Property Talk 05 by Expertise

VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER

#05

HET BIV HERUITGEVONDEN LA RENAISSANCE DE L’IPI INTERVIEW MET/AVEC

CARRIÈRE

TALK ABOUT

ANALYSE

De werkdag van... Wout Maddens

L’avocat d’affaires

Tien uitdagingen voor

Schepen van de Stad Kortrijk

dans l’ère de la post-récession

het Property Management

# 18

# 20

# 32

NOVEMBER / NOVEMBRE’11

WWW.PROPERTYTALK.BE

Luc Machon

VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER

PROPERTYTALK EST UNE PUBLICATION DE PROPERTYTALK IS EEN UITGAVE VAN

Expertise Ramberg 7 / 3000 Leuven HOOFDREDACTEUR / RÉDACTEUR EN CHEF

Kurt Reviers T 016 31 49 71 M 0475 27 62 01

VERANTWOORDELIJKE UITGEVER ÉDITEUR RESPONSABLE

Raymonde Musch ADVERTENTIES / RÉGIE PUBLICITAIRE

Expertise / 016 31 49 70 WERKTEN MEE AAN DIT NUMMER ONT COLLABORÉ À CETTE ÉDITION

Aplanos _graphic design Steff Gilissen _images / foto’s Imprimerie Lozet _impression / druk Muriel Lieffring _traductions / vertalingen Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal Kurt Reviers _rédaction /redactie Martijn Reviers _rédaction /redactie

Marleen Van Istendael _épreuves / eindredactie Distribution par circulation controlée auprès des organisations du secteur immobilier en imprimé et par voie digitale. Demandes d’abonnement via abo@propertytalk.be.

#11

Nieuws en weetjes uit de Belgische vastgoedsector L’actualité et les infos du secteur immobilier belge

Distributie via ’controled circulation’ bij bedrijven uit de vastgoedsector in print en digitaal. U kan een abonnement

DE MAKELAARDIJ HERUITGEVONDEN interview met Luc Machon, voorzitter BIV

LA RENAISSANCE DES COURTIERS IMMOBILIERS entretien avec Luc Machon, président de l’IPI

aanvragen via abo@propertytalk.be

WWW.PROPERTYTALK.BE

VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier

Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-

INFO & ABONNEMENTEN | INFOS & ABONNEMENTS

www.expertisenews.com

cialiseerde nieuwsbrieven: Expertise News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.

INVESTORS FORUM 2012 WHY INVEST IN OFFICES NOW? 19.01.2012 BRUSSELS SQUARE MEETING CENTRE

NOVEMBER/NOVEMBRE ’11

WWW.INVESTORSFORUM.BE

#15 Zonder winkel geen verkoop, vastgoed is de sleutel tot een succesvolle uitbating

LEGAL TALK

#16

#18 De werkdag van

L’avocat comme conseiller

Wout Maddens, schepen

De advocaat als raadgever

van de Stad Kortrijk

TALKING HEADS

#20 LAW FIRMS IN HET POST RECESSIE-TIJDPERK rondetafel met Michaël Bollen, Wouter Neven et Lieven Peeters

#30

Experts aan het woord:

L’AVOCAT D’AFFAIRES DANS L’ÈRE DE LA POST-RÉCESSION table ronde avec Michaël Bollen, Wouter Neven et Lieven Peeters.

Marnix Galle (Allfin), JeanPhilip Vroniks, (JLL), Jeroen Hafkamp (SCMS) Paroles d’experts:

#32 De uitdagingen van het property management

Carl Mestdagh (Equilis), Guy-Marc Beaude (Devimo-Consult)

POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information bimensuels spécialisées regroupent ces informations : Expertise News traite l’immobilier d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.

LE PLATEAU DU HEYSEL PREND FORME

Avec la présentation du schéma directeur Neo dédié au développement du Heysel,

la Région bruxelloise et la Ville de Bruxelles viennent d’entamer une manœuvre de dépassement sur le projet concurrent de Uplace à Machelen. Le modèle urbanistique de base de la combinaison néerlandaise-britannique KCAP Architects, Arup et Fakton prévoit un programme porte sur 300.000 m2, dont un centre de congrès et un grand hall événementiel. Autre élément-clé: le centre commercial interrégional pour lequel entre 60.000 et 70.000 m2 sont réservés et 9.000 m2 d’établissements horeca.

AFSCHEID VAN EEN CAPTAIN OF INDUSTRY Eind februari 2012 legt Alain Devos, de voorzitter van het directiecomité en bestuurder van AG Real Estate, zijn functies neer. De aankondiging komt niet als een totale verrassing, vermits hij al een tijdje geleden te kennen had gegeven het wat rustiger aan te willen doen. In de meer dan 20 jaar dat hij aan het roer stond, tekende Alain Devos verantwoordelijk voor de spectaculaire groei van AGRE. Een van zijn meesterzetten was de overname medio 2002 van Bernheim-Comofi. Hij is burgerlijk ingenieur van opleiding en begon zijn carrière in de aanneming bij Cie François, de voorloper van het huidige CFE. Na een korte tussenstop bij de toenmalige

NIEUWE STAD LANGS DE OEVERS VAN DE LEIE

Generale Bank (nu BNP Paribas Fortis) werd hij in 1990 hoofd van de vastgoedtak van AG.

In Kortrijk kan de herontwikkeling van de Leieboorden van start gaan. In samenwerking met de intercommunale Leiedal en het Antwerpse stedenbouwkundig bureau HUB werd een masterplan uitgewerkt. Het resultaat is ambitieus en legt de enorme potentie van de oevers bloot. In totaal is er ruimte voor 175.000 m2 ontwikkelbare oppervlakte waarvan 140.000 m2 voorbehouden voor woningen. De nieuwe stad langs het water zal de komende jaren in verschillende fases worden gerealiseerd in samenwerking met de privésector.

DE GROOTSTE PROMOTORS AAN DE KUST Aan de kust is de ontwikkelaar met de grootste pijplijn aan nieuwbouwwoningen de Oostendse Groep Versluys. Dat blijkt uit een analyse van het vakblad Square Info. Het bedrijf beschikt over een voorraad met bijna 800 woningen, maar het gros van de portefeuille is wel geconcentreerd in het megaproject Oosteroever. Zijn partner CFE in Oosteroever staat op nummer twee, gevolgd door de vastgoedgroep Van Wellen. De top vijf wordt verder vervolledigd door Château Residenties en Groep Sleuyter.

NOVEMBER/NOVEMBRE ’11

PROPERTY TALK

KANGOEROEWONING IN DE PRAKTIJK Op zijn verkaveling in De Pinte heeft promotor Matexi zijn eerste conceptuele kangoeroewoning voorgesteld. De 258 m2 grote woning wordt in de markt gezet tegen een verkoopprijs van 293.000 euro, exclusief grond en kosten. Het principe is bekend: een jong en een ouder

L’IMMOBILIER SOCIAL RÉFLÉCHI

gezin uit dezelfde familie wonen samen onder

La Banque Degroof et sa filiale

Philantrophy Advisor. ’C’est vrai que

hetzelfde dak, waardoor

Cobimmo ont créé la nouvelle S.A.

comme investisseur, Degroof Social

interessante win-

Degroof Social Immo. La société a

Immo se constituera un portefeuille

winsituaties ontstaan.

pour principale mission de financer

d’investissements propre’, confirme

De twee gezinnen

et d’investir dans des projets immobiliers

Jean-Baptiste Van Ex. ’Par rapport

helpen elkaar met toezicht, zorg, hulp bij onderhoud,

durables à contribution sociale et

à un rendement locatif direct un peu

opvang enz. De kangoeroewoning van Matexi telt twee

sociétale. Les administrateurs en sont

plus faible, nous plaçons volontairement

verdiepingen en een zolder. Op het gelijkvloers beschikt

Adeline Simont, le head of Corporate

un rendement social et un engagement

het oudere koppel over een eetkamer, een keuken, een

Finance chez Degroof (et qui, à cette

sociétal au moins aussi importants.’

badkamer, een slaapkamer en een toilet, samen 76 m .

fonction, était autrefois impliquée

Degroof Social Immo a acquis

Op de eerste verdieping leeft het jongere gezin in een

dans les sicafi Cofinimmo et Aedifica),

un premier projet d’une quarantaine

eetkamer, een zithoek, een keuken, een badkamer, een

Jean-Baptiste Van Ex, head of

d’appartements qui seront loués

slaapkamer en een toilet, De kinderen hebben het rijk voor

Real Estate, et Marc Flammang,

à une agence de location sociale.

zich op de tweede verdieping, met twee slaapkamers, een grote bureauruimte en een douchekamer. Het oudere gezin heeft 76 m2 ter beschikking, het jonge gezin 139 m2, en daarnaast zijn er ook nog 43 m2 gemeenschappelijke delen.

Exit Management Wellinghoff & Associates are experts in exit management : we manage every step of your relocation and focus on managing exit solutions for your existing premises. Wellinghoff & Associates can provide: s On site guidance by a professional exit manager s Cost effective solutions for your existing buildings, fixtures and fittings s A transparent network of qualified professionals s Fund recuperation by trading assets s Personnel support Wellinghoff & Associates take care of every aspect of your business relocation through implementing their expertise and professional network of associates. Guiding you to make the right choices, and taking away the strain of dealing with what you leave behind. Info@wellinghoff-associates

www.wellinghoff-associates.com

LE SHOPPING NIVELLES FAIT PEAU NEUVE La sicafi Wereldhave Belgium finalisera d’ici fin mars prochain l’extension de son centre commercial à Nivelles. La superficie actuelle sera presque doublée. L’extension est entièrement louée à une quelques unités près. Les locomotives sont H&M, AS Adventure, SportsDirect et JBC. Ont également signé, des retailers en prêt-à-porter comme s.Oliver, Jules, Esprit, L&L et MS Mode. L’extension requiert un investissement de 45 millions d’euros. D’ici 2013, Wereldhave planchera également sur un parc commercial de 7.800 m2 de l’autre côté du site.

TA L K I E S

10 ANS DE FORMATION EN IMMOBILIER CHEZ SOLVAY Dans la foulée du lancement de la nouvelle année académique, l’Exécutive Programme en Immobilier de la Solvay Management School a fêté son 10e anniversaire. Durant les 9 premières années, 411 participants ont obtenu leur certificat. Le programme s’articule autour de sept modules et est assuré par une dizaine de professeurs, sous la direction de Jean-Paul Loozen, Associé chez Deloitte. Sur la photo: le directeur des programmes Jean-Paul Loozen lors du cours d’inauguration devant une audience attentive avec entre autres Philippe Winssinger, Pierre Collette, Brigitte Gouder et Bernard Cardon.

PP S’INSTALLE À BRUXELLES

Property Partners (PP), le plus gros conseil du Luxembourg, vient à Bruxelles pour

y proposer les mêmes services de courtage qu’au grand-duché. PP Belgium se trouvent dans le Solaris à Watermael-Boitsfort. L’internationalisation en régie propre est une conséquence de la fin de la collaboration avec Cushman & Wakefield. Plutôt que de s’affilier à une autre organisation, la société compte développer son propre réseau. PP a été créée en 1999 et elle appartient à cinq associés: le managing partner Vincent Bechet, de même que Marc Baertz, Frank Rosenbaum, Angélique Sabron et Stéphane Terver.

BNP PARIBAS REAL ESTATE IS GROOTSTE BEHEERDER

In België wordt ruim negen miljoen vierkante meter bedrijfsvastgoed

beheerd door externe beheerders. Hun portefeuilles vertegenwoordigen naar schatting 15% van de totale voorraad kantoren, winkels en magazijnen in ons land. BNP Paribas Real Estate is de grootste beheerder van professioneel vastgoed. Met een portefeuille van 1,9 miljoen m2 haalt de vastgoedafdeling van de bankengroep in ons land een marktaandeel van 21%. De top 3 bestaat verder uit Quares, een specialist in park management (1,2 miljoen m2; 13%), en Sogesmaint-CBRE (1,1 miljoen m2; 12%). In winkelvastgoed is Devimo-Consult, een filiaal van AG Real Estate, de grootste beheerder.

Raymonde Musch (L.) overhandigt Frédéric Van de Putte, gedelegeerd bestuurder van BNP Paribas Real Estate in België, de Expertise Award van ’Property Manager of the Year’.

&& ." /#& #(! &) % ,# - & -. . 1#&& /#& 1#." 3)/ . ,! . ( #(. !, . , & -. . -)&/.#)(- ), 3)/, 0 ,3 ( "& $ " ! " # " !# " "& " $ !" " " #." )/, #(. ,( .#)( & - )* ( )( ." !,)/( *, - ( 3)/ && 4 ( ." * , . * ,.( , ." . ( (-/, ." -/ -- ) 3)/, , & -. . *,)$ . #." ,# - & -. . && ." *# - )' .)! ." ,

# " " # %%% !" " ! ,# - & -. . +/ # & . #&& . &#(!,

--3 & - )/&#( /2 2 , ( / *#. & 5 (. ,,

%%% !" " ! #

TA L K I E S

BLRW

PUBLICEERT BIJBEL VAN DE WINKELCENTRA De Belgisch-Luxemburgse Raad voor Winkelcentra (BLRW) heeft zijn nieuwe (D.D.À.G.) Jean Corman (Victoire Properties), Nicolas Bearelle (Re-Vive) et Benoit de Lantsheere (Berdelant) avec sur le fond l’oeuvre d’art d’Urs Fisher (Suisse).

editie gepubliceerd van haar ’Directory of Shopping Centers’, een atlas van alle belangrijke winkelcentra in België en Luxemburg.

L’ULI ACCUEILLE LA VANHAERENTS ART COLLECTION Le club de réflexion et de débats, ULI Belgium, a accueilli ses membres et

De gids bundelt informatie over 131 sites waaronder 48 shoppingcenters, 68 retailparken, 12 winkelgalerijen en 3 outletcenters. www.blrw-cblcc.be.

sympathisants lors d’un cocktail d’ouverture inaugurant la présidence d’Alain Decoster, patron d’AG Real Estate Development, qui succédait à Sophie Le Clercq de JCX Immo, début octobre. Dans le cadre des oeuvres d’art de la Collection Vanhaerents le cocktail était une opportunité pour les intéressés de se rencontrer et d’échanger des idées. ULI est une organisation à but non lucratif qui favorise le débat entre les autorités publics et le secteur

FOCUS OP DE BINNENSTAD De specialist in retaildata en winkelvastgoed

immobilier. Elle fait partie de l’organisation internationale Urban Land Institute dont

Locatus organiseerde in Gent zijn eerste

le siège central est établi à Washington.

seminar voor de publieke en privésector. Een 70-tal deelnemers, vertegenwoordigers van gemeenten, promotoren, retailers, enz. (D.D.À.G.) Philippe Verdussen (Archi 2000), Thibaut Dumortier (Burco) et Véronique Gilson (Echevine de l’Urbanisme à Ixelles).

bogen zich over het thema ’Een focus op de binnenstad’ en gingen in discussie met diverse sprekers onder wie Mathias De Clercq, de schepen van Middenstad van de Stad Gent. Peter Baeyens (R.) met enkele deelnemers tijdens de netwerkborrel.

NOVEMBER/NOVEMBRE ’11

PROPERTY TALK

ILS MONTENT L’ÉCHELLE ...

Alain Decoster a été nommé comme nouveau président d’ULI Belgium. Il remplace à cette fonction Sophie Le Clercq (JCX Immo). Alain Decoster est l’administrateur délégué du département de développement de projets chez Managing director Klara De Neve (midden) omringd door haar team.

AG Real Estate (Ageas). Alain Decoster a pour ambition d’asseoir la notoriété d’ULI en Belgique et d’introduire davantage d’ouverture dans le fonctionnement et les activités de l’organisation.

STRUCTURA VIERT FEEST Structura Business Property, het makelaarskantoor uit

Wemmel, vierde zijn 10e verjaardag. Het bedrijf is een voorbeeld van een familiale onderneming die op eigen kracht uitgroeide van een klein lokaal kantoor tot een nichespeler met een vaste Koen Maerevoet is de nieuwe managing

waarde in het professioneel vastgoed. Structura telt een 10-tal

partner van KPMG Belastingconsulenten &

medewerkers en staat vooral sterk in semi-industrie en bij

Juridische Adviseurs. Hij is Tax Partner bij

de kmo’s, maar is ook regelmatig actief in kantoren en retail.

KPMG sinds 1998 en verantwoordelijke van

In de Expertise Industrial Take-up stond het kantoor vorig jaar

het sectorteam Real Estate & Infrastructure.

op een 6e plaats, met een marktaandeel van 7%.

Chez Jones Lang LaSalle, Romain Muller vient d’être nommé nouveau managing director de la filiale au Luxembourg. Il remplace à cette fonction Olivier Bastin qui a rejoint Allfin le mois dernier. Müller travaille pour JLL depuis 1997 déjà. Aareal Bank heeft de bevoegdheden van haar Belgische directeur Jean-Louis Watrice verruimd. Naast zijn taken als directeur van het filiaal in de Belux, neemt hij voortaan ook de leiding over het Franse filiaal dat gevestigd is in het 8e arrondissement in Parijs. La société mère AG Real Estate vient de reprendre Guy-Marc Beaude à Trade Mart pour le nommer nouveau CEO

TIEN KAARSJES VOOR MAASMECHELEN VILLAGE De fashion outlet Maasmechelen Village viert dit jaar

de sa filiale Devimo-Consult, le spécialiste en

zijn tiende verjaardag. De meest succesvolle fabriekswinkelsite

gérance de shopping centers. Il succède à

van het land is eigendom van de Britse promotor-investeerder

René Annaert qui prendra bientôt sa retraite.

Value Retail en verzamelt 114 handelszaken op een oppervlakte

Guy-Marc Beaude a fait preuve d’une longue

van bijna 20.000 m2. Jaarlijks komen er 2,5 miljoen bezoekers

carrière dans le retail, entre autres chez Lunch Garden, Quick en Brico.

over de vloer.

THE ANNUAL GATHERING ON PROPERTY INVESTMENT

THURSDAY 19 JANUARY 2012 FROM 12.00 TO 18.00 SQUARE BRUSSELS MEETING CENTRE

Risk,!return!&!diversification

Program and online registration

www.investorsforum.be

#11 COVER

DE MAKELAARDIJ HERUITGEVONDEN INTERVIEW MET LUC MACHON, VOORZITTER BIV

BIJNA 9.000 LEDEN TELT HET BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS (BIV). HET REGELT DE TOEGANG TOT HET BEROEP VAN MAKELAAR EN WAARBORGT DE NALEVING VAN DE PLICHTEN DOOR ZIJN LEDEN. OMDAT DE ORGANISATIE NA ZESTIEN JAAR AAN VERNIEUWING TOE WAS, VOLGDE DEZE ZOMER NA EEN TOCH WEL LANG EN BIJWIJLEN ERG GEANIMEERD DEBAT EINDELIJK EEN CONSENSUS OVER EEN GRONDIGE FACELIFT. TOT EEN VOLLEDIGE SPLITSING, WAAR SOMMIGE LEDEN OP HADDEN AANGEDRONGEN, KOMT HET ECHTER NIET: HET BIV-IPI BEHOUDT OOK IN DE TOEKOMST EEN FEDERALE STRUCTUUR. I N T E RV I E W M A RT I J N R E V I E R S FOTO/PHOTO STEFF GILISSEN

’Onze hervorming was één van die fameuze borrel-

Waarom was die hervorming voor u zo’n topprioriteit?

nootjes in de staatshervorming, maar wie wordt er

— LM — ’In 1992 was ik al als ’jeune immobilier’ aanwezig

nu graag een borrelnoot genoemd?’, zegt Luc Machon die

bij een toespraak van Jean-Marie Ledoux, de toenmalige

bij zijn verkiezing tot voorzitter twee jaar geleden van de her-

voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen

vorming van het BIV een topprioriteit maakte. ’Voor de vast-

(CIB) en nadien de eerste voorzitter van ons beroepsinstituut.

goedmakelaars is dit een ernstige zaak. Ik hoop dat we ons

Zijn engagement inspireerde me om de sector mee

voorstel zo snel mogelijk ter goedkeuring kunnen voorleggen

te helpen professionaliseren. Ik ben trouwens niet de

aan de nieuwe voogdijminister.’

enige. CIB Vlaanderen telt 1.400 leden en meer dan 140 mandatarissen. Veel van mijn collega’s delen die interesse,

U bent nu twee jaar voorzitter, maar u heeft ook nog altijd uw

maar als voorzitter ben ik het aan mezelf verplicht nog een

eigen makelaarskantoor in Lanaken. Hoe combineert u dat?

stap verder te gaan. Elke dag tracht ik het imago van ons

— Luc Machon — ’Dat kan ik alleen doen omdat het BIV

beroep een beetje te verbeteren.’

draait op gedreven mensen, zonder dat de voorzitter daarvoor persé elke dag in huis moet zijn. Mijn doorsnee wer-

Wat kunnen we verwachten van het BIV nieuwe stijl?

kweek is vrij simpel: ik ben elke week één tot twee dagen

— LM — ’Laat ik eerst zeggen dat de reorganisatie die nu

op het BIV in Brussel, vier dagen werk ik voor mijn eigen

voorligt, toch wel verder gaat dan enkele aanpassingen aan

business en zondag is het familiedag. Een typische werkdag

de nieuwe staatsstructuren. Zo hebben we bijvoorbeeld van

op het instituut bestaat vooral uit overleg: met politici, andere

de gelegenheid gebruik gemaakt om ook de hele instroom

beleidsmakers, bedrijven, collega’s en met mijn collega-

naar het beroep grondig te moderniseren.

bestuurders.’

“ WE BEHOUDEN EEN FEDERALE STRUCTUUR DIE VOLDOENDE SLAGKRACHTIG KAN OPTREDEN INZAKE DE KERNTAKEN VAN HET BIV. ”

Vandaag kunnen enkel zij die het juiste diploma hebben, worden erkend, maar na de hervorming zal iedereen die over een Bachelor beschikt in aanmerking komen om toe te treden tot het BIV. Via een competentietest zullen we nagaan of een kandidaat-makelaar voldoende bagage met zich meedraagt. Wie een voorbereidende beroepsopleiding volgde, krijgt daar uiteraard vrijstelling voor. Die test moet uitwijzen welk opleidingstraject een kandidaat-makelaar het best volgt, inclusief de aandachtspunten waaraan hij tijdens zijn stage moet werken. Na minimaal één jaar stage volgt een examen, met een schriftelijke en een mondelinge proef. Op die manier willen we niet alleen aan iedereen de kans geven om aan de slag te gaan in onze sector, maar garanderen we eveneens dat onze nieuwe collega’s kwaliteit leveren aan de consument.’

Wordt ook de relatie met de notarissen herbekeken? — LM — ’We hebben inderdaad de relatie tussen het makelaarsberoep en de aanverwante beroepen kritisch voor het licht gehouden. Vandaag kunnen ook de notarissen, maar bijvoorbeeld ook advocaten aan vastgoedbemiddeling doen. De huidige regelgeving is op dat vlak te vaag, vinden we, en daarom bepleiten we een duidelijke afbakening van wie wat mag doen. Bij het BIV komen alvast twee tabellen: een voor makelaars en een andere voor syndici. Onze leden kunnen natuurlijk wel vragen dat ze op beide tabellen worden ingeschreven.’

Er zijn natuurlijk ook de staatshervorming en die borrelnootjes. Het BIV heeft zich uiteindelijk niet uitgesproken voor een splitsing. Waarom? — LM — ’Wel, dat is het derde luik van onze reorganisatie. We stellen in elk geval voor het instituut aan te passen aan de lopende communautarisering, maar we kiezen voor een model dat aansluit bij de realiteit. Omdat de problematiek van wonen en werken is toegewezen aan de regio’s, opteren we voor een Franstalige en een Nederlandstalige raad. Die zullen beter geplaatst zijn om de regionale regelgeving toe te passen en zullen daardoor korter op de bal kunnen spelen. Maar tegelijk behouden we een federale structuur die voldoende slagkrachtig kan optreden inzake de kerntaken van het BIV. Want de spelregels voor het uitoefenen van het beroep blijven in heel het land dezelfde.’

Welke eigen accenten zouden de nieuwe raden kunnen leggen? — LM — ’Met de jaren zijn politici het BIV gaan beschouwen als de spreekbuis van de sector. Deze functie zullen we nu gestructureerder kunnen invullen. Op een vraag van de federale overheid zullen beide raden samen antwoorden,

LUC MACHON

maar stel dat de Vlaamse decreetgever ons een vraag stelt over een typisch

– Studeerde rechten in Leuven (KUL)

Vlaamse materie, dan zullen enkel de Vlaamse makelaars daar voortaan een

– Is sinds 1992 managing director van het vastgoedkantoor

antwoord op kunnen formuleren. Het speelveld waarin de makelaars opereren,

Machon Immobiliën & Advies gevestigd in Lanaken

is in elk gewest anders en dus moeten we daar ook specifiek mee omgaan. In

– Werd in 2006 verkozen tot voorzitter van CIB Vlaanderen

Vlaanderen bestaat er bijvoorbeeld zoiets als het stedenbouwkundige uittreksel,

– Sinds 2009 verkozen tot voorzitter van het BIV

aan Franstalige zijde is daar geen equivalent voor.’

NOVEMBER/NOVEMBRE â&#x20AC;&#x2122;11

#13

â&#x20AC;&#x153; SAVEZ-VOUS QUE LES INSPECTEURS DE Lâ&#x20AC;&#x2122;IPI SURPRENNENT UNE PERSONNE EN DĂ&#x2030;FAUT TOUS LES DIX JOURS?. â&#x20AC;?

Le Bureau de l'IPI: (D.D.Ă .G) Rodolphe d'Outremont (trĂŠsorier), Luc Machon (prĂŠsident), Hugues de Bellefroid (vice-prĂŠsident) et Kristien Berkein (conseillĂ¨re)

Est-ce bien la mission dâ&#x20AC;&#x2122;un institut professionnel dâ&#x20AC;&#x2122;agir comme porte-parole et dâ&#x20AC;&#x2122;exprimer

EN CHIFFRES ET EN DĂ&#x2030;TAILS Lâ&#x20AC;&#x2122;IPI est une corporation professionnelle de droit public crĂŠĂŠe en mars 1995 par A.R.

une opinion politique? â&#x20AC;&#x201D; LM â&#x20AC;&#x201D; â&#x20AC;&#x2122;Nous sommes bien conscients que comme organe de contrĂ´le, notre mission est avant tout dâ&#x20AC;&#x2122;ordre lĂŠgal, mais nous sommes parfois contraints dâ&#x20AC;&#x2122;en explorer les limites, et nous nous rapprochons alors, câ&#x20AC;&#x2122;est vrai, dâ&#x20AC;&#x2122;une mission que lâ&#x20AC;&#x2122;on attendrait plutĂ´t dâ&#x20AC;&#x2122;une

8.885 agents immobiliers affiliĂŠs. Chaque annĂŠe, plus de 500 dossiers disciplinaires sont ouverts.

Fin 2010, lâ&#x20AC;&#x2122;IPI comptait

En 2010, trois personnes qui exerĂ§aient la profession de maniĂ¨re illĂŠgale ont ĂŠtĂŠ condamnĂŠes au pĂŠnal. Lâ&#x20AC;&#x2122;IPI inflige lui-mĂŞme des amendes et des sanctions.

organisation professionnelle. Bien ĂŠvidemment, nous ne faisons pas cela sans une concertation prĂŠalable avec les organisations professionnelles existantes, et nous visons aussi Ă adopter un point de vue dans lequel chacun puisse se retrouver. Nous ne poursuivons quâ&#x20AC;&#x2122;un seul intĂŠrĂŞt commun: une profession honorable qui vĂŠhicule une bonne image. Vous devez comprendre que le courtage immobilier est un mĂŠtier relativement jeune. Câ&#x20AC;&#x2122;est vrai que dans notre secteur, il y a encore des gens qui exercent la profession de maniĂ¨re illĂŠgale, un phĂŠnomĂ¨ne que lâ&#x20AC;&#x2122;on nâ&#x20AC;&#x2122;observe que trĂ¨s rarement chez les mĂŠdecins ou les avocats. Ceci dit, il est important que le consommateur sache quâ&#x20AC;&#x2122;il existe aussi un service de repĂŠrage interne dans

Local advice from the local expert Call us at +32 3 293 44 85

#POJWFSMFJ &EFHFN t JOGP!TJNPOT XBMSBWFOT CF t XXX TJNPOT XBMSBWFOT CF

#14 14

COVER

“ JE PENSE QUE PEU DE PROFESSIONS ONT CHANGÉ AUSSI RADICALEMENT DEPUIS L’ARRIVÉE DE L’INTERNET. ”

L’IPI communique beaucoup sur l’exercice impropre de la profession mais peu sur la lutte contre la fraude. Les courtiers ont néanmoins l’obligation de signaler les pratiques de blanchiment. — LM — ’L’IPI ne reçoit en tout cas pas beaucoup de signalements de fraude, même si je dois dire que leur nombre est en hausse ces derniers temps. Avec l’obligation de signalisation, les pouvoirs publics visent essentiellement l’argent d’origine criminelle. C’est vrai qu’une opération immobilière peut être un élément dans une opération de blanchiment mais la négociation de montages de sociétés l’est tout autant le courtage immobilier, service qui veille scrupuleusement à

et à ce niveau-là, comme courtiers, nous n’avons aucun

l’exercice de la profession. Savez-vous que les inspecteurs

contrôle. Cela ne signifie pas que nous n’entreprenons rien

de l’IPI surprennent une personne en défaut tous les dix

à ce sujet. L’IPI planche actuellement sur un règlement de

jours? La perception du courtier rusé qui gagne de l’argent

blanchiment en concertation avec l’inspection économique.

rapidement existe mais elle est erronée. J’aimerais faire dis-

Un score de fraude sera établi pour chaque transaction sur

paraître cette image au plus vite, coûte que coûte.’

la base d’un formulaire digital. Nous n’allons donc certainement pas éviter ce défi-là.’

Vous êtes connu comme étant un adepte passionné de Twitter. Les nouveaux médias sont-ils en mesure de modifier cette perception?

La réforme de l’IPI relève-t-elle votre fonction de président? — LM — ’Non. Il y aura deux présidents, un néerlandophone

— LM — ’Tout le secteur tourne quand même autour de la

et un francophone. Ils assureront chacun à leur tour, tous les

communication, non? Je pense que peu de professions ont

deux ans, la fonction de porte-parole du secteur. Si je suis

changé aussi radicalement depuis l’arrivée de l’Internet.

candidat pour briguer un nouveau mandat de président?

L’offre résidentielle est aujourd’hui accessible à tous via

Reposez-moi la question l’an prochain, lorsque la réforme

toutes sortes de sites web. En quelques clics, le candidat

de l’IPI sera finalisée.

acquéreur peut visiter la maison de ses rêves virtuellement jusque dans les moindres détails. Les médias sociaux sont peut-être encore relativement récents mais je constate avec plaisir qu’un certain nombre de mes collègues les ont aussi adoptés. Comme président, je remplis à cet égard une fonction d’exemple.’

Que ’twittez’-vous entre autres choses? — LM — ’Je ’twitte’ principalement sur la profession. J’ai posté tout récemment un message en disant qu’il y avait 8.885 agents immobiliers, et quelqu’un m’a immédiatement répondu: ’Je salue mes 8.884 collègues.’ C’est sympa, mais j’utilise principalement Twitter comme outil pour faire connaître au secteur les actions que l’IPI entreprend et ce dont je m’occupe comme président. Pour de nombreux courtiers, l’institut est assez loin des préoccupations quotidiennes. Un tweet permet de réduire cette distance.’

PROPERTY TALK

#15

WOUTER NEVEN, AVOCAT CHEZ LYDIAN analyse des cas récents de la pratique juridique en immobilier

ADVOCAAT WOUTER NEVEN (LYDIAN) over de recente rechtspraktijk in de vastgoedsector

L’AVOCAT COMME CONSEILLER ’QUAND L’AVOCAT DONNE UN CONSEIL, IL EST UNIQUEMENT TENU D’UNE OBLIGATION DE MOYENS.’ Une des tâches principales de l’avocat consiste à informer et à conseiller correctement ses clients. L’avocat va devoir indiquer de sa propre initiative, après l’analyse d’un dossier, les points qui posent problèmes, les risques et les formalités liées à une

DE ADVOCAAT ALS RAADGEVER ’WANNEER DE ADVOCAAT RAAD GEEFT, IS HIJ SLECHTS BELAST MET EEN INSPANNINGSVERBINTENIS.’ Een van de belangrijkste taken van de advocaat bestaat er in zijn

affaire. L’avocat doit veiller à ce que l’avis rendu soit remis d’une manière correcte et compréhensible pour ses clients qui, dans la majorité des cas, n’ont pas de bagage juridique. Quand l’avocat donne un conseil, il est, vis-à-vis

cliënten correct in te lichten en te adviseren. De advocaat zal, bij het

de ses clients, uniquement tenu d’une obligation

bestuderen van een dossier, uit eigen beweging zijn cliënten moeten

de moyens. Cela signifie que l’avocat, comme

wijzen op de knelpunten, risico’s en formaliteiten die aan een zaak

conseiller, a l’obligation de mettre en œuvre tous

verbonden zijn. De advocaat moet erover waken dat het verstrekte

les moyens qui sont utiles et nécessaires pour

advies op een begrijpbare en inhoudelijke correcte manier wordt

rendre un avis correct, sans qu’il puisse pour autant

overgemaakt aan zijn cliënten die, in vele gevallen, geen juridische

promettre un résultat déterminé. A cette fin, l’avocat

achtergrond hebben.

et ses clients seront souvent en communication pour élaborer une stratégie juridique déterminée

Wanneer de advocaat raad geeft, is hij, ten aanzien van zijn cliënten,

afin d’atteindre un résultat spécifique sans garantie

slechts belast met een inspanningsverbintenis. Dit betekent dat de

que ce résultat soit effectivement atteint.

advocaat, als raadgever, de verplichting heeft om alle middelen te gebruiken, die nodig en noodzakelijk zijn voor het geven van een juist

Quand les clients prétendent avoir subi un

advies, zonder dat hij evenwel een bepaald resultaat kan beloven.

dommage à cause d’un avis rendu par leur

Zo zullen de advocaat en zijn cliënten vaak in onderling overleg een

avocat et veulent engager sa responsabilité pour

bepaalde juridische strategie uitwerken om een bepaald resultaat te

cela, ils doivent prouver que l’avocat n’a pas agi

bereiken zonder de garantie dat dit resultaat ook effectief wordt bereikt.

comme l’aurait fait tout avocat normal, prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Cette rubrique est assurée en collaboration avec le département Real Estate du cabinet d’avocats Lydian, dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé. Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking met de afdeling Real Estate van het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.

Wanneer cliënten menen schade te hebben geleden door het

La responsabilité de l’avocat peut par exemple

advies van hun advocaat en hem daarvoor aansprakelijk willen

être engagée lorsqu’il suggère, par un manque

stellen, moeten zij bewijzen dat de advocaat niet gehandeld heeft

de recherches d’informations, des solutions à un

zoals ieder normaal, voorzichtig en zorgvuldig advocaat in dezelfde

client qui sont manifestement désavantageuses

omstandigheden zou gedaan hebben. De aansprakelijkheid van

ou lorsqu’il laisse son client dans l’incertitude

de advocaat komt bijvoorbeeld in het gedrang wanneer hij door

concernant les conséquences prévisibles des avis

een gebrek aan onderzoek of informatie aan de cliënt oplossingen

qu’il a rendus ou lorsqu’il donne à ses clients des

suggereert die duidelijk nadelig zijn of wanneer hij zijn cliënt in het

informations incomplètes, incompréhensibles ou

ongewisse laat over de voorzienbare gevolgen van zijn gegeven

incorrectes.

adviezen of wanneer hij zijn cliënten onvolledige, onverstaanbare of onjuiste informatie geeft.

Enfin, l’avocat qui est confronté a une matière complexe pour laquelle il ne se sent pas en

Tot slot is de advocaat die wordt geconfronteerd met een ingewikkelde

confiance, est obligé d’informer ses clients à ce

materie waarmee hij niet vertrouwd is, verplicht zijn cliënten

sujet et de reconnaitre les limites de sa propre

daarover te informeren en de grenzen van zijn eigen bekwaamheid

compétence. L’avocat recommandera alors à

te erkennen. De advocaat zal zijn cliënten dan moeten aanraden om

ses clients de faire appel à un autre avocat plus

beroep te doen op een andere, meer bekwame advocaat of zal zich,

compétent ou de se faire assister par ce dernier

na goedkeuring van de cliënt, door deze laatste laten bijstaan.

après approbation du client.

#16 16

R E TA I L

ZONDER WINKEL GEEN VERKOOP VASTGOED IS SLEUTEL TOT SUCCESVOLLE UITBATING TERWIJL CORPORATE REAL ESTATE MANAGERS MOEITE HEBBEN OM DOOR TE DRINGEN TOT DE TOP VAN HUN BEDRIJF, IS HET BIJ DE WINKELKETENS NIET ZELDEN DE CEO ZELF DIE HET VASTGOEDBELEID ONDER ZIJN HOEDE HEEFT.

Deze maand heeft in Cannes de hoogmis van het Europese winkelvastgoed plaats. Mapic is toe aan zijn 17e editie en biedt opnieuw een staalkaart van de projecten, investeringen en diensten die in 2012 en de daaropvolgende jaren de sector zullen kleuren. Met niet minder dan 6,8 miljoen m2 nieuwe winkelcentra in de pijplijn is het alle hens aan

Boris van Haare Heijmeijer, Cushman & Wakefield: ‘Ceo’s van de retailketens zien vastgoed als een kerntaak.’

de dek — het Europese winkelvastgoed zit bijna weer op het peil van voor de financiële crisis. ketens. 'Voor retailers is vastgoed veel meer dan een ondersteunende activiteit', zegt hij. 'ZonTraditiegetrouw geven elk jaar ook de Belgen present op Ma-

der winkel geen verkoop. Daarom zijn het vaak de bedrijfsleiders zelf die het als één van de

pic. Makelaars, investeerders, promotoren, architecten, cen-

kerntaken beschouwen.'

trummanagers en andere beleidsmakers geven er elkaar rendez-vous om de nieuwste trends te bespreken. Ongeveer een

Bovendien zien de ceo's die expansie als een leukste taken uit hun pakket, weet Boris van

derde van alle bezoekers aan de beurs in Cannes zijn echter

Haare Heijmeijer. 'Zo krijg ik regelmatig de ceo van een van de grote Nederlandse ketens aan

retailers en dan vooral expansiemanagers van de grote inter-

de lijn, zelfs als het gaat om een akkefietje als een banale huurhernieuwing. Sommige retailers

nationale winkelketens. Vorig jaar waren van Belgische zijde

zijn trouwens zo zeer begaan met hun expansie dat ze de opvolging van hun bestaande patri-

merken als onder meer Avance, Cassis, Delhaize, E5 Mode,

monium uit het oog verliezen. Het is geen uitzondering dat een keten een winkel verliest omdat

Euroshop, Exki, Fun, JBC en Veritas aanwezig en ook dit jaar

zij de huur niet op tijd hernieuwde.'

wordt verwacht dat ze massaal zullen deelnemen.

Ook bij de Belgische ketens nemen de bedrijfsleiders het vastgoedbeleid mee onder hun hoede. Zelfs als er binnen het bedrijf al een real estate manager actief is, behouden zij de supervisie. Bij

CoreNet, de organisatie voor de vastgoedmanagers in multi-

JBC bijvoorbeeld is Dominiek Willemse verantwoordelijk voor het vastgoed, maar gedelegeerd

nationals, heeft als kerntaak om hun leden, de corporate real

bestuurder Bart Claes volgt de expansie wel mee op. 'Dat gebeurt in nauw overleg', bevestigt

estate managers, te helpen een betere plaats in te nemen in

Bart Claes. 'Ik ken het Belgische winkellandschap intussen van binnen en van buiten. Voor elke

de beslissingsstructuur van hun onderneming. CRE-mana-

nieuwe winkel neem ik de eindbeslissing, maar als Dominiek een locatie heeft gezien en goed-

gers zijn immers ondervertegenwoordigd in de directies.

gekeurd, hoef ik daar niet meer naar toe. Dan bezoek ik die wel bij de opening.'

Dat geldt evenwel niet voor de winkelketens. Vastgoedexpan-

Hoewel retail bij CoreNet slechts in beperkte mate aan bod komt, is er in eigen land geen

sie en winkellocaties zijn strategische materie voor de keten-

gebrek aan een platform waar vastgoedmanagers en bedrijfsleiders uit de retailsector elkaar

bedrijven. De juiste winkellocatie uitzoeken is vaak een moei-

kunnen ontmoeten.

lijke evenwichtsoefening tussen de keuze van een ligging in functie van de doelgroep en de fysieke kenmerken van het

Het Retail Forum Belgium (RFB) telt meer dan 70 leden die ruim honderd enseigens en vijf-

winkelpand en de bereidheid tot het betalen van de gevraagde

duizend winkelpunten vertegenwoordigen. Wouter Torfs is als ceo van de gelijknamige schoen-

huurprijs. In een kleine markt als België helpt het om een goed

ketens de voorzitter van het RFB. Het forum werpt zich onder meer op als gesprekspartner van

contact te onderhouden met eigenaars en vastgoedadviseurs.

de overheid, analyseert de beschikbare marktinformatie en communiceert haar bevindingen aan haar leden. Ook de distributiefederatie Comeos richtte onlangs met ShopExchange een

Boris van Haare Heijmeijer reist voor Cushman & Wakefield

platform op voor de vastgoedsector terwijl ook steeds meer retailers lid worden van de BLRW, de

de halve aardbol af en heeft een directe lijn met alle grote

vastgoedvereniging van shopping centers.

RETAIL WAREHOUSING

b y DA NY NE J MA N

BAANWINKELS Retail Property & Investment Advisers Bergensesteenweg 423/4 B-1600 Sint Pieters-Leeuw

BIENS EN PERIPHERIE k k k k k k k

Leasing & Sales Acquisitions & Disposal Commercial Lease Advisory â&#x20AC;&#x201C; Lease Renewal, Rent Review, ... Development Consulting Valuation Landlord & Tenant Representation Investment

Dany Nejman +32 478 24 90 00 Nathalie Dauwens +32 475 94 29 42

www.rpia.be

'*+ %!* '($ ! !& &

($ ! !& * & ' - *+ ' ++( ( - #,$ ,- & #')+)!"# &$! +!& & ! &*+ '*+ %!* ')%!& ,- & ,$ # $ / . !& ' ( - #,$ ,- & #')+)!"#

PARCE QUE Lâ&#x20AC;&#x2122;IMPLANTATION FAIT TOUTE LA DIFFĂ&#x2030;RENCE.

OMDAT DE LOCATIE VAN EEN WINKEL ER TOE DOET!

Retail Focus informe sur lâ&#x20AC;&#x2122;actualitĂŠ de lâ&#x20AC;&#x2122;immobilier commerciale, taillĂŠe pour tout professionnel du secteur : agent, promoteur, responsables expansion, investisseurâ&#x20AC;Ś

Retail Focus bericht over winkelvastgoed, op maat van expansiemanagers, projectontwikkelaars, investeerders en andere professionals uit de sector.

Informez-vous sur les nouvelles tendances Ă suivre et assurez-vous dâ&#x20AC;&#x2122;une information sur mesure : â&#x20AC;&#x201C; transactions et projets immobiliers â&#x20AC;&#x201C; nouvelle locations: qui se trouve oĂš? â&#x20AC;&#x201C; recherches sur les nouvelles tendances du marchĂŠ â&#x20AC;&#x201C; analyses des noyaux commerciaux â&#x20AC;&#x201C; interviews et informations adaptĂŠes aux besoins de votre entreprise

Volg de nieuwe trends op â&#x20AC;&#x201C; â&#x20AC;&#x201C; â&#x20AC;&#x201C; â&#x20AC;&#x201C; â&#x20AC;&#x201C;

Lâ&#x20AC;&#x2122;Argus de lâ&#x20AC;&#x2122;immobilier | Zoeklicht op vastgoed

de voet en lees pasklare informatie over: vastgoedtransacties en -projecten nieuwe verhuringen: wie komt waar? eigen research over markttrends analyses van kernwinkelgebieden interviews en pasklaar bedrijfsnieuws

INFO EN ABONNEMENTEN

WWW.EXPERTISENEWS.COM

#18

Wout Maddens (51) begon zijn politieke carrière als gemeenteraadslid in de gemeente Wervik. Na zijn huwelijk spoelde hij aan in Kortrijk waar hij in 1995 voor de eerste keer werd verkozen in de gemeenteraad. In 2003, toen hij aan de slag ging op het kabinet van Minister Q, werd hij voltijds politicus. Tot dan had hij een job in de private banking. Begin 2007 werd hij voor Open-VLD schepen voor ruimtelijke ordening en stedenbouw. Zijn eerste grote wapenfeit was de aflevering van de bouwvergunning voor het intussen succesvolle shoppingcenter ’K in Kortrijk’

DE WERKDAG VAN ... WOUT MADDENS SCHEPEN VAN DE STAD KORTRIJK

ALS SCHEPEN VAN RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW IS WOUT MADDENS ONDER MEER DE INITIATIEFNEMER VOOR HET SPRAAKMAKENDE MASTERPLAN LEIEBOORDEN. MET DE STEDELIJKE WONINGTYPETOETS CREËERDE HIJ EERDER AL EEN INSTRUMENT OM NA TE GAAN WAAR ER IN DE GEMEENTE NOG APPARTEMENTEN MOGEN WORDEN GEBOUWD. De werkdag begint vroeg ... ’Ik ben vader van vier kinderen waarvan er twee nog naar de middelbare school gaan. We ontbijten samen en nadat ik hen aan de schoolpoort heb afgezet, kom ik tegen acht uur aan op kantoor. Een print-out van de dagplanning ligt klaar. Van nature ben ik niet de meest gestructureerde mens, maar mijn kabinet vangt dat perfect op. Ik heb ook geen

’Acht keer per jaar is er op maandagavond de vaste vergade-

vast spreekuur, maar ben wel altijd bereik-

ring van de raad van bestuur van het stadsontwikkelingbedrijf

baar: mijn gsm-nummer staat op de website

AG SOK. Als schepen ben ik de afgevaardigd bestuurder van

van de stad en ik probeer voor iedereen tijd

dit bedrijf. Met de beroepsorganisaties van de vastgoedsector

vrij te maken.’

zoals het BIV of de CIB is er geen structureel overleg, maar we

Weerkerende overlegmomenten ...

nemen wel ad hoc contact op rond bepaalde thema’s.’

De werkdag eindigt laat ...

’Elke week op dinsdagvoormiddag heb ik een

’In vergelijking met bijvoorbeeld een schepen van sport of

vast overlegmoment met mijn eigen dienst.

cultuur heb ik wellicht iets minder avondvergaderingen. Maar

Daar bepalen we wat er voor ons werkgebied

mijn vrouw zal dat waarschijnlijk weglachen. Ik beken: ik kom

die week op de agenda van het schepencol-

vaak te laat thuis.’

lege komt.’

’Gelukkig koppelen we het aangename aan het praktische.

’Elke woensdag, van half negen tot twaalf

Gisterenavond ben ik bijvoorbeeld naar de opening naar het

uur, vergadert het college van burgemeester en

filmfestival van Gent geweest, maar dat gebeurde op uitno-

schepenen, gevolgd door een persconferentie

diging van een bedrijf uit Kortrijk waarmee we een belangrijk

over de belangrijkste beslissingen op de agenda.

stedenbouwkundig project zullen realiseren. Zo koppel ik

Vandaag hadden we bijvoorbeeld een persmee-

cultuur aan overleg en netwerken.’

ting over de herontwikkeling van de vijf hectare

’Morgenavond zit ook stampvol. Dan is er eerst een vergade-

grote Blekerijsite.’

ring van de Vereniging voor Vlaamse Steden en Gemeenten

’Gemiddeld behandelen we met onze dienst toch

in Roeselare, nadien volg ik in Kortrijk een lezing over erfgoed

een twintigtal bouwvergunningen. Daarover wordt

en later op de avond en op een andere plek wacht er nog

met de betrokken bouwpromotoren regelmatig

een interne partijpolitieke verplichting. Die werkdruk neem

over en weer gepraat. In de ontwerpfase van een

ik er graag bij. Over precies een jaar zijn er verkiezingen en ik

project is het niet uitzonderlijk dat we elke week

hoop dat men mij dan het vertrouwen geeft voor een nieuw

samenzitten.’

mandaat.’

Gabari

te a r u o n o i 5 , J n g ( . # . i d n &)*' a p x 0 /, 1 e is "# )/. ) s re - % Co "

/( " -*,#(! -+' 3&#0 , 1),% -")*4 -* )(4. '#-- #. (.1 ,* ( #& ( $ 2 ) )% ( 2 ! ' ), - 0 &)*' (. (0 #-., . #&,#$% #( ) ), - 0 &)*' (. www.coresdevelopment.be

#20

L’AVOCAT D’AFFAIRES

DANS L’ÈRE DE LA POST-RÉCESSION LA CRISE FINANCIÈRE N’A PAS SEULEMENT UN IMPACT NÉGATIF SUR LE NOMBRE D’INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER MAIS AUSSI SUR LE VOLUME ET LE NIVEAU DES HONORAIRES DES SERVICES JURIDIQUES. MAIS ELLE N’EST ÉGALEMENT RIEN D’AUTRE QU’UN CATALYSEUR QUI A ACCÉLÉRÉ ET RENFORCÉ UN CERTAIN NOMBRE DE TENDANCES QUI EXISTAIENT DÉJÀ DANS LA PROFESSION DES AVOCATS. LE FAIT QUE LES CONSEILLERS JURIDIQUES RÉORGANISENT LEUR BUSINESS EST TOUT SIMPLEMENT L’EXPRESSION DU FAIT QU’À L’INSTAR DE TOUTES LES AUTRES ENTREPRISES, ILS S’ADAPTENT À LA NOUVELLE RÉALITÉ: UN MONDE OÙ GLOBALISATION, TECHNOLOGIE, CONSUMÉRISME ET ÉCOLOGISATION SONT LES MAÎTRES-MOTS. CE SONT LÀ DES DÉFIS QUE LES MEILLEURS AVOCATS SAVENT TRANSPOSER EN AVANTAGE COMPÉTITIF. M O D É R AT E U R K U R T R E V I E R S R E P O R TA G E P H O T O S S T E F F G I L I S S E N

La rédaction de Property Talk a invité trois avocats

ont forcément pris des coups dans la mesure où ils n’avaient

pour une table ronde sur les tendances récentes

aucune alternative dans leur modèle d’entreprise. Alors que

observées dans la profession. Son choix s’est porté sur les

les départements offrant une gamme de services plus large,

trois juristes qui contribuent régulièrement aux lettres d’in-

comme par exemple en planification et en PPP, ont mieux

formation d’Expertise: Michaël Bollen de DLA Piper, Wouter

résisté face à la crise.’

Neven de Lydian et Lieven Peeters d’Altius. Ils sont tous trois

— Li e ve n P e e t e r s — ’Si le marché est à l’arrêt, vous pou-

associés du département Real Estate de leur cabinet.

vez espérer de nouvelles transactions tant que vous voulez, il n’y a rien à faire, vous êtes bloqué. Dans un moment comme

Les départements de Real Estate sont toujours en pleine

celui-là, vous devez pouvoir montrer que vous n’êtes pas un

croissance malgré la crise?

acteur de niche qui ne peut que négocier des transactions.

— Wouter N even — ’L’impact de la crise dépend du type

C’est vrai qu’aujourd’hui, les choses sont différentes par rap-

d’affaires que l’on traite comme avocat. Les cabinets et les

port à la période où, façon de parler, on pouvait courir d’une

départements qui étaient purement dédiés aux transactions

transaction à l’autre.’

NOVEMBER/NOVEMBRE ’11

#21 Table ronde avec trois avocats d’affaires spécialisés en immobilier: MICHAËL BOLLEN (DLA Piper) WOUTER NEVEN (Lydian) LIEVEN PEETERS (Altius)

D’aucuns diront maintenant qu’ils ne négociaient pas uniquement des transactions? — W o u t e r N e v e n — ’Peut-être, mais il n’est pas vrai que tous les cabinets étaient bien diversifiés. Les départements de Real Estate ne sont pas tous structurés de la même manière non plus. Il y a des cabinets où des spécialisations comme la planification appartiennent à d’autres départements. Les PPP et les DBFM sont des dossiers typiques qui sont souvent conseillés par d’autres départements.’

Comment le chiffre d’affaires a-t-il évolué au sein du top des avocats d’affaires? — M i c hael B ollen — ’On peut difficilement formuler une réponse générale à cette question. Les cabinets belges qui sont des succursales pures des grands cabinets internationaux et qui, pour leur business, dépendaient de l’input in-

— W o u t e r N e v e n — ’Cette réorganisation s’est opérée

ternational, auront souffert davantage que les cabinets ayant

dans plusieurs cabinets belges. Durant la crise financière,

une client base locale.’

chacun a certainement reconsidéré ses dépenses et a vé-

L’ancrage local paie-t-il? — M i c h a e l B o l l e n — ’Je considère que c’est surtout un plaidoyer pour une mixité de clients saine. Il n’est jamais bon de dépendre de quelqu’un d’autre. Que ce soit d’un cabinet international ou d’un seul type de clients.’ Wouter Neven: ’L’intérêt d’une diversification saine est quand même devenu très déterminant ces dernières années. Les cabinets qui disposent d’un important département de droit social, par exemple, ont pu résister plus facilement à la disparition des dossiers transactionnels.’

“ SI LE MARCHÉ EST À L’ARRÊT, VOUS POUVEZ ESPÉRER DE NOUVELLES TRANSACTIONS TANT QUE VOUS VOULEZ, IL N’Y A RIEN À FAIRE, VOUS ÊTES BLOQUÉ.” Lieven Peeters

rifié quels montants étaient consacrés au business development, aux séminaires et aux voyages à l’étranger. Voilà le cost cutting auquel chaque société s’est alors certainement vue confrontée.’

Y a-t-il des cas de licenciements secs? — Wo u t e r N e ve n — ’Je pense que oui.’ — MB — ’Les avocats sont des indépendants. On peut difficilement parler de ’licenciements secs’ mais je peux bien m’imaginer que certains collègues se sont retrouvés sans travail. La seule chose, c’est que ce n’est pas tellement visible.’ — W o u t e r N e v e n — ’On ne le sait pas nécessairement

Dans certains cabinets internationaux, les associés ont dû

parce qu’on ne sait pas toujours au juste pourquoi un avocat

contribuer à la recapitalisation de la société mère.

quitte un cabinet.’

— L i e v e n P e e t e r s — ’A cet égard, les cabinets anglosaxons – j’y ai moi-même passé un certain temps -, font

Peut-être qu’on ne veut pas le savoir?

preuve de pondération. Lorsque tout va bien, tout va effec-

— W o u t e r N e v e n — ’On soupçonne tout au plus que cer-

tivement très bien, y compris les bonus, et on partage alors

tains ont été priés de trouver une alternative, compte tenu du

allègrement. Mais dans le cas contraire, lorsque les choses

peu de chiffre d’affaires qu’ils généraient à ce moment-là.’

vont moins bien, il faut pouvoir encaisser et restituer. C’est un autre modèle d’entreprise. A Londres, à l’époque des beaux jours, on pouvait facilement se permettre, comme avocat, de ne travailler que pour un seul client. Lorsque ce-

CONCURRENCE ET QUALITE DU SERVICE Avec la nouvelle récession qui risque fort d’arriver, est-il justifié de procéder à une nouvelle opération de cost cutting?

lui-ci disparaît, et à Londres, plusieurs sociétés ont disparu

— W o u t e r N e v e n — ’La qualité que l’on fournit au client

des écrans radars durant la crise, votre potentiel s’échappe

est essentielle. Il y a donc une limite à ne pas franchir avec

lui aussi soudainement. Et vous vous retrouvez alors sans

ce cost cutting. Sans quoi, à la longue, on risque de se re-

travail. Lorsque vous vivez une telle situation à Londres, il ne

trouver seul dans son département, sans collaborateurs et

vous reste plus qu’à empaqueter vos affaires et à filer. On n’y

alors, on n’est bien évidemment plus en mesure de fournir

attend pas six mois que vous vous soyez réorienté.’

un travail correct.’

TA L K A B O U T

#22

Les rémunérations sont-elles aussi sous pression? J’entends qu’on organise de plus en plus de pitches?

QUEL CHIFFRE D’AFFAIRES?

— Wo u t e r N e ve n — ’Les clients sont toujours prêts à payer

Selon la lettre d’information

pétition et que les clients mettent les cabinets en concurren-

Expertise, les départements Real

ce. Mais les honoraires ne sont qu’un élément. L’expérience

Estate représentent environ 15% du chiffre d’affaires total des grands cabinets d’avocats. Dans les 18 cabinets qui ont collaboré

pour la qualité. Mais il est vrai qu’il règne une certaine com-

et la disponibilité sont au moins tout aussi importantes. A ce sujet, je rejoins Lieven. Aujourd’hui, on attend une disponibilité beaucoup plus grande de l’associé dirigeant. On n’attend

à une enquête d’Expertise, 57 des

pas de lui qu’il introduise du business mais qu’il fasse du

329 associés livrent des conseils

business.’

en immobilier (dans le sens large du terme, en ce compris la planification, etc.). En tout, les cabinets concernés comptent 1.330 avocats dont 196 s’occupent d’immobilier et d’affaires apparentées. Lire plus dans le ’Topic Law Firms’ d’Expertise News du 23 septembre 2011.

— Li e ve n P e e t e r s — ’Rester à table et ne pas s’en aller.’ — Wo u t e r N e ve n — ’Tout à fait. Toujours être présent lors des négociations et faire preuve d’une grande implication dans les dossiers. C’est important. Mais je vois aussi que certains cabinets, lorsqu’on demande des pitches, donnent des prix dans le but de conquérir des parts de marché, et qu’ils présentent des rémunérations horaires dont on sait qu’elles ne sont pas tenables.’

www.expertisenews.com

Dumping? — Wo u t e r N e ve n — ’En fait, oui.’

La concurrence augmente?

“ LES CLIENTS ATTENDENT UNE PLUS GRANDE DISPONIBILITÉ.” Michael Bollen

— L i e v e n P e e t e r s — ’La concurrence est nécessaire et il y en a toujours eu. Mais je constate effectivement des pratiques de dumping et je me demande si cette stratégie est réellement tenable à long terme. Il faut quand même un certain niveau d’honoraires pour pouvoir payer ses collaborateurs. Si l’on compte cinquante euros de l’heure, je ne pense pas qu’il soit possible que l’associé dirigeant soit lui-même présent à toutes les réunions.’

Et cette limite est-elle franchie aujourd’hui? — W o u t e r N e v e n — ’Je pense que oui. Je suis même certain que la limite a été franchie

Le service n’est plus assuré? — Li e ve n P e e t e r s — ’Je le crains un peu.’

dans plusieurs cabinets. Certains cabinets comptent tout simplement trop peu de collabora-

— W o u t e r N e v e n — ’Dans le monde des avocats d’affai-

teurs pour conseiller comme il se doit un gros deal qui se présenterait.’

res, chaque dossier est examiné a posteriori quant à sa ren-

— M i c h a e l B o l l e n — ’D’ailleurs, jusqu’où peut-on aller? Un avocat n’a pas tellement de

tabilité et dans ces cas-là, votre dossier risque effectivement

frais que cela non plus. Vous pouvez utiliser un papier meilleur marché et du café moins cher

de devenir non rentable, à moins de réduire l’implication de

mais ça ne va pas forcément le faire. Vous allez vite tailler dans la substance. Si vous mettez

l’associé au minimum.

votre capital humain dehors, il ne reste plus grand-chose.’

— M i c h a e l B o l l e n — ’Je ne crois pas au dumping. C’est

— L i e v e n P e e t e r s — ’Ce qu’on observe de nouveau, c’est qu’on demande aux ’cheveux

vrai que ces pratiques existent, nous le constatons, mais

gris’ dans les cabinets de se faire plus visibles dans les deals et de prendre place autour de

il s’agit là d’une vision à très court terme. On peut certes

la table. Autrefois, comme partenaire, on pouvait détacher une équipe de jeunes gens sur un

conquérir des parts de marché mais on crée dans le même

dossier et se tenir un peu en retrait mais aujourd’hui, ce n’est plus si évident que cela. Les

temps un modèle d’attentes. Si vous pouviez pratiquer ces

avocats expérimentés doivent aussi s’impliquer dès le début et durant toute la transaction.

prix en 2011, vous pourrez alors toujours les pratiquer en

Les clients attendent une plus grande disponibilité.’

2012, raisonnera le client.’

NOVEMBER/NOVEMBRE ’11

#23

Le dumping fait quand même pression sur tout le marché.

manière plus structurée qu’ils ne procèdent encore à des acquisitions exclusivement mues

Peut-on dire: là, je ne participe pas?

par la fiscalité.’

— W o u t e r N e v e n — ’Si dans un pitch, on risque d’atterrir

— M i c h a e l B o l l e n — ’Le marché a évolué indépendamment de la crise aussi. On envisage

sous un certain niveau, notre cabinet ne participe pas. Mais

les produits autrement. Avant, il n’y avait que le marché des bureaux à Bruxelles qui comp-

on le sait souvent avant de commencer aussi. Si on veut tra-

tait, alors qu’aujourd’hui, les investisseurs considèrent d’autres segments, d’autres régions et

vailler pour un type bien défini de pouvoirs publics, on sait

d’autres produits: le retail, les maisons de repos, les kots pour étudiants.’

qu’il faut pratiquer des prix très comprimés et que cela ne

Cela demande-t-il un ajustement de la pratique d’avocat?

vaut généralement pas la peine. Dans ce cas, je dis à mes collaborateurs: ne mettez pas votre énergie dans cette offre,

— M i c h a e l B o l l e n — ’Certainement. On travaille sur un autre type de produits et donc en

nous aurons bien autre chose à faire.’

partie aussi dans une autre matière que, comme avocat, on est tenu d’approfondir. C’est

— Mi c hael Bollen — ’Au niveau des pouvoirs publics, il y

une autre réglementation qui est en vigueur. Si, comme conseil, vous restez focalisé sur les

a bien entendu la loi sur les marchés publics qui joue, et il

bureaux, votre pratique se retrouve certainement paralysée aujourd’hui. Mais heureusement,

arrive alors que l’on ne sélectionne qu’en fonction du prix. Et

il y a encore d’autres transactions qui trouvent encore un financement. Je pense qu’en ce

vous, vous êtes là avec votre histoire de qualité. Fort heureu-

sens, chacun s’est adapté. Si le marché s’oriente vers les maisons de repos, il serait idiot,

sement, cela n’arrive pas trop souvent, et certainement pas

comme avocat, de ne pas lui emboîter le pas. Avec comme conséquence que cette partie du

dans le secteur privé.’

marché se professionnalise elle aussi.’

PROFESSIONNALISATION ET MODELE ANGLO-SAXON

Peut-on mesurer la professionnalisation à l’ampleur des dossiers?

Comment voyez-vous la pratique immobilière évoluer?

— Li e ve n P e e t e r s — ’Surtout à la qualité des documents qui accompagnent un deal.’

— Li e ven Peeters — ’Elle ne sera que plus professionnelle

— W o u t e r N e v e n — ’On obtient une approche plus anglo-saxonne de la transaction. Cela

encore. On constate cette évolution au niveau de tous les

donne lieu à des documents très compliqués sur lesquels on négocie pendant assez long-

prestataires de services. Le monde financier a commencé à

temps. Ça aussi, c’est une partie de la professionnalisation.’

envisager l’immobilier comme un produit d’investissement à part entière et cela signifie qu’il faut engager des gens qui

Professionnalisation apparaît comme un terme bien solennel quand

ont appris à mieux comprendre le marché et qui sont en

on entend que l’on se contente parfois d’un simple copier-coller à partir d’autres documents.

mesure d’offrir un service à la hauteur. Parmi nos clients,

— W o u t e r N e v e n — ’C’est vrai que nous avons déjà vu cela dans des contrats DBFM, où

nous sommes aussi confrontés à un autre type d’acteurs. Ils

certaines parties d’un autre projet ont tout simplement été reprises et où les numéros de

sont plus institutionnels et plus internationaux et, de ce fait,

parcelle du cadastre d’un autre projet avaient été repris par erreur dans le contrat d’un autre

plus exigeants. Ils ont commencé à investir en immobilier de

DBFM.’

“Gudrun Xpert, the bee-line for real estate expertise” Technical Maintenance

Risk Reconstruction Valuation Theft & Fire Prevention Analysis

Market Value Fair Market Valuation Feasability Study

Due Diligence Inventory of Fixtures

Damage Claim Settlement

Sustainability Green Building Energy Performance Assessment

Kunstlaan-Avenue des Arts 50, 1000 Brussels T: +32 [0]2 515 12 00 - F: +32 [0]2 515 12 85 E: xpert@gudrun.be - www.gudrun.be

TA L K A B O U T

#24

— M i c hael Bollen — ’Dans ce cas, on ne parle pas de professionnalisation mais d’opportunisme. Ce modèle anglo-saxon n’est pas toujours la référence non plus. La pratique est aujourd’hui plus anglo-saxonne dans ce sens que tout doit être réglé. Tandis qu’en Europe continentale, c’était plutôt quelque

“ ON N’ATTEND PAS DE L’ASSOCIÉ DIRIGEANT QU’IL INTRODUISE DU BUSINESS MAIS QU’IL FASSE DU BUSINESS. ” Wouter Neven

chose du genre: si nous ne l’avons pas prévu dans le contrat, nous avons toujours notre Code civil. Dans le modèle anglo-saxon, cela joue beaucoup moins et tout doit être couché sur papier.’

Cela ne donne-t-il pas lieu à du juridisme? — M i c h a e l B o l l e n — ’Parfois, oui. Mais il faut savoir aussi que nous tra-

Ou est-ce mieux de laisser ce type de clients aux grands garçons? — L i e ve n P e e t e r s — ’Pas nécessairement.’

vaillons souvent avec des acteurs issus du monde anglo-saxon. Et on ne peut

— W o u t e r N e v e n — ’Ce n’est pas parce que vous n’êtes pas un cabinet

pas les persuader en leur faisant la remarque: don’t worry, c’est dans notre

international que vous ne pouvez pas posséder cette connaissance en in-

Code civil.’

terne. Nous avons souvent des avocats qui proviennent d’un grand cabinet

— W outer Neven — ’N’oubliez pas les banquiers. Cette façon de travailler

de ce type et qui emmènent leur expérience avec eux. Mais je pense que

est très clairement une demande du monde financier, aussi. Tout devient

les grands cabinets internationaux visent une sorte de standardisation qu’ils

vite extrêmement complexe avec les exigences qu’ils posent en matière de

puissent appliquer sur leurs documents à l’échelle mondiale.’

financement de gros dossiers.’ — M i c h a e l B o l l e n — ’Le modèle anglo-saxon est aussi une conséquence

Peut-on appliquer cela comme ça dans chaque pays?

de l’internalisation de la pratique. Lorsque, comme investisseur, vous êtes

— Li e ve n P e e t e r s — ’En tout cas, ils essaieront. Bien que je ne pense pas

actif dans plusieurs pays, vous vous attendez naturellement à ce que toutes

que l’on puisse appliquer comme ça un contrat du Royaume-Uni sur des

les transactions soient structurées et négociées d’une même façon.’

situations belges.’ — M i c h a e l Bo l l e n — ’Il faut quand même faire une distinction entre copier

Est-ce là un plaidoyer pour les cabinets internationaux?

et inspirer. Cela semble peut-être opportuniste mais c’est comme la réalité.

— M i c h a e l B o l l e n — ’Je pense, oui. Chez DLA Piper, nous sommes en

Lorsqu’on a un background international, de quelque forme que ce soit, on est

grande partie un cabinet international.’

mieux à même de discerner certaines tendances et d’anticiper les choses plus

— Li e ven Peeters — ’Est-ce un argument pour? Tous les clients internatio-

rapidement. Les PPP au Royaume-Uni en sont un bel exemple. Ils ont une

naux n’appliquent quand même pas partout le même format!?’

solide expérience à ce niveau-là. Pourquoi ne pourrions-pas nous en inspirer?’

NIEUW ADRES NOUVELLE ADRESSE Koning Albertlaan 140 B — 9000 Gent T +32 9 280 70 00 F +32 9 280 70 19 www.brookville.be info@brookville.be

TA L K A B O U T

#26

“ ER ZIJN NIET ALLEEN VERSCHILLENDE MEETMETHODES MAAR PER SOORT VASTGOED, PER SEGMENT, WORDT ER OOK NOG EENS ANDERS GEMETEN. ” Lieven Peeters

HET BELANG VAN ’DEALMAKERS’ Er is niet alleen het nodeloos ingewikkeld maken van zaken.

geven dat de tegenpartij op het moment van de onderteke-

Men zegt wel eens dat de advocaat de deal kan maken of kraken.

ning niet failliet is. Of dat de vennootschap geldig is opge-

— W o u t e r N e v e n — ’Je hebt verschillende soorten advocaten, maar de meesten stellen

richt. Dan wordt een legal opinion afgeleverd en dat is in-

zich toch pragmatisch op. Ze willen zeker tot een deal komen en zitten dus niet te discus-

derdaad een soort certificaat. Bij financiering is dat stilaan

siëren over elke komma. Wanneer partijen er niet dreigen uit te komen, is het de taak van de

standaardpraktijk.’

advocaat, vind ik, om een oplossing te zoeken om ze weer bij elkaar te brengen. Bepaalde

— Wo u t e r N e ve n — ’Ik zie het ook steeds meer gebeuren in

collega’s zullen in dat geval de deal misschien afbreken omdat de discussie dan uiteindelijk

de toekomst. Vastgoeddeals worden complexer. En omdat het

veel meer over de ego’s rond de tafel begint te gaan dan over de deal.’

steeds moeilijker wordt om nog zeer lucratieve deals te doen,

— M i chael Bollen — ’De rol van de advocaat als trusted adviser neemt toe. Hij denkt met

wordt je meer geconfronteerd met dossiers waar een luchtje

de cliënt mee. Hij zal eerder vragen stellen en alternatieven zoeken dan afraden. Zonder dat

aan zit. Dan wil de koper natuurlijk wel een legal opinion.’

je daarom natuurlijk zelf business consultant wordt. Dat zou dan weer een stap te ver zijn.’

Zijn er nog andere nieuwe trends sinds de crisis? Gebeurt het wel eens dat advocaten zelfs een koper zoeken?

— Li e ve n P e e t e r s — ’Het belang van het due-diligenceon-

— W o uter N even — ’Soms wordt hij wel gebruikt om mensen bijeen te brengen en bepaal-

derzoek en de rapportering naar de klanten neemt toe. Maar

de deals mogelijk te maken. Het voordeel van de advocaat is dat hij veel contacten heeft en zo

de natuur is veranderd. Cliënten wensen niet langer dikke

mensen kan helpen om ze samen te brengen om samen business te doen.’

dossiers maar een simpel A4’tje met de cruciale punten die een impact hebben. Daar heb je medewerkers voor nodig

Vroeger werd hij erbij gehaald om van het contact een contract te maken.

met ervaring, met een synthetische kijk, die snel de pijnpun-

Nu is hij al op post voor het contact?

ten kunnen inschatten. Zo’n opdracht kan je moeilijk aan

— L i e ven Peeters — ’Als de projecten een zekere omvang hebben, is het zeker aangera-

een eerstejaars overlaten.’

den dat de advocaat er in een pril begin bij is. Misschien spreek ik voor eigen winkel, maar ik

— M i c h a e l B o l l e n — ’Het hangt af van de fase van de

durf toch zeggen dat het niet in het belang van de cliënt is om te wachten tot het contact in

onderhandeling. Als je moet beslissen of je in een deal moet

een contract wordt gegoten.

voortgaan, is een boek van 150 pagina’s met de beschrijving

Worden jullie nog vaak geconfronteerd met dossiers waar de LOI al is getekend?

van de huurcontracten niet nodig. Dan heb je aan een bek-

— L i e v e n P e e t e r s — ’Nog te veel. Toen de transactiemolen in volle gang was, werd soms

nopt rapport voldoende. Maar nadien ... Zo’n lijvig boek heeft

wel eens een LOI getekend omdat er snel moest worden beslist en zonder dat er vooraf juri-

wel zijn voordelen. Het kan een handleiding bij een object

disch advies was ingewonnen. Dan lees je zo’n contract en denk je bij jezelf, daar had men

zijn. Bijvoorbeeld voor de asset manager die moet nagaan

toch maar beter mijn mening over gevraagd.’

wanneer de volgende vervaldagen zijn. Het is zoals de cliënt het wil. Maar de tijd dat een due dil werd uitgevoerd omdat

Kan je dat achteraf nog rechttrekken? — Mi c hael B ollen — ’Als beide partijen willen, kan je alles rechttrekken.’

het op de todolist staat, en daarna in de kast verdween, is voorbij. Het wordt wel gelezen nu.’

— Li e ven Peeters — ’Het is de markt die dan speelt. Als de man aan de andere kant van

— Wo u t e r Ne ve n — ’Wat je ook merkt is dat er in de data-

de tafel zegt: je hebt getekend, het is zo, dan zit je vast. Meestal gaat het om prijsgelieerde

rooms meer aandacht wordt besteed aan milieu en steden-

elementen.’

bouw of aan de administratief-rechtelijke impact van bepaalde zaken zoals mogelijke subsidiëring. Dat zijn elementen

Je hoort dat advocaten nu meer worden gevraagd naar zekerheidsstellingen, dat ze een bepaalde

die kandidaat-kopers nu zo volledig mogelijk wensen terug

deal moeten garanderen?

te vinden. Datarooms die geen volledigheid geven inzake de

— W o uter Neven — ’Voor de hele deal niet, dat is wat vergaand. Maar voor bepaalde dee-

bodem en de stedenbouw, komen niet echt professioneel

laspecten komt het zeker voor. Legal opinions worden afgeleverd en dat is inderdaad een

over. Vroeger was je soms aan een deal bezig en merkte je

soort verzekering die als paraplu kan worden gebruikt door de cliënt. Bijvoorbeeld de vraag

dat er nog geen oriënterend bodemonderzoek was uitge-

of een huurovereenkomst onder bepaalde omstandigheden toch kan worden verbroken. Het

voerd. Als je dat vandaag tegenkomt, mag je besluiten dat de

lijkt inderdaad op een verzekeringspolis.’

advocaat van de verkoper of de verkoper zelf in gebreke is

— M i c h a e l B o l l e n — ’Bij financieringsdeals is dat vaak het geval. Vooral in hoofde van

gebleven. Vooral omdat zoiets een regelrechte impact heeft

diegene die de financiering toestaat. Je moet als advocaat bijvoorbeeld de garantie kunnen

op de verkoopprijs.’

NOVEMBER/NOVEMBRE ’11

#27

Dreigt niet het gevaar dat de sector zich hopeloos gaat

DE GROOTSTE KANTOREN

vastrijden in allerlei labels en certificaten?

Alfabetische lijst van de grote advocatenkantoren die deelnamen aan de enquête van Expertise

— Li e ve n P e e t e r s — ’De markt zal moeten leren, wellicht met scha en schande. Als we daar binnen enkele jaren op zullen terugkijken, zullen we wellicht vaststellen dat sommi-

met vermelding van hun aantal

ge cowboys daarin een gemakkelijke markt hebben gezien

advocaten-vennoten in de

en jobstudenten inschakelden om zoveel mogelijk certificaa-

departementen Real Estate: Allen

tjes te kunnen uitschrijven. En dat men vroeg: hoeveel moet

& Overy (2), ALTIUS / Tiberghien (4),

er op staan qua waarde? Maar ik denk dat die praktijk er snel

Ashurst (1), Baker & Mc Kenzie (4),

zal uitgroeien.’

Clifford Chance (2), CMS DeBacker (4), DLA Piper UK (7), H&K (6), HSP (4), Laga (3), Liedekerke (4), Linklaters (3), Loyens & Loeff

Zijn jullie in jullie praktijk al geconfronteerd met discussies over een BREEAM?

(1), Lydian (4), Marx Van Ranst

— W o u t e r N e v e n — ’Ik heb daar momenteel discussies

Vermeersch (1), NautaDutilh (2),

rond lopen, ja. Zelfs met elementen die leiden tot betwistin-

Simont Braun (3), Stibbe (4).

gen. Over het E-peil bijvoorbeeld en de manier waarop dat aan de huurwaarde is gekoppeld. De grote discussie is immers wat de financiële impact is van een mogelijke afwijking

JURIDISCHE WAARDE VAN GROENE LABELS

van het oorspronkelijke E-peil. Dat moet worden beslecht in

Het begint al met de meetstaat. Is een vierkante meter wel een vierkante meter?

een compensatie, zoveel is duidelijk.’

— W o u t e r N e v e n — ’Nee, dat is hij niet. Er bestaan daar inderdaad immense discussies

Komt men daar dan uit?

over en er worden ook procedures rond gevoerd. Want dat bepaalt natuurlijk de huurwaarde.

— W o u t e r N e v e n — ’Ik zit nog in die discussie. We komen

In dat geval is het de taak van de advocaat om samen met een technische raadsman een

daar altijd uit maar de discussie zal een impact hebben op

procedure voor te stellen die zo weinig mogelijk ruimte voor discussie toelaat. Veel discussies

de prijs.’

ontstaan omdat de bewoordingen puur technisch zijn en men er geen uitleg bij geeft wat die

SNELLER DREIGEN MET PROCEDURE

termen precies betekenen.’

Kan de sector daaruit leren en die betwistingen voorkomen? Moeten de advocaten ter zake geen duidelijk signaal uitsturen naar de markt en aandringen op een

— W o u t e r N e v e n — ’Om uit die problematiek te geraken,

standaard? Hebben jullie bijvoorbeeld inbreng in de nieuwe RICS-methode die wordt voorbereid?

zou je dat het best vooraf contractueel vastleggen. Maar de

— Li even Peeters — ’Zolang de technische standaard duidelijk is, is het OK voor ons. Wat

vraag is of de onderhandelende partijen aan het begin van

wij willen is dat als er in een document staat dat het gaat om een gebouw van 10.000 m , dat

de gesprekken willen bepalen hoe groot elk van de mogelijke

het voor iedereen rond de tafel duidelijk is over welk soort vierkante meters ze het hebben.

schadeposten kan zijn. Dat is niet altijd even gemakkelijk.’

Voor een advocaat maakt het niet uit welke meetmethode er wordt gebruikt, als het maar dui-

— M i c h a e l B o l l e n — ’Het is ook niet altijd gewenst. Aan

delijk is dat er eentje werd uitgekozen en iedereen het eens is met die keuze. Of men langs de

het begin van een onderhandeling zit je normaal in een fase

buitenwand, in het midden of aan de binnenkant meet, dat maakt voor ons niet uit.’

van goede verstandhouding. Dan ga je toch al niet meteen

— W o u t e r N e v e n — ’Er bestaan standaarden, maar de markt heeft nog geen consensus

denken als dat mis gaat gaan we zoveel vragen en als dit

bereikt over welke norm de voorkeur geniet. Het is de vastgoedsector zelf die dat moeten

misloopt zoveel?’

regelen en die voor een bepaalde meetmethode moet kiezen. Een advocaat is niet altijd betrokken bij het opstellen van de technische lastenboeken. De client moet er dus aan denken

In onzekere tijden tonen investeerders zich bijzonder

en ervoor kiezen dat hij ook in deze materie eventueel zijn advocaat raadpleegt.’

risicoavers. Leidt dat tot meer betwistingen?

— L i e v e n P e e t e r s — ’Er zijn niet alleen verschillende meetmethodes maar per soort vas-

— M i c h a e l B o l l e n — ’Wellicht.’

tgoed, per segment, wordt er ook nog eens anders gemeten. Winkelvastgoed wordt niet op

— W o u t e r N e v e n — ’De markt zal moeten leren. Als je

dezelfde manier opgemeten als kantoorvastgoed, bijvoorbeeld. Als investeerders zich van de

de financiële impact van het niet respecteren van bepaalde

ene deelmarkt naar de andere begeven, is de kans groot dat zij redeneren vanuit die andere

criteria ondergaat, zal je dat nadien wel veel sneller contrac-

meetmethode.’

tueel willen vastleggen.’

TA L K A B O U T

#28

Kan een deal daarmee staan of vallen? — W o u t e r N e v e n — ’Zeker. Sommige huurders uit de V.S. eisen een bepaald E-peil of een bepaald soort groene

“ DE TIJD DAT EEN DUE DIL WERD UITGEVOERD OMDAT HET OP DE TODOLIST STAAT, EN DAARNA IN DE KAST VERDWEEN, IS VOORBIJ. HET WORDT WEL GELEZEN NU.” Michael Bollen

gebouwen. Als die eisen in de huurovereenkomst vermeld staan, dan heb je als promotor of investeerder wel een probleem als het gebouw nadien niet conform de criteria wordt opgeleverd. Zeker als de koper daardoor dreigt zijn huurder te verliezen en toch het gebouw moet betalen.’ — L i e v e n P e e t e r s — ’Er is altijd het risico op sanctie. Zolang de eindconsument, de gebruiker van je gebouw, daar geen probleem van maakt, is die discussie met de verkoper beheersbaar, maar als de huurders gaan protesteren dan zit

Er zijn misschien minder transacties, maar wellicht meer herfinancieringen. Leidt ook dat tot betwistingen?

je als eigenaar wel met een enorm probleem. Dat is wat je op

— W o u t e r N e v e n — ’De banken zijn toch erg voorzichtig om de markt niet omver te

de vastgoedmarkt ziet gebeuren. Iedereen probeert groener

duwen.’

te worden, onder meer omdat het in de aannemingswereld

— M i c h a e l Bo l l e n — ’Je ziet dat banken contractueel over een aantal argumenten beschik-

nog groeimogelijkheden biedt, maar dat betekent ook dat er

ken om vragen te stellen bij dossiers en eventueel de financiering terug te draaien, maar dat

een zeker opbod plaats heeft om huurders aan te trekken.

ze het niet doen. Niet durven doen. Want waar blijven ze dan mee achter? De banken zitten

De sector zal erover moeten waken dat zij die verwachtingen

niet te wachten op een leegstaand gebouw.’

en beloftes ook allemaal kan nakomen.’

— L i e v e n P e e t e r s — ’Er schuilen waarschijnlijk wel wat probleemdossiers onder het op-

— W o u t e r N e v e n — ’Er zijn alleszins meer geschillen dan

pervlak, maar ik denk niet dat de Belgische vastgoedmarkt de meest gevaarlijke is. In de

vroeger. In die mate dat diegenen die een vastgoedporte-

hoogdagen van het Europese vastgoed was Brussel niet de hoogste hoogvlieger, dus gaan we

feuille hebben en met een probleem worden geconfronteerd

nu ook niet het diepst zakken zoals in Londen waar er pieken waren tot over de Himalaya en

dat een impact kan hebben op hun investeringsproject, op

men nadien ook diep is gevallen. Dat betekent niet dat we hier geen investeerders zullen heb-

hun cashflow, nu veel gemakkelijker naar een procedure toe-

ben die gaan bloeden, net zoals in mijn beginjaren ook de Zweedse investeerders in België

gaan. Of dat aannemers en promotoren nu minder gemak-

pluimen hebben gelaten. Maar ik denk dat het een probleem is dat beheersbaar zal blijven.

kelijk geneigd zijn tot een oplossing te komen, zich harder

Je hebt toch een stevige Belgische verankering in de markt. De echte opportunisten zijn hier

opstellen, en de zaak vaak jaren in een procedure trekken.’

altijd relatief in de minderheid geweest.

+ % &(# & # $%% # #( & # " #(

* #) )! ' $& (! #

'%- ! '( ! '( $# #(& ' $"" & ),

&), !! ' &)'' ! ( ! , " ! # $ * "$ +++ * "$ $#')!(

(&$# # $%% # #( & # " #(

' $ % %

# # ( & " # " # (

#30

CARL MESTDAGH Equilis

LES SPECIALISTES SE PRONONCENT EXPERTS AAN HET WOORD

MARNIX GALLE Allfin

SUR LA SCÈNE INTERNATIONALE

DE VOLUMES ZIJN KLEINER, DE WINSTMARGES OOK

’Si nous avons suffisamment de projets commerciaux pour les prochaines années en Belgique, nous sommes toutefois conscients des risques de croissance limitée dans ce secteur à l’avenir. C’est pour cela que nous misons sur une croissance dans le secteur résidentiel et sur la scène internationale. Notre ambition est de réaliser la moitié de notre chiffre d’affaires sur la scène internationale d’ici 2015. Nous allons démarrer un premier projet résidentiel en Pologne après avoir acquis de l’expérience avec quelques initiatives de plus petite envergure au Maroc et en Hongrie.’

’Was de periode voor 2008 een ’once in a lifetime’ opportuniteit? Ik denk het niet. Die periode van uitzonderlijke winsten komt terug, daar ben ik van overtuigd. Vastgoed loopt in cycli en mensen en banken hebben een kort geheugen. Maar de crisis heeft ons wel gedwongen na te denken over de toekomst. Drie dagen lang hebben we met het idee rondgelopen om simpelweg te stoppen, maar dat ligt niet in mijn aard. Onze corebusiness blijft projecten ontwikkelen, maar wij hebben onze prioriteiten wel verlegd en onze organisatie daaraan aangepast.’

’Nous envisageons presque tous les segments, du retail aux bureaux en passant par les logements. L’immobilier reste l’immobilier. Si nous ne disposons pas de suffisamment d’expertise en interne, nous la recherchons alors via des partenariats. Dans un partenariat, le contact personnel et la confiance mutuelle revêtent une importance capitale. Cette stratégie internationale permet de prospecter plusieurs pays simultanément.’

’We hebben ons hoofdkwartier verhuisd en onze vaste kosten met een derde teruggeschroefd. Soms moet je kiezen in het leven. Allfin zal zich voortaan hoofdzakelijk op België en Luxemburg toeleggen, maar dan wel in de diepte. Bouwden wij vroeger vooral kantoren in Brussel, dan willen wij vanaf nu meespelen in alle segmenten en in alle grote steden. Iedereen heeft zich aan de nieuwe realiteit moeten aanpassen. De volumes zijn kleiner en de winstmarges ook. Er is geen andere keuze dan minder gulzig te zijn op de vergoeding van de eigen middelen. Onze vroegere target van 25% IRR halen wij niet meer.’

’Mais nous n’excluons pas une expansion en Flandre, non plus. Là aussi, nous devrons plutôt opérer sous la forme d’un partenariat car le marché y est déjà extrêmement compétitif. C’est peut-être paradoxal mais il est aujourd’hui plus facile de trouver un projet en Pologne qu’en Flandre. Un projet est certes à l’étude à l’heure actuelle à Anvers mais il se trouve encore à un stade très prématuré.’

’Chambon, de oude ASLK in Brussel, wordt de eerste grote test. Wij gaan in dat project alle mogelijke functies verenigen. Wij behouden er een stukje kantoren maar zullen er retail, een hotel en allerlei vormen van wonen aan toevoegen. Zelfs een stukje zorgvastgoed of semipublieke functies zijn mogelijk.’

Carl Mestdagh est l’administrateur délégué du promoteur Equilis et président du comité de direction de la sicafi Ascencio. Cet automne, Equilis vient de décrocher le permis pour son projet de grande envergure Just under the Sky à Bruxelles.

Marnix Galle is gedelegeerd bestuurder van de projectontwikkelaar Allfin die dit jaar zijn tiende verjaardag vierde. In 2005 won Allfin met het project Mondrian de Mipim Award voor meest vorbeeldige kantoorproject in Europa. Marnix Galle is een van de gastsprekers op het Investors Forum van Expertise op 19 januari.

NOVEMBER/NOVEMBRE ’11

PROPERTY TALK

#31

GUY-MARC BEAUDE

JEAN-PHILIP VRONINKS

JEROEN HAFKAMP

Devimo-Consult

Jones Lang LaSalle

SCMS

LE RETAIL OBLIGE À SE REMETTRE EN QUESTION

DRIEKWART INVESTEERDERS ZIJN BELGEN

’Il est vrai que mon profil est très orienté retail, mais l’expansion des chaînes et les entreprises placées sous ma responsabilité ont toujours été au centre de ma stratégie et donc par la même l’immobilier. Le retail est une fantastique école d’humilité. La phrase ’Retail is detail’ sera toujours plus d’actualité et va s’étendre à de nombreux autres secteurs. Le retail oblige à se remettre en question, à être curieux, rapide, et ces qualités sont celles que je recherche tout particulièrement.’

’Alles boven 10 miljoen euro wordt verhandeld tussen institutionelen. Beneden die grens zijn privébeleggers de tegenpartij. In het segment tot 5 miljoen euro is de vraag groot omdat hierin veel vermogende particulieren actief zijn die zich teleurgesteld hebben afgewend van de beurs en zekerheid zoeken in het vastgoed. Gezien de vraag wisselen de coreproducten hier duur van eigenaar.’

’Comme tout leader de marché, Devimo doit être à l’avant-garde dans son approche et je reviens à cette idée de curiosité, d’anticipation qui sont des qualités primordiales. Le know-how important de Devimo est à mon sens également quelque chose d’exportable, mais il serait présomptueux de ma part aujourd’hui de m’étendre sur les opportunités qui s’offrent et qui vont s’offrir à notre entreprise.’ ’Je suis un Français, mais qui est installé en Belgique depuis 30 ans et au combien amoureux de votre pays. L’international est toujours excitant, mais il faut s’y préparer, disposer des hommes et des moyens et surtout d’une volonté de réussir. Je sens qu’il y a d’énormes potentialités. Une des premières paroles de mon précurseur René Annaert pour décrire son entreprise a été ’service, transparence et indépendance’. Ces trois mots font partie de l’AND de Devimo, de ses racines et ne sont pas négociables. Nous allons continuer dans cette direction.’

Guy-Marc Beaude est le nouveau directeur général de DevimoConsult, le spécialiste en gérance de centres commerciaux. Il succède à René Annaert qui prend sa retraite.

’Bij de institutionelen is er een groep die zich richt op coreplusproducten die voor de lange termijn zijn verhuurd en waar agressief wordt geboden. Een andere groep kijkt naar de klassieke multitenants, op een goede locatie maar verhuurd op basis van gewone 3/6/9 contracten en minstens 15 jaar oud. In dit deel van de markt vinden de verkopers en de kandidaat-kopers elkaar nog niet. De verkopers houden vast aan hun oude boekwaardes en denken dat als zij lang genoeg wachten, de storm vanzelf zal overwaaien.’ ’Niet alleen omdat ze korter op de bal spelen en hun thuismarkt beter kennen, zijn de Belgische investeerders momenteel in het voordeel, maar ook omdat de verkopers deal security zoeken. Die krijgen zij gemakkelijker van een Belg dan van een buitenlander die om te kopen de toelating moet vragen aan een board ver weg. De verkoper wil de koper de hand schudden, in de ogen kunnen kijken en zien dat het goed zit.’

Jean-Philip Vroninks werd in juli benoemd tot het nieuwe Head of Capital Markets bij Jones Lang LaSalle. Voorheen was hij Managing Partner van King Sturge, een makelaarskantoor dat deze zomer werd overgenomen door Jones Lang LaSalle.

ER ZIJN GEEN GROTE OF KLEINE OPDRACHTEN ’Ik ben niet bezig met hoe andere beheerders het doen, maar kijk vooral naar hoe ons eigen bedrijf presteert. Met een portefeuille van 339.000 m2 behoren we tot de marktleiders. Onze omzet groeit gestaag en elk jaar worden er nieuwe opdrachten binnengehaald. De centra in de portefeuille doen het ondanks de crisis trouwens meer dan behoorlijk. Alhoewel de bezoekcijfers wat onder druk staan, blijft de omzet op niveau.’ ’We nemen al heel wat initiatieven op het gebied van een milieuvriendelijke uitbating. Water wordt hergebruikt en in alle projecten wordt het afval gescheiden. In het winkelcentrum van Wijnegem zijn er twee milieumedewerkers in de weer, maar met een besparing van een kwart op de afvalverwerking betalen zij zichzelf terug.’ ’Er zijn voor ons geen kleine of grote opdrachten. We gaan voor elk project met hetzelfde enthousiasme en nauwkeurigheid te werk. Enkel het serviceniveau verschilt. Sommige projecten vergen meer technisch beheer, terwijl in andere meer aandacht gaat naar marketing. Voor de retailparken zit de dienstverlening wel op een steeds hoger niveau, omdat er meer aandacht wordt besteed aan de zichtbaarheid, branding en bewegwijzering. De huurders zijn er meer en meer van overtuigd dat zij zich net als in een shoppingcenter als één gemeenschap moeten profileren.’

Jeroen Hafkamp is sinds 1994 CEO van de beheerder van winkelcentra SCMS. Hij is tevens penningmeester van de BLRW en lid van de ICSC.

A N A LY S E

#32

TIEN UITDAGINGEN VOOR HET PROPERTY MANAGEMENT

ONDANKS DE TOENEMENDE PROFESSIONALISERING HEERST ER NOG ALTIJD EEN ONBESTEMDE MALAISE EN ALGEMENE ONTEVREDENHEID OVER HET WERK VAN DE EXTERNE BEHEERDERS. DE BESTE AANWIJZING HIERVOOR IS DAT DE BELEGGERS DIE HET ZICH KUNNEN VEROORLOVEN, ER BIJNA ALLEMAAL VOOR KIEZEN HET BEHEER VAN HUN GEBOUWEN IN HUIS AF TE WIKKELEN. PROPERTY TALK LIJST DE SPANNINGSVELDEN OP DIE HET GEBOUWENBEHEER IN BELGIË VANDAAG KENMERKEN. K U R T R E V I E R S

De tegenvallende conjunctuur

nieuwe projecten opgeleverd en ook voor 2012 en 2013

De vastgoedconjunctuur zit de gebouwenbeheer-

wordt verwacht dat de nieuwbouw onder het langetermijnge-

ders niet mee. Er wordt minder geïnvesteerd, er

middelde zal blijven. Als er minder nieuwe vierkante meters

zijn minder buitenlanders actief en de nieuwbouw draait op

op de markt komen, is er natuurlijk evenredig minder extra

een laag pitje.

werk voor beheerders.

Wanneer een gebouw wordt verkocht, is dat vaak een aanleiding om het beheer te herzien. Contractueel is die mogelijkheid standaard. Ofwel verdwijnt het pand in de portefeuille van een investeerder die zelf zijn gebouwen beheert, ofwel gaat het

BUITENLANDSE INVESTEERDERS ZIJN BETER KLANTEN DAN DE BELGEN

De trend naar insourcen Vastgoed is een volwaardige assetklasse gewor-

naar een eigenaar van wie men weet dat hij beroep doet op

den. Die professionalisering heeft ertoe geleid

externe beheerders, maar dan kan men ervan op aan dat die

dat beleggers hun patrimonia in toenemende mate zelf willen

meteen druk wordt geprospecteerd door andere beheerders

beheren. Ze beschouwen het property en asset management

die bereid zijn de klus voor minder te klaren. Schaars zijn de

als een strategisch belangrijke hefboom. De crisis heeft deze

beheerders die door de koper worden gehonoreerd omdat zij

trend nog versterkt omdat elk rechtstreeks contact met de

hun job naar behoren hebben uitgevoerd.

huurder een kans is om hem te fideliseren. Geen betere huur-

Buitenlandse investeerders zijn betere klanten dan de Belgen.

der dan een zittende huurder.

Lokale investeerders hebben meestal grotere portefeuilles

In andere gevallen mogen de externe beheerders soms nog

met voldoende kritische massa om zelf een beheerorganisatie

alleen de routinematige activiteiten met een lage toegevoegde

op te richten. Bij heel veel investeerders uit het buitenland is

waarde uitvoeren. Dat zijn het administratief beheer van de

dat niet het geval. Ze zijn meestal eigenaar van slechts enkele

huurincasso’s, de debiteurenrekeningen, de afrekening van

gebouwen waarvoor het niet loont het beheer in eigen regie te

de gemeenschappelijke lasten, enz. Een beetje zoals multina-

voeren en dus wenden ze zich gemakshalve tot een externe

tionals nu in de flat world hun eenvoudige boekhoudige taken

beheerder.

outsourcen of zelfs offshoren. De tactische en strategische

Door de crisis en het overaanbod zijn de promotoren op de

aspecten (het commercieel beheer, het asset management,

rem gaan staan. Daardoor zijn er in 2011 opvallend minder

enz.) houdt de eigenaar liever in eigen handen.

Meir

Quartier Leopold Avenue Louise Wijnegem sc

Location Advice

Trilogiport

Factory Outlet

Global reach, local expertise.

Shopping Centers

Retail parks

Shopping Centers

Retail parks

Valuation

L’Esplanade

Médiacité

Capital Market

Property Management

Office Invest

Logistics

Maasmechelen Village

Property Management

K in Kortijk

Retail Warehousing

Advisory

Veldstraat

Airport Offices

Office Agency

Investments

Toison d’Or

Research

Semi-industrial

Main streets Luxembourg Valuation

A N A LY S E

#34

Een ontoereikende vergoeding Het is een traditie dat het honorarium van de beheerder wordt berekend als een percentage van

de totale huurmassa. Vroeger was dat drie procent, maar de

VOORAL MIDDELGROTE GEBOUWEN EN MULTITENANTS ZIJN BIJZONDER ARBEIDSINTENSIEF

laatste tijd glijdt de markt gevaarlijk af richting twee procent, een grens waaronder zelfstandig gebouwenbeheer niet leefbaar meer is. Er bestaan alternatieven zoals honoraria op basis van de werkelijk gepresteerde uren of vergoedingen berekend op basis van de oppervlakte. Op die manier vermijdt men dat de vergoeding van de beheerder mee evolueert met

de (lagere) huurprijzen of de (toenemende) leegstand.

Het belang van HR Het beroep van property manager is het stadium van de hulpboekhouder al lang ontgroeid, maar

Feit is dat een beheerder bijna nooit op basis van zijn werke-

dat betekent niet dat de Nieuwe Beheerder al is opgestaan.

lijke prestaties en inspanningen wordt beloond. De huidige

Het management van de grote beheermaatschappijen is

honoraria staan niet in verhouding tot de kwantiteit en de

constant op zoek naar een Dream Team, het ideale projectteam

kwaliteit van het werk. Vooral middelgrote gebouwen en mul-

dat is samengesteld uit gekwalificeerde, elkaar aanvullende en

titenants zijn bijzonder arbeidsintensief.

polyvalente beheerders; medewerkers met een commerciële

Bovendien maakt de vergoeding van de beheerder deel uit

flair, technische knowhow en psychologisch doorzicht.

van de gemeenschappelijke lasten die de huurder draagt. Die

Talent is aanwezig maar helaas niet goedkoop en zelden te

wil bottom line zo weinig mogelijk betalen. Conclusie: eigenlijk

verzoenen met de relatief lage, te lage honoraria in de sector.

is het de verkeerde die de beheerder betaalt.

Bovendien is de gebouwenbeheerder te vaak de (emotionele)

Een en ander heeft geleid tot een opkuis en het afstoten van

puinruimer, de kluns op de schopstoel, de go-between die

niet rendabele gebouwen. Maar er is een grens: de property

van hot naar her loopt, de man/vrouw tussen hamer (huur-

manager kan aan een eigenaar moeilijk zeggen dat hij dat ene

der) en aambeeld (eigenaar) en veel te weinig de vedette die

grote gebouw met maar één huurder en weinig werk wel wil

aan het einde van het jaar tevreden huiswaarts keert met een

beheren, maar vriendelijk bedankt voor dat kleine gebouw

bonus. En dus is het personeelsverloop groot. Soms is er ook

met veel huurders.

het gebrek aan carrièreperspectief en worden property mana-

De meeste beleggers zijn misschien wel bereid te betalen

gers onvoldoende gewaardeerd. Makelaars komen er gemak-

voor kwaliteit maar ze zijn over het algemeen niet zo opge-

kelijker mee weg dan hun collega-beheerders.

togen over de geleverde kwaliteit. Er dreigt een cirkelredenering: if you pay peanuts you get monkeys. Hoe de cirkel doorbreken?

Kostelijke IT Aan het eind van de jaren ’90 werden computers, technologie en IT verwelkomd als de grote redders. Ze zouden de taak van de beheerder ve-

DE TIEN GROOTSTE BEHEERDERSPORTFEUILLES

reenvoudigen en routineklussen automatiseren. Tot op zekere hoogte is dat uitgekomen, op dezelfde manier als de IT in alle bedrijven de boekhouding een stuk de professionele richting

25%

heeft ingeduwd. Maar PC’s zijn ook een kostelijke zaak gebleken. De hardware en vooral de elkaar snel opvolgende

20%

sofwareversies groeien als kool. Men schakelt over op volledig nieuwe programma’s omdat men in een ander is vastgelopen.

15%

Of men moet eigen software draaien naast programma’s die door de grote eigenaars worden opgelegd. In plaats van te vereenvoudigen maken PC’s zo het werk al-

10%

leen maar onoverzichtelijker. Het is zoals op het internet: de beheerder dreigt te bezwijken onder de information overload.

Niets is zo gemakkelijk voor een huurder (meestal diens secretaresse die zich zo nuttig en belangrijk denkt te maken) als

de minste klacht meteen per e-mail over te maken en gezien BNP Paribas RE

Quares

Sogesmaint- Jones Lang Colliers CBRE LaSalle International

DevimoConsult

DTZ

Cushman & Wakefield

het vermeend urgente karakter van het medium bijna ook SCMS

Trevi Group

meteen een prompt antwoord te verwachten.

" ! ! ! !# ! $ " ! ! !

" !

A N A LY S E

#36

LA RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DU PROPERTY MANAGER

LA RESPONSABILITÉ DU PROPERTY MANAGER DÉPEND DE LA QUALIFICATION JURIDIQUE DU CONTRAT ET DE LA NATURE DES OBLIGATIONS PRÉVUES PAR CELUI-CI. Wouter Neven

Nieuwe taken en specialismen Property management is een dynamisch beroep. Er worden steeds nieuwe taken aan het basis-

La convention conclue entre le gérant et le propriétaire du bien peut être qualifiée soit de contrat d’entreprise

pakket toegevoegd omdat de context waarin het beroep evol-

(en raison de l’accomplissement d’actes matériels et/ou intellectuels) soit de contrat de mandat (en raison de

ueert, verandert. De toenemende kleine criminaliteit leidt niet

l’accomplissement d’actes juridiques). Pour déterminer la qualification juridique adéquate il faudra déterminer,

alleen tot meer verzekeringswerk maar ook tot meer bewaking en surveillance in de ondergrondse parkings, striktere procedures bij bezoek en strengere aansprakelijkheidsregels. Ook

en l’espèce, quel est l’aspect prédominant de l’exécution du contrat. – En cas de contrat d’entreprise, le propriétaire pourra mettre en cause la responsabilité contractuelle du property manager si ce dernier exécute mal ou tardivement les obligations prévues dans le contrat. Par

de brandveiligheid vraagt meer aandacht, meer regulering en

contre, si le gérant cause un dommage matériel ou corporel à un tiers pendant l’exercice de ses activités

meer toezicht, onder meer bij het beheer van industrieel vas-

(par exemple lors de l’entretien de l’immeuble) le tiers ne pourra engager, en principe, que la responsabilité

tgoed en kmo-parken. Het zijn voorbeelden van toenemende wetgeving, net zoals de vergroening en verduurzaming leiden tot nieuwe regelgeving. De regionalisering maakt alles complexer omdat de verschillen tussen de drie gewesten steeds groter worden. Twee gebouwen die deel uitmaken van dezelfde markt (het ene in

extracontractuelle du property manager. – En cas de mandat, le propriétaire du bien pourra également mettre en cause la responsabilité contractuelle du gérant d’immeubles si ce dernier exécute mal ou tardivement les obligations prévues dans le contrat. Concernant les dommages causés aux tiers dans l’exercice de sa mission, ceux-ci pourront agir (i) soit contre le propriétaire s’il s’agit d’une représentation parfaite (c’est-à-dire si le property manager a déclaré agir au nom et pour le compte du propriétaire); (ii) soit directement contre le property manager s’il s’agit d’une représentation imparfaite (c’est-à-dire si le property manager a agit en son nom mais pour le compte

Zaventem, het andere in de Leopoldwijk - beide in de Brus-

du propriétaire) et que le propriétaire n’a pas encore repris l’engagement du property manager ou bien si le

selse kantoormarkt), moeten vaak toch zeer uiteenlopend

property manager a dépassé les pouvoirs qui lui ont été confiés par le propriétaire.

worden benaderd. Beheerders zoeken ook zelf naar nieuwe taken en diensten. Ze trachten de geringe inkomsten uit hun basisactiviteiten

Concernant la nature des obligations définies dans le contrat, s’il s’agit d’obligations de résultat la responsabilité du property manager pourra être mise en cause s’il n’atteint pas le résultat prévu. Par contre, si les obligations prévues sont des obligations de moyens, sa responsabilité ne pourra être mise en cause que si le propriétaire

aan te vullen met meer winstgevende diensten met een ho-

démontre qu’il ne s’est pas comporté dans les circonstances de la cause comme un bon père de famille

gere toegevoegde waarde. Sommige bieden fiduciaire diens-

normalement prudent et diligent.

ten aan en doen het beheer van vennootschappen. Andere hebben gediversifieerd in het facility management en bieden extra diensten aan aan huurders in plaats van aan eigenaars. En dan is er natuurlijk de vraag of men een generalist moet

zijn die alle segmenten van het vastgoed bestrijkt, of eerder de specialist die zich toelegt op één niche zoals bijvoorbeeld de shoppingcenters?

De macht van leveranciers Naast de eigenaars en de huurders wordt de beheerder nog geconfronteerd met een derde

groep terugkerende gesprekspartners: de leveranciers. Het zijn de schoonmakers, de klusjesdiensten, de techneuten

DE TYPISCHE PORTEFEUILLE MIX VAN EEN VASTGOEDBEHEERDER

van het onderhoud, enz. Veel van die leveranciers maken deel uit van grote multinationals die professioneel zijn georganiseerd en daardoor vaak ook machtige en goed geïnfor-

Other

meerde tegenpartijen zijn. Bij SLA’s is het uitkijken dat de leverancier het contract niet meer naar zijn hand zet dan de

Residential 14%

beheerder. En quid met onderlinge prijsafspraken tussen de leveranciers zoals de veroordeling van het liftenconsortium een paar jaar geleden aan het licht bracht?

Offices

47%

Industrial 16%

Leveranciers kunnen zelfs uitgroeien tot lastige schuldeisers. Het Belgische btw-systeem heeft geleid tot het vaste gebruik dat de externe beheerder optreedt als medecontract naast de

Retail 16%

eigenaar. Maar wat als die insolvabel blijkt te zijn, een virtualiteit die sinds de crisis een harde realiteit is gebleken. Als de eigenaar in gebreke blijft, wendt men zich tot de beheerder. Beware of the distressed properties!

JUNI/JUIN â&#x20AC;&#x2122;11

Residential Agency Property & Facility Management Real Estate Investment Management

Beheer met toekomstâ&#x20AC;¦ Quares Property & Facility Management begeleidt u in: t %VVS[BBN CFESJKWFOUFSSFJONBOBHFNFOU t 4VCTJEJFBBOWSBBH FO PQWPMHJOH t 0Q[FUUFO TUSVDUVVS JOUFSCFESJKGTTBNFOXFSLJOH t *NQMFNFOUBUJF FO FYQMPJUBUJF QBSLNBOBHFNFOU t (SPFQTBBOLPQFO GBDJMJUFJUFO FO OVUTWPPS[JFOJOHFO t COÂ² OFVUSBMJUFJU t $MFBOUFDIQSPKFDUFO t #3&&". 888 26"3&4 #& t 5&- "/58&31&/ .&$)&-&/ ".45&3%". .""453*$)5

#37

#38

DE EERSTE STAP NAAR BENCHMARKING IS MEER OPENHEID OVER DE GELEVERDE PRESTATIES.

De rangschikkingen en volledige cijfers van de gebouwenbeheerders in het Belgisch vastgoed leest u als topic in Expertise News van 28 oktober 2011.

Branding en marketing Het onderscheidend vermogen van een beheerder is verwaarloosbaar. Dat een gebouw wordt

beheerd door bedrijf x, y of z is zelden een commercieel argument om een huurder aan te trekken. Zelfs de grootste beheermaatschappijen voeren weinig pu-

Transparantie en partnership Wat is een goede beheerder waard? Dat is moeilijk

bliciteit. Ze geven zelden persconferenties, wellicht omdat ze

te zeggen want er zijn in de markt geen objectieve

weinig te vertellen hebben. Ze sturen ook geen eigen publi-

benchmarks beschikbaar. Het ontbreekt aan een traditie van

caties rond en maken zelden marktrapporten wereldkundig.

prestatiemeting. De vraag is dan ook op basis van welke crite-

Kortom, weinig beheerders zijn een sterk merk. Ze zijn inwis-

ria met het werk van de property manager moet beoordelen.

selbaar en onderscheiden zich alleen met prijsargumenten

Wanneer heeft hij recht op een bonus? En zijn er ook omstan-

van de concurrentie, een zwakte waar eigenaars voor een

digheden waarin men hem een malus kan aanrekenen?

paar centen minder dankbaar misbruik van maken.

De eerste stap naar benchmarking is meer openheid over

Beheerders hebben ook geen eigen vereniging en geen

de geleverde prestaties. De beheerders moeten een betere

(gemeenschappelijke) standpunten in zaken die nochtans

rapportering nastreven, niet alleen over het asset in beheer

rechtstreeks hun beroep aanbelangen zoals de introductie

maar vooral over hun eigen werk. Openheid is de basis voor

van de EPC’s. Beheerders moeten werken aan hun imago.

vertrouwen maar dat moet wederzijds zijn. Ook de eigenaar-

Respect en waardering is iets wat men afdwingt.

opdrachtgever heeft de plicht tot openheid. Want hoe kan men de beheerder belonen die erin slaagt de leegstand in het

Schaalvoordelen

gebouw beperkt te houden, als men hem daartoe geen commerciële instrumenten aanreikt die hem in staat stellen het

De voorbije jaren werd de sector gekenmerkt

gedrag van de huurders te beïnvloeden? En is de beheerder

door spraakmakende fusies en samenwerkingen.

niet vaak de laatste die moet vernemen dat een eigenaar zijn

BNP Paribas Real Estate kocht eerste APM op en nadien de

gebouw te koop zal stellen?

Belgische tak van Aberdeen. CBRE en Sogesmaint sloegen

Professionalisering betekent niet alleen dat men de kwaliteit

de handen in elkaar, net als Cobelpro en Tribeca. BRESS sloot

van de dienstverlening verhoogt, maar ook de consistentie

een samenwerkingsakkoord met Marq & Roba, ...

en de continuïteit ervan. Dat veronderstelt vooral een betere

Fusies, overnames en samenwerkingen moeten de kritische

workflowcontrole en een standaardisatie in alle aspecten van

massa leveren die nodig is om schaalvoordelen te genereren.

het beheer. Helaas hanteren de eigenaars vaak eigen stan-

De vraag is echter of schaalgrootte momenteel al voldoende

daards die kunnen afwijken van die van de beheerder zon-

voordelen oplevert? Elke fusie heeft immers ook een impact

der dat zij die afwijkingen voldoende expliciteren. Pijnlijke

op de interne organisatie. Het is trouwens niet alleen de

misverstanden zijn dan het gevolg. De vastgoedsector heeft

schaalgrootte die telt maar ook het segment waarin het bedrijf

sowieso last van een algemeen gebrek aan normering of als

actief is. Retail lijkt succesvoller dan kantoren.

de norm al bestaat, aan de discipline om hem toe te passen

Sinds de crisis is de sector in rustiger vaarwater terechtgeko-

en er zich aan te houden.

men. Er zij nu minder spectaculaire mutaties. Men kiest eer-

De relatie tussen de belegger en de property manager loopt

der voor allianties met bedrijven van buiten de sector dan voor

langs de rendementsoptimalisatie van het betrokken goed.

fusies of overnames. Zoals Trevi dat met AIB-Vinçotte het

Die opdracht zou hen tot onafscheidelijke partners moeten

Building Quality Label uitwerkte.

maken.

JLL_Ad.Prop.Man-PropertyTalk_185x247,5-oct2011-DEF.indd 2

27/10/11 15:58

Arch. Jaspers-Eyers & Partners

33,000 sqm of offices

6,500 sqm

of polyvalent surfaces

199 parking spaces Anixton, an independant consultant in corporate real estate, has been exclusively instructed for the marketing (letting & sale) of the â&#x20AC;&#x153;de Ligneâ&#x20AC;? project, ideally located in the heart of Brussels, close to the Central Station. A permit has been granted to redevelop a building of 33,000 sqm of offices and 6,500 sqm of polyvalent surfaces with 199 parking spaces. The new building is designed to offer â&#x20AC;&#x153;state-of-the-artâ&#x20AC;? specifications in terms of technical and environmental aspects. The property benefits from an exceptional location for occupiers and a unique opportunity for developers and/or investors.

More information :

+32 2 721 99 23 | deligne@anixton.com | deligne.anixton.com

UITNODIGING

22 NOVEMBER ‘11

SYMPOSIUM 2011

Meld u aan via: cameloteurope.com/ symposium2011

Strategisch innoveren: kansen & bedreigingen voor leegstaand vastgoed met o.a. Betreft: Uitnodiging symposium Als mede-gastheer van het SYMPOSIUM LEEGSTAND 2011 op dinsdag 22 november in Hoboken, Antwerpen nodig ik u van harte uit. Doel van de dag is het in kaart brengen van de kansen en bedreigingen die leegstaand vastgoed met zich meebrengen. Wat zijn de risico’s bij leegstand, wat zijn de mogelijkheden om er tijdelijk te wonen of te werken, hoe pakken overheden deze problematiek al aan? Wij zijn trots op het brede pallet van bijzondere sprekers die met elkaar het debat zullen voeren over de ontwikkelingen, de instrumenten en de aanpak van leegstaand vastgoed in België. Onderdeel van dit symposium is de uitvoering van een strategisch innovatietraject “leegstandbeheer” onder auspiciën van Universiteit Hasselt. Alle bezoekers aan het symposium zullen betrokken worden bij het onderzoek en ontvangen begin januari het verslag. De locatie is, hoe toepasselijk, een leegstaand kantoor, waar bovendien enkele professionele spelers in leegstaand vastgoed zich voorstellen. Wij verwachten dat u na deze dag met frisse ideeën en nieuwe kennis uw leegstaand vastgoed zult benaderen. Met vriendelijke groet,

BIANCA DEBAETS - LID COMMISSIE HUISVESTING BRUSSELS PARLEMENT (CD&V) Leegstandproblematiek in Brussel en instrumenten om deze te bestrijden

CHRISTOPHE PEETERS - SCHEPEN STAD GENT Ervaringen Stad Gent met proactief leegstandbeheer

FREDERIK LENDERS - ADVOCAAT LENDERS ADVOCATEN Juridische implicaties van leegstandbeheer

Deze locatie is gelegen op loopafstand van

Remco van Olst | COO Camelot Europe

KURT REVIERS - HOOFDREDACTEUR EXPERTISE

Meld u (gratis) aan via: www.cameloteurope.com/symposium2011

Dagvoorzitter

station Hoboken-Polder en 4,5 kilometer van station Antwerpen-Zuid.

Er is voldoende gratis parkeergelegenheid rondom het gebouw.

ANTWERPEN | 22 NOVEMBER 2011 | 11.00 tot 16.30 uur

Christophe Peeters | schepen van Financiën, Facility Management, Sport en Haven van Stad Gent Dit programma is gericht op eigenaars, beleggers en beheerders van leegstaand vastgoed, zowel vanuit de overheid als vanuit bedrijven en

KENNISMARKT

Ervaringen met proactief leegstandbeheer: goedkoop wonen of het bewaken van leegstand?

instellingen. Tijdens dit symposium wordt vanuit een strategisch innovatietraject gekeken naar de kansen en bedreigingen van leegstandbeheer. Onder impuls van Schepen Christophe Peeters keurde de Gentse gemeenteraad in juni 2010 een nieuw proactief

PROGRAMMA 11.00 - 12.30

leegstandsbeleid goed. Schepen Peeters was de ellenlange juridische procedures om krakers uit leegstaande Kennismarkt met onder andere presentaties van Gispen Second Life, Expertise,

panden te krijgen meer dan beu. Hij werkte een driestappenplan uit om de meer dan vijfhonderd panden in

Universiteit van Hasselt en de Energiebesparingscan.

eigendom van Stad Gent bij leegstand te beschermen tegen krakers en vandalisme.

11.30 - 12.30

Lunchbuffet, aangeboden door Camelot Vastgoedbescherming

12.30 - 12.40

Welkomstwoord door de dagvoorzitter, de heer Kurt Reviers, hoofdredacteur van Expertise

12.40 - 13.00

De heer Christophe Peeters, schepen Stad Gent

Bianca Debaets | lid commissie huisvesting Brussels Parlement (CD&V)

Ervaringen met proactief leegstandbeheer

Leegstandsproblematiek in Brussel en de instrumenten om deze te bestrijden

Jan Maarten Hensel, Strategisch Innovatie Expert in samenwerking met Universiteit Hasselt

Strategisch innoveren, ronde 1

Wat is de visie van de commissie huisvesting op leegstand? De Brusselse bevolking blijft groeien,

De heer Remco van Olst, COO Camelot Europe

terwijl de woningbouw achterblijft. Wat zijn de mogelijkheden om bijv. leegstaande kantoren een

13.00 - 13.15 13.15 - 13.35

Leegstandsrisico’s en instrumenten voor leegstandbeheer Pauze

14.00 - 14.20

Strategisch innoveren, ronde 2

14.20 - 14.40

De heer Frederik Lenders, advocaat

Frederik Lenders | advocaat Lenders Advocaten, specialist in vastgoedrecht

Juridische implicaties bij leegstandbeheer

Juridische implicaties van actief leegstandbeheer

Mevrouw Bianca Debaets, lid commissie huisvesting Brussels Parlement (CD&V)

Leegstandproblematiek in Brussel en instrumenten om deze te bestrijden

Voor leegstandbeheer is een aparte wettelijke en jurisprudentiële verankering nodig, naast de traditionele vormen van beheer van onroerend goed zoals woninghuur, handelshuur. Wat is noodzakelijk om

15.00 - 15.30

Pauze

15.30 - 15.50

Strategisch innoveren, ronde 3

15.50 - 16.30

Debat en vragen met alle deelnemers onder leiding van de dagvoorzitter

16.30 - 17.30

Borrel en kennismarkt

de vastgoedsector

tijdelijke woonfunctie te geven?

13.35 - 14.00

14.40 - 15.00

Zakelijk nieuws voor

Afvoer en recycling kantoorinventaris

succesvol te zijn, welke kaders dienen te worden ingevuld om de kansen die er zijn niet te missen?

Jan Maarten Hensel | Strategisch innovatie-expert in samenwerking met Universiteit Hasselt Deelname is gratis. U kunt zich aanmelden via cameloteurope.com/symposium2011. De uiterste aanmelddatum is vrijdag 18 november

Wat zijn de kansen en bedreigingen van actief leegstandbeheer?

2011. Na inschrijving ontvangt u per e-mail een bevestiging met routebeschrijving en de vragenlijst van Universiteit Hasselt. Wij

verzoeken u deze vragenlijst vooraf online in te vullen, zodat ook uw antwoorden tijdens het symposium kunnen worden meegenomen.

Aan de hand van het strategisch innovatiemodel van Universiteit Hasselt zullen alle voor- en nadelen worden bekeken. Actieve participatie van alle deelnemers aan het symposium is gewenst. Het eindrapport zal begin

Voor vragen kunt u contact opnemen met Rianne Kole via

januari aan alle deelnemers worden uitgereikt, met daarin aanbevelingen en actiepunten.

r.kole@cameloteurope.com of +31(0)297 - 25 42 22

Energiebesparingscan Bespaar tot 25% op uw energiekosten

Kurt Reviers | Hoofdredacteur Expertise

Locatie: Leegstaand Kantoorcomplex C Adres:

Smallandlaan 1-3 blok C, 2660 Hoboken

De dagvoorzitter zal de sprekers duiden en het debat voorzitten. Vanuit een jarenlange ervaring en grote

Op loopafstand van station Hoboken-Polder

vakkennis op het gebied van vastgoed zal hij een objectieve kijk geven op de gedeelde visies en

Datum:

Dinsdag 22 november 2011

stellingen. Wat zijn de kansen op succes, wat zijn de risico’s voor falen.

Tijd:

11.00 tot 17.30 uur

Strategisch innoveren, ook voor u?