vastgoed magazine immobilier
.1
.02
Janssens & Janssens
Schatters in de familie Deux générations d’experts
interview met/avec
ENQUETE
DOSSIER RETAIL
De grootste schatters
De impact van e-commerce
Classement des experts
Le défi du magasin virtuel
. 22
. 24
CARRIERE
Special
Sicafi & Experts
Jo De Wolf,CEO Montea
. 38
NOVEMBER ' 1 0
www.propertytalk.be
Philippe & Céline Janssens
vastgoed magazine immobilier
PropertyTalk est une publication PropertyTalk is een uitgave
Expertise Media Ramberg 7 / 3000 Leuven Hoofdredacteur / Rédacteur en chef
Kurt Reviers t 016 31 49 71 m 0475 27 62 01
Verantwoordelijke uitgever Éditeur responsable
Raymonde Musch Advertenties / Régie publicitaire
Expertise / 016 31 49 70 Werkten mee aan dit nummer ont collaboré à Cette édition
ENQUETE
Aplanos _graphic design Steff Gilissen _images / foto’s Imprimerie Lozet _impression / druk Muriel Lieffring _traductions / vertalingen Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal Kurt Reviers _rédaction /redactie Martijn Reviers _rédaction /redactie
.4
Marleen Van Istendael _épreuves / eindredactie Distribution par circulation controlée auprès des organisations du secteur immobilier en imprimé et par voie digitale. Demandes d’abonnement via abo@propertytalk.be.
Nieuws en weetjes uit
Interview met twee
Ranglijst van
generaties schatters Entretien avec
du secteur immobilier belge
Distributie via ‘controled circulation’
.22
Janssens & Janssens
de Belgische vastgoedsector L’actualité et les infos
.10
de belangrijkste taxateurs Le classement
des experts immobiliers
deux générations d’experts
bij bedrijven uit de vastgoedsector in print en digitaal. U kan een abonnement aanvragen via abo@propertytalk.be
www.propertytalk.be
VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier
Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-
INFO & ABONNEMENTEN | Infos & abonnements
www.expertisenews.com
cialiseerde nieuwsbrieven: Expertise News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.
n o v e m b e r . ’1 0
INVESTORS FORUM 2011
Rethinking the business
Seminar 20.01.2011 Brusselse Square Meeting Centre
www.investorsforum.be
TALKING HEADS
.36
Experts aan het woord:
DOSSIER RETAIL
Rob Beenders, Jacky Scherens & Marc Van Heddeghem Paroles d’experts:
Bernard de Lantsheere &
Jean-Jacques Viseur
Rondetafel | Table ronde
De impact van de e-commerce Le défi du magasin virtuel Patrick Tacq, Lorin Parys, Paul Thoonen & Philip van Perlstein
.24
.32 De expansiestrategie van JBC La politique d’implantation de JBC
.18 Advocaat Wouter Neven (Lydian)
Interview met / Entretien avec Bart Claes & Dominique Willems
.34 De opkomst van de particuliere investeerder La percée des investisseurs privés
.38
over het as-builtattest Un chantier archéologique,
analyse par Wouter Neven
(Lydian)
POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information bimensuels spécialisées regroupent ces informations : Expertise News traite l’immobilier d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.
Een week uit het leven
van Jo De Wolf, de nieuwe ceo van Montea Le journal de Jo De Wolf,
le nouveau patron
de la sicafi Montea
.4
GENT IS GROOTSTE APPARTEMENTENMARKT
Gent is de grootste nieuwbouw appartementenmarkt van Vlaanderen en Hasselt
telt de meeste nieuwe flats per inwoner. In Wallonië kunnen enkel Bergen en Namen het volume van de Vlaamse steden evenaren. Dat blijkt uit een analyse van de vastgoednieuwsbrief Square Info op basis van de jaarcijfers van de FOD Economie. Van het totale volume stedenbouwkundige vergunningen dat wordt afgeleverd, nemen de appartementen ruim een derde voor hun rekening. Het Vlaamse gewest vertegenwoordigt twee derde, Wallonië een kwart en Brussel het saldo. Tussen 2001 en 2010 kregen gemiddeld 25.580 nieuwe appartementen per jaar een vergunning.
Nieuwbouwmarkten Vlaanderen Stad Units* Projecten Vergunningen**
Gent
5 758
44
779
Antwerpen
3 700
44
766
Leuven
3 835
26
283
St-Niklaas
2 603
15
180
Oostende
1 929
27
395
Hasselt
1 882
18
377
Turnhout
1 555
21
190
Kortrijk
1 179
19
133
Mechelen
1 171
24
209
Aalst
925
10
341
Genk
906
18
310
707
10
309
1 051
12
194
Brugge Roeselare
* Inventaris projecten Focus Nieuwbouwmarkten Square Info / ** Gemiddeld aantal vergunningen/jaar sinds 2000 Bronnen: Square Info/FOD Economie
Benoît Forgeur, Fabian Daubechies & Christophe Ackermans
DTZ MODIFIE SON ORGANIGRAMME CERTIFICATS VERTS POUR BEFIMMO Quatre nouveaux immeubles de la sicafi Befimmo se voient dotés d’un certificat vert BREEAM Design : Empress
Le conseiller en immobilier DTZ a remanié
CITY STORE MEER WAARD DAN BAANWINKEL
Schatten van winkelvastgoed is een
son management. La principale nouveauté est la nomination de Benoît Forgeur en tant que Country Head. Son ancienne fonction de responsable du département estimations est reprise par Christophe Ackermans et Fabian
Court, Science-Montoyer et Froissart
wereld van verschil afhankelijk van het
Daubechies. Christophe Ackermans est
à Bruxelles, et Paradis Tower à Liège.
marktsegment waarin je actief bent. Volgens
chez DTZ depuis 1999. Il a suivi ses études
Selon son CTO Rikkert Leeman, la sicafi
de bevaks is een baanwinkel gemiddeld
d’ingénieur commercial à la Solvay Brussels
déploie de nombreux efforts pour mettre
1.150 €/m2 waard, terwijl een stadswinkel
School (ULB) et est membre de la RICS.
son portefeuille à niveau en matière
4.600 €/m2 vertegenwoordigt.
Fabian Daubechies est licencié en sciences
de durabilité, d’éco-énergie et d’autres
Met 3.450 €/m2 positioneren shopping
commerciales et finances (ICHEC) et travaille
aspects liés aux ‘immeubles verts’.
centers zich tussen deze twee extremen in.
déjà pour DTZ depuis 2004.
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.5
LEUVEN WERFT STADSMAKELAAR AAN
Het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling
Leuven zoekt een makelaar om de commercialisering van de eigendommen en projecten van de stad te ondersteunen. Er werd een openbare aanbesteding uitgeschreven. De opdracht loopt voor een periode van vier jaar, met een proefperiode van zes maanden. De kandidaten moeten zelf een voorstel tot commissieloon indienen.
ELAD-BRODY WORDT INVESTEERDER
Kritien Berkein, de nieuwe voorzitten van CIB Vlaanderen’
65 KAARSJES VOOR MATEXI Het vastgoedconcern Matexi Group
uit Waregem viert dit jaar zijn 65e verjaar-
NIEUWE VOORZITTER CIB VLAANDEREN
Na vier jaar heeft Luc Machon de
dag. Het bedrijf begon in de jaren ’50 van
fakkel als voorzitter van CIB Vlaanderen
de vorige eeuw als grondverkavelaar in
doorgegeven aan Kristien Berkein,
De Antwerpse ontwikkelaar van residentiële
de provincie Oost-Vlaanderen. Intussen
zaakvoerder van Era Vastgoed Service in
projecten Elad-Brody heeft twee investeringpanden
is de groep via filialen als Wilma Project
Roeselare. Naast Berken werd Luc Rosseel
gekocht in Gent en Vilvoorde. Het gaat om de eerste
Development (binnenstedelijke herontwik-
verkozen tot ondervoorzitter, Jan Jassogne
beleggingen in een programma van 100 miljoen euro
keling), Matexi (gebiedsontwikkeling) en
tot afgevaardigd bestuurder en Gerda Van
dat de groep tussen nu en medio 2011 wil realiseren.
Matexi Projects (residentiële promotie) in
Der Straeten tot penningmeester. ‘Ik ga
Volgens gedelegeerd bestuurder Relly Brody
heel België actief in de projectontwikkeling
de grote openheid van mijn voorganger
zal de strategie om zich als investeerder te profileren,
en via Sibomat, Entro en Tradiplan in de
voortzetten’, zegt Kristien Berkein. ‘Een
niet ten koste gaan van de projectontwikkeling.
particuliere woningbouw. De groep, geleid
open dialoog met de overheid en andere
‘Recent hebben wij in dit segment nog enkele
door Gaetan Hannecart, beschikt over
groeperingen behoort tot onze kerntaken.
nieuwe acquisities gerealiseerd, met het oog op
acht regionale kantoren. Vorig jaar werd
Maar de klemtoon blijft uiteraard liggen op
de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen’,
met 300 medewerkers een omzet van
de belangenverdediging en de professionele
253 miljoen euro gerealiseerd. aldus Relly Brody. Advisers_Annonce_Property_talk_2010_2_advisers 12/08/10 09:50 Page1
Where to find the best advice for my Building Project?
ondersteuning van onze leden.’
Hugues de Bellefroid, vice-président de l’IPI
CONCERTATION NOTAIRES-AGENTS IMMOBILIERS Les représentants des notaires et des agents immobiliers entameront un dialogue formel au cours des prochains mois. C’est ce qu’a annoncé Hugues de Bellefroid, vice-président de l’IPI, l’Institut professionnel des agents immobiliers. Le dialogue doit aider les deux professions à concilier leurs divergences d’opinion en ce qui concerne, entre autres, le prétendu exercice impropre de la profession d’agent immobilier par les notaires.
We are at your side in every stage of your projects
Plusieurs groupes de travail composés paritairement se réuni-
Making sure deadlines are met > Assessing and optimizing the quality of your investment Avoiding cost overruns > Ensuring the legal, regulatory and technical compliance of your project
ront par thème et rechercheront des points de vue communs.
> >
Outre la question du courtage, des groupes de travail seront également constitués pour la rédaction d’un texte standard en advisers sprl-bvba, Cost and Construction Advisers - www.advisers.be - +32 (0)2 627 08 50
ce qui concerne le compromis de vente et la manière dont les acomptes doivent être payés.
ta l k i e s
.6
STADSKANTOREN DEN BELL IN GEBRUIK
Vooruitzicht en AG Real Estate hebben deze zomer de laatste kantoren op Den Bell in Antwerpen
opgeleverd. De voormalige site van Alcatel werd herontwikkeld tot moderne kantoren en zit voor 27 jaar in erfpacht bij de Stad Antwerpen, die er haar diensten centraliseert. Het gebouw telt 40.000 m2 kantoren en vergaderruimte. In samenwerking met Accenture namen de ontwikkelaars ook de installatie van de soft- en hardware voor hun rekening.
APPELS A PROJET POUR LA SDRB La SDRB Bruxelles a lancé deux appels à projet à l’attention des entrepreneurs et des promoteurs. Le but est de créer des sites abritant à la fois des logements subventionnés et des logements à prix libres. Pour les projets de petite envergure, la superficie se situe entre 5.000 et 10.000 m2 ; pour les grands projets, entre 10.000 et 40.000 m2. Le projet total devant être présenté par les candidats doit, en plus de l’architecture, de la construction et du financement, comprendre un terrain.
MOMENTUM OM TE KOPEN AAN DE KUST
NIEUWE SECRETARISGENERAAL BLRW
Hugo Van de Cauter heeft zijn taak als
EN DIALOGUE AVEC LE SECTEUR DU DETAIL
tweede verblijven in de Belgische kustge-
burgse Raad voor Winkelcentra (BLRW)
Le conseiller international en
meentes fors gedaald. En het aanbod blijft
overgedragen aan Karoline Verstreken. Zij is
immobilier Jones Lang LaSalle a inauguré
toenemen. Volgens Century 21 zijn de ver
juriste van opleiding en heeft ervaring in de
le portail web Retail 2020. Le site web
koopprijzen aan de kust sinds de crisis met
retailsector als beheerder van winkelpanden.
publie diverses études sur l’évolution du
gemiddeld acht procent gedaald. Vooral het
secteur du détail sur le plan économique,
segment van de duurdere appartementen
technologique, démographique et culturel.
kreeg klappen. Er staan nu maar liefst
Les détaillants peuvent participer à des
twintig procent meer tweede verblijven te
débats et des sondages et blogs interactifs,
koop dan een jaar geleden. Volgens general
et regarder des films et des profils de
manager Mathieu Verwilghen moet er een
Tibotec-Virco une indemnité de 8,1 millions
clients. Selon JLL, les locataires et bailleurs
onderscheid worden gemaakt naargelang
d’euros pour le départ anticipé de la firme
d’immobilier commercial seront ces dix
het type appartement: ‘De nieuwe flats van
du parc de bureaux Mechelen Campus.
prochaines années confrontés à de grands
rond 170.000 euro zijn zeer in trek, maar
Fin septembre, les 19.500 m2 de bureaux
défis. Le conseiller en immobilier attend
de duurdere flats blijven langer te koop
loués par Tibotec seront mis à la disposition
beaucoup des marchés de croissance tels
staan. Dit heeft een impact op de prijzen.
du propriétaire qui tentera alors de les louer
que la Chine et l’Inde et, plus près de nous,
Die blijven laag, al verwachten wij geen
lui-même. L’indemnité précitée comprend
l’Eurasie et le Moyen-Orient.
verdere dalingen meer. Het is nu dus het
les indemnités locatives et les indemnités de
www.retail2020.com.
goede moment om te kopen.’
leasing jusqu’à la fin du terme.
Sinds de crisis zijn de prijzen voor
secretaris-generaal van de Belgisch-Luxem-
INDEMNITE DE HUIT MILLIONS La sicafi Intervest Offices reçoit de
A PROJECT DEVELOPED BY
QUAND ON VEND 60% DES APPARTEMENTS DU PROJET BELL’ART EN MOINS DE 3 MOIS,
ÇA DONNE ENVIE DE LE DIRE!
GROUPE VICTOIRE • AVENUE DE TERVUEREN 418 • 1150 BRUXELLES +32 (0)2 777 15 10 • PROMOTION@VICTOIRE.BE • WWW.VICTOIRE.BE • WWW.VICTOIRE.BE/BELLART/
ta l k i e s
.8
L’ACCES AU CADASTRE
L’IPI LANCE L’OPERATION NETTOYAGE
La Commission de la protection de la vie privée est d’accord que les agents immobiliers puissent, par voie numérique, avoir accès au cadastre, au registre public des biens immobiliers et à leur propriétaire.
L’Institut professionnel des agents immobiliers a dressé un plan d’action
Le donneur d’ordre doit toutefois donner
devant inciter ses membres à établir leurs
son consentement à la consultation de
UNE EQUIPE DE 250 ANS
ces données. De plus, l’agent immobilier
des agents immobiliers contrôlés n’étaient
bonne œuvre, les Comi-Clowns. Grâce au match et à la
disposer d’une version papier que pour un
pas en ordre. Au total, 11 agences et 184
collecte de fonds, les collaborateurs belges de l’organisation
délai limité. Le cadastre et l’IPI discutent
contrats ont été contrôlés. Bien qu’aucune
britannique d’agents immobiliers contribuent à la
actuellement de la manière dont ils
infraction grave n’ait été constatée et que
célébration du 250 anniversaire de King Sturge. Pour faire
implémenteront la décision.
de nombreuses infractions se fondaient
la différence, l’agent immobilier a placé ses deux nouveaux
sur une interprétation très restrictive,
Managing Directors Jean-Philippe Vroninks et Cédric
l’IPI prend l’affaire au sérieux. C’est la
van Zeeland, tous deux nommés l’année passée, comme
raison pour laquelle des mesures seront
avant-centres. King Sturge a été fondé en 1760 par John
prises pour mieux informer, conseiller et
Player (1725-1808). Aujourd’hui encore, des descendants
– le cas échéant – sanctionner les agents
exercent des fonctions au sein de l’entreprise.
contrats conformément à la législation. Une récente inspection du SPF Economie a en effet fait apparaître que trois quart
Une équipe de King Sturge a joué en faveur d’une
e
concerné ne peut conserver les données sur support électronique et ne peut
LA REUSSITE DU COMMERCE DE PERIPHERIE Le baromètre des projets commerciaux de la lettre d’information Retail Focus suit
immobiliers. L’avis des pouvoirs publics
actuellement quelque 134 projets. Quinze
sera recueilli concernant la manière dont le
projets sont en cours de développement,
cadre réglementaire pourrait être simplifié
lesquels représentent une superficie totale
afin d’éviter dans le futur ce que l’IPI
de 105.000 m2. Quatre-vingts projets sont
appelle une ‘réglementation indésirable’. L’institut qualifie le plan d’action de ‘défi le plus important jamais rencontré par le secteur’.
UVS PLEIT VOOR PLICHTENLEER
Nu de nieuwe wet op de mede-eigen-
50% des contrats ne portaient pas de mention écrite à la main concernant la
moitié des projets sont des commerces de périphérie.
dom een feit is, roept de Unie van Vlaamse Syndici (UVS) op tot een nieuwe en uitge-
Infractions
en outre en phase d’autorisation. Plus de la
breide deontologische code voor syndici. Dominique Krickovic, woordvoerster van de beroepsvereniging, vindt dat de sector
Meer nieuwe huizen dan appartementen
Er zijn in de eerste helft van 2010 in
moet overgaan tot zelfregulering. Wanneer
totaal 29.700 nieuwe woningen vergund
de raad van mede-eigenaars beslist om een
waarvan 15.600 huizen en eengezinswo-
nieuwe syndicus aan te stellen, voorziet de
ningen (53%) en 14.100 appartementen
wet dat de oude syndicus dertig dagen de
(47%). Dat blijkt uit de jongste cijfers over
tijd heeft om het dossier over te dragen aan
de bouwvergunningen van Statbel (FOD
zijn opvolger of de voorzitter van de alge-
Economie). Op jaarbasis ligt het aantal
mene vergadering. Maar sommige syndici
vergunningen beduidend hoger dan in
interpreteren die verplichting minimalistisch
de periode 2007-2009, maar dat heeft
in de hoop dat zij de concurrentie zo buiten
wellicht te maken met een anticipatie door
précises ont été fournies, doit être re-
de deuren kunnen houden. Een deonto-
de kandidaat-bouwers op het wegvallen
mise au donneur d’ordre dans les sept
logische code zou dat wangedrag in de
van de gunstmaatregel inzake de btw op
jours suivant la fin du contrat.
toekomst moeten verhinderen, zegt de UVS.
nieuwbouw die deze lente afliep.
date et le lieu de signature du contrat ; 45% des contrats de bail et 32% des contrats de vente ne prévoyaient pas de clause de renonciation ; 30% omettaient de mentionner que le donneur d’ordre serait informé sur base mensuelle ; 27% ne mentionnaient pas qu’une liste des personnes à qui des informations
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
FACELIFT DANKZIJ BUILDING CLINIQUE
De gebouwendokters van Rental Value
EXTENSA VIERT EEUWFEEST
Projectontwikkelaar Extensa vierde vorige maand zijn honderdste verjaardag. De
geven investeerders als Anverco, ING Lease, IVG, KBC en Mensura tips en advies bij het promoten van hun gebouwen. Via een audit, de zogenaamde Building Clinique, suggereren
geschiedenis van het bedrijf gaat terug tot 1910 toen een aantal vermogende families uit
zij een aantal cosmetische ingrepen om het
Antwerpen besloten om hun grondposities samen te brengen in één vennootschap. Die zou
gebouw aantrekkelijker te maken bij potentiële
hun slapende reserves herwaarderen tot residentiële woonwijken. In 1998 verkochten de
huurders. Dat gebeurt vaak met een knipoog
aandeelhouders hun bedrijf aan Ackermans & van Haaren. Intussen is Extensa niet alleen
zoals in de Leopold III in Brussel waar in de
meer actief op de woningmarkt, maar ontwikkelt het kantoren, winkelcentra en logistieke
inkomhal een groot zebrapad werd aangelegd
gebouwen en dat zowel in België als in Luxemburg, Oost-Europa en Turkije.
dat huurders rechtstreeks naar de balei leidt.
UN HELPDESK BIEN BENEFIQUE Le helpdesk de la sicafi Cofinimmo a traité 9.300 demandes d’intervention en 2009. Le service accessible 24/7 aide les clients en matière de petites réparations. Le portefeuille de la sicafi compte 307 locataires, dont 230 ont fait appel au service. Le résultat opérationnel se montait à 150.000 euros. Vu le succès, le service sera peut-être prochainement élargi.
Kosten mede-eigendom stijgen nauwelijks
De vaste kosten van appartementen in mede-eigendom
zijn gestegen met 0,84%. De kosten bedragen nu 98 euro per maand per appartement. Het cijfer is een gemiddelde berekend door Trevi Services op basis van een staal van 304 flatgebouwen in het Brusselse gewest en Waals-Brabant. De bijzonder gematigde stijging is vooral te danken aan de verlaging van de energieprijzen voor verwarming, verlichting en elektriciteit. De gemeenschappelijke lasten zijn weer erg actueel sinds in september de nieuwe wetgeving op de mede-eigendom van kracht werd. Ons land telt 1,18 miljoen appartementen. Dat is ruim een kwart (26%) van alle woongelegenheden. De steden met de hoogste concentratie appartementen zijn het Brusselse gewest, Antwerpen en Luik.
.10 interview
Janssens & Janssens
VAN MONOLOOG NAAR DIALOOG Een schatting vertaalt een visie op vastgoed. En die is niet voor alle schatters gelijk, blijkt uit een dubbelinterview met Céline en Philippe Janssens, beiden taxateur van beroep.
Céline, kreeg jij het vastgoed met de paplepel mee? — Céline Janssens — Helemaal niet. Zelfs toen ik afgestudeerd was, wist ik niet wat ik zou doen. Maar mijn thesis ging wel over de prijsdeterminanten van de vastgoedmarkt. Papa werkte toen aan zijn boek ‘50 Jaar Vastgoed’. Ik vond het fantastisch dat die onderwerpen zo dicht bij elkaar lagen.
interview K u r t r e v i e r s foto / photo s t e ff g i l i ss e n
Je hebt eruit geput? — C J — Hij zegt dat hij uit mijn thesis heeft geput. (hilariteit) — Philippe Janssens — In elk geval, de interesse was gewekt. Ik heb haar gezegd: ‘Doe eerst ervaring op om te weten wat je interesseert. En als het de notie van schatten is die boeit, dan zien wij wel.’
Het gesprek eindigt op een vriendelijk relletje. ‘Je
— C J — Ik herinner mij dat zelfs niet.
laat mij nooit uitspreken!’, zegt de dochter geveinsd assertief waarop papa schijnbaar verongelijkt de wenkbrau-
Hij heeft dat tegen zichzelf gezegd?
wen fronst. ‘Maar je moet rekening houden met de ervaring
— P J — (monkelend) Het is impliciete sturing geweest.
van de gesprekspartners’, lacht hij plagerig. Céline Janssens
— C J — Ik heb er mij er in elk geval niet veel van aange-
heeft gelijk: een gesprek met de studax Philippe Janssens
trokken. Ik ben ook niet meteen met schatten begonnen. Ik
draait meestal uit op een monoloog. Want de man die de
ben gestart in beheer. Daar word je geconfronteerd met alle
geestelijke vader is van de ‘Waarde der Onroerende Goe-
flows die rond vastgoed draaien. Het verschil tussen bruto-
deren’, de huidige gedelegeerd bestuurder van Stadim en
huur en wat je daar na aftrek van de belastingen netto aan
de gevreesde docent-examinator van de masteropleidingen
overhoudt.
Vastgoedkunde in Antwerpen en Leuven spreekt natuurlijk nooit zonder gezag. Als schatter is hij ook meer adviseur dan
Hoe ben jij in het vastgoed verzeild, Philippe?
waarnemer en precies daarin schuilt het onderscheid tussen
— P J — Ik ben begonnen op marketing bij Unilever, met
vader en dochter, beiden actief in de taxatie van professio-
reclame voor Unoxsoep. Daarna ben ik overgestapt naar
neel onroerend goed. Het is meer dan een meningsverschil
Anhyp, eerst op de afdeling Giro en in 1977 op de afdeling
binnen de familie. Hoe Céline en Philippe Janssens denken
die de brochure ‘Waarde der Onroerende Goederen’ uitgaf.
over hun beroep, kenmerkt de kloof tussen twee generaties
Wat mij boeide, waren het hoe en het waarom van al die
schatters: de keuze tussen hoe je wel naar je klant luistert,
prijsontwikkelingen. Later werd ik ook verantwoordelijk voor
zoals de jonge generatie het formuleert, of hoe je als schatter
de schatters en toen heb ik voor de eerste keer ervaren wat
La traduction de
best afstand houdt van dat, in de ogen van de oude garde,
de kracht en de zwakte van een schatter zijn. Enerzijds heb
cet entretien est disponible
commerciële aspect. Een diepte-interview over de funda-
je die technische approach - Wat is de grond waard? Wat zijn
menten van een beroep in beweging.
de stenen waard? Hoe tel je het ene bij het andere op? - en
sur www.propertytalk.be
.11
Philippe Janssens Hij is mede-oprichter en gedelegeerd bestuurder van het studie- en adviesbureau
Céline Janssens Ze studeerde toegepaste economische wetenschappen en is Master is
Stadim uit Antwerpen. Daarvoor werkte
Real Estate en member van de RICS.
hij voor Unilever en Anhyp. Hij is docent
Zij werkte als beheerder bij Immobiliën
aan de opleidingen in Vastgoedkunde van de UAMS in Antwerpen en de Kulak in Leuven en fellow van de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).
Hugo Ceusters, schatter-deskundige bij Cushman & Wakefield en Catella en werkt sinds kort in de afdeling Capital Markets van CB Richard Ellis.
Sicafi with a diversified real estate portfolio of 400 million â‚Ź invested in senior housing (51%) and apartment buildings (41%) > Very high average remaining lease duration (16 years)
Aedifica is listed on Euronext Brussels Louizalaan 331 Avenue Louise - 1050 Brussels tel +32 2 626 07 70 - fax +32 2 626 07 71
www.aedifica.be ann VFB 06-2010.indd 1
10/06/10 15:05:25
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.13
anderzijds de Angelsaksische benadering op basis van de kapitalisatievoeten. Nadien zijn
“ Wij spelen kort op de bal. Soms zo kort dat je je inderdaad moet afvragen of je je moet laten meevoeren door die ene gek die de hoogste prijs biedt.”
bij Anhyp de perikelen begonnen en heb ik samen met mijn ‘compagnons de route’ Paul Céline Janssens De Wael en Frank Van Slembrouck Stadim opgericht. Maar mijn leefwereld bleef wel die van de bankier, de langetermijnvisie met een voorkeur voor de technische benadering. Terwijl zij (wijst naar Céline) veel dichter bij de sfeer van de deals zitten.
Ben je het daar mee eens? — C J — Goh, alsof wij niet op de lange termijn zouden denken ... — P J — Dat heb ik niet gezegd.
Is die marktinformatie niet beschikbaar voor
een onafhankelijke schatter?
— P J — In voldoende mate. Er zijn veel bronnen van
Maar jij zit wel meer in de sfeer van de deals?
informatie en wij hebben ook een vlot contact met de mees-
— C J — Ja, maar dat ervaar ik als iets positiefs. Wij volgen de markt meer met de vinger aan
te makelaars. En er zijn gelukkig publicaties zoals die van
de pols. Wij weten wat de laatste biedingen zijn, wat er in due diligence zit en hoe diep een
Expertise. Maar je moet die nood aan marktinformatie ook
koper vandaag kan gaan. In die zin gaan wij soms misschien wat ver in onze schattingen of
bekijken binnen het pakket van schattingen. Onze opdrach-
nemen wij wat meer risico, maar dat gebeurt altijd op basis van de marktinformatie waarover
ten liggen op een totaal ander vlak. Kantoren in Brussel doen
wij beschikken. (ferm) Dat langetermijndenken, dat doet toch elke schatter? Ik denk niet dat
wij minder.
het ene het andere uitsluit. Wij kijken heus niet alleen naar de cashflows van de komende drie
Is het dan een loos argument wat de makelaars zeggen?
jaar. Wij werken met discounted cashflows waarin wij echt met heel veel parameters werken en waarmee wij op een termijn van tien tot twintig jaar kunnen rekenen. Dat is toch iets verder
— P J — Het is een argument dat een zeker gevaar inhoudt.
kijken dan puur schatten op basis van een kapitalisatiemethode, lijkt mij.
Kijk naar wat zich de afgelopen paar jaren heeft afgespeeld. Die hedge funds zijn gaan financieren tegen 85% en de ove-
De discussie gaat niet alleen over de methode, maar ook over de positie van de schatter. Er
rige vijftien procent hebben zij waarschijnlijk ook nog een
zijn twee scholen. De ene zegt dat een schatter onafhankelijk moet zijn, terwijl de andere zegt
keer voor 85% gefinancierd. Via die technieken, maar ook
dat het precies de marktervaring van de deals is die maakt dat je zo fijn kan schatten.
met de inherente risico’s, hebben zij de prijzen geweldig op-
— C J — Wij spelen korter op de bal, denk ik. Soms zo kort dat je je inderdaad af en toe moet
gedreven. Dan zit je als schatter met de fundamentele vraag
afvragen of je je in je oordeel wel moet laten meevoeren door die ene gek die in die ene deal
of je die beweging moet volgen of dat je er voor een stuk
de hoogste prijs biedt.
afstand van neemt?
— P J — (gevat) Dat is de kern van het probleem.
Het is iets waar een onafhankelijke schatter makkelijker
— C J — (onverstoord) Maar wij weten heel goed wat er wordt geboden. Wij kunnen ons oordeel baseren op de echte prijzen en kunnen ons dan nog altijd afvragen of wij die volgen of niet.
Wij beschikken over de kennis en hebben de argumenten in handen om ons oordeel te staven.
— P J — Wij trekken het uiteen in stenen en grond.
toe in staat is dan wie die er dagelijks bovenop zit?
— C J — Wij kunnen dat ook, maar voor een standaardschatting gaan wij dat niet doen. — P J — Wij willen altijd begrijpen of een gebouw met een dergelijke yield nog wel haalbaar is. (docerend) Je moet dat ook bekijken in zijn juiste tijdsperspectief. Neem het residentieel vastgoed. Vroeger vertegenwoordigde de grond een kwart tot een derde van de waarde en de stenen de rest. Vandaag is dat veertig tot vijftig procent. In het kantoor- en winkelvastgoed is dat verschil nog groter. Denk maar aan de grondwaarde op de Meir in Antwerpen. Op grond kan je echter niet afschrijven. Dus moet de financiering gebeuren via de terugbetaling van het kapitaal, netto na belastingen. De afschrijving gebeurt alleen op de stenen. En dan voel je dat dit aan de huidige prijzen geen haalbare zaak meer is. Als investeerder kan je nog alleen aan je bank zeggen: ‘Kijk, tweederde van mijn grondwaarde zet ik om in een bullet en enkel alles daarboven ga ik afbetalen.’ Dan merk je dat je daardoor wel een lagere yield kan bereiken.
cover
.14
Ik kan mij inbeelden dat bij Stadim toch ook commerciële overwegingen meespelen, dat jullie aan het einde van het jaar ook alle eindjes aan elkaar moeten knopen? — P J — In een andere context, ja.
Maar je moet je klanten toch telkens opnieuw weten te overtuigen? — P J — (afgemeten) Absoluut. — C J — Die commerciële druk is een relatief recent fenomeen. Een eigenaar vertrouwde mij onlangs toe dat hij nooit eerder door zoveel schatters was benaderd. En hij was niet de enige. In tijden van crisis stellen de makelaars nog meer die recurrente inkomsten op prijs die zij uit schattingen kunnen halen. — P J — Moet je spreken over crisis of moet je zeggen: ‘Wat wij de voorbije jaren hebben meegemaakt, was niet normaal.’? In het algemeen betekent de schok die men crisis noemt, dat de markt weer met beide voeten op de grond staat. Back to basics. Sindsdien krijgen wij veel meer vragen om te schatten, vooral als second opinion.
Vroeger was dat niet nodig? — P J — (knikt) Het was niet nodig. Men leefde in een wereld waar onroerend goed te sterk een financieel product was geworden. — C J — Je had buitenlanders die vastgoed kochten via de telefoon, bij wijze van spreken. Die landden even met hun vliegtuig, deed een toer met de auto en waren terug weg.
In de jaren ‘90 had je al Zweden die zo hebben gekocht. — P J — En in de jaren ‘70 de Britten.
ben moeten gaan. En dan sta je voor een dilemma, want zelf
“ Vroeger vertegenwoordigde de grond een kwart tot een derde van de waarde en de stenen de rest. Vandaag is dat veertig tot vijftig procent.” Philippe Janssens
zou je het goed nooit kopen tegen dat rendement. Maar er zijn wel drie partijen die willen bieden. Ga je dan blokkeren en zeggen: ‘Dit is niet realistisch’, als je kandidaten hebt die tegen die prijs in due diligence willen gaan?
Is de waarde niet de prijs die de markt wil bieden? — C J — Daarom vraag ik mij ook af of de schatters niet mee hebben geholpen aan het ontstaan van de crisis. En het antwoord is: ‘Ja en nee’. Je zat toen met meerdere partijen die heel diep wilden gaan en dan moet je wel volgen. Eén enkele gek, daar ben ik het mee eens, die ga je niet achterna lopen. Maar op een bepaald moment kwamen er meerdere partijen die bereid waren heel gekke prijzen te bieden. Nu, wij dekken ons sowieso in, hé. Wij schrijven dat de kopers op de hoogte zijn van alle gegevens en dat zij over alle informa-
Is dat geen nadeel, dat geheugen aan vorige schokken? — P J — (recht de rug) Als ik twee jaar geleden bij mijn stu-
tie beschikken om zich een oordeel over de prijs te kunnen vormen.
denten uitwijdde over de crisis van de jaren ‘80, was de reactie: ‘Schei uit, jij oude zak!’ Nu zit iedereen op het tipje van
Is dat een richtlijn uit het Red Book van het RICS?
zijn stoel en willen ze meer weten: ‘Hoe is dat toen gegaan?
— C J — Ja, je moet neutrale gegevens opnemen in het rap-
Hoe erg is het geweest?’
port zowel qua locatie, technische gegevens, de cashflows, enz. en daar kritisch naar kijken. Wij geven ook aan of een
Kan je daar ook lessen uit trekken? Het lijkt mij niet voldoende dat je weet wat er vroeger is gebeurd?
gebouw over- of onderverhuurd is. En wij geven de klant een standaard marktrapport mee met de prime yield. Dus hij kan
— P J — Ja. Het is dan dat je moet zeggen: ‘Hier is een golf-
perfect aanvoelen waar zijn rendement ligt ten opzichte van
beweging aan de gang die geen onderbouw heeft.’ Vanaf het
het gemiddelde.
moment dat je het niet meer begrijpt, moet je eraf blijven.
Staat de vergoeding van een schatter in verhouding tot zijn Zit een schatter soms in de weg? Kan hij verhinderen dat een deal doorgaat?
verantwoordelijkheid? Zeker nu er om marktaandeel te winnen wel eens tegen dumpingprijs wordt geschat.
— C J — Het ligt gevoelig om daarover te spreken, maar
— C J — Helaas niet. (zucht) Ik stel vast dat er vandaag
een schatting is vandaag inderdaad cruciaal voor deals. Ik
partijen zijn die zich maar al te graag in het wereldje van de
heb onlangs een opdracht uitgevoerd waarin ik heel scherp
schattingen willen inwerken en daarvoor heel concurrentiële
INGRID BOSSIĂˆRE - ARNAUD VAN DE WERVE - ROD SCRIVENER MRICS - PATRICIA LANNOIJE MRICS - ROB VAES
A team of experts Our experienced and versatile valuation and consulting team has combined experience of more than 60 years ZLWK -RQHV /DQJ /D6DOOH LQ %HOJLXP DQG /X[HPERXUJ :H SURYLGH HIÂżFLHQW FRQVLVWHQW DQG FRVW HIIHFWLYH UHSRUWLQJ IRU VWDQGDUG YDOXDWLRQV XVLQJ LQWHUQDWLRQDOO\ DFFHSWHG PHWKRGV DV ZHOO DV LQQRYDWLYH DSSURDFKHV WR complex property issues that create value for our clients. At Jones Lang LaSalle we take our Valuation and Consulting business seriously. Why settle for less ?
Rod Scrivener MRICS Head of Valuation & Consulting Services Belux Rod.Scrivener@eu.jll.com www.joneslanglasalle.be
/X[HPERXUJ 2IÂżFH Frank Weyers MRICS GaĂŤl Beauchesne www.joneslanglasalle.lu
cover
.16
Je hebt ook het gezag om dat te zeggen, natuurlijk. — P J — (ferm) En het voordeel dat wij geen binding hebben met de makelaardij of de projectontwikkeling.
Is schatten ook niet voor een deel het vertalen van een visie op de markt? — P J — Ja. — C J — Effectief.
“ In tijden van crisis stellen de makelaars nog meer die recurrente inkomsten op prijs die zij uit schattingen kunnen halen.” Céline Janssens
En dat men daardoor ook vaak aanneemt dat het subjectief is en dat twee schattingen twee verschillende uitkomsten kunnen hebben? — C J — Het is belangrijk dat je objectief blijft in je parameters en dat je je niet laat meeslepen door speculaties. Maar hoe dan ook, wij werken misschien wel op een andere manier, maar de resultaten zullen nooit ver uit elkaar liggen. — P J — (wendt zich tot Céline) Jawel, dat kan wel. Heb je een gebouw dat binnen zijn huidige context past, dan zullen de resultaten inderdaad niet sterk afwijken. Maar het kan zijn dat je wordt geconfronteerd met de ruimtelijke ordening en dat je een bepaalde stelling moet innemen over de toekomst van het gebouw. — C J — (grimmig) Je mag toch niet banaliseren wat wij
prijzen aanbieden. Maar daar doe ik niet aan mee want, zoals je zegt, je draagt een verant-
doen. Wij denken ook verder dan eenvoudigweg schatten
woordelijkheid. Het komt ook niet erg professioneel over als je bereid bent een schatting te
wat er staat. Als iets onderbenut is dan zeggen wij ook: ‘Je
doen voor een gebouw in centrum Brussel dat miljoenen euro waard is, maar waar je niet meer
kan met je grond nog dit of dat doen.’
dan vijftienhonderd euro voor aanrekent. Dan krijgt je dikwijls de reactie dat het maar desk-
— P J — Wat ik bedoel is: (filosofisch) ofwel zie je dat als
topwerk kan zijn. Soms begrijpt de opdrachtgever ook niet dat het om een cruciaal element in
schatter, ofwel zie je dat niet. En als jij het ook ziet, dan ga
de financiering van zijn aankoop gaat en dat daar een correcte verloning tegenover moet staan
je tot hetzelfde resultaat komen. Maar het kan zijn dat jij iets
die niet, zoals bij een advocaat, per uur wordt aangerekend.
ziet wat ik niet zie en omgekeerd.
Stadim doet dat wel. — P J — Ja, wij werken per uur. Wij werken aan 125 euro per uur, punt.
Kan het zijn dat daar in de generaties een verschil zit? Neem de vergrijzing. Kan het, Philippe, dat jouw generatie daar anders tegenaan kijkt dan de jonge generatie? Dat die
Ook voor de bevaks? — P J — Dat zijn grote portefeuilles die aan andere regels gebonden zijn. Wij hebben met
misschien optimistischer is? — P J — (laconiek) Of pessimistischer.
hen afspraken over een globale opdracht, maar als wij dat omrekenen ligt die vergoeding toch
— C J — Er is altijd wel een stukje subjectiviteit verbonden
in dezelfde grootteorde.
aan je schatting. — P J — Het is een creatief beroep. Niet creatief in de zin
En hoe lang ben je dan bezig met zo’n schatting? Als je tien uur presteert, doe je het voor 1250 in plaats van 1500 euro.
van luchtkastelen bouwen, maar het geheel in evenwicht krijgen. (docerend) Wij hebben onlangs bijvoorbeeld de waarde
— P J — Akkoord, maar onze opdrachten zijn zeer divers. (docerend) De moeilijkste schat-
van een magazijn moeten bepalen. Maar wij redeneerden
ting is die waar een gebouw op staat dat niet meer past in zijn omgeving. Als je een oude
dat je op die ligging, mits wat kosten, drie baanwinkels kon
fabriek moet gaan schatten dan is de vraag wat men er nog mee kan doen. Hoe meer kosten
realiseren in plaats van een semi-industrieel pand. Dan kom
men moet maken, hoe lager de finale waarde. En wat is schatten? Je voortdurend afvragen
je pas op de echte waarde.
wat het in de toekomst kan opbrengen. Het zou niet de eerste keer zijn dat wij op een negatief saldo uitkomen. Is de zaak niet rendabel, blijf er dan af.
Doe je dan niet het werk van de projectontwikkelaar? — P J — Het voorbereidende werk, ja. Je moet de vast-
Is het de taak van de schatter om zo’n advies uit te brengen? — P J — Het ‘Blijf eraf’ blijkt uit onze cijfers.
goedwereld opsplitsen in twee kampen. Niet de goede en de slechte, maar de korte- en de langtermijnactoren ...
DO IT DIFFERENTLY, DO IT WITH KNIGHT FRANK
52 E;A 0; -? E;A -8C-E? 050 E;A C588 31@ C4-@ E;A -8C-E? 3;@ CALL US 02 548 0 548 www.knightfrank.be
Annonce.KnightFrank.indd 1
2/11/10 17:03:00
“Gudrun Xpert, the bee-line for real estate expertise” HYW\b]WU` 8iY 8]`][YbWY
FYWcbghfiWh]cb jU`iUh]cb
:YUg]V]`]hm GhiXm
H\YZh UbX ÂfY dfYjYbh]cb
=bjYbhcfm cZ ÂlhifYg
8UaU[Y YldYfh]gY
:U]f aUf_Yh jU`iUh]cb
5Xj]WY aUXY hc aYUgifY
Kunstlaan-Avenue des Arts 50, 1000 Brussels T: +32 [0]2 515 12 00 - F: +32 [0]2 515 12 85 E: xpert@gudrun.be - www.gudrun.be
cover
.18
Die beiden een rol vervullen.
moet meenemen, net als de technische eigenschappen van het gebouw, de energiepres-
— P J — (onverstoord) Maar je moet beseffen dat de korte-
tatienormen die men na 2015 zal moeten halen, enz. Dat zijn allemaal factoren waar een
termijnactoren, als je dat vertaalt in nieuwbouwtermen, hun
kostenplaatje aan vast hangt.
inkomen vooral beuren uit stenen. Die a priori, met alle nuances van dien, gestimuleerd worden om het bouwvolume
Denken die fondsenbeheerders niet: ‘Dit is een probleem voor mijn opvolger.’?
te maximaliseren. Maar maximaliseren is iets anders dan
— C J — Ja ...
optimaliseren. Zoals de boer zegt: ‘Als je een lichte grond
— P J — (veert op) Je neemt mij de woorden uit de mond. Er zit een grond van waarheid in
hebt, en je zet daar een te zwaar gewas, op dan put je de
de stelling dat, als je duur wilt verkopen, je moet kijken naar de leeftijd van de fondsenbe-
grond uit.’ Het is altijd zoeken naar een evenwicht.
heerder. Die beheerders kunnen de neiging hebben om te investeren binnen de zekerheden van hun carrière. Wie nog maar vier jaar heeft te gaan, zal wellicht niet hetzelfde risico nemen
En daar heb je een visie voor nodig?
als wie aan het begin van zijn loopbaan staat.
— P J — Daarvoor zit je veel meer aan de kant van de langetermijndenkers die spijtig genoeg weinig gestructureerd zijn. Want dan zit je met eigenaars die hun goed lang bewo-
Hebben al die fondsen, ook de bevaks, het kortetermijndenken niet gestimuleerd. Zij moeten om de drie maanden rapporteren, hebben voortdurend analisten op de nek en dat soort zaken?
nen, bedrijven die hun gebouw lang gebruiken. Die zijn niet
— P J — Het is heel de omgeving die speelt. Maar wij mogen dat niet verwijten aan de
goed georganiseerd, vormen geen tegengewicht. Politiek zijn
bevaks. De bevaks zijn er pas na 1995 gekomen. Zij waren nog maar vijf tot tien jaar oud,
het altijd de kortetermijnactoren die ageren. Daarom wordt
toen die geweldige druk vanuit de bankwereld kwam opzetten. België is een klein land en zit
vastgoed te vaak geassocieerd met een focus op de korte
met jonge fondsen, dus onderga je die druk. Hoe hoger de financieringsgraad hoe hoger de
termijn.
aandelen omhoog schoten. Zo kreeg je exponentiële cijfers die niet langer realistisch waren.
— C J — (instemmend) Ja, nu zeker. Maar wat ik vandaag
En zeker als men de waarde ging baseren op yields en die ging afzetten tegen het rendement
merk is dat ook de echte investeerders meer op de korte ter-
op obligaties en de inflatie. Dat is geen betrouwbare basis. De echt drijver zat in het verschil
mijn beginnen te denken zodat je als schatter, omdat je op de
tussen rente en inflatie, de fameuze reële rente. Sinds 1996 had je een continue daling van
lange termijn redeneert, meer en meer afwijkt van de waarde
de reële rente tot de opstoot van de inflatie in 2008. Toen zag je plots de gekste prijzen want
die zij vooropstellen. Daar ligt het hele spanningsveld.
de inflatie lag hoger dan de intrest. Je had dus een negatieve reële rente, zoals in 1974-’75. Maar even plots viel de inflatie weer weg en piekte de reële rente tot zes procent. Dan zit je op
Hoe geraak je daar dan uit?
het niveau van ‘rien ne va plus’. Dat zijn momentopnames die je als schatter moet relativeren
— Céline Janssens — Dat is heel moeilijk. (stilte) Daarvoor
op basis van je langetermijnvisie.
moet je argumenteren en hen doen inzien dat je niet moet
— C J — (snel) Dan is het inderdaad je taak als schatter om je klant te wijzen op bepaalde
kijken naar de cashflow van de eerste drie of vier jaar, maar
uitzonderlijke factoren en hem niet volledig te volgen. Maar er is wel een marge, vind ik. Je
dat je verder moet kijken en ook toekomstige renovaties
mag niet aan je oordeel blijven plakken en koppig zeggen: ‘Dit is mijn waarde, point final’.
VALUATION SERVICES C C maximise the value of your real estate portfolio. In 2009 we assessed worldwide properties worth more than € 600 billion and about 2,500 properties in Belgium for a combined asset value of € 14 billion. We have been valuing property assets in Belgium for over 30 years and are recognised as one of the country’s leading valuers. As a trusted partner, providing consulting and transactional services throughout the lifecycle of your business… WE’RE THERE.
Contact us on +32 (0)2 514 4000 www.cushmanwakefield.com
WE’RE THERE
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.19
Neen, je moet luisteren naar je klant en proberen zijn redenering te volgen. Je hebt er die zeg-
omwille van die evolutie naar de korte termijn. Een van de
gen: ‘Wij willen die pieken en dalen meenemen in onze waardes.’ En je hebt er anderen die
problemen zijn de financiële analisten. Die hebben niet altijd
zeggen dat je conservatief moet schatten en dat, als hun portefeuille ondergewaardeerd is,
een gedegen kennis van het onderliggende vastgoed.
dat niet zo erg is. ‘Dan kunnen wij wat meerwaarde realiseren als wij verkopen en in tijden van crisis zullen wij de schokken beter kunnen opvangen.’ Als schatter moet je je mening toetsen aan die van je klant.
Je riskeert de foute vragen te krijgen op zo’n algemene vergadering? — P J — Ja, zij zijn bezig met andere dingen. Zij moeten we-
Kan je dat voor beursgenoteerde fondsen waar de aandeelhouder zich toch een goed
ten wat de resultaten zijn en wat de verwachtingen. Een rede-
beeld moet kunnen vormen van wat zijn belegging waard is? Draag je dan geen grotere
nering opgebouwd vanuit het vastgoed zelf is voor de meeste
verantwoordelijkheid?
analisten een ver-van-mijn-bedshow. Je riskeert in een dis-
— C J — Ja, maar je zit ook met de raad van bestuur en die heeft een eigen visie op de ont-
cussie over de korte en lange termijn terecht te komen.
wikkeling van de portefeuille.
Los van de bevaks, is er toch niet behoefte aan een zekere Je zegt dat je rekening moet houden met de raad van bestuur. De accountant-revisor
reglementering?
daarentegen wordt door de algemene vergadering benoemd, dus door de aandeelhouders.
— C J — Schatters onderwerpen aan een reglementering,
Zou zo’n statuut niet meer aangewezen zijn voor een schatter? En zou men hem niet moeten
vind ik geen slecht idee. Op die manier kan je reguleren en
verplichten aanwezig te zijn op de algemene vergadering om eventueel verantwoording af te
zou je kunnen voorkomen dat schatters, tegen een extra ere-
leggen over zijn schattingen tegenover de aandeelhouders? — C J — Het gebeurt af en toe dat wij door de raad van bestuur worden opgeroepen om
loon, gewoon de waarde neerpinnen die de klant wil horen.
uitleg te geven, maar op een algemene vergadering? Zelden.
voor. Ik denk dat men minimumvereisten zou moeten defini-
— P J — Het is een ander soort verantwoordelijkheid. Wat wij ervaren is dat de bedrijfsrevi-
ëren om het beroep te mogen uitoefenen. Maar dat betekent
sor vragen stelt bij het hoe en het waarom van onze schattingen ...
niet dat je al meteen een ‘expert’ bent in alle domeinen.
— C J — (valt in) Dat is pas recent. Vroeger was dat niet.
— C J — Nee, maar je draagt daar wel meer verantwoorde-
— P J — ... wat tot op zeker hoogte mag, als hij maar niet betweterig wordt.
lijkheid voor. Het is daar dat onze visies uiteenlopen.
De vraag was of jullie bij de bevaks, gezien de verantwoordelijkheid die jullie dragen, van eenzelfde statuut zou moeten genieten?
— P J — Erkenning is een vorm van kwaliteit, daar pleit ik
Hebben jullie een beroepsaansprakelijkheidsverzekering? — C J — Wij hebben een verzekering lopen. Ook voor de
— C J — Ik vind van niet.
schattingen.
— P J — (beaamt) Voor mij hoeft het ook niet. Wij zijn in het verleden verschillende ke-
— P J — Wij niet. Wij doen een ‘best effort’. Die verzekering
ren uitgenodigd geweest op de algemene vergadering, maar de laatste tijd minder, precies
jaagt enkel de kosten van een schatting omhoog.
Local passion, Global team DTZ maximizes its valuation team by recruiting. Chaussée de La Hulpe 166 166 Terhulpsesteenweg 1170 Brussels Tel.: +32 (0)2 629 02 00 gisele.debacker@dtz.com
.20
“ De moeilijkste schatting is die waar een gebouw op staat dat niet meer past in zijn omgeving. Als je een oude fabriek moet schatten dan is de vraag wat men er nog mee kan doen.” Philippe Janssens
— C J — Ja, maar wij hebben meer internationale klanten. In Groot-Brittannië aarzelt men
Je wil daar niet mee geconfronteerd worden?
niet om een schatter juridisch aan te pakken. In België gebeurt dat gelukkig nog niet. Als
— C J — Ik denk aan vandaag en morgen en volg mijn ei-
internationale firma heb je zo’n aansprakelijkheidsverzekering echt wel nodig. En er zijn ook
gen weg, op mijn manier. Ik heb mijn kar nooit bewust aan
partijen die eisen dat je er een hebt.
die van papa gehangen.
— P J — Ik voel mij gesterkt doordat wij in onze parameters blootleggen waarop wij onze
— P J — (grijpt zijn kans) Bewust nooit, of nooit bewust?
schattingen baseren.
(gelach) Ik denk dat je bedoelt ‘bewust nooit’.
— C J — Maar dat doen wij ook.
Weegt de naam Janssens? Je methodologie is je verzekering?
— C J — Dat had de reden kunnen zijn waarom ik dit inter-
— P J — En het resultaat is daar het gevolg van, ja. En dan zeg ik tegen mijn klant: ‘Je mag
view misschien niet zou hebben gedaan. Omdat ik dan zo
mij over elke parameter aanspreken en dan zien wij achteraf wel of dat een impact heeft op
precies de ‘fille à papa’ ben en dat wil ik niet zijn. De mensen
de waarde’.
die het niet wisten, die zullen het nu wel weten. En eigenlijk opereer ik liever anoniem, ben ik liever gewoon Céline.
Zou een erkenning, annex beroepsaansprakelijkheid, niet kunnen leiden tot een consolidatie, ook een opkuis van de sector? Of zullen al die lokale zelfstandige schatters blijven bestaan? — P J — Je moet een onderscheid maken inzake markt. Voor de eengezinswoningen en appartementen denk ik wel dat deze mensen hun rol vervullen.
Maar is voor een gezin een juiste schatting niet even waardevol als voor een groot fonds dat een kantoorgebouw koopt? In een woning steekt soms een heel mensenleven. — P J — Dat is juist, maar die gezinnen zijn helaas niet bereid ervoor te betalen. En dan zit je met de handicap van de afstand. Als ik naar Kortrijk moet rijden voor een schatting, dan ben ik twee uur onderweg. Een lokale schatter kan dat veel sneller en goedkoper doen.
Dus het aantal schatters zal niet afnemen? — C J — In mijn ogen groeit hun aantal. Voor veel makelaars wordt schatten een belangrijk recurrent inkomen. Niet alleen voor de grote internationale firma’s, maar ook voor de kleinere
One decade of real estate
makelaars. Ik zie veel nieuwe partijen die beginnen met schatten.
Laatste vraag. Je bereikt een zeker leeftijd, Philippe. Een opvolging kondigt zich aan. Zie je dat zitten, vader en dochter in hetzelfde bedrijf? — P J — (steekt de handen in de lucht) Voor mij is dat een vaststelling, voor haar is het een vraag. — C J — (zucht) Ik word lastig als hij daarover begint.
Oei. (verrast) — C J — Dan zeg ik: ‘Nee, niet over praten’.
LRE_PropertyTalk_SLOGAN.indd 1
07-06-2010 13:24:17
Most people see a thousand windows We see a thousand windows of opportunity
CB Richard Ellis Avenue Lloyd Georgelaan 7 1000 Brussels Tel : +32 (0)2 643 33 33 cbre.brussels@cbre.com
CB Richard Ellis Retail Schildersstraat 1 2000 Antwerpen Tel : +32 (0)3 248 68 60 retail.belgium@cbre.com
CB Richard Ellis Luxembourg Grand’Rue 60 (5th floor) L-1660 Luxembourg Tel : +352 26 26 12 23 luxembourg@cbre.com
From local to global CB Richard Ellis is the world’s leading commercial real estate adviser. With 300 offices across over 50 countries we have more consultants advising more customers than any other property firm. We look beyond bare bricks and mortar to discover the true value within our clients’ real estate. We tailor our services to meet each client’s unique needs and to deliver value beyond expectations.
www.cbre.be
.22
L’expertise immobilière une mission pour spécialistes La valorisation de l’immobilier d’investissement est un petit monde. C’est surtout du côté des sicafi qu’elle se révèle une affaire de quelques grands noms.
Kurt reviers
Une récente enquête* du journal Expertise révèle
L’enquête d’Expertise est en tout cas la première tentative
que treize grandes sociétés qui ont fait de l’expertise
d’obtenir un meilleur aperçu de l’ampleur et de l’importance
d’immobilier d’investissement une activité de premier plan,
des expertises comme branche professionnelle dans le sec-
ont valorisé l’an dernier pour 47,5 milliards d’euros d’actifs.
teur immobilier, après que l’an dernier, les chiffres des experts
Ce montant ne couvre bien évidemment pas l’ensemble du
qui valorisent le portefeuille des sicafi ont déjà été examinés
marché immobilier belge et avec treize sociétés seulement
sous la loupe une première fois. L’expertise de l’immobilier de
dans le bilan, nous sommes encore loin des centaines d’ex-
ces fonds immobiliers cotés en Bourse est en effet un des ra-
perts qui sont membres dans notre pays d’une des nom-
res domaines où la valorisation est quelque peu réglementée
breuses associations professionnelles, mais il semble néan-
et où les chiffres sont disponibles publiquement.
moins que 47,5 milliards soit assez représentatif du marché des investissements professionnels en immobilier en Bel-
De ce total de 47,5 milliards d’euros, les mandats pour les
gique. A titre de comparaison: les actifs hébergés dans les
sicafi représentent un petit quart (11,4 milliards). Sur les
cent principaux portefeuilles d’investissement en immobilier
treize sociétés qui ont participé à l’enquête, sept sont ac-
belge, répertoriés chaque année dans l’Expertise Top 100,
tives dans le segment des sicafi, mais en réalité, il n’y en
valaient au total 38 milliards d’euros en 2009. Le fait que le
a que trois qui s’y consacrent vraiment: DTZ, Cushman &
total expertisé soit supérieur est très acceptable puisque des
Wakefield et Jones Lang LaSalle. Ce trio contrôle 85% de la
expertises sont aussi réalisées pour des développeurs (non
valeur totale. Le leader du marché DTZ draine même une
repris dans l’Expertise Top 100) et que certains immeubles
part respectable de 37%. Nous pouvons franchement af-
font forcément l’objet, lors d’une vente, de deux expertises
firmer que cette situation de marché ressemble fortement
indépendantes, l’une pour le compte du vendeur, l’autre
à un oligopole homogène où un type bien défini de services
pour l’acquéreur.
comparables est proposé par un petit nombre seulement de fournisseurs. Un oligopole est typique pour un marché dans lequel on requiert soit beaucoup de capitaux, soit une connaissance très spécifique. En d’autres mots, où il existe d’importantes barrières d’entrée.
DTZ 22% L’Arrêté Royal de 1995 relatif aux sicafi est toutefois rela-
Cushman & Wakefield 20%
CB Richard Ellis 13%
eux-mêmes qui jouent la sécurité et qui privilégient un des
Others (4) 7%
Jones Lang Lasalle 11%
grands noms établis. Il semble bien que les directions des
4%
de Crombrugghe & Partners 9%
Troostwijk-Roux 7%
grands qui peuvent puiser une partie de leur efficience dans
GudrunXpert 7%
les économies d’échelle (par exemple des investissements
tivement vague quant à savoir qui peut intervenir comme expert d’une sicafi. Il semble que ce soient surtout les fonds
Stadim
sicafi concernées ne soient pas insensibles non plus à l’argument du prix, un élément qui joue en faveur des tout
en IT) et qui, du coup, sont en mesure de calculer des honoraires moins lourds.
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.23 Expertise Valuers Top Belgium Rank Company Value
1
DTZ
2
Cushman & Wakefield
9 501 270 000
3
CB Richard Ellis
6 175 000 000
4
Jones Lang LaSalle
5 211 125 000
5
de Crombrugghe & Partners
4 360 000 000
6
Troostwijk-Roux
3 475 000 000
7
GudrunXpert
3 381 250 000
8
Stadim
1 819 305 000
9
Colliers-EPMC
1 135 000 000
10
King Sturge
988 500 000
Il est intéressant aussi de vérifier les rapports mutuels par type d’immobilier. S’il est vrai
11
Knight Frank
757 000 000
que la valorisation de biens immobiliers est une affaire de spécialités, il semble logique
12
Immobiliën Hugo Ceusters
207 615 000
qu’il existe aussi des spécialistes par type d’immobilier. Comme dans l’Expertise Top 100,
13
GVA Grimley
106 200 000
les immeubles de bureaux (43%) constituent la principale classe d’actifs pour les experts,
Total Source:
10 400 000 000
47 517 265 000
devant le retail (25%), l’immobilier semi-industriel (14%) et les logements (12%).
Expertise 2010
Comme on peut s’y attendre, ce sont, par segment, des sociétés différentes qui sont en Dans le segment des non-sicafi (76% de la valeur totale), il
tête des sous-classements, ce qui renforce la position des spécialistes et des acteurs de
y a en tout cas davantage de concurrence. On relève certes
niche. Dans le segment des bureaux, DTZ et de Crombrugghe & Partners sont en tête. Le
toujours deux sociétés qui détiennent un portefeuille de plus
leadership de DTZ dans le segment des bureaux n’est pas étonnant. Cette place reflète le
de six milliards d’euros (Cushman & Wakefield) mais il en
fait que DTZ est le plus grand expert absolu et que les bureaux sont la principale classe
existe aussi cinq autres (CB Richard Ellis, de Crombrugghe
d’actifs. Plus surprenante est la deuxième place trustée par de Crombrugghe & Partners,
& Partners, GudrunXpert, Jones Lang LaSalle et Troostwijk-
un bureau indépendant qui ne pointe qu’en 6e position pour ce qui concerne l’expertise
Roux) qui évoluent au-dessus des trois milliards. Le mar-
de sicafi mais qui, manifestement, effectue de nombreux mandats pour d’autres clients.
ché de l’expertise en dehors de ces sicafi semble donc plus
Ainsi, de Crombrugghe & Partners est-il par exemple l’expert attitré pour tous les certifi-
compétitif et compte davantage d’acteurs du même calibre.
cats fonciers gérés par KBC Real Estate.
Dans ce segment, le leader du marché, Cushman & Wakefield, détient une part beaucoup moins importante (17%)
Les leaders en retail sont Cushman & Wakefield. Ce n’est assurément pas un hasard si ces
que le leader du côté des sicafi (DTZ avec 37%).
sociétés sont aussi les numéros un et deux en courtage en immobilier de commerce. Avec une part de marché de 44% dans la valorisation d’immobilier de commerce, Cushman
Dans le classement global (sicafi et non-sicafi confondues),
& Wakefield confirme du reste aussi dans ce domaine sa position de leader général dans
on retrouve néanmoins DTZ en pole position, avec un porte-
les services dédiés à l’immobilier de commerce en Belgique. Dans le segment industriel,
feuille total de 10,4 milliards d’euros et une part de marché
les leaders sont Troostwijk-Roux et Cushman & Wakefield. La position de Troostwijk-Roux
de 22%. Le top trois est complété par Cushman & Wakefield
est due aux nombreux mandats d’expertise d’immeubles d’entreprise que le bureau se
(9,5 milliards; 20% de parts de marché) et CB Richard Ellis
voit confier par des PME, des grandes entreprises et des multinationales. La position de
(6,2 milliards; 13%). Ce n’est sans doute pas un hasard si ce
Cushman & Wakefield est quant à elle notamment liée au mandat d’expert pour la sicafi
trio est constitué de sociétés qui n’ont pas que le courtage
industrielle WDP, ce qui vaut sans doute aussi pour le numéro trois dans ce sous-classe-
comme core business mais qui ont aussi des racines anglo-
ment, Stadim.
saxonnes. Enfin en immobilier résidentiel, GudrunXpert occupe la plus haute marche du podium; la société n’intervient pas comme expert pour les sicafi mais cette solide organisation
Sicafi Valuers Ranking
affiche néanmoins un long track record en matière d’expertise de logements individuels
Rank Company Value
et d’appartements. On observe aussi, dans la deuxième position occupée par DTZ, la
1
DTZ
4 250 000 000
tradition longue de plusieurs décennies de la société bruxelloise qui consiste à expertiser
2
Cushman & Wakefield
3 306 740 000
les patrimoines privés de clients particuliers fortunés.
3
Jones Lang LaSalle
2 121 230 000
4
Stadim
657 165 000
5
Troostwijk-Roux
400 000 000
6
de Crombrugghe & Partners
380 250 000
7
CB Richard Ellis
Total Source:
Expertise 2010
287 000 000 11 402 385 000
* L’enquête d’Expertise a été réalisée dans le courant du mois de mai auprès d’une quarantaine de sociétés actives dans les services dédicacés à l’immobilier professionnel. La majorité de ces sociétés ont néanmoins indiqué ne pas être actives comme expert. Treize sociétés ont toutefois communiqué leurs chiffres. Pour l’enquête, nous n’avons sondé que les mandats effectués dans le cadre d’un investissement (acquisition et vente) ou d’un placement. Pour l’expertise de projets immobiliers, nous avons demandé à connaître la valeur d’acquisition du terrain ou de l’immeuble existant, et non pas la valeur (virtuelle) du projet à développer. Une analyse approfondie et les détails de chaque société par segment seront publiés dans le numéro de novembre de la lettre d’information Expertise News (www.expertisenews.com).
.24
E-commerce
leidt tot grotere en betere winkels L’e-commerce fait naître des commerces plus grands et de meilleure qualité interview M a r t i j n r e v i e r s foto / photo s t e ff g i l i ss e n
Property Talk a réuni quatre spécialistes de l’immobilier de commerce pour un entretien sur l’influence Property Talk bracht vier specialisten uit het winkel-
croissante du shopping en ligne sur la politique d’héberge-
vastgoed samen voor een gesprek over de toene-
ment des retailers. Paul Toonen est le manager real estate
mende invloed van het online shoppen op het vestigings-
de Free Record Shop au Benelux. Musique et jeux sont le
beleid van retailers. Paul Toonen is de real estate manager
premier format à s’être rendu compte de ce que le web peut
van Free Record Shop in de Benelux. Muziek en games zijn
constituer une menace pour les commerces physiques. Lo-
een format dat als eerste ondervond hoe het web de fysieke
rin Parys est coo chez le développeur Uplace qui nourrit
winkels kan bedreigen. Lorin Parys is coo bij de projectont-
un projet commercial, administratif et de loisirs de grande
wikkelaar Uplace die broedt op een groots winkel-, werk- en
envergure à Machelen. Uplace compte bien percer le cadre
ontspanningsproject in Machelen. Uplace wil het klassieke
de référence classique des shopping centers belges en in-
referentiekader van de Belgische shopping centers doorbre-
troduisant des enseignes innovantes axées sur le shopping à
ken door in zijn project vernieuwende formats gericht op er-
vivre dans son projet. Via Prowinko, Philip Van Perlstein est,
varingswinkelen te introduceren. Via Prowinko is Philip Van
depuis près de vingt ans, un des investisseurs les plus ac-
Perlstein al bijna twintig jaar een van de meest actieve in-
tifs dans les immeubles commerciaux dans les main streets
vesteerders in handelspanden in de Belgische main streets.
belges. Prowinko investit de manière sélective et axée sur
Prowinko belegt selectief en doelgericht op duurzame loca-
les emplacements durables qui ne sont pas affectés par le
ties die niet wordt aangetast door het webwinkelen. Patrick
shopping en ligne. Enfin Patrick Tacq est Head of Retail chez
Tacq ten slotte is Head of Retail bij de vastgoedadviseur CB
le conseil CB Richard Ellis, le numéro deux des courtiers en
Richard Ellis, de nummer twee onder de Belgische retail-
retail belges. Chaque année, CBRE organise une enquête
makelaars. Elk jaar organiseert CBRE een enquête over de
sur les emplacements de prédilection des retailers et sur la
locatievoorkeur van retailers en hoe zij omgaan met een fe-
façon dont ils abordent un phénomène comme l’Internet.
nomeen als internet. Voor de rondetafel gaf hij in primeur
Pour cette table ronde, il a levé, en primeur, un coin du voile
een inkijk in de resultaten van de editie 2010.
sur les résultats de l’édition 2010.
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.25 Rondetafelgesprek met / Table ronde avec Lorin Parys (Uplace) Patrick Tacq (CB Richard Ellis) Paul Toonen (Free Record Shop) Philip Van Perlstein (Prowinko)
“ Kleinere steden en secundaire locaties kunnen in de toekomst mogelijk meer hinder ondervinden van e-commerce.”
Beginnen we maar meteen met het goede nieuws voor de vastgoedsector: geen van onze vier gesprekspartners is van mening dat de fysieke winkel ten dode is opgeschreven. Wel integendeel. Op de absolute toplocaties – genre Meir, Antwerpen en Nieuwstraat, Brussel – zorgt de stijgende populariteit van de e-commerce ervoor dat de retailers bereid zijn steeds zottere huurprijzen en sleutelgelden te betalen voor hun flagshipstores die de consument de poort naar de webwinkels moeten tonen.
Winkelen jullie zelf via internet? — Lorin Parys — Bepaalde producten koop ik met plezier online. Sowieso muziek via iTunes, maar ook dvd’s, boeken en vliegtuigtickets. Ik gebruik het internet ook om me te informeren vóór ik iets koop in een fysieke winkel, preview shopping is wat de meeste mensen op internet doen. Het is dus duidelijk een én/én verhaal.
Commençons par la bonne nouvelle pour le secteur immo-
— Patrick Tacq — Ik koop veel online, zelfs via internet-
bilier: aucun de nos quatre interlocuteurs n’est d’avis que le
veilingen zoals eBay. Een hard copy CD koop ik niet meer
commerce physique est voué à disparaître. Bien au contrai-
want ook ik heb intussen zoals de meesten een uitgebreide
re. Sur les emplacements haut de gamme absolus – genre
bibliotheek van iTunes op mijn computer. Muziek downloaden via file sharing doe ik niet omdat het niet hoort en dat probeer ik ook aan mijn kinderen duidelijk te maken. — Paul Toonen — Dat doe ik ook, maar ze vinden het zonde dat ze in onze winkels moeten betalen voor een game terwijl ze die gratis van het internet kunnen halen. Wat moet je dan zeggen? Het is een evolutie die je nog moeilijk kunt keren. Zelf vind ik het fantastisch om online te winke-
“ A terme, les villes plus petites et les emplacements secondaires souffriront davantage de l’e-commerce.” Philip Van Perlstein
Meir, Anvers et rue Neuve, Bruxelles -, la popularité croissante de l’e-commerce a pour conséquence que les retailers sont prêts à payer des loyers et des pas-de-porte de plus en plus fous pour leurs flagshipstores, censés indiquer au consommateur la voie vers les commerces virtuels.
Personnellement, faites-vous votre shopping via l’Internet?
— Lorin Parys — J’aime acheter certains produits en ligne.
len. Ik had het fenomeen al in 1996 omarmd, en niet al-
En tout cas la musique via iTunes, mais aussi des DVD, des
leen voor digitale media. Het gemak om thuis te winkelen
livres et des billets d’avion. J’utilise aussi l’Internet pour
was voor mij doorslaggevend.
m’informer avant d’acheter quelque chose dans un com-
— Philip Van Perlstein — Zeker. Ik koop online zelfs pro-
merce physique, le preview shopping étant une démarche
ducten als koelkasten en wasmachines.
que la plupart des gens font sur le net. — Patrick Tacq — J’achète beaucoup en ligne, même sur
Zijn jullie dan het levende bewijs dat e-commerce niet te onderschatten is?
des sites de vente aux enchères comme eBay. Je n’achète plus de CD car aujourd’hui, comme la plupart des gens, je
— Lorin Parys — De groei van e-shopping, zowel in termen
dispose d’une large bibliothèque de iTunes sur mon ordi-
van aantal transacties als lancering van nieuwe webwin-
nateur. Je ne télécharge pas de musique via le partage de
kels, is een feit leren de economische statistieken. Dit jaar
fichiers car j’estime que cela ne se fait pas et j’essaie de le
steven we in België af op een stijging van het webwinkelen
faire comprendre clairement à mes enfants.
met meer dan honderddertig procent, tegenover 2007, tot
— Paul Toonen — C’est ce que je fais aussi mais ils trou-
ruim anderhalf miljard euro. Uit onderzoek blijkt ook dat
vent bien dommage de devoir payer dans nos magasins un
zelfs in deze periode van verminderde retail uitgaven, het
jeu qu’ils pourraient obtenir gratuitement sur l’Internet. Que
gemiddelde transactiebedrag per online aankoop stijgt en
faut-il répondre à cela? C’est une évolution que l’on peut
dat er elke dag vijf nieuwe webshops in België bijkomen.
difficilement contrer. Je trouve moi-même fantastique de
Dat zijn indrukwekkende cijfers.
pouvoir faire du shopping en ligne. J’avais déjà accueilli le
d o ss i e r r e ta i l
.26
— Patrick Tacq — CBRE heeft zopas zijn retailenquête
phénomène à bras ouverts en 1996 et pas seulement pour les médias digitaux. L’aisance
afgerond en daaruit blijkt toch dat het merendeel van de
avec laquelle on peut faire ses achats chez soi fut pour moi déterminante.
120 ketens die we hebben ondervraagd, hun website in de
— Philip Van Perlstein — Certainement. J’achète même en ligne des produits comme des
eerste plaats gebruiken om te informeren, niet om te ver-
réfrigérateurs et des machines à laver.
kopen. De consument gaat eerst op zoek naar informatie op het internet vooraleer hij naar de fysieke winkel trekt.
Vous êtes donc la preuve vivante qu’il ne faut pas sous-estimer l’e-commerce?
Slechts een derde van de retailers biedt de mogelijkheid
— Lorin Parys — La croissance de l’e-shopping est un fait, nous disent les statistiques
om online te winkelen en dan gaat het vooral om de grote
économiques, que ce soit en termes de nombre de transactions ou de lancement de nou-
ketens met een sterke merknaam. Branches als sport en
veaux commerces virtuels. Cette année en Belgique, nous nous dirigeons tout droit vers
leisure nemen het voortouw, in de food daarentegen blijft e-
une hausse du shopping en ligne de plus de cent trente pour cent par rapport à 2007, à
shopping marginaal. Het web levert vandaag één tot zeven
plus d’un milliard et demi d’euros. Une enquête révèle que même durant cette période
procent van de omzet, al geven de meeste retailers toch
de moindres dépenses, le montant moyen par transaction en ligne augmente et que cinq
duidelijk aan dat hun webshops niet kunnen wedijveren
nouveaux shops virtuels viennent s’ajouter chaque jour en Belgique. Ce sont des chiffres
met hun meest rendabele fysieke winkels.
impressionnants.
— Lorin Parys — Wat ik heb onthouden uit gesprekken met
— Patrick Tacq — CBRE vient de boucler son enquête commerciale et il apparaît quand
retailers is dat het niet evident is om een webwinkel opera-
même que la majorité des 120 chaînes que nous avons interrogées utilisent avant tout leur
tioneel in te passen in het net van fysieke winkels. Koop
site Internet pour informer, pas pour vendre. Dans un premier temps, le consommateur re-
je kleding online bij een merk en blijkt die achteraf niet te
cherche des informations sur le web avant de se rendre dans le commerce physique. Seul
passen, dan begeeft zo’n klant zich naar de dichtstbij gele-
un tiers des retailers offre la possibilité de faire son shopping en ligne et encore, il s’agit
gen fysieke winkel van dat merk. Maar dat kan een franchi-
surtout des grandes chaînes véhiculant une marque forte. Des branches comme le sport
see zijn die niets te maken heeft met de online retailing van
et les loisirs prennent le devant alors que dans le secteur food, l’e-shopping reste un phé-
het moederhuis en dus niet is voorbereid om dat probleem
nomène marginal. Aujourd’hui, l’Internet génère un à sept pour cent du chiffre d’affaires,
om te lossen. Het is een logistieke en juridische nachtmer-
même si la plupart des retailers indiquent quand même clairement que leurs webshops ne
rie om dat voor elkaar te krijgen.
peuvent rivaliser avec leurs commerces physiques, plus rentables. — Lorin Parys — Ce que j’ai retenu des entretiens que j’ai eus avec les retailers, c’est qu’il
Hoe integreert Free Record Shop clicks en bricks?
n’est pas évident d’intégrer un magasin virtuel sur le plan opérationnel dans le réseau des
— Paul Toonen — De fysieke winkel kan zich nog moeilijk
commerces physiques. Si un client achète des vêtements d’une marque en ligne puis qu’il
onderscheiden want online is een totaalaanbod beschik-
s’aperçoit par la suite qu’ils ne vont pas, il se rend alors dans le magasin physique de cette
baar. Wil je de ruimste keuze, dan ga je naar de webshop.
marque le plus proche mais il se peut qu’il s’agisse d’une franchise qui n’a rien à voir avec
De samenstelling van ons aanbod is wel totaal veranderd
le retailing en ligne de la maison mère, et qu’elle ne soit donc pas prête à résoudre ce pro-
sinds muziek online wordt verkocht. De schapruimte die
blème. C’est un vrai cauchemar logistique et juridique de pouvoir tout coordonner.
de productgroepen innemen, hebben we grondig herzien. Jaren geleden al hebben we games en dvd’s toegevoegd zodat muziek nu nog maar een fractie van het aanbod inneemt. Dat is ook de reden waarom de globale oppervlakte van onze winkels ondanks het internet niet is afgenomen. Ik wil ook nog even inhaken op wat daarnet werd gezet over de webwinkel als nachtmerrie. Als retailer moet je vandaag inderdaad online zijn, maar men staat nauwelijks stil bij de kosten die daarmee gepaard gaan. Die staan absoluut niet in verhouding tot de inkomsten. Aan onze webshop hebben wij nog geen euro overgehouden. Apple maakt trouwens
hele logistieke gebeuren om al die producten daadwerkelijk
“ L’intégration de l’e-commerce avec les magasins physiques est un des grands défis de demain.”
bij de koper te krijgen. Mochten we dezelfde economische
Lorin Parys
ook geen winst op iTunes en bij Amazon duurde het jaren vooraleer het initiatief winstgevend werd. Je moet een leger aan personeel inzetten om de databases te beheren en de website up-to-date te houden. En verder heb je nog het
criteria hanteren voor onze webshop als voor de fysieke winkels, dat zouden we die meteen moeten sluiten.
n o v e m b e r . ’10
property talk
.27
Comment Free Record Shop intègre-t-il clics et briques?
— Paul Toonen — Le commerce physique ne peut plus guère se distinguer dans la mesure où c’est une offre totale qui est disponible en ligne. Si on veut avoir le choix le plus large qui
“ De kosten van een webshop staan absoluut niet in verhouding tot de inkomsten. ”
soit, on se tourne vers le magasin en ligne. Mais la composition de notre offre a changé radi-
Paul Tonen
diminué malgré l’Internet. J’aimerais aussi revenir sur ce qui vient d’être dit sur l’e-com-
calement depuis que la musique se vend en ligne. Nous avons carrément revu l’espace que les groupes de produits occupent en rayon. Cela fait déjà plusieurs années que nous avons ajouté jeux et DVD de sorte qu’aujourd’hui, la musique ne constitue plus qu’une fraction de l’offre. C’est aussi la raison pour laquelle la superficie globale de nos commerces n’a pas merce comme cauchemar. C’est vrai qu’aujourd’hui, comme retailer, on a tout intérêt à être en ligne mais on parle à peine des frais que cela engendre. Ils ne sont absolument pas en rapport avec les revenus. Nous n’avons pas encore su garder un seul euro de notre e-com-
merce. Du reste, Apple ne fait pas de bénéfices non plus sur iTunes et du côté d’Amazon, il “La crise a réintroduit
a fallu des années avant que l’initiative s’avère payante. Il faut engager toute une armée de — Patrick Tacq — Er zijn intussen blijkbaar toch al volle professionnalisme.
personnel pour les banques de données et tenir à jour le site Internet. Puis il y a aussi doende rendabele webshops. En zelfs het omgekeerde fe Rêve etgérer folie le côtéla logistique pour acheminer tous ces produits chez l’acheteur. Si nous devions nomeen duikt op: gespecialiseerde webwinkels leiden totonttout quitté scène. ” de opening van een fysieke shop.
appliquer les mêmes critères économiques pour notre e-commerce que pour nos magasins
— Lorin Parys — Bij Apple dragen de fysieke winkels
physiques, nous n’aurions pas d’autre choix que de mettre la clé sous le paillasson.
ongetwijfeld bij tot de verkoop online. Dat geeft hetzelfde
— Patrick Tacq — En attendant, on voit qu’il y a quand même suffisamment d’e-commer-
effect als wanneer een retailer een flagshipstore opent en
ces rentables. On voit même le phénomène inverse émerger: les magasins virtuels spéciali-
daardoor de omzet in zijn omliggende winkels ziet stijgen.
sés entraînent l’ouverture d’un établissement physique.
Samsung heeft onlangs in New York een showroom ge-
— Lorin Parys — Chez Apple, les magasins physiques contribuent sans conteste à la vente
opend waar je niets kan kopen maar alle producten die je
en ligne. Cela donne le même effet que lorsqu’un retailer ouvre un flagshipstore et qu’il
in hun winkels of online kunt aanschaffen kan uitproberen.
constate une augmentation de son chiffre d’affaires dans les commerces environnants.
Dat lijkt me geen goed businessmodel want als klant raak
Samsung vient d’ouvrir un show-room à New York où on ne peut rien acheter mais où on
je gefrustreerd wanneer je ter plaatse niets kan kopen.
peut tester tous les produits que l’on peut se procurer dans leurs magasins ou en ligne. Se-
— Paul Toonen — Juist. Vroeger boden we onze webshoppers de keuze om hun pakje thuis af te leveren of om het te komen afhalen in één van onze winkels. De meeste kozen ervoor om naar de winkel te komen. — Lorin Parys — België is nooit een postorderland geweest en ook vandaag is het nog niet uitgerust zoals andere landen om pakjes op te halen al zijn postpunten en tankstations aan een opmars bezig als afhaalpunt. Nu moet je al bijna een halve dag verlof nemen om zeker te zijn dat je thuis bent als je pakje eraan komt. Dat doet het gemak van onlinewinkelen volledig teniet.
JOIN THE LARGEST SHOPPING, LEISURE AND URBAN DEVELOPMENT IN LUXEMBOURG : 7 screen multiplex cinema, various restaurants and bars, MediaSaturn, H&M, Benetton, Pearle, Etam, Camaieu, NewYorker, ICI ParisXL, Delhaize Supermarket, BuffaloGrill, VeroModa, Alain Afflelou, Jack&Jones and many others.
Belval Plaza www.belvalplaza.com
Zet e-commerce de retailers ook aan om hun fysieke winkel te verbeteren? — Lorin Parys — Ik denk dat het voor een retailer inderdaad een uitdaging is om zijn winkelformule te verbeteren en zich te onderscheiden van de online beleving. Beide sluiten elkaar niet uit. De paradox is dat hoe meer technologische vernieuwing er is, hoe meer mensen op zoek gaan naar fysieke interactie en een product willen aanraken of ruiken en met een verkoper willen spreken die de producten echt kent. We kunnen bijna zeggen dat in de concur-
Contact John van Paassen jvp@belvalplaza.com, +352 621 161 847 or +32 487 32 31 33 Present at MAPIC 2010
rentie tussen winkels van grote merken beleving, empowerment en ervaring voor de klant belangrijker wordt. In die
BELVAL PLAZA IS A DEVELOPMENT OF
context wordt de opleiding van verkooppersoneel in de fysieke winkels een belangrijke onderscheidende factor.
Annonce.Belval Plaza.indd 1
2/11/10 16:36:32
d o ss i e r r e ta i l
.28
lon moi, ce n’est pas un bon modèle d’entreprise car comme client, on se sent frustré lorsqu’on ne peut rien acheter sur place. — Paul Toonen — Tout à fait d’accord. Avant, nous offrions à nos internautes la possibilité de recevoir leur colis à la maison ou de venir le chercher dans un de nos magasins. La plupart d’entre eux choisissaient de venir en magasin. — Lorin Parys — La Belgique n’a jamais été un pays de vente par correspondance et aujourd’hui encore, elle n’est pas équipée, comme d’autres pays, pour l’enlèvement de colis, même si ses points poste ou ses stations-service évoluent et se muent peu à peu en points d’enlèvement. Aujourd’hui, il faut presque prendre un demi-jour de congé
Zorgt e-commerce voor meer internationale expansie?
pour être sûr d’être à la maison quand le colis arrive. Cela
— Patrick Tacq — Wees maar zeker dat de retailers goed weten waar de omzet van hun
réduit à néant tout le confort du shopping en ligne.
webshop vandaan komt. Stellen ze vast dat de interesse vanuit Europa stijgt, dan kan dat
res openen en dat is goed nieuws voor de vastgoedinvesteerders.
L’e-commerce incite-t-il aussi les retailers à améliorer leur magasin physique? — Lorin Parys — Je pense en effet que pour un retailer,
een reden zijn om naar hier af te zakken. Kijk maar naar recente nieuwkomers uit de V.S. zoals Forever21 en Abercrombie & Fitch. Het is geen toeval dat die ook bij ons flagshipsto— Lorin Parys — Zeker, en ook als projectontwikkelaar kan je op die drang naar expansie
c’est un défi qui les pousse à améliorer leur enseigne com-
en vernieuwing inspelen, niet alleen door ruimte voor flagshipstores aan te bieden, maar
merciale et à se distinguer de l’expérience en ligne. L’un
bijvoorbeeld ook voor pop-upstores, voor tijdelijke vitrines waar retailers hun waren onder
n’exclut pas l’autre. Le paradoxe est que plus on a d’inno-
de aandacht kunnen b rengen.
vation technologique, plus les gens recherchent une interaction physique et souhaitent toucher ou sentir un produit
Kan je daar in de uitwerking van een project als dat in Machelen echt rekening mee houden?
et parler avec un vendeur qui connaît bien les produits. On
— Lorin Parys — Ja, we hebben bij Uplace een lang parcours van research achter de rug.
peut presque dire qu’au niveau de la concurrence entre
Uplace Machelen zal niet alleen moeten kunnen inspelen op de huidige trends, maar ook
établissements de grandes marques, le vécu, l’autonomi-
op die van de toekomst. Zoals ik al zei, is de integratie van e-commerce met de fysieke win-
sation et l’expérience sont de plus en plus importants pour
kels een van de grote uitdagingen. Sommige ketens gaan daar al heel ver in gaan. Zo staan
le client. Dans ce contexte, la formation du personnel de
whenever real estate matters®
letting, sales & consultancy - real estate services - investment services - international consultancy uitbreidingstraat 18 - b-2600 antwerpen - tel + 32 (0)3 231 88 76 - fax + 32 (0)3 234 32 71 brussels office - tel + 32 (0)2 511 05 60 - fax + 32 (0)2 511 93 64 info@ceusters.be
www.ceusters.be
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.29
vente dans les magasins physiques est un facteur distinctif de plus en plus important.
L’e-commerce génère-t-il davantage d’expansion internationale? — Patrick Tacq — Soyez sûrs que les retailers savent bien d’où vient le chiffre d’affaires de leur magasin virtuel. S’ils constatent que l’intérêt augmente en Europe, cela peut constituer un motif pour y débarquer. Il suffit de regarder de récents nouveaux venus en provenance des Etats-Unis comme Forever21 et Abercrombie & Fitch. Ce n’est pas un hasard s’ils ouvrent des flagshipstores chez nous aussi et c’est une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers. — Lorin Parys — Certainement, et comme développeur aussi, on peut répondre à ce désir d’expansion et de modernisation, pas uniquement en proposant des espaces pour les flagshipstores mais par exemple aussi pour des pop-upstores, pour des vitrines temporaires où les retailers peuvent mettre leurs marchandises sous les projecteurs.
Pouvez-vous vraiment en tenir compte dans le développement d’un projet comme celui de Machelen? — Lorin Parys — Oui, chez Uplace, on peut quand même dire qu’on a établi un long parcours de recherche. Uplace Machelen devra non seulement répondre aux tendances
“ Slechts een derde van de retailers biedt de mogelijkheid om online te winkelen in België ” Patrick Tacq
actuelles mais aussi à celles de l’avenir. Comme je l’ai dit, l’intégration de l’e-commerce avec les magasins physiques est un des grands défis de demain. Certaines chaînes vont s’y engager pleinement. Ainsi, les salons en ligne chez Diesel sont connectés à des réseaux sociaux comme Facebook. On peut y enregistrer une photo ou un film qu’on peut envoyer en temps réel et demander à ses amis si la tenue va.
de pashokjes bij Diesel online in verbinding met sociale netwerken als Facebook. Je kan er
Comme développeur, il faut alors au minimum veiller à pré-
een foto of filmpje opnemen, dat in real time doorsturen en je vrienden meteen vragen of die
voir les supports pour ces technologies dans le projet. Nous
outfit je wel staat. Als ontwikkelaar moet je er dan minimaal voor zorgen dat de dragers voor
réfléchissons aussi à la manière dont nous pouvons faire en
die technologie in je project voorzien zijn. We denken ook na over hoe we met wifi in het
sorte que certaines applications fassent la différence avec
project er voor kunnen zorgen dat applicaties het verschil zullen maken. Er zijn toepassin-
wifi dans le projet. Il existe des applications pour des smart-
gen voor smartphones die een foto van bepaalde producten herkennen en je meteen zeggen
phones qui reconnaissent la photo de certains produits et
waar je die kan kopen. Apps die gebruik maken van GPS kunnen de shopper rondleiden in
indiquent instantanément où on peut se les procurer. Les
het project en naar populaire winkels loodsen en zelfs in een winkel de klant bijstaan.
apps qui ont recours au GPS peuvent guider le chaland dans le projet et l’aiguiller vers des commerces populaires,
Heeft webwinkelen ook een impact op de grootte van een winkel?
et même assister le client dans un magasin.
— Philip Van Perlstein — Als eigenaar stellen we vast dat er de jongste tijd inderdaad een zekere verschuiving aan de gang is, zowel van het soort winkel als van de oppervlakte en
L’e-commerce a-t-il aussi un impact sur la taille d’un magasin?
de locatie waarnaar retailers op zoek zijn. Maar in hoeverre dat beïnvloed wordt door de e-
— Philip Van Perlstein — Comme propriétaire, on constate
commerce, is moeilijk met zekerheid te zeggen.
effectivement qu’un glissement est en train de s’opérer, que
— Lorin Parys — Ik denk dat e-commerce er voor zal zorgen dat winkels groter worden,
ce soit au niveau du type de commerce ou de la superficie
precies omdat retailers zich in de fysieke wereld zullen moeten differentiëren van de web-
et de l’emplacement que les retailers recherchent. Quant à
shop. Dat kunnen ze bijvoorbeeld doen door extra aandacht te besteden aan het comfort
savoir dans quelle mesure ce phénomène est influencé par
van de consument en door hem allerlei unieke ervaringen aan te bieden. Retailers worden
l’e-commerce, c’est difficile à dire avec certitude.
entertainers en de winkel wordt het ankerpunt in de beleving van een merk. En het staat
— Lorin Parys — Je pense que l’e-commerce aura pour
vast: experience shopping vraagt om meer winkelruimte.
conséquence que les établissements seront plus grands,
d o ss i e r r e ta i l
.30
justement parce que dans le monde physique, les retailers devront se différencier de l’e-shop. Ils peuvent par exemple le faire en accordant davantage d’attention au confort du consommateur et en lui proposant toutes sortes d’expériences uniques. Les retailers deviennent des artistes et le magasin le point d’ancrage dans le vécu d’une marque. Et chacun sait que l’experience shopping demande davantage de surface commerciale. — Patrick Tacq — C’est vrai que la demande de surface de vente ne cesse d’augmenter. Les dernières transactions
“ Seul un tiers des retailers offre la possibilité de faire son shopping en ligne en Belgique.” Patrick Tacq:
qui ont été réalisées le prouvent. Avec un retailer comme Forever21 qui loue quatre mille mètres carrés au Meir et trois mille à la rue Neuve, chez Prowinko au demeurant, ce phénomène prend même des proportions encore jamais atteintes. Dans leur propre pays, les magasins de Forever21 sont beaucoup plus petits mais dans les nouveaux marchés, ils comptent bien attirer l’attention d’entrée de jeu et surpasser les retailers existants.
Prowinko tient-il compte de la croissance de l’e-commerce dans sa politique d’investissement? — Philip Van Perlstein — Quand même. Nous ne conservons les immeubles plus petits en portefeuille un certain temps que s’ils sont vraiment bien situés et encore, uniquement dans les grandes villes. Nous pensons que les vil-
— Patrick Tacq — De vraag naar verkoopoppervlakte neemt inderdaad gestaag toe. De
les plus petites et que les emplacements secondaires sont
jongste transacties die werden gerealiseerd, bewijzen dat. Met een retailer als Forever21
destinés à souffrir plus que l’e-commerce à terme. De toute
die aan de Meir vierduizend vierkante meter en aan de Nieuwstraat drieduizend vierkante
façon, avec Prowinko, nous avons toujours été plus actifs
meter huurt, bij Prowinko overigens, neemt dat fenomeen zelfs stilaan ongekende propor-
dans les principales artères commerçantes dans la mesure
ties aan. In hun thuisland zijn de winkels van Forever21 veel kleiner, maar in nieuwe mark-
où elles conserveront toujours leur valeur mais nous som-
ten willen ze meteen in de kijker lopen en de bestaande retailers overtroeven.
mes en train de peaufiner et d’approfondir cette politique. Nous n’investissons en tout cas pas dans les emplace-
Houdt Prowinko rekening met de groei van de e-commerce in haar investeringsbeleid?
ments de périphérie. Sans doute qu’à terme, les enseignes
— Philip Van Perlstein — Toch wel. Kleinere panden houden we al een tijdje nog alleen
de périphérie qui vendent des articles d’agrément souffri-
in portefeuille als ze op een erg goede locaties gelegen zijn en dan nog enkel in de grote
ront davantage de l’e-commerce. Car pour les transactions
steden. We denken dat de kleinere steden en secundaire locaties in de toekomst mogelijk
fonctionnelles, le consommateur aura davantage recours à
toch wel wat meer hinder zullen gaan ondervinden van e-commerce. Met Prowinko zijn
l’Internet.
we sowieso altijd al meer actief geweest aan de grote hoofdwinkelstraten omdat deze wel
— Patrick Tacq — Je partage tout à fait ce choix pour les
altijd hun waarde zullen blijven behouden, maar dat beleid zijn we nu aan het uitdiepen
grandes villes. Ces placements haut de gamme sont plus
en verfijnen. In perifere locaties investeren we in elk geval niet. Waarschijnlijk zullen baan-
que jamais privilégiés par les retailers. La tendance d’avant
winkelformats die gemaksgoederen verkopen, op termijn ook meer last gaan krijgen van
la crise, lorsque certaines chaînes cherchaient un taux de
e-commerce. Voor functionele transacties zal de consument immers steeds meer naar het
pénétration plus élevé dans les artères plus petites est ré-
internet grijpen.
volue.
— Patrick Tacq — Die keuze voor de grote steden kan ik bijtreden. Dergelijke toplocaties
— Paul Toonen — Chez Free record Shop, si nous ne de-
staan meer dan ooit bovenaan de lijst van de retailers. De trend van voor de crisis, toen
vions vivre que des emplacements plus chers, nous ne
sommige ketens meer afzet zochten in kleinere winkelstraten, is voorbij.
tiendrions pas le coup longtemps. Car nous réalisons la
— Paul Toonen — Mochten we bij Free record Shop alleen moeten leven van de dure loca-
majeure partie de notre bénéfice dans les villes de pro-
ties, dan zouden we het niet lang volhouden. Wij maken onze winst namelijk vooral in de
vince. Les frais liés à un emplacement haut de gamme ne
provinciale steden. De kosten verbonden aan een toplocatie zijn niet altijd verantwoord.
sont pas toujours justifiés.
the expert in commercial development ! + 25 years of experience
RETAIL WAREHOUSING RETAILPARKS
+ 500 000 m² developed
CITY CENTER REVIVAL
market leader in retail warehousing
RESIDENTIAL
in-company development and property management
HOTELS
HASSELT – TT-center
LIEGE– Airport Park Inn hotel
Centrum Zuid 3053 – 3530 Houthalen – Belgium
STROMBEEK-BEVER – De ijsfabriek
tel: +32 11/52 55 60 – fax: +32 11/52 55 65
GENK - Hasseltweg e -mail: info@group-gl.be – www.
group-gl.be
LEASING - SALES - LEASE ASSIGNMENTS
Retail Partner’s
I N V E S T M E N T S - P R O J E C T C O N S U LTA N C Y V A L U A T I O N S S O L U T I O N S
THE PROFESSIONAL FOR YOUR RETAIL ASSETS
-
C O R P O R A T E
C A P I T A L
M A R K E T S
Retail Partner’s sprl-bvba Rue Capitaine Crespel, 2-4 Kapitein Crespel straat Bruxelles - 1050 - Brussel T +32 (0)2 502 72 72 F +32 (0)2 502 03 72 M info@retailpartners.be W www.retailpartners.be
Parce que l’implantation fait toute la diffÊrence.
Omdat de locatie van een winkel er toe doet!
Retail Focus informe sur l’actualitÊ de l’immobilier commerciale, taillÊe pour tout professionnel du secteur : agent, promoteur, responsables expansion, investisseur‌
Retail Focus bericht over winkelvastgoed, op maat van expansiemanagers, projectontwikkelaars, investeerders en andere professionals uit de sector.
Informez-vous sur les nouvelles tendances à suivre et assurez-vous d’une information sur mesure : – transactions et projets immobiliers – nouvelle locations: qui se trouve oÚ? – recherches sur les nouvelles tendances du marchÊ – analyses des noyaux commerciaux – interviews et informations adaptÊes aux besoins de votre entreprise
Volg de nieuwe trends op de voet en lees pasklare informatie over: – vastgoedtransacties en -projecten – nieuwe verhuringen: wie komt waar? – eigen research over markttrends – analyses van kernwinkelgebieden – interviews en pasklaar bedrijfsnieuws
L’Argus de l’immobilier | Zoeklicht op vastgoed
info en abonnementen
www.expertisenews.com
d o ss i e r r e ta i l
.32
Bart Claes en Dominiek Willemse
de tandem
die de groei van JBC stuurt Gedelegeerd bestuurder Bart Claes en vastgoeddirecteur Dominiek Willemse over de expansiestrategie van JBC. T ekst M a r t i j n r e v i e r s foto / photo s t e ff g i l i ss e n
In de magazijnen hangen de ontwerpen voor de zomercollectie van volgend jaar tegen de muur. ‘Wij werken voorturend met de blik op de toekomst’, vervolgt Willemse. ‘De
JBC werkt hard aan de vernieuwing van zijn assor-
ontwerpers maken schetsen voor volgend jaar en als vast-
timent. Het introduceert succesvolle designercollec-
goedmanager ben ik bezig met de winkels die wij binnen
ties en hippe kinderkledij met bekende TV-figuren. Tegelijk
twee of drie jaar zullen openen.’
vervangt de retailer de karakterloze schoendozen in de periferie door aantrekkelijke winkels die bij voorkeur gelegen
Google als verkenner
zijn in een modern retail park, maar ook in stadscentra en
‘Voor onze winkels vertrouw ik op Dominiek’, knipoogt Bart
shopping centers.
Claes naar zijn vastgoeddirecteur. ‘De expansie gebeurt in nauw overleg. Ik ken het Belgische winkellandschap in-
Bart Claes (rechts) en Dominiek Willemse bestuderen aandachtig de nieuwe lijst met de grootste modeketens van Retail Focus. JBC is in zowel omzet, aantal winkels als verkoopoppervlakte de nummer drie van België.
Alles begint in Houthalen
tussen van binnen en van buiten. Voor elke nieuwe winkel
De hoofdzetel in Houthalen is een mastodont met 30.000 m2
neem wij samen de eindbeslissing, maar als Dominiek een
magazijnen en kantoren. ‘Wij zaten enkele jaren klein gehuis-
locatie heeft gezien en goedgekeurd, hoef ik daar niet meer
vest’, verklaart Dominiek Willemse. ‘Maar toen een buur in fa-
naar toe. Dan bezoek ik die wel bij de opening.’
ling ging, konden wij uitbreiden en was een verhuis niet meer aan de orde.’ Vanuit dit zenuwcentrum gebeurt de volledige
Dominiek Willemse: ‘Op basis van onze klantendatabase
handling - van de kwaliteitscontrole tot de verzending, vier
kunnen wij perfect afbakenen waar er nog potentieel is. Op
keer per week, naar de 110 winkels in België en Luxemburg.
die manier volgen wij de dynamiek van de markt op de voet, want wat vandaag een geschikte plek lijkt, kan morgen al achterhaald zijn.’ Dagelijks krijgt het duo e-mails met voorstellen. ‘Wij gebruiken Google om van op afstand de sites ruimtelijk te beoordelen en een preselectie te maken. Daarna schakelen wij onze regiomanagers in voor een eerste advies. Als de plek hen echt de moeite waard lijkt, springen wij nog dezelfde avond in de auto. Als familiebedrijf hanteren wij korte beslissingslijnen en kunnen wij snel reageren.’
Blinde vlek in Brussel Elk jaar wil de retailer een zestal winkels openen, maar omdat vergunningen alsmaar langer op zich laten wachten is dat streefcijfer niet evident, zegt Bart Claes: ‘Met meer dan honderd winkels halen wij al een redelijke dekking. Het wordt dus moeilijker om de blinde vlekken in te vullen. Daarom bekijken wij ook hoe wij onze bestaande winkels kunnen optimaliseren. Zo hebben wij vestigingen gesloten of verplaatst.’
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.33
“ Wij voeren een andere strategie dan de buitenlandse ketens die zich in de Belgische markt willen inkopen en eender welke prijs zouden betalen voor een uithangbord aan de Meir of de Nieuwstraat.” Dominiek Willemse
JBC in een notendop Winkels België Winkels Luxemburg Nieuw In de pijplijn
106 6 Leuven en Zottegem Auvelais, Hoei en Deinze
Gemiddelde oppervlakte Grootste winkel
840 m2 Leuven (1.440 m2)
Omzet
165 miljoen euro
Van bescheiden familiebedrijf groeide JBC uit tot markleider van de Belgische modeketens. Tegelijk werd het verouderde baanwinkelformat afgestoft en omgevormd tot trendy allroundwinkels.
Op de wish list prijkt een winkel in Brussel, liefst aan de
Ook in shopping centers
Nieuwstraat of in een prestigieus project als Entre les Deux
Dankzij de vernieuwing vergroot JBC elk jaar zijn marktaan-
Portes aan de Louizalaan. Maar er is een obstakel: ‘Net als
deel en groeit ook de omzet. Bart Claes: ‘Wij zouden graag
ons vlaggenschip aan de Meir zou zo’n winkel in Brussel
nog wat sneller groeien. Als Belgische keten hebben wij
zeer snel rendabel moeten zijn’, erkent Willemse.
het moeilijker om in shopping centers plaats te nemen. In elk nieuw project worden de grootste verkoopoppervlaktes
‘Wij voeren een andere strategie dan de buitenlandse ketens
van bij het begin gereserveerd voor internationale ketens.
die zich in de Belgische markt willen inkopen en eender
Promotoren zien ons helaas nog altijd als een formule voor
welke prijs zouden betalen voor een uithangbord aan de
baanwinkels, terwijl wij elke dag opnieuw bewijzen dat wij op
Meir of de Nieuwstraat.’
iedere plek een vaste waarde zijn.’
d o ss i e r r e ta i l
.34
Le charme discret de l’immobilier de commerce Les investisseurs privés affectionnent l’immobilier de
que ce type d’investisseurs prenne son temps et étudie bien
commerce. Les établissements de plus petite taille
le marché avant de procéder à une acquisition. Il faut dire
séduisent le dentiste belge, le symbole des indépendants,
qu’ils investissent pour le long terme, avec un horizon de
les industriels et autres particuliers fortunés. Pour eux,
dix ans au moins. Pour le secteur immobilier, la dynamique
l’immobilier est une alternative évidente aux caprices de la
instaurée par ces investisseurs est une aubaine à une épo-
Bourse, et de tous les segments de l’immobilier, le retail se
que où il ne se négocie que très peu de transactions avec
révèle le plus accessible parce qu’identifiable et tangible.
les investisseurs institutionnels. Ces derniers mois, ce fut le calme plat autour des grands dossiers relatifs à la vente de
En outre, le seuil d’entrée y est relativement bas et l’on peut
centres et de parcs commerciaux.
déjà s’offrir un bel immeuble commercial bien situé pour moins d’un million d’euros. Pour les investisseurs institu-
A côté des investisseurs privés d’occasion, les investis-
tionnels, ces montants sont trop petits pour envisager un in-
seurs privés professionnels représentent aussi un facteur
vestissement mais pour les investisseurs privés, cela répond
de poids dans l’immobilier de commerce belge. Il s’agit
parfaitement à leurs moyens financiers.
de spécialistes bien connus comme ProWinko, Athelean, Immo Rijswijck, Groupe GH, Rocco Marotta et Painblanc,
L’intérêt des investisseurs privés pour le retail n’est pas neuf
et de leurs collègues néerlandais comme la famille Blokker,
mais le fait est que la tendance se confirme nettement ces
Böschen Roland Kahn (Cool Cat Real Estate) et Jan Zeeman
derniers mois. De plus en plus d’acteurs se manifestent
(Green Real Estate). Ces holdings professionnels détiennent
pour leur premier investissement en immobilier de commer-
environ un tiers de tous les immeubles situés dans les artè-
ce, signalent des courtiers spécialisés comme Cushman &
res commerçantes haut de gamme mais ils occupent aussi
Wakefield. En outre, les acquéreurs potentiels peuvent se
un certain nombre de positions dans les villes de plus petite
lancer à un moment où les prix viennent de connaître une
taille. Maintenant que des villes comme Lierre, Turnhout,
importante correction. Cette opportunité n’empêche pas
Roulers et Wavre ont davantage la cote après des grandes chaînes commerciales, un investissement sur un emplacement de ce type est relativement sûr, et l’immeuble de se
les PLUS GRANDS PORTEFEUILLES EN RETAIL
relouer ou de se revendre plus facilement.
Société Origine Type Portefeuille
Redevco Belgium
Private holding
1 822 910 000
Les acteurs privés procèdent discrètement et prudemment,
Axa Belgium
Insurance company
541 650 000
s’appuyant sur un entrepreneuriat sérieux et sur l’amour du
ING REIM Belgium
Fund Manager
538 932 123
métier. Ils ne s’attachent pas obstinément à leurs propriétés
Fortis Real Estate
Insurance Company
476 700 000
mais créent de la valeur en acquérant et en vendant. Le
Fortis Real Estate Asset Management
Fund manager
450 000 000
fait que certains d’entre eux soient actifs comme retailers
Retail Estates
Sicafi (REIT)
440 000 000
et puissent donc aisément se mettre dans la peau de leurs
Prowinko België
Private holding
350 000 000
locataires constitue bien évidemment un avantage. Il n’est
Intervest Retail
Sicafi (REIT)
328 899 839
pas rare que leurs interventions débouchent sur une moder-
Cofinimmo
Sicafi (REIT)
298 415 000
nisation d’immeubles laissés à l’abandon, sur l’introduction
Vabeld
Private holding
265 000 000
d’enseignes commerciales populaires et sur le nouvel essor
Source :
Expertise Top 100
de certaines artères commerçantes.
.35
Wouter Neven, avocat chez Lydian analyse des cas récents de la pratique juridique en immobilier
Advocaat Wouter Neven (Lydian)
legal talk
over de recente rechtspraktijk in de vastgoedsector
Et si votre projet immobilier abri un site archeologique?
Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking met de afdeling Real Estate van het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.
Eens een bouwproject afgewerkt, is het altijd
mogelijk dat het afwijkingen vertoont ten aanzien van de stedenbouwkundige vergunning. Soms zijn deze afwijkingen marginaal. In de toekomst zullen dergelijke kleine afwijkingen kunnen worden geregulariseerd via het as-builtattest.
Si en cours de travaux de construction, vous
Men spreekt van ‘marginale afwijkingen’ wanneer
êtes confrontés à la découverte d’un bien dont on
deze niet op kennelijke wijze afbreuk doen aan
pense qu’il peut présenter une valeur archéologique,
de maatverhoudingen en vlakverdelingen van het
vous êtes soumis à une réglementation stricte. Cette
gebouw of het karakter van het gebouw dat wordt
codification a pour but de protéger les découvertes
bepaald door de materiaalkeuze, textuur, kleur en
archéologiques et ne cesse de devenir plus stricte:
licht of het voorziene gebruik van het gebouw.
ainsi, le Parlement a décidé dernièrement d’adapter sa réglementation au Traité de Malte, qui procure au
De invoering van het as-builtattest kadert in de
patrimoine archéologique une protection sur le plan
nieuwe Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
international.
Het is nog even wachten op het uitvoeringsbesluit, maar het kader voor het attest wordt stilaan
Chaque personne qui fait une découverte doit
duidelijk. Indien de overheid beslist om geen
la déclarer auprès de l’administration dans les
as-builtattest toe te kennen en oordeelt dat een
3 jours qui suivent. Ensuite, on a obligation
regularisatiedossier moet worden ingediend, kan
de conserver et protéger ce bien pendant une
dit uiteraard voor de nodige discussie zorgen.
certaine période d’examen (10 jours en Région
Zo kan de financier van het project of de koper
Flamande, 15 jours en Région Wallonne et 21 jours
van het gebouw de niet-toekenning van het as-
en Région de Bruxelles-Capitale). Dans certains
builtattest inroepen om zich terug te trekken uit
cas exceptionnels, on peut même être contraint
het project.
d’arrêter les travaux: la tutelle décide dans ce cas de suspendre l’exécution du permis d’urbanisme.
Het is daarom niet onverstandig om nu reeds in alle aannemings- en architectenovereenkomsten
Il est évident qu’une découverte archéologique
de gevolgen te regelen die de niet-toekenning van
peut avoir des conséquences financières pour un
dit attest zouden kunnen hebben.
projet immobilier. Ces coûts sont généralement mis à la charge du maitre d’ouvrage par le contrat d’entreprise. Pour les conséquences dommageables subies suite à la période d’examen,
Cette rubrique est assurée en collaboration avec le département Real Estate du cabinet d’avocats Lydian, dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé.
Het ultieme controlemiddel voor de overheid
il est, en principe, impossible de faire appel à un dédommagement. En Région Flamande et en Région Wallonne, une compensation ne peut être demandée que si la période d’examen se prolonge au-delà des 30 jours.
ta l k i n g h e a d s
.36
Jean-Jacques Viseur Ville de Charleroi
CHARLEROI ADOPTE LE PROJET RIVE GAUCHE Nous avons opté pour Rive Gauche dans la mesure où nous sommes persuadés que ce projet réintroduira Charleroi sur la carte comme ville commerçante. La Ville veut assurer une vaste relance. L’impulsion ne doit pas venir du seul centre commercial. Car Charleroi est bien plus qu’une ville de shopping. Nous ne voulons certainement pas commettre l’erreur d’autres villes wallonnes qui ont tout misé sur un seul nouveau shopping center. Rive Gauche s’inscrit dans le cadre du vaste projet de revitalisation urbaine Phénix, qui comporte une revalorisation complète du bas de la ville. Nous comptons notamment réaménager l’espace public, moderniser les différentes places et créer une promenade le long de la Sambre. Les premiers projets ont d’ores et déjà commencé. Nous aborderons ensuite notre principale artère commerçante, la rue de Charlemagne. Il y aura davantage d’espaces verts et nous nous attaquerons aussi à la revalorisation des étages inoccupés audessus des commerces. Un des éléments qui a pesé dans notre choix pour le Rive Gauche est que nous nous sommes mis d’accord, avec les promoteurs, pour qu’ils investissent plus de vingt millions d’euros dans un programme de réhabilitation plus large autour de leur projet. Nous voulons aussi attendre de voir ce que sera l’effet global de notre plan Phénix et du nouveau centre commercial sur le développement de notre ville. Car si nous parvenons à insuffler une nouvelle croissance à Charleroi, il y aura très certainement place pour des surfaces commerciales supplémentaires à terme.
Jean-Jacques Viseur est Docteur en droit, ancien Ministre des Finances et l’actuel bourgemestre de la Ville de Charleroi.
Les specialistes se prononcent Experts aan het woord
Rob Beenders Stad Hasselt
Citymarketing RESIDENTIËLE NIEUWBOUW IN HASSELT
Elk jaar streven wij er als stadsbestuur naar om zelf bouwkavels op te markt te brengen. Het gaat om percelen waarop telkens vijftig tot honderd woningen kunnen worden gerealiseerd, zowel huizen als appartementen. Om gettovorming te vermijden verkiezen wij een evenwichtige mix van uiteenlopende woontypes. Een project met alleen maar budgetwoningen is geen goed idee. Ideaal is een mengvorm van kleine en grotere units in verschillende prijssegmenten in combinatie met sociale woningen. Voor de projecten waar de stad zelf het initiatief neemt, raakt de grondvoorraad echter stilaan uitgeput. Om nieuwe gronden aan te snijden moet het structuurplan gewijzigd worden en daarvoor is er binnen de coalitie eerst nog overleg nodig. Tegen de zomer moeten wij klaar zijn met de opmaak van onze nieuwe beleidsnota. Het afgelopen decennium ging de aandacht naar de opwaardering van het stadscentrum. De nieuwe nota zal vooral de inrichting en vernieuwing van de publieke ruimte benadrukken. Wij zullen onze visie in het najaar aan de vastgoedsector voorstellen tijdens een seminar en de actoren vragen om de nota mee te onderschrijven.
Rob Beenders is schepen van de Stad Hasselt en één van de architecten van het vernieuwende woonbeleid in de binnenstad. Het volledige interview met Rob Beenders verscheen eerder in Square Info 105.
n o v e m b e r . ’1 0
property talk
.37
Marc Van Heddeghem
Bernard de Lantsheere
Jacky Scherens
Redevco Belgium
ex-Deloitte Real Estate
DMI Vastgoed
VERTREK VAN EEN HUURDER ALS OPPORTUNITEIT
UNE PROFESSIONNALISATION IRRÉSISTIBLE
Iedereen dacht dat Redevco een ramp tegemoet zou gaan toen de beslissing van Carrefour om bepaalde hypermarkten te sluiten, bekend werd. Maar dat is absoluut onjuist. De centra die worden gesloten, vertegenwoordigen maar een klein percentage van onze beleggingsportefeuille in België. Trouwens, de grootste waarde van deze sites is niet de huurder maar hun socioeconomische vergunning. Die laat ons toe om zowat alles te verkopen, van voeding en confectie tot electro en schoonheidsproducten. En wij hebben intussen voldoende ervaring met de reconversie van vrijgekomen sites. Twee Carrefours hadden wij eerder al met succes herontwikkeld, onder meer in Jemappes. Door nieuwe huurders als Media Markt en Sportsworld te introduceren, boekten wij een mooie meerwaarde. Met de meeste van onze huurders hebben wij een uitstekende relatie en vaak zijn zij kandidaat voor een van die andere locaties die wij vernieuwen. Ik zie het vertrek van Carrefour daarom vooral als een mooie buitenkans.
L’évolution la plus importante que le secteur de l’immobilier a connue ces trente dernières années est sans aucun doute la professionnalisation et l’influence croissante de toutes sortes de conseillers. J’ai pu l’observer parfaitement chez Deloitte. Les processus sont plus complexes à présent et ils durent plus longtemps. J’y vois une menace très sérieuse pour les plus petits acteurs, qui sont mis hors jeu à la longue car ils n’arrivent plus à supporter cette complexité et les frais nécessaires pour la maîtriser. Cette professionnalisation va d’ailleurs de pair avec une véritable révolution technologique. J’ai encore connu la communication par télex. Quand on voit la rapidité des communications actuelles, c’est incroyable, même si j’ai l’impression, paradoxalement, que le processus de décision finale devient de plus en plus lent. Un des moments-clés de l’immobilier belge a sans aucun doute été l’année 1995, qui a vu l’adoption de la législation sur les sicafis immobilières. Les sicafis ont vraiment fait bouger les choses en Belgique, en les améliorant bien entendu, et le positif est que, quinze ans plus tard, les grands acteurs du début sont toujours les mêmes.
Marc Van Heddeghem is scheidend ceo van Redevco in België Binnenkort geeft hij de fakkel door aan Eric Van Dyck. Redevco is een toptienbelegger in het Belgisch vastgoed met een portefeuille van bijna twee miljard euro. Het volledige interview met Marc Van Heddeghem verscheen eerder in Retail Focus 141.
Bernard de Lantsheere est ancien associé de Deloitte Real Estate et ancien patron de la banque Ippa (Axa).
Projectontwikkeling: PSS STADSVERNIEUWING ALS GROEIMOTOR
Als Limburgs bedrijf zijn wij momenteel in de running voor een vijftal stadsontwikkelingsprojecten in de provincies Antwerpen, Vlaams-Brabant en West-Vlaanderen. In de loop van de zomer verwachten wij een doorbraak in deze dossiers. Daarmee krijgt de ambitie van onze onderneming om snel uit te groeien tot een landelijke projectontwikkelaar stilaan vorm. Democo opende onlangs satellietkantoren in Dilbeek en Willebroek en die zullen wij ook gebruiken als uitvalsbasis voor onze projectontwikkeling in de regio’s Brussel en Antwerpen. Eerder breiden wij onze actieradius al uit tot Vlaams-Brabant met projecten in Diest, Meise, Rotselaar en Tienen. Veel van onze projecten voeren wij overigens in joint venture. Onze partners zijn onder meer ING Real Estate, Kolmont, Strabag, Vanhout, Van Roey, Vestio en Willemen. Samen vertegenwoordigen deze projecten ruim 2.250 woningen. Het gaat om PPS-projecten in Aarschot, Beringen, Geel, Genk, Hasselt, Houthalen-Helchteren, Neerpelt, Maasmechelen en Tienen en privéprojecten in Diest en Hasselt.
Jacky Scherens is commercieel directeur van DMI Vastgoed (Democo), een pionier in privaat-publieke samenwerkingsverbanden. Het volledige interview met Jacky Scherens verscheen eerder in Square Info.
.38
Jo De Wolf
Jo De Wolf (36) studeerde toegepaste economische wetenschappen, haalde een MBA aan de Vlerick Management School en is Master in Real Estate. Hij kan terugblikken op een mooi parcours in het Belgische vastgoed en werkte eerder voor CIP, Leasinvest Real Estate, Extensa en The Brussels Airport Company waar hij van 2006 tot september 2010 de vastgoeddivisie leidde.
De eerste werkweek van de nieuwe ceo Begin oktober ging Jo De Wolf aan de slag als ceo van Montea, een bevak gespecialiseerd in logistiek en semi- industrieel vastgoed. Property Talk ging bij hem op de koffie na de eerste werkweek. De dag begint...
Kennismaking met het team Bij de start van elke werkdag overloop ik met mijn assistente de agenda en beslissen wij of er nieuwe afspraken worden
Een doorsnee werkdag begint aan de ontbijttafel met
gemaakt of meetings gepland. Dat neemt een half uur in
onze drie kinderen en mijn echtgenote. De krant is
beslag. Vanaf maandag trek ik telkens een uur uit voor een
vaste kost zodat ik op de hoogte ben van het finan-
losse babbel met elke medewerker over zijn of haar werk en
ciële nieuws als ik op kantoor aankom. Breng ik de
verwachtingen.
kinderen naar school, dan kom ik ten laatste
Veel van mijn werktijd gaat naar het voorbereiden van de
om kwart voor negen op kantoor. Anders ben
verschillende comités die wij wekelijks of maandelijks orga-
ik om acht uur present in Erembodegem.
niseren. De lunch benut ik om collega’s uit de sector te ont-
De eerste werkdag
moeten, contacten op te frissen en Montea als bedrijf voor te stellen. Mijn agenda zit ‘s middags al voor enkele maanden
Het bedrijf leerde ik vorige maand al kennen.
vol. Ik verkies een korte maaltijd, maximaal anderhalf uur.
Ik kan dus meteen in de hoogste versnelling
Wijn komt er zelden aan te pas: er moet gewerkt worden.
van start gaan, met een Executive Commit-
Op dinsdag ontmoet ik de hoofdschatter-deskundige van
tee. Wij verdelen het werk en stellen een
onze portefeuille en bekijk een drietal dossiers voor nieuwe
strategisch plan op voor de komende vijftien
investeringen. Normaal zal ik ook één of twee dagen per
maanden. Prioritair zijn het terugdringen
week doorbrengen in ons nieuwe kantoor in Parijs, maar
van de leegstand, de verkoop van niet-stra-
deze week staat Frankrijk nog niet op de agenda.
tegische panden en het benutten van onze investeringscapaciteit van 60 miljoen euro.
Na de werkdag...
Daarna volgt een lunch met de cfo om de
De werkdag eindigt meestal rond acht uur ‘s avonds. Van
voorstelling van Montea op de Dag van de Tips
kantoor naar huis is een tiental minuten rijden, een schril
voor te bereiden. In de namiddag is er een wel-
contrast met mijn oude job toen ik elke dag op de Brusselse
komstdrink met het personeel.
ring zat. In het weekend wordt er niet gewerkt en gaat alle
Dag van de Tips
aandacht naar de familie. Alleen de Blackberry hou ik bij de hand.
Dit weekend neemt Montea met een eigen stand
Omdat Montea bekend staat als een sportief bedrijf waar-
deel aan de beurs Dag van de Tips. Ik maak er
van het personeel graag deelneemt aan joggings, heb ik
kennis met onze privé-aandeelhouders en krijg
mijn loopschoenen van de haak gehaald. In de buurt van
veel positieve feedback. Zij zijn vooral bezig met
ons kantoor is er een looppiste. Wij hebben de ambitie om
hun dividend, de rendabiliteit, maar ook met de
volgend jaar met negen van onze veertien medewerkers deel
cost of capital van het bedrijf. Ik heb de verbete-
te nemen aan Immorun, de loopwedstrijd voor de vastgoed-
ring van dit laatste meteen toegevoegd aan ons
sector. Als dat lukt, staat Montea in elk geval op het podium
strategisch plan.
als het bedrijf met de meeste deelnemers.
'$ & 3 $ 1 ' ') 0 2$ " " 7 $ ) " 1 . # + -9 #-92"% +#&&'2$3& $ " , %""1 & *), *6+ ! " # $ ' ) (5 # ( & ) * ' 5 $ ( )( '#+ " ! # 2"$78
!"#$%&'("%)#$)**&++",+$-+$)).$
!"#$%%&'()*+",(",'")&-.#'%%,'/-#0",'
')5+$-'+#&%%)'+$2"+$,6+-2"'#+$ #"!*),&-,"+$%&'("%)#$2&'+$ 3)#,"$78#-!"'#$-')((5*64$ &-'+-$3)#,"$7-"'$"+#$()'+#&!"'#$
0",'-$+*120"'3%,'456))&#'7"8%/*,9:
)((5*6$"#$+6(5,-+64
/0$%""1+#&&'2$3&+#1)"2$3"-%-14
;""<'1-,0%10'-$'<"0='>%&1'?",*"&#@'(*&"10")& A-)#'B$%&9,*"+'("#'<*C*"&'(.")&-'$%&'&%$$-&0'D' ),"'#)&3"*CC%,1"'45E45: ''''''''F-,0%10"+='>%&1'?",*"&#@'(*&"10")&
!&,(4,"'-",+:%&'("%)#7"%1-5!47"$$$$$#$;<$=$>?>??<<$@$;A$=$B?;C>?;$$$$$%&'("%)#7"%1-5!47" A4 advertentie property talk-V2.indd 1
29-06-10 14:42
Retail
solutions urban environments
in
Retail Real Estate Investment & Development REDEVCO is an independent international real estate company, managing and developing one of the largest retail portfolios in Europe, currently valued at € 7.3 billion. The portfolio comprises over 750 properties in top locations throughout 18 countries. The company also operates in Asia, where we are building a retail portfolio in the larger metropolitan areas, with a focus on China. It is REDEVCO’s ambition to develop Asia as its second home market. REDEVCO is owned by Cofra Holding AG, a Swiss-based holding company.
REDEVCO Belgium | Brouckère Tower, Anspachlaan 1, B1 | B-1000 Brussel | België T +32 (2)645 37 00 | E info.be@redevco.com | www.redevco.com