De lijdensweg van Jan Verheyen na zijn aankoop van bouwgrond in Spanje

Jan Verheyen misrekent zich met aankoop van bouwgrond in Spanje

“Informeer je goed voor je vastgoed koopt in het buitenland”

Je kent Jan Verheyen wellicht als regisseur van Alles Moet Weg, Het Vonnis en de Kampioenen-films. Voor VIER maakte hij de serie Vermist. Op Radio 2 presenteerde hij samen met Christel Van Dyck En Nu Serieus. De bezige bij kwam onlangs met minder leuk nieuws in de media: de aankoop van bouwgrond in Spanje liep helemaal mis.

Oorspronkelijk wilden Jan en zijn echtgenote een woning kopen in Spanje. Hun huizenjacht begon zowaar tijdens hun huwelijksreis, zo’n 15 jaar geleden.

“We zochten een vakantiewoning in onze favoriete streek van Europa, het gebied tussen Malaga, Sevilla en Granada. Mijn echtgenote Lien weet op alle vlakken heel goed wat ze wil (lacht). Bij elk huis dat we bezochten, had ze wel iets op te merken. Onze makelaar suggereerde dat we dan maar beter een bouwgrond konden kopen om er vervolgens een woning op te bouwen die wel volledig naar onze zin zou zijn. Dat leek ons een goed idee. Wat later kochten we een mooi gelegen stuk grond, vlakbij de stad Antequera. We namen een jonge, ambitieuze architect onder de arm en konden volop beginnen dromen van een tweede verblijf in Andalusië.”

“Wat later kochten we nog een andere bouwgrond in het nabijgelegen Cartama. Dat gebeurde via een Engelse makelaar. We zagen die tweede aankoop meer als een investering. We dachten dat het om een bouwgrond

©NyklyN/eyeworks

ging die we later, eventueel met een meerwaarde, zouden kunnen verkopen.”

Pijnlijke verrassing

Een paar weken later volgde jammer genoeg pijnlijk nieuws: als gevolg van flink wat vastgoedschandalen in en rond Marbella kondigde de provincie, ‘de junta’, zeg maar een totaal bouwverbod, af.

“Wij vielen uit de lucht. Maar we konden onze plannen voor onze vakantiewoning in Antequera opbergen. Ook het terrein dat we iets later hadden aangekocht in Cartama, konden we niet meer als bouwgrond verkopen. Daardoor verloor ook die grond een stuk van zijn waarde.”

“We hadden brute pech wat onze eerste aankoop betreft. We zijn ervan overtuigd dat we bij die eerste aankoop niet om de tuin zijn geleid. Maar bij de aankoop van de tweede grond in Cartama zijn we wel degelijk opgelicht. Daar speelden de verkoper en de makelaar duidelijk onder één hoedje. Zij moesten toen al geweten hebben dat er een bouwstop zou volgen en hebben de grond snel-snel nog aan ons verkocht.”

Hoop nog niet helemaal opgegeven

Ondertussen zijn de regels wel geëvolueerd. Jans advocaat liet hem onlangs weten dat hij op de grond in Antequera mogelijk wel nog een hotel of een functionerende boerderij zou kunnen bouwen. “We hebben daartoe geen concrete plannen. Maar de bouw van een ‘artists residence’ zou een optie kunnen zijn.”

En de grond in Cartama? “Die zullen we laten schatten en dan zien we wel. Uiteraard zijn dit dure lessen. Je kan daarover blijven zaniken of kniezen. Maar dat helpt je niet vooruit. We hebben de bladzijde al lang omgeslagen.”

Marleen De Vijt, Belgisch makelaar in Spaans vastgoed

“In Spanje gaan schulden mee met het pand”

Marleen De Vijt is zaakvoerder is van Azull en al jaren actief op de Spaanse vastgoedmarkt. Samen met haar partner begeleidde ze al honderden Belgen die een plekje zochten onder de Spaanse zon. “De rol van de notaris in Spanje is zeer beperkt en absoluut niet te vergelijken met die van een notaris in België. In Spanje controleert een notaris alleen de identiteit van partijen en onderzoekt hij alleen of de verkoper wel eigenaar is van de woning die hij verkoopt. Dat is niet te vergelijken met alle controles die een notaris in België doet. In België controleert de notaris bijvoorbeeld of de verkoper al zijn schulden en belastingen heeft betaald. Maar dat is in Spanje een ander verhaal. Daar gaan alle schulden mee met het pand! Het maakt niet uit wie er ondertussen eigenaar van is geworden. Daarom is het aangewezen om een advocaat in te schakelen om er zeker van te zijn dat alle belastingen en schulden door de verkoper werden betaald en alles juridisch in orde is zodat er nadien gaan lijken uit de kast vallen.”

Volgens Marleen loont het de moeite om de kosten van een Spaanse advocaat te betalen. “Voor een woning van 200.000 tot 300.000 euro betaal je ongeveer 1 procent van de verkoopprijs aan de Spaanse advocaat. Je kan die kosten uitsparen, maar dan dreig je bedrogen uit te komen.” Marleen geeft verder aan dat het in Spanje ook niet volstaat een beroep te doen op een beheerder of ‘gestor’. “Er zijn zoveel haken en ogen aan een verkoopdossier, dat je beter een beroep doet op een professioneel die je aansprakelijk kan stellen als het toch fout zou lopen. En bij een ‘gestor’ is dat niet het geval.”

Vraag raad aan plaatselijke (Vlaamse) bewoners

“Ik kom niet graag met dit verhaal naar buiten, maar doe het toch omdat ik mensen met koopplannen in Spanje wel wil behoeden voor tegenslagen.”

Jan heeft één gouden tip: “Als je van plan bent om in het buitenland iets te kopen, steek je het best je licht op bij lokale gemeenschappen van expats met hun eigen tamtam. Neem rustig de tijd daarvoor. Lien en ik zijn wellicht iets te enthousiast te werk gegaan. Op sommige plekken in Spanje heb je zelfs een soort Vlaams circuit: mensen die er al dan niet permanent wonen. Soms is er zelfs een formele Nederlandstalige vereniging die ervaringen uitwisselt. Hoor zeker eens bij hen met wie je het best in zee gaat.”

Fiscale angels

Belangrijk aandachtspunt: vaak zijn Belgische kopers niet voldoende geïnformeerd over de fiscale gevolgen bij de aankoop van vastgoed in Spanje.

“Als de Belgische eigenaars hun tweede verblijf in Spanje na een aantal jaren terug verkopen met een meerwaarde, is er 19 procent meerwaardebelasting verschuldigd. Wie in Spanje een villa of een flat koopt van een non-resident, zeg maar van een tweede verblijver, betaalt daarom best maar 97 procent van de koopprijs aan de verkoper. De andere 3 procent gaat naar de Spaanse fiscus. Die houdt dat bedrag in tot wanneer de verkoper heeft bewezen dat hij zijn stekje onder de Spaanse zon niet met een meerwaarde heeft verkocht of dat er geen andere openstaande belastingen zijn. “De Spaanse notaris heeft niet de verplichting na te kijken of deze betalingen effectief zo gebeuren. Het is dus mogelijk dat de koper 100 procent aan de verkoper betaalt, en nadien nog eens 3 procent van de verkoopprijs aan de Spaanse belastingdienst moet betalen”, illustreert Marleen.

Marleen heeft tot slot nog een tip voor wie van plan is om zich definitief in Spanje te vestigen. “Zorg ervoor dat je woning in België eerst is verkocht vooraleer je je als bewoner in Spanje inschrijft. Doe je dat niet, dan riskeer je dat de Spaanse fiscus je meerwaarde, gerealiseerd op de verkoop van je Belgisch pand, belast tegen een tarief van 19 procent.”