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L’actualité vue par les professionnels de l’immobilier et du logement Chambre FNAIM du Grand Paris - #12 - 11/03/2014

Le mot du président Fiscalité sur le logement : halte au feu !

Depuis le 1er mars, 66 départements (sur 101) ont porté leurs droits de mutation à titre onéreux de 3,80 % à 4,50 %. Cela représente, par exemple, un surcoût de 2 800 € pour l'acquéreur d'un bien de 400 000 €. Une hausse qui s'ajoute à celle des "frais de notaires" et adresse un mauvais signal à un marché toujours déprimé, que le gouvernement souhaiterait dans le même temps relancer… Vous avez dit "incohérence" ?

> Lire cet article Coup de projecteur Le mythe des "logements vacants" Selon une étude du Guardian (26/02/2014), plus 2 millions de logements seraient vacants en France, et au total 11 millions en Europe, où l'on compte dans le même temps 4,5 millions de personnes sans domicile fixe. "Trop de logements sans personne et trop de personnes sans logements" ? Certes, mais la réalité, celle des logements réellement disponibles, est un peu plus complexe…

> Lire cet article Le chiffre 20,7 % C'est, selon l'observatoire Clameur, la proportion de loyers parisiens du parc privé qui pourraient voir leur montant diminuer avec la mesure d'encadrement fixée par la loi Alur. La baisse moyenne des loyers concernés atteindrait 23,1 %, la baisse potentielle du loyer moyen s'établissant à 4,8 %. Cette apparente bonne nouvelle pour les locataires concernés mérite examen.

> Lire cet article

Qui l'a dit ?

"Je veux faire du logement ma priorité…" "… pour répondre à la première attente des familles, des jeunes travailleurs, des étudiants, des personnes en voie de réinsertion, tous ceux qui veulent vivre à Paris, près de leur emploi, au cœur de la capitale historique et culturelle, au sein de cette métropole économique puissante."

> Réponse

Espace Grand Paris Une publication de la FNAIM du Grand Paris Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN en cours

Contacts Chambre FNAIM du Grand Paris 27 bis avenue de Villiers 75017 Paris Tél. : +33 (0)1 40 53 73 50 www.lamaisondelimmobilier.org gillesricourdebourgies.com

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L’actualité vue par les professionnels de l’immobilier et du logement

Le mot du président Fiscalité sur le logement : halte au feu !

Depuis le 1er mars, les deux tiers des Conseils généraux (66 départements sur 101) ont porté leurs droits de mutation à titre onéreux de 3,80 % à 4,50 %. Une hausse permise par la loi de finances pour 2014 et dont personne ne croit sérieusement à sa nature théoriquement provisoire. Représentant un total de quelque 8 milliards d'euros par an, les droits de mutation sont en effet devenus essentiels aux budgets des Départements. D'autant plus dans la perspective, annoncée par l'État, d'une réduction de ses transferts aux collectivités locales. Il y a ici un désagréable effet de "vases communicants" : quand l'État - ce qui reste à prouver - affiche une volonté de maîtrise budgétaire, basée sur une baisse des dépenses pour engager dès que possible la nécessaire "décrue fiscale", les collectivités locales n'en finissent pas de relever leurs impôts : + 2,5 % entre 2011 et 2012, + 4,9 % par rapport à 2010. Une situation qui mérite d'être rappelée à quelques semaines des élections municipales…

Reste que cette hausse des droits de mutation aura des répercussions très concrètes. Elle représente, par exemple, un surcoût de 2 800 € pour l'acquéreur d'un bien de 400 000 €, et pourrait suffire à exclure du marché de nombreux primo-accédants, dont les ressources sont limitées au maximum. Cette hausse s'ajoute surtout à de nombreuses autres, comme celle des "frais de notaires", portant le total des droits de mutation à 7,7 % en moyenne. Cette inflation fiscale constitue un très mauvais signal adressé à un marché toujours déprimé, au moment même où le gouvernement prétend le relancer avec les groupes de travail "Objectif 500 000"… Pourquoi prétendre ainsi réduire les coûts de construction de 10 % en s'attaquant aux normes si c'est pour augmenter les impôts ? Vous avez dit "incohérence" ? La stabilité fiscale est la condition sine qua non du rétablissement de la confiance sans laquelle aucune relance n'est possible. Tout particulièrement dans la construction et le logement !

Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris

Source : "Deux tiers des départements relèvent leurs droits de mutation", Les Échos, 03/03/2014

Coup de projecteur Le mythe des "logements vacants" La récente publication par le Guardian d'une enquête sur les logements vacants en Europe a fait l'effet d'une bombe. Selon ce quotidien britannique, il y aurait 11 millions de logements vacants en Europe (dont plus de 2 millions en France), tandis que l'on recenserait 4,5 millions de personnes sans domicile fixe (plus de 140 000 en France selon l'INSEE, en incluant les bénéficiaires de logements très sociaux). Dès lors, la conclusion s'impose : il y a "trop de logements sans personne et trop de personnes sans logements". Sauf que la réalité est un peu plus complexe. Dans une interview au site Atlantico.fr (26/02/2014), l'économiste Vincent Bénard et le sociologue et urbaniste Julien Damon proposent une lecture critique de ces données.

Au-delà de la traditionnelle contestation des chiffres (le nombre de SDF en Europe paraît en particulier très exagéré), c'est la notion de "logement vacant" qui interroge. Pour la France, la définition de l'INSEE est très claire, même si elle recouvre des réalités diverses.

Comme l'explique Vincent Bénard, "environ 50 % des logements vacants à un instant T sont des logements vétustes pour lequel soit le propriétaire n’a pas les moyens d’une rénovation, soit effectue des travaux de rénovation lourds. 20 % sont en vacance de courte durée entre deux occupations, avec ou sans travaux légers, parfois avec un souci de division entre héritiers". Bref, "la vacance de ces logements est un phénomène normal, explicable, souvent temporaire, et qui ne fait que traduire l’existence d’une rotation des occupants au sein des logements et d’un vieillissement important d’une partie du parc." Reste 15 à 20 % de logements situés dans des zones en déclin et qui ne trouvent pas preneur, et autant de biens effectivement louables dans des zones où existerait une demande solvable à prix satisfaisant pour les bailleurs, mais non mis sur le marché. Soit un maximum de 400 000 logements (dont 130 000 HLM) "vacants" en France au sens du Guardian. Des chiffres qui permettent de relativiser certains discours par trop simplistes. n

Source : Interview de Julien Damon et Vincent Bénard, www.atlantico.fr/, 26/02/2014.

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Le chiffre

20,7 %

C'est, selon Clameur, la proportion des loyers du privé, à Paris, qui pourraient voir leur montant diminuer avec la mesure d'encadrement fixée par la loi Alur. La baisse moyenne des loyers concernés atteindrait 23,1 %, la baisse potentielle du loyer moyen s'établissant à 4,8 %. Les locataires parisiens doivent-ils s'en réjouir ?

Comme le rapportent Les Échos (05/03/2014), "Clameur estime que 20 % des relocations se font à un loyer dépassant de plus de 20 % la médiane locale des loyers pratiqués, seuil déclenchant leur diminution dans les zones tendues. Alur oblige au même réajustement à la baisse pour le loyer des locataires en place, mais Clameur n'a réalisé son étude que sur les relocations". De même, la loi Alur n'impose plus de "médiane de référence", mais un "loyer de référence" qui sera fixé par le préfet au regard des chiffres remontés par les observatoires locaux. Le représentant de l'état sera donc libre de fonder ce loyer de référence sur la médiane observée - ou non. Une forte incertitude pèse donc ici dans les calculs de Clameur, dont l'hypothèse de départ pourrait ne pas se confirmer.

Par ailleurs, seuls sont pris en compte les logements dont les loyers seraient révisés à la baisse. "Il n'est pas certain que le loyer moyen parisien diminue de 4,8 %, puisque Alur permet aussi de relever les loyers inférieurs de plus de 30 % à la médiane", soulignent Les Échos. Ce qu'admet Clameur, en estimant que près de 10 % du marché locatif privé des villes concernées (12,8 % à Paris) risque d'être réajusté à la hausse...

Il est donc tout sauf certain que la mesure gouvernementale aboutisse à une baisse des loyers des publics visés, à savoir les classes populaires et moyennes inférieures (les ménages gagnant moins de 14 280 €, soit les trois premiers déciles de revenus). Bien au contraire, "les gagnants de l'encadrement des loyers seront les locataires les plus aisés, qui louent les logements les plus chers" - car en zone particulièrement tendue (les trois plus hauts déciles de revenus, comprenant les ménages gagnant plus de 26 880 €).

Quant aux plus pauvres, qui dépendent parfois de "marchands de sommeil", la loi ne changera rien car "il s'agit d'un marché noir, souvent non déclaré"… n

Sources : "L'encadrement fera baisser de 20 % les loyers de relocation", Les Échos, 05/03/2014 et www.clameur.fr.

Qui l’a dit ?

RéPONSE : Anne Hidalgo, can- "Je veux faire du logement de bureaux en logements, etc.

Coût estimé par la candidate : didate à la mairie de Paris, dans ma priorité…"

2,5 milliards d'euros. Du côté de son programme "Paris qui ose" sa principale challenger, Nathalie Kosciusko-Morizet, (www.anne-hidalgo.net). L'adjointe au maire sortant mêmes ambitions affichées, avec encore la création Bertrand Delanoë, en charge de l'urbanisme et de l'arde 10 000 logements supplémentaires par an (dont chitecture depuis 2008, précise : "Je veux faire du lo6 000 constructions neuves), mais davantage orientés gement ma priorité pour répondre à la première attente vers la demande des classes moyennes : "Tout noudes familles, des jeunes travailleurs, des étudiants, veau logement social devra être accompagné de la des personnes en voie de réinsertion, tous ceux qui création d'un logement pour les classes moyennes". veulent vivre à Paris, près de leur emploi, au cœur de Du fait de son rééquilibrage en direction du privé (nola capitale historique et culturelle, au sein de cette métamment des logements intermédiaires en accession tropole économique puissante". Concrètement, son à la propriété), ce "Plan Marshall pour le logement à programme prévoit la création de 10 000 nouveaux Paris" serait moins coûteux que le précédent : 1,6 millogements par an, dont 6 500 HLM afin d'atteindre un liard d'euros. La priorité accordée au logement par les taux de 25 % de logements sociaux à Paris en 2025. principales candidates à la mairie de Paris atteste de Comment ? En nouant un "Pacte pour le logement avec l'importance de ce sujet pour la Cité. Mais n'oublions tous les professionnels du secteur" pour exiger l'allépas que, dès 2016, il s'agira une compétence de la gement des normes inutiles (notamment sur les parMétropole du Grand Paris. Le prochain maire devra kings), simplifier les règles d'urbanisme, réviser le PLU pour dégager du foncier, de transformer 200 000 m2 forcément en tenir compte ! n Sources : www.anne-hidalgo.net et www.nkmparis.fr.

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