,250 may 2016

sep

ene

may 2017

Fuente: Engel & Völkers con datos del BCE.

10 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

sep

ene

may 2018

sep

1.200 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

ene

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: Ministerio de Fomento

Sector Inmobiliario en España | 11

Compraventa de viviendas por CCAA

Hipotecas y compraventas Andalucía

Total Nacional

Cataluña Comunitat Valenciana

2014 347.170 2015 383.107 2016 436.574 2017 509.847 2018* 410.883

Comunidad de Madrid

La constitución de hipotecas sobre viviendas es otro de los síntomas del buen estado de salud del mercado inmobiliario. Entre enero y noviembre de 2018, se concedieron un total de 324.253 hipotecas, lo que supone un 12% más que en el mismo periodo de 2017. Son ya cinco los años consecutivos con aumentos en la concesión de hipotecas y dos en los que se contabilizan más de 300.000. No obstante, aún quedan lejos los máximos por encima del millón que se registraron en 2006 y 2007.

Canarias Castilla y León Castilla-La Mancha País Vasco Galicia Región de Murcia Islas Baleares Aragón Principado de Asturias Extremadura Cantabria C. Foral de Navarra La Rioja Ceuta y Melilla

El 60% de las hipotecas se constituye a tipo variable y el 40%, a tipo fijo. Es decir, cuatro de cada 10 hipotecas ya son a plazo fijo, frente a una de cada diez en 2005, como consecuencia de las expectativas de subidas de los tipos de interés en los próximos meses.

10.000

0

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

*Datos a cierre del tercer trimestre. Fuente: Ministerio de Fomento

Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador

Hipotecas constituidas sobre viviendas

Año 2018

1.600.000 Nacionalidades

1.400.000

%

% s/extranjeros

1.200.000

Reino Unido

2,0

15,5

1.000.000

Alemania

1,0

7,5

Francia

0,9

7,4

Bélgica

0,8

6,3

Suecia

0,7

5,8

Rumanía

0,7

5,4

Italia

0,7

5,4

Marruecos

0,6

4,8

China

0,5

3,9

Rusia

0,4

2,9

Holanda

0,3

2,7

Noruega

0,3

2,0

Ucrania

0,2

1,6

Polonia

0,2

1,5

Argelia

0,2

1,3

Irlanda

0,2

1,3

Bulgaria

0,1

1,1

Suiza

0,1

1,0

Dinamarca

0,1

0,9

800.000 600.000 400.000 200.000 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

*Datos hasta noviembre. Fuente: INE

También son positivas las cifras de compraventas, que incluso superan las de hipotecas concedidas lo que se explica porque muchas operaciones se están pagando al contado. Así, entre enero y septiembre de 2018 se habían transmitido 410.883 viviendas, lo que representa un aumento del 11% respecto a un año antes, según los últimos datos del Ministerio de Fomento. Andalucía, Cataluña, Valencia y Madrid son las comunidades autónomas donde más viviendas se vendieron.

Según el INE, entre enero y noviembre de 2018 se habían registrado 481.220 transmisiones de vivienda, cifra un 10,6% superior a la del mismo periodo de 2017.

Para 2019, las previsiones apuntan a que se supere el medio millón de unidades vendidas, como ya ocurrió el año pasado.

Resto

2,7

21,6

Extranjeros

12,6%

100,00%

Nacionalidades

87,4%

TOTAL

100,00%

Fuente: Colegio de Registradores de España.

12 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Sector Inmobiliario en España | 13

Alquiler

Hogares en régimen de propiedad por CCAA Datos en %

La vivienda en régimen de alquiler sigue ganando adeptos en España y ya alcanza el 16,9% del total, el nivel más alto desde que hay estadísticas. Por su parte, el porcentaje de hogares en propiedad se sitúa por debajo del 77%, mínimo de la serie histórica, que comenzó en 2004 y que alcanzó el máximo en 2005, con el 80,5%. A pesar de esta evolución, los registros aún difieren de Europa, donde los hogares en propiedad suponen, de media, el 69%.

Asturias

Cantabria

País Vasco

Galicia

Navarra La Rioja Castilla y León

Cataluña Aragón

Madrid

El auge del alquiler responde tanto a un cambio de preferencias por el régimen de tenencia de la vivienda como a la opción de compra para invertir y destinarlo al alquiler. La rentabilidad por este concepto oscila entre el 5% y el 8% anual, destacando las grandes capitales y los principales núcleos de costa.

Valencia

Castilla-La Mancha Extremadura

Islas Baleares

Murcia

De cara a los próximos meses, las medidas relativas al mercado del alquiler que se negocian en el marco de los Presupuestos Generales del Estado podrían incorporar un elemento de incertidumbre.

Andalucía

Islas Canarias

Hogares en régimen de propiedad en España Datos en %

67,3 % - 71,9 %

81

72,0 % - 77,4 %

77,5 % - 80,6 %

80,7 % - 83,3 %

83,4 % - 85,0 %

80 79 78 77 76 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Fuente: INE

14 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Sector Inmobiliario en España | 15

Distritos de la ciudad de Madrid

Comunidad de Madrid

Fuencarral-El Pardo

Madrid

Hortaleza

3.165.541

36.442 EUR

28.876 €

3.844 €/m²

17%

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2018

Variación interanual

Barajas Tetuán Chamartín Moncloa

Llega la moderación a los precios de la vivienda en la capital. El año 2018 ha supuesto la consolidación de la recuperación del sector inmobiliario en España, superándose las 500.000 operaciones de compraventa. Una cifra que no se alcanzaba desde el año 2008, según la Estadística Registral Inmobiliaria de 2018 publicada por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

Las firmas de compraventa de vivienda usada han supuesto más del 80% del total de las operaciones registradas en 2018, la mayor cuantía desde 2007 y un 14% más que en 2017. Una circunstancia que también se ha producido en la ciudad de Madrid. La capital, además, es el segundo municipio del país que ha registrado una mayor subida de los precios de los inmuebles. En concreto, el coste de la vivienda se incrementó en Madrid un 17% en el último ejercicio, una subida solo superada por la producida en Las Palmas de Gran Canaria (+21,1%).

16 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Chamberí

Aunque el precio del metro cuadrado subió una media de 600 euros en la capital, durante los últimos meses de 2018 el incremento del coste de la vivienda se ralentizó.

Las previsiones del Colegio de Registradores apuntan a un crecimiento de la demanda en 2019 motivado por una reducción de la tendencia alcista de los precios, que pasarán de crecer a un ritmo de dos dígitos a un solo dígito.

Por barrios, los distritos del centro han acusado una subida moderada de los precios en el último año. Paralelamente, el coste de los inmuebles de los barrios periféricos del sur de la capital se ha incrementado, aunque siguen siendo hasta tres veces más baratos que los de los distritos de Centro, Salamanca o Chamberí, donde el precio del metro cuadrado ya superaba al inicio de 2018 los 4.000 euros, según datos del Ayuntamiento de Madrid.

Por otra parte, los municipios madrileños de Pozuelo de Alarcón y Majadahonda siguen siendo dos de las ciudades españolas con la vivienda más cara, con un coste medio de 3.000 euros el metro cuadrado.

Salamanca Centro

Retiro

San Blas Ciudad Lineal Moratalaz

Arganzuela Vicálvaro

Puente de Vallecas

Latina Carabanchel

Usera

Villa de Vallecas Villaverde

Precios en euros/m2

1.000 € - 1.500 €

1.500 € - 2.000 €

2.000 € - 2.500 €

2.500 € - 3.000 €

3.000 € - 3.500 €

3.500 € - 4.000 €

4.000 € - 4.500 €

4.500 € - 5.000 €

5.000 € - 5.500 €

5.500 € - 6.000 €

6.000 € - 6.500 €

Salamanca

6.470

Tetuán

3.935

Moratalaz

2.459

Retiro

5.349

Arganzuela

3.900

Villa de Vallecas

2.297

Centro

5.170

Barajas

3.800

Vicálvaro

2.189

Chamartín

4.589

Moncloa - Aravaca

3.643

Carabanchel

2.100

Chamberí

4.505

Fuencarral - El Pardo

3.507

Usera

1.900

Ciudad Lineal

4.190

San Blas

3.090

Puente de Vallecas

1.743

Hortaleza

4.170

Latina

2.650

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 17

Distrito a distrito

Centro y Arganzuela

El distrito Centro ha sido objeto a lo largo de 2018 de múltiples modificaciones urbanísticas que han creado una expectación de crecimiento de transacciones y precios. El desarrollo de la operación Canalejas junto a la peatonalización de la Gran Vía y la creación de Madrid Central han sido los factores determinantes para un incremento de precios que no se prolongará en 2019.

El interés inversor ha provocado una reducción significativa en el tiempo medio de venta en el último año desde 160 a 120 días, destacando el récord de una operación realizada por Engel & Völkers en una hora a través de Facetime.

El perfil del comprador de esta zona es mayoritariamente nacional, muchos de ellos expatriados que quieren volver a Madrid para vivir en el centro. El cliente español acapara el 70% de las compras frente al 30% de extranjeros liderados por venezolanos, colombianos, belgas, italianos, ingleses, americanos e israelíes, aunque existe una presencia significativa de libaneses, rusos, noruegos o clientes procedentes de Singapur.

El área residencial más cercana a Legazpi es la zona verde por excelencia del distrito. Caracterizada por viviendas de nueva construcción dotadas de servicios comunitarios -piscina y jardines en urbanizaciones cerradas de gran calidad-, esta zona denominada Metales se consolida como una de las más caras de Arganzuela al alcanzar precios de 4.600 €/m2 para viviendas de tres dormitorios con superficies en torno a los 150 m2.

18 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Retiro

Salamanca

La excelente ubicación del distrito lo convierte en la opción elegida por familias españolas de clase mediaalta para comprar una primera residencia hasta acaparar el 90% de las compras. El 10% restante de las compras realizadas en Retiro en el último año ha sido realizado por clientes internacionales.

Sinómino de exclusividad, es el distrito más emblemático de Madrid y donde se ubican los barrios más prime de la capital. En Recoletos y Castellana se pueden encontrar elegantes viviendas en aristocráticos edificios del siglo XIX junto a propiedades de obra nueva muy apreciadas por los clientes internacionales.

Lo más solicitado en estas zonas son amplias viviendas de superficies entre 200 m2 y 400 m2, cuyos precios pueden superar los 10.000 euros/m2. Muy cerca se sitúan otros barrios del distrito, como Goya y Lista, que a lo largo de 2018 han registrado un repunte de precios hasta alcanzar los 9.000 euros/m2.

El Nuevo Brooklyn madrileño La altísima demanda del cliente joven en la zona más cercana al Matadero ha permitido denominar al área como el ‘Nuevo Brooklyn’. La excelente comunicación y dotación de servicios en Puerta del Ángel hasta Madrid Río es un reclamo para familias y parejas jóvenes que solicitan viviendas de dos o tres dormitorios por debajo de los 300.000 euros junto al perfil más buscado de pisos de 80 m2 a un precio en torno a los 3.500 euros/m2.

Precio de la vivienda en Centro y Arganzuela

Si en 2017 protagonizaron estas operaciones los latinoamericanos, principalmente mexicanos, colombianos y venezolanos, en 2018 se ha observado un creciente interés de otras nacionalidades como los filipinos o estadounidenses, así como alguna operación realizada por chinos, portugueses y croatas.

(Datos en euros/m2)

El señorial barrio de Jerónimos sigue siendo el más demandado por los extranjeros que, por traslado laboral o como segunda residencia para pasar largas temporadas, quieren residir cerca del parque del Retiro y rodeados de los monumentos más representativos de la capital. Precisamente, Alfonso XII es la calle más cara del distrito con un precio medio de 5.876 euros/m2.

Mínimo

Máximo

Medio

Palacio

4.100

5.900

5.000

Embajadores

3.200

5.620

4.410

Cortes

4.700

6.300

5.500

Justicia

5.100

7.100

6.100

Universidad

4.500

5.700

5.100

Sol

4.200

5.600

4.900

Imperial

3.500

4.600

4.050

Precio de la vivienda en Retiro

Acacias

3.900

4.300

4.100

(Datos en euros/m2)

Chopera

3.100

3.900

3.500

Legazpi

4.000

4.900

4.450

Delicias

3.900

4.000

3.950

Palos de Moguer

3.800

4.600

4.200

Madrid Río

2.300

3.300

2.800

Mínimo

Máximo

Medio

Jerónimos

4.500

10.500

7.000

Ibiza

3.853

6.729

5.140

Niño Jesús

4.178

4.950

4.540

Adelfas

4.023

4.850

4.437

Pacifico

2.980

4.500

3.731

El principal demandante de este tipo de propiedades continúa siendo el español de clase media-alta junto a un nuevo comprador que ha surgido en los últimos años con un perfil más senior que busca una vivienda de reposición. En este sentido, el rango de edad ha subido significativamente en la última década hasta acaparar el 50% de las compras, el cliente entre 36 y 60 años.

Serrano, Velázquez, Alcalá y Recoletos son las vías más caras del distrito con precios medios que superan los 7.000 euros/m2 frente a los 6.800 euros/m2 de media en 2017.

Precio de la vivienda en Salamanca (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Recoletos

4.934

11.029

7.060

Castellana

4.125

10.200

6.500

Goya

3.959

9.355

5.876

Lista

3.478

9.230

5.806

Guindalera

2.900

5.638

4.730

Fuente del Berro

2.712

8.000

4.697

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 19

Chamartin y Tetuán

El distrito donde se ubica el centro neurálgico económico-financiero de la capital es el elegido por parejas de profesionales de mediana edad que valoran vivir en algunas de las zonas residenciales más codiciadas del centro de la ciudad como El Viso o Castilla.

Orense, Capitán Haya, General Perón y Edgar Neville son las calles con los precios más elevados del distrito, en torno a los 4.600 euro/m2.

Precio de la vivienda

Ambos son los barrios con el perfil de cliente más internacional frente al marcado carácter nacional del resto.

Los extranjeros más habituales son venezolanos y jordanos que prefieren amplias viviendas de superficies en torno a los 300 m2 con piscina, garajes y trastero, y los chinos cuyo objetivo es obtener la Golden Visa con la compra de pisos hasta los 200 m2 cerca de los colegios de Padre Damián.

El Paseo de la Castellana, Serrano o Doctor Arce son las calles más caras de Chamartín al alcanzar un precio medio de 7.500 euros/m2.

La tímida demanda de cliente inversor es acaparada en un 98% por españoles conocedores de la zona que buscan pisos de dos dormitorios, principalmente en Prosperidad, con los que obtienen la rentabilidad esperada.

En el colindante distrito de Tetuán, barrio de Cuatro Caminos, tiene un perfil de cliente de marcado carácter nacional, donde el 100% de las operaciones gestionadas por Engel & Völkers se han realizado con clientes españoles.. La tipología de vivienda más solicitada se divide en pisos de:

en Chamartín y Tetuán

Chamberí

Fuencarral

El distrito más castizo de Madrid puede presumir de tener la mayor herencia arquitectónica de la aristocracia de los siglos XIX y XX. Los palacios que fueron sus residencias son ahora viviendas fácilmente segregables y objeto de deseo para los clientes internacionales, que acaparan el 15% de las compras frente al 85% de los nacionales.

Este distrito del noroeste de Madrid aúna varias zonas residenciales muy demandadas entre familias españolas de clase media-alta que trabajan en compañías cuya sede se ubica en las inmediaciones. Solicitan principalmente pisos, especialmente áticos, bajos y adosados. También son muy demandados los unifamiliares de Mirasierra, asentados en parcelas de entre 700 y 1.500 m2 y con precios de entre 1,1 y 2 millones de euros.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

El Viso

3.435

7.692

5.703

Nueva España

3.675

6.035

5.200

Hispanoamérica

3.604

5.938

5.000

Prosperidad

2.500

3.250

4.344

Castilla

3.049

5.397

4.313

Ciudad Jardín

3.780

4.320

4.321

Almenara

2.742

3.817

3.173

Castillejos

3.223

4.250

3.972

Cuatro Caminos

3.114

4.439

4.115

Valdeacederas

2.657

4.318

3.054

Bellas Vistas

2.581

3.654

3.354

El perfil del comprador del distrito varía mucho en función de los barrios y abarca desde familias nacionales de clase media-alta interesadas en residir en Almagro o Ríos Rosas, hasta ciudadanos extranjeros que buscan una casa por traslado laboral o para invertir. En este último caso, Gaztambide y Vallehermoso, por su cercanía a Ciudad Universitaria, son las zonas más buscadas para comprar y alquilar posteriormente a estudiantes.

Entre los compradores internacionales destacan los latinoamericanos que buscan viviendas altas con vistas -preferiblemente áticos- y de amplio metraje -entre 180 y 250 m2- en Trafalgar, Almagro y Ríos Rosas. Venezolanos y mexicanos son los más habituales, seguidos por filipinos, italianos, franceses y portugueses.

El precio medio de venta en Chamberí supera los 4.000 euros/m2 en todos los barrios del distrito y para 2019 se prevé una subida del 10%. Fortuny y Zurbano son las calles más solicitadas y caras del distrito hasta alcanzar un precio medio de 8.000 euros/m2.

· Dos dormitorios hasta los 100 m2 de precios entre 400.000 y 500.000 euros; · Tres dormitorios con parking y metraje entre los 100 y 150 m2 con precios hasta los 800.000 euros · Cuatro dormitorios o más, de superficies hasta los 200 m2 con precios entre los 800.000 euros y 1,2 millones de euros.

20 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Al tradicional comprador de Mirasierra se han unido muchos extranjeros en los últimos años, principalmente alemanes que viven en Madrid y que eligen esta zona desde que el Colegio Alemán se trasladó a Montecarmelo, con el que existe una conexión directa. Este barrio de menos de 20 años de antigüedad, además de la comunidad germana atrae a un comprador más joven, con hijos pequeños, que busca una zona residencial tranquila, con muchas zonas verdes.

Precio de la vivienda en Chamberí (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Almagro

4.200

7.432

6.175

RiosRosas

4.416

7.134

5.048

Trafalgar

3.885

6.079

5.128

Vallehermoso

3.515

5.280

4.373

Arapiles

2.989

5.450

4.835

Gaztambide

2.443

5.350

4.664

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 21

Son precisamente Mirasierra y Montecarmelo las zonas donde se ubican las calles más caras. Con precios máximos en el entorno de los 5.000 euros/m2, La Masó y la calle Nuria se convierten en las direcciones más exclusivas junto a Monasterio del Paular y la avenida de Montecarmelo.

Precios que contrastan con los de otros barrios del distrito como Peñagrande que, tras una profunda renovación, ofrece aún algunas viviendas -adosados y unifamiliares- a un coste muy atractivo dentro del perímetro de la M-40.

Precio de la vivienda en Fuencarral y Montecarmelo (Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Mirasierra

2.650

4.259

3.384

Montecarmelo

4.192

4.606

4.405

Peñagrande

2.261

4.500

3.265

Fuentelarreina

2.727

3.292

3.091

Arroyofresno

2.261

4.579

La Paz

2.632

4.663

2.900 3.549

Moncloa - Aravaca

Ciudad Lineal

Hortaleza

El perfil del cliente del distrito, marcadamente nacional, es muy variado y abarca desde familias de clase mediaalta con hijos en edad escolar o universitaria, parejas de mediana edad residentes hasta ahora en la zona de Pozuelo-Majadahonda interesadas en volver a Madrid y parejas jóvenes que han vivido siempre en la zona.

Con una demanda estable y muy consolidada en todos los barrios que componen el distrito, Ciudad Lineal puede dividirse en dos zonas muy diferenciadas, según tipología de vivienda y perfil de comprador.

Hortaleza es el distrito de Madrid donde se observa un mayor contraste tanto en tipología de vivienda como en el perfil del inversor. En este sentido, el rango de precios oscila desde los mínimos de 1.400 euros/m2 que pueden encontrarse en Canillas hasta los 9.000 euros/m2 que se pagan en La Piovera.

Argüelles se mantiene como la zona más premium de Moncloa, con las calles Pintor Rosales, Paseo de Moret y el tramo de Ferraz con vistas al tempo de Debot como las más exclusivas del barrio. Los clientes, tanto particulares como inversores, que eligen estas zonas buscan amplios pisos en edificios señoriales.

En Aravaca, la Avenida Valdemarín sigue consolidada como la zona más exclusiva, junto con El Plantio y el Barrial, considerándose una de las mejores zonas de alto standing. El perfil del comprador es de un nivel adquisitivo medio y alto, y suelen ser familias jóvenes con dos o tres hijos. La tipología más demandada y la que dispara el precio de la zona son los áticos y los dúplex.

Una vivienda similar a la solicitada en Puerta de Hierro, una urbanización emblemática del distrito con más de 40 años, que alberga varias embajadas así como las residencias privadas de muchos embajadores y personal diplomático. Es el lugar elegido por muchas personalidades que buscan absoluta discreción en un entorno muy próximo al Monte de El Pardo y al centro de la ciudad.

En la segunda, formada por los barrios situados más al sur (Concepción, Quintana, Ventas y Pueblo Nuevo), los precios bajan hasta mínimos de 1.000-1.200 euros/ m2 en Pueblo Nuevo y Concepción.

Pese a estas diferencias de precios, en todos los barrios destaca como la zona más cara aquella que se sitúa cerca de Arturo Soria, sin duda la arteria principal del distrito, alrededor de la cual se demandan viviendas en comunidades totalmente equipadas y bien comunicadas con el centro.

Precio de la vivienda en Ciudad Lineal (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Costillares

2.000

5.700

4.000

en Moncloa y Aravaca

Atalaya

2.800

5.500

4.450

(Datos en euros/m2)

Colina

2.300

7.000

4.500

Precio de la vivienda

22 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

En la primera, formada por los barrios del norte (Costillares, Atalaya, Colina, San Juan Bautista y Pascual) cercanos a Chamartín, lo más solicitado son pisos de 3-4 dormitorios con equipamientos comunes como piscina, zonas ajardinadas que se mueven dentro de un amplio rango de precios entre los 2.000 y 6.000 euros/m2.

San Juan Bautista

2.500

5.700

4.100

Mínimo

Máximo

Medio

San Pascual

2.200

6.000

3.800

Argüelles

3.801

4.281

4.806

Concepción

1.200

5.600

3.300

Puerta de Hierro

1.751

3.785

2.900

Quintana

1.600

5.000

3.000

Ciudad Universitaria

3.831

3.840

3.849

Ventas

1.700

4.500

2.800

Valdemarín

1.802

7.917

4.301

Pueblo Nuevo

1.000

4.600

2.600

Aravaca

1.785

7.058

3.867

El Plantío – La Florida

1.124

7.886

2.748

Este último incluye el prestigioso Parque Conde Orgaz, donde se encuentran las comunidades más exclusivas de viviendas unifamiliares que conviven con una zona de chalets adosados y pareados más económicos que bajan el precio medio del Parque hasta los 4.400 euros/m2. Junto a esta zona, destacan también las nuevas construcciones en Palomas.

En el resto de barrios del distrito las edificaciones más antiguas se van sustituyendo por otras más grandes y modernas donde destacan las ubicadas en la Gran Vía de Hortaleza, con todas las comodidades y espectaculares áticos.

Precio de la vivienda en Hortaleza (Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Apostol Santiago

1.700

5.000

3.100

Pinar del Rey

1.500

5.000

3.100

Canillas

1.400

6.000

3.500

Piovera/Conde Orgaz

2.000

9.000

4.400

Palomas

1.800

7.700

3.600

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 23

Sanchinarro, Las Tablas y Valdebebas

Situados en el norte de Madrid, son barrios muy jóvenes, cuya construcción comenzó a principios de la década de 2000. Son zonas mayoritariamente residenciales y familiares, en las que se encuentra la sede de importantes empresas españolas como Telefónica o BBVA, y extranjeras, como Renault o BMW. Al tratarse de un barrio residencial de familias jóvenes y nivel adquisitivo medio, la demanda se centra principalmente en inmuebles de dos a tres dormitorios. De hecho, escasean los que cuentan con cuatro dormitorios a pesar de que también existe demanda.

Las zonas más solicitadas son Sanchinarro, donde se encuentran El Corte Inglés y el Hospital de Sanitas La Moraleja, y Las Tablas, con las sedes de BBVA y Telefónica. Valdebebas, de momento, no tiene la misma demanda especialmente por la limitación en cuanto a transporte público y la falta de servicios como colegios, restaurantes, farmacias… No obstante, es un barrio en pleno crecimiento donde prima la obra nueva y la compra sobre plano.

Barajas - San Blas

Alquiler

Estos distritos situados alrededor del aeropuerto de Madrid presentan una opción para aquellas familias españolas de clase media que buscan viviendas en edificios residenciales cercanos a Madrid y equipados con piscina y zonas comunes.

La amplia oferta de esta tipología de propiedades se centra en dos grandes zonas: · La compuesta por Alameda de Osuna, Campo de las Naciones-Corralejo, con precios más elevados, donde destacan los 4.500 euros/m2 de precio medio en el Paseo de la Alameda. · Las Rosas y el Salvador están muy solicitadas por familias que buscan su primera vivienda y buscan casas nuevas de 2-3 dormitorios con todas las prestaciones. La avenida Niza y la calle Tampico se consolidan como las más caras de ambos barrios.

Precio de la vivienda en Barajas y San Blas

Existen dos perfiles de compradores. Por un lado, inversores españoles que adquieren viviendas de un dormitorio; y por otro, familias que buscan al menos dos dormitorios, normalmente alquilados que trabajan en las compañías con sede en la zona.

Las calles más demandadas de Sanchinarro son Vicente Blasco Ibañez y Americo Castro, mientras que Cebreiros y Luis Martínez Feduchi son las más caras de Las Tablas y Valdebebas, respectivamente.

Precio de la vivienda en Sanchinarro,

(Datos en euros/m2)

Piso exterior reformado, en torno a los 100-120 m2, con dos dormitorios y dos baños, bien ubicado y con un precio entre los 1.400-1.600 euros mensuales. Aunque esta es la descripción de la vivienda estrella para alquilar en Madrid, la tipología de vivienda más demandada varía mucho según las zonas. Mientras en los barrios céntricos de la capital los clientes buscan pisos de dos dormitorios, reformados y sin amueblar, al salir de la almendra central rodeada por la M-30, nos encontramos con más solicitudes de viviendas, tanto unifamiliares como pisos, que incluyan jardín, piscina e instalaciones deportivas.

Pero lo más destacado de 2018 ha sido el denominado ‘fenómeno Airbnb’, que ha impulsado el coste de las viviendas situadas en barrios muy céntricos como Sol. La fuerte demanda de turistas en estas zonas ha disparado un 90% la comercialización de viviendas a inversores cuyo objetivo es el uso del alquiler de corta estancia.

Por precio, la demanda de alquiler se centra en propiedades por debajo de los 2.000 euros de renta mensual con buena ubicación o, al menos, bien comunicados con transporte público, y que cuenten con una amplia oferta comercial, de servicios y zonas verdes.

El precio se dispara en los distritos de Salamanca, Centro y Chamberí, donde se alcanzan los 30 euros/m2. En estas zonas, las calles de Serrano o las plazas de las Salesas y Olavide, respectivamente, acaparan los precios más elevados.

La tarta del alquiler en Madrid se reparte entre el 59% de españoles y el 41% de extranjeros. De estos últimos, los norteamericanos acaparan el 7% de los arrendamientos, seguidos por los franceses (6,3%) y los venezolanos (5%).

Durante el pasado año, Engel & Völkers ha visto como el tiempo medio que permanecen las viviendas en cartera varía en función de esa barrera. En este sentido, aquellas que tenían un coste por debajo de los 2.000 euros se alquilaron en menos de un mes.

Precio por metro cuadrado (Datos en euros) Mínimo

Máximo

Medio

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

8,48

30,00

20,70

Alameda de Osuna

1.900

5.000

3.300

Salamanca

8,47

29,17

19,65

Campo de las Naciones/Corralejo

1.550

5.600

3.300

Chamartín

9,00

29,41

17,53

Chamberí

7,47

28,95

19,44

San Blas/Rosas

2.100

4.250

3.000

Moncloa

4,32

22,43

14,18

San Blas/El Salvador

2.400

5.300

3.500

Hortaleza

5,81

18,57

12,62

Tetuán

8,15

19,14

14,80

Retiro

10,80

26,32

16,72

Noroeste

3,60

19,83

10,75

Norte

3,40

9,34

7,34

Las Tablas y Valdebebas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Sanchinarro

2.354

4.678

3.795

Las Tablas

3.888

3.910

3.899

Valdebebas

4.300

4.429

4.365

24 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 25

Alrededores de Madrid Alrededores de Madrid

Pozuelo - Boadilla del Monte

Algete (Zona Norte)

San Sebastián de los Reyes (Zona Norte) Las Rozas

Cobeña (Zona Norte)

La Moraleja Paracuellos (Zona Norte)

Majadahonda

Boadilla del Monte

Madrid Pozuelo

Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte son, junto con Las Rozas de Madrid, los municipios con mayor renta media anual per cápita de España, según los Indicadores Urbanos para municipios de más de 20.000 habitantes que publicó el INE en 2018.

El primero de ellos forma un continuo urbano con Madrid a través de Aravaca, con el que parece formar un único núcleo, mientras que los dos restantes están más alejados de la capital. Pozuelo de Alarcón se puede dividir en dos partes bien diferenciadas: la Estación, junto a la estación de tren, y el Pueblo, centro real del municipio y donde se encuentran la mayor parte de los servicios. Ambos están rodeados de urbanizaciones como Somosaguas, Montealina, Montegancedo o Monteclaro, e importantes parques empresariales, como Ática o La Finca. Estos grandes desarrollos de unifamiliares de la periferia, así como la

Avenida de Europa, caracterizada por bloques de vivienda colectiva de hasta cinco plantas, se consideran como las zonas habitadas por la población de mayor poder adquisitivo del municipio.

La oferta en la zona noroeste de Madrid se compone de viviendas de buena calidad y diseño en urbanizaciones de lujo, con fuertes medidas de seguridad y excelentes servicios. La vivienda tipo podría ser un chalet de más de 200 m2 distribuidos en cuatro dormitorios, con jardín y piscina, con precios en el entorno del millón de euros.

El precio medio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón se situó en los 3.208 euros/m2 en 2018, mientras que en Boadilla del Monte lo hizo en 2.349 euros/m2 y en Villaviciosa de Odón, en 1.837 euros/m2.

Pozuelo - Boadilla del Monte Las Rozas - Majadahonda La Moraleja Zona Norte

26 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 27

Las Rozas - Majadahonda

Precio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón

Precio de la vivienda en Boadilla del Monte

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Mínimo

Máximo

Medio

Montealina

1.414

4.818

2.688

Parque Boadilla

827

2.643

1.737

Prado Largo

1.565

5.000

2.797

Las Lomas

829

8.000

2.235

La Cabaña

1.574

4.091

2.422

Bonanza

1.140

3.371

2.127

Monteclaro-Urb. Las Encinas

1.792

6.133

2.949

Valdecabaña

1.179

3.477

2.357

La Finca

2.340

7.600

3.560

Valdepastores-Las Encinas

773

4.118

2.684

Prado De Somosaguas

1.986

4.530

3.538

Viñas Viejas

1.454

3.833

2.359

Somosaguas

1.219

6.203

2.996

El Olivar

915

3.438

2.003

Zona Norte

2.185

7.091

3.308

Sector B

1.274

4.000

2.612

Zona Estacion

1.689

8.476

3.194

Sector S

1.592

3.890

2.676

Zona Pueblo

1.511

5.467

2.998

Centro

1.708

4.178

2.976

Zona Avenida De Europa

1.307

6.071

3.864

Monteprincipe

1.072

4.172

2.178

El perfil del cliente lo dibujan familias españolas de alto poder adquisitivo que buscan unifamiliares en urbanizaciones con seguridad y cercanas a colegios internacionales, hasta acapara el 99% de las compras. El 1% restante de los compradores son extranjeros liderados por los sudamericanos (venezolanos, argentinos, mexicanos y colombianos), seguidos de europeos y norteamericanos, con alguna operación realizada en 2018 con clientes llegados de Líbano y Tailandia.

El tercer municipio con mayor renta por habitante de España concentra una tipología de vivienda y perfil de comprador muy similar a los dos anteriores. Lo más destacado de 2018 ha sido el alza de precios del 18% que no deja margen de subida para 2019 e, incluso, podría reducirse en algunas zonas debido a la gran oferta existente.

En Las Rozas y Majadahonda la demanda se centra en áticos y apartamentos en el centro, principalmente por parte de familias españolas, y en pisos de más de 200 m2 y grandes chalets independientes solicitados por extranjeros o nacionales que salen del centro de la ciudad buscando amplitud. Aquí, a diferencia de otras zonas del noroeste de Madrid los clientes internacionales acaparan el 30% de las compras liderados por sudamericanos, que prefieren casas independientes con parcelas en torno a los 2.000 m2, y asiáticos que buscan chalets de más de 500 m2 o pisos de gran metraje en los que la seguridad 24 horas es imprescindible.

Precio de la vivienda en Villaviciosa de Odón (Datos en euros/m2)

Precios de las viviendas en Las Rozas Mínimo

Máximo

Medio

El Bosque

824

3.871

1.787

Centro

497

4.808

2.388

Castillo - Campodon

612

3.667

1.623

A lo largo de 2018 se ha observado una reducción del tiempo medio de venta en estas zonas. Mientras en Las Rozas las viviendas de grandes dimensiones e importes superiores al millón de euros han reducido el periodo de venta de 12 meses a 8-9 meses, en Majadahonda lo han hecho las viviendas con precios inferiores a 500.000 euros desde los seis meses de media de 2017 a cuatro meses.

Precios de las viviendas en Majadahonda-Villafranca del Castillo (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Monte del Pilar

1.650

5.500

3.400

Centro

1.700

4.200

2.997

Golf

1.882

4.400

3.400

Norte

1.450

4.200

2.600

Carretera del Plantío

1.350

4.200

2.500

750

3.400

1.850

Villafranca del Castillo

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Club de Golf

850

3.500

1.700

Molino de la Hoz

975

3.375

1.800

Punta Galea

925

4.100

2.350

1.200

4.150

2.850

675

5.000

2.650

1.650

4.300

2.500

945

2.900

1.900

Centro La Marazuela El Burgo Monte Rozas

Majadahonda es una de las ubicaciones más demandadas de la zona noroeste de la capital, donde sobresalen la zona Monte del Pilar, que concentra las casas más modernas y las mejores urbanizaciones, y el área del Golf, muy solicitada por parte de personal sanitario debido a su cercanía al hospital Puerta de Hierro.

28 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 29

La Moraleja

Situada en el norte del área metropolitana de Madrid, la zona está subdividida en tres urbanizaciones: La Moraleja, El Soto de la Moraleja y el Encinar de los Reyes. Cercana a Arroyo de la Vega, donde han establecido sus sedes gran cantidad de multinacionales, las propiedades más demandadas son pisos, especialmente áticos y bajos, entre 150 y 250 m2, y pareados, si bien existe un creciente interés de unifamiliares en urbanizaciones cerradas con zonas comunes, una tipología muy escasa en La Moraleja.

El perfil de cliente es alguien que busca un entorno multicultural para vivir cerca de algunos de los mejores centros educativos privados e internacionales de España y a 15 minutos del centro de Madrid. Estos son los factores determinantes para que muchos expatriados elijan La Moraleja para vivir, inicialmente de alquiler para adquirir posteriormente. En torno al 19% de los propietarios son extranjeros y en los últimos años se ha producido un incremento de clientes latinoamericanos, especialmente venezolanos y mexicanos. Precisamente en 2018, Engel & Völkers ha realizado una compraventa de

30 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Zona Norte

un unifamiliar en La Moraleja a un cliente extranjero por valor de más de 10 millones de euros, una cifra récord alcanzada muy pocas veces en los últimos años.

Por debajo de ese nivel, en el entorno de los seis millones de euros, se encuentra el precio medio de comercialización de dos calles emblemáticas: Camino Sur y Paseo Marquesa Viuda de Aldama. Los unifamiliares en amplias parcelas -en algunos casos pueden alcanzar hasta una hectárea de terreno- es la tipología característica de ambas vías.

Precios de las viviendas en La Moraleja (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

La Moraleja

4.368

5.127

4.748

Soto de La Moraleja

2.820

4.545

3.325

El Encinar de los Reyes

4.000

5.639

4.900

Arroyo de la Vega

3.236

4.144

3.632

En la zona más al norte de la capital se distinguen tres áreas muy diferentes entre sí. La primera, ubicada en torno a la Nacional I (Fuente del Fresno, Ciudalcampo y Santo Domingo), está formada por viviendas unifamiliares en parcelas de unos 3.000 m2 dentro de urbanizaciones residenciales de lujo. El perfil de comprador lo dibujan familias españolas y extranjeras de gran poder adquisitivo, normalmente empresarios o ejecutivos de multinacionales con una media de tres hijos que buscan casas de grandes dimensiones con piscina y jardín. Los precios pueden alcanzar los 5.000 euros/m2 como en el caso de la urbanización Ciudalcampo.

La segunda la forman municipios como San Sebastián de los Reyes y Algete, donde familias españolas de nivel medio que buscan un chalet a las afueras de Madrid y no pueden acceder a los precios de las zonas anteriores, pueden escoger entre pequeñas viviendas en el casco urbano a 900 euros/m2 y propiedades de nueva construcción.

Estas últimas, tanto en edificios como en adosados, se sitúan a precios en torno a los 4.000 euros/m2 que incluyen garaje, piscina y zonas comunes ajardinadas.

Por último, la zona de Cobeña y Paracuellos del Jarama, presenta una amplia oferta de propiedades con zonas comunes cuyo precio medio se sitúa en unos 1.800 euros/m2.

Precios de las viviendas en la zona norte de Madrid (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

1.200

4.500

2.600

800

3.000

1.600

1.175

2.600

1.800

Ciudalcampo/Santo Domingo

600

4.600

2.190

Paracuellos

780

3.200

1.800

San Sebastián de los Reyes Algete Cobeña

Tendencias del Mercado Comunidad de Madrid | 31

Obra Nueva

Madrid

El mercado de obra nueva vive un periodo de crecimiento donde se observa un cambio significativo en el perfil del comprador. Si el demandante de este tipo de vivienda lo formaban en su mayoría parejas jóvenes o familias que compraban para satisfacer la necesidad de ampliar su hogar en zonas de expansión, en la actualidad se aprecia un aumento de clientes de alto nivel adquisitivo que buscan viviendas en zonas prime con prestaciones tecnológicas (domótica, conectividad, etc) que incluyan servicios como gimnasio, piscina, etc, que no son habituales en el centro de la ciudad.

Esta modificación junto al creciente interés por la obra nueva entre los extranjeros (latinoamericanos, centroeuropeos...) ha impulsado los precios en las promociones más premium de Madrid como las ubicadas en los barrios de Salamanca, Recoletos o Cortes. Esta tendencia alcista remitirá debido a la estabilización en la demanda de viviendas de superficies superiores a los 150 m2.

No obstante, la demanda se mantendrá en estas zonas pero en metrajes inferiores, entre los 50 y 100 m2, donde los precios medios se sitúan en 5.000-6.000 euros/m2. También continuará el buen momento en pequeñas promociones de viviendas de 50-80 m2 en otras zonas como Tetuán, con precios de 3.500 euros/m2, así como en la zona sur y de expansión de Madrid, donde se buscan viviendas de 90-120 m2 con precios alrededor de 2.500-3.000 €/m2.

De cara a 2019, es previsible que en el primer semestre los precios se mantengan estables, y en el cómputo general del año se produzca un crecimiento del precio medio inferior al 5%, siempre que los factores externos que amenazan el fortalecimiento de la recuperación se disipen durante el primer semestre del año.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Madrid (Datos en euros/m2) Proyecto residencial

Distrito o zona

Barrio

Carranza 15

Centro

Malasaña

8.400

7.449

6.900

Deyanira 59

San Blas

Rejas

3.350

3.350

3.350

Esquina Becquer

Salamanca Castellana

13.700

11.900

9.800

Máximo Medio Mínimo

Fuencarral 142 Chamberí

Trafalgar

9.400

7.500

6.800

Los Madrazo

Centro

Cortes

8.670

8.170

7.670

Zorrilla19

Centro

Cortes

12.308

9.881

7.637

Carlota O'Neill 42

Ciudad Lineal

San Pascual

7.862

7.543

7.060

En este sentido, cabe destacar que más de una tercera parte de la obra nueva actual en Madrid Capital se concentra en barrios del sur como Vicálvaro, Vallecas, Carabanchel o Villaverde.

32 | Informe de Mercado 2018-19 Comunidad de Madrid

Obra Nueva | 33

Créditos Editor Engel & Völkers Spain S.L. Avenida Diagonal, 640 6ª planta E-08017 Barcelona España Redacción Stakeholders PR Maquetación Vänster and Lei Coordinación Paula Cruells Silke Dittrich Fuentes Para la elaboración de este informe se han utilizado informes y estadísticas de las siguientes entidades y organismos: Agencia Tributaria (AET), Banco Central Europeo (BCE), Banco de España, Bloomberg, Colegio de Registradores de la Propiedad, Fondo Monetario Internacional (FMI), Inverco, Idealista, Instituto Nacional de Estadística (INE), Ministerio de Fomento, Observatorio de Vivienda y Suelo, Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) y Tinsa.

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