Immobilienkauf im Ausland

Mediterraner Wohlfühl-Ort

Tunesien liegt in Nordafrika. Das milde Mittelmeerklima und stabile politische Verhältnisse machen es zu einem attraktiven Touristenziel. Es gibt zunehmend auch Urlauber, die endgültig im Land bleiben und sich eine Immobilie kaufen. Folgende Punkte sind dabei zu beachten.

DIE TUNESISCHE REPUBLIK

Das Land im Norden des afrikanischen Kontinents mit seiner langen Küste am Mittelmeer grenzt im Osten an Libyen und im Westen an Algerien. Es ist mit seinen rund 164 000 Quadratkilometern Fläche knapp halb so groß wie Deutschland und hat ungefähr 12 Millionen Einwohner, die sich in und um Tunis, sowie in den Städten entlang der Küste konzentrieren. Viele leben vom Tourismus. Die Hauptstadt Tunis als größte Stadt des Landes hat etwas mehr als eine Million Einwohner. Die Landeswährung ist der tunesische Dinar.

Die Amtssprache ist Arabisch, aber Französisch hat eine lange Tradition. Politisch wird Tunesien entsprechend der Bewertung des Demokratieindex als das einzige demokratische Land der arabischen Welt eingestuft. Wirtschaftlich ist Tunesien ein Schwellenland und gilt als einer der wettbewerbsfähigsten Staaten des afrikanischen Kontinents. Zentrum sind die Touristenhochburgen an der 1300 Kilometer langen Küste mit Orten wie Hammamet, Sousse, Monastir oder der Insel Djérba. Ausflüge in die Sahara oder zu historischen Ausgrabungsorten wie Karthago sind schöne Attraktionen. Der Tourismus ist ein wichtiger Wirtschaftszweig, in dem zirka 400 000 Tunesier tätig sind. Er brachte dem Land im Jahre 2019 rund 1,6 Milliarden Dollar an Einnahmen, was 6,8 Prozent des Bruttoinlandsprodukts entspricht. Im Jahre 2019 besuchten knapp 9,5 Millionen Touristen das Land, die meisten aus dem Maghreb und aus Mitteleuropa. Allein 300 000 Personen waren Deutsche, von denen die meisten nicht zum ersten Mal gekommen sind und für die Tunesien eines der Traumländer Nordafrikas ist. Die herrliche Landschaft an der Küste, das milde Klima sowie das vielfältige Hinterland sind es, die Tunesien attraktiv erscheinen lassen. Das hat dazu geführt, dass sich auch etliche Deutsche dazu entschlossen haben, sich hier eine Immobilie zu kaufen. Im Jahr 2020 zogen offiziell 250 Deutsche nach Tunesien. Zwischen 2010 und 2019 waren es offiziell 4450 Deutsche, von denen die meisten aber nur „überwintern“.

Einreise und Aufenthalt

Deutsche, die in Tunesien zu touristischen Zwecken einreisen wollen, brauchen zwar kein Visum, aber einen gültigen Reisepass. Der Personalausweis ist nicht ausreichend. Die Aufenthaltsdauer ist auf drei Monate beschränkt, wenn Sie länger als drei Monate im Land bleiben wollen, benötigen Sie eine Aufenthaltserlaubnis, die Sie bei der Grenzpolizei beantragen können.

Der Kauf einer Immobilie

Ausländer können Immobilien in Tunesien zwar erwerben, aber mit zwei Einschränkungen. Zum einen dürfen sie keine landwirtschaftlichen Grundstücke kaufen und zum anderen benötigen sie für jeden Immobilienerwerb die Genehmigung des für die Region zuständigen Gouverneurs. Es gibt ein breites Angebot von sofort bewohnbaren Villen mit 250 Quadratmetern Wohnfläche und 500 Quadratmetern Grundstück, teilweise schon für Preise um die 150 000 Euro.

Verfahren beim Erwerb einer Immobilie

Das Verfahren zum Kauf von Immobilien in Tunesien ist wie folgt: Unterzeichnung des Verkaufsversprechens. Das Versprechen ist ein von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellter Vertrag, in dem sich der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet, diese Immobilie an den Käufer zu verkaufen. Dieses Papier enthält genaue Angaben zur Immobilie (Fläche, Preis, etc.), sowie die persönliche Angaben zum Verkäufer und Käufer. Der Vertrag erläutert auch die Sanktionen, denen die beiden Parteien ausgesetzt sind, wenn sie die im Vertrag genannten Bedingungen nicht einhalten. Wichtig: Vergessen Sie

also nicht eine Klausel aufzunehmen, die Ihnen bei einem negativen Bescheid im Genehmigungsverfahren den Rücktritt vom Verkaufsversprechen ermöglicht. Denn bei der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens wird auch eine Anzahlung in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises fällig und an den Notar gezahlt.

Erstellen der Verkaufsunterlagen

Diese Verkaufsakte enthält mehrere Unterlagen: eine Kopie des Verkaufsversprechens, Belege für die Identität der Vertragsparteien, ein vom Gouvernement (vergleichbar mit einem Regierungsbezirk in Deutschland) erhaltenes Formular und wird in 5-facher Ausfertigung zur Genehmigung an den Gouverneur der Region geschickt, in der sich die Immobilie befindet. Im Detail muss die Akte folgende Unterlagen enthalten: Das ausgefüllte Antragsformular in fünffacher Ausfertigung, eine Eigentumsbescheinigung, die Erklärung eines Justizbeamten, die die Übereinstimmung des Vertrages mit dem geltenden Recht feststellt. Wenn der Verkäufer ausländisch ist, muss noch dessen Steuererklärung beigefügt werden. Die schriftliche Zusage zum Kauf gemäß den geltenden Vorschriften und einschließlich der Beglaubigung der Unterschriften der Auftragnehmer. Eine Bestätigung der Kommune, dass die Zahlung der Gemeindesteuern und -abgaben geleistet wurde. Die Ausweisdokumente des Käufers und des Verkäufers. Und schließlich ein Auszug aus dem Strafregister des Käufers.

Lageplan der Immobilie und Landtitel

Der Landtitel ist ein Dokument, das die Herkunft des Eigentums des Verkäufers bescheinigt. Wenn der Käufer ein Ausländer ist, muss er die Kaufgenehmigung vorlegen sowie die Bescheinigung der Gemeinde über die Beschaffenheit des Grundstücks. Wenn das Grundstück unbebaut ist, wird manchmal eine Bescheinigung über die Bebaubarkeit verlangt. Einige Gouvernements verlangen möglicherweise eine Bescheinigung des Regionalkommissariats für landwirtschaftliche Entwicklung, mit einer Bestätigung, dass das Grundstück auch künftig nicht als Agarfläche ausgewiesen werden soll. Der Prüfbericht sowie die Baugenehmigung der vorhandenen Bebauung: Jedes dieser Dokumente muss ein Original oder eine beglaubigte Fotokopie sein und von vier Fotokopien begleitet sein.

Genehmigung durch die Zentralbank

Jeder Immobilienkauf ist je nach Herkunftsland unterschiedlich, zum Beispiel ist für einen nicht in Tunesien wohnhaften Deutschen eine Genehmigung der tunesischen Zentralbank erforderlich. Gemäß den Bestimmungen der Devisengesetzgebung sind Sie verpflichtet, ein ausländisches Konto in Fremdwährungen oder konvertierbaren Dinaren bei einer tunesischen Bank Ihrer Wahl und in Korrespondenz mit Ihrer Bank in Deutschland einzurichten. Danach können Sie den Betrag, der zur Leistung der Anzahlung vorgesehen ist, und schließlich den Kaufpreis auf Ihr tunesisches Konto transferieren. Die Bank händigt Ihnen auf Bitte einen Anlagebogen aus, aus dem hervorgeht, dass die Mittel für den Erwerb von Immobilien bestimmt sind. Dieses Formular muss innerhalb von 48 Stunden nach der Überweisung bei der Bank angefordert werden. Es ist auch im Falle eines späteren Weiterverkaufs der Immobilie unerlässlich. Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages der Immobilie. Dieser wird von einem Notar oder Anwalt erstellt. Die Unterschriften erfolgen in Anwesenheit des Notars. Der Anwalt entscheidet sich dann dafür, diese Urkunde bei der Land Property Conservation zu registrieren. Nach der Registrierung ist der Rest der Kaufsumme fällig. Die Gebühren für die Registrierung staffeln sich nach dem Kaufpreis und beginnt bei Kaufpreisen unter 200 000 Dinar, zirka 61 000 Euro, bei einem Prozent. Die Grunderwerbssteuer beträgt 6 Prozent. Die Eintragungen in das Grundbuch und die Kaufdokumente werden in französischer Sprache verfasst.

Anfallende Kosten

Der Notar erhält 2 bis 9 Prozent des Kaufpreises plus 500 Dinar für die Einreichung der Genehmigung beim Gouverneur zuzüglich 15 bis 18 Dinar pro Seite. Die Maklergebühren von 6 Prozent bezahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat. Wenn der Anwalt das Verkaufsversprechen oder den endgültigen Kaufvertrag erstellt, erhält er ebenfalls 1 Prozent des Kaufpreises als Honorar. Bei Grundstücksgeschäften jeglicher Art sollten Sie auf jeden Fall einen tunesischen Anwalt konsultieren, zumal es durchaus immer Ausnahmeregelungen geben kann. Weitere Informationen zum Immobilienerwerb in Tunesien erhalten Sie unter anderem bei www.mein-tunesien.de und bei einer der vielen Makleragenturen des Landes. Über das Internet gibt es ebenfalls viele Informationsmöglichkeiten, hier nur drei: https://www.remax.com.tn (nur in Französisch) https://tunesien.realigro.de/zu-verkaufen/immobilien https://www.properstar.de/tunesien/kaufen/wohnung-haus?