Portafolio Gestión de Proyectos II

P O RTA FOLIO 2 02 1.1

GE STI Ó N DE PR OYEC TOS II S EC C IÓN 82 2

Alumno: Flavia Salcedo Tello Código: 20171409 Profesor: Claudia Chavez Abad

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura | Área de Gestión de Proyectos Ciclo 2021.1

UNIVERSIDAD DE LIMA

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura

2021 Lima, Perú

IN F ORMA C IÓN | DEL CU RS O

G ESTI Ó N D E PR OYE CTOS II DOCENTE: CL AUDIA CHAV E Z ABAD SEC CIÓN 82 2 S U M I LLA DEL CU R S O La asignatura proporciona instrumentos y metodologías para la gestión integral de proyectos, el manejo de sus distintas variables así como su evaluación económica-financiera para la toma de decisiones de inversión.

En su contenido se estudian las distintas áreas a gestionar, los criterios de éxito y los riesgos inherentes a todo proyecto, asimismo, temas referidos al valor del dinero en el tiempo; cálculo de ingresos y gastos, elaboración de flujos de caja; calculo de VAN TIR, relación costo-beneficio, período de recuperación de capital, entre otras herramientas para la evaluación de proyectos de inversión.

OB JETI V O S Entender el concepto de proyecto como un conjunto de actividades y recursos relacionados y coordinados entre sí para lograr un fin concreto y poder así desarrollar la capacidad para preparar y manejar herramientas de gestión y evaluación básica de proyectos, basadas en la metodología PMI. 1. Investigar las actividades de un proyecto hasta la etapa de finalización, organizarlas secuencialmente y valorizarlas como componentes dentro del mismo.

2. Analizar y formular los elementos que conforman la línea base del proyecto y aprender las herramientas básicas para el control del mismo: uso de herramientas tecnológicas para elaborar el Diagrama de Gantt, preparación de estimaciones, presupuestos detallados y flujo de ingresos y desembolsos en concordancia con todas las disciplinas involucradas.

3. Entender el concepto del valor del dinero en el tiempo y resolver problemas de aplicación de los indicadores que permiten evaluar la conveniencia o no de emprender un proyecto. Aprender a calcular el VAN Y TIR del proyecto en estudio con el uso de herramientas tecnológicas.

4. Aplicar los conocimientos y herramientas impartidos en el curso en el desarrollo de un proyecto urbano residencial, llegando a la identificación de las variables de éxito del mismo.

CONTENIDOS

01

TRABAJ O 1 T P 0 1 : GEST I Ó N DEL A L C A N C E

02

TRABAJ O 0 2 T I 0 1 : M O N O GR A F Í A P A R C I A L

03

TRABAJ O 0 3 T P 0 2 : C R O N O GR A M A

04

TRABAJ O 0 4 T P 0 3 : P R ESU P U EST O

05

TRABAJ O 0 5 T P 0 4 : F L U J O DE C A J A E VAL U A C I Ó N D E P R O Y EC T O S

CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

CG4, CG6, CG11

CG4, CG6, CG10, CG11

CG4, CG6, CG10, CG11

06

TRABAJ O 0 6 T I 0 2: M O N O GR A F Í A F I N A L

07

INFOR M A C I Ó N P ER SO N A L

CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

RIBA | ROYAL INSTITUTE OF BRITISH ARCHITECTS

Criterios RIBA CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

Instituto de Gran Bretaña responsable del reconocimiento y acreditación de Programas de Arquitectura. El sistema de evaluación y acreditación permite que Programas sometidos se confronten con los más altos estándares de calidad reconocidos a nivel mundial.

CG1 | Conocimiento adecuado de las historias y las teorías de arquitectura y las relacionadas al arte, la tecnología y las ciencias humanas CG4 | Conocimiento adecuado del diseño urbano, planeamiento y las habilidades relacionadas al proceso de planeamiento CG5 | Comprensión de la relación entre las personas y las edificiaciones y las edificaciones y su medio ambiente, y la necesidad de relacionar las construcciones y los espacios entre estas y las necesidades humanas y su escala CG6 | Comprensión de la profesión de arquitectura y el rol de la arquitectura en la sociedad, en particular en la preparación de proyectos que tengan en cuenta los factores sociales CG7 |Comprensión de los métodos de investigación y preparación de un sumario para un proyecto de diseño CG10 | Habilidades de diseño necesarias para cumplir los requerimientos de los usuarios dentro de las restricciones impuestas por factores de costos y regulaciones CG11 | Conocimiento adecuado de las industrias, organizaciones, regulaciones y procedimientos involucrados en la traducción de conceptos de diseño en edificios y planes integradores dentro de un plan general

TRABAJO 02 | GESTIÓN DEL ALCANCE Criterios RIBA CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

DESCRIPCIÓN

VALORACIÓN PERSONAL

El trabajo consiste en la definición del alcance del producto. Para ello deben presentar el terreno elegido donde se viene desarrollando un proyecto inmobiliario en etapa inicial o de preventa. Sobre dicho terreno, realizan un análisis del certificado de los parámetros emitidos por la Municipalidad, así como el análisis del entorno terminando en un análisis FODA. Asimismo, realizan un estudio de mercado,

analizando

oferta,

demanda

y

competencia para poder definir el público objetivo y

proponer

una

cabida

preliminar

donde

determinarán los m2 del área construida y área

..... ..... ..... .....

Dificultad frente al tema Motivación frente al tema Tiempo utilizado en teoría Tiempo utilizado en práctica

vendible para desarrollar un proyecto inmobiliario en ese terreno. Terminarán proponiendo un perfil de producto, comprendiendo el concepto de alcance de producto vs el alcance del proyecto

OBJETIVOS · Identificar las características del terreno: dimensiones, ubicación, parámetros normativos que lo hacen atractivo como inversión. · Identificar las ventajas competitivas del terreno para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: ubicación, accesibilidad, entorno, equipamiento, etc. · Analizar el mercado, oferta, demanda y competencia · Definir el público objetivo · Elaborar el Test de cabida · Definir el alcance del proyecto y alcance del producto.

20 21 .1

TP01

Criterios RIBA CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

TP 01 | G EST I ÓN D E L AL C AN C E

¿QUÉ ES LA GESTIÓN DEL ALCANCE? Es una de las 10 áreas de conocimiento según el PMBOK. Sirve para definir el objetivo del proyecto inmobiliario, y controlar la data que se incluye en el proyecto según lo requerido.

Su importancia radica en que todas las actividades que componen el proyecto van a estar enfocadas a conseguir este alcance.

PRESENTACIÓN DEL TERRENO

· En esta primera entrega, escogimos un

“El terreno escogido está ubicado en el distrito de Miraflores, en la Calle Julio Becerra 272, donde predomina el uso residencial y un bajo flujo vehicular. Está ubicada entre la Av. Santa Cruz y la Av. Comandante Espinar, dos avenidas que complementan las zonas residenciales con

proyecto de departamentos, de un área mayor a 400 m2 y recién culminado. Se decidió de acuerdo a las preferencias del grupo y facilidad de información disponible vía web.

ANÁLISIS DEL ENTORNO

zonas de comercio y equipamiento urbano.” ÁREA DEL TERRENO: 432.64 m2

INFORMACIÓN DEL PROYECTO

· Una vez elegido el terreno, se continuó con el Inmobiliaria:

Área por

INVERSIONES

departamento:

PALOMAR

132.50 m2

Fecha de entrega:

Ubicación: Calle

Marzo 2021

Julio Becerra 272

análisis urbano del sector para así corroborar la potencialidad del lugar y terreno elegido, así como las facilidades que este tiene para los usuarios. · Esto incluyó el análisis del entorno próximo a nivel urbano, con los usos, alturas, equipamiento del sector, áreas verdes, y flujos principales.

| Página 3

TP0 1 | GESTIÓ N DEL ALCANCE

FODA Y ESTRATEGIAS

· Para desarrollar el análisis FODA del terreno, se

AMENAZAS

OPORTUNIDADES

tomó como base la información recopilada sobre FORTALEZAS

DEBILIDADES

ESTRATEGIA FO Aprovechar la cercanía a colegios y comercios (F1), para suplir las necesidades de la alta demanda de familias (O2). Aprovechar el alto nivel de seguridad (O1) para proponer espacios de uso común y recreacional (F3, O3).

ESTRATEGIA DO Debido al precio elevado y alta inversión inicial (D1, D3) que suponen un mayor presupuesto, se pueden presentar alternativas de mayor innovación y tecnología (O4).

Se aprovechará la alta demanda y alto nivel de seguridad (O1, O2) para justificar los precios elevados de la zona (D1).

ESTRATEGIA FA Aprovechamos los espacios comunes de ocio e integración que ofrecemos (F3), así como la locación donde estamos (F1, F2), para hacer ofertas más llamativas y competir con la variedad de opciones en el mercado (A4), con propuestas de valor agregado (F4) que logren posicionarnos con la competencia (A3).

el contexto urbano, para que de esta manera, se

ESTRATEGIA DA Investigaremos el mercado a fondo para aprender sobre la variedad y el posicionamiento de la competencia (A3, A4) para proponer precios igual de competitivos (A2), pero dirigiéndonos a un público dispuesto a pagar una alta inversión inicial (D3).

puedan

aprovechar

las

oportunidades

del

mismo, y se minimicen las debilidades. Una vez identificadas

las

fortalezas,

oportunidades,

debilidades y amenazas, se cruzaron para generar estrategias que a la vez estén orientadas para cubrir las posibles necesidades del público objetivo. · Después del análisis del terreno, análisis urbano y el FODA, se deben estudiar los parámetros urbanísticos al que pertenece el terreno. Estos varían de acuerdo a la ubicación y son determinantes para el diseño del edificio.

PARÁMETROS URBANÍSTICOS · Estos parámetros son proporcionados por la Municipalidad de Miraflores en este caso. En esta etapa se obtuvieron los datos necesarios para elaborar el fit test.

DATOS GENERALES: Calle, Retiros, Zonificación, Usos, Altura

· Recopilar esta información ayuda a tener una cabida más precisa y definir el perfil del producto cumpliendo con la normativa.

máxima, Área del lote, Frente del lote.

ZONIFICACIÓN

ÁREAS

Se detalla el uso del lote, y se especifican los

MÍNIMAS DE

parámetros que debe cumplir como terreno

DPTOS

(ÁREA EN M2, FRENTE MÍNIMO EN ML) y como

En este cuadro

edificación (ALTURA MÁXIMA, Y % DE ÁREA

se establecen

LIBRE.

las medidas mínimas de acuerdo a la tipología elegida.

P ágin a 4 |

TP 01 | G EST I ÓN D E L AL C AN C E

ESTUDIO DE MERCADO · Es importante desarrollar un acertado estudio

· ALCANCE

de mercado, ya que junto a los parámetros

· DEMANDA

permitirán definir el alcance del proyecto y con

· PERFIL DEL

· OFERTA

esto, el perfil del producto, logrando así un

PRODUCTO

· COMPETENCIA

· PÚBLICO

proyecto exitoso coherente con el público al que

OBJETIVO

va dirigido.

DEMANDA

· Se estudiaron 2 aspectos: 1- la demanda cuantitativa, que abarca las tendencias del público y la rentabilidad del proyecto. ·

2-

La

destacaron Rentabilidad anual

actualidad

demanda

cualitativa,

aspectos y

cómo

donde

relacionados las

con

preferencias

se la han

cambiado influenciadas por la pandemia.

OFERTA · Estos parámetros son proporcionados por la Municipalidad de Miraflores en este caso. En esta etapa se obtuvieron los datos necesarios para elaborar el fit test. · Recopilar esta información ayuda a tener una cabida más precisa y definir el perfil

Valor por m2 de venta y área promedio vendida

COMPETENCIA · Finalmente, se investigaron 3 proyectos de viviendas multifamiliares en un radio de 3 cuadras. Tomamos en cuenta el precio ofertado, las

tipologías,

las

áreas

comunes

y

la

presentación del proyecto via web. De esta manera, pudimos conocer la competencia para asegurarnos de ofrecer un producto a la altura y superar las expectativas. | Página 5

TP0 1 | GESTIÓ N DEL ALCANCE

FIT TEST · Es una recopilación de datos del certificado de parámetros usando las características del lote donde se proyectará. Dará resultados precisos para iniciar el diseño arquitectónico. · Aquí obtenemos las áreas construidas y vendibles

del

terreno,

que

posteriormente

permitirán desarrollar el presupuesto.

CALCULA el nº de pisos y nº de estacionamientos necesarios de acuerdo a la tipología definida, área libre, área vendible, área construida, circulaciones y principalmente el nº de viviendas que tendrá el proyecto.

DEFINICIÓN DEL PRODUCTO · Tomando en cuenta los datos obtenidos del análisis de mercado, se definió un perfil de producto que responda a las demandas del mercado y pueda competir frente a opciones similares.

EDIFICIO MULTIFAMILIAR En Miraflores, con departamentos de 2 dormitorios, y acabados de primera.

PRODUCTO EDIFICIO MULTIFAMILIAR · 7 pisos ·14 departamentos · 2 dormitorios · 127.14 m2 · 2 sótanos · 1 semisótano · Acabados de alta calidad · Áreas comunes

PRECIO 1 DEPARTAMENTO DE 2 DORMITORIOS = US$ 321,822.00 · US$ 2,600 / m2 · US$ 16,000 / unidad · US$ 1,300 / m2

PLAZA OFICINA · Calle Julio Becerra 272, a 2 cuadras del Óvalo Gutiérrez.

PÁGINA WEB: · Renders, plantas y recorridos virtuales.

PROMOCIÓN VIRTUAL · Redes sociales: Instagram, Facebook · Páginas inmobiliarias: Urbania, Properati, Adondevivir

¿QUÉ APRENDÍ DE ESTE TRABAJO? Con este trabajo aprendí sobre la importancia del estudio de mercado y el análisis del público objetivo para conocer sus preferencias que junto a los parámetros establecidos por la Municipalidad, moldearán el edificio. Además, fue enriquecedor aplicar la gestión de la empresa como teoría, en un trabajo relacionado al rubro de la construcción.

P ágin a 6 |

TRABAJO 02 | MONOGRAFÍA PARCIAL Criterios RIBA CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

DESCRIPCIÓN Los

estudiantes

VALORACIÓN PERSONAL realizarán

una

entrega

y

exposición del trabajo grupal en su etapa parcial Se solicita lo siguiente que abarquen lo siguiente: 1. Introducción: donde deben presentar a la empresa y el proyecto y sustentar los argumentos que lo hacen interesante como

inversión. 2.

Definición del proyecto: Deben presentar el acta de constitución del proyecto. 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la

ubicación y

entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente .FODA del terreno 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. Alcance y

..... ..... ..... .....

Dificultad frente al tema Motivación frente al tema Tiempo utilizado en teoría Tiempo utilizado en práctica

Perfil del producto. 6. Estimado de inversión inicial 7. Brochure del producto

OBJETIVOS · Analizar el terreno y entorno y determinar los criterios que justifican su elección · Demostrar el conocimiento del mercado, realizando un análisis de la oferta y demanda del distrito. · Identificar y Analizar la competencia del proyecto. · Demostrar los criterios empleados para la elaboración de una cabida preliminar que responda al mercado y normativa analizadas · Entender el concepto de estimación preliminar de ingresos y costos, identificar ratios para estimar la inversión del proyecto que responda al perfil definido. · Definir los atributos del producto y presentarlo al mercado (elaboración de brochure)

20 21 .1

TI01

Criterios RIBA CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

TI01 | M ONOG R A F Í A P AR C I A L

¿QUÉ ES LA ESTIMACIÓN DE COSTOS? Forma parte del área de Gestión de Costos (PMBOK). Implica desarrollar una aproximación de los costos de los recursos necesarios para completar cada actividad que abarca el desarrollo del proyecto. Previamente a esto, es necesaria la definición del alcance. Cuanto más temprano se elabore la estimación, mayor será el nivel de incertidumbre.

ACTA DE CONSTITUCIÓN · Se adjuntó la acta de constitución en la que se

· NOMBRE DEL PROYECTO: Edificio Multifamiliar

describía a mayor detalle especificaciones del

· UBICACIÓN: Ca. Julio Becerra 272

proyecto.

· FINANCIAMIENTO: BCP

· Básicamente era el análisis previo presentado en un documento formal. Cabe resaltar que además, se adicionaban los objetivos, las fechas de entregables,

stakeholders y responsables

(participantes) en el proyecto, así como el detalle de las funciones de cada uno.

· GERENTE DEL PROYECTO Y REPRESENTANTE DEL CLIENTE · JUSTIFICACIÓN DEL TERRENO: Hemos decidido crear el proyecto con el fin de consolidar a la gran cantidad de usuarios que requieren una vivienda.

Asimismo, será un incentivo entre vivienda y ciudad por su ubicación estratégica cercana a

ESTIMADO DE INVERSIÓN

comercios y áreas verdes. · DESCRIPCIÓN REQUERIMIENTOS

Y

· RESTRICCIONES: Fecha límite de entrega Marzo 2023; se respetarán las horas de trabajo y feriados. · OBJETIVOS: Relacionados al alcance, plazo, costo, calidad (...) · ENTREGABLES · EXCLUSIONES · SUPUESTOS · HITOS · STAKEHOLDERS · PARTICIPANTES Y FUNCIONES

ESTIMADO DE INVERSIÓN

INGRESOS EGRESOS

· Departamentos, estacionamientos · 1 Terreno · 2 Desarrollo del proyecto · 3 Licencias · 4 Construcción · 5 Gestión legal · 6 Gastos administrativos · 7 Gerencia del proyecto · 8 Ventas

INGRESOS – EGRESOS = UTILIDAD (US$) UTILIDAD / INGRESOS = MARGEN DE UTILIDAD (%) Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa

· Se realizó la estimación top down de ingresos y egresos del proyecto. Para los ingresos, se estableció el precio $/m2 según el estudio de mercado, y para los egresos, se optó por precios unitarios

más

elevados

por

ubicarse

en

Miraflores. Con estos datos se tiene una primera aproximación de la utilidad que puede generar. | Página 9

TI0 1 | MONO GR AFÍA PARCIAL

DEFINICIÓN DEL PRODUCTO PRODUCTO: El edificio a realizar, contará con 14 departamentos distribuidos en 7 pisos, además de 1 semisótano y 2 sótanos que albergarán 31 unidades de estacionamientos.

Los departamentos contarán con 127.14 m2 y habrá una sola tipología que tendrá 3 dormitorios, 4 baños, sala, comedor, cocina, lavandería, cuarto de servicio y terraza.

PRECIO: Después de realizar el estudio de mercado, el precio por m2 es de $2,600. Cada departamento tendrá un costo de $321,822.00.

PLAZA: El proyecto estará ubicado en el centro de

· En esta etapa, concretamos a mayor detalle la

Miraflores (Ca. Julio Becerra 272. Una zona residencial con ubicación privilegiada por su proximidad a distintos servicios de salud, educación y entretenimiento.

idea del producto, con un enfoque más realista en el que se define el precio, plaza y promoción.

PROMOCIÓN: Nuestro producto va dirigido a personas de nivel socioeconómico alto, por lo que el medio principal de publicidad será virtual, utilizando material audiovisual que genere interés en los potenciales clientes.

Además, esto permite utilizar herramientas de seguimiento y dirigir al público objetivo los anuncios en redes sociales como Instagram y Facebook.

Además de tener presencia en las principales páginas inmobiliarias.

MARKETING DEL PRODUCTO | BROCHURE · Luego de definir el producto, se diseñó un brochure

para

nuestros

potenciales

compradores con la información del mismo.

Buscamos resaltar los aspectos positivos del proyecto en sí, y los beneficios de su ubicación.

(Incluye renders, descripción general, plano de ubicación, tipologías)

DEFINICIÓN DEL PRODUCTO

ESTRATEGIAS DE MARKETING

BROCHURE

· Este tenía que ser atractivo y acorde al estilo de departamentos que se ofertan. Decidimos poner un slogan que resalte el valor agregado del proyecto.

¿QUÉ APRENDÍ DE ESTE TRABAJO? Sobre la importancia de elaborar una estimación top down de un proyecto inmobiliario previamente a su desarrollo, ya que da una primera aproximación respecto a su rentabilidad. Además, el detalle y la organización de la data recopilada, debe ser coherente entre sí, ya que transmitirá la idea del proyecto de manera directa y consisa al cliente.

Págin a 1 0 |

TRABAJO 03 | CRONOGRAMA Criterios RIBA CG1, CG4, CG5, CG6, CG11

DESCRIPCIÓN

VALORACIÓN PERSONAL

Los estudiantes elaboran el cronograma integral del

proyecto

inmobiliario

empleando

la

herramienta MS Project, sobre la cual han tenido previamente un taller de capacitación. El trabajo es una critica calificada de avance sobre el tema

..... ..... ..... .....

Dificultad frente al tema Motivación frente al tema Tiempo utilizado en teoría Tiempo utilizado en práctica

OBJETIVOS · Definir claramente las etapas, plazos y secuencias de las actividades del proyecto inmobiliario trabajado, para lograr una buena administración del tiempo del proyecto · Aplicar el aprendizaje del taller de MS Project, elaborando el cronograma y diagrama de Gantt en Project · Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del tiempo en el éxito del proyecto

20 21 .1

TP02

Criterios RIBA CG1, CG4, CG6, CG11

TP 02 | CRONOG RA M A

¿QUÉ ES EL DIAGRAMA DE GANTT? Es una herramienta utilizada para la planificación de proyectos. Enfocado al rubro de construcción, muestra el desglose de las tareas organizadas en partidas con una duración determinada. La facilidad de relacionar las tareas entre sí, (como fin-comienzo, fin-fin, comienzo-comienzo), permite proyectarnos para cumplir con los plazos establecidos.

PARTIDAS

· Para realizar el cronograma, se utilizó un listado de partidas con su duración aproximada para el desarrollo del proyecto inmobiliario.

LISTADO DE PARTIDAS PARA REALIZAR EL DIAGRAMA DE GANTT (Tienen una duración estándar, se usó como referencia un proyecto de carácter similar)

· Debíamos organizarlas de manera cronológica, considerando las relaciones entre las actividades antecesoras

y

predecesoras,

usando

las

relaciones de fin-comienzo (FC), fin-fin (FF) y comienzo-comienzo (CC).

CRONOGRAMA · De esta manera, se organiza eficientemente al equipo para poder establecer fechas de entrega

ESTUDIOS PREVIOS

y mantener un avance continuo y fluido. · Además permite tener un control y supervisión constante

del

proyecto,

para

así,

evitar

DISEÑO DEL PROYECTO

contratiempos o retrasos, que pueden terminar en perjudicarnos como empresa.

PARTIDAS DEL CRONOGRAMA · Compra y estudios del terreno, estudios específicos, diseño del proyecto arquitectónico, construcción, instalación de equipos y servicios, aspecto legal, gestión del proyecto y ventas | Página 13

EJECUCIÓN DE OBRA ASPECTOS LEGALES GESTIÓN Y VENTAS

TP0 2 | C R O N OG RAM A

DESARROLLO DEL CRONOGRAMA · Inicialmente tuvimos complicaciones con la duración total ya que resultaba en un total de 4 años, un periodo excesivamente largo hasta el término del edificio. · Después de reajustar algunos tiempos, el proyecto concluye teniendo una duración de 2 años y 9 meses, que seguimos considerando extenso, pero a la vez más realista.

CRONOGRAMA DE GANTT “Las principales actividades relacionadas que se tomaron en cuenta fueron la compra y estudios del terreno, los estudios específicos, el proyecto arquitectónico, la construcción, instalación de equipos y servicios, el aspecto legal, la gestión del proyecto y las ventas del mismo.Con el cronograma armado se estableció la duración total del proyecto en dos años y 8 meses en un total de 785 días laborables. ”

RUTA CRÍTICA · Como ruta crítica principal se puede ver que la obra es la partida de mayor duración, por lo que un retraso en su ejecución, hará que la duración del proyecto sea más extensa.

Construcción (Duración de 12 meses)

¿QUÉ APRENDÍ DE ESTE TRABAJO? Aprendí cuáles son las actividades que abarca el desarrollo de un proyecto inmobiliario, el orden en que se ejecutan y la importancia de cumplirlas en los plazos establecidos. De lo contrario, la ruta crítica puede verse afectada, prolongando la duración, y generando costos adicionales así como insatisfacción de parte del cliente.

Págin a 1 4 |

TRABAJO 04 | PRESUPUESTO Criterios RIBA CG4, CG6, CG10, CG11

DESCRIPCIÓN

VALORACIÓN PERSONAL

Los estudiantes elaboran los metrados de las partidas de Arquitectura de una planta típica del proyecto inmobiliario e investigan sobre precios unitarios.

Con

esta

información

realizan

el

presupuesto detallado de Arquitectura el cual complementan con un presupuesto en base a ratios del resto de partidas de construcción para llegar a tener el presupuesto de construcción de la obra, el cual emplearán en las siguientes etapas del trabajo.

..... ..... ..... .....

Dificultad frente al tema Motivación frente al tema Tiempo utilizado en teoría Tiempo utilizado en práctica

OBJETIVOS · Entender la relación entre el alcance y perfil del proyecto y la gestión de costos y cómo la selección de materiales y sistemas constructivos deben estar alineados a ello. · Elaborar los metrados de arquitectura por partidas de una planta típica · Aprender a preparar un presupuesto estimado en base a ratios y un presupuesto detallado en base a metrados. · Investigar sobre costos reales de mercado de las partidas unitarias (uso de revista.

Costos, visitas a proveedores especializados) · Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del costo en el éxito de un proyecto

20 21 .1

TP03

Criterios RIBA CG4, CG6, CG10, CG11

TP 03 | PR ESUPUESTO

¿QUÉ SON LOS METRADOS? Conjunto de datos obtenidos mediante la medición y lectura de planos de la infraestructura construir es decir la interpretación de las dimensiones del diseño en plano. Se realizan con el objetivo de cuantificar los trabajos a realizar previo al presupuesto. Incluye planimetría, planos de especialidades, detalles y cuadro de acabados y especificaciones técnicas.

METRADOS · Realizar los metrados de la planta típica fue el trabajo

que

tomó

mayor

tiempo

ya

que

implicaba verificar los planos y organizarlos en tablas en excel de manera ordenada, para después insertarlos en la tabla de presupuestos siguiente. · Para desarrollarlos, utilizamos planos para colorear las partes metradas y señalizarlas, y de esta manera evitar duplicar resultados y tener un metrado más acertado.

METRADO DE LA PARTIDA DE ALBAÑILERÍA Plano + desarrollo en cuadro

| Página 17

TP0 3 | PR ES U PU ES T O

PRESUPUESTO

· Luego de realizar el metrado de la planta típica, elaboramos el presupuesto considerando el metraje mencionado, los precios unitarios, y la elección de materiales (previamente hecha en el metrado) en el que se usaron materiales de primera calidad. · Es importante resaltar la importancia que es la coherencia que debe haber entre el estudio analizado y el diseño del proyecto.

PRESUPUESTO POR RATIOS · Para el presupuesto de las demás partidas del proyecto, se usó la estimación por ratios.

Utilizamos los ratios para tener un aproximado de los costos en las demás partidas.

· A esta se le adicionaba el costo de la PARTIDA DE ARQUITECTURA, obteniendo el costo del edificio.

¿QUÉ APRENDÍ DE ESTE TRABAJO? Sobre la importancia de elaborar una estimación top down de un proyecto inmobiliario previamente a su desarrollo, ya que da una primera aproximación respecto a su rentabilidad. Además, el detalle y la organización de la data recopilada, debe ser coherente entre sí, ya que transmitirá la idea del proyecto de manera directa y consisa al cliente.

Págin a 1 8 |

TRABAJO 05 | FLUJO DE CAJA Criterios RIBA CG4, CG6, CG10, CG11

DESCRIPCIÓN

VALORACIÓN PERSONAL

Los estudiantes deben elaborar el flujo de caja del proyecto. Esto incluye el flujo de ingresos en función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto, para luego determinar el flujo de caja operativa del proyecto y obtener los indicadores financieros. Para el presente trabajo los estudiantes utilizarán como referencia la teoría brindada en clase sobre los conceptos económicos y financieros del proyecto. También deberán utilizar el cronograma previamente realizado para incorporar el factor tiempo en la distribución de los ingresos y costos del proyecto.

..... ..... ..... .....

Dificultad frente al tema Motivación frente al tema Tiempo utilizado en teoría Tiempo utilizado en práctica

OBJETIVOS · Cuantificar los ingresos y gastos totales del proyecto inmobiliario. · Definir los criterios para la distribución de costos · Preparar el cronograma de ventas · Preparar el cronograma de ingresos y desembolsos del proyecto y armar el flujo de caja · Calcular el flujo económico, flujo acumulado · Calcular el VAN y TIR del proyecto y entender los factores que afectan su rentabilidad Entender la interrelación entre la Gestión del Alcance, Gestión del Tiempo y Gestión del Costo del proyecto, y su relevancia como factores críticos para el éxito del mismo

20 21 .1

TP04

Criterios RIBA CG4, CG6, CG10, CG11

TP 04 | F LUJ O DE CA J A Y E V AL U A C I ÓN D E P RO YEC TO

¿QUÉ ES EL FLUJO DE CAJA? Son las variaciones de entradas y salidas de efectivo, en un periodo de tiempo para una empresa o proyecto. En un proyecto inmobiliario, el flujo de caja se basa en estimaciones y proyecciones de ingresos y egresos del proyecto durante la duración de la ejecución del mismo.

PROYECCIÓN DE VENTAS

· Para desarrollar el cronograma de ventas utilizamos los precios obtenidos del estudio de mercado, y nos proyectamos a iniciar con la pre-venta una vez obtenida la licencia de

DATOS RECOPILADOS (US$/ m2 de área interior, de terraza, unidad de estacionamiento, y dsct. por preventa)

anteproyecto (en el mes 11).

· Realizar el cronograma fue práctico porque teníamos al alcance el cronograma de Gantt del proyecto resuelto, donde se especificaba el Nº de departamentos mínimos para obtener el financiamiento del Banco (30%)

orden de las partes que lo constituyen y se precisaba

la

obtención

de

la

licencia

de

anteproyecto. · Lo único tedioso fue pasar los días a meses. Sin embargo, posteriormente también sirvió para realizar el flujo de caja.

INGRESOS POR LA VENTA DE DEPARTAMENTOS (Pre venta y venta)

· Con las proyecciones de venta establecidas, se puede pasar al siguiente paso que es ubicar los ingresos en el flujo de caja, ya que estos son los que le generarán utilidades en la empresa.

| P á g i n a 21

TP0 4 | FL UJO DE C AJA Y EV AL UAC IÓN DE P ROYECTO

FLUJO DE CAJA Desarrollar el flujo de caja tomó bastante tiempo ya que abarcaba plasmar el cronograma a excel (en meses) y cruzarlo con los gastos. Esto permitió acercarnos a la realidad de cómo funciona el flujo de ingresos y egresos en un proyecto inmobiliario, desde la compra del terreno hasta el cierre de la obra.

El detalle y el orden al insertar los datos a las tablas en excel es de suma importancia para evitar errores. Los resultados deben ser verificados y deben tener coherencia.

VAN Y TIR Una vez realizado el flujo de caja, se obtuvo el VAN y TIR del proyecto. Se aplicó la fórmula vista en clase sin problema, y efectivamente el proyecto resultó rentable ya que el VAN es positivo, con una TIR del 6%.

¿QUÉ APRENDÍ DE ESTE TRABAJO? Evaluar la rentabilidad de un proyecto a partir del análisis de ingresos y egresos tomando en cuenta el factor tiempo. Además, aprender sobre el concepto del valor del dinero en el futuro es mucho menor al valor presente ya que se expone a riesgos como la devaluación del mismo, por lo que ciertas inversiones pueden no resultar convenientes.

Págin a 22 |

TRABAJO 06 | MONOGRAFÍA FINAL Criterios RIBA CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

DESCRIPCIÓN

VALORACIÓN PERSONAL

El trabajo final contiene todos los temas tratados durante el semestre aplicados a un proyecto inmobiliario. Consta de: 1. Introducción, nombre de la empresa y objetivos 2.

Definición del proyecto 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente. FODA 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. 6. Perfil del producto. 7. Estimado de inversión inicial. 8 Características del proyecto. Presentación de proyecto

para

venta/marketing:

9.

Cronograma

y

metrados del proyecto. 10. Presentación de flujos de ingresos y gastos, cálculo de VAN y TIR del proyecto. 11.

..... ..... ..... .....

Dificultad frente al tema Motivación frente al tema Tiempo utilizado en teoría Tiempo utilizado en práctica

Conclusiones finales y los factores de éxito del proyecto.

OBJETIVOS · Demostrar la aplicación de los fundamentos de la gestión de proyectos en el desarrollo de un proyecto inmobiliario · Realizar el análisis del terreno y del entorno y definir los criterios que justifican su elección · Realizar un análisis integral del mercado, y definir un producto que responda al mercado analizado, esté claramente sustentado y genere interés para un usuario final. · Definir y planificar las actividades y procesos que forman parte integral del proyecto, organizarlas en un cronograma en Ms Project · Calcular el presupuesto de ingresos y gastos del proyecto y entender la aplicación de los distintos tipos de estimaciones de costos · Entender la relación entre el cronograma del proyecto y los flujos de ingresos y gastos · Entender la importancia de la evaluación económica y el análisis para que una inversión sea rentable · Concluir cuales son los factores de éxito del proyecto y preparar escenarios de gestión evaluando riesgos y sus posibles impactos.

20 21 .1

TI02

Criterios RIBA CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

TI02 | M ONOG RA F Í A FI N A L

¿QUÉ SON LOS FACTORES DE ÉXITO? Son los factores que determinan el éxito de un proyecto de cualquier rubro, una vez terminado. Estos son: pertinencia o relevancia (se cumple el objetivo), eficacia (grado en el que se alcanza lo propuesto), eficiencia (comparación entre resultados obtenidos y recursos utilizados) y sostenibilidad (si los beneficios se mantendrán en el tiempo.

FACTORES DE ÉXITO

· Una vez concluida la propuesta del proyecto inmobiliario que abarca:

FACTORES DE ÉXITO APLICADOS AL PROYECTO INMOBILIARIO 1. Pertinencia/Relevancia Nuestro proyecto es pertinente debido a que llegamos a un equilibrio entre el diseño contemporáneo y espacioso de los departamentos con la cantidad de habitaciones y acabados óptimos en base al requerimiento inmobiliario de la zona supliendo las necesidades de nuestro público objetivo mediante un proyecto pensado en el cliente.

1. Elección del terreno 2. Análisis de la ubicación y entorno 3. Parámetros urbanísticos 4. Estudio de mercado 5. Fit test del proyecto 6. Perfil del producto 7. Presentación para venta 8. Cronograma y metrados 9. Flujo de caja 10. Cálculo de VAN y TIR

2. Eficacia El proyecto cumple con el objetivo de generar un espacio de vivienda y confort que cumpla con las necesidades de nuestros clientes cumpliendo un alto estándar óptimo de acabados, transformando y mejorando su calidad de vida en un corto plazo de tiempo.

3. Eficiencia El proyecto demuestra ser eficiente debido a que los resultados obtenidos generan un margen de utilidad del 29% amortiguando la inversión inicial y mostrando una ganancia de aproximadamente 1256063 soles. d. Sostenibilidad El proyecto cumple en brindar espacios adecuados de vivienda y recreación con el fin de satisfacer las necesidades sociales de sus residentes a corto, mediano y largo plazo.

| P á g i n a 25

Se encargó revisar todos los entregables en el trascurso

del

ciclo

y

asociar

el

proyecto

desarrollado a los factores de éxito vistos en las primeras clases teóricas del curso.

TI0 2 | MO NO GR AFÍA FINAL

CONCLUSIONES GENERALES El método de

“CRONOGRAMA Organizar etapas y priorizarlas, mayor entendimiento, en base a esto llegamos

trabajo debe ser continuo,

CRONOGRAMA

detallado, y

a optimizar los tiempos, en base a esto

coherente, a lo

se organizó a su vez los gastos fijos y

largo del

variables.

PRESUPUESTO DE INGRESOS Y

PRESUPUESTO DE INGRESOS Se logró un nivel de calidad adecuado, el

desarrollo proyecto ya que es un

GASTOS

trabajo

cual responde al estudio de mercado

acumulativo:

previo. Con un total de 2,309,929.42 dolares, más ingreso menor presupuesto.

PRESUPUESTO DE GASTOS

FLUJO DE

Flujo de caja coherente y acorde a un

CAJA

proyecto inmobiliario. flujo de caja económico y neto en negativo durante los primeros meses por la gran inversión inicial y llega llega a un punto de equilibrio una vez empiezan las ventas.

VAN Y TIR

Al finalizar supimos que era un proyecto rentable por los ingresos que generó.

VAN Y TIR Debido a que el VAN era positivo y al mismo tiempo el TIR fue mayor a la tasa de descuento sabemos que es un proyecto rentable.”

· Cada etapa del desarrollo del proyecto es esencial ya que es un trabajo escalonado. · Asimismo los errores se acumulan por lo que se debe

verificar

la

información

recopilada

constantemente.

¿QUÉ APRENDÍ DE ESTE TRABAJO? Aprendí que el éxito del proyecto puede ser evaluado usando estos 4 factores de éxito, y que a la vez estos pueden ser aplicados en cualquier meta propuesta en un plazo establecido. Esto se puede complementar con un análisis del proceso y un feedback para evaluar en qué se falló y en qué se puede mejorar.

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| INFORMACIÓN PERSONAL

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FLA VI A SALCE D O

Estudiante de sétimo ciclo de la carrera de Arquitectura de la Universidad de Lima. Interesada en prácticas en el área de proyectos, obra y diseño de interiores. Nivel de nglés intermedio (B2), manejo de Autocad, Sketchup, Twinmotion, Microsoft Office y Adobe programs.

E X PE RIE N C IA 2019 | Decor Center Asesora de ventas. Capacitación sobre acabados de obra, completada con éxito.

2019 | Universidad de Lima Proyecto parcial y final del curso “Proyecto de Arquitectura DNI 71237611 04/ 30/ 2000 flaviasalcedot@gmail.com 951079857 | 271 4369 Nacionalidad: Peruana Primer idioma: Español

V” - Seleccionados para exposición 2018 | Universidad de Lima Proyecto parcial del curso “Proyecto de Arquitectura IV” Seleccionado para exposición 2018 |Universidad de Lima Proyecto final del curso “Proyecto de Arquitectura III” -

EDUCACIÓN

Seleccionado para exposición

Superior| 2017 a la fecha Universidad de Lima Décimo superior Secundaria| 2011 - 2016 Colegio Nuestra Señora del Carmen Quinto superior

C ON F E RE N C IA S Y C U RS OS Abril, 2021| Universidad de Lima Conversatorio: La propuesta de zonificación de Lurín sobre el tapete.

Octubre, 2020| Universidad de Lima

C O NO C I M I E NT O S Intermediate English (First Certificate in English B2) Microsoft Office: Microsoft Office

Seminario: “Ciudad compacta y estructura urbana policéntrica” (Cátedra de UNESCO).

Setiembre, 2020 | Universidad de Lima Curso: Desarrollo de marca personal: nuevos conceptos de competitividad.

certifications 2010: Word (2016), Power Point (2015) y Excel (2014) A C TIVIDA DE S A DIC ION A LE S Autocad Sketch Up Twinmotion Rhinoceros Grasshopper Photoshop Illustrator

· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·

2016 | Royal Academy of Dance: Graded Examination in Dance: Grade 2 Award with merit 2015 | Voluntariado en asentamiento humano “15 de Noviembre”, Villa Maria del Triunfo, Lima, Peru Hobbies: pintura, dibujo, canto, ballet GE S TIÓN DE PROY E C TOS II | Págin a 6 4

UNIVERSIDAD DE LIMA

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura

2021 Lima, Perú