BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013
SOMMAIRE
A noter dès aujourd’hui sur vos agendas ! Jeudi 10 octobre 2013 Assemblée Générale de la Chambre Fnaim Paris Ile-de-France
Information
● Business Club de la Maison de l’Immobilier : lieu de discussion, de convivialité, de détente et de réflexion ● www.lamaisondelimmobilier.org : la rubrique « L’immobilier près de chez vous » ● www.lamaisondelimmobilier.tv : plus de 80 reportages disponibles ● Les « Rencontres de la Chambre » : 26 septembre 2013 « A la reconquête de l’intermédiation » ● Les Délégués départementaux de la Chambre Fnaim Paris Ile-de-France
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Formation ● Campus FNAIM Paris Ile-de-France Catalogue des formations ESI 01.44.20.77.56 campus@fnaim.fr
Ressources humaines
sauliac@fnaim-idf.com et delelay@fnaim-idf.com
● Le service Ressources Humaines de la Chambre est à votre écoute tous les jeudis (Tél : 01.40.53.73.50, Fax : 01.4.80.22.28, courriel sauliac@fnaim-idf.com et delelay@fnaim-idf.com ● Procédures pour accéder à la rubrique recrutement sur le site www.lamaisondelimmobilier.org P.08
Droit social sauliac@fnaim-idf.com ● Faute lourde, concurrence déloyale et indemnisation de l’employeur ● Chambre de service et rémunération du concierge (catégorie B)
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Informations juridiques sauliac@fnaim-idf.com, cbessons@fnaim-idf.com, ebrunet@fnaim-idf.com, idalmas@fnaim-idf.com
● COPROPRIETE ► Assemblée générale et pouvoir non distribué : restriction de l’action en nullité ► Assemblée générale et article 25-1 : « Pouvoir voter » n’est pas synonyme de « Devoir voter » ►
! Important ! Un syndic peut être désigné « in futurum »
● TRANSACTION ► Discordance concernant la personne redevable de la commission entre le mandat et l’avant-contrat : quel acte prime ? ► La responsabilité pour trouble de voisinage suite à la construction d’un immeuble par ● GERANCE ► Travaux réalisés par le locataire à la place du bailleur en bail commercial ► La transformation d’un logement en bureaux par le bailleur est un motif légitime et sérieux de congé ►Attention à la rédaction du protocole d’accord de libération anticipée des lieux ● FISCALITE ► Assignation de la France par la Commission devant la CJUE pour fiscalité immobilière Discriminatoire
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Nos partenaires nbisson@fnaim-idf.com ● www.afcee.fr : un dispositif ambitieux qui témoigne d’un fort engagement de notre organisation en Matière de développement durable ● Office International d’Expertise : le logiciel Jestimo
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Les publications de la Chambre Fnaim Paris Ile-de-France ● Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-France - « Paris brille-t-il ? L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris ? » - « Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité »
Les derniers indices parus obenedetti@fnaim-idf.com
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BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013 www.lamaisondelimmobilier.org : portail d’informations, de données statistiques et de réflexions sur l’immobilier en Ile-de-France. Un espace professionnel vous est destiné « connexion à l’espace pro » : l’accès s’effectue avec les codes de la FNAIM (www.fnaim.org) Contact : Muriel Berny, 01.40.53.73.52, mberny@fnaim-idf.com
Découvrez dans la rubrique « l’immobilier près de chez vous », toutes les actualités de la Chambre Fnaim Paris Ile-de-France : « La Maison de l’immobilier.TV », les 15ème Entretiens Franciliens de la Copropriété, Salon de l’Immobilier National du printemps 2013, Le Grand Paris… »
L’immobilier près de chez vous
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Plus de 80 reportages disponibles à partir du portail dédié à l’ensemble des émissions de télévision de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Au programme : ● Nos réponses à vos questions : - « Comment faire pour acquérir une maison ? » - « Comment financer les travaux de rénovation dans une copropriété dégradée ? » ● 3 minutes le m² - « Pourquoi organiser des entretiens au Salon de l’immobilier ? » - « Lancement de la 1ère carte interactive du logement francilien » ● Autres regards - « La Poste et la Fnaim Paris Ile-de-France : un partenariat innovant » - « Les syndics de copropriété sont-ils malhonnêtes ? » ● Les événements : - « Plaza Brickelle : un professionnel de l’immobilier à Miami » - « Le Prix Haussmann 2013 » ● L’adhérent de la semaine : - « Le cabinet Mourot, syndic de copropriété » - « Perspective Immo, transactionnaire »
Et bien d’autres encore sur la sécurité, la formation des professionnels, le recrutement,…
Vous pouvez syndiquer et partager ces vidéos : Il vous suffit de passer la souris de votre ordinateur sur la vidéo de votre choix et trois boutons apparaitront dans l'image. Vous pourrez alors poster la vidéo sur votre mur Facebook ou copier le code Embed (comme You Tube et Dailymotion) et positionner la vidéo sur n'importe quel site internet.
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LES RENCONTRES DE LA CHAMBRE
Rencontres du 19 mai 2011 © Fnaim - IDF
DATES A RETENIR ► 26 SEPTEMBRE 2013 à partir de 18 h 30 :
« A la reconquête de l’intermédiation » ►21 NOVEMBRE 2013 à partir de 18 h 30
Contact : Dominique Lelay, dlelay@fnaim-idf.com, 01.40.53.73.81
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BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013 LES DELEGUES DEPARTEMENTAUX DE LA FNAIM PARIS ILE-DE-FRANCE Les délégués départementaux sont mandatés par le Bureau Exécutif : Ils sont le relais entre la Chambre syndicale et ses adhérents, Ils recueillent tous renseignements et toutes documentations sur le département pour lequel ils sont mandatés, relevant de la profession et des professionnels, afin d’en tenir informé le Bureau Exécutif de la Chambre, Ils sont les interlocuteurs des Pouvoirs Publics et organismes départementaux, Ils représentent la Chambre auprès des associations (Adil par exemple) et syndicats locaux, Ils réunissent régulièrement tous les adhérents de leur département en planifiant les rencontres (détail des dates fixées sur le « Calendrier des manifestations » sur www.lamaisondelimmobilier.org, Espace pro Adhérents. Vous avez des questions n’hésitez pas à contacter votre délégué départemental :
Paris Oise Sébastien Jubier – SEGM 19, Rue Brunel 75017 PARIS Tél : 01 53 81 95 70 – Fax : 01 45 72 41 84 Mail : jubier@etudemirabeau.fr
Gabriel AMOYAL Immobilière Conseil Hautes Haies 49-51 rue Henri Pauquet – 60100 Creil Tél. 03 44 55 10 75 – Fax 03 44 55 11 54 Mail : gabriel.amoyal@laposte.net
Yvelines Val de Marne Bruno CHENEVIERE - Agence des Arcades 21 rue du Général de Gaulle – 78120 Rambouillet Tél. 01 34 57 34 34 – Fax 01 34 57 34 31 Mail : b.cheneviere@rambouillet-immobilier.fr Délégué Départemental Suppléant Marc FEROT – CM Immobilier 156 rue du Général de Gaulle 78740 – Vaux sur Seine Tél : 01.30.22.00.11 – Fax : 01.30.22.00.10 Mail : ferot@wanadoo.fr
Essonne Pascal CAUCHEBRAIS par intérim Capitole Immobilier Agence d’Evry C.C. du Parc du Petit Bourg – 91000 Evry Tél. 01 69 91 03 50 – Fax 01 60 79 49 75 Mail : p.cauchebrais@free.fr
Hauts de Seine Douglas TABET – FK Immobilier 61 rue de l’Alma – 92400 Courbevoie Tél. 01 41 16 94 71 – Fax 01 41 16 09 74 Mail : dtpremier@hotmail.com
Seine-St-Denis
Eric NESSLER – MICHEL NICOLAS SAS 100 avenue Georges Gosnat – 94200 Ivry-sur-Seine Tél. 01 46 72 62 47 – Fax 01 46 70 05 16 Mail : en@sas-nicolas.com
Val d’Oise Jean-Marie BAUDRY – QUERO Immobilier 70 rue du Général de Gaulle – 95880 Enghien les Bains Tél. 01 34 05 04 04 – Fax 01 34 05 00 69 Mail : jmbaudry3@wanadoo.fr
Coordinateur : Pascal CAUCHEBRAIS Capitole Immobilier Agence d’Evry C.C. du Parc du Petit Bourg – 91000 Evry Tél. 01 69 91 03 50 – Fax 01 60 79 49 75 Mail : p.cauchebrais@free.fr
Président : Gilles RICOUR de BOURGIES Tél. direct : 01 40 53 73 73 – Mail : grdb@fnaim-idf.com Délégué Général : Michel TERRIOUX Tél. direct : 01 40 53 73 51 – Mail : mterrioux@fnaim-idf.com
Michel GUGGENBUHL – EFI 200, Rue Pierre Brossolette 93160 NOISY-LE-GRAND Tél : 01.43.05.27.27 – Fax : 01.43.03.11.15Mail : agence.efi@wanadoo.fr
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Procédures pour accéder à la rubrique recrutement sur le site www.lamaisondelimmobilier.org
La Chambre FNAIM Paris Ile de France dispose d’un service recrutement en vue de vous apporter toute l’aide dans la recherche de collaborateur(rice), notamment par : - l’organisation et la participation à des forums recrutement, - les réponses à vos questions liées à l’embauche, la rédaction des contrats, les différents statuts, la convention collective nationale de l’immobilier… - et la rubrique recrutement sur le site www.lamaisondelimmobilier.org. Vous pouvez déposer directement une offre d’emploi sur le site de la Chambre FNAIM Paris Ile de France, en vous connectant sur : www.lamaisondelimmobilier.org, Connexion à l’espace Pro (vous devez indiquer vos codes FNAIM), Allez sur l’onglet « Espace Emploi », Puis dans le « Menu Emploi » (sur la gauche de la page), Ajouter une offre. Vous aurez également accès au Menu CV. Les collaboratrices chargées du service recrutement restent à votre disposition : Sandrine AULIAC, consultante juridique au 01.40.53.73.50 ou par mail sauliac@fnaim-idf.com Dominique LE LAY, assistante chargée du recrutement au 01.40.53.73.50 ou par mail dlelay@fnaimidf.com
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DROIT SOCIAL
Faute lourde, concurrence déloyale et indemnisation de l’employeur Un salarié a été licencié en raison de sa baisse de son activité commerciale. Au cours de son préavis, l’employeur s’aperçoit que la baisse d’activité est liée au fait que le salarié effectuait un travail pour le compte d’une société concurrente, et détournait la clientèle. Bien que la faute lourde était caractérisée, le licenciement ayant été prononcé, l’employeur ne pouvait plus revenir sur celui-ci, ni licencier de nouveau. Par contre, il était en droit d’interrompre le préavis en cours d’exécution. Dans ce cas, le salarié conserve l’ensemble de ses indemnités acquises au jour du licenciement, par contre l’employeur peut l’assigner devant le conseil des prud’hommes en vue d’être indemniser du préjudice résultant de sa faute lourde. En l’espèce, les juges ont reconnu la faute lourde, seule susceptible d’engager la responsabilité civile du salarié, et ils l’ont condamné à verser à son ancien employeur 15 000 € de dommages et intérêts.
Cass, Soc, 27 février 2013 n°11-28481
La rupture conventionnelle et l’existence d’un conflit entre l’employeur et le salarié Il s’agit d’un arrêt de principe de la Cour de cassation, qui confirme que sauf vice du consentement, l’existence d’un différend entre le salarié et l’employeur au moment de la conclusion de la convention de rupture, ne remet pas en cause la validité de la rupture conventionnelle du contrat de travail. La Cour de cassation invalide la position de plusieurs cours d’appel qui avaient transposé la jurisprudence adoptée en faveur d’autres résiliations amiables du contrat de travail. L’accord national interprofessionnel (ANI) du 11 janvier 2008 prévoyait que la rupture conventionnelle devait permettre à l’employeur et au salarié de se séparer dans le cadre d’un processus négocié, sans passer par la procédure de licenciement, y compris lorsque cette rupture résultait d’un désaccord compromettant la poursuite du contrat de travail. De plus, le législateur a assorti la rupture conventionnelle de règles procédurales destinées à garantir l’intégrité du consentement des parties. Ce qu’il faut retenir : Conformément à l’article L 1237-11 du code du travail, le consentement de la rupture doit être donné librement, à défaut la convention est nulle et la rupture conventionnelle peut alors être requalifiée en licenciement sans cause réelle et sérieuse.
Cass, soc, 23 mai 2013, n° 12.13865 Page 9
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Chambre de service et rémunération du concierge (catégorie B) Loges et gardiens : Enquête en Europe Paris, Londres, Barcelone, Milan, Oslo Philippe Bonnin, Roselyne de Villanova Editons Créaphis
Le salaire des employés de la catégorie B (gardiens, concierges) sont fixés en fonction d’un nombre d’Unités de Valeur (UV), selon la convention collective nationale des gardiens concierges et employés d’immeuble (CCNG), le nombre d’UV est déterminé en fonction des tâches à accomplir et du nombre de lots principaux composant l’immeuble. La CCNG définit le lot principal comme chaque lot commercial, professionnel ou d’habitation avec ses dépendances, telles que la cave, la chambre de service et le parking. La question se pose lorsque la chambre de service est vendue ou louée indépendamment du lot principal et que cette dernière constitue elle-même un lot principal. La Cour d’appel a retenu que le détachement des chambres de service des lots principaux auxquels elles étaient rattachées, la possibilité de les vendre séparément et de les louer, impliquait la nécessaire revalorisation des unités de valeur. En l’espèce, chaque chambre de service était devenue un lot de copropriété à part entière résultant notamment de la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires a été condamné au paiement de dommages et intérêts au motif qu’il n’avait pas procédé à la revalorisation de la rémunération de son concierge.
CA Paris, Ch 6-8, 28 février 2013, n° 11/04925
Contact : Sandrine AULIAC, 01.40.53.73.63, sauliac@fniam-idf.com
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COPROPRIETE
Assemblée générale et pouvoir non distribué : restriction de l’action en nullité Les faits Les époux M. et N. ne pouvant se rendre à l’assemblée générale de leur immeuble, envoient à leur syndic des pouvoirs en blanc, à charge pour lui de les remettre aux membres du bureau de l’assemblée afin qu’ils soient distribués. Mais ce ne sera pas le cas, ce que l’huissier, présent à l’assemblée, indiquera dans son constat. De fait, les époux M. et N. seront donc considérés comme absents. La procédure Plusieurs copropriétaires, estimant que la présidente de séance a volontairement omis de distribuer les pouvoirs qui allaient à l’encontre de sa politique de remplacement du syndic et a donc manqué à son obligation d’impartialité, assignent en justice le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation de la résolution relative à la désignation du syndic. Ils font valoir le droit pour tout copropriétaire d’assister à l’assemblée générale, au besoin en étant représenté, droit qui n’a pas été respecté en l’espèce. Dans un arrêt du 29 novembre 2011, la Cour d’appel de Caen rejette leur demande, ayant constaté qu’aucun des copropriétaires dont les pouvoirs n’avaient pas été distribués n’avait engagé d’action en nullité. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel. Ce qu’il faut retenir Pour qu’une décision prise en assemblée générale soit annulée pour non respect du droit d’un copropriétaire de se faire représenter, l’action judiciaire doit être intentée à l’initiative du copropriétaire concerné. Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 24 avril 2013, n° 12-13330
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BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013 Assemblée générale et article 25-1 : « Pouvoir voter » n’est pas synonyme de « Devoir voter » Les faits Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires procèdent à l’élection des membres du conseil syndical. Sur huit candidats, cinq sont immédiatement élus à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat). Les trois autres n’obtiennent pas la majorité requise mais obtiennent néanmoins le tiers des voix. Or, le second vote (à la majorité simple) prévu à l’article 25-1 de la loi n’intervient pas. La procédure Plusieurs copropriétaires, estimant que le second vote dans les conditions de l’article 25-1 était obligatoire, demandent, en justice, l’annulation de l’assemblée générale. Dans un arrêt du 29 novembre 2011, la Cour d’appel de Caen rejette leur demande. Elle fait valoir qu’après l’élection de cinq des huit candidats, le second scrutin ne s’imposait pas pour les trois autres. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel Ce qu’il faut retenir Selon l’article 25-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Le fait d’avoir recueilli au moins le tiers des voix n’oblige pas à voter tout de suite à la majorité simple. Ce second vote reste facultatif. Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 24 avril 2013, n° 12-13330 (cf 5ème moyen de cassation)
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Important ! Un syndic peut être désigné « in futurum » Les faits Lors d’une assemblée générale en date du 28 mars 2007, les copropriétaires désignent, comme syndic de leur immeuble, la société Lamy Le Pré. Dans le même temps, par une résolution n° 5, l’assemblée accept e le transfert du mandat de syndic à la SA Lamy. Le 17 août de la même année, la SA Lamy absorbe la société Lamy Le Pré et poursuit la gestion de la copropriété. Quelques temps plus tard, un copropriétaire est assigné en justice par le syndicat des copropriétaires en raison du non paiement d’un arriéré de charges. La procédure En appel, le copropriétaire débiteur soulève le défaut de qualité du syndic pour représenter le syndicat et ce, en raison de la nullité de plein droit de son mandat. Ses arguments sont les suivants : -
Un syndic ne peut se faire substituer et doit remplir lui-même son mandat ; Une assemblée générale de copropriétaires ne peut, par avance, autoriser un syndic à se substituer un autre syndic ; Si la société Lamy Le Pré a bien été dispensée d’ouvrir un compte séparé, tel n’est pas le cas de la SA Lamy que l’assemblée générale n’a pas dispensé personnellement de l’ouverture d’un tel compte. Par conséquent, en application des articles 18 de la loi du 18 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars 1967, le mandat de la SA Lamy est frappé de nullité.
Dans un arrêt du 28 février 2008, la Cour d’appel de Paris reconnaît le droit, pour l’assemblée générale, de désigner un syndic « in futurum », en ayant accepté le transfert de mandat de la société Lamy Le Pré à la SA Lamy avant même l’effectivité de la fusion absorption de ces deux sociétés. De ce fait, « la société Lamy est devenue titulaire de tous les droits et obligations afférents au contrat de syndic conclu avec la société Lamy Le Pré, y compris la dispense d'ouvrir un compte séparé, dans l'état où ils se trouvaient à la date de la réalisation de l'opération de fusion ». La Cour de cassation va suivre l’argumentation des juges du fond. Ce qu’il faut retenir Cet arrêt de la Haute Juridiction valide le droit, pour un syndic qui va cesser son activité et donc céder son fonds sous quelque forme que ce soit, de soumettre au vote de l’assemblée à la fois sa propre désignation, mais également celle de son successeur qui ne prendra effet qu’à la date à laquelle le 1er syndic cessera son activité. Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 24 avril 2013, n° 08-14987 (cf 1er moyen de cassation)
Contact : Carole Besson, 01.40.53.73.54, cbesson@fnaim-idf.com
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TRANSACTION
Discordance concernant la personne redevable de la commission entre le mandat et l’avant-contrat : quel acte prime ? Les faits En vertu d’un mandat non exclusif de vente donné par une société, prévoyant que la rémunération du mandataire serait à la charge du vendeur, l’agence immobilière a négocié la vente d’un terrain à bâtir au profit de deux acquéreurs. Aux termes d’un compromis signé peu après, la commission forfaitaire est mise “à la charge de l’acquéreur”, puis, par acte unilatéral du même jour, les deux acquéreurs se sont reconnus débiteurs envers l’agence de cette commission. Après la vente du terrain, le mandataire liquidateur de l’agence immobilière assigne les acquéreurs en paiement de cette commission. La procédure La Cour d’appel fait droit à la demande du mandataire liquidateur. Pour les juges du fond, les acquéreurs sont débiteurs de la rémunération de l’agence puisque ces derniers ont stipulé pour autrui en faveur de l’agence immobilière en s’engageant à régler sa rémunération dans le compromis, stipulation à l’exécution de laquelle ni les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1979, ni celles de l’article 73 de son décret d’application ne font obstacle. En effet, si ce dernier article prescrit que l’agent immobilier ne peut recevoir de commissions d’une personne autre que celle mentionnée dans le mandat et dans l’engagement des parties, le compromis, qui renferme cet engagement, met précisément le paiement de la commission à la charge des acquéreurs. Les juges ajoutent qu’étant des tiers par rapport au mandat de vente consenti à l’agence, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir du non respect des articles précités de la loi Hoguet et de son décret d’application. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. En constatant que le mandat de vente et le compromis ne désignaient pas le même redevable, la Cour d’appel aurait du indiquer que les acquéreurs ne pouvaient valablement s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier. Ce qu’il faut retenir Cette solution a été rappelée plusieurs fois par la Cour de cassation. En cas de discordance sur la personne redevable de la commission entre le mandat et le compromis, c’est le mandat qui prime. Pour éviter dans ce cas un refus de paiement de la part de l’acquéreur, l’agent immobilier doit lui faire signer un mandat de recherche et ce avant la signature du compromis.
Cass., 1er civ., 24 avril 2013, n°11-26.876
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La responsabilité pour trouble de voisinage suite à la construction d’un immeuble par le voisin Les faits Un couple d’acquéreur a fait l’acquisition d’une maison de maître avec jardin d’agrément. Deux sociétés de construction ont fait édifier un immeuble collectif de quatre étages sur la parcelle jouxtant la propriété du couple et ont revendu par la suite cet immeuble. Le couple d’acquéreur a assigné les sociétés en réparation du préjudice subi du fait du trouble anormal de voisinage causé par cette construction. La procédure Les deux sociétés sont reconnues responsables de trouble de voisinage aux motifs que les troubles occasionnés par l’édification qu’elles ont décidée et dont il résulte une diminution de l’ensoleillement, et surtout une atteinte radicale à l’intimité de l’habitation voisine et de son jardin, doivent faire l’objet de réparation. Cette réparation est due même si les constructions se trouvent être conformes aux permis de construire obtenus par les deux sociétés et même si l’immeuble construit a été vendu depuis. Ce qu’il faut retenir La responsabilité d’un trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, les sociétés, qui ont toutes deux contribué à l’élaboration des plans et à la construction de l’immeuble litigieux, sont tenues de plein droit, en leurs qualités de promoteur et de maître de l’ouvrage, de réparer le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage causé à la propriété voisine.
Cass., 2ème civ, 28 mars 2013, n°12-13.917
Contact : Isabelle Dalmas, 01.40.53.73.86, idalmas@fnaim-idf.com
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GERANCE
Travaux réalisés par le locataire à la place du bailleur en bail commercial Les faits : Des sociétés locataires à un bail commercial ont réalisé des travaux de reprise des fondations dans le local loué. Elles ont ensuite assigné le bailleur en remboursement du coût de ces travaux et en paiement de dommages-intérêts. La procédure : La Cour d’appel ayant rejeté leur demande, les preneurs se pourvoient en cassation au motif que les travaux réalisés constituent des grosses réparations présentant un caractère d’urgence qui doivent être mis à la charge du bailleur à défaut de clause contraire dans le bail. Ils soulignent également que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance qui lui impose de maintenir le bien en bon état d’entretien et de réparation. La Cour de cassation va rejeter cette argumentation. Elle souligne en effet qu’en l’absence d’urgence, le bailleur n’est tenu au remboursement des travaux réalisés à sa place par les locataires que si ces derniers l’ont préalablement mis en demeure de les réaliser et qu’ils ont obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui à défaut d’accord. Selon la Haute juridiction, l’urgence en l’espèce n’était pas établie. Ce qu’il faut retenir : En l’absence de toute urgence, les locataires à un bail commercial ne peuvent se substituer au bailleur que s’ils l’ont mis en demeure préalablement d’effectuer les travaux et qu’ils ont, à défaut d’accord du propriétaire, obtenu une autorisation du juge.
Cass.3e civ., 23 mai 2013, N°11-29.011
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La transformation d’un logement en bureaux par le bailleur est un motif légitime et sérieux de congé Les faits : Le Crédit Municipal de Paris, bailleur d’un local soumis à la loi du 6 juillet 1989, a connu une forte progression de son activité en raison de la crise économique. Cet essor a nécessité l’embauche de nouveaux salariés et bénévoles et l’agrandissement de ses locaux. Pour cela, il a décidé de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à ses locataires. La procédure : Les preneurs à bail décident de contester ce congé. Néanmoins, la Cour d’appel ainsi que la Cour de cassation vont décider de le valider. Elles considèrent en effet que celui-ci répond bien à un motif légitime et sérieux. Ce qu’il faut retenir : La Cour de cassation avait déjà admis la validité d’un congé pour motif légitime et sérieux délivré par une personne morale dans le but de loger son personnel. En l’espèce, elle va plus loin et reconnait la validité de ce même congé en vue de la transformation d’un logement en bureaux.
Cass.3e civ., 5 févr. 2013, n°12-22.006
Attention à la rédaction du protocole d’accord de libération anticipée des lieux Les faits : Quelques mois après la conclusion d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse a manifesté auprès de ses locataires sa volonté de vendre le logement libre de toute occupation moyennant le versement de sa part d’une indemnité d’éviction. Les parties au contrat de location ont donc conclu un protocole d’accord afin de prévoir les modalités de résiliation anticipée du bail. La propriétaire refusant par la suite de payer la somme prévue au protocole, les époux preneurs ont assigné cette dernière afin de la voir condamnée au paiement de l’indemnité. La procédure : La Cour d’appel ayant donné gain de cause aux locataires, la bailleresse se pourvoit en cassation. Elle fait valoir que le versement de la somme litigieuse était suspendu à la réalisation de la vente du bien et que les preneurs avaient été informés suffisamment tôt de la volonté du bailleur de renoncer à celle-ci. La Cour de cassation ne va pas suivre cette argumentation. Elle constate que le protocole avait été qualifié par les parties de transaction forfaitaire définitive et irrévocable. Ce dernier comportait un engagement de la bailleresse de remettre aux locataires lors de la vente ou au plus tard le 30 juin 2008 une somme à titre d’indemnité d’éviction en contrepartie de la libération des lieux au cours du premier semestre de l’année 2008. Au regard de ces éléments et la propriétaire ne rapportant pas la preuve que le paiement était subordonné à la réalisation de la vente ni qu’elle avait avisé les preneurs de sa décision de renoncer à la vente, la Cour de cassation en déduit l’existence de concessions réciproques caractérisant une transaction. Page 17
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Ce qu’il faut retenir : Les parties à un protocole d’accord doivent être vigilantes quant à la rédaction de celui-ci car l’étendue des engagements réciproques dépend de celle-ci.
Cass.3e civ., 5 mars 2013, n°12-13.535
Contact : Emilie Brunet, 01.40.53.73.87, ebrunet@fnaim-idf.com Page 18
BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013
FISCALITE
Assignation de la France par la Commission devant la CJUE pour fiscalité immobilière discriminatoire La Commission européenne a décidé de saisir la Cour de justice de l'Union européenne d'un recours contre la France pour discrimination dans le domaine de la fiscalité s'appliquant à des logements neufs. Les dispositions fiscales françaises permettent d'appliquer un amortissement accéléré aux logements neufs situés en France qui sont destinés à la location pendant une période minimale de neuf ans. Ces investissements bénéficient donc d'un traitement fiscal favorable. En revanche, un contribuable français qui investit dans le logement locatif dans un autre État membre de l'UE ne peut bénéficier de l'amortissement accéléré, et ne peut donc pas profiter de ces avantages fiscaux. Dans la pratique, cela implique que les contribuables qui investissent dans des biens immeubles à l'étranger seraient davantage imposés que ceux qui investissent le même montant dans des biens immeubles situés en France. La Commission considère que ces dispositions sont incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamental du marché unique de l'UE. La saisine de la Cour de justice de l’Union européenne constitue la dernière étape de la procédure d'infraction.
Communiqué de presse, Commission Européenne, 30 mai 2013, IP/13/473
Contact : Isabelle Dalmas, 01.40.53.73.86, idalmas@fnaim-idf.com
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BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013 2013 : de nouveaux partenariats En partenariat avec EDE (Economie d’Energie) la Chambre FNAIM Paris-Ile de France met à la disposition de ses adhérents et leurs clients un nouvel outil pour permettre de bénéficier des Eco-Primes Certificat d’Economie d’Energie pour leurs travaux individuels ou collectifs d’Eco-Rénovation.
La création d’un site Internet dédié www.afcee.fr et d'un call center spécialisé pour informer sur l'efficacité énergétique et conseiller les professionnels ou leurs clients sur la rénovation de leur bien et des Eco-primes dont ils peuvent bénéficier, compose le dispositif ambitieux qui témoigne d’un fort engagement de notre organisation en matière de développement durable. Le site AFCEE est aussi accessible à partir du site www.lamaisondelimmobilier.org
La Chambre a signé avec l’OFFICE INTERNATIONAL D’EXPERTISE une collaboration visant à favoriser auprès des adhérents de la Chambre l’information concernant le logiciel Jestimo qui est un outil pour aider les professionnels de l’immobilier à estimer précisément leurs biens, mais surtout à présenter un dossier bien étayé avec des données solides pour se justifier auprès de leurs clients.
Contact : Wilfrid PELISSOLO, 01 75 77 55 81 wpelissolo@imo.eu.com Page 20
BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013
LES PUBLICATIONS DE LA CHAMBRE FNAIM PARIS ILE-DE-FRANCE Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-France sont une plateforme d’échanges et de débats dans le cadre de l’avènement du Grand Paris. En mars 2012, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a publié le premier numéro de cette nouvelle collection sous le titre « Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité », qui fait le point sur l’action de notre organisation ainsi que sur la situation de nos concitoyens face à différentes menaces portant sur les biens et les personnes. En publiant le deuxième numéro, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France infirme sa volonté de compter parmi les acteurs incontournables au cœur de la Cité. En effet, les professionnels regroupés au sein de cet organisme, sont une force économique, connaissant les préoccupations des franciliens et ils sont capables de s’emparer des problématiques que sont le logement et les transports. Conformément à l’esprit de la collection, « Paris brille-t-il ? L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris ? » recueille des avis et des expertises de personnalités issues d’horizons divers et chacune s’efforce de poser le bon diagnostic puis d’ébaucher des solutions aux problèmes économiques, sociaux et culturels qui surgissent à la veille du Grand Paris.
Ouvrage «Paris brille-t-il ?» L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris ?
Vous avez déjà reçu un premier exemplaire en décembre de
« Paris brille-t-il ? L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris ? vous souhaitez commander des exemplaires supplémentaires, vous voudrez bien nous retourner le bon de commande, ci-joint, accompagné de votre règlement par chèque à l’ordre de la Chambre FNAIM Paris IDF.
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BULLETIN D’INFORMATION N° 205 – Juillet 2013
Ouvrage « Peur sur la ville ?» Contributions pour un Grand Paris de la sécurité
Contact : Odile Benedetti, 01.40.53.73.82, obenedetti@fnaim-idf.com
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DERNIERS INDICES PARUS
INDICES TRIMESTRIELS ● IRL (Indice de référence des loyers) ►
1er trimestre 2013 Variation sur un an
: :
124,24 (Insee 12/04/2013) + 1,54 %
: :
108,34 (Insee 05/04/2013) +1,94 %
: :
1639 (Insee 05/04/2013) +0,06 %
● ILC (Indice des loyers commerciaux) ►
4ème trimestre 2012 Variation sur un an
● ICC (Indice du coût de la construction) ►
4ème trimestre 2012 Variation sur un an
INDICES MENSUELS ● BT01 ►
Février 2013 Variation sur un an
:
885,4 +1,3 %
● Salaires Régionaux dans les industries du Bâtiments et des TP ►
Septembre 2012 - National - Ile-de-France
►
: :
490,3 477,3
: :
491,3 478,4
Octobre 2012 - National - Ile-de-France
Contact : Odile Benedetti, 01.4.53.73.82, obenedetti@fnaim-idf.com
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