Property Talk 03 by Expertise

VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER

#%(

BACK TO THE FUTURE

DE JONGE GENERATIE RUKT OP LA MONTÉE DE LA GÉNÉRATION X INTERVIEW MET/AVEC

CARRIÈRE

ANALYSE

WALK & TALK

Intervieuw met Eric Van Dyck,

Le neuf en Wallonie:

spectakelarchitectuur als motor

CEO Redevco Belgium

le marché résidentiel chiffré

van de stedelijke ontwikkeling

# '+

# (%

# ()

Bouwen aan morgen:

APRIL/AVRIL ’11

WWW.PROPERTYTALK.BE

Jean Franken & Xavier Denis (Cofinimmo)

VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER

PROPERTYTALK EST UNE PUBLICATION PROPERTYTALK IS EEN UITGAVE

Expertise Media Ramberg 7 / 3000 Leuven HOOFDREDACTEUR / RÉDACTEUR EN CHEF

Kurt Reviers T 016 31 49 71 M 0475 27 62 01

VERANTWOORDELIJKE UITGEVER ÉDITEUR RESPONSABLE

Raymonde Musch ADVERTENTIES / RÉGIE PUBLICITAIRE

Expertise / 016 31 49 70 WERKTEN MEE AAN DIT NUMMER ONT COLLABORÉ À CETTE ÉDITION

Aplanos _graphic design Steff Gilissen _images / foto’s Imprimerie Lozet _impression / druk Muriel Lieffring _traductions / vertalingen Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal Kurt Reviers _rédaction /redactie Martijn Reviers _rédaction /redactie

Marleen Van Istendael _épreuves / eindredactie Distribution par circulation controlée auprès des organisations du secteur immobilier en imprimé et par voie digitale. Demandes d’abonnement via abo@propertytalk.be.

Nieuws en weetjes uit

#10 BACK TO THE FUTURE

#20 Winkels met een smoel

de Belgische vastgoedsector

Entretien avec

Quatre immeubles où le souci

L’actualité et les infos

Jean Franken et Xavier Denis

du patrimoine et l’intérêt

du secteur immobilier belge

commercial du commerçant se marient parfaitement

Distributie via ’controled circulation’ bij bedrijven uit de vastgoedsector in print en digitaal. U kan een abonnement aanvragen via abo@propertytalk.be

WWW.PROPERTYTALK.BE

VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier

Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-

INFO & ABONNEMENTEN | INFOS & ABONNEMENTS

www.expertisenews.com

cialiseerde nieuwsbrieven: Expertise News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.

A P R I L / A V R I L . ’1 1

READ MORE ABOUT US .29

LEGAL TALK

(READ) MORE AB

#25

Advocaat Wouter Neven (Lydian) over Grean Leases La TVA sur le terrain, analyse par Wouter Neven (Lydian)

#26

#34

DE ANDERE KIJK VAN ERIC VAN DYCK

Bouwen aan morgen: spectakelarchitectuur

#30

Interview met de nieuwe CEO van Redevco Belgium

als motor van de stedelijke ontwikkeling

TALKING HEADS

#32

Experts aan het woord: Peter Baeyens, Carl Van Den Eynde, Le neuf en Wallonie:

Paroles d’experts: Marc Brisack, Jaques Gobert, Vincent Querton

le marché résidentiel chiffré

POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information bimensuels spécialisées regroupent ces informations : Expertise News traite l’immobilier d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.

BIG FIVE DOMINEREN VASTGOEDMARKT Ondanks een mager investeringsjaar ging de Expertise Top 100 editie 2011 er toch op

vooruit. Het volume van de honderd grootste vastgoedportefeuilles in ons land steeg tot 35,5 miljard euro (+3%). Iets meer dan een derde zit in handen van de Big Five die elk

LES AGENTS DE L’ANNÉE 2011

minstens één miljard euro vastgoed in België bezitten: AXA Belgium, AG Real Estate (Ageas), Cofinimmo, Redevco Belgium en Befimmo. Twee verzekeraars, twee bevaks

Pour la première fois en 20 ans d’existence

(beide aanwezig in de Bel-20) en één privéholding. Vier uit België ook en één uit Nederland.

symbolique aux meilleurs courtiers qui ont

BIGE FIVE INVESTORS EXPERTISE TOP 100 COMPANY

Axa Belgium Cofinimmo AG Real Estate Redevco Belgium

ORIGIN

d’Expertise, la rédaction a attribué un titre atteint la première place dans chacune de leurs disciplines, basé sur les chiffres du take-up

TYPE

VALUE

Insurance company

€ 3.056.423.000

de 2010. Ainsi, cinq Expertise Awards ont été

REIT

€ 2.610.750.920

décernés à quatre courtiers: Jones Lang LaSalle

Insurance company

€ 2.477.000.000

(bureaux national), Cushman & Wakefield (retail

Private holding

€ 2.000.000.000

national et bureaux à Bruxelles), King Sturge (immeubles industriels) et Hugo Ceusters (bureaux à Anvers).

WINKELCENTRUM MACHELEN OP VOLLE KRACHT VOORUIT Het megaproject met winkels, kantoren en leisure van promotor Uplace waarvoor tegen

BELGEN TREKKEN NAAR POLEN Los van elkaar hebben de Belgische

eind 2011 de nodige vergunningen worden verwacht, is stilaan rijp om in forward funding

promotors Immobel en Matexi aangekondigd

te worden geplaatst bij één of een club van eindinvesteerders. Het dossier is meer dan

dat ze van Polen hun tweede thuismarkt willen

600 miljoen euro waard. Zakenbank Morgan Stanley werd aangesteld en stuurde intussen

maken. Immobel start met de ontwikkeling

een teaser rond waarin Uplace Machelen wordt omschreven als een ’flagship retail-based

van twee kantoorgebouwen, Matexi zal er zich

mixed-use development project in Brussels’. Met 85.000 m2 wordt het het grootste

toeleggen op de bouw van appartementen in

winkelcentrum van het land en een rechtstreekse uitdager van Woluwe Shopping.

de hoofdstad Warschau. In ons land realiseerde Matexi vorig jaar, met de verkoop van 691 gronden en de bouw van 377 woningen, een omzet van 139 miljoen euro.

LIVING STONE IN ZEE MET WOONSTYLISTE Het makelaarsbedrijf Living Stone uit Leuven heeft met de firma Helder Huis uit Haacht een partnership afgesloten om het residentieel vastgoed dat de makelaar in portefeuille neemt, te restylen alvorens het te koop wordt aangeboden. Het idee van ’homestaging’ is zelfs in ons land niet nieuw meer, maar nieuw aan het initiatief in Leuven is dat het gaat om een exclusieve samenwerking en dat alle klanten van Living Stone er voortaan gratis van gebruik zullen kunnen maken.

A P R I L / A V R I L . ’1 1

PROPERTY TALK

NIEUWE HEADS OF INVESTMENT

De makelaars Cushman & Wakefield en Jones Lang LaSalle kregen

allebei een nieuwe directeur aan het hoofd van hun afdeling Capital Markets (investeringen).

MAXIME XANTIPPE (ex-CBRE en ex-Catella)

LA BIBLE DE L’IMMOBILIER

ging aan de slag bij Cushman & Wakefield. Xantippe studeerde bestuurswetenschappen aan het ICHEC en werkte in de banksector

A l’occasion de Batibouw,

vooraleer hij zijn vastgoedcarrière begon.

Statbel (Direction Statistique) a publié à nouveau les chiffres-clés de l’immobilier résidentiel. Le document donne un aperçu

OLIVIER BASTIN kreeg bovenop

de l’évolution de tous les prix de l’immobilier et des permis

zijn job als directeur van Jones Lang LaSalle in

d’urbanisme pour la Belgique et les Régions depuis 1975.

Luxemburg onlangs ook de verantwoordelijkheid

Depuis lors, les prix pour une maison d’habitation moyenne

over de Capital Markets voor de hele Belux

ont presque été multipliés par dix et les maisons ont

(België en Luxemburg).

augmenté de valeur près de trois fois plus vite que les prix des autres biens.

MAXIME KUMPEN keerde terug naar CB

http://statbel.fgov.be

Richard Ellis als partner en hoofd van het departement Capital Markets. Kumpen was tussen 2005 en 2008 al actief bij de makelaar. Nadien was hij achttien maanden aan de slag als managing partner van Catella.

ATENOR ET CFE LANCENT LE VICTOR Les développeurs Atenor et CFE Immo viennent d’introduire la demande des permis d’urbanisme pour leur projet Victor, près de la gare du Midi à Anderlecht et St-Gilles. Le projet mixte intègre principalement des bureaux, mais aussi des commerces en pied d’immeuble et un bloc d’appartements. Le concept, très stylé, aux façades noir et blanc

20 years of Expertise, that’s something to Talk about. We congratulate Expertise with its 20th anniversary. The Leasinvest Real Estate Team

sobres et contrastées, cerclé d’un cordon rouge, est signé Christian de Portzamparc, en collaboration avec le bureau belge de Jaspers & Eyers. La réception est annoncée pour 2015.

TA L K I E S

LA RÉGIE MISE SUR LA DURABILITÉ A partir du 1er juillet, tous les immeubles administratifs de la région bruxelloise devront disposer d’un certificat de performance énergétique. La mesure vise non seulement les bureaux occupés

SHOPPING MOSAN SUR DEUX NIVEAUX

par la Régie des Bâtiments, les régions et

A Huy, le nouveau parc commercial Shopping Mosan à ouvert ses portes. Le complexe

l’Union Européenne, mais aussi les maisons

est un des premiers parcs d’activités commerciales comptant deux niveaux à part entière.

communales, les centres sportifs et les

Le parc est un développement du Group GL vendu l’an dernier au holding néerlandais

piscines. L’obligation de pouvoir soumettre

Baron Investments BV. Il comprend 10.500 m2 de retail et un parking de 328 emplacements.

un CPE incombe en principe au locataire.

LA RUE NEUVE RIVALISE AVEC LE MEIR D’après le dernier décompte des passants de Fastigon, la rue Neuve à Bruxelles est à nouveau l’artère commerçante la plus visitée du pays. Lors du comptage de 2008, tant la rue Neuve que le Meir à Anvers et le Vinave d’Ile à Liège atteignaient 200.000 visiteurs par semaine. Aujourd’hui, la rue Neuve attire 220.000 chalands tandis que le Meir à

JLL STAPT IN ZORGSECTOR

cédé dix pour cent, à 180.000 visiteurs.

PASSANTENTELLINGEN FASTIGON 2010 2006

2008

2010

Bruxelles, Rue Neuve

260000

200000

220000

Jones Lang LaSalle heeft een afzonderlijk

Liège, Vinave d’Ile

170000

200000

departement opgericht voor het vastgoed in

Antwerpen, Meir

220000

200000

180000

de zorgsector (Healthcare). De afdeling zal

Hasselt, Hoogstraat

150000

160000

150000

zich bezighouden met het waarderen van

Gent, Veldstraat

150000

160000

150000

rusthuizen en ziekenhuizen en staat onder

Namur, Rue de Fer

150000

140000

130000

leiding van Rod Scrivener, Director Valua-

Brugge, Steenstraat

100000

140000

130000

tion & Consulting in Belux, en zijn Franse

Leuven, Diestsestraat

100000

120000

collega Fabrice Léger. Bij onze zuiderburen

Aalst, Nieuwstraat

100000

110000

waardeert JLL al een honderdtal ziekenhui-

Oostende, Kapellestraat

100000

zen en rusthuizen per jaar.

BRON:

De internationale vastgoedadviseur

KERN

Fatigon, december 2010

Want to join the professionals?

Letâ&#x20AC;&#x2122;s talk real estate 24, 25 & 26 May 2011 I Tour & Taxis Brussels Info & Tickets: www.realty-brussels.com

TA L K I E S

PROJET BRUXELLOIS LAURÉAT DES MIPIM AWARDS Le projet résidentiel vert bruxellois Savonnerie Heymans vient d’être retenu pour les Mipim Awards édition 2011.

ADVOCATEN VALLEN IN DE PRIJZEN

Le projet est une initiative du CPAS de Bruxelles, selon

Altius en Lydian, twee onafhankelijke middelgrote associaties

un concept de MDW Architecture. Le programme porte

van zakenadvocaten in ons land, kregen beide een prijs.

sur 32 appartements neufs, quatre lofts rénovés et six

– Lydian werd in de categorie Real Estate verkozen tot Law Firm

logements dans un immeuble classé.

of the Year 2010 door het tijdschrift Corporate INTL. De afdeling staat onder de leiding van advocaat-vennoot Wouter Neven die

AMERIKANEN LANDEN OP DE MEIR Deze maand opent het populaire Amerikaanse schoenmerk

in Expertise News de tweewekelijkse rubriek Wetgeving verzorgt en ook regelmatig bijdraagt aan Property Talk. – Lieven Peeters, advocaat-vennoot en hoofd van het team vas-

Steve Madden een eerste Belgische winkel aan de Meir in

tgoedrecht bij Altius Partners, van zijn kant kreeg de ILO Client

Antwerpen. De retailer neemt daarvoor een van de laatste zelfs-

Choice Award gewonnen in de categorie Commercieel vastgoed.

tandige modeketens over. De winkel komt tussen de vestigingen

De prijs wordt jaarlijks uitgereikt aan advocaten die zich hebben

van New Look en AS Adventure aan de Meir 17. Steven Madden

onderscheiden in kwaliteit van hun dienstverlening aan klanten.

werd geadviseerd Dirk De Witte van CB Richard Ellis.

ZEEMAN GROOTSTE MODEKETEN Retailers uit België en Nederland staan bovenaan de ranglijst van de grootste modeketens. Dat bleek uit de rangschikking van de filiaalbedrijven in België gepubliceerd in het vakblad Retail Focus in samenwerking met de winkeldataspecialist Locatus. De modeketen met de grootste bezetting in België is de Nederlandse textielsuper Zeeman (242 winkels) met een aandeel van 7%. De top drie wordt vervolledigd door C&A (117 winkels) en JBC (104). Dankzij enkele nieuwe openigen telt Zeeman inmiddels 263 winkels in België.

TOP-10 MODEKETENS FORMULE

WINKELS

OPPERVLAKTE

Zeeman

242

60.988 m2

C&A

113

130.461 m2

JBC

103

81.579 m2

Esprit

36.312 m2

Veritas

15.477 m2

Wibra

34.210 m2

Hunkemoller

8.375 m2

E5 Mode

53.763 m2

Promo Fashion

30.433 m2

M&S Mode

11.874 m2

BRON:

Locatus, oktober 2010

A P R I L / A V R I L . â&#x20AC;&#x2122;1 1

PROPERTY TALK

RETAILPARKEN STUWEN ONTWIKKELINGSMARKT Tot eind 2012 worden in het segment van het winkelvastgoed vooral kleine en middelgrote baanwinkelparken opgeleverd. Voor een nieuw grootschalig shopping center is het wachten tot 2013. De Projectbarometer Winkelvastgoed van Retail Focus startte 2011 met een totale planvoorraad van 2,3 miljoen m2 winkeloppervlakte verspreid over 127 projecten. Daarvan is iets meer dan ĂŠĂŠn miljoen m2 in aanbouw, klaar om te starten of in vergunning.

RETAIL DEVELOPMENT BELGIUM 2011-2013 (SELECTION)

JOURNĂ&#x2030;E PORTES OUVERTES AU BARA-DE LIJN La SDR Bruxelles a organisĂŠ une journĂŠe portes ouvertes

CITY

Willebroek Olen

DEVELOPPER

GLA (M2)

YEAR

Group Bernaerts

147.000 m2

2012 2011-2012

Shopping Park Olen

Cordeel/Aertssen

35.000 m2

Retail Park Tongeren

Groep Vanhee

35.000 m2

2012

Winkelcentrum Zuiderring

Goup GL

35.000 m2

2013

Tongeren Genk

PROJECT

European Market City

dans son projet Bara-De Lijn Ă Anderlecht. Le projet reprĂŠsente

La LouviĂ¨re

Ex-Bloch

Wilhelm & Co

34.500 m2

2013

une valeur dâ&#x20AC;&#x2122;investissement de 29 millions dâ&#x20AC;&#x2122;euros et compte

Estaimpuis

Retail Park

Sobradis/ABLI

34.000 m2

2013

16.000 m de logements et 9.000 m rĂŠservĂŠs Ă des activitĂŠs

Bruxelles

Just under the Sky

Equilis

34.000 m2

2013

ĂŠconomiques. Quelque 147 flats rĂŠpartis sur quatre immeubles

Verviers

Au Fil de lâ&#x20AC;&#x2122;Eau

City Mall

28.000 m2

2013

Ă appartements sont prĂŠvus. En moyenne, un appartement

Arlon (Sterpenich)

Retail Park Sterpenich BPI, Multi Development

25.500 m2

2012

coĂťte 1.200 eur/m2, en ce compris 30% de subsides de

Gent

25.000 m2

2013

la RĂŠgion bruxelloise. Comme il sâ&#x20AC;&#x2122;agit dâ&#x20AC;&#x2122;un dĂŠveloppement

SOURCE:

The Loop Outlet

NV The Loop

Retail Focus 2011

subsidiĂŠ, les acquĂŠreurs potentiels doivent satisfaire aux conditions gĂŠnĂŠrales de la SDRB qui prĂŠvoient notamment que les acquĂŠreurs: â&#x20AC;&#x201C; y installent leur rĂŠsidence principale pendant 10 ans; â&#x20AC;&#x201C; ne soient pas propriĂŠtaires dâ&#x20AC;&#x2122;un autre bien immobilier dâ&#x20AC;&#x2122;un RC de plus de 745 euros; â&#x20AC;&#x201C; disposent dâ&#x20AC;&#x2122;un revenu de mĂŠnage imposable de 55.740

leur bien Ă disposition pendant 10 ans, Ă un loyer plafonnĂŠ Ă

!" "! " ! ! ! ! # & ! "! & ! ! % & " $ & % & ! & ! $ # ! " # ! # & " ! ! ! !& "

maximum un douziĂ¨me de 6,5% du montant dâ&#x20AC;&#x2122;acquisition.

euros maximum, oĂš le deuxiĂ¨me revenu est comptĂŠ pour la moitiĂŠ et oĂš un bonus vient sâ&#x20AC;&#x2122;ajouter par personne Ă charge. NĂŠanmoins, les appartements peuvent ĂŞtre achetĂŠs par des investisseurs privĂŠs pour autant quâ&#x20AC;&#x2122;ils sont prĂŞts Ă mettre

En outre, en matiĂ¨re de revenus et de domicile, les locataires doivent rĂŠpondre aux mĂŞmes conditions que les acquĂŠreurs.

CBREI TREEDT TOE TOT CLUB VAN 1 MILJARD Het Amerikaanse CBRE Investors, en niet Jones Lang LaSalle of AXA, neemt van het Nederlandse ING het gros van zijn activiteiten over in fundmanagement voor de vastgoedsector. Door de overname wordt CBREI wereldwijd een van de grootste beheerders van vastgoedfondsen. Voor BelgiĂŤ komt door de overname onder meer het beheer over Waasland Shopping en Wijnegem Shopping in Amerikaanse handen.

" ! !

#10 COVER

BACK TO THE FUTURE CHANGEMENT DE GÉNÉRATION CHEZ COFINIMMO. RENCONTRE AVEC JEAN FRANKEN ET XAVIER DENIS. I N T E RV I E W K U RT R E V I E R S FOTO/PHOTO STEFF GILISSEN

Un changement majeur s’annonce très prochai-

carrière de quarante ans et les positions privilégiées qu’il a

nement à la tête de Cofinimmo. Le numéro deux

su occuper forcent le respect. Une carrière qui a aussi don-

de la plus grosse société immobilière cotée en Bourse du

né forme à la réputation de Franken qui, comme il le dit

pays, le Chief Operating Officer Jean Franken (63), est

lui-même, avait du pour et du contre, et qui a finalement

sur le point de prendre une retraite bien méritée. C’est

fait de lui le bourreau flegmatique des bureaux bruxellois,

en toute confiance qu’il passe le flambeau à Xavier Denis

tel qu’il restera dans les esprits de chacun. Pas un mot

(38), un représentant de la nouvelle génération de no non-

plus haut que l’autre, dans un plaidoyer aussi maîtrisé

sense managers, anciens trentenaires et jeunes quadras,

qu’inébranlable, il se montre jusqu’à ce jour le critique

qui assure peu à peu la relève de la garde partout dans le

acerbe d’un marché en permanente profusion.

secteur immobilier. Car Xavier Denis est sans nul doute un compagnon de route de quelqu’un comme Koen Nevens

C’est sur ces traces que marchera donc Xavier Denis en

de Cushman & Wakefield en courtage, de Jo De Wolf de

juin. Avec son prédécesseur, il partage plus que le diplôme

Montea en investissements, ou de Kristof De Witte chez

d’ingénieur civil. Il semble tout aussi intran-

De Paepe en développement de projets – trois noms pris

sigeant car, caractéristique de la nouvelle gé-

au hasard dans trois domaines différents de l’immobilier,

nération, il est particulièrement centré sur

qui marquent un processus de transformation fondamental

sa mission. La seule chose, c’est qu’il com-

pas encore tout à fait accompli.

bine cela avec ce sourire affable qui fait de lui dans cette rencontre inaugurale comme

Mais la succession chez Cofinimmo, c’est encore plus par-

nouveau COO, non seulement un interlocu-

ticulier. Car si pour les deux intéressés, il ne s’agit que

teur apprécié mais, surtout, un bon auditeur.

La traduction de

d’une nouvelle étape dans leur vie personnelle, dans le cas

Bref: avec cette publication, Cofinimmo

cet entretien est disponible

de Jean Franken, nous prenons bel et bien congé d’une

s’attire les qualités de la grande diplomatie.

sur www.propertytalk.be

part de la mémoire collective de l’immobilier belge: une

#11

XAVIER DENIS – 38 ans – Possède la double nationalité belgo-française – Ingénieur civil-architecte (UCL) et Master of Business Administration (INSEAD) – Après ses études, a travaillé pendant cinq ans pour des bureaux d’architecture à Londres – A commencé chez Cofinimmo en 2002 comme Head of Project Development et Area Manager – Sera nommé fin juin 2011 Chief Operating Officer (COO), succédant à Jean Franken; à cette fonction, il entrera également au conseil d’administration et au comité de direction de Cofinimmo

COVER

#12

Cela ne suppose-t-il pas qu’aujourd’hui, le COO doive disposer d’autres aptitudes de management que durant les années pionnières?

“ ’CE N’EST PAS VRAI QUE COFINIMMO VA TOUT D’UN COUP LAISSER TOMBER LES BUREAUX. ILS CONSTITUENT UN MARCHÉ LIQUIDE QUI NOUS PERMET DE CRÉER DE LA PLUS-VALUE ET QUI NOUS ASSURE UN RENDEMENT ATTRACTIF.” Xavier Denis

— XD — C’est vrai qu’il faut donner un autre contenu à la fonction. Ma principale mission consistera à piloter une équipe et à co-développer la vision stratégique sur la direction que la société peut prendre. Aujourd’hui, on va donc par définition plus loin que la pratique quotidienne de la gérance d’immobilier d’autrefois.’ Jean Franken: ’Mais comme COO, on ne doit pas non plus piloter l’ensemble du personnel. Environ la moitié de tous les collaborateurs, soit une cinquantaine, relèvent de notre responsabilité.’

Combien de couches y a-t-il dans cette structure avant d’arriver au COO? — XD — Très peu. Cofinimmo est encore toujours une société à la hiérarchie très plate. Nous avons un peu évolué parce que par le passé, comme investisseur pur en bureaux, notre organisation n’était répartie que sur la base des sec-

Monsieur Franken, puis-je vous souhaiter bonne chance ou est-ce avec un pincement au cœur

teurs géographiques. Aujourd’hui, nous comptons quatre

que vous partez?

lignes de métiers: trois pour les principaux segments dans

— Jean Franken — Certainement pas. J’aurais encore pu continuer pendant cinquante ans

lesquels Cofinimmo est active, à savoir les bureaux, les mai-

en immobilier mais j’ai atteint un point dans ma vie où il faut faire des choix, et j’ai choisi de

sons de repos et Pubstone (portefeuille d’immeubles horeca

donner la priorité à ma famille durant les prochaines années. J’ai maintenant 63 ans et j’ai six

loués à Inbev – n.d.l.r.), et la quatrième est la gestion et le

petits-enfants, et je veux leur donner l’opportunité de renvoyer à leur grand-père ce regard

développement de projets. Cette répartition est reprise dans

ouvert qu’un petit homme pose sur le monde. Lorsque j’ai fait part de ce souhait au conseil

une structure matricielle en combinaison avec les services

d’administration il y a un an, il s’agissait donc d’une considération personnelle et volontaire.

d’appui comme la gérance d’immeubles, le quality manage-

Mais sur le plan purement professionnel, je peux dire que je pars sans aucun regret. Je savais

ment et l’IT. En essence, c’est encore toujours très facile-

que la relève était prête et c’est vrai que ça a facilité ma décision.

ment maîtrisable.

Vous saviez déjà qui vous succéderait il y a un an? — Xavier Denis — Non, cette décision n’est tombée que plusieurs mois plus tard. J’ai attendu

Vous êtes tous deux ingénieurs civils. Est-ce plus que le hasard?

comme tout le monde, non sans une certaine nervosité. Cette fonction de Chief Operations

— JF — Un ingénieur civil est avant tout un bon gestion-

n’est pas non plus quelque chose qu’on vise délibérément. Lorsque j’ai commencé chez Cofi-

naire. Ce n’est pas l’homme technique mais bien quelqu’un

nimmo il y a neuf ans, ce n’était pas à cela que je pensais. Un plan de carrière aussi explicite

qui comprend les aspects techniques et qui peut appuyer

ne fonctionne pas. Comme collaborateur, on essaie tout simplement de faire de son mieux

sa politique sur cette compréhension. En immobilier, c’est

pour faire croître la société. Et le reste se décide au fil de l’eau.’

quand même relativement essentiel, oui.

Jean Franken: ’Ce qui est important, dans la nomination de Xavier, c’est que Cofinimmo a opté pour une succession en interne et que nous ne sommes pas allés chercher quelqu’un

A l’époque, quand vous êtes devenu COO, vous étiez

ailleurs. Je suis ravi que le conseil d’administration ait suivi cette proposition du comité de

néanmoins un peu plus âgé que votre successeur aujourd’hui?

direction, même s’il a quand même fallu trois séances pour faire aboutir cet exercice de ré-

— JF — C’est vrai? (compte à voix haute). Oui, j’avais 48

flexion. Et le candidat devait réussir son assessment, bien entendu.

ans à l’époque. Et toi? — XD — J’ai 38 ans.

Les conditions dans lesquelles vous avez commencé chez Cofinimmo étaient différentes. De

— JF — Oui, ça fait quand même dix ans de différence.

votre côté, vous étiez un recrutement externe?

Mais je ne pense pas que cela joue un rôle. A 38 ans, on

— JF — C’est vrai, mais il s’agissait alors aussi d’un remplacement urgent d’un membre de

n’est quand même plus un débutant? Chez Cofinimmo, nous

la direction qui avait disparu soudainement. Et Cofinimmo n’était alors pas non plus la société

avons plusieurs collaborateurs de cet âge qui ont ce talent.

qu’elle est aujourd’hui. Lorsque j’ai commencé il y a quatorze ans, nous étions dix-huit. Au-

Je peux vous assurer que cette génération a énormément de

jourd’hui, la société compte 108 membres du personnel.

capacités.

& ! # ! "& # ! !

# !

! $ " ! "

! ! " ! " # ! " ! ! ! "

'! " ! ! "%

$$$ "$ ! ! $$$ "$ ' "# & !

101009-Adv_ImSpPro_2tal_proptalk.indd 1

9/03/2011 15:29:30

#14

VEERTIG JAAR VASTGOED IN EEN NOTENDOP

Twee jaar na zijn aanwerving in 1998 gaf Jean Franken mee vorm aan de omschakeling van Cofinimmo van een gewone beursgenoteerde onderneming tot een bevak. Maar hij zou het bedrijf blijven beschouwen, en blijven leiden, als een

Jean Franken (63) studeerde in 1971 af als burgerlijk ingenieur (UCL) en begon zijn

’onderneming’ en niet als een ’fonds’ dat hij een te passief

carrière bij het bouwbedrijf Travaux van de familie Blaton. Vijf jaar later stapte hij over

karakter toedichtte. Geen grote fan meer van beleggingen

naar Groep I in de residentiële projectontwikkeling. Groep I was een vastgoedfiliaal van de

in (perifere) kantoren implementeerde hij vanaf 2005 mee

holding Cobepa die op zijn beurt onder de controle stond van de toenmalige bank Paribas.

de strategische keuze van de raad van bestuur om de por-

Verre uitlopers van Groep I zouden later eindigen in de Belgische tak van de Nederlandse

tefeuille van ’s lands grootste vastgoedfonds te diversifië-

bouwgroep Heijmans waar ze nu nog altijd zitten, maar toen was Franken er al lang weg.

ren. Dat voerde hem de voorbije jaren naar de sector van het zorgvastgoed (rusthuizen) en de horeca (de cafés van

Cobepa was in de jaren ’70 door toeval eigenaar geworden van witloofvelden nabij de luchtha-

Inbev). Jean Franken neemt afscheid van het vastgoed na

ven in Zaventem en vroeg Groep I of ze daar wat mee kon doen. Uiteindelijk zou het filiaal Igo-

een welgevulde carrière van net geen veertig jaar.

pex er de bekende Keiberg ontwikkelen, het allereerste business park in de rand van Brussel. De kleine hybride gebouwtjes, half kantoren, half magazijn, werden een instant succes want ze sloten perfect aan bij de behoefte van KMO’s in de ontluikende IT-sector. Franken, die toen directeur was van Igopex, is dus een van de architecten van de Keiberg en ligt zo, paradoxaal genoeg, mee aan de basis van wat later de ontwikkeling van een overvloed aan kantoren in de periferie zou worden (vandaag staat er 20% van de oppervlakte leeg). De Keiberg bleef Franken trouwens in zijn latere loopbaan achtervolgen. Toen hij in 1990 algemeen directeur werd van de Belgische tak van de Zweedse belegger PriFast was het Fountain Plaza, intussen de derde generatie kantoren op de Keiberg, hun belangrijkste asset. Franken slaagde erin alle kantoren te verhuren en de investering van zijn Zweedse werkgever veilig te stellen. In 1996 stapte hij over naar Cofinimmo toen daar door een ruzie aan de top een dringende vacature ontstond voor een ’verantwoordelijke vastgoedverrichtingen’. Een functie die later werd ingevuld als Chief Operating Officer. Bij Cofinimmo trof Franken opnieuw een pakket paviljoenen van de Keiberg aan, dit keer van de allereerste generatie van begin de jaren ’80, die Cofinimmo in 1994 had verworven. Hij liet de kleine gebouwen opsmukken tot schattige paviljoentjes om ze in 2008 te verkopen aan een Amerikaanse investeerder.

HET KEIBERG BUSINESS PARK loopt als een rode draad door de carrière van Jean Franken. In 1981 ontwikkelde hij de allereerste paviljoenen bij Igopex. Voor de Zweedse belegger PriFast commercialiseerde hij in 1990 het Fountain Plaza en in 1996 trof hij bij Cofinimmo dezelfde paviljoenen aan die hij 1981 bij Igopex had opgeleverd. Hij maakte van de anonieme blokken sexy kantoren en verkocht ze in 2008 aan het Amerikaanse AIG.

Retail

solutions urban environments

Retail Real Estate Investment & Development REDEVCO, een onafhankelijke internationale vastgoedonderneming, beheert en ontwikkelt een van de grootste winkelportefeuilles in Europa, met meer dan 750 objecten op toplocaties in 18 landen en een huidige waarde van 7,4 miljard euro. REDEVCO is ook actief in Azië, waar een winkelportefeuille wordt opgebouwd in de grote steden, voornamelijk in China. REDEVCO streeft ernaar Azië tot haar tweede thuismarkt te maken. REDEVCO is onderdeel van het in Zwitserland gevestigde Cofra Holding AG. REDEVCO Belgium | Brouckère Tower, Anspachlaan 1, B1 | B-1000 Brussel | België T +32 (2)645 37 00 | E info.be@redevco.com | www.redevco.com

COVER

#16

“ NOTRE GÉNÉRATION POSE UN REGARD PLUS RÉALISTE SUR LE MONDE. PEUT-ÊTRE UN PEU PLUS CYNIQUE AUSSI MAIS CERTAINEMENT PLUS PRAGMATIQUE ET SANS DOUTE AVEC UN PEU MOINS D’ÉMOTION.” Xavier Denis

d’investisseurs internationaux à chaque fois différents car il n’y a pas eu que la vague suédoise. Avant cela, il y a eu les Britanniques et après les Suédois, les Allemands et les

Certainement, mais ce que je veux dire, c’est que lors de votre désignation, vous aviez déjà

Irlandais. Mais il faut bien savoir que le marché ne peut pas

connu un certain nombre de crises en immobilier. Vous aviez des références sur lesquelles vous

continuer à absorber tous ces volumes et que, comme inves-

appuyer.

tisseur professionnel, on est tenu de prendre des mesures à

— JF — C’est vrai. J’ai commencé ma carrière juste avant la première crise pétrolière chez

temps. Cela a eu pour conséquence que, chez Cofinimmo,

un promoteur résidentiel, un concurrent plus modeste de géants comme Amelinckx et Etrim-

nous n’avons plus investi que la moitié de notre portefeuille

mo. A cette époque, on construisait surtout des tours résidentielles, souvent plus de cent

en bureaux. C’est une restructuration que nous avons amor-

appartements en même temps qui étaient vendus en état futur d’achèvement. Les unités les

cée en 2005 déjà, bien avant que la crise n’éclate. Et dans

plus hautes étaient toujours celles qu’on vendait en premier, de sorte que, comme promo-

notre parc de bureaux, nous avons fait en sorte que des pa-

teur, il fallait toujours construire toute la tour avant de pouvoir réceptionner. Mais quand la

ramètres essentiels comme la qualité des immeubles et la

crise pétrolière a éclaté, la vente s’est complètement paralysée. Résultat nul pendant plusi-

durée des baux soient considérablement revus à la hausse.

eurs mois. Depuis lors, je sais qu’il faut être très prudent en immobilier. Qu’il faut être bien

Mais ce n’est pas vrai pour autant que Cofinimmo va tout

conscient des risques que l’on prend.

d’un coup laisser tomber les bureaux. Ils constituent un marché liquide qui nous permet de créer de la plus-value et qui

C’est vrai que vous avez une certaine réputation sur le marché.

nous assure un rendement attractif.

— JF — Oui, je sais. On dit que je suis trop prudent. Certains affirment même que je suis pessimiste. Mais dit-on encore cela aujourd’hui, après tout ce que le secteur a vécu récem-

Pourriez-vous vous imaginer une Cofinimmo sans bureaux?

ment? Je me rappelle encore que lorsque la vague suédoise a éclaté au début des années

— JF — Pourquoi pas? Il y a quand même suffisamment

’90, les loyers haut de gamme à Bruxelles étaient à 10.000 francs. Est-ce que nous obtenons

d’exemples de sicafi à succès qui n’investissent pas dans les

250 euros aujourd’hui? Dans le meilleur des cas. Eh bien, cela signifie que le marché a

bureaux mais dans des commerces, des halles de stockage

perdu vingt ans d’inflation. Il règne à Bruxelles une grande dichotomie entre les capitaux su-

et de l’immobilier résidentiel. Je ne pense pas qu’il existe en-

rabondants disponibles pour les investissements et les développements en immobilier, et les

core des tabous à ce niveau-là. Finalement, nous exerçons

besoins réels en hébergement pour les sociétés. Depuis des années, cela donne lieu à une

tous le même métier: répondre aux besoins d’hébergement

situation permanente d’excès de l’offre.

en échange de cash-flows. Quant à savoir dans quel type de boîte on emballe ces besoins, des bureaux, des com-

Etes-vous d’accord avec cette affirmation? — XD — Je partage cette vision pour la plus grande partie, oui. Je me retrouve dans cet-

merces ou des appartements, cela n’a guère d’importance. L’approche est toujours la même.

te approche à long terme et je pense aussi que le marché immobilier est beaucoup plus

— XD — Nous détenons aujourd’hui 50% de bureaux et

cyclique que ce que bon nombre affirment. Autrement, nous n’aurions pas tous travaillé

nous sommes satisfaits de cet équilibre au sein de notre por-

autant pour faire de Cofinimmo un investisseur si bien diversifié. Cela ne me dérange pas

tefeuille. Mais nous ne sommes pas vissés non plus à ce

qu’avec l’abondance de capitaux, on offre si facilement des nouveaux projets à des groupes

pourcentage. Comme par le passé, notre portefeuille con-

COVER

#18

tinuera Ă ĂŠvoluer en fonction de la perception du risque et des opportunitĂŠs qui se prĂŠsentent sur le marchĂŠ. Jusquâ&#x20AC;&#x2122;il y a quelques annĂŠes, Cofinimmo nâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠtait pas seulement un pure player en bureaux mais câ&#x20AC;&#x2122;ĂŠtait aussi une histoire belge Ă 100%. Et regardez, cela ne nous a pas empĂŞchĂŠs dâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠlargir nos activitĂŠs avec succĂ¨s aux Pays-Bas avec nos cafĂŠs, et Ă la France avec nos maisons de repos, en peu de temps.â&#x20AC;&#x2122;

Le succĂ¨s de Cofinimmo dans le secteur des soins est connu mais le partenariat public-privĂŠ constitue ĂŠgalement une piste de croissance. Sauf que ce nâ&#x20AC;&#x2122;est pas encore tout Ă fait clair dans votre portefeuille. â&#x20AC;&#x201D; JF â&#x20AC;&#x201D; La part des PPP est encore faible, câ&#x20AC;&#x2122;est correct. Moins de cinq pour cent, et ces immeubles et projets sont rĂŠpartis Ă§Ă et lĂ dans le pays, ce qui explique effectivement pourquoi ils sont moins visibles comme ensemble dans le portefeuille. Mais avec notre unitĂŠ de gestion de projets, les PPP constituent nĂŠanmoins une business line distincte . Il ne faut pas oublier que Cofinimmo fut un candidat sĂŠrieux pour le programme de construction dâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠcoles flamandes, mĂŞme si jâ&#x20AC;&#x2122;entends maintenant que cela risque de devenir un flop. â&#x20AC;&#x201D; XD â&#x20AC;&#x201D; Ce qui serait dommage pour le secteur des PPP, car il y a lĂ des besoins considĂŠrables. Les volumes sont suffisamment importants pour attirer de gros investisseurs comme Cofinimmo, certainement dans la perspective dâ&#x20AC;&#x2122;un rendement sur le long terme comme dans le secteur des maisons de repos. Mais les procĂŠdures sont particuliĂ¨rement complexes dans les PPP. Sans doute que ce secteur

â&#x20AC;&#x153; NOUS COMPTONS QUATRE LIGNES DE MĂ&#x2030;TIERS: TROIS POUR LES PRINCIPAUX SEGMENTS DANS LESQUELS COFINIMMO EST ACTIVE ET UNE QUATRIĂ&#x2C6;ME DĂ&#x2030;DIĂ&#x2030;E Ă&#x20AC; LA GESTION ET LE DĂ&#x2030;VELOPPEMENT DE PROJETS.â&#x20AC;? Xavier Denis

nâ&#x20AC;&#x2122;est pas encore Ă pleine maturitĂŠ.

%274.5G .7 .-:23>.7,.7<.: 08:* "<*A.7 "< #:=2-.7 6I ,866.:,2E5. :=26<.; 4*7<8:.7 18:.,* .7<:. ,866.:,2*5 .< ,.7<:. -H*//*2:.; C "< #:87- -A<4< %& 1)"3& %A (02" 4"9&/ " <4< 2<"-*3<& "54052 %5 34"%& %& '004#"-- <+; ."*/4&/"/4 *- 3A"(*4 %A5/ $0.1-&8& 31&$4"$5-"*2& "6&$ 5/ 1"2,*/( 3054&22"*/ &4 .B %& -0$"58 $0..&2$*"58 #52&"58 #2"33&2*& )04&- $)".#2&3

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

6I -. +=:.*=@ .< 6I -H=7 ,.7<:. -. /2<7.;; 0$$51&2" -&3 <4"(&3 &4 1052 -& 3&26*$& 42"*4&52 &4 -&3 -0(&3 002 */-*$)4*/(&/ 052 1-53 %A*/'02."4*0/3

& 7 > */%&2#20&%&23342""4 4 25*%&/ %%% & &

A P R I L / A V R I L . â&#x20AC;&#x2122;1 1

PROPERTY TALK

#19

Monsieur Franken, vous avez vu naĂŽtre toutes ces nouvelles tendances et niches de trĂ¨s prĂ¨s.

Nous visons davantage la satisfaction personnelle du job,

Vous avez vu bon nombre de gens et de sociĂŠtĂŠs aller et venir. Que retiendrez-vous comme

pas forcĂŠment parce quâ&#x20AC;&#x2122;il sâ&#x20AC;&#x2122;agit dâ&#x20AC;&#x2122;immobilier mais parce que

principaux dĂŠveloppements dans le secteur immobilier aprĂ¨s toutes ces annĂŠes?

câ&#x20AC;&#x2122;est un travail plein de dĂŠfis. Câ&#x20AC;&#x2122;est aussi pour cela que, ces

â&#x20AC;&#x201D; JF â&#x20AC;&#x201D; Il y en a deux que je trouve dĂŠterminants pour lâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠvolution de tout le secteur. Ce sont

derniers temps, on a vu tant de gens aller et venir. Il se prĂŠ-

la consolidation et lâ&#x20AC;&#x2122;accumulation de connaissances. Par consolidation, jâ&#x20AC;&#x2122;entends lâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠvolution

sentait une opportunitĂŠ dans le secteur parce quâ&#x20AC;&#x2122;il y avait de

de petites sociĂŠtĂŠs familiales vers des structures professionnelles plus importantes qui, grĂ˘ce

lâ&#x20AC;&#x2122;argent disponible pour investir en immobilier. Et ces gens

Ă leur grandeur dâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠchelle, peuvent ĂŞtre gĂŠrĂŠes de maniĂ¨re plus efficiente. Câ&#x20AC;&#x2122;est un phĂŠno-

ont saisi ces opportunitĂŠs. Et lorsque lâ&#x20AC;&#x2122;affluence de capitaux

mĂ¨ne quâ&#x20AC;&#x2122;on ne rencontre pas uniquement en Belgique mais partout oĂš les REIT sont actives

a cessĂŠ, ils ont disparu.

aujourdâ&#x20AC;&#x2122;hui. Je pense aussi que cela souligne la diffĂŠrence avec la gĂŠnĂŠration Ă laquelle Xavier appartient. Ma gĂŠnĂŠration a contribuĂŠ Ă la consolidation au niveau belge. La sienne devra

Nous avons vu jusquâ&#x20AC;&#x2122;Ă quels excĂ¨s cette approche a menĂŠ.

confirmer la consolidation Ă lâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠchelle internationale. Jâ&#x20AC;&#x2122;observe surtout lâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠvolution en matiĂ¨re

â&#x20AC;&#x201D; JF â&#x20AC;&#x201D; Câ&#x20AC;&#x2122;est ce qui nous ramĂ¨ne au dĂŠbut de notre en-

dâ&#x20AC;&#x2122;accumulation de connaissances dans le niveau et les possibilitĂŠs en matiĂ¨re de formations.

tretien. Il ne faut jamais perdre de vue les fondamentaux.

Le niveau est quand mĂŞme plus ĂŠlevĂŠ aujourdâ&#x20AC;&#x2122;hui. Lâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠvolution vers des plus grands groupes

En immobilier, il nâ&#x20AC;&#x2122;existe quâ&#x20AC;&#x2122;un besoin limitĂŠ Ă un certain

a davantage stimulĂŠ cette formation. Il ne suffit plus de sâ&#x20AC;&#x2122;y connaĂŽtre dans les aspects techni-

volume dâ&#x20AC;&#x2122;immeubles, quelle que soit la quantitĂŠ de capitaux

ques dâ&#x20AC;&#x2122;un immeuble. Il faut en plus ĂŞtre Ă la hauteur sur les plans juridique et financier. Avec,

disponibles.

Ă la clĂŠ, des opportunitĂŠs pour les consultants professionnels de tous bords pour se profiler dans le secteur, ce qui a ĂŠgalement rehaussĂŠ le niveau.

Son plaidoyer pour le rĂŠalisme ne vous manquera-t-il pas? Ou garderez-vous une ligne directe ouverte?

Vous sentez-vous mieux outillĂŠ pour votre job?

â&#x20AC;&#x201D; XD â&#x20AC;&#x201D; Sur les huit ans que nous avons travaillĂŠ ensem-

â&#x20AC;&#x201D; XD â&#x20AC;&#x201D; Sans doute, oui. Notre gĂŠnĂŠration peut en tout cas sâ&#x20AC;&#x2122;appuyer sur le travail de ceux

ble, il a su mettre son grain de sel, vous savez. Je pense

qui nous ont prĂŠcĂŠdĂŠs. Mais je ne sais pas si câ&#x20AC;&#x2122;est uniquement dĂť Ă de meilleurs outils. Je

que cette approche plus sobre fait vĂŠritablement partie de la

pense aussi que chaque gĂŠnĂŠration a ses sensibilitĂŠs propres et quâ&#x20AC;&#x2122;elle vise Ă imprimer ses

philosophie de la sociĂŠtĂŠ.

propres accents.

Voyez-vous un rĂ´le que vous pourriez encore jouer? Et qui sont?

â&#x20AC;&#x201D; JF â&#x20AC;&#x201D; Non, mon rĂ´le est terminĂŠ. Câ&#x20AC;&#x2122;est le choix que jâ&#x20AC;&#x2122;ai

â&#x20AC;&#x201D; XD â&#x20AC;&#x201D; Je ne sais pas si je suis le mieux placĂŠ Ă le dire mais je pense que notre gĂŠnĂŠration

fait. La seule chose, câ&#x20AC;&#x2122;est que mon tĂŠlĂŠphone restera tou-

pose quand mĂŞme un regard plus rĂŠaliste sur le monde. Peut-ĂŞtre un peu plus cynique

jours branchĂŠ.

aussi mais certainement plus pragmatique et sans doute avec un peu moins dâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠmotion. La gĂŠnĂŠration prĂŠcĂŠdente a pour ainsi dire dĂŠcouvert le marchĂŠ immobilier, ce fut leur travail.

Local advice from the local expert Call us at +32 3 293 44 85

#POJWFSMFJ &EFHFN t JOGP!TJNPOT XBMSBWFOT CF t XXX TJNPOT XBMSBWFOT CF

TA L K A B O U T

#20

WINKELS MET EEN SMOEL VIER PARELTJES AAN DE BELGISCHE WINKELSTRATEN DOOR DE GLOBALISERING EN DE VEROVERINGSTOCHT VAN DE RETAILKETENS LIJKEN DE WINKELSTRATEN IN BINNEN- EN BUITENLAND STEEDS MEER OP ELKAAR. EEN FRAAI PAND MET EEN HISTORISCHE UITSTRALING DOORBREEKT DIE MONOTONIE. Er zijn partijen in de markt met veel gevoel voor stijl en archiTEKST MARTIJN REVIERS FOTO/PHOTO STEFF GILISSEN

Les nouveaux centres commerciaux jouent le rôle d’œuvre architecturale pour ce qui concerne les concepts iconiques et qui frappent les esprits. Avec la Médiacité à Liège et la Galerie Anspach à Bruxelles, notre pays s’est ainsi récemment offert deux centres-phares supplémentaires. Dans les

“ DE VASTGOEDWAARDE VAN EEN HISTORISCH PAND WORDT MEESTAL LAGER INGESCHAT DAN VAN EEN STANDAARDPAND.” Kris Peetermans

tectuur, die bereid zijn inspanningen te leveren omdat die uitstraling bij hun merk en marketing past. Eens afgewerkt en operationeel zijn deze panden meestal toppertjes, maar er zal toch altijd een zekere beperking zijn.’

LA PRÉFÉRENCE D’INDITEX Ce n’est pas un hasard si Zara et Massimo Dutti, deux enseignes du groupe de prêt-à-porter espagnol Inditex, louent

cœurs de villes, le commerce est concentré dans les artères

deux des immeubles sélectionnés. La société affiche un sé-

commerçantes traditionnelles où l’immobilier neuf constitue

rieux penchant pour les immeubles classés, pas seulement

plutôt l’exception. Mais il faut dire qu’un bâtiment séculaire

en Belgique, mais partout dans le monde. Tout récemment

a aussi ses charmes et qu’il s’y cache parfois de véritables

encore, elle a ouvert à Rome un commerce dans un ’Palaz-

perles. Property Talk a sélectionné quatre immeubles où le

zio’, une maison de maître italienne typique. ’Si on découvre

souci du patrimoine et l’intérêt commercial du commerçant

un immeuble classé et monumental disponible, c’est celui-là

se marient parfaitement. Pour les retailers, un emplace-

que nous privilégierons’, explique Johan Vandendriessche

ment dans un monument est une manière de se distinguer

de M&D Benelux, le maître franchiseur pour Massimo Dutti

mais cela peut aussi devenir un carcan. Car un immeuble

dans notre pays. ’Cela nous demande certes des efforts sup-

classé laisse beaucoup moins d’espaces en ce qui concerne

plémentaires, car nous devons tenir compte des prescripti-

l’aménagement et les adaptations au niveau de la devanture.

ons urbanistiques liées à l’occupation d’un immeuble classé. Mais nous considérons que conserver le patrimoine archi-

NEGATIEVE IMPACT OP DE WAARDE

tectural est une véritable mission sociale.’ A côté d’Anvers et

’Een beschermd monument met een winkelfunctie is in het

de Bruges, Inditex possède aussi un magasin de Massimo

algemeen minder makkelijk verhuurbaar dan een standaard-

Dutti dans le magnifique immeuble de l’ancienne banque

pand’, zegt Kris Peetermans, hoofd van de vastgoedwaarde-

Nagelmakers à Liège. A Namur, Zara est hébergée dans un

ringen bij Cushman & Wakefield. ’Niet elke retailer wil of kan

immeuble à la rue de Fer, immeuble doté d’une impression-

zich in zo’n gebouw installeren. Het is vaak minder efficiënt

nante et belle devanture carrelée. Johan Vandendriessche:

en dus minder rendabel, waardoor de eigenaar toegevingen

’Si à la fois le locataire et le propriétaire y mettent du leur, ces

op de huurprijs zal moeten doen, wil hij de retailers overtui-

immeubles peuvent être parfaitement conservés et, dans le

gen. Daarom wordt de vastgoedwaarde van dit soort panden

même temps, remplir une fonction commerciale.’

lager ingeschat dan een standaardpand. Het is uiteraard niet allemaal zo zwart/wit. De impact zal zwaarder doorwegen bij een secundaire locatie dan bij een toplocatie. Ook de mate waarin het pand beschermd is, speelt een rol. Is het enkel de gevel of ook het interieur? Omdat een retailer ook hogere inrichtingskosten heeft, zal hij minder snel geneigd zijn een andere locatie op te zoeken. Dat geeft een eigenaar wel meer zekerheid dat zijn pand op de lange termijn verhuurd blijft.

“ WIJ BESCHOUWEN HET ALS EEN MAATSCHAPPELIJKE OPDRACHT OM HET ARCHITECTURAAL PATRIMONIUM IN STAND TE HOUDEN.” Johan Vandendriessche:

Naamloos-1 1

7/03/11 21:45

TA L K A B O U T

#22

SHOW-ROOM DE BMW ADRESSE

Boulevard de Waterloo 23-24, Bruxelles

LOCATAIRE

BMW (depuis 2007)

PROPRIÉTAIRE

L’investisseur privé anversois Jules Hayen et une branche de la famille bruxelloise De Pauw ont uni leurs efforts pour rénover et réunir un certain nombre de maisons de maître au boulevard de Waterloo.

SURFACE

3.000 m2

ARCHITECTURE

Les plans de réhabilitation des quatre maisons de maître ont été conçus par le célèbre Français Edouard François, originaire de Paris. Son mandat pour le boulevard de Waterloo portait à la fois sur le concept des surfaces commerciales et sur les logements haut de gamme aux étages et le jardin situé à l’arrière. La devanture du show-room de BMW comporte une impressionnante baie vitrée qui donne sur les deux étages à l’intérieur. En collaboration avec un partenaire, BMW exploite aussi dans l’immeuble son propre bar-restaurant Enjoy.

A P R I L / A V R I L . â&#x20AC;&#x2122;1 1

PROPERTY TALK

#23

HUIS TILQUIN ADRES

Meir 99, Antwerpen

HUURDER

Massimo Dutti (sinds 2003)

EIGENAAR

Sinds 1996 is het pand eigendom van de bevak Intervest Retail, die het in zijn oorspronkelijke grandeur herstelde.

OPPERVLAKTE

384 m2

ARCHITECTUUR

Het art-decogebouw werd opgetrokken in 1933 naar een ontwerp van architect J. Sels, in de stijl van de Nieuwe Zakelijkheid. De binneninrichting werd ontworpen door dezelfde architect en deed oorspronkelijk dienst voor de verkoop van messen. Het pand en het interieur zijn sinds 1983 beschermd als monument.

Sicafi with a diversified real estate portfolio of approx 475 million â&#x201A;Ź invested in senior housing (52%), apartment buildings (36%) and hotels (12%). > Very high average remaining lease duration (17 years)

www.aedifica.be Aedifica is listed on Euronext Brussels Louizalaan 331 Avenue Louise â&#x20AC;&#x201C; 1050 Brussels - tel +32 2 626 07 70 - fax +32 2 626 07 71

TA L K A B O U T

#24

DE GROTE VOS ADRES

Steenstraat 25, Brugge

HUURDER

Zara

EIGENAAR

Het pand is al enkele jaren eigendom van een Brugse privébelegger.

OPPERVLAKTE

444 m2

ARCHITECTUUR

De oorspronkelijke krulgevel dateert uit 1621 en werd ontworpen in opdracht van het metselaarsambacht, waarvan het wapenschild centraal op de gevel prijkt. Het laatrenaissancistische pand werd in 1884 gerenoveerd met de introductie van een nieuw kleurenpalet en vergulding.

HUIS DOMMERSHAUSEN ADRES

Tongeren, Maastrichterstraat 26-28

HUURDER

Hema (sinds 2003)

EIGENAAR

De Limburgse privébelegger Groep-Thans

OPPERVLAKTE

450 m2

ARCHITECTUUR

Het Huis Dommershausen is het enige laatgotisch vakwerkgebouw in Limburg. De parel aan de Maastrichterstraat dateert uit de 15de eeuw en werd in 1946 geklasseerd. Samen met het Spaans Huis is dit het enige nog overblijvende gebouw met een houten structuur dat gespaard bleef bij de Grote Brand van Tongeren in 1677, aangestoken door het leger van de Franse Zonnekoning Lodewijk XIV.

N O V E M B E R . ’1 0

PROPERTY TALK

#25

WOUTER NEVEN, AVOCAT CHEZ LYDIAN analyse des cas récents de la pratique juridique en immobilier

ADVOCAAT WOUTER NEVEN (LYDIAN)

LEGAL TALK

over de recente rechtspraktijk in de vastgoedsector

GREEN LEASES: DE HUURDERSMARKT HERTEKEND?

LA TVA SUR LE TERRAIN ATTENANT A L’ACHAT D’UN BATIMENT NEUF? Le régime applicable avant le 1er janvier

De duurzaamheid van gebouwen is van almaar toenemend

2011 prévoyait que les ventes de biens

belang in de vastgoedwereld. Aangezien de bouwen vastgoedsector

immobiliers n’étaient pas soumises à la

verantwoordelijk is voor 40% van de CO2-uitstoot, is het logisch dat

TVA, à l’exception toutefois des ventes de

ecologische overwegingen (zeker als ze gekoppeld kunnen worden

biens immeubles réalisées par les vendeurs

aan economische verbeteringen) sterk voet aan de grond vinden.

professionnels et des cas où un vendeur non

Zo wordt na duurzaam bouwen, ook het duurzaam beheer en

soumis à la TVA choisissait de soumettre la

gebruik van vastgoed een hot issue. Deze evolutie was in de EU

vente à la TVA.

vooral het gevolg van een Europese Richtlijn van 2002 betreffende

Depuis le 1er janvier 2011, la vente du terrain

de energieprestatie van gebouwen. De green lease is het juridisch

attenant au bâtiment neuf est également

instrument bij uitstek dat tegemoetkomt aan dit opkomende

soumise à la TVA au taux de 21%. Le

fenomeen.

vendeur non soumis à la TVA conserve le

Een dergelijke green lease is de vrucht van de samenwerking tussen

choix entre l’exemption ou la soumission

enerzijds juristen, vanuit hun kennis van het gemene huurrecht

à la TVA. La nouvelle règlementation est

en vastgoedrecht, en anderzijds technische experten, vanuit hun

cependant obligatoire pour le vendeur

kennis van de techniek en asset management. Een green lease

professionnel.

zal steevast geënt zijn op een service level agreement waarin

Si la nouvelle règlementation représente

bepaalde maatstaven voor het goed beheer en goed functioneren

un avantage pour certaines catégories de

van een gebouw worden vastgelegd, al dan niet gekoppeld aan

personnes, elle implique toutefois également

huurprijsaanpassingsmechanismes.

une forte augmentation des prix pour

De green lease is een huurovereenkomst met al dan niet bindende

d’autres catégories de personnes.

bepalingen die partijen ertoe aanzetten en soms zelfs verplichten om

Un assujetti à la TVA bénéficiant d’un droit

de milieuprestatie van de gehuurde ruimtes te verbeteren teneinde

de déduction complète peut, depuis le

het milieu minder te belasten.

1er janvier 2011, déduire la TVA portant sur

De partijen beschikken uiteraard over volledige contractvrijheid en

le bâtiment ainsi que sur le terrain attenant

kunnen kiezen tussen de zogenaamde lichtgroene en donkergroene

(ex. la TVA sur des travaux d’assainissement

lease, afhankelijk van het engagement van de partijen. Een

du sol). Par contre, pour l’acheteur non-

donkergroene lease betreft een huurovereenkomst met zwaardere

assujetti à la TVA, la nouvelle règlementation

duurzame verplichtingen voor beide partijen die vanzelfsprekend

se traduit par un coût fiscal supplémentaire

ook een grotere impact zal hebben op de relatie tussen huurder en

important, non seulement en raison des

verhuurder. Een lichtgroene lease kan daarentegen gemakkelijker

21% de TVA, mais également en raison de

Cette rubrique est assurée en collaboration avec le département Real Estate du cabinet d’avocats Lydian, dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé.

worden geïntegreerd in de huurovereenkomsten die de voorbije jaren

l’exemption de droits d’enregistrement de

als marktconform werden ervaren.

certains systèmes présentant des avantages

Als besluit kan men stellen dat de green lease een

fiscaux (par exemple, entre autres,

Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking met de afdeling Real Estate van het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.

ontwikkelingsproject van begin tot einde zal beheersen. Gebouwen

la réduction des droits d’enregistrement).

en huurovereenkomsten zullen meer en meer maatwerk worden,

La nouvelle législation se prête néanmoins

geschoeid op de leest van de corporate responsability van de

à une interprétation permettant d’adoucir

ondernemingen.

certaines conséquences.

#26 CARRIERE

DE ANDERE KIJK VAN ERIC VAN DYCK INTERVIEW MET DE NIEUWE CEO VAN REDEVCO BELGIUM. Dat hij zijn Blackberry waarmee bij Cushman & Wa-

lonkt. Voor van Dyck was dat de opvolging van captain of

kefield de partners elkaar tot ’s avonds laat op de

industry Marc Van Heddeghem aan het hoofd van wat voor

hoogte houden van het grote en kleine nieuws, inruilde voor

Redevco het belangrijkste filiaal ter wereld is: het Belgische

een - company policy - blitse iPhone en binnenkort een iPad

winkelpatrimonium, in 2001 uitgebreid met de GIB Immo-

2, is uiterlijk het enige verschil waaraan je kan zien dat Eric

portefeuille, vertegenwoordigt een kwart van alle vastgoed

Van Dyck sinds kort de nieuwe ceo van Redevco Belgium is.

van de familie Brenninkmeijer.

Want een aardverschuiving was zijn overstap voor hemzelf geenszins. ’Ik volgde dit bedrijf al heel lang, in deze kanto-

Ik kan me niet inbeelden dat dit in de 27 jaar bij Cushman &

ren kwam ik vaak en ik kende de mensen en de portefeuille.

Wakefield het enige aanzoek is geweest?

Ik kon de draad dus vrij snel oppikken.’

— Eric Van Dyck — Natuurlijk niet. Ik heb in mijn loopbaan

De aankondiging in de lente van 2010 van zijn transfer als

drie aanbiedingen gekregen die ernstig genoeg waren om

topman van Cushman & Wakefield, de grootste makelaar

mij aan het denken te zetten. En in twee van de drie geval-

van het land, naar die van ceo van een van de top 5-vast-

len heb ik zelfs ’ja’ gezegd aan de tegenpartij, al zijn die

goedinvesteerders was een van dé evenementen van 2010.

transfers door omstandigheden nooit doorgegaan. De eer-

Opstappen bij je enige werkgever waar je 27 jaar lang hebt

ste keer was helemaal in het begin toen een investeerder

gewerkt en een vlekkeloos parcours kon rijden dat je tot de

mij voorstelde exclusief voor hem te komen werken. Ik heb

topfunctie bracht van Managing Partner van het lucratie-

daar weken zitten over piekeren en ging uiteindelijk akkoord

ve Belgische filiaal en een zitje opleverde in de Europese

omdat ik als jonge man dubbel zoveel zou verdienen. Mijn

board? Dat doe je alleen als een nog mooiere uitdaging

baas John Travers had welgeteld een uur nodig om mij van

A P R I L / A V R I L . ’1 1

PROPERTY TALK

#27

‘‘ALS ER NOG IETS MOET GEBEUREN DAN IS HET NU WEL HET MOMENT ’’

Natuurlijk gaat een makelaar erg short. Eén minuut is voldoende om een mooie deal aan je neus voorbij te zien gaan. Dat aspect van de business was ik een beetje moe, ja. Maar of dat het grote verschil is tussen mijn nieuwe en oude job? Nee. Het gebeurt hier ook dat men van je heel snel een beslissing verwacht. Bijvoorbeeld als wij horen dat een huurder wil opstappen en het misschien opportuun is om zelf het huurcontract in te kopen. Het verschil is vooral dat je als makelaar bijna eenzijdig gefocust bent op het tot stand brengen van de deal omdat dat uiteindelijk je broodwinning is. De consequenties van de deal laat je over aan de koper en verkoper. Een goed makelaar voelt zich wel wat betrokken, maar niet op dezelfde manier. Je zet niet je eigen geld in. Hier neem ik beslissingen die belangrijke consequenties kunnen hebben

gedachten te doen veranderen. De tweede keer was in 1991

voor het goede beheer van de beleggingen van onze aandeel-

toen ik met een collega een eigen makelaarskantoor zou op-

houders. Dat weegt en daarom doe je er inderdaad meestal

starten. Maar op het einde werd mijn toekomstige partner

wat langer over om de juiste beslissing te nemen. Er staat veel

plots geconfronteerd met privéproblemen en hebben wij de

op het spel. Al voel ik soms diep in mij nog wel die drive van

plannen opgeborgen. Ik heb er echter geen spijt van want ik

de ongeduldige makelaar. Ik heb mijn medewerkers gewaar-

heb bij Cushman & Wakefield een mooie loopbaan kunnen

schuwd: als je ziet dat ik te snel tot een verkeerd besluit dreig

ontwikkelen.

te komen, hou me dan tegen.

Je was je hele leven makelaar. Speelde ook de drang om eens

Heb je intussen ook een andere kijk op de makelaardij? — EVD — Een beetje wel, toch. Elke partij speelt zijn rol in

wat anders te doen, mee? — EVD — Het was zeker geen obsessie om aan de andere kant van de markt te gaan plaatsnemen. Er hebben vooral vele kleine elementen meegespeeld in mijn beslissing. Eén ervan is mijn leeftijd. Eind volgend jaar wordt ik vijftig en dan denk je wel eens bij jezelf, als er nog iets moet gebeuren dan is het nu wel het moment.

De timing van Redevco was dus perfect? — EVD — Het eerste ernstige contact dateert van Realty 2009 toen Jaap Blokhuis discreet polste naar de mogelijke interesse om Marc Van Heddeghem op te volgen. Redevco was natuurlijk een aantrekkelijke partij. Het is een privé-on-

“ AAN DIE CO2UITSTOOT WILLEN WIJ ECHT IETS DOEN OMDAT HET NIET GOED IS VOOR DE VOLGENDE GENERATIES. ALS JE ROOTS HONDERDVIJFTIG JAAR TERUGGAAN, GAAT DAT NET IETS GEMAKKELIJKER.” Eric Van Dyck

de markt, ik ga het beroep dus zeker niet in vraag stellen. Maar wat mij nu opvalt zijn de enorme kwaliteitsverschillen. Er bestaan inderdaad goede en minder goede makelaars, zie ik nu. Als makelaar sta je er niet bij stil hoe de overkant je werk percipieert, maar waar ik me nu aan erger zijn die vele kleine slordigheden. Onjuistheden of details die ontbreken. Een oppervlakte die niet helemaal correct is of een gevelbreedte die niet wordt vermeld. Hoe storend die dingen zijn waar een makelaar zo licht overheen stapt, vallen mij pas nu op. Ik heb dat ook al teruggekoppeld naar mijn ex-collega’s. Om een andere boutade uit onze sector te parafrasen: ’In vastgoed zijn er drie dingen die tellen: detail, detail en detail.’ Pas op, dit is

derneming maar wel eentje die beschikt over een financieel

constructief bedoeld. In mijn jonge makelaarsjaren was dat

bijzonder stabiele track record en bovendien wordt geleid

waarschijnlijk ook één van mijn tekortkomingen.

door een uitgesproken langetermijnvisie. En hun werkterrein is natuurlijk retail. De waarden hier lopen ook heel parallel

In september 2008 schreef je een bijzonder pakkende column

met die van een private partnership zoals Cushman & Wake-

in Expertise over de impact van de crisis. Je toonde je erg

field en dat heeft de overstap vergemakkelijkt, al had ik in het

aangedaan. Speelt zoiets ook mee in de aanloop naar een

begin wel wat schroom om in te breken in een bestaande za-

andere job?

kenrelatie van mijn vorige werkgever, een element waar men

— EVD — Het had er niet rechtstreeks mee te maken, maar

ook bij Redevco een beetje mee verveeld zat.

waar die column over ging was toch een heel bijzondere ervaring die je raakt als mens. Het was een brutale schok die je

Men lacht er wel eens mee dat een makelaar redeneert in

niet koud laat. Ik was toevallig in Canary Wharf op de dag dat

weken, een promotor in maanden en een investeerder in

Lehman Brothers omviel. Ik heb mensen totaal ontredderd

termen van jaren. Klopt dat?

met hun kartonnen doos de straat op zien stappen omdat ze

— EVD — Zoals elke boutade bevat die bewering een grond

van het ene op het andere moment hun job kwijt waren. Het

van waarheid, maar is zij even goed niet helemaal accuraat.

was daar net oorlogsgebied. Maar kijk, wij zijn nog geen drie

CARRIERE

#28

“ SOMS VOEL IK DIEP IN MIJ NOG

WEL DE DRIVE VAN DE ONGEDULDIGE MAKELAAR.” Eric Van Dyck

pas in januari werd het echt for real, omdat Marc toen pas met pensioen ging. Die eerste maanden heb ik gebruikt om te kijken en te luisteren en met ieder van de vijftig personeelsleden die hier werken, een persoonlijk gesprek te hebben. Daar heb ik veel uit geleerd, ook over mezelf en de uitdagingen die op mij liggen te wachten. Op technisch en administratief gebied bijvoorbeeld. Tegen de zomer verwachten wij de eerste grote knopen te kunnen doorhakken. Kijk, sinds de overname van GIB Immo heeft Redevco een hele weg afgelegd. Wij komen jaar verder en eigenlijk moet je vaststellen dat, hoe brutaal

nu aan in een derde fase, na de stadia van eerst de integratie

ook, de toestand zich al weer min of meer heeft genormali-

van de acquisitie en nadien de herstructurering waarin mijn

seerd. Misschien kweekt zo’n ervaring wat meer eelt op je ziel,

voorganger een ongelooflijke job heeft gedaan. Marc en zijn

maar vroeg of laat functioneer toch weer in een soort ’busi-

team hebben een volledige inventaris opgemaakt van alle

ness as usual’.

mogelijke problemen en hoe die konden worden opgelost. Dat werk is min of meer afgerond. Wij zijn nu toe aan de

Dus toch: ’greed is good’? — EVD — Hebzucht is zeker een van de drijfveren geweest

fase dat wij de portefeuille kunnen laten beginnen draaien. De arbitrage, dus.

voor de fouten die er toen zijn gemaakt. Sommigen zien een opportuniteit in de miserie van de anderen. Maar ik denk niet dat die reflex in ieder van ons zit. Precies dat is ook zo tref-

Het is wellicht geen toeval dat men aan het hoofd een man met een commerciële achtergrond heeft gezet?

fend aan een onderneming als Redevco: de manier waarop

— EVD — Dat weet ik niet, maar het transactionele aspect zal

er hier over de generaties heen wordt geredeneerd en aan

in de toekomst aan belang winnen, zoveel is zeker. Niet dat

business gedaan. Aan die CO2-uitstoot bijvoorbeeld willen wij

we gaan desinvesteren, want ik heb er geen zin in mijzelf uit te

echt iets doen omdat het niet goed is voor onze kinderen en

verkopen. Onze portefeuille zal ook in de komende jaren rond

kleinkinderen. Als je roots meer dan honderdvijftig jaar terug-

twee miljard euro blijven draaien, maar wij gaan selectief ko-

gaan, gaat dat net iets gemakkelijker. Het wordt een vrijwillig

pen en verkopen. Om onze huurrisico’s beter te spreiden en

engagement.

om tot een beter evenwicht tussen stad en periferie te komen. Carrefour is nog altijd onze grootste huurder en buitenstede-

Je kiest nu zelf de makelaars met wie Redevco samenwerkt.

lijke supermarkten zijn wellicht iets oververtegenwoordigd.

Hoe moeilijk ligt dat tegenover je vroegere collega’s?

Neem je de cijfers van de afgelopen vijf jaar, dan zie je dat wij

— EVD — Je moet je emotie aan de kant schuiven en alle

gemiddeld voor 140 miljoen euro hebben verkocht en voor

partijen gebruiken waar zij de beste in zijn. Ik ben ook niet

130 miljoen hebben geïnvesteerd. Wij hebben onder meer de

de enige die hier de beslissingen neem. Dergelijke keuzes

Club en H&M in Bergen en Stadsplein Genk gekocht en nu

maken wij in teamverband. Maar ik geef toe: als ik lees dat

Wereldhave de activiteiten van ING heeft overgenomen, kun-

bij mijn vroegere werkgever een nieuwe ceo werd benoemd,

nen wij ook het dossier van Shopping I opnieuw in handen

doe ik dat met wat meer aandacht. En ik kijk nu al uit naar de

nemen. Redevco heeft ook mooie participaties in enkele van

jaarlijkse lunch in Londen met alle ex-collega’s die in 1998,

de grootste winkelcentra van het land zoals Kuurne-Kortrijk,

het jaar van de fusie tussen Healey & Baker en Cushman &

Ville2 in Charleroi, Waasland Shopping en Westland. En wij

Wakefield, partner waren.

zijn de buur van Basilix waarover al zoveel partijen hebben zitten nadenken. Het ontbreekt ons dus niet aan materie. Maar

Wat was overigens je eerste grote beslissing hier bij Redevco?

eerst willen wij precies weten wat er uit de portefeuille gaat.

— EVD — Dat ik minstens twee dagen per week met de trein

Daarna volgen de investeringen, maar het is natuurlijk geen

naar Brussel kom. De eerste belangrijke beslissing die er echt

geheim dat het moeilijk is om vandaag in de main streets top-

toe doet, moet nog komen. Ik ben hier pas sinds oktober en

kwaliteit te kopen wegens bijna geen aanbod.

ZOEKLICHT OP VASTGOED L’ARGUS DE L’IMMOBILIER

Waar print tekort schoot, kwam het seminar ter hulp. Met diverse studiedagen trok Expertise meer dan één debat op gang zoals met: Het Property Forum in Antwerpen over betaalbaar wonen (met onder meer Luc Van Marcke, Christine Conix en Yvan Van de Cloot als gastsprekers).

Het gebeurde twintig jaar geleden: Expertise verscheen voor het eerst eind maart 1991. Twee decennia later is de nieuwsbrief nog altijd een relatief uniek informatieplatform voor de professionals van het Belgisch vastgoed. Trouw aan zijn

Het Developers Forum met een proeve tot rangschikking van de grootste projectontwikkelaars in België (met onder meer Eric Peeters en Laurent Diot van Nexity International).

originele redactionele concept evolueerde Expertise mee met

Het Investors Forum dat al sinds 2005 aan het begin van elk jaar de stand

de veranderingen in de markt. Zo is er vandaag niet één, maar

van zaken op de investeringsmarkt opmaakt en de bakermat is van de jaar-

zijn er drie nieuwsbrieven die zich elk richten op een ander

lijkse Expertise Top 100, de rangschikking van de honderd grootste beleg-

segment van het vastgoed: in 2003 versterkte Retail Focus

gingsportefeuilles in Belgisch vastgoed.

de draagkracht van Expertise in het winkelvastgoed; twee jaar later volgde Square Info op vraag van spelers in de residentiële

Lunch naar aanleiding van 10 jaar Expertise met een aantal aankomende

markt. Property Talk, het magazine over de mensen achter de

talenten zoals Bart Verhaeghe, toen nog bij Verelst), Gaétan Clermont als

transacties en hun beroepen, verscheen in 2010. Les ambitions d’Expertise vont au-delà de la publication. Dès le départ, nous avons voulu créer un lieu de rencontre dans le but de confronter les différentes idées et de faire place au débat. L’Investors Forum de janvier 2011, auquel plus

jonge ceo van CB Richard Ellis en Benoit De Blieck van Befimmo. Les petits-déjeuners de l'immobilier – Vastgoed bij het Ontbijt d'Expertise furent bien vite un concept à part entière. Sur la photo, une prise datant de 2002, avec Paul Delesenne comme orateur invité, qui venait tout juste de quitter la profession de courtier pour celle de développeur chez Robelco.

de trois cents managers immobiliers originaires de Belgique et

Comme éditeur d'une belle série de titres et de services d'information en

de la scène internationale ont participé, en est actuellement le

immobilier, Expertise est néanmoins restée une micro-entreprise. L'ancrage

point d’orgue. En ligne, nous proposons l'Expertise Databank, qui associe les propriétés des acteurs institutionnels à plus de 18.000 locations, acquisitions pour occupation propre et autres transactions d’investissements.

familial modeste fut un choix délibéré dès le départ. Aan alle lezers zijn we oprechte dank verschuldigd voor de aanmoedigingen en de stimulerende kritiek die we de afgelopen twintig jaar mochten ontvangen. Deze continue dialoog met de vastgoedmarkt is voor ons de beste stimulans om in de komende jaren voort te werken aan het succes. Nous tenons à adresser nos plus sincères remerciements à tous les lecteurs pour leurs encouragements et leurs critiques stimulantes que nous avons pu recevoir au cours de ces vingt dernières années. Ce dialogue continu avec le marché de l'immobilier se révèle pour nous comme le meilleur incitant pour continuer à contribuer au succès dans les années à venir.

Raymonde Musch, Kurt, Nathan, Martijn en Nina Reviers tijdens het Investors Forum editie 2011

K U R T R E V I E R S & R AY M O N D E M U S C H

A N A LY S E

#30 ANALYSE DES GRANDES VILLES WALLONNES

LE NEUF RÉSIDENTIEL

EN WALLONIE S’IL EST VRAI QUE LES NEUF PRINCIPAUX MARCHÉS DE WALLONIE DRAINENT UN TIERS DE L’IMMOBILIER NEUF DE LA RÉGION, L’ACTIVITÉ Y EST NETTEMENT INFÉRIEURE À CELLE DES VILLES FLAMANDES.

LIÈGE ET NAMUR, PRINCIPAUX MARCHÉS Dans les neuf villes, nous avons recensé 95 projets qui représentent 9.062 appartements et maisons unifamiliales. De ce volume, un tiers est actuellement en cours de vente, tandis que le solde se trouve encore dans les cartons, pour ne démarrer que dans les prochains mois ou les prochaines années. L’inventaire reprend à la fois des projets privés, des initiatives des pouvoirs publics locaux et des partenariats public-privé. Un projet moyen compte une centaine de logements. Liège représente le plus grand nombre de logements neufs de l’inventaire. Avec 22 projets pour 2.800 logements, elle draine une part de près d’un tiers du stock total de projets dans les

Les promoteurs actifs à l’échelle nationale se

neuf villes. Namur constitue quant à elle le principal marché

concentrent surtout sur le Brabant wallon et les dé-

de Wallonie en ce qui concerne le nombre de permis mais

veloppements urbains de grande envergure.

avec 2.064 logements répartis sur 19 projets, elle doit néanmoins céder sa pole position à Liège pour ce qui concerne

– 95 projets pour 9.062 unités

les projets en développement. La plus grande ville de Wallo-

– Le logement abordable pas synonyme de point chaud

nie figure en tête grâce à un pipeline impressionnant de dé-

– Thomas & Piron actif dans la plupart des villes

veloppements territoriaux de grande envergure, notamment autour de la gare et sur le site Bavière.

Sur la base du nombre de permis d’urbanisme pour appar-

Le top cinq est complété par Nivelles, Mons et La Louvière.

tements, neuf villes affichent un volume d’au moins cent

En outre, le Brabant wallon représente une part importante

nouveaux appartements autorisés chaque année. Il s’agit

dans le stock de projets. Avec Braine-l’Alleud, Nivelles et

d’Arlon, Mons, Charleroi, Braine-l’Alleud, La Louvière, Liège,

Ottignies/Louvain-la-Neuve, il compte trois marchés d’im-

Namur, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve

mobilier neuf importants qui représentent plus de 2.300

Au total, ces villes représentent un tiers du marché de l’im-

unités. Avec Mons, Charleroi et La Louvière, le Hainaut est

mobilier neuf wallon qui représente 4.500 nouveaux flats

également bien représenté mais ces trois villes ne drainent

autorisés par an. En Wallonie, les appartements sont prin-

qu’un volume global de 1.775 unités alors qu’elles comptent

cipalement construits dans les grandes villes tandis qu’en

quatre fois plus d’habitants que les trois villes du Brabant

Flandre, surtout durant la haute conjoncture, on a construit

wallon. Aussi, n’est-ce pas un hasard si, dans ces villes, le

des appartements même dans des communes et des villa-

ratio d’immobilier neuf - le rapport entre le nombre d’appar-

ges plus petits.

tements autorisés et le nombre d’habitants - est inférieur à celui de la plupart des autres villes. Charleroi est la plus

La traduction est disponible sur www.propertytalk.be

En outre, il se trouve en Wallonie un certain nombre de vil-

grosse ville de Wallonie mais, par mille habitants, on n’y

les abritant un grand nombre d’habitants comme Tournai,

autorise en moyenne chaque année que 0,7 appartement.

Mouscron, Seraing et Verviers, où, malgré tout, très peu de

Liège (1,2 flat/1.000 habitants) performe moins bien aussi

nouveaux flats sont réalisés. Un certain nombre de villes de

que la moyenne pour la région (1,4). A nouveau, dans les

moyenne taille, de 30.000 habitants maximum, comme Ar-

villes du Brabant wallon, l’activité est bien plus élevée que la

lon, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve disposent pour

moyenne, avec un ratio d’immobilier neuf qui varie de 3,5 à

leur part d’un grand marché d’immobilier neuf.

Braine-l’Alleud à 6,7 à Ottignies/Louvain-la-Neuve.

A P R I L / A V R I L . ’1 1

PROPERTY TALK

#31

PROMOTEURS LES PLUS ACTIFS EN WALLONIE PROMOTEUR

UNITÉS

PROJETS

MARCHÉS

Wilhelm & Co

954

Matexi

656

JM Construction

542

Thomas & Piron

500

BW Promo

500

Besix RED

397

Atenor

300

Group SGI

300

Les 95 projets que la rédaction a recensés sont développés par une cinquantaine de promo-

Wereldhave Belgium

250

teurs différents. De ce volume, seuls 12 comptent plus de cent unités en cours de vente ou de

ABLI

181

préparation. En outre, seuls quatre développeurs s’activent dans plus d’un marché d’immobi-

Lamy Construction

120

lier neuf wallon.

Himmos

106

SOURCE:

Cela démontre que le marché wallon est très ancré localement et que seule une poignée d’ac-

articels ’Focus’ de Square Info

teurs actifs à l’échelle nationale y opèrent. Au total, les projets des 12 principaux développeurs représentent 4.800 unités, soit plus de la moitié du stock total. Pour ces promoteurs, un projet

GRANDS ÉCARTS DES PRIX DE VENTE

compte en moyenne 133 unités, soit un tiers de plus que le projet moyen.

D’après le site Internet immobilier Immotrace, la ville wallonne la plus chère en matière d’appartements est Otti-

Le promoteur possédant le champ d’action le plus large est Thomas & Piron, actif dans cinq

gnies/Louvain-la-Neuve. Dans les neuf villes wallonnes, le

des neuf villes. Le groupe est principalement actif en villes dans les projets de moyenne taille.

prix moyen pour un flat est de 1.870 euros tandis que la

Groupe Matexi, qui en Flandre, est le développeur possédant le plus grand champ d’action,

médiane s’affiche à un peu plus de 2.000 eur/m . On re-

est également actif en Wallonie sur quatre marchés avec 6 projets qui, au total, représentent

lève toutefois d’importants écarts entre les différentes villes.

plus de 650 logements. A Nivelles, il collabore avec son partenaire local BW Promo à un projet

Ainsi, Mons et Charleroi atteignent-elles des prix de vente

de grande envergure de 800 à 1.000 nouveaux logements. Par rapport au nombre d’’unités, le

qui dépassent à peine les 1.300 eur/m2.

plus gros développeur est le spécialiste en projets urbains mixtes Wilhelm & Co, grâce au stock

à La Louvière et aux nouveaux développements autour du centre commercial L’Esplanade à Pour le marché des appartements existants, les chiffres du

Louvain-la-Neuve. Le promoteur bruxellois JM Construction n’est actif qu’à Namur, mais il

SPF Economie donnent une tout autre image. Braine-l’Al-

dispose néanmoins d’un pipeline de plus de 540 logements.

leud est alors le marché le plus cher, suivi par deux autres marchés en Brabant wallon: Ottignies/Louvain-la-Neuve et

RÔLE PASSIF DES POUVOIRS PUBLICS

Nivelles. Namur est la ville la plus chère, tandis que La Lou-

La principale conclusion de cette analyse est que la Wallonie est, moins encore que la Flandre,

vière affiche les prix les plus bas. Du reste, Braine-l’Alleud

un marché hétérogène. On observe une grande différence entre le potentiel des marchés d’im-

est la seule ville où un appartement moyen atteint un prix de

mobilier neuf en Brabant wallon et en Hainaut par exemple. C’est surtout à Braine-l’Alleud et

plus de 200.000 euros.

à Nivelles que les promoteurs de Flandre et de Bruxelles voient des opportunités, tandis que très peu d’acteurs opérant à l’échelle nationale sont présents dans le Hainaut. Dans la plupart

PROMOTEURS NATIONAUX

des autres villes, c’est surtout dans les développements territoriaux de grande envergure que

Dans les villes wallonnes, 12 projets de plus de deux cents

les grands groupes jouent un rôle.

logements ont été recensés. Les grandes initiatives sont surtout en chantier à Namur, Liège, Nivelles et La Louvière.

Dans leur politique du logement, la plupart des villes privilégient un renforcement du tissu

Dans ces deux dernières villes, il s’agit de méga-projets qui

urbain et de l’économie locale. Cela doit avant tout augmenter l’emploi car il faut dire que le

drainent la majeure partie de la future offre de logements

taux de chômage est très élevé dans les grandes villes. Dans l’offre de logements, les besoins

neufs et qui ne laissent plus que peu de place à d’autres ini-

portent surtout sur davantage de logements sociaux. Comparé à la Flandre, il n’y a guère de

tiatives. Du reste, la moitié du stock de projets est composée

PPP dans les grandes villes wallonnes pour réaliser plus de logements. Les communes y jouent

d’initiatives plus petites, d’une trentaine de logements. Dans

un rôle plus passif, une grande différence avec la Flandre où la plupart des Villes assument

le classement des promoteurs les plus actifs en Wallonie, on

expressément une fonction de régie. Le phénomène des logements abordables, qui s’avère

retrouve avant tout les développeurs qui ont un développe-

prioritaire en Flandre, joue à peine un rôle en Wallonie. Il n’y a qu’en Brabant wallon que les

ment de grande envergure en cours de préparation.

prix swinguent peu à peu, devenant, dans la foulée, inabordables pour les jeunes ménages.

TA L K I N G H E A D S

#32

W I N K E LVA S T G O E D

PETER BAEYENS directeur Locatus

INVESTISSEMENT

LES SPECIALISTES SE PRONONCENT EXPERTS AAN HET WOORD

MARC BRISACK CEO d’Ascencio

“ PASSANTENSTROMEN ZIJN EEN GRAADMETER VOOR SUCCES ”

“ POUR NOUS, LA FRANCE N’EST QU’À DEUX PAS ”

De rekenkundige verhouding tussen de bezoekcijfers van een winkelgebied en de passantenstroom voor een specifiek handelspand is een vaste maat voor de kwaliteit en de waardering van dat onroerend goed. Want passantenstromen leveren een duidelijk beeld op van de structuur van een winkelgebied, van waar de mensen lopen en welke stukken van de straat het meeste toeloop kennen.

La réussite de notre augmentation de capital l’an dernier a considérablement assis notre crédibilité dans le secteur. Jusqu’à présent nous n’avons pas encore épuisé l’ensemble des 80 millions que nous avions levés. L’ambition d’Ascencio est de détenir d’ici fin 2012 un portefeuille de 400 millions d’euros dont un quart en France et le reste en Belgique.

De bezoekerscijfers zijn ook rechtstreeks verbonden met de leegstand in een wijk. Daalt het aantal bezoekers, dan neemt de leegstand toe. Dat spreekt duidelijk uit de gegevens die Locatus elk semester inventariseert. Voor gemeentebesturen zijn die cijfers dus een indicatie over hoe hun handelscentrum presteert in vergelijking met dat van andere steden. De lokale overheid kan op basis van dergelijke gegevens haar beleid aanpassen.

Notre quartier général est situé près de l’aéroport de Charleroi, de sorte que la France n’est qu’à deux pas. Comme nos propriétés en France sont louées sur le long terme, la masse de travail pour gérer ces investissements transfrontaliers n’est pas si énorme que cela. Ce n’est qu’au cas que nous dépasserions le cap des 60 à 80 millions d’euros chez nos voisins du Sud, qu’il me semble logique d’y ouvrir une structure locale.

Ook voor retailers kunnen de tellingen hun expansie helpen bepalen. Ze kunnen cijfers over de omzet van hun individuele verkooppunten koppelen aan de passanten voor die stad of die locatie en dan zelf oordelen over de toekomstige rendabiliteit van een nieuwe winkel die ze elders willen openen. We trachten ook te voorspellen hoe de bewegingen van de consumenten zich aan een nieuw vastgoedproject zullen aanpassen. In België beschikken we intussen over voldoende data en marktkennis om dergelijke denkoefeningen te doen. Het doel is dat de promotor op basis van de passantenvoorspelling zijn project kan aanpassen of verfijnen.

En outre, il existe encore très certainement des opportunités de croissance en Belgique aussi, par exemple en intégrant davantage de supermarchés de la chaîne Champion dans notre portefeuille. Ce n’était pas possible lors de l’entrée en Bourse en raison des règles en matière de répartition de risque mais depuis lors, nous avons suffisamment évolué et grandi. Notre champ d’action ne se limite d’ailleurs pas à la Belgique et à la France. Suite à notre augmentation de capital, nous avons organisé pour la première fois un road show qui nous a emmenés aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. Toutes les réactions furent positives.

Peter Baeyens is directeur van de winkeldataspecialist Locatus in België. Het volledige interview verscheen in Retail Focus 158.

Marc Brisack est le CEO de la sicafi spécialisée en immobilier de commerce de périphérie Ascencio. Lire l’entretien dans Expertise News 410.

A P R I L / A V R I L . ’1 1

PROPERTY TALK

#33

NIEUWBOUW

URBANISME

C O U RTA G E

CARL VAN DEN EYNDE

JACQUES GOBERT

VINCENT QUERTON

CEO van Matexi

bourgmestre de La Louvière

CEO de Jones Lang LaSalle

De huidige druk op de marges zorgt ervoor dat wij als bouwpromotor uiterst inventief moeten zijn tijdens de ontwerpfase en het latere bouwproces. Trouwens, niet alleen de crisis en de dure grondstoffen maken de projectontwikkeling kostelijker. Ook de toenemende normering inzake isolatie en energiezuinigheid, de veiligheidscoördinatie op de bouwplaats, de verplichte controle van het rioleringsstelsel bijvoorbeeld, of nog, het archeologische vooronderzoek leiden ertoe dat bouwen alsmaar duurder is geworden. De overheid houdt daar te weinig rekening mee. Enerzijds maakt zij van betaalbaar wonen een prioriteit, maar anderzijds zorgt ze er via allerlei weten regelgeving voor dat een modale woning duurder wordt. Dat de tijdelijke maatregel inzake de btw-vermindering voor nieuwbouw niet werd verlengd, is dan ook totaal onbegrijpelijk. Zeker als je weet dat van de totale kostprijs van een woning 51% terugvloeit naar de staatskas in de vorm van btw, registratierechten, de sociale lasten voor de werkgever en de sociale lasten voor de werknemer en ten slotte de vennootschapsbelasting. Om dezelfde redenen zorgt ook het decreet over het gronden pandenbeleid voor een pervers neveneffect. De privépromotors zullen dan wel sociale woningen gaan bouwen, maar die extra kosten zullen ze onvermijdelijk moeten doorrekenen in de woningen die deel uitmaken van dezelfde ontwikkeling en die bestemd zijn voor de gewone koopmarkt aan particulieren.

Carl Van den Eynde is CEO van de residentiële projectontwikkelaar Matexi, een filiaal van Matexi Group. Het interview verscheen eerder in Square Info 115.

“ LE SITE BOCH MÈNERA À UNE REVITALISATION URBAINE ”

“ RENOUER AVEC LE C.A. D’AVANT-CRISE ”

Pour nous, l’amélioration de la qualité de vie de nos habitants est prioritaire. La Louvière possède un grand nombre de sites industriels désaffectés. Nous comptons bien les commercialiser comme il se doit dans les prochaines années. Le site Boch est bien évidemment le principal projet de revitalisation urbaine mais d’autres terrains offrent encore du potentiel.

Chaque année, nous visons la place de numéro un ou deux dans chaqu’un des métiers que Jones Lang LaSalle exerce. Nous estimons que nous n’avons jamais été aussi bien armés pour mener à bien cette ambition. Chaque département est désormais piloté par quelqu’un qui se montre avant tout un manager fort et un bon meneur d’équipe, et qui a pour but de renforcer notre entreprise dans sa globalité.’

En ce qui concerne le développement de nouveaux logements, nous voulons à tout prix éviter la naissance de ghettos. C’est pour cette raison que nous misons sur une mixité de plusieurs typologies d’habitats et de logements sociaux, aussi bien à vendre que pour le marché locatif.

La stratégie belge s’inscrit dans l’objectif général de notre société-mère internationale qui vise à réaliser d’ici 2014, dans la zone européenne, un chiffre d’affaires qui renoue avec les résultats records enregistrés durant la haute conjoncture des années 2005 à 2007. Un milliard de dollars d’ici trois ans, tel est l’objectif pour l’Europe. Du coup, nous devrions dépasser notre chiffre d’affaires record de 2007. Traduction pour nos activités belges et luxembourgeoises: un chiffre d’affaires brut de 35 millions d’euros, soit un bon quart de plus que ce que nous avons réalisé l’an dernier.

Pour nous, un PPP est plus que le simple fait de laisser un terrain de la ville à un investisseur privé. Pour le site Boch, nous avons pris soin de définir préalablement les conditions subsidiaires et de bien déterminer le programme de développement. De ce fait, nous entrions aussi en ligne de compte pour obtenir un subside des pouvoirs publics wallons. De par sa situation unique, le site est relié au centre existant et il doit donc faire office de complément à part entière pour la ville. Il y aura non seulement des commerces et des logements mais aussi le nouveau centre administratif pour les services de la ville et un musée.

En Belgique, il y a encore de belles opportunités de progression, notamment en retail, au niveau du développement de notre société d’aménagement Tetris et autres services payants pour nos clients ’corporate’ et, surtout, au niveau du département investissements.

Jacques Gobert est bourgemestre actuel de la Ville de La Louvière.

Vincent Querton est le CEO et Country Manager de Jones Lang LaSalle dans le Belux. Lire l’entretien dan Expertise News 408.

W A L K & TA L K

#34

BOUWEN AAN MORGEN

CHRISTIAN DE PORTZAMPARC, DIENER & DIENER, MACARY & DELAMAIN, RICHARD ROGERS ... DE BELGISCHE BOUWWERELD ONTDEKT DE WAARDE VAN SPEKTAKELARCHTECTUUR ALS MOTOR VAN STEDELIJKE VERNIEUWING.

Toeval? Bijna gelijktijdig staan overal in Vlaanderen,

Kenmerkend voor de nieuwe generatie stadsprojecten is

Wallonië

boeiende

hun top-down karakter. Zij werden op gang gebracht door

vastgoedprojecten op stapel die fungeren als motor van

de overheid, of beter door de verschillende ’overheden’,

grootschalige

het

Brusselse

stadskernvernieuwing.

gewest

een

zowel federaal, regionaal als lokaal. Pionier was de Vlaamse

jarenlange inspanning van de overheid om de bouwcultuur

Vrucht

van

overheid die voor zijn regionale administratieve centra (VAC)

in ons land naar een hoger niveau te tillen, komen deze

radicaal opteerde voor alternatieve werkvormen en de erbij

projecten nu stilaan boven water. In Antwerpen, Leuven en

behorende facilitaire kantoorinrichting en architectuur. En

Luik kan je de eerste voorbeelden gaan bekijken. In vele

het is intussen ook al weer meer dan tien jaar geleden dat

andere steden staan de bouwwerken in de steigers of wordt

Bob Van Reeth als eerste Vlaamse bouwmeester aan de slag

er ijverig ontworpen en gepland. Voor dit verjaardagsnummer

toog om de kwaliteit van de overheidsarchitectuur te bewa-

maakte Property Talk een eerste overzicht dat onvermijdelijk

ken – een functie waarvoor Vlaanderen inspiratie zocht bij

onvolledig is door de veelheid aan initiatieven.

Nederland en die intussen met succes werd geïntroduceerd in het Brusselse Gewest.

LOKALE OVERHEDEN Ook de lokale overheid, vooral in Vlaanderen, leverden een mooie bijdrage. Er ontstonden tientallen privaat-publieke samenwerkingen die ruimtelijke kwaliteit van de binnensteden hielpen verbeteren en waarbij nadrukkelijk werd gezocht naar een natuurlijke vermenging van functies. In

A P R I L / A V R I L . ’1 1

PROPERTY TALK

#35

Brussels Europe, Atenor. Architect: Jaspers, Eyers & Partners

STATION ALS MULTIMEDIAAL KNOOPPUNT Ook verschillende overheidsinstellingen en parastatalen deden een duit in het zakje. Een bijzondere vermelding verdient het NMBS-filiaal Euro Immo Star dat de vernieuwing van talrijke stations heeft aangegrepen om een ruimer proces van stadsvernieuwing op gang te brengen waar ook andere overheidsbedrijven, bijvoorbeeld De Lijn, en de privésector beter van worden. Het bekendst is natuurlijk de blijde intrede van de Spaanse urbanist Santiago Calatravo in Luik-Guillemins, maar Antwerpen-Centraal met de aanpalende ontwikkeling van de Kievitwijk en Leuven met de Kop van Kessel-Lo en de projecten van privépromotor Kairos (KBC en VAC) zijn schoolvoorbeelden van buurtontwikkelingen die de directe perimeter van het station ver overstijgen. In de portefeuille van Euro Immo Star zitten bijvoorbeeld ook nog Gent St-Pieters en het Kamgebouw in Brugge dat momenteel in de schijnwerpers staat omdat het blok met verschillende Vlaamse steden zijn het trouwens de auto-

37.000 m2 kantoren voor meer dan 120 miljoen euro zal

nome gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven die de regie

worden verkocht aan een institutioneel investeerder. In Gent

voeren, zoals VESPA in Antwerpen en het SOK in Kortrijk.

zit de NMBS in een partnership met de stad, de Participatie Maatschappij Vlaanderen en Kairos om rond het station een

De beweging bleef niet beperkt tot Vlaanderen. Brussel bes-

randontwikkeling te realiseren van meer dan 100.000 m2.

chikt intussen niet alleen over zijn eigen bouwmeester maar ook over een apart agentschap dat zich helemaal toelegt op

Luik leverde de afgelopen jaren forse inspanningen om zijn

de begeleiding van de grote werven (zie verder). In Wallonië

stedelijke infrastructuur te vernieuwen. Voorlopige hoogte-

maken de stadsbesturen dan weer werk van de reconver-

punten zijn het station van Calatrava en Mediacité. De ko-

sie van hun oude stadskankers. In Luik leidde dit al tot de

mende jaren wordt er echter nog veel meer

knipoogarchitectuur van Ron Arad in zijn ontwerp voor het

geïnvesteerd in grootschalige woonprojecten

in een rood-wit harlekijnen jasje gestoken winkelcentrum Mediacité van Wilhelm & Co, een promotor die eerder de ontwikkeling van L’Esplanade in het hart van Louvain-laNeuve tot een goed einde had gebracht en binnenkort de tanden zet in de oude fabriek van Bosch te La Louvière.

Het project Regatta van Vooruitzicht in Antwerpen

W A L K & TA L K

#36

zoals het Quartier de Droixhe, de groene en duurzame wijk op Sart-Tilman en de site Bavière waar een zeshonderdtal woningen kunnen komen. De stationsbuurt blijft echter een strategische zone. De ontwikkeling wordt er aangestuurd door de Société de Développement de Liège Guillemins (SDLG) waarin de NMBS, de intercommunale SLF en de Waalse overheid participeren. Er komen 400 tot 500 woningen en maar liefst 100.000 m2 kantoren die opnieuw zullen worden ontwikkeld door het bureau van Santiago Calatrava. De wijk krijgt binnenkort ook een kantoortoren van 120 meter hoog die wordt ontwikkeld door het Befimmo- filiaal Fedimmo en de diensten van de FOD Economie zal huisvesten. Sinds kort heeft men de stations immers herontdekt als efficiënte kantoorlocaties. In het mobiliteitsdebat krijgen zij een 1

nieuwe betekenis als het multimodale verkeersknooppunt dat de pendelaar zijn dagelijkse fileleed met de wagen kan besparen. Stations worden bovendien ruimtelijke knooppunten waar de stad dankzij hoogbouw wordt verdicht om zo andere delen van de historische stad te bevrijden van de druk van bedreigende kantoorontwikkeling.

BINNENSTAD VERSUS PERIFERIE De meeste van de voormelde projecten bevinden zich in de binnenstad. In Gent verdient echter naast St-Pieters zeker ook The Loop een vermelding als een voorbeeld van een strak gestuurde, perifere gebiedsontwikkeling waar het stadsbestuur en haar gemeentelijke grondbank ook kansen bieden aan een rist randontwikkelingen zoals de betaalbare woningbouw van Immpact en de MG Tower van Group De Paepe waar KBC volgend jaar zijn nieuwe regionale zetel onderbrengt. Op termijn moet de zone rond Flanders Expo uitgroeien tot een volledig nieuw stadsdeel waar mensen kunnen wonen, winkelen en werken. Een ander perifeer stadsproject bevindt zich aan de oevers van de Schelde in Antwerpen. De afgelopen jaren kreeg de metropool al een flinke facelift dankzij de Leiewerken, het nieuwe Justiepaleis van Richard Rogers, het MAS en de renovatie van de Stadsfeestzaal door Multi Development. Sinds de publicatie van de stedelijke Kantoornota en de oprichting van de denktank Antwerpen Headquarters is de stad ook volop bezig met de uitbouw van strategische kantoorzones en maakte zij werknvan stadsherwaarderingsprojecten als het Militair Hospitaal (Vanhaerents, Wilma Project

1. Het Kamgebouw in Brugge van Euro Immo Star 2. MG Tower Gent van Group De Paepe. Architect: Jaspers, Eyers & Partners

yellow submarine

VOORUITZICHT, bedenker van buitengewone buurten

Leopold de Waelplaats 26 - B-2000 Antwerpen - T +32 (0)3 260 95 60 - www.vooruitzicht.be

W A L K & TA L K

#38

OP TERMIJN MOET DE ZONE ROND FLANDERS EXPO UITGROEIEN TOT EEN VOLLEDIG NIEUW STADSDEEL WAAR MENSEN KUNNEN WONEN, WINKELEN EN WERKEN. Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (www.adt-ato.be). Dit agentschap werd in het leven geroepen om de verschillende grote stadsprojecten in goede bandn te leiden. Het ontwerp dat ongetwijfeld binnendringt tot in de kern van de Brusselse kantoormarkt is het ’Stadsproject Wetstraat’, beter bekend onder zijn Franstalige afkorting PUL. De PUL wil van de Wetstraat, nu niet meer dan een grijze snelweg in de stad, de levensader van de Europese wijk The Loop in Gent. Artist Impression

Development en VESPA), ’t Eilandje (Immpact en Project2)

worden. Het verkeer en het aandeel kantoren wordt terug-

en Park Spoor Noord (NMBS). Aan privézijde speelt vooral

gedrongen ten vordele van bewoning, winkels op de begane

Vooruitzicht een vooraanstaande rol in de stadsvernieuwing.

grond en een veilheid aan parkjes en pleintjes. Nochtans

De Antwerpse bouwen vastgoedgroep innoveerde eerder

zal het totale aantal vierkante meter volgens de PUL nog

al met de grondgebonden woningen van De Veldekens aan

toenemen om op die manier prioritair tegemoet te komen

de Singel en startte vorige maand met de laatste fase van

aan de huisvestingsbehoeftes van de Europese Unie. Dat

de Zuidrvelodroom (Den Bell). Het meest ambitieuze project

zal gebeuren door de wijk te verdichten en de gebouwen

van Vooruitzicht bevindt zich echter buiten de stad: op Linke-

de hoogte in te sturen. Op verschillende plekken zijn torens

roever vordert gestaag de aanleg van de nieuw wijk Regatta

voorzien met als uitschieter een naar Belgische maatstaven

(Prestibel) waar Vooruitzicht over een periode van tien jaar

buitengewoonnhoge wolkenkrabber van ... meter hoog. Het

450 huizen, duizend appartementen, 40.000 m kantoren,

masterplan van de PUL werd uitgetekend door het Atelier

een hotel en winkels zal bouwen en langs de oevers van het

Christian de Portzamparc, de Franse sterarchitect die onder

Galgenweel een park en een plezierhaven zal aanleggen.

meer bekend is van ...

GROTE WERVEN IN BRUSSEL

Brussel omsluit zijn torens opnieuw met liefde. Nog niet

In Brussel staan momenteel heel wat boeiende projecten

zo lang geleden was het anders: onder het bewind van

tegelijk in de steigers. Een lijst met projecten die door het

burgemeester Xavier de Donnea eiste het Brusselse stads-

Gewest worden aangestuurd vind je op de website van

bestuur dat de fameuze Lottotoren aan het centraal station

een kopje kleiner werd gemaakt, wat promotor Immobel ook effectief deed. Een projectontwikkelaar die op tijd heeft aangevoeld dat het tij keerde en volop de kaart van de hoogbouw trok, is Atenor. Op minstens vier locaties in Brussel werkt Atenor aan projecten met aanzienlijke hoogbouw: aan het kanaal met het project Up-Site waar de hoogste woontoren van het land wordt gebouwd, aan de Wetstraat met het project Brussel Europa, aan het zuidstation met het project Victor waar naar een ontwerp van de Portzamparc een blok met drie kantoortorens en een woonblok op stapel staat en, sinds kort, in Anderlecht waar Atenor zich aansloot bij de megaplannen van de Brusselse architect Philippe de Bloos om langs het kanaal een volledige nieuw wijk om te wonen, te winkelen en te werken te ontwikkelen. Stadsproject Wetstraat in Brussel. Architect: Atelier Christian de Portzamparc

#( * & ' &' #% ,#( " ,#(% ! , " + (& ) ) " % & , && " %(&& &. ('(% $ '# )

) " &$ #$ "& #"'# &$ " ' %% # & #" '# " #, #" # ' !#&' (' ( ) *& # %(&& &

# ' " ' "'% # ' $ ' # (%#$ #& '# ' #%' ' ' #" " #$$#& ' #(% + & & ' % '& ' & & ! (% " "' " ' )

# ) ' & ' & &# '# ##& ' #! #%' # % " # + (& ) & %) & % ' % % &' (% "' &$ " * " && & $ ,%##! * " #, " ' % ) ' & * % & " & $ % "& " # & #$&

%#! '% " , $ - ' %% '# " + (& ) $ "' #(& ' % ' + ', # % & " " & & " & ,#( '# ##& ' &', ' ' &( '& ,#( &' " ' & &$ % '

' " * $ '# )

*** #" %'#

N O V E M B E R . â&#x20AC;&#x2122;1 0

styles in carpet tiles

IN-GROOVE, the guarantee of a healthy work environment Indoor air quality is a critical health factor, considering we spend around 90% of our time indoors. Research shows that higher fine particle concentrations impact air quality and pose a substantial threat to public health. So any initiatives that reduce the presence of fine particles in the work environment are welcome. Such as modulyss IN-GROOVE carpet tiles, which are 6 times better at capturing and retaining fine particles than hard floors. The ideal solution for busy areas like entrances and corridors, office spaces and schools. 速

More information : modulyss | T +32 (0)52 45 72 11 | info@modulyss.com | www.modulyss.com 速