Property Talk 07

vastgoed magazine immobilier

.1

.07

SERGE FAUTRÉ

Carrière

walk & talk

De agenda van Arnaud

Retailparken:

Talk About

de Bergeyck, adviseur retail bij

het goudhaantje van de

Wie waardeert

Cushman & Wakefield

Belgische winkelvastgoedmarkt

het professioneel vastgoed?

. 15

. 26

. 30

J U LI ’ 1 2

www.propertytalk.be

De nieuwe ceo van AG Real Estate

vastgoed magazine immobilier

PropertyTalk est une publication de PropertyTalk is een uitgave van

Expertise Ramberg 7 / 3000 Leuven Hoofdredacteur / Rédacteur en chef

Kurt Reviers t 016 31 49 71 m 0475 27 62 01

Verantwoordelijke uitgever Éditeur responsable

Raymonde Musch Advertenties / Régie publicitaire

Expertise / 016 31 49 70 Werkten mee aan dit nummer ont collaboré à Cette édition

Aplanos _graphic design

.16

Steff Gilissen _images / foto’s Imprimerie Lozet _impression / druk Muriel Lieffring _traductions / vertalingen Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal

.4

Kurt Reviers _rédaction /redactie Martijn Reviers _rédaction /redactie

.15

Nieuws en weetjes uit Distribution par circulation controlée auprès des organisations du secteur immobilier

de Belgische vastgoedsector

Wealth Report van Knight Frank: Brussel op 55e plaats in duurste locaties van de wereld

en imprimé et par voie digitale.

Demandes d’abonnement via abo@propertytalk.be.

Distributie via ’controled circulation’ bij bedrijven uit de vastgoedsector in print

Legal Talk

.14

De agenda van Arnaud

Advocaat Wouter Neven

de Bergeyck, adviseur retail

weet raad

bij Cushman & Wakefield

en digitaal. U kan een abonnement aanvragen via abo@propertytalk.be

www.propertytalk.be

VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier

Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-

INFO & ABONNEMENTEN | Infos & abonnements

www.expertisenews.com

cialiseerde nieuwsbrieven: Expertise News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.

juli’12

Expertise wenst u

een prettig zomerverlof

.30 Wie waardeert het professioneel vastgoed?

.19

Het handvol uitdagingen voor de expert

.20

Interview met Serge Fautré de nieuwe ceo van AG Real Estate

Talking Heads

.23

Experts aan het woord. Opinies & analyses uit de markt

POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information bimensuels spécialisées regroupent ces informations : Expertise News traite l’immobilier d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.

.26

Retailparken : Het goudhaantje van de Belgische winkelvastgoedmarkt

.4

NIEUWS EN WEETJES UIT DE BELGISCHE VASTGOEDSECTOR

Salaris

vastgoedprofessionals stijgt De Europese vastgoedprofessionals zagen vorig jaar hun gemiddelde inkomen met meer dan acht procent stijgen. Dat blijkt uit de jongste salarisenquête van MacDonald en het RICS. Gemiddeld bedraagt het loon 75.000 euro en de helft krijgt bovenop het salaris

Kloosterhotel in het nieuw

In Leuven is de bevak Aedifica klaar met

nog een mooie bonus. De jobsatisfactie en het boeiende werk zijn echter belangrijkere

de uitbreiding van het Kloosterhotel. Het bestaande

drijfveren om in de vastgoedsector te stappen.

hotel met 39 kamers werd uitbreid tot 103 kamers en seminarieruimte.

RICS Salary & Bonus Overview

Architect: Delat Vander Avort. Het hotel wordt

Profession Salary Bonus Total

uitgebaat door de hotelgroep Martin’s Hotel.

CEO/MD/Head

€114 341

€64 676

€179 017

Fund Management

€105 304

€39 110

€144 414

Research Industrial Agent

€90 608

€31 815

€122 423

€106 880

€14 002

€120 882

Commercial Development

€83 903

€29 751

€113 654

Office Agent

€82 958

€24 277

€107 235

Property Manager

€75 447

€16 792

€92 239

Residential Development

€72 500

€19 550

€92 050

Project Management

€76 783

€12 068

€88 851

Construction Manager

€78 278

€10 200

€88 478

Retail Agent

€65 462

€22 000

€87 462

Financial/Real Estate Analyst

€69 733

€15 850

€85 583

Valuation

€56 151

€13 630

€69 781

Source: RICS Salary Survey 2012

Wijnegem Shopping in nieuw kleedje Het grootste Belgische winkelcentrum in

Wijnegem krijgt bijna twintig jaar na de opening een facelift. Eigenaars Axa Belgium en CBRE

Topwinkstraten in goede doen

Global Investors investeren 50 miljoen euro in een grondige renovatie. Blikvanger wordt de nieuwe hoofdingang met grote tentconstructie. Er komt

De traditionele doorlichting door Retail Focus van de zes belangrijkste winkelstraten in

ook een nieuwbouw met een tiental extra winkels

België, leverde verassende resultaten op. Ondanks de crisis bereikte de leegstand aan de

waarvoor beheerder SCMS de geschikte huurders

topwinkelstraten in Antwerpen, Brussel, Brugge, Gent, Hasselt en Luik immers zijn laagste

selecteert. Het nieuwe kleedje wordt ook groener,

niveau van de afgelopen tien jaar. In vier van de zes straten waren er zelfs helemaal geen

want er komt led-verlichting, regenwaterrecuperatie

onbezette panden te bespeuren. De beperkte leegstand is echter geen reden om op de

en oplaadpunten voor elektrische fietsen en

lauweren rusten. Er duiken immers echo’s op over dalende omzetten en dit jaar bleef het

wagens. De plannen werden getekend door het

wat betreft de verhuringen voorlopig erg rustig aan de Main Streets Six.

architectenbureau Jaspers-Eyers.

juli’12

p ro p ert y ta l k

.5

Thuiswerk is in opmars

CIB reikt vastgoedoscars uit

Eén Belg op vijf (20%) werkt geheel of gedeeltelijk

Vastgoedexperten, werd voor zijn bijzondere inzet voor de sector bekroond

thuis. Tien jaar geleden was dat nog maar 13%. Vooral

met de Georges De Wandeleerprijs. De andere laureaten zijn Eenmaal-

zelfstandigen werken geregeld thuis: 30% dagelijks,

andermaal.be (innovatie), Home Sweet Home (marketing), Heeren &

9% meer dan de helft van de week. Ook loontrekkenden

Hillewaere (werkgever), Vastgoedkantoor Devriese (starter) en Agence Rosseel

zijn steeds meer op hun thuisplek aan de slag, al hangt

(stagemeester). De Pieter Pourbusprijs werd uitgereikt aan het Sociaal Fonds

dat wel af van de aard van de uitgeoefende baan.

voor de Vastgoedsector (sf323).

Vooral managers, bedrijfsleiders en beoefenaars van intellectuele, wetenschappelijke en artistieke beroepen werken meer thuis.

Certes schakelt naar groene versnelling Het makelaarsnetwerk Certes heeft op het circuit van Zolder de spelers uit de residentiële nieuwbouwmarkt getrakteerd op een unieke rijervaring. Een honderdtal professionals kregen de kans om achter het stuur te kruipen van een Tesla, een volledig elektrische racewagen die binnen de vier seconden 100 km/h haalt. Certes, een samenwerkingsverband tussen een twintigtal residentiële makelaars, presenteerde op het event eveneens zijn jaarrapport over de nieuwbouwmarkt.

Op zijn jaarlijkse Real Estate Awards heeft het CIB Vlaanderen verschillende vastgoedbedrijven bekroond. Hendrik De Vos, voorzitter van de CIB Federatie

ta l k i e s

.6

ULI Wonen tussen de wolken in Up-Site

debatteert op Realty

Tijdens de jongste editie van de vastgoedbeurs Realty bracht ULI Belgium een 150-tal toehoorders op de been voor een debat met drie topsprekers uit de financiële

Langs het kanaal in Brussel verrijst de hoogste woontoren van de hoofdstad.

wereld: Etienne de Callataÿ (Bank Degroof),

Voor iets meer dan één miljoen euro kunt u eigenaar worden van een exclusieve

Max Jadot (BNP Paribas Fortis) en Antonio Cano

penthouse op de bovenste verdieping van de 140 meter hoge project Up-site

(AG Insurance). Moderators Bernard de Lantsheere

van ontwikkelaar Atenor. In de sokkel komen onder meer een loungebar, spa

van ULI en Kurt Reviers van Expertise stelden de vragen.

en privébioscoopzaal. Atelier Lion en A2RC tekenden de plannen.

Brusselse hotelmarkt groeit In Brussel heeft slechts een vijfde van de sterrenhotels een Belgische eigenaar.

Dat blijkt uit een doorlichting van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle. Er zijn momenteel 163 hotels in de hoofdstad waarvan het gros eigendom is van de grote internationale hotelgroepen. Er zijn nog 1.162 hotelkamers in aanbouw of in renovatie waarvan een derde volgend jaar op de markt komt. Een bekend nieuw hotel is het Tanglia (ex-Sodehotel) met 181 kamers terwijl het Astoria, een van de oudste en meest prestigieuze hotels van Brussel, een grondige vernieuwing krijgt.

BRDA Brussels Regional Development Agency Your real estate partner in Brussels

You want to develop your professional activities in Brussels ?

We offer solutions tailored to your needs • SME parks • Industrial land • Buildings

We support your development • Advice from real estate professionals • Free access to inventimmo.be, the inventory of available real estate

With us, Brussels is yours!

BRDA 6 rue Gabrielle Petit • 1080 Brussels + 32 2 422 51 51 commercial@brda.be • www.brda.be

juli’12

p ro p ert y ta l k

.7

Belgisch winkellandschap blijft groeien

De afgelopen maanden kregen de Belgische shoppers er enkele nieuwe hotspots bij: • Wereldhave Belgium opende zijn gloednieuwe vleugel aan het bestaande complex Nivelles Shopping. De uitbreiding is goed voor ruim 12.000 m2 extra winkelplezier en verkreeg het groene label BREAAM Very Good.

• Verderop in Henegouwen kreeg ook Ville2 in Charleroi een extensie van 6.000 m2. De oorspronkelijk Franse investeerder SCCB heeft alvast niet gewacht op het geplande nieuwe winkelcomplex in het centrum om zijn eigendom klaar te maken voor een nieuwe exploitatiecyclus.

• Ook Redevco Belgium blijft investeren in zijn patrimonium en opende in Flémalle zijn vernieuwde site rond trekker Carrefour. Het complex is gelegen aan de oevers van de Maas en telt 21.000 m2 winkelruimte.

• In Oudenaarde opende een gloednieuw retailpark langs de N60. ABLI en Ando Consult bouwden er een park van ruim 11.000 m2 met een volwaardige eerste verdieping.

• Tot slot ging in Turnhout het retailpark XXL open. Initiatiefnemer Heeren Group herontwikkelde er een verouderde site tot 17.000 m2 winkelruimte.

Bijna 150 sites met BREAAM Er zijn in België inmiddels 146 sites

die over een label van BREEAM voor groene gebouwen beschikken. Dat blijkt uit een analyse van Expertise News. Voorlopig is het wel nog wachten op het eerste gebouw met de allerhoogste quotering.

Er zijn wel al een vijftal gebouwen die het label ‘excellent’ kregen waaronder drie kantoorgebouwen van de bevak Befimmo.

Postacademische opleidingen

Vastgoedkunde Zorgvastgoed (Leuven & Kortrijk, sept-okt 2012) Financiële aspecten en fiscaliteit (Leuven, najaar 2012 & Kortrijk, voorjaar 2013)

Opleidingsaanbod vastgoed http://pav.kuleuven-kortrijk.be Inlichtingen Dienst Postacademische Vorming - K.U.Leuven Kulak Tel. 056 24 61 84 – Fax 056 24 69 98 - info.pav@kuleuven-kortrijk.be

ta l k i e s

.8

Benoit Forgeur (Managing Partner, DTZ) neemt de Expertise Award in ontvangst]

Expertise Awards :

DTZ is “Valuer of the Year” Afscheid van een trouwe soldaat Einde mei nam de vastgoedsector afscheid van

Expertise heeft dinsdag 22 mei 2012 op Realty de jaarlijkse onderscheidingen voor de grootste servicebedrijven in vastgoedexpertise uitgereikt. Dat gebeurde tijdens de druk bijgewoonde lunch van het RICS waaraan meer dan 250 professionals deelnamen.

Beide awards - zowel voor de 'Global Ranking' (waardering alle professioneel vastgoed) als voor de 'Sicafi Ranking' (waardering beleggingsportefeuilles vastgoedbevaks) - gingen

Alain Devos, de patron van België's grootste

naar de vastgoedadviseur DTZ. Editie 2012 van 'Valuer of the Year' is de

vastgoedbedrijf, AG Real Estate (filiaal van AG

vierde in de rij. De rangschikking komt tot stand tijdens enquête onder

Insurance). Het afscheid werd luisterrijk gevierd

alle grote bedrijven die professioneel onroerend goed taxeren. Er deden

in de Concert Noble in aanwezigheid van de

13 bedrijven mee die vorig jaar samen bijna 55 miljard EUR schattingen

beau monde van het Brusselse vastgoed.

uitvoerden. Ter vergelijking: het totale volume van de Expertise Top 100 - de

Op het feest werd de carrière van Devos, die

honderd grootste beleggingsportefeuilles in het Belgisch vastgoed - bedraagt

als een trouwe soldaat 23 jaar lang aan het

39 miljard EUR. Deelnemers aan de enquête 'Valuer of the Year': BNP

hoofd stond van AG Real Estate, uitvoerig

Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, DTZ, de Cromburgghe &

toegelicht. Met een diploma burgerlijk ingenieur

Partners, Gudrun Xpert, Immobiliën Hugo Ceusters, Knight Frank, PWC, Savills, Stadim,

op zak begon hij zijn carrière bij aannemer

Troostwijk-Roux en Valorem. De volledige ranking en analyse verscheen als Topic in de

Cie. François d'Entreprise om, na een korte

vastgoednieuwsbrief Expertise News van 8 juni 2012.

tussenstop bij de Generale Bank, in 1989 over te stappen naar AG en daar zijn hele verdere loopbaan uit te bouwen. Zijn toppunt beleefde hij in 2002 met de overname van BernheimComofi, wat van AG de hoofdaandeelhouder maakte van het parkeerbedrijf Interparking, een van de Europese marktleiders in zijn sector.

In zijn afscheidstoespraak bedankte een zichtbaar geëmotioneerde Devos de talrijke aanwezige zakenvrienden onder wie Antonio Cato, de baas van AG Insurance, en Serge Fautré, ex-Cofinimmo baas en opvolger van Devos bij AG Real Estate.

Op de foto (vlnr.): Christophe Ackermans (co-Head of Valuations, DTZ), Kurt Reviers (hoofdredacteur Expertise), Benoit Forgeur (Managing Partner, DTZ) en Fabian Daubechies (co-Head of Valuations, DTZ) tijdens de uitreiking van de Expertise Awards in Brussel.

styles in carpet tiles

CONVERSE100 965

Converse100. Same style, different perspective.

A sleek design, a beautiful, textured look and a luxurious feel. Converse100 will turn your world upside down. This mini-tufted carpet tile – available in 8 colours – is extremely strong, stylish and durable. It combines the functional advantages of carpet tiles with a minimalistic, modern look. Moreover, this ecological carpet tile is made from 100% recycled nylon yarn (Econyl). An added value for any space as well as the environment! Converse100, irreversible style and quality.

More information: modulyss | T +32 (0)52 45 72 11 | info@modulyss.com | www.modulyss.com ®

ta l k i e s

.10

Zij beklimmen de ladder Serge Fautré werd door AG Insurance binnengehaald om de leiding te nemen over AG Real Estate. ‘Mister Cofinimmo’ verlaat daarmee de bevak waar hij precies tien jaar aan de slag was. Omdat hij voorheen carrière maakte in de banksector

Bij DTZ werd Cédric Van Meerbeeck

en bij Glaverbel en Belgacom, is zijn nieuwe functie bij AG pas de tweede

binnen gehaald als nieuwe head of

opdracht in de vastgoedsector.

research. Als gewezen assistent aan de ULB en als een van de medeauteurs Bij Cofinimmo werd intern een oplossing gevonden

van het PUL-stadsproject bij het Brusselse

voor het vertrek van Serge Fautré. Jean-Edouard

agentschap ATO-ADT, heeft hij de ambitie

Carbonnelle schoof als cfo een bank vooruit naar

om zich met de marktrapporten te

de driving seat. Hij is sinds 1998 actief bij de

onderscheiden door meer aan forecasting

bevak en staat garant voor de continuïteit van de

te doen.

activiteiten van Cofinimmo. De functie van cfo werd intussen toevertrouwd aan Marc Hellemans. Hij is sinds de eeuwwisseling in dienst bij Cofinimmo en was

Filip De Poorter kreeg de leiding over

tot nog toe head of corporate finance.

de projectontwikkeling bij de Gentse vastgoedgroep Alides (Groep Maes). Zijn

Vincent Querton heeft voortaan niet alleen de leiding

overstap moet de ambities van de groep

over de activiteiten van Jones Lang LaSalle in België

kracht bijzetten. De Poorter is bouwkundig

en Luxemburg. Hij werd benoemd tot de patron

burgerlijk ingenieur en werkte voordien bij

van het Nederlandse filiaal van de internationale

Codic en Kairos.

vastgoedmakelaar. Querton blijft managing director van België en Luxemburg, maar zal toch een belangrijk deel

Kristien Berkein is

van zijn tijd doorbrengen in Amsterdam.

herverkozen als voorzitter van de beroepsvereniging voor

Laurent Wille keert na zijn jarenlange staat van dienst bij de Beroepsvereniging

vastgoedprofessionals CIB

van de Vastgoedsector (BVS) terug op het voorplan als de nieuwe secretaris-

Vlaanderen. Zij nam twee jaar

generaal van de Belgisch-Luxemburgse raad voor Winkelcentra (BLRW). Het is

geleden het voorzitterschap over

nu al uitkijken naar de BLRW Shopping Awards die in oktober worden uitgereikt.

van Luc Machon.

Na een succesvolle samenwerking aan het roer van CBRE van bijna dertien jaar, gaan Gaetan Clermont en Nicolas Orts voortaan hun eigen weg. Orts ging een nieuwe uitdaging aan bij de Belgische promotor Eaglestone terwijl Clermont voortaan solo voor de volle honderd procent de masterfranchise van CBRE voor België, Luxemburg en Zwitserland op zich neemt.

juli’12

p ro p ert y ta l k

.11

Opgemerkt op Realty 2012 1

2

3

4

6

7

1. Frédéric Van de Putte (r.) van BNP Paribas Real Estate in gesprek met enkele gasten.

2. Dick De Keyzer, zaakvoerder van Key Estate.

3. De gekende netwerkborrels werden in overvloed georganiseerd.

4. Anneleen Desmyter (Quares) maakt zich vrolijk bij Raymonde Musch (r.), uitgever van Expertise.

5. Jacky Scherens (r.) van projectontwikkelaar DMI op de stand van moedermaatschappij Democo.

6. Raymonde Musch (midden) geflankeerd door Florence Dupont en Cédric Lienaert de Jeude van Anixton.

7. Architecten waren talrijk aanwezig op Realty, ook met een eigen stand.

5

ta l k i e s

.12

9

10

De 4e editie van Realty was een groot succes: de vakbeurs trok meer dan 5.000 bezoekerS 8

11

13

12

14

8. Commercieel directeur Paul Theunis van Cordeel Temse kwam in volle vaart aan op Realty.

9. Marc De Hertogh (ING), Kurt Reviers (Expertise) en Kim Verdonck (CBRE) 10. Blik op de stands: Technum, Generali, Extensa, Jones Lang LaSalle.

11. Vastgoedadviseur CBRE stak zijn stand in een groen kleedje.

15

12. Netwerborrels ‌ het vervolg.

13. Senior Project Leader Jo Belen van Grontmij.

14. Lekker fris: Colliers International zette een drie ton zwaar ijsblok op de stand.

15. Drank, en soms een glaasje te veel, maakt integraal deel uit van een vakbeurs.

16. Michel Pilette, zaakvoerder van Com.Realty, in gemijmer over lang vervlogen tijden.

16

juli’12

p ro p ert y ta l k

.13

18

22

17. Jean-Paul Sols, ceo van Intervest.

18. Maxime Xantippe, head of capital markets bij Cushman & Wakefield, bij de toegangsbalie.

19. ImmobiliĂŤn Hugo Ceusters en SCMS hadden een strategische gelegen stand.

In vastgoed telt immers locatie.

17

19

20

21

23

24

20. De koningsblauwe stand van makelaar en vastgoedadviseur Anixton.

21. Maxime Kumpen (CBRE) in overleg met Raymonde Musch (r.) van Expertise.

22. Buitenlandse bezoekers waren opmerkelijk aanwezig en kregen een aparte verwelkoming.

23. Quizvraag: ziet u project directeur Sam Vossen staan op de stand van Ghemaco?

24. Afspraak voor de 5e editie volgend jaar.

.14

Advocaat Wouter Neven (Lydian) over de recente rechtspraktijk in de vastgoedsector

gaan waarderen, moeten zij voorzichtigheidshalve ook

In de Nederlandse pers duiken de laatste maanden steeds vaker

Verder stellen wij in onze juridische praktijk eveneens

legal talk

Geldt de recente Nederlandse ongerustheid over de juiste waardering van kantoorvastgoed ook (nog) in België?

rekening houden met de gangbare incentives in een bepaalde regio om een correcte waardering te kunnen uitoefenen.

berichten op waarin de Nederlandse Bank (DNB) haar ongerustheid

vast dat grote ondernemingen die herstructureringen

over de waardering van het vastgoed uit. Een kwart van de leningen

hebben doorgevoerd en een overschot aan gehuurde

die banken in het Nederlands vastgoed hebben uitstaan, zou minder

kantoorruimte hebben, (wanneer contractueel

waard zijn dan het onderpand. De banken hebben aldus meer

mogelijk) gaan onderverhuren aan een lage huurprijs

schulden aan beleggers, eigenaren en projectontwikkelaars uitstaan

dan de hoofdhuurprijs. Indien er in een bepaalde

dan dat de gebouwen waard zijn. Dergelijke evolutie kan de banken al

regio relatief gezien veel onderhuurders zijn, kan

op korte termijn in de problemen brengen. De DNB stelt daarenboven

dit op middellange termijn een negatieve impact

dat haar onderzoeksresultaten deels gedateerd zijn en dus niet de

op de waardering van het vastgoed hebben. De

laatste ontwikkelingen op de markt weerspiegelen. DNB meent immers

onderhuurprijs zal immers de referentiehuurprijs

dat een kwart van de leningen bijkomend onder prijsdruk van de markt

worden hetgeen de prijzen van de beschikbare

komen te staan. De DNB heeft de vastgoedsector gewaarschuwd om

leegstaande kantoorgebouwen onder druk zal zetten.

kritisch over de waardering van hun vastgoed en in het bijzonder op te lage afboekingen binnen de kantorenmarkt. Op deze manier legt de

De grootste uitdagingen voor de investeerders is

DNB ook druk op de taxateurs om in de toekomst strenger te zijn.

het zoeken naar een oplossing voor de structurele leegstand van kantoren. Bepaalde kantoorgebouwen

Anders dan in Nederland hoor je bij de Nationale Bank van België

zijn dermate verouderd of zijn dermate slecht

(NBB) gelukkig nog geen onrustwekkende signalen over de

gelokaliseerd dat de kans dat zij in de toekomst

overwaardering van het vastgoed in verhouding tot de toegekende

opnieuw huurders zullen genereren zeer klein is. Het

leningen. Ook in België speelt de waarderingsproblematiek zich vooral

zijn deze kantoorgebouwen die het grootste risico

af op de kantorenmarkt. De leegstand binnen dit marktsegment neemt

op overwaardering hebben omdat de taxateurs deze

nog steeds (licht) toe en het aanbod overstijgt duidelijk de vraag.

realiteit soms onvoldoende of te laat erkennen.

Kopers voor dergelijke kantoren vinden, zal evenmin

In onze juridische praktijk merken wij dat de huurprijzen

evident zijn aangezien het verkrijgen van een

van de kantoren onder druk staan en dat beleggers in de

financiering bijzonder moeilijk zal worden.

huurovereenkomsten met nieuwe of zittende huurders steeds meer

Taxateurs zouden daarom bij het waarderen van

incentives onder vorm van huurvrije periodes of investeringsbijdragen

structureel leegstaande kantoorgebouwen de

voorzien. De incentives zorgen ervoor dat het huurprijsniveau

herontwikkelings- en/of renovatiemogelijkheden

gehandhaafd blijft waardoor ook de cataloguswaarde van het vastgoed

mee in rekening moeten brengen. Voor sommige

fictief wordt behouden. Dergelijke incentives kunnen ervoor zorgen

kantoorgebouwen zal het beste alternatief erin

dat de waardering van zowel bestaande als leegstaande kantoren

bestaan om het gebouw te slopen en een nieuwbouw

kunstmatig hoog worden ingeschat.

te realiseren. In dat geval betekent een correcte waardering spijtig genoeg een restwaardewaardering.

Bijgevolg kan men zich de vraag stellen of taxateurs bij de waardering

Een kritische analyse vanuit de juridische praktijk door Wouter Neven (Lydian)

niet moeten uitgaan van de effectieve markthuur i.p.v. de contractueel

Taxateurs en investeerders, niet in het minst

vastgelegde huur. In theorie is de contractuele huur, indien men ervan

de Belgische vastgoedbevaks met een groot

uitgaat dat de huurder blijft, weliswaar richtingaangevend voor de

kantoorpatrimonium, staan voor de grote uitdaging

nieuwe huur maar in de huidige marktomstandigheden getuigt het

om, indien nog niet gebeurd, een juiste waardering

van een zeker optimisme indien men ervan uitgaat dat een verlenging

uit te voeren en om, indien nodig, met het oog op

van de huurovereenkomst zonder incentives zal plaatsvinden... Indien

renovatie of herontwikkeling alternatieve waarderingen

de taxateurs via een inkomstenbenadering leegstaande kantoren

voor de slechtste kantoorgebouwen te voorzien.

juli’12

p ro p ert y ta l k

.15

Arnaud de Bergeyck (43) is sinds 1990 actief in de vastgoedsector.

Hij begon zijn carrière bij de pas opgestarte retailafdeling van het toenmalige Jones Lang Wootton.

Zijn parcours werd even onderbroken door de legerdienst. In 1996 trok hij naar Healey & Baker (nu Cushman & Wakefield). Hij begon er in retail agency en startte er de afdeling ‘luxury retailing’. In 2003 schoof hij door naar capital markets waar hij zich specialiseerde in de verkoop van individuele winkelpanden. Intussen is Arnaud de Bergeyck als Equity Partner lid van de board en verantwoordelijk voor alle retailbeleggingen bij Cushman & Wakefield in België.

DE AGENDA VAN Arnaud de Bergeyck Adviseur retail bij Cushman & Wakefield

Herbronnen in het groen

te begeleiden omdat ik zelf ook veel heb kunnen leren van

‘Ik woon vlak bij het arboretum van Tervuren en dat is de ideale plek

anderen. Onze voormalige ceo Eric Van Dyck heeft mij de

om na een stresserende werkdag te herbronnen. In het weekend

weg naar de investeringsmarkt getoond en ik beschouw

maak ik graag een fikse wandeltocht met mijn hond. Dan blijft de

hem als een mentor, iemand waarvoor ik enorm veel res-

blackberry thuis. Vaak werk ik op weekdagen tot 's avonds laat door, maar mijn smartphone ligt niet

pect heb.’

op mijn nachtkastje. Voor het slapengaan check

Afwisselende job

ik nog een laatste keer mijn mails. Normaal gezien

‘Het vak leer je op het actieterrein zelf. Ik heb in de begin-

is het weekend rustig, maar het gebeurt wel eens

periode alle winkelstraten bezocht en gememoriseerd.

dat er op zaterdag een deal wordt beklonken.

Van achter je bureau kan je geen zaken doen. Dat is

Soms ga ik tijdens het weekend met mijn tiener-

meteen wat mij aantrekt in deze job. Ik ben van nature

dochters shoppen. Zeker in het buitenland

onrustig en ik zit graag in de actie. De markt is de afge-

vind ik het boeiend om ook in mijn vrije tijd

lopen jaren enorm sterk geëvolueerd, onder meer door de

tussen de winkels te staan.’

nieuwe technologieën en de toegenomen concurrentie

Overlegmomenten

tussen de vastgoedadviseurs. Je kan niet uitsluitend teren op je trackrecord en reputatie. Je moet jezelf elke dag

‘Tussen de collega’s is er veel informeel

opnieuw in vraag stellen en je bescheiden opstellen. De

overleg, maar er staan ook enkele vaste

klant is koning en we moeten het beste van onszelf geven.

meetings op de agenda. Elke twee weken

Het gebeurt dat ik zelf de stand van de gasmeter opneem

vergaderen we met alle medewerkers in

de dag voor de ondertekening van de akte.’

winkelvastgoed. Dat is een belangrijke bron van informatie. Om de veertien

De drive van dealmaking

dagen organiseer ik een overleg met iede-

‘In winkelvastgoed moet je zelf de deals maken. Een

reen van onze investeringsafdeling. Bij

mailing om eigenaars aan te sporen hun winkelpand te

die vergadering vragen we ook steeds een

verkopen volstaat niet. Gelukkig sta ik nog elke morgen op

vertegenwoordiger van retail agency en

met dezelfde drive als in de beginjaren. Natuurlijk moet je

valuation. We overleggen over de lopende

jezelf blijven motiveren. Dat kan door bepaalde targets op

dossiers, nieuwe spelers en de concurren-

te leggen. Toen ik destijds als beginneling de winkelstra-

tie, maar ook over onze cijfers en targets.

ten afliep heb ik me voorgenomen om de vier panden op

Vier keer per jaar is er in Londen onze Eu-

de kruising van de Huidevettersstraat met de Schutters-

ropese partnermeeting waar ik de collega’s

hofstraat in Antwerpen tijdens mijn carrière te commer-

uit de andere landen ontmoet. Voor we op

cialiseren. Hetzelfde had ik in Gent met de kruising van de

deze tweedaagse vertrekken organiseren

Veldstraat en de Hoornstraat/Volderstraat. Tot nog toe heb

we in Brussel onze eigen boardmeeting.

ik in beide steden drie van de vier panden kunnen doen.

Voor de dagelijkse afspraken beheer ik

Het geeft een enorme kick als je een persoonlijke target

mijn agenda zelf. Naar gelang de evolutie

kan halen. Daar doe ik het voor.’

van een dossier zorg ik ervoor dat ik de dag zelf nog een klant kan ontmoeten. Ik maak ook tijd vrij om onze jongere medewerkers

invest

.16

De Wealth Report van Knight Frank

Brussel

op 55 plaats e

in duurste locaties van de wereld De superrijken van deze wereld zijn vorig jaar niet alleen weer wat rijker geworden, ze hebben ook meer gïnvesteerd in onroerend goed.

Kurt Reviers

Vastgoed vertegenwoordigt nu 23% van het geïnvesteerd vermogen van de HNWI's, leert het jongste Wealth Report van makelaar Knight Frank. Een HNWI of superrijke is een 'high net worth individual', een persoon die meer dan 25 miljoen dollar bezit. De elite onder hen, de megarijken, hebben zelfs een vermogen van minstens 100 miljoen dollar.

Van deze centamiljonairs lopen er op de aardbol 63.000 rond, schat Ledbury Research, een onderzoekbureau dat gespecialiseerd is in de luxesector. Hun aantal groeide de afgelopen vijf jaar met 29% en ze hebben een gezamenlijk vermogen van wel 39,9 biljoen dollar.

Russen in Londen Rijke privébeleggers houden van vastgoed, zo blijkt uit het rapport van Knight Frank. Bijna een kwart (23%) van hun vermogen is belegd in vastgoed. Het

Duurste steden ter wereld Stad

Prijs

is dan ook de belangrijkste assetklasse. Op de tweede plaats pas komen obli Stad

Prijs

gaties en aandelen (elk 21%) en verder goud (3%) en grondstoffen (2%). Ze

1 Monaco $58 300

17 Sydney $22 400

2 Cap Ferrat $51 800

18 Val d'Isère $22 000

3 Londen $48 900

19 Meribel $21 400

4 Hongkong $47 500

20 St Petersburg $20 200

5 Courchevel 1850 $44 000

(...)

staat snel te reageren als er zich ergens een buitenkansje aandient.

6 Sankt Moritz $42 600

50 Bangkok $6 500

Noord-Amerika telt 17.000 megarijken, West-Europa 14.000. De meeste

7 Gstaad $39 900

51 Algarve $6 500

8 St Tropez $38 800

52 Miami $6 300

9 Genève $31 900

53 Kaapstad $6 000

10 Parijs $27 200

54 Brussel $5 800

11 Cannes $25 900

55 Barcelona $5 300

12 Singapore $25 600

56 Kual Lumpur $5 000

13 Moskou $24 000

57 Umbrië $4 400

14 Sardinië $24 000

58 Christchurch $3 400

15 Zürich $23 900

59 Djakarta $2 900

16 New York $23 300

60 Bali $2 600

houden ook heel wat cash aan (15%). Al brengt dat momenteel niet zo veel op, ze vinden het nog altijd veel veiliger dan volatielere en risicovollere assets als aandelen of obligaties. Bovendien is wie veel liquiditeiten op zak heeft, in

juli’12

p ro p ert y ta l k

.17

nieuwe clubleden komen echter uit India, China, Rusland, Singapore, Hongkong en Brazilië. Knight Frank verwacht dat in de komende jaren de verschuiving van west naar oost zich nog zal doorzetten. Echter: heel veel nieuw geld uit het oosten

Andere

12%

wordt belegd in het westen. De Russen bijvoorbeeld zijn mo-

Grondstoffen 2%

menteel veruit de belangrijkste kopers van onroerend goed in

Valuta's

3%

Goud

3%

Cash

15%

West-Europa en vooral dan in Londen waar ze profiteren van de relatief lage koers van het Britse pond.

Franse azurenkust Naast Londen bestaat de top 5 van favoriete steden uit New

Andere 12%

Vastgoed 23%

Aandelen 21%

Obligaties 21%

York, Hongkong, Parijs en Singapore. Het is hier dat de superrijken hun eerste en/of tweede verblijven kopen. Ze verkiezen deze steden niet alleen omwille van de sfeer en levenskwaliteit, maar ook omdat ze denken dat het vastgoed er relatief waardevast is.

Toch zijn de steden in deze top 5 niet de duurste locaties van de wereld, signaleert Knight Frank. Die liggen aan de Franse

Meer transparantie

azurenkust. Eind 2011 was Monaco met een topverkoopprijs

Privébeleggers kopen niet alleen de duurste residenties in de

van 58.300 dollar per vierkante meter de duurste plek op

duurste steden, spelen ook mee in de grote pofessionele vast-

aarde, gevold door Cap Ferrat met (51.800 dollar). Brussel

goedtransacties van +20 miljoen dollar. In Londen bijvoor-

staat in deze ranking op de 55e plaats met een verkoopprijs

beeld kopen ze kantoren in Mayfair en St James of retail aan

van 5.800 dollar per vierkante meter (4.800 euro). De Bel-

Bond Street. Ook hotels kunnen hen bekoren. Omdat het lan-

gische hoofdstad is dus tien keer goedkoper dan de duurste

getermijninvesteerders zijn, stellen ze zich tevreden met lage

plek op aarde. Dat de superrijken graag in West-Europa ver-

aanvangsrendementen van 3 tot 4%, nog altijd veel aantrek-

blijven, blijkt trouwens uit het feit dat meer dan de helft van de

kelijker dan wat ze voor andere assetklassen krijgen.

60 duurste steden in dit werelddeel gelegen zijn.

Het investerinsgbeleid van deze superrijken is momenteel

De rijkdom van de één procent rijksten is in 2011 sneller toe-

gericht op risicobeperking, meer transparantie en verhoogde

genomen dan die van de rest van de bevolking. Toch laat ook

liquiditeit. 'Rijke cliënten hebben nog nooit zoveel vragen

de eurocrisis zich voelen in de duurste steden van West-Euro-

gesteld', zeggen de makelaars bij Knight Frank. 'Ze willen al-

pa. In de toeristische trekpleisters als de Franse azurenkust,

les weten, tot aan het kleinste detail van elke investering toe.'

de Provence en Toscane gingen de vastgoedprijzen met 4 tot 5% naar omlaag. Een aantal andere steden zag de verkoopprijzen dalen of in het beste geval —zoals in Brussel— stabiel blijven. Een uitzondering is Londen, waar de prijzen met 12% stegen. De plek waar de verkoopprijzen voor woningen in 2011 het meest stegen, was echter Kenia (+25%).

.18

Serge Fautré Chief Executive Officer, AG Real Estate – 52 jaar, getrouwd, vader van drie kinderen.

– Studeerde aan het Collège St-Michel en St-Louis in Brussel. Studeerde af als Master in Economics aan de UCL, schoolde nadien bij aan de University of Chicago (MBA Finance) en de Darmouth College (Executive Program).

– Werkte voor Citigroup, Glaverbel, JPMorgan en Belgacom vooraleer te worden benoemd tot ceo van Cofinimmo in maart 2002.

Sinds mei 2012 ceo van AG Real Estate.

– Bestuurder BVS; past president van EPRA.

.19 cover

Het is de ploeg die telt,

niet de skipper

De nieuwe ceo van AG Real Estate en golf- en zeilfanaat Serge Fautré blikt terug en kijkt vooruit in een exclusief gesprek met PropertyTalk. interview K u r t R e v i e r s foto ' s S t e ff G i l i s s e n

De numero uno van de beursgenoteerde vastgoedfondsen was hij

en verbaasd rond zich heen te kijken aan de rand van de dansvloer op de

al en sedert ruim een maand staat hij aan het hoofd van België's

Belgian Beach Party, een van die must visits tijdens het evenementencircus

grootste private vastgoedbedrijf. Voor wie er nog aan twijfelt: Serge

in Cannes.

Fautré is de absolute patron van het Belgische vastgoed.

'Mipim was inderdaad een wat vreemde plek om met de vastgoedsector kennis te maken, zeker als je niet uit de sector komt', herinnert Fautré zich in

AG Real Estate staat voor een beleggingsportefeuille van ruim vijf

een terugblik op zijn carrière. Hij geeft toe dat hij zich die eerste weken een

miljard euro vastgoed en een staf van tweehonderd directe medewerkers. Het

vreemde eend in de bijt voelde; Fautré had er tot dan een carrière in de ban-

bedrijf is actief in alle segmenten en alle beroepen van de sector en stelt via

kensector en de telecom opzitten. 'Je vraagt je op zo'n moment af: hoe zal ik

zijn operationele filialen Interparking en Devimo-Consult een paar duizend

het doen? Zal ik de mensen die mij hun vertrouwen geven, niet teleurstellen?

mensen te werk in negen Europese landen. De grensoverschrijdende ambi-

Zal ik het mooie instrument dat ze mij in handen geven, niet verknoeien? Ik

ties die Fautré al op bescheiden wijze had geëtaleerd bij Cofinimmo, rol-

kan niet ontkennen dat ik die vragen vandaag opnieuw voel opborrelen met

len zich nu bij AG Real Estate als een rode loper uit. Ons land krijgt haar

mijn overstap naar AG. Al ben ik ondertussen natuurlijk wel wat bekender in

eigen Olivier Piani, de flamboyante en welbespraakte vastgoedbaas van de

de sector en weet ik meer van het vastgoed af dan tien jaar geleden.'

Duitse verzekeraar Allianz, met wie Fautré blijkbaar al meer dan één woordje heeft gewisseld.

De overname van Bernheim-Comofi Die Mipim van 2002 was nog om een andere reden memorabel. Op die beurs

'Dit is een van de redenen waarom ik de job heb aanvaard', zegt Fautré in

legde Fautré's voorganger bij AG, Alain Devos, de eerste hechte contacten

zijn eerste interview als nieuwe ceo van AG Real Estate. 'Als je als vastgoed-

met Security Capital, de Amerikaanse aandeelhouder van de Belgische pro-

investeerder in een klein land zoals België wilt groeien, moet je naar het

motor en asset manager Bernheim-Comofi. 'Ik herinner mij dat nog goed',

buitenland. Maar het statuut van bevak is een keurslijf. Er liggen allerlei fis-

zegt Fautré. 'We hadden bij Cofinimmo opgevangen dat Security Capital

cale hindernissen en andere Europese regelgeving op de weg van een beurs-

misschien zou verkopen en zagen wel wat in het dossier omdat Bernheim op

genoteerd vastgoedfonds. Hier gaat dat proces van internationalisatie sneller.

de kantoormarkt actief was, onder meer via Befimmo. Maar de Amerikanen

AG heeft ook niet op mij gewacht om naar het buitenland te trekken.'

wilden hun exit in één enkele keer regelen en zo'n deal was toen te omvangrijk voor ons.'

Blijde intrede op Mipim Fautré's eerste verschijning in het vastgoed, in maart 2002 op de vakbeurs

En dus gingen Devos en AG nog in mei van dat jaar met de trofee aan de

Mipim te Cannes, liet niet onmiddellijk vermoeden dat zich daar een toe-

haal. Een megadeal van 525 miljoen euro netto in contanten voor een bedrijf

komstige captain of industry aandiende. Amper enkele weken na de aankon-

dat meer dan één miljard euro aan activa op de balans had staan (zie Exper-

diging van zijn benoeming als ceo van Cofinimmo stond Fautré wat onwennig

tise News 225).

cover

.20

“ Soms moet je alles achter je kunnen laten.

Hoe zeg je dat in het Nederlands: en dehors du monde.”

Serge Fautré

Maatschappelijk engagement Toch vertegenwoordigt vastgoed maar tien procent van alle beleggingen van AG Insurance. 'Dat is ook het grote verschil met mijn werk bij Cofinimmo', geeft Fautré aan. 'Daar stond ik aan het hoofd van een onderneming die zich alleen op

Van alle markten thuis

vastgoed toelegde. Bij AG is het niet de core business, dat

De reorganisatie en expansie die op de overname van Bern-

zijn de verzekeringen. Vastgoed staat ten dienste van een

heim volgden, legden bij AG Real Estate de basis voor een be-

groter geheel. Ik moet rekening houden met een directieco-

leid waarvan de grote lijnen tien jaar later nog altijd van kracht

mité dat ook andere belangen afweegt.'

zijn: een sterke diversificatie en specialistische knowhow in bijna alle segmenten en beroepen van het vastgoed. Het

Dat belet niet dat Fautré bij zijn nieuwe werkgever vastgoed

bedrijf heeft beleggingen in kantoren, winkelcentra, logistiek,

als een belangrijke hefboom blijft zien. 'Kijk, wij hebben hier

rusthuizen en openbare parkings en is actief als investeer-

net een persconferentie achter de rug over de PPS voor de

der, promotor, gebouwenbeheerder en asset manager. Naast

Vlaamse Scholen voor Morgen. Dat is een project waarin

Interparking (één van de top drie beheerders in Europa van

wij ons maatschappelijk engagement tonen. We spelen de

openbare parkings) en Devimo (de Belgische marktleider in

rol van bouwer van 165 scholen. Het is essentieel daarover

het beheer van winkelcentra) heeft AG ook de bevaks Ascen-

voldoende te communiceren, met de publieke opinie en de

cio en Befimmo onder zijn hoede (via een controle op hun

overheid, maar evenzeer intern. Als we daar een persbericht

zaakvoerders), sloot het een strategisch partnership met Voo-

over uitsturen, staat iedereen hier te genieten van de aan-

ruitzicht in de woningbouw en zit het mee aan het stuur van

dacht die we krijgen. En als klanten aan onze verzekerings-

Scholen voor Morgen, een publiek-private samenwerking van

makelaars vragen waar AG voor staat, hebben die meteen

1,5 miljard euro met de Vlaamse overheid.

iets concreets om over te praten. Het voordeel van vastgoed

Verder bezit AG de helft van het gigantische groothandelcen-

is dat het zo zichtbaar is.'

trum Trade Mart op de Heizel en heeft het sinds 2011 een kantoor en een eigen staf van vijf fulltime medewerkers in

Vastgoed als schouwspel

Parijs om de Franse vastgoedmarkt te bewerken, als in-

Hij mag dan wel geen ceo van een BEL20-bedrijf meer zijn,

vesteerder én promotor. 'In Parijs bouwen we 85.000 vier-

de visibiliteit van AG Real Estate zal onder Fautré de ko-

kante meter kantoren, net buiten de ring in Genvilliers. Het

mende jaren ongetwijfeld toenemen. In tegenstelling tot zijn

doet deugd aan de Franse markt te kunnen tonen dat wij,

al te discrete voorganger loopt Fautré graag en goed in de

kleine Belgen, iets van de hoogste kwaliteit kunnen afleve-

kijker. The camera loves him, zegt men in de filmwereld over

ren.' Nu al ligt ruim veertig procent van de belangen van AG

zo iemand. Hij is ook een ferme debater en franc parleur.

Real Estate buiten België. Interparking zit in negen landen

Een man met een visie en die draagt hij uit, gedecideerd en

en AG zelf is actief in België, Frankrijk en Luxemburg. Of

zonder taboes. Bij Cofinimmo diende de Brusselse kantoor-

daar nog een vierde land bijkomt? 'Dat zullen we zien', lacht

markt, en de commerciële praktijken die er gelden, het meer

Fautré de vraag weg.

dan eens te ontgelden.

juli’12

p ro p ert y ta l k

.21

“ Je vraagt je af: hoe zal ik het doen?Zal ik de mensen die mij hun vertrouwen geven, niet teleurstellen? Zal ik het mooie instrument dat ze mij in handen geven, niet verknoeien?”

In welke taal hij ook speecht, hij weet zijn publiek te bezie-

in Dendermonde, een gevangenis in Leuze-en-Hainaut, enz.). Toen hij in mei de deur achter

len. Of is het eerder te bespelen? 'Ik geef toe: in zo'n debat

zich dichttrok bij Cofinimmo, vertegenwoordigden kantoren nog minder dan de helft van de

speel je wel eens toneel, al moet het natuurlijk genietbaar

totale portefeuille.

blijven', zegt hij over die publieke rol waarvoor hij zo'n talent

Hoewel zijn nieuwe werkgever evenzeer streeft naar diversificatie, is de worsteling met de

heeft. 'Maar ik weet vooraf altijd duidelijk welke boodschap

kantoormarkt nog niet voorbij. Want kijk, in de portefeuille van AG zit Befimmo. Is dat niet de

ik wil overbrengen. En je maakt gebruik van een publiek fo-

pure player bij uitstek op de Belgische kantoormarkt? Als ex-ceo van een branchegenoot zal

rum. Dat is altijd mooi meegenomen als gratis publiciteit. Je

Fautré zich de komende maanden niet rechtstreeks mengen in het beleid van Befimmo, dat

geeft je mening en in ruil krijg je volop aandacht. Daar gaat

zou ongepast zijn, vindt hij, maar een mening heeft hij wel: 'Die tegenstelling tussen de twee

het om; niet om de personencultus.'

fondsen mag niet worden overdreven. Het was soms een spelletje van de analisten om ons tegen elkaar uit te spelen. Pure player of gediversifieerd belegger? De ene strategie is wellicht

De toekomst van kantoren

niet beter dan de andere. Wat telt is dat de strategie die men heeft gekozen, wordt volgehou-

Toen hij in 2004, amper twee jaar na zijn aantreden, aankon-

den en perfect wordt uitgevoerd.'

digde dat Cofinimmo tien procent van zijn portefeuille zou gaan investeren in rusthuizen, trok men de wenkbrauwen op

Nieuwe horizonten

in de sector. Had de bevak zich niet ooit geprofileerd als een

Is hij milder geworden in zijn oordeel? AG heeft zelf anderhalf miljard euro kantoren, bijna

city fund en pure player in Brusselse kantoren?

evenveel als Cofinimmo, en die gaan morgen zeker niet de deur uit. Integendeel, Fautré

Fautré trok de lijn naar meer diversificatie resoluut door

ziet opportuniteiten om bij te kopen. 'Onze portefeuille presteert beter dan het marktgemid-

en navigeerde de bevak weg uit de woelige kantoormarkt

delde. De uitdaging is hier niet anders dan bij Cofinimmo: je moet je huurders kennen. Het

in de richting van duurzamere investeringen: het zorgvas-

is knowhow die we ook als asset manager kunnen uitspelen. Er staan momenteel heel wat

tgoed, zeker, maar al snel ook horeca (Pubstone, de cafés

kantoren in de aanbieding, aan steeds interessantere prijzen. Waarom zouden wij daar niet

van Inbev), studentenflats (een sale-and-leaseback met

instappen met een buitenlandse partij? Een club deal met wij als asset manager voor bijvoor-

de ULB), distributienetwerken (verzekeringsagentschap-

beeld twintig procent en onze partner voor de resterende tachtig procent.'

pen in Frankrijk) en publiek-private samenwerkingen (een

Het is een van de groeipistes die de nieuwe patron voor AG Real Estate wil verkennen. Net als

brandweerkazerne in Antwerpen, een politiecommissariaat

het dupliceren van de kennis die het bedrijf inmiddels met Scholen voor Morgen heeft ver-

ImmoSpector verankert uw vastgoedprojecten in de wet Goed gefundeerd zijn in de wet is een absolute plus voor uw grootschalige vastgoedprojecten. ImmoSpector is precies wat u nodig hebt: een krachtige online databank die de wet voor u checkt, en die rechtspraak en commentaren voor u verzamelt.

Zodat u zeker bent dat u in elke fase van uw project de juiste wettelijke stappen zet.

ImmoSpector ancre dans la loi vos projets immobiliers Des fondations juridiques saines sont un must absolu pour tout projet immobilier de grande ampleur. ImmoSpector est précisément ce dont vous avez besoin : une base de données en ligne puissante qui vous présente la loi et rassemble, pour vous, la jurisprudence et les commentaires. Votre avantage ?

L’assurance de toujours faire les bons choix juridiques, à chaque étape de votre projet.

INFO / DEMO?

veerle.poppe@kluwer.be

www.kluwer.be/ontdek-immospector www.kluwer.be/découvrez-immospector 101009-Adv_ImSpPro_2tal_proptalk_185x90.indd 1

29/02/2012 9:55:55

cover

.22

gaard in de publiek-private samenwerking — 'Als we de juri-

Als we met hem door de gangen lopen voor de fotosessie

disch en technisch meest complexe PPS tot een goed einde

herken ik eventjes dezelfde onwennigheid als toen op de

kunnen brengen, kunnen we zeker ook de andere, aan',

Belgian Beach Party. Hij is hier nog niet thuis. In zijn kantoor,

luidt het devies — en het organiseren van een duurzaam

hoog in de glazen hoek van de Botanic Tower in de Brus-

initiatief om verouderde kantoren in Brussel om te bouwen

selse Noordwijk, hangt nog de geest van de voorganger. ‘De

tot appartementen, een intrigerend plan waar hij verder niet

nietszeggende foto's aan de muur moeten worden verwis-

te veel over kwijt wil.

seld’, klinkt het bijna verontschuldigend. 'Ik wil hier wat zichten op zee en beelden van zeilboten', mijmert hij.

Nooit meer alleen Het zijn plannen voor morgen. Want Serge Fautré moet

'Soms moet je alles achter je kunnen laten —hoe zeg je dat

nog aankomen bij AG en Cofinimmo, de beurs, EPRA en

in het Nederlands: "en dehors du monde"— en dan voel

de REITs helemaal achter zich laten. 'Elk jaar komen alle

je hoe zalig zeilen kan zijn', laat hij even in zijn ziel kijken.

ceo's van de beursgenoteerde fondsen in Europa samen

Hij begon eraan als zovelen, met een Hobie Cat 16 toen de

voor een top in Brussel. Dat ga ik echt missen', geeft Fautré

kinderen drie waren. 'In de sector weet men dat ik van gol-

ootmoedig toe.

fen hou, maar zeilen is mijn uitweg. Het strand, de schepen, meer hoeft het niet te zijn. Mooi om naar te kijken, nog mooier in het gevecht met water en wind. Dan voel je hoe

“ Er staan momenteel heel wat kantoren in de aanbieding, aan steeds interessantere prijzen. Waarom zouden wij daar niet instappen met een buitenlandse partij? ”

belangrijk anderen zijn om je op koers te houden. Het is de ploeg die telt, niet de skipper', besluit een van de uitzonderlijkste people managers van het Belgische vastgoed.

juli’12

p ro p ert y ta l k

.23

.23

EXPERTS AAN HET WOORD S pec i al reg i o n ale ka n toormarkte n

De opmars van de regionale kantoormarkten

Geert Berlamont Turner & Dewaele

Kortrijkse markt evolueert met twee snelheden

De Kortrijkse kantorenmarkt is dubbel. Enerzijds is er nog steeds vraag naar grote kantoren aan de stadsrand en anderzijds is er een groot aanbod. Daardoor is er overschot aan kleinere kantoren in het centrum. Wellicht is dit zo gegroeid omdat de bedrijven een centrale ligging belangrijk vinden: ze groeperen diverse filialen en kantoren tot één groter geheel.

De kantoormarkt in België is meer dan Brussel.

De regionale steden zijn aan een opmars bezig die zich de komende jaren waarschijnlijk nog sterker zal manifesteren. Opvallend was dat de grootste investeringstransactie van vorig jaar

Vandaar dat er veel vraag is naar grotere kantoorgebouwen in specifieke bedrijvenzones, zoals bijvoorbeeld het President Kennedypark en het Beneluxpark.

Deze specifieke bedrijvenzones hebben allerlei troeven. Ze zijn gemakkelijk te bereiken door hun ligging vlak bij de autosnelweg en bieden voldoende parkeergelegenheid. Vaak is er gemeenschappelijk groen- en afvalbeheer. De prijzen blijven hier dan ook vrij stabiel.

Bedrijven uit de privésector die op zoek zijn geven er de voorkeur aan

werd gerealiseerd in Brugge met de verkoop

bedrijfsruimte te kopen in plaats van te huren. De beginnende ondernemers

van het Kam-gebouw en ook op het vlak van

en groepspraktijken zijn de huurders van bedrijfsvastgoed.

de commercialisering van kantoorruimte en

Door het wegtrekken van verschillende filialen uit het centrum, komen

de ontwikkeling van nieuwe projecten komt de dynamiek meer en meer van de regionale kantoorsteden. Ruim de helft van de opname aan kantoorruimte werd vorig jaar buiten Brussel

heel wat kleinere kantoorruimtes in de stadskern leeg te staan. Dit leidt tot een overaanbod in dit segment. Hetzelfde fenomeen doet zich voor bij praktijkruimtes en vrije beroepen. Vaak wordt geopteerd voor een groepspraktijk, waardoor veel kleinere praktijkruimtes vrij komen te staan.

In de stadskern spreken we vooral van een verhuurmarkt. Hier heerst dan ook

gerealiseerd. Voldoende reden voor sommige

(net zoals bij de winkels) een aanzienlijke leegstand. Door het overaanbod

spelers om hun werkgebied te verleggen en te

aan kleine kantoren in de stadskern dalen de prijzen en het rendement hier

verruimen. De recente politieke besluitvorming naar meer regionalisering zullen de kleinere kantoormarkten in de toekomst waarschijnlijk nog meer op de kaart zetten. Daarom vroeg Property Talk aan vijf specialisten ter zake, zowel uit de privésector als de overheid, naar hun mening over de evolutie van de kantoormarkt waar zij actief zijn.

sterk. Dit is een tendens waarvan we denken dat deze zich de komende jaren verder zal manifesteren. Nadelen zijn de moeilijke bereikbaarheid en de beperkte parkeergelegenheid. Vooral voor langparkeerders is er onvoldoende ruimte. De kantoren in het centrum zijn verouderd, waardoor dit investeerders afschrikt. Een reconversie naar appartementen kan hier een interessant alternatief bieden.

Geert Berlamont is bestuurder van de vastgoedgroep Dewaele en eveneens bestuurder van Turner & Dewaele, de afdeling bedrijfsmatig vastgoed van de groep.

ta l k i n g h e a d s

.24

Mathias Vandewyngaerde

Jaak Brepoels

Stad Gent

Stad Leuven

Gent zoekt balans tussen oude en nieuwe aanbod

Leuvense kantoormarkt bloeit Zowat twee decennia geleden verliet de Ceragroep haar historische wortels in de binnenstad voor een gloednieuw complex aan de rand van de stad, vlak bij de E314. De laatste jaren zien we een duidelijke verschuiving naar de

De Gentse kantorenmarkt heeft sinds 2006 een groeischeut gekregen die

stationszone. Sites als de Vaartkom, Blauwput/Kop van Kessel-Lo, Centrale

niet af te remmen is. De gemiddelde take-up van de laatste zes jaar bedraagt

Werkplaatsen en Philipssite leken na de aftocht van de industrie te verworden

61.000 m2. Een zeer goed cijfer als je weet dat de leegstand gedurende die

tot onderzoeksobjecten van de industriële archeologie. Zij kregen echter een

periode ook zeer laag is gebleven. Tegelijk zijn er de afgelopen vijf jaar elk jaar

nieuw leven met eigentijdse en toekomstgerichte bestemmingen. Aan de

20.000 m2 kantoren bijgekomen. We zien ook steeds meer bovenregionale

vraagzijde hebben ongetwijfeld de overheid en de bankwereld gezorgd voor

vestigingen de weg naar Gent vinden.

een verschuiving naar minder perifere locaties. Tussen de Geldenaaksebaan

De lage leegstand zorgt voornamelijk voor een opwaartse druk op de prijzen

en de Blauwputbrug langsheen de ‘spoorwegrivier’ strekt zich een

bij de nieuwbouwprojecten. De prime rent is de afgelopen twee jaar gestegen

kantorenzone uit die alle lokale, Vlaamse en Federale overheidsdiensten

tot 150 EUR/m2. Anderzijds blijft de gemiddelde huurprijs al enkele jaren

groepeert. Het moet dan ook geen verwondering wekken dat rond het

stabiel op ongeveer 110 EUR/m2. Indien de huidige nieuwe projecten

spoorweg- en busstation van Leuven – het knooppunt van het openbaar

gespreid op de markt worden gebracht dan zal de stijging in het nieuwe

vervoer in de brede regio – de kantorenmarkt bloeit. Overigens kwamen

segment zich blijven doorzetten. Anderzijds zal door de renovatie van het

er niet enkel publieke organisaties, maar ook grote bedrijven als KBC en

huidige patrimonium en de aanhoudende schaarste ook die gemiddelde

Accor. Samen met de vele kleinere studiebureaus, de volledig vernieuwde

huurprijs gaan toenemen.

horecazaken en andere kleinere bedrijfjes, vormen al deze organisaties

De druk op vernieuwing en verduurzaming van het huidige patrimonium

vandaag een zeer belangrijke tewerkstellingspool. Deze dynamiek overtuigde

wordt steeds hoger. Vooral vanuit de institutionele beleggers is er steeds

ook veel privéondernemers zodat de overheidsoever intussen verrijkt is met

meer vraag naar certificering van hun kantoorpatrimonium. De Stad Gent

prestigieuze nieuwbouwkantoren, waarvan de huurprijzen de nationale

gaat hier zeker in mee. Het huidige kantoorpatrimonium wordt stap voor stap

pers haalden en die de zone uitriepen tot de duurste in Vlaanderen. De

groener en bij nieuwbouwprojecten trachten we zelf een voorbeeld te stellen.

verlaten gronden van de Philipssite kenden een gelijkaardige evolutie. Ook

Ook bij de private ontwikkelaars groeit stilaan het besef dat huurders van

daar zijn overheden en bedrijven van openbaar nut opvallend aanwezig. We

nieuwbouwprojecten meer en meer oog hebben voor duurzaamheid.

hebben het hier over kantoorachtige of bedrijfsverzamelgebouwen, waarin

De huidige evoluties binnen de Gentse kantorenmarkt lenen zich perfect om

meerdere bedrijven gehuisvest zijn. Daarom moet ook gewezen worden op het

meer kantoorprojecten op risico te gaan bouwen. De vastgoedwereld neemt

wetenschapspark aan de Boudewijnlaan en researchpark Haasrode, hoewel

op dit moment echter geen risico. Velen noemen hiervoor zowel de aansleep

daar strikte vestigingsvoorwaarden gelden.

van de economische crisis als een rigide kapitaalmarkt als oorzaak. Aan de

De ligging van Leuven in het hart van Europa met de best uitgebouwde

vlotte verkoop van nieuwe projecten merken we dat de vraag er zeker is. De

multimodale ontsluiting van Vlaanderen blijft een belangrijke troef. Toch

komende jaren komt ongeveer 250.000 m2 nieuwe kantoorruimte op de

krijgen investeerders kantoorzones steeds moeilijker kwijt en kijken ze uit naar

markt. De taak van de vastgoedwereld is om een goede balans te vinden

andere bestemmingen. Het blijft alleszins een stedenbouwkundige uitdaging

tussen een voldoende groot en kwalitatief aanbod en een goede spreiding

om de laatste mogelijkheden te vrijwaren tegen de druk van die andere

van dit aanbod.

bestemmingen, zoals de studentenhuisvesting, een andere boomende markt.’

Mathias Vandewyngaerde is bij de Stad Gent werkzaam bij de Dienst Economie voor het Departement Werk en Economie.

Jaak Brepoels is Schepen van Economie, Vastgoed, Wonen en Werk bij de Stad Leuven.

juli’12

p ro p ert y ta l k

.25

Céline Coosemans

Marina De Groof

Immobiliën Hugo Ceusters

DGI

Is de Antwerpse markt klaar voor groene gebouwen?

Mechelse kantoormarkt doorstaat crisis

Dankzij de goede ontsluiting vormt Antwerpen de perfecte uitvalsbasis voor bedrijven. Er is vandaag vooral meer vraag van dienstverlenende

Hoe gaat het op de Mechelse vastgoedmarkt? Dit is steevast de vraag

bedrijven en de privésector. Zoals elk jaar verwachten we ook nog grote

die ik krijg bij elke ontmoeting binnen ons netwerk. Onze focus ligt op

overheidstransacties. Men kan er dus vanuit gaan dat de vraag naar

bedrijfsvastgoed, bestaande uit industriegronden, kantoren, semi-industriële

Antwerpse kantoren op peil blijft.

gebouwen, logistieke magazijnen en gelegen in het arrondissement

Er zijn twee soorten producten: de nieuwbouwkantoren met een prime

Mechelen. De evolutie van deze Mechelse markt kan je best samenvatten

rent van 135 à 145 EUR/m2 en de oudere gebouwen, met huurprijzen

met een aantal omzetcijfers. In 2011 zijn er via DGI 53 transacties gebeurd,

tussen de 85 en 120 EUR/m2. De nieuwe gebouwen zullen moeten

met een omzetstijging van 44%. In 2012 zijn er momenteel al 29 deals

voldoen aan wettelijke, ecologische normen. Zeker voor passieve

gerealiseerd. Via ons cashflow-model verwachten we voor 2012 een

gebouwen zijn de investeringen groot en er zal geïnvesteerd moeten

omzetstijging met een vijfde tegenover 2011.

worden in de oudere gebouwen om deze up-to-date te houden. De vraag

De tweede helft van vorig jaar constateerden we een lichte hapering op

is of de Antwerpse markt al klaar is voor hogere prijzen voor passieve

de markt en groeide de vrees dat er een double-dip op komst was. Langs

gebouwen.

de aanbodzijde kwam er veel onroerend goed op de markt, bestaande

Er zijn heel wat wettelijke bepalingen waar ontwikkelaars/eigenaars

uit kantoren en semi-industrie. De slagvaardigheid van ondernemers

rekening mee moeten houden om te voldoen aan een BREEAM- of een

na de financiële crisis, was de redding in 2011. Bedrijven hadden zich

Valideo-Certificaat. De huurders moeten deze prijzen ook willen betalen in

beter gewapend. Met minder personeel en minder stock kregen zij

deze economisch moeilijke tijden. Toch wordt er overwogen om groen te

hun cashflowpositie onder controle. Eind 2011, met het naderen van

bouwen om zich te differentiëren van de andere gebouwen en om zo een

de eindejaarsperiode, kende de markt een lichte heropleving van de

schaarser product te kunnen aanbieden. Maar men kan nog niet spreken

vraag. Niettegenstaande dat een eindejaarsperiode doorgaans een

van passieve gebouwen.

kalme periode is op de vastgoedmarkt. Een belangrijke indicator was dat

Belangrijke kantoorlocaties zijn nog altijd de stationslocaties en de

tijdens de vakantieperiode van 2011 de logistieke magazijnen propvol

periferie/Singel. Dit heeft te maken met de grote mobiliteitsproblemen. Dit

zaten met producten voor de markt van het eindejaar. De logistieke

geldt vooral voor multinationals en voor overheidsbedrijven. Men verwacht

sector kon terug opgelucht ademen. Daarnaast werden we geteisterd

de komende jaren ook de meeste nieuwe projecten op deze locaties.

door de neergang van Dexia, gevolgd door de overheidscrisissen. Deze

Enkele projecten zullen de komende jaren de Antwerpse markt

onheilspellende berichtgeving had relatief weinig invloed op de Mechelse

beïnvloeden. Zo is er achter het nieuwe justitiepaleis Nieuw Zuid en

bedrijfsvastgoedmarkt. De vraag naar nieuwe locaties bleef groeien. Het

de Blue Gate. Deze initiatieven hebben aandacht voor duurzaamheid,

lukt echter niet altijd om het aanbod af te stemmen op de vraag. De

ecologie en mobiliteit. Andere projecten zijn City Link 2 aan het station in

kantoornoden en locaties wijzigen, de bereikbaarheid speelt een rol en het

Berchem, Onyx aan de Singel, SpoorX in het oude Postsorteercentrum

energiezuinig bewustzijn groeit. De indruk bestaat dat huurders op zoek

aan Berchem station en de tweede fase van Kievit aan het Centraal Station.

zijn naar stationslocaties, maar dat de grote struikelblok de hoogte van de

De periferie/Singel is voor de Antwerpse kantorenmarkt de toplocatie.

huurprijzen is. De gebouwen in de stationsomgeving richten zich vooral op

Dit is niet het geval in Brussel of in andere Europese hoofdsteden in onze

grotere gebruikers. De huurprijzen komen in de schaduw te staan van de

buurlanden, waar de prime rent betaald wordt in het centrum.’

gemeenschappelijke en privatieve kosten. Huurders vragen een all-in prijs en wensen te vergelijken op de markt.

Céline Coosemans is bij de Antwerpse vastgoedadviseur Immobiliën Hugo Ceusters actief als Senior Consultant in de afdeling Kantoren.

Marina De Groof is zaakvoerder van het Mechelse vastgoedkantoor DGI en lid van het RICS.

w a l k & ta l k

.26

RETAILPARKEN

HET GOUDHAANTJE VAN DE BELGISCHE WINKELVASTGOEDMARKT

België wordt stilaan een hotspot voor conceptueel vernieuwende en architecturaal hoogstaande retailparken.

Martijn Reviers

Het Belgische perifere winkellandschap heeft architecturaal

winkelparken ‘nieuwe stijl’ als paddenstoelen uit de grond.

geen al te beste reputatie. Niet geheel onterecht, want de

Daarbij gaat het niet langer om een verzameling gebouwen

beruchte lintbebouwing langs de Belgische steenwegen

rond een gemeenschappelijke parking. Er wordt steeds

is een doorn in het oog van menig stedenbouwkundige.

meer aandacht besteed aan de architectuur, het optimale

Het historisch gegroeide winkelapparaat stond lange tijd

ruimtegebruik door dakparkings en de introductie van mez-

synoniem voor de ouderwetse, rudimentaire doos langs

zanines, branchemix en marketing. Op een retailpark met

de steenwegen waar de distributeurs van bulkgoederen

een groen label van BREEAM is het voorlopig nog wachten,

en andere discounters hun waar verkopen. Deze bestaan

maar zonnepanelen, windmolens of regenwaterrecuperatie

nog altijd, maar de afgelopen jaren verrezen de perifere

zijn geen uitzondering meer.

juli’12

p ro p ert y ta l k

.27

1.

2.

3.

4.

De architectuur van B-Park vervult een poortfunctie voor Brugge Met L’Hydrion in Aarlen ontwikkelde De Vlier een van de eerste retailparken ‘nieuwe stijl’ De plannen voor Forum Sterpenich werden al meermaals aangepast Mosan Shopping van Group GL in Hoei heeft een volwaardige tweede verdieping

1

2

2

3

Met L’Hydrion in Aarlen ontwikkelde De Vlier een van de eerste retailparken ‘nieuwe stijl’

4

Retailpark of shopping center?

retailpark. In het Midden-Oosten en China wordt er volop

Dat wil echter niet zeggen dat

winkelbeleving op een site combineren. Ons kleine en vol-

er op het vlak van architectuur

gebouwde landje laat dit soort projecten niet toe. Bovendien

niet nog een tandje bijgestoken

is het winkellandschap hier totaal anders gestructureerd en

kan worden. In het segment van

blijft shopping verweven met de binnensteden. De overhe-

de winkelcentra wordt steeds

den doen er trouwens alles aan om de winkelfunctie van

frequenter gekozen voor ico-

de steden te versterken. Niettemin zijn er ook in ons land

nische en tot de verbeelding

plannen om retailparken met winkelcentra te combineren.

sprekende architectuur. Denk maar aan Médiacité in Luik

Wereldhave Belgium broedt immers op een uitbreiding met

met zijn indrukwekkende en kleurrijke glazen koepel, die zich

weidewinkels aan zijn winkelcentra in Doornik en Nijvel. In

uitstrekt over de volledige lengte van het shopping center.

Maasmechelen opende SCCB eerder al enkele baanwinkels

Niet iedereen is er echter van overtuigd dat een opvallende

aan het shopping center M2.

geëxperimenteerd met megaprojecten die alle vormen van

architectuur een garantie is op een commercieel succes.

Bovendien hangt aan een iconische architectuur ook een

Baanwinkels trekken de markt

prijskaartje vast. Als de retailers de rekening niet betalen in

De baanwinkelmarkt manifesteerde zich de afgelopen twee

de vorm van een hogere huur, dan zitten de ontwikkelaars

jaar als het goudhaantje van de winkelvastgoedmarkt en

en eindinvesteerders met een probleem. In de ons omrin-

kroonde zich tot de meest dynamische, zowel op het gebied

gende landen speelt dit blijkbaar minder een rol. Daar kun-

van de projectontwikkeling, investeringen als verhuur. Tijdens

nen met concepten als de Britse Fashion Parks wel hogere

de financiële crisis heeft de baanwinkelmarkt beter stand

huren worden gerealiseerd. Bovendien verdwijnt met dit

gehouden dan de winkels in de binnensteden. Daar was er

soort projecten de grens tussen een shopping center en een

een duidelijke toename van de leegstand op de secundaire

w a l k & ta l k

.28

Redevco blijft investeren in zijn sites zoals recent met Cascade Shopping in Drogenbos

met de vernieuwing van zijn bestaande clusters. Deze vernieuwingsoperatie gaat onverminderd verder en België’s grootste eigenaar van winkelvastgoed tilt deze upgrading naar een steeds hoger niveau. Het gaat daarbij niet langer om een opsmuk, maar soms zelfs om een volledige afbraak en heropbouw.

Een inspirerende rol leek ook weggelegd voor Multi Development dat voor zijn projecten in Boom en Sterpenich uitpakte met indrukwekkende architecturale impressies van het interne architectenbureau T&T Design. De plannen in Boom werden intussen opgeborgen en in Sterpenich werd fors gesleuteld aan het concept. locaties. In de periferie bleef de bezetting hoog en van alle types vastgoed-

Met het B-Park in Brugge zette Codic ook al hoog in op de architecturale

producten toonden de baanwinkels zich het meest stabiel. De groei van de

kwaliteit. In het ontwerp van Buro II en Bontinck Architecture vervult het

retailmarkt kwam dan ook voor een groot deel voort uit de expansie van de

een poortfunctie tot de West-Vlaamse metropool, waarbij B-Park het uitzicht

detailhandel in de periferie. Retailparks zijn vergunningsgewijs en concep-

van een skyline meekreeg. Het is geen toeval dat het park werd geselecteerd

tueel makkelijker te realiseren dan shopping centers. Het is dan ook geen

voor de Belgische Prijs voor Architectuur. De parken die sindsdien werden

toeval dat er het afgelopen jaar heel wat nieuwe centra werden geopend.

geopend hebben allemaal extra aandacht geschonken aan de architectuur,

De afgelopen twaalf maanden registreerde Retail Focus, de nieuwsbrief over

het concept en de marketing. Speelse logo’s en opvallende merkzuilen geven

winkelvastgoed die de redactie tweewekelijks publiceert, de opening van ruim

de parken een eigen identiteit. De ruimte wordt optimaler gebruikt door het

110.000 m , verspreid over elf nieuwe parken. Daar bovenop komt nog eens

creëren van een volwaardige verdieping, zoals bijvoorbeeld op Mosan Shop-

bijna 150.000 m2 op gerenoveerde sites. De openingen van gerenoveerde of

ping van Group GL in Hoei of het park N60 van ABLI en Ando Immo in Oude-

nieuwe winkelcentra zijn op één hand te tellen.

naarde. Er wordt gekozen voor opvallend vormgegeven galerijen en zoals in

2

het Frun-park van De Vlier in Auvelais ook voor sfeerverlichting en muziek.

Architecturale uitdaging

De baanwinkelsector positioneert zich alvast als een van de meest vooruitstre-

Een pionier inzake de Belgische retailparken is de projectontwikkelaar De

vende en dynamische sectoren in de vastgoedwereld. ‘Made in Belgium’

Vlier, die acht jaar geleden met L’Hydrion in Aarlen een van de eerste parken

bovendien, want het gros van de ontwikkelaars, investeerders en retailers is

opende die op de Britse stijl geïnspireerd zijn. De groep introduceerde ook

van Belgische origine. Het wordt alvast uitkijken welke van de dertien geno-

het concept van de Frun Shopping en heeft intussen nog diverse projecten

mineerde retailparken in het najaar de prestigieuze BLRW Shopping Award

op stapel staan in België en Frankrijk. Ook Redevco vervulde een trekkersrol

mee naar huis mag nemen.

Ook op het park N60 in Oudenaarde is een luifel voorzien

VALUATION & ADVISORY

value on average

2500 We

properties/year

Global reach, local expertise, fast response and quality advisory services.

Contact us at +32 (0)2 514 4000 www.cushmanwakefield.be RETAIL AGENCY | CAPITAL MARKETS | PROPERTY MANAGEMENT | VALUATION & ADVISORY | INDUSTRIAL AGENCY | OFFICE AGENCY

.30

WIE WAARDEERT HET PROFESSIONEEL VASTGOED?

Het handvol uitdagingen voor de expert Iedereen in het vastgoed weet wat een schatting is en waar ze voor dient. Wellicht weet men veel minder hoe een schatting tot stand komt en welke elementen deskundigen in de weegschaal moeten leggen om een gedegen schattingsverslag aan hun opdrachtgever af te leveren. Laat staan dat men inzicht heeft in de markt waar de vastgoedexperten met elkaar in concurrentie treden. Vragen waar Property Talk op inzoomt, naar aanleiding van zijn jongste enquĂŞte in de sector.

T ekst K u r t R e v i e r s foto ' s S t e ff G i l i s s e n

Om de resultaten uit de enquĂŞte Schatters & Bevaks 2012 te toetsen aan de praktijk, organiseerde de redactie van Expertise op de vakbeurs Realty einde mei een geanimeerd debat op de stand van het RICS. Rond de tafel namen vijf specialisten plaats: Patrick Meutermans (Country Manager, CBRE Global Investors), Jo de Wolf (ceo, Montea) , Christophe Ackermans (Head of Valuation, DTZ), Kris Peetermans (Partner en Head of Valuation, Cushman & Wakefield), Herman Du Bois (Partner, Quares) en Ed Nypels (Country Manager, RICS Benelux). Het debat werd geleid door Kurt Reviers, hoofdredacteur van Expertise.

juli’12

.31

01

Werk van specialisten Niet iedereen kan zomaar een kwaliteitsvol vast­

“ Soms heb ik het gevoel dat

goedverslag afleveren. Inzicht in de financiële

de commerciële belangen van

waarderingsmethoden en de relevante wetgeving is een

de huurders voorgaan op de

must. Wellicht is handigheid met Excel en andere software

informatieplicht ten aanzien van

eveneens geen overbodige competentie. Maar meer nog

de individuele aandeelhouder.”

moet een expert inzicht hebben in de markt. Om te weten

Kurt Reviers | Expertise

wat een gebouw voor professioneel gebruik vandaag waard is, moet een expert weten wat het gisteren waard was en wat het morgen waard zal zijn. Eigenlijk zijn er maar weinig spelers op de markt die over dit soort knowhow beschikken. De meeste marktkennis zit ontegensprekelijk bij de makelaars en omdat die meestal zelf als schatter optreden, zijn ze niet

02

De ideale sparringpartner Een expert houdt de sector een spiegel voor. Hij

gauw geneigd hun informatie met derden te delen. Er zijn

zorgt ervoor dat de spelers in de markt een min

ook weinig substituten beschikbaar, zoals de nieuwsbrieven

of meer objectieve norm hebben om zich aan te toetsen:

van Expertise of andere publieke bronnen zoals de statistie-

een waarde die aangeeft waar iedereen staat. Belangrijk is

ken van de FOD Economie. Deze kwestie leidt rechtstreeks

de objectieve en onafhankelijke mening van de expert: hij

tot een discussie over de mogelijkheden en beperkingen om

laat zijn oordeel afhangen van waarneembare elementen en

in het bedrijfsvastgoed als een puur en onafhankelijk schat-

niet van het belang van de een of andere betrokken partij.

tingsbureau aan de slag te gaan, zoals nu het geval is voor

Maar de expert kan niet anders dan die elementen inbed-

de Crombrugghe & Partners, Gudrun Xpert, Troostwijk-Roux

den in een bredere context, een visie op de evolutie van de

of Stadim.

vastgoedsector, en die is uiteraard vatbaar voor discussie. De deskundige treedt daarom in dialoog met zijn opdrachtgever

“ Wanneer er geen of nauwelijks transacties zijn, is het voor een expert bijzonder moeilijk om

en tracht rekening te houden met diens visie en toekomst-

de eventuele afwaarderingen waarop sommigen aandringen, te spiegelen aan de markt. Dat is ook

plan. Een moeilijke evenwichtsoefening tussen het aligne-

de reden waarom afwaarderingen altijd trager gaan. Iemand die beweert dat er nooit een discussie

ren van strategische visie en onafhankelijkheid. In die zin

is tussen schatter en opdrachtgever, zit fout. Er is wel degelijk discussie en maar goed ook.”

is de expert de sparringpartner van de vastgoedsector, niet de ultieme rechter en zeker niet de wetenschapper in zijn

Kris Peetermans | Cushman & Wakefield

ivoren toren.

“Gudrun Xpert, the bee-line for real estate expertise” Technical Maintenance

Risk Reconstruction Valuation Theft & Fire Prevention Analysis

Market Value Fair Market Valuation Feasability Study

Due Diligence Inventory of Fixtures

Damage Claim Settlement

Sustainability Green Building Energy Performance Assessment

Kunstlaan-Avenue des Arts 50, 1000 Brussels T: +32 [0]2 515 12 00 - F: +32 [0]2 515 12 85 E: xpert@gudrun.be - www.gudrun.be

ta l k a b o u t

.32

“ De gap tussen de verwachtingen van de koper en

de verkoper is vandaag kleiner geworden. Dat is een goed teken. De eigenaar kent zijn gebouwen het best.

Dus kan hij de expert ook het best uitleggen hoe de relaties zijn met de huurders, hoe zijn gebouwen zich positioneren in de markt. Is het dan niet logisch dat wij, als experts, van gedachten wisselen met hem?

03

Dat wil nog niet zeggen dat we daarom niet onze eigen opinie zouden hebben.”

Christophe Ackermans | DTZ

Nauwelijks USPs? Over veel meer dan het prijsargument om de competitie te lijf te gaan, beschikt de vastgoedexpert niet. Pro-

ductdifferentiatie is immers nagenoeg onmogelijk. Op de lay-out na zal het ene schattingsverslag er nagenoeg hetzelfde uitzien als het andere. Naast een scherp gepositioneerd ereloon kunnen schatters “ Bruggen bouwen tussen de belangen van de

misschien hun betrouwbaarheid en onafhankelijkheid als onders-

eindgebruikers, de huurders, enerzijds en die van

cheidende elementen uitspelen, maar dit zijn redelijk subjectieve

de financiële markten, en wat zij nodig hebben aan

kwalificaties die moeilijk om te zetten zijn in tastbare feiten. In elke

informatie op de toestand te analyseren, is een complex

benadrukking van de eigen betrouwbaarheid en onafhankelijkheid

gegeven. Maar als er geen dialoog meer mogelijk is

schuilt immers intrinsiek een beschuldiging aan het adres van de

met de expert, dan stopt inderdaad het verhaal. De

concurrent dat die zich niet aan dezelfde gedragsregels zou houden,

misvatting is dat investeerders altijd de hoogste waarden zouden verdedigen, maar

terwijl alle Belgische deskundigen van enige naam en faam lid zijn

aan overgewaardeerde gebouwen hebben onze aandeelhouders geen boodschap.”

van het RICS en dezelfde deontologische code (zouden moeten) volgen.

Herman Du Bois | Quares

Zijn kwaliteiten als sparringpartner is wellicht de heilige graal waarmee de vastgoedexpert zich nog het best kan onderscheiden van zijn concurrenten. De relatie tussen expert en opdrachtgever is gebaseerd op wederzijds vertrouwen en respect, factoren die gradueel ontstaan en die niet van de ene op de andere dag overgenomen

terS Schat kS & beva

kunnen worden door de concurrentie. In dat opzicht moet de vastgoedexpert niet alleen een specialist zijn in zijn vak, maar ook een

o titeit de iden undige k naar esk op zoe vastgoedd van de van een r' dzaak rtne 'de noosparringpa Hij zorgt el voor. goede r een spieg n om zich

IntR

industrieel, residentieel en ander vastgoed).

Ter vergelijking: de Expertise Top 100, de lijst van

news.be rtise

in de jongste editie van de enquête 54,6 miljard euro, verdeeld over vijf segmenten (kantoren, retail,

uitstekende netwerker.

www.expe

De totale waarde van getaxeerd vastgoed bedraagt

de secto iets hebbe t houdt norm —een in de markt Een exper spelers objectieve Zonder de dat de of meer staat. ervoor een min iedereen toetsen: eft waar aan te die aange waarde— t er willekeur. g van ud heers jke menin Inho expert onafhankeli waarneem2 tieve en gen van ten 201 een of is de objec el afhan van de Resulta Belangrijk zijn oorde belang hij laat het t: niet van de exper nten en Deelnemers bare eleme ken partij. e zijn betrok onterend Totaalvolum andere ortefeuille best confr tal ook. el kan Standaardp rt mees bevaks in de spieg van de expe Waardering el Een blik uur Een is het oorde horen.

Marktstruct en dat markt wil n om zijn al dat de taties pres het streve het verha met ele nten? r t zelden verzoenbaa objectieve eleme Individu Hij vertel van Is dat wel Estate verhaal? afhangen s Real te laten BNP Pariba oordeel re een brede CBRE field Toch wel. den in ctor, an & Wake Partners nten inbed Cushm vastgoedse & die eleme brugghe ie van de t moet de Crom De exper op de evolut discussie. een visie voor DTZ context, vatbaar is ard Xpert ers is uitera voor. hij Gudrun en die spiegel Hugo Ceust r in enkel een nschappe Immobiliën houdt de wete Frank expert er, niet Knight Want de e recht ultiem PWC niet de .

In die n toren de weg.

Savills de ivore niet uit ctor: hij zetting Stadim vastgoedse en uiteen eoux van de dialoog te incass Troostwijk-R tises Hij gaat ngpartner evenzeer en Exper de sparri uit, weet dat iedere Valorem zin is hij immer een mep stappen. cht blijft en toe kunnen e opdra deelt af taar moet ultiem ing zijn Commen ren, maar uit de boksr kwetsuren deal? zonder na de split Is er leven

2012 8 juni

DE MARKT VOOR VASTGOEDWAARDERINGEN

rs Kurt Revie teur Hoofdredac

de honderd grootste beleggingsportefeuilles in België, vertegenwoordigt een volume van 38,8 miljard

'In de huidige, onzekere en wisselvallige

euro, maar daarin is het aandeel van het residentieel vastgoed en van de alternatieve beleggingsklassen

marktomstandigheden blijft het verschil in

ondervertegenwoordigd. Dat kantoren en retail - net

waarde tussen de topproducten en al de rest

als in de Expertise Top 100 - met kop en schouders

toch zeer groot.

boven de rest uitsteken, hoeft niet te verwonderen. De

Wanneer de beurs zover gaat dat zij niet

enquête richt zich immers in de eerste plaats tot de grote

langer gelooft in wat onze bedrijfsrevisor, onze schatters, onze raad van

professionele dienstverleners en die zijn meestal actief in het bedrijfsvastgoed. Het gros van de schattingen in de residentiële markt die door een veelheid van honderden kleine spelers worden uitgevoerd, weerspiegelen zich niet in de cijfers van Expertise. De rangschikkingen en volledige cijfers van de schattingskantoren in het Belgische vastgoed leest u als topic in Expertise News 438 van 8 juni 2012.

bestuur en onze algemene vergadering zeggen, maar ze alles tot in het kleinste detail wil uitgelegd zien, dan werkt het systeem niet meer. De waarde van onze gebouwen in de openbaarheid gooien, kan niet zomaar. De huidige controlemechanismen zouden moeten volstaan.'

Jo De Wolf (Montea)

juli’12

.33

“ Laten we er geen doekjes om winden:

04

de toename van concurrenten zet druk

Lastige markt

op de erelonen van de experts.”

Uit de resultaten van de jaarlijkse enquête van Expertise onder de grootste expertisekantoren

Christophe Ackermans | DTZ

blijkt dat deze bedrijfstak best als een oligopolie kan worden omschreven. Er zijn relatief weinig aanbieders en een groot volume zit geconcentreerd aan de top. Maar tegelijk is de macht van de eigenlijke opdrachtgevers van de schat“ De inschatting van de verschillende

ters relatief groot, zeker in het segment van de bevaks. Op-

variabelen van een vastgoedtaxatie is geen

drachtgevers kunnen gaan shoppen en de experts tegen

exacte wetenschap. Er is altijd ruimte voor

elkaar uitspelen om zo de meest gunstige voorwaarden

interpretatie. Maar dat wij als eigenaar onze

(laagste erelonen) af te dwingen. Het overstappen van

wil zouden kunnen opleggen? Neen, er is toch

de ene schatter naar de andere brengt voor de eigenaars

een groot verschil tussen sturen en in dialoog

immers weinig kosten met zich mee, zoals de bevaks

treden, niet? De stelling dat er voortdurend een

Befimmo en Cofinimmo onlangs bewezen door de taxatie

spanningsveld zou bestaan tussen schatter

van een niet onaanzienlijk deel van hun gebouwenporte-

en opdrachtgever, is sterk overdreven. Voor

feuilles toe te vertrouwen aan PWC, een nieuwkomer in de

“ Met onze fees zitten we inderdaad stilaan

sommige van onze fondsen bijvoorbeeld is de

markt. Bovendien is de groei van het totaal te schatten vast-

aan de bodem. Mochten de prijzen nog

duur van het contract met de schatter even

goed beperkt, zoals de enquête heeft aangetoond. Groei

dalen, dan zou dat wel eens ten koste

lang als de levensduur van het fonds.'

kan dan ook meestal alleen komen van het afsnoepen van

kunnen gaan van de kwaliteit.”

Patrick Meutermans (CBRE Global Investors)

marktaandeel van de concurrentie.

Kris Peetermans | Cushman & Wakefield

VALUATION INVESTMENT RELOCATION CORPORATE >

PROCEDURES >

TITRISATION >

Surveying and reporting on portfolio offering management tools.

Developing business plans and management strategies.

Assistance in the interest of a party in: • rent reviews • contractual purchase options • compulsory purchases

Appraisal and valuation for floating purposes.

Recurrent revaluations.

www.decrombrugghe-partners.be

Avenue Herrmann-Debroux 54, B-1160 Brussels, Tel. +32 2 663 43 83

Advert_dC&P_def.indd 1

20/05/11 13:48

ta l k a b o u t

.34

05

Beroep zonder statuut

LEXICON VAN DE VASTGOEDEXPERT Terugverdienperiode

Ondanks het feit dat het KB op de bevaks expliciet voorschrijft dat deze vastgoedfondsen voor de waardering van hun portefeuilles

een beroep moeten doen op onafhankelijke deskundigen, ligt de drempel voor het uitoefenen van het beroep van schatter in principe bijzonder laag.

Het KB schrijft immers niet voor wie als deskundige in aanmerking komt of aan welke criteria hij moet voldoen. De praktijk toont echter aan dat ondanks

Bij de ‘Pay Back Period’

E.R.V.

waarderingsmethode berekent men

'Estimated rental value' of de geschatte

het aantal jaren dat moeten verstrijken

huurwaarde.

vooraleer een investering is terugverdiend.

De inverse van de pay back period is

Fair Value

de algemeen bekende over all yield

De binnen de internationale boekhoud­

(kapitalisatievoet). Deze waardering houdt

hoog liggen en de toetreding van nieuwkomers, vooral in het kringetje van de

standaarden van het IFRS geldende netto

geen rekening met de tijdswaarde van

experts die de bevaks schatten, niet voor de hand ligt. De 'inbraak' van PWC

verkoopwaarde van een gebouw.

geld maar laat wel toe een investering

bij Befimmo en Cofinimmo ten nadele van de marktleiders DTZ en Cushman

In België ligt de fair value voor onroerend

te beoordelen zonder dat met de finale

& Wakefield illustreert echter dat de drempel niet onoverkoombaar is.

goed met een waarde van +2,5 miljoen euro,

opbrengst van een investering hoeft te

2,50% lager dan de investeringswaarde

kennen.

het gebrek aan een officieel statuut de impliciete kwalificaties wel degelijk erg

Het beroep van 'deskundige' is momenteel trouwens juridisch niet erkend in België. De sector streeft wel naar een officiële erkenning (zoals het geval is voor de landmeters-schatters), maar

vrij op naam.

Heropbouwwaarde

Tripple Net Yield Investeringsrendement dat rekening houdt

De investeringswaarde van een onroerend

met alle exploitatielasten en onderhouds-

veel verder dan een erkenning van de titel lijkt

goed benaderd vanuit een kostenperspec-

kosten ten laste van de huurder en afdek-

dit niet te zullen gaan. In afwachting van een

tief. Men bepaalt de investeringswaarde

king van het risico op huurderving.

wettelijk statuut heeft de vastgoedsector eigen

door de bouwkosten te bepalen van een

kwaliteitslabels in het leven geroepen zoals een

identiek gebouw. Het nadeel van deze

Red Book

methode bestaat in het feit dat de kost van

Omstandige opsomming van 92 pagina’s

een gebouw niet noodzakelijk iets zegt over

met aanbevelingen, regels, definities

de opbrengst ervan.

en gedragslijnen uitgegeven door het

assessment door het van origine Britse RICS (chartered surveyors).

gerenommeerde Royal Institute of Chartered

I.R.R.

Surveyors (RICS). RICS-leden verbinden zich

'Internal rate of return' of interne opbrengs-

ertoe deze gedragscode na te leven bij het

bij de opdrachtgevers als bij de dienstverlener, in casu de experts. We accepteren

tvoet. Bij deze financiële waarderingsme-

schatten van onroerend goed.

van elkaar dat we niet altijd overal dezelfde mening over hebben. Dat gebeurt in

thode bepaalt men het percentage dat het

overleg en met onderling respect. Het Red Book van de RICS is daarin een belangrijke

rendement van de investeringen weergeeft,

R.O.I.

waarbij de actuele waarde van de kosten

'Return on investment' of rendement.

gelijk is aan de actuele waarde van de

Eenvoudig te bepalen door de totale

baten. Deze methode houdt rekening met

opbrengst van een investering te

de tijdswaarde van geld, maar laat niet toe

delen door de initiële investering. Deze

verschillende investeringsprojecten met

waarderingsmethode houdt geen rekening

elkaar te vergelijken.

met de tijdswaarde van geld.

Vastgoed waarderen is een zaak van eerder kleine equipes. De schattingskantoren

K.K.

Vergelijkende waarde

die deelnamen aan de enquête van Expertise tellen gemiddeld negen

'Kosten koper'. Waarde van een onroerend

De investeringswaarde van een onroerend

medewerkers en realiseren een gemiddelde omzet van 1,7 miljoen euro.

goed, exclusief aankoopkosten, registratie-

goed benaderd vanuit een marktperspectief.

De gemiddelde portefeuille van een schattingskantoor bestaat uit 42% kantoren,

rechten of btw, honoraria, enz. Spiegelbeeld

Men bepaalt de investeringswaarde door

24% retail, 15% industrieel, 12% residentieel en 7% andere sectoren.

van de waarde vrij op naam (VON).

het toepassen van een waarderingsme-

De mix van getaxeerd vastgoed

N.P.V.

van vergelijkingspunten in de markt. Deze

'Net present value' of netto actuele waarde.

benadering heeft het nadeel dat bij een

Bij deze waarderingsmethode bepaalt men

stilstand van de markt (zoals het geval

de actuele waarde van alle toekomstige

was in 2009) moeilijk vergelijkingspunten

cashflows (positief of negatief) van een

gevonden kunnen worden.

“ Er is in de Europese vastgoedmarkt toch een grote mate van deskundigheid, zowel

leidraad. Het schept wederzijds vertrouwen, ook naar de buitenwereld toe.”

Ed Nypels | RICS

EEN GEMIDDELD SCHATTINGSKANTOOR

Office 41% Retail 24% Industrial 15% Residential 12% Other 7%

thode (bijv. PBP, IRR, NPV, enz.) op basis

investering. Deze methode houdt rekening met de tijdswaarde van geld en laat

V.O.N.

toe verschillende investeringsprojecten

Vrij op naam ('acte en main'). De waarde

te rangschikken. Men moet echter een

vrij op naam komt overeen met de investe-

duidelijk beeld hebben van alle toekomstige

ringswaarde van een gebouw geschat door

kasstromen vooraleer men deze methode

een deskundige met inbegrip van kosten,

kan toepassen.

registratierechten, honoraria en btw.

Bringing You the Power of OneTM

WE DELIVER

COMPREHENSIVE

HIGH-QUALITY VALUATIONS AND

ADVICE FOR

ALL TYPES

OF PROPERTIES

DTZ/WINSSINGER & ASSOCIATES CHAUSSﾃ右 DE LA HULPE 166

www.dtz.com

1170 BRUSSELS T +32 (0)2 629 02 90

12005

In partnership with De Paepe Group and The Brussels Airport Company, Montea enables DHL to further optimize its freight forwarding business and to maintain its leadership position at Brucargo. By the end of this year the new distribution hub of 28.500m2 will be delivered.

Montea offers market knowledge, expertise and financial power in logistic real estate.

This enables Montea to realize successful projects in an open relationship with other real estate professionals.

find your space to grow: www.monteacargo.com