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Professions
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www.fnaim-idf.com
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IS CH AM AR BRE RP ILIE FNAIM DE L'IMMOB
E -D ILE
Chambre Paris Ile-de-France
Sursaut économique n°127 Octobre
2013
Jean DAUBIGNY,
Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de Paris et
Gilles RICOUR de BOURGIES Président de la FNAIM Paris Ile-de-France
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DÉFIBCŒUR : 48, rue de Ponthieu - 75008 PARIS - Tél. 01 58 36 05 05 - Fax : 01 58 36 01 97 - E-mail : dl@defibcoeur.fr
SOMMAIRE N°127 - Octobre 2013
Activités de la Chambre
02 / EDITORIAL 04 / ENTRETIEN EXCLUSIF
Jean DAUBIGNY, Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de Paris et Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France
06 / ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
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- Intervention au Club des partenaires de la Chambre de Michel ROUX, Professeur des universités, Directeur du Service des Activités Industrielles et Commerciales Université Paris 13, le 21 juin 2013 - La FNAIM Paris Ile-de-France s’engage pour l’accès au logement des salariés - La fibre optique, par Jérôme BARRE, Directeur Orange Ile-de-France - Nominations
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Maison de lʼimmobilier
27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris Tél. : 01 40 53 73 50 Fax : 01 43 80 22 28
Conjoncture
12 / CONJONCTURE
Adresse e-mail : contact@fnaim-idf.com
- L’immobilier dans l’économie française, par l’Institut de l’Epargne et Foncière (IEIF) - D’après une étude du Cabinet DELOITTE - Brèves - Les prix de l’immobilier dans les pays de l’OCDE (juin 2013)
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Directeur de la publicité : Dominique Levy
Manifestations
Éditeur délégué et publicité : SODIRP 48, rue de Ponthieu - 75008 PARIS Tél. : 01 58 36 05 05 - Fax : 01 58 36 01 97
Impression : Imprimeries Epel Liste des annonceurs : GALIAN - GERCOP - CRYPTO - ARSEP Dépôt légal : L1-419 - ISNN 0991-3262
Développement durable
Photos couverture et intérieures : Caroline Lespinasse - © Fotolia Michel Terrioux : p. 16, 17 et 26
32/ ÉDUCATION
35 / RÉGION ILE-DE-FRANCE
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Direction artistique : Agnès Balard-Robert Tél.: 01 58 36 01 95 Email : agnes@sodirp.com Conception graphique / mise en page : SODIRP
- « La CMI : 100 ans de syndicalisme immobilier », par Michel TERRIOUX, Rédacteur en chef de la revue « Professions Immobilières » P. 21 - Colloque du 26 juin 2013, « Projet de loi logement et urbanisme et les projets de lois de décentralisation : une révolution ? » P. 23 - Le CESER a 50 ans : 1963 - 2013 P. 28 - Réunion de travail « BTS Professions Immobilières » le 13 juin 2013 à la FNAIM Paris Ile-de-France P. 32 - Une chambre dynamique dans le domaine de la formation et de l’emploi, par Sandrine AULIAC, consultante juridique de la Chambre P. 34
Rédacteur en chef : Michel Terrioux
Comité de lecture : Michel Terrioux, Léo Attias, Pascal Cauchebrais, Claude Chétrit, Pierre-Hervé Leturmy Pierre-Antoine Menez, Isabelle Fournier
P. 20
21 / MANIFESTATIONS
Rédaction : Directeur de la publication : Gilles Ricour de Bourgies
Comité de rédaction : Michel Terrioux, Délégué Général de la Chambre Mélanie Cuquemelle, Assistante de direction
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- Gouvernance et influence (2ème partie) par Bruno RACOUCHOT, Directeur de Comes Communication - Le Programme d’Investissement d’Avenir en Ile-de-France présenté le 26 juin 2013 - Brève - Bilan de 9 ans de gestion financière de la région Ile-de-France, par le MEDEF Ile-de-France
P. 35 P. 37 P. 37 P. 38
40/ DÉVELOPPEMENT DURABLE - « Moi, Président je m’appuierai sur les professionnels de l’immobilier pour assurer la transition énergétique dans le logement... » - Ils ont dit... - La FNAIM Paris Ile-de-France et EDF s’associent pour la rénovation thermique en Ile-de-France - Les actions de l’Agence Parisienne du Climat, par Isabelle DALMAS, consultante juridique de la Chambre - Economie d’énergie dans les copropriétés : la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et EDF Ile-de-France se mobilisent ensemble ! - Exigeons une garantie pour la performance énergétique ! par Michel JOUVENT, MRICS, Délégué Général d’APOGEE
50 / JURIDIQUE 51 / DU CÔTÉ DE LA FNAIM 52 / A LIRE
P. 40 P. 41 P. 42 P. 44 P. 46 P. 47
EDITORIAL
par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Sur le pont 2
Quels constats en ce début d’automne ? Sans attendre la tombée des feuilles, quelques éléments de sursaut redonnent un peu de confiance aux français. Je ne peux que m’en réjouir. Un peu plus de croissance c’est un peu plus d’emplois et de rentrées fiscales mais ne nous trompons pas de guerre. En France, toutes les crises n’ont pas disparu. Certes, il semblerait que nous soyons à la fin de la crise financière, à mi-chemin de la crise économique et au départ d’une crise politique et sociale. Ce qui est certain c’est que notre société change de modèle et de paradigme. Dans le domaine qui est le nôtre, Madame DUFLOT prévoit en 2025 que « l’accès au logement pour chacun ne sera plus un facteur de stress et d’incertitude mais une étape plaisante de la vie ».
D’autres constats plus terre à terre concernant l’immobilier méritent que l’on s’y arrête un instant. • la hausse des taux de crédit se poursuit suite à l’augmentation des taux à 10 ans des emprunts d’État (OAT), • la production des nouveaux crédits progresse de 14,3% en rythme annuel même si les banques deviennent très sélectives, • le marché de la transaction donne des signes de reprise fragile. Mais, nous ne pouvons nous réjouir de la volonté des Pouvoirs publics d’encadrer et d’administrer les loyers. La pierre ne serait-elle plus une valeur refuge ? Et pourquoi pas. Soyons sérieux ! En Ile-de-France, c'est-à-dire en zone tendue, l’offre
de logement est notoirement insuffisante malgré les engagements du législateur. 35 000 logements créés au lieu de 70 000 ! Nous rêvons tous que le Grand Paris grâce à une nouvelle loi qui est en cours d’examen au parlement révolutionne les marchés immobiliers, les moyens de transport et l’activité économique de notre région par une gouvernance digne de nos concitoyens qui en sont les seuls financeurs. Rêvons un peu… Notre pays trouverait un nouveau souffle, une nouvelle espérance qui lui manque aujourd’hui. A nous d’agir… Les 1800 adhérents de notre Chambre sont fiers d’être au cœur des préoccupations des citoyens dans leur quartier. Mais nous avons
Editorial
aussi nos responsabilités individuelles et collectives sur le plan local de faire remonter aux administrations et aux élus, nos propres visions de cette nouvelle société mondialisée. Il s’agit de passer à l’offensive et de poursuivre notre politique d’influence commencée il y a 2 ans. Notre mobilisation est donc nécessaire pour créer un environnement propice pour mieux vivre sur un territoire francilien aux fractures économiques et sociales trop importantes. Une 1ère étape est d’être plus nombreux et plus uni. Après plusieurs mois de réflexion, nous avons décidé avec le Président de la CMI de fusionner nos 2 Chambres patronales et de créer « La Chambre FNAIM du Grand Paris ». Il ne s’agit pas d’un nouveau label mais la création d’une organisation qui regroupera 2200 adhérents et représentera 40% de la transaction et 65% de l’administration de biens et de syndics de copropriété de l’Ilede-France. Au-delà des chiffres, ce sont de nouvelles actions qui animeront notre nouvelle organisation au moment de la création par le législateur du « Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière ». Le hasard fait bien les choses, c’est le moment de travailler ensemble en Ile-de-France. Le Père Jean AKIKI, Vice-Recteur à la Recherche à l’Université Saint-Esprit de Kaslik souligné à l'Université d'été du Medef le 28 août 2013 : « Travailler ensemble, c’est la progression de l’homme, l’aboutissement de l’homme ». Travaillons ensemble…en ce début d’automne. ◆
FNAIM VERSUS ALUR : le combat continue ! Depuis septembre 2013, le Parlement débat sur le projet de loi de Cécile DUFLOT pour « l'accès au logement et un urbanisme rénové », dit « ALUR ». Pour ce qui nous concerne au premier chef, il portera réforme : - de l'exercice de nos professions d'intermédiaires immobiliers; - des rapports locatifs dans le parc privé loué nu ou meublé; - des règles de fonctionnement des immeubles en copropriété. Ces réformes sont importantes : elles ambitionnent de fluidifier le marché et de porter un regard nouveau sur les professionnels de l'immobilier. Le volet du projet de loi consacré au renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professions de l'immobilier reconnaît notre valeur ajoutée par la création d'un Conseil National des professions immobilières, l'instauration de règles de compétences initiales et d'obligations de formation. Il responsabilise l'ensemble des intervenants par la création de commissions chargées de contrôler les activités et de prononcer des sanctions disciplinaires tout en renforçant les garanties offertes aux consommateurs par l'inscription du rôle des garants financiers dans la loi et l'obligation de souscrire une assurance RCP pour les agents commerciaux. Paradoxalement, alors que l'ambition est de restaurer la confiance des consommateurs, d'autres dispositions nous mettent fortement à l'index par des mesures de défiance telles : - l'affichage de nos honoraires en valeur absolue dans toutes les annonces immobilières; - l'interdiction de la reconduction tacite des mandats exclusifs alors qu'ils sont déjà dénonciables à tout moment après les trois premiers mois; - le sacrifice des comptes bancaires uniques des copropriétés. Pire, d'autres dispositions procèdent à une véritable appropriation de nos services sans reconnaître la valeur de notre travail en nous privant de toute contrepartie en termes d'honoraires: - l'obligation d'alimenter, sans contrepartie, les bases de données des observatoires locaux des loyers; - l'interdiction de percevoir des honoraires de location de nos locataires, d'établissement d'état des lieux et de rédaction de bail, mais seulement des « frais ». Nous ne pourrons pas appliquer cette version du texte qui nous conduirait à sacrifier les intérêts de nos clients. Alors pour apporter des réponses concrètes aux attentes exprimées tant par les Pouvoirs publics que par les consommateurs, la FNAIM, force de propositions, ne relâche pas ses efforts et ses actions menées auprès du ministre et des parlementaires.
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entretien Jean DAUBIGNY,
Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de Paris et Gilles RICOUR de BOURGIES Président de la FNAIM Paris Ile-de-France Gilles RICOUR de BOURGIES : L’Ile-de-France est un territoire qui connaît de nom- zones actuellement mal desservies. C’est tout l’objet du Nouveau Grand breuses fractures économiques, sociales et culturelles depuis plusieurs années. Paris d’assurer coordination des transports et renforcement des infraQuelles sont les actions de l’État pertinentes qui peuvent être engagées pour structures et des moyens dédiés car je vous le rappelle que 8,5 millions de voyageurs quotidiens les empruntent ! créer une nouvelle solidarité territoriale ? Jean DAUBIGNY : Avant tout, notons que notre région est l’une des régions Ainsi, 6 milliards d'euros seront investis d'ici à 2017, dans le cadre du les plus riches et avec l’un des plus forts potentiels d’Europe ! Ainsi, le PIB plan de mobilisation en faveur des transports du quotidien (signé le 19 juilpar habitant est de 51 118 euros en 2011, soit le 6ème des régions euro- let entre l’État et la région) pour accélérer la modernisation et le développement du réseau francilien existant et améliorer les conditions de péennes. Le tableau n’est donc pas si noir. Cependant, il existe de fortes disparités régionales, qu’illustrent, pour ne transports des habitants. prendre qu’un exemple, les écarts du même indicateur de PIB par habi- Puis va venir, le nouveau réseau de métro automatique du Grand Paris Express, avec le lancement début octobre 2013 de l'enquête publique tant entre les différents départements franciliens. Du fait du contexte économique, l’emploi est la première priorité du gou- sur le premier tronçon de la future ligne 15. vernement et la préoccupation centrale pour bon nombre de nos conci- Le projet est entré en phase opérationnelle : 72 gares, 205 kilomètres de toyens. C’est donc tout naturellement ma priorité et celle de l’ensemble trajet, le Grand Paris Express va d’ici 2030 changer considérablement la des services de l’État qui sont mobilisés pour lutter efficacement contre le figure de l’Ile- de- France ! Les transports représentent un enjeu de qualité de vie chômage, qui est un facteur aggravant de fractures territoriales lorsqu’il est concentré plus particulièrement Puis va venir, le nouveau et de solidarité et leur amélioration va permettre de retisser du lien entre les territoires ; les chantiers générés sur certains territoires. réseau de métro automatique par le Nouveau Grand Paris vont quant à eux créer des Pour mener cette bataille pour l’emploi, nous nous apdu Grand Paris Express, avec puyons sur tous les outils disponibles : emplois aidés le lancement début octobre 2013 emplois : on en escompte 57 000 sur cinq ans liés au plan de mobilisation pour les transports et 15 à 20 000 bien sûr avec notamment les contrats de génération, de l'enquête publique sur mais aussi appui aux entreprises. L’État dispose de le premier tronçon de la future par an pendant la durée des travaux pour la construction du Grand Paris Express. trois outils de développement économique qui perligne 15. Mais le Grand Paris aura aussi un impact sur le logemettent de faire face. Tout d’abord, une bonne Jean Daubigny ment avec l’objectif de construction de 70 000 logeconnaissance du tissu économique local avec le suivi ments par an. Ainsi, sur les douze derniers mois, le de plus de 1000 entreprises par an, dont près de 400 ETI et pépites (PME à fort potentiel). 6 plans filières régionaux ont égale- nombre de logements autorisés en Ile-de-France s'élève à 77 017 – donc ment été élaborés pour accompagner plus de 100 PME chaque année. au-delà des objectifs de production fixés par la loi Grand Paris, en hausse Enfin, l’État soutient l’innovation et les pôles de compétitivité en mobilisant de 17,4%. près de 50 M€ par an en Ile-de-France pour soutenir des projets de R&D Le Grand Paris, c’est une démarche consensuelle qui, permet d’avancer plus vite, main dans la main État/ collectivités locales : ainsi dans le cadre collaboratifs entre grands groupes, PME et laboratoires de recherche. Pour avoir un emploi, pour l’exercer au mieux, il faut un logement, un lo- des contrats de développement territorial, chaque territoire est désormais doté, d’une vision partagée pour accélérer les projets de développement gement digne et adapté en localisation. Le renforcement de la solidarité territoriale passe donc aussi par l’amélio- d’aménagement, des projets culturels ou encore dans l’économie sociale ration des déplacements domicile-travail et par un désenclavement de et solidaire.
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exclusif GRB : La chambre FNAIM Paris Ile-de-France a publié un livre « Paris brille-t-il ? et les logiciels et les systèmes complexes) est renforcé avec la mise en L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris », en no- place, en collaboration avec le Conseil Régional, de « plans filières » pour améliorer la structuration et la compétitivité des PME. vembre 2012, que nous vous avons transmis. Partagez-vous ces diagnostics à un moment où l’attractivité de l’Ile-de-France Les Investissements d’Avenir interviennent à hauteur de 35 Mds€ en faveur semble être en perte de vitesse par rapport aux autres régions économiques de l’innovation et la recherche. Sur les 27 Mds€ déjà attribués, une dotation de 7,7 Mds€ a été attribuée à plus de 250 projets franciliens, notameuropéennes ? JD : L’Ile-de-France est la locomotive économique du pays et elle tient à ment dans le secteur de la santé et des biotechnologies avec 38 projets maintenir son rang de leader européen. C’est une puissance économique soutenus pour un montant de 490 M€. Ils financent deux Sociétés d’Acunique avec le 1er PIB d’Europe (600 milliards €), 12 millions d’habitants, célération de Transfert de Technologie pour un montant de 146 M€. L’Ile-de-France bénéficie d’un potentiel exceptionnel. Elle peut s’appuyer 6 millions d’emplois, 800 000 entreprises. Son économie est très diversifiée et dispose de secteurs d’excellence de sur le rayonnement international de grands pôles, encouragés et soutenus niveau mondial tels que l’aéronautique, l’automobile, le numérique et les par l’État, où l’enseignement supérieur, la recherche et le développement sciences de la vie. Cette excellence en matière d’innovation est une de industriel se rencontrent et se fertilisent mutuellement. C’est la vocation de Saclay, mais c’est aussi la vocation de la Cité Descartes. nos priorités pour renforcer l’attractivité économique francilienne. Enfin, notre région présente la 1ère concentration européenne d’entreprises La région francilienne est et restera dans le peloton de tête des grandes classées au « Fortune 500 » ; elle est aussi la 1ère région pour les salons et métropoles mondiales. Il faut pour cela répondre aux défis qui se posent congrès (10 millions de visiteurs d’affaires par an), la 1ère région pour les in- devant nous : faire encore davantage de l’Ile-de-France une région où il fait vestissements directs étrangers en Europe continentale et la 1ère place fi- bon vivre, travailler, résider, se déplacer, résolument tournée vers sa jeunancière pour la gestion d’actifs. L’Ile-de-France bénéficie d’une nesse et vers l’innovation. Simultanément. Et c’est peut-être là aussi que accessibilité exceptionnelle avec un hub aérien international composé de réside notre valeur ajoutée par rapport à certaines mégalopoles. 3 aéroports, n°1 en Europe continentale pour le trafic passagers et n°1 en Europe pour le fret. Le Bourget est le 1er aéroport d’affaire en Europe et GRB : Lors de votre intervention au 50ème anniversaire du Conseil Économique 1 milliard € seront investis dans les infrastructures aéroportuaires d’ici 2015. Social et Environnemental de l’Ile-de-France, le 4 juillet 2013, vous avez appelé Le potentiel d’innovation de la région Ile-de-France est de tout premier à une rénovation démocratique Qu’entendez-vous par là ? ordre avec une très forte concentration de moyens : 135 000 personnels JD : J’attache un grand intérêt aux travaux du CESER, à ses avis et à ses de R&D, 1ère région européenne en termes de recherche technologique, recommandations. C’est une instance démocratique unique en son genre. 44% des dépenses de R&D du pays. Ce potentiel est sous-utilisé : il est La recherche d’un consensus préalable à l’adoption d’un avis et la volonté encore difficile de transformer tous nos atouts (nomd’adopter une vision prospective, rendent les propobre et qualité des étudiants et des chercheurs, densité sitions du CESER particulièrement pertinentes et insLa région francilienne est tructives. de laboratoires de recherche publics et privés…) en et restera dans le peloton véritables résultats : valorisation de la recherche, créaLes Pouvoirs publics doivent pouvoir s’appuyer, le plus de tête des grandes métropoles en amont possible, sur l’expertise et les propositions tions d’entreprises innovantes, dépôt de brevets… mondiales. Le capital-risque est encore trop faible dans la région, du CESER afin que ces contributions participent à et les liens entre recherche publique et privée restent à une réelle évaluation des politiques publiques à caracJean Daubigny renforcer. L’État a agi avec le Conseil Régional pour tère économique, social et environnemental. mettre en œuvre une Stratégie Régionale d’Innovation Notre objectif avec le renouvellement du CESER est (SRI) qui s’appuie sur ce diagnostic et comporte 3 axes d’intervention prio- de le rendre encore plus représentatif de l’Ile-de-France, de ses habitants, ritaires : la valorisation de la recherche, l’expérimentation dans les terri- de ses préoccupations. La représentation du CESER doit donc aller vers toires et la fertilisation croisée entres les thématiques de recherche. plus de parité (au moins 40% de femmes) et plus de jeunes, car, ne l’ouLa politique des pôles de compétitivité (7 pôles en Ile-de-France) reste le blions pas, nous construisons l’Ile-de-France de demain, avant tout pour principal instrument de développement de l’innovation. Les pôles accom- les générations futures ! Rénovation démocratique… oui effectivement j’ai pagnés par les services de l’État, qui mobilise chaque année plus de 60 pu constater lors des travaux préparatoires des contrats de développeM€ destinés via le FUI (Fonds Unique Interministériel) à financer le fonc- ment territorial, tout l’intérêt porté par nos concitoyens, élus de terrain mais tionnement des pôles et les projets de recherche et de développement aussi associations, habitants des territoires concernés, pour la construccollaboratifs. tion du Grand Paris. J’ai observé leur implication sans faille dans la durée Le soutien aux 6 filières prioritaires (l’automobile, l’aéronautique et le spa- et c’est un devoir de l’État d’être attentif aux préoccupations des francitial, les sciences de la vie, les industries de la création, les éco-industries, liens afin de répondre au mieux à cette aspiration. ◆
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ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
Intervention au Club des partenaires de la Chambre de Michel ROUX, Professeur des universités, Directeur du Service des Activités Industrielles et Commerciales, Université Paris 13, le 21 juin 2013 Du contexte en général : après les trente glorieuses et les trente piteuses, comment éviter les trente douloureuses ?2
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Comme la crise de 1929, la crise née en 2008 marque l’entrée dans une nouvelle ère. Bien plus qu’une crise passagère dont on verrait, prochainement, la fin, c’est davantage de mutation qu’il convient de parler. La crise en grec (« Krisis ») signifie crible, tamis. Une occasion salutaire, peut être, pour faire ressurgir l’initiative ! En France, on s’intéresse qu’aux trains qui arrivent en retard. Certes, notre pays connaît une situation économique et sociale inquiétante, mais, ce n’est pas la fin du monde. Arrêtons de diaboliser les entreprises, la finance, dont la vocation est de contribuer à la création de la croissance et de l’emploi. Arrêtons d’exporter nos bacs +5 pour importer des bacs moins dix ! Le discours ne fait pas le système. Il y a des responsabilités partagées, il y a des difficultés…, mais, aussi, de l’espoir. Au cours des trente der-
Michel ROUX 1
De quelques interrogations sur la politique du logement… nières années, avec l’accélération des innovations de toutes natures, nous sommes passés d’une logique industrielle à une logique marketing puis financière. A l’image d’Adam Smith3, nous sommes devenus « tous des marchands » où parfois l’égoïsme a renversé la prévalence à l’altruisme. Après le consumérisme, la judiciarisation et l’individualisme précités, notre époque s’installe dans l’incertitude et la défiance. Incertitude sur l’avenir, dé-
fiance envers les institutions. Trop de décisions politiques annoncées apparaissent déjà comme dépassées ou pour le moins insuffisantes. En 2008, on a empêché la mutation d’un krach financier en récession grâce à la substitution partielle de la dette privée trop risquée par de la dette publique. Cinq ans plus tard, c’est l’origine de la nouvelle crise et l’État est devenu le problème ! Que dire de la solidarité européenne envers les pays du Sud de l’Europe
1. Directeur du Service des Activités Industrielles et Commerciales, Université Paris 13, ancien Doyen de la Faculté de Sciences économiques et de Gestion de l’Université Paris 13, Co Fondateur et Co Directeur du Groupe International de recherche en Éthique Financière (www.giref.uqam.ca). 2. Par allusion au titre du dernier ouvrage d’Augustin de Romanet : « Non aux trente douloureuses, l’État n’a pas de temps à perdre ». Paru aux Éditions Plon et lauréat du Prix du document 2012 de l’Express. 3. Adam Smith (5 juin 1723 - 17 juillet 1790) est un Philosophe et Economiste écossais des Lumières. Il reste dans l'histoire comme le père de la pensée libérale moderne
Activités de la chambre
quand le Portugal, membre de la zone euro, doit emprunter, à court terme, à des taux supérieurs à ceux proposés au Nigéria ! Autre considération, le « courtermisme » ambiant, l’économie mondiale entre court et long terme. Une occasion de réfléchir sur l’importance du temps.
Nouvelles donnes réglementaires et de quelques repères ! L’immobilier est un secteur diversifié, méconnu et peu lisible qui se situe à la croisée du droit public et du droit privé. En Europe, la valeur de l’immobilier résidentiel, y compris le foncier, c’est 3 fois le PIB européen (le PIB européen est d’environ 13 000 milliards d’euros pour les 28 pays, y compris la Croatie, dernière adhérente). L’immobilier d’entreprise équivaut à une fois le PIB, c’est, aussi, le poids des actifs mobiliers. L’immobilier produit des actifs matériels de très longue durée de vie qui constituent une très large part des patrimoines. A ce titre, ces patrimoines équivalent à des actifs financiers (ou mobiliers) et la tentation est grande de les fluidifier à la manière des actifs mobiliers. La loi de décentralisation posée par la loi de 1982 et complétée par un ensemble de dispositifs législatifs et constitutionnels, attribue par principe, certaines compétences à certaines entités - Communes ; PLU (Plan Local d’Urbanisme), EPCI
(Établissement Public de Coopération Intercommunale) et PLH, aides à la pierre (Programme Local de l’Habitat), groupements de collectivités ; départements ; régions. Pourtant, dans de nombreux cas, un projet n’est pas le fait d’un acteur unique. Concernant la gestion des biens du domaine public, plusieurs modes peuvent être retenus : la gestion directe, la régie, la délégation de service public, la concession de service public, les partenariats publics-privés. La production de logement suppose la réunion de compétence dans les domaines : du financement (aide à l’accès) ; du foncier (existence d’un Établissement Public Foncier unique ou pas ?) ; de l’urbanisme (pilotage des Plans locaux d’urbanisme, pilotage des Plans Locaux d’habitat). Tout ceci sous la contrainte de la réalisation dans un endroit solvable en l’absence de riverains hostiles (proportion dosée du collectif / individuel et du social). Ces compétences, comme nous venons de le rappeler, sont exercées à divers niveaux et posent implicitement la question du bon périmètre d’expression de l’intérêt général (accès, transports, commerces…). Un bref regard sur la sphère nord américaine en matière de logement et de partenariats privés-publics. La location est couverte par la législation des états ou des provinces. Ainsi au Québec, la Loi sur la Régie du logement (code civil du Québec) ne s’applique pas si plus du tiers de la surface est utilisé à des fins autres que résidentielles. Toutes les périodes de location sont permises, le bail peut ne pas être écrit, il n’y a pas de dépôt de garantie (sauf le premier loyer). En cas d’expulsion, il
faut demander un avis à la Régie du logement. L’usage du tabac ou la présence d’un animal peut être interdit. Dès qu'un immeuble locatif est la propriété de 2 personnes ou plus, on dit qu'il est détenu en copropriété. Il existe 2 types de copropriétés, la copropriété divise et la copropriété indivise. Depuis le 1er janvier 1994, l'ensemble des copropriétaires constitue désormais une personne morale qui prend le nom de « syndicat des copropriétaires » et il doit s'immatriculer auprès du Registraire des entreprises. La copropriété divise, appelée couramment « condominium » , permet de scinder un immeuble en fractions. Elle comporte des parties L’immobilier exclusives qui n’ap- d’entreprise équivaut partiennent qu'à leurs à une fois le PIB, propriétaires respecc’est, aussi, le poids tifs et des parties des actifs mobiliers. communes, tels que le terrain, les murs extérieurs ou la toiture appartenant par quote-part à tous les copropriétaires. La copropriété indivise appartient à plusieurs personnes. Les copropriétaires par indivision possèdent une part (par convention) dans la totalité de l'immeuble. Le système du logement social en place aux États-Unis et au Canada n'a que peu de points communs avec celui porté par la France. Un système davantage centré sur l'aide aux locataires que sur la construction de logements. Un système à caractère caritatif aux États-Unis, réservé aux couches très défavorisées de la population. Son pourcentage était, en 2010, de 1,7% seulement, contre 17% en France. On incite davantage les habitants à devenir propriétaires et le parc locatif libre est relativement réduit. L'État est d'ail-
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ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
leurs peu impliqué, tant aux ÉtatsUnis qu'au Canada. Chez ce dernier, cela fait quinze ans qu'il n'y a plus de politique du logement social au niveau confédéral. Seules les autorités du Québec maintiennent une politique de financement qui s'avère être très limitée. Aux États-Unis avec le programme d'assistance des Housing Choice Vouchers. Des bons de logements (tickets ou chèques logement) sont attribués aux plus pauvres. Ce dispositif concernerait 1,4 million de ménages. La localisation de leur logement est libre. En revanche, il y a des contreparties comme l'entretien du logement occupé, se soumettre à un test de dépistage de drogue régulier, ou encore à faire des heures de travaux pour la communauté si ils sont sans emploi. Ni urbanisme, ni réflexion sur l'impact environnemental ne sont de mises. La participation des habitants dans les coopératives québécoises tant à se développer dans le cadre de systèmes autogérés.
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En guise de conclusion : des règles, des techniques, des régulations, pour quelles conséquences ? De nouveaux questionnements plus que des réponses définitives. Il s’agit, ici, de présenter quelques priorités susceptibles d’accompagner cette industrie de l’immobilier. Trois points nous paraissent dominants : Pour une nécessaire recherche dans l’économie immobilière. Davantage orientée vers l’urbanisme, l’attractivité des territoires, le risque spatial,
les politiques de la ville ou le droit immobilier, peu de formations universitaires et de laboratoires de recherches académiques se préoccupent de la gouvernance de l’immobilier. Un des facteurs explicatifs réside dans l’émiettement des acteurs publics, semi publics et privés. Des progrès sont engagés dans ce sens par la Fondation Palladio et l’Association de Recherche et d’Étude en Immobilier, par l’Association Française des Sociétés Financières, mais, ils demeurent orientés métiers (observatoires) et valorisation de l’image de la profession. Le lien avec la recherche académique reste faible. La crise révélatrice d’une désynchronisation entre l’immobilier actif réel et l’immobilier actif financier, en France comme en Europe. Parce que le management de l’industrie immobilière s’est complexifiée depuis une quinzaine d’années, ne parle-t-on pas d’asset managers, de property managers, de compliance…, mais, qu’est devenue la culture économique des utilisateurs de l’habitat ? Développement de sources de financement immobilier alternatives aux crédits bancaires intermédiés. En Europe, le montant des crédits bancaires pour l’immobilier résidentiel s’élève à 5 millions d’euros, soit 75% des encours de crédits aux ménages. Un tiers est refinancé sous formes d’obligations sécurisées. En ce qui concerne l’immobilier d’entre-
prises, l’encours des crédits bancaires s’élève à 1,5 million d’euros, soit 25% des crédits aux entreprises avec 15% refinancés en obligations sécurisées et 5% titrisés. « La financiarisation » de l’immobilier est engagée ! Quel sera le rôle du « shadow banking »4 et l’impact des normes prudentielles tant dans la banque que dans l’assurance. Cette dernière profession, en l’état actuel de la législation fiscale et des normes prudentielles étant peu incitée à se positionner comme nouvel acteur dans le financement de l’immobilier, dans « Solvabilité 2 », la couverture des encours de placements immobiliers demeurant encore nettement supérieure à celle exigée pour les créances immobilières… Comment les banques pondéreront le risque immobilier face aux nouvelles normes, avec, quelles conséquences pour un établissement « indépendant » de prêts à l’habitat comme le Crédit Immobilier de France ou pour le spécialiste du marché de la caution hypothécaire qu’est le Crédit Logement. Le régulateur national ou européen ontils bien intégré toutes les implications sur les acquisitions de logements. Le management et la gouvernance, sont affaire de concertation, plus que les moyens, c’est, parfois, le courage politique et l’écoute qui manque le plus ! Pierre Dac5, nous aurait peut être rappelé : « C’est trop tôt pour savoir si c’est trop tard ». ◆
4. Expression anglo-saxonne signifiant « finance de l’ombre » pour désigner l’ensemble des activités et des acteurs hors réglementations bancaires. 5. André Isaac dit Pierre Dac, humoriste et comédien, 1893 – 1975.
Activités de la chambre
La FNAIM Paris Ile-de-France s’engage pour l’accès au logement des salariés
Bernard CAUCHY, Président de COCITRA ; Stéphane BUFFETAUT, Président de CILGERE et Gilles RICOUR de BOURGIES.
Favoriser l’emploi par un accès au logement renforcé
Par ce partenariat avec CILGERE et COCITRA, la FNAIM Paris Ilede-France poursuit sa politique en faveur du logement social, initiée notamment avec le bail solidaire. Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-deFrance, salue cette nouvelle coopération : « Grâce à ce dispositif, ce sont les salariés les plus fragiles, dont les jeunes salariés et les intérimaires, que nous accompagnons désormais. Cela renforce notre engagement de longue date pour le parc social francilien ». Parmi les 3 actions-clés décidées, les salariés d’entreprise identifiés par CILGERE se verront proposer une offre locative adaptée; de plus, les salariés bénéficiant du service de coaching logement « MobiliCall » de COCITRA bénéficieront d’une mise en relation facilitée avec les agences immobilières adhérentes à la FNAIM Paris Ilede-France; enfin, des aides d’Action Logement® garantiront l’accès au logement des salariés et leur maintien dans le logement. Par ailleurs, l’échange d’informations sera facilité entre les 3 orga-
nismes : CILGERE mettra à disposition des agences de la FNAIM Paris Ile-de-France des supports de communication et des outils de saisie en ligne des aides d’Action Logement®, dont Avance LocaPass®, GRL®, Mobili-Pass®, et Aide Mobi-Jeune®. Les offres et les demandes de logement seront également échangées en temps réel.
Le logement au cœur des questions d’attractivité de l’Ile-deFrance
Le logement joue un rôle essentiel en matière d’attractivité dans la mesure où il constitue un actif tangible de la métropole et participe pleinement à la qualité de vie de ses habitants. La loi prévoit à cet effet la construction de 70 000 logements par an en région parisienne. Pourtant, seulement la moitié de l’objectif sera atteint en 2013. Ce partenariat répond donc à une situation de pénurie grandissante en Ile-de-France. Dans ce contexte, les plus touchés sont les jeunes salariés, de plus en plus mobiles sur le marché du travail. La structure de l’emploi et les offres de logement disponibles sur le
marché sont en effet totalement déconnectées. « Les jeunes employés, qui sont aussi les plus dynamiques et les plus innovants, restent ceux qui sont les moins bien pris en compte par la loi et par les aides. On s’interroge sur la manière dont va être défini le statut de colocataire dans le projet de loi DUFLOT pour l’accès au logement ; ou sur la raison pour laquelle seulement 11% des moins de 30 ans bénéficient d’un logement social ! », poursuit Gilles RICOUR de BOURGIES. Face à ce manque d’accompagnement, les acteurs privés apparaissent comme un relais pour l’emploi en Ile-de-France et pour l’attractivité de la région. Alors que Paris concentre près de la moitié des emplois du tertiaire supérieur et de la R&D, deux tiers des jeunes franciliens déclarent vouloir quitter la région pour travailler en province. « Véritables acteurs de la Cité, les professionnels de l’immobilier renouvellent leur engagement auprès des habitants dans leur démarche de logement en y intégrant les critères liés à leur emploi et leur cadre de vie », conclut Gilles RICOUR de BOURGIES. ◆
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ACTIVITÉS DE LA CHAMBRE
La fibre optique par Jérôme BARRE, Directeur Orange Ile-de-France
Qu’est-ce que la fibre optique ? La fibre améliore l’expérience de la navigation sur Internet. Grâce à un débit bien supérieur à celui de l’ADSL et un raccordement de meilleure qualité, les échanges de données sont facilités. Tous les utilisateurs peuvent ainsi télécharger des films en quelques minutes et bénéficier d’une connexion sans perturbation. La Fibre ouvre également la voie à de nouveaux usages, qui sont le multiécrans, la TV HD, le Cloud gaming et le Cloud. A terme, elle permet le développement de nouvelles applications comme le télétravail ou la télémédecine.
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Comment Orange simplifie le raccordement ? Orange facilite l’entrée de la fibre dans votre logement et garantit une installation gratuite, rapide et esthétique. Le raccordement ne coûte rien aux
copropriétaires : il est totalement pris en charge par l’opérateur. Orange veille à organiser un dispositif qui garantisse une qualité d’installation optimale : respect de l’esthétique des parties communes, installation personnalisée
dans les appartements avec étude préalable avec le propriétaire ou le locataire, choix de sous-traitants répondant à notre charte qualité… Quel avantage présente un logement fibré ? Dans notre société de communica-
tion, bénéficier des meilleurs services de connexion est essentiel. La fibre répond à cette exigence en apportant plus de services et de confort, et rend par conséquent le logement plus attractif. Au même titre que la performance énergétique aujourd’hui, la fibre devient un élément fondamental de la valorisation d’un bien immobilier. Les locataires et les acheteurs commencent à la considérer comme un critère de choix et les agents immobiliers notent déjà qu’elle est entrée dans la liste des questions importantes de leurs clients. A terme, un bien fibré va devenir la norme et les biens non fibrés seront dévalorisés. Les acteurs de l’immobilier ont un grand rôle à jouer auprès des propriétaires dans la prise de conscience de cette valorisation de leur bien. ◆
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Nominations
Activités de la chambre
Claude CHETRIT, Président-Adjoint de la FNAIM Paris Ile-de-France est nommé Membre du bureau de l’ADIL 75
Gilles RICOUR de BOURGIES, nommé Président de la 4e promotion de l’École des gardiens et employés d’immeubles
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CONJONCTURE EN FRANCE
L’immobilier dans l’économie française,
C
par l’Institut de l’Epargne et Foncière (IEIF) réateur de richesse et moteur économique, l’immobilier représente plus du quart du patrimoine global de la France, emploie plus de 2 millions de personnes et pèse plus lourd que la finance.
Le patrimoine immobilier national peut être estimé à 9606 milliards d’euros à fin 2011, soit 27,4% du patrimoine national qui se monte à 35 043 milliards d’euros. Il est réparti de façon très inégale puisque plus
de 22% vont au logement et 5% aux bâtiments non résidentiels (immobilier d’entreprise et bâtiments publics tels que les écoles, hôpitaux, gares, etc...). La valeur du patrimoine immobilier a été multipliée par 13 depuis 1978.
Répartition des actifs dans les comptes nationaux en 2011 En 2011, le logement représente, à lui seul, 22,4 % du patrimoine national et 82,6 % de l’ immobilier. Il est passé en dix ans de 3 681 milliards d’euros en 2002 (sur un patrimoine global de 19 235 milliards, soit 17,7 %) à 7 483 milliards d’euros en 2011.
12
22% Autres actifs 25 437
73%
5%
Immobilier résidentiel 7 842
Immobilier non résidentiel 1 763
Source : IEIF sur donnée Insee
Plus important que la finance. Aussi important soit-il, l’impact du secteur financier sur l’économie – et sur l’im-
mobilier ! – doit être relativisé. Nettement moins productif que l’immobilier, le secteur financier «consomme»
moins tout en créant moins de valeur ajoutée et en employant moins de main-d’œuvre.
Immobilier et activités financières et d’assurance en 2012 en milliards d’euros à prix courants (base 2005) et en % Immobilier
Activités financières et d’assurance
Ensemble des branches d’activité
Production
570,7 15,4%
193,1 5,2%
3 647,4 100%
Consommation intermédiaire
216,6 11,5%
105,6 5,6%
1 878,5 100,0%
Valeur ajoutée
354,1 19,4%
87,5 4,8%
1 820,9 100%
Emploi (nombre d’emplois en équivalent temps plein)
2 104,7 8,3%
811,2 3,2%
25 457,2 100%
Source : IEIF sur donnée Insee L’ immobilier représente plus de 15 % de la production et plus de 19 % de la valeur ajoutée contre seulement respectivement 5,2 % et 4,8 % pour les activités financières et d’assurance.
Conjoncture en France
I. Une « branche » créatrice de richesse Rôle moteur dans l’économie. Le secteur «immobilier» réunit les branches «Activités immobilière» et «Construction». L’immobilier est l’un des principaux moteurs de l’économie : cinquième employeur derrière le secteur public, il est le troisième produc-
teur (après le commerce et l’industrie) et le deuxième créateur de valeur ajoutée, c’est-à-dire de richesse, derrière le secteur public. Leader du secteur privé pour la valeur ajoutée. L’immobilier représente près de 20% de la valeur ajoutée en
2012 contre 15% en 1978 et 12,5% en 1959. Malgré un très net repli en 2009 et 2010, l’immobilier reste le premier contributeur en termes de valeur ajoutée, loin devant les autres branches, en particulier celles du secteur privé (commerce, services, etc.)...
Valeur ajoutée par branche
en milliards d’euros courants (base 2005) Valeur ajoutée par branche à prix courants
2005
2012 Rang
Part
Services principalement non marchands
294,5
412,1
1
23%
IMMOBILIER, dont - activités immobilières - construction
229,2 163,5 71,5
354,1 239,9 114,1
2
19% 13% 6%
Commerce de gros et de détail, transports, hébergement et restauration
258,0
332,7
3
18%
Industrie manufacturière, industries extractives et autres
233,1
228,3
4
13%
Activités scientifiques et techniques ; services administratifs et de soutien
158,5
226,0
5
12%
Activités financières et d'assurance
56,9
87,5
6
5%
Information et communication
72,5
82,5
7
5%
Autres services
45,8
61,9
8
3%
Agriculture, sylviculture et pêche
32,6
35,8
9
2%
1 387,1
1 820,9
Ensemble
100% Source : IEIF sur donnée Insee
En 2002, la valeur ajoutée en immobilier représentait 235 milliards d’euros (dont 69,6 % en activités immobilières). Dix ans plus tard, elle représente 354,1 milliards d’euros (dont 67,7 % en activités immobilières).
Gain de productivité. L’immobilier représente 8,3% de l’emploi total en 2012 alors qu’il représentait un peu plus de 10% au début des années 1970. Le secteur a connu des phases de destruction d’emplois : entre 1981 et 1985, entre 1991 et 1998 et de nouveau depuis 2009. Il est le cinquième employeur devant des
branches très demandeuses en main-d’œuvre. L’immobilier a fait preuve d’importants gains de productivité : malgré sa forte croissance, il a vu son effectif employé rester relativement stable, ne progressant que de 31% depuis 1960, contre 207% pour les « Activités financières et d’assurance ».
À elle seule, la construction concentre plus de 88% des effectifs du secteur immobilier en 2012 contre près de 95% au début des années soixante : depuis cette date, l’importance du bâtiment n’a cessé de s’éroder pour se stabiliser depuis le début des années quatre-vingt-dix à son niveau actuel.
13
CONJONCTURE EN FRANCE
II. Un produit de consommation et d’investissement Le logement : premier poste de consommation des ménages. Avec 24 % des dépenses de consommation finale des ménages en 2012 contre 19% en 1960, le logement est le premier poste de consomma-
tion depuis 1963, malgré de fortes transformations dans la structure de la consommation y compris dans les dix dernières années. La majeure partie du poste «logement» ressortit à la consommation du «service» du
logement : 243,9 milliards d’euros en 2012, chiffre qui comprend à la fois les loyers réels et les «loyers imputés» des propriétaires occupants, conformément à la pratique internationale en la matière.
Dépenses de consommation finale des ménages par fonctions en volume (milliards d’euros - base 2005) et en %
2012 2002
14
Evolution 2002-2012
Logement (y compris eau, gaz, élect. et autres combust.)
218,9
243,9
Part 24%
+11%
Produits alimentaires et boissons non alcoolisées
125,0
136,3
14%
+9%
Transport
133,7
131,7
13%
-2%
Autres biens et services
98,4
113,1
11%
+15%
Loisirs et culture
71,9
103,7
10%
+44%
Hôtels, cafés et restaurants
65,7
69,3
7%
+5% +17%
Meubles, articles de ménage, entretien courant de l'habitation 51,6
60,5
6%
Articles d'habillement et chaussures
44,1
44,9
+2%
Santé
29,7
43,7
4%
+47%
Communications
21,7
38,6
4%
+78%
Boissons alcoolisées et tabac
37,0
29,6
-20%
Education
6,2
7,1
1%
+14%
877,2
998,9
100%
+14%
Total (y compris solde territorial)
Source : IEIF sur donnée Insee En dix ans, la dépense des ménages en logement (au sens large) a cru à un rythme plus lent (+ 11%) que l’ensemble de leur consommation (+ 14%).
En croissance régulière, l’immobilier a toujours représenté plus de la moitié des montants d’investissement engagés au plan national et le premier poste de consommation des ménages. L’investissement dans l’immobilier : plus important que dans l’industrie. L’immobilier est la première destination d’investissement depuis 50 ans. Il représentait en moyenne 65% des montants investis jusqu’en 1984 et se situe aux alentours de
55% depuis lors (221,3 milliards d’euros en 2012, sur un total de 401,8). Les cycles d’investissement en immobilier accompagnent de près ceux de l’industrie, second pôle d’investissement : croissance relativement soutenue jusqu’en 1991, recul de 1992 à 1994, puis nouvelle croissance qui s’accélère en 1998, stabilisation voire léger recul pour l’industrie en 2002 et hausse depuis, plus soutenue pour l’immobilier. Repli général en 2009 puis rebond,
en 2010 pour l’industrie et en 2011 pour l’immobilier. En 2012, 214,5 milliards d’euros ont été investis dans la construction qui a ainsi absorbé plus de 53 % du flux d’investissement en provenance des divers acteurs de l’économie. A noter que plus de la moitié de ce chiffre (121,5 milliards d’euros, soit près de 57%) est le fait des ménages et représente leur investissement en logements. Charles-Henri de Marignan, Analyste senior
CONJONCTURE INTERNATIONALE
D’après une étude du cabinet DELOITTE
Léo ATTIAS, Syndic de la Chambre en charge des relations internationales.
Pour la seconde année consécutive, l’étude « Property Index » du cabinet DELOITTE dresse une comparaison du marché du logement résidentiel européen en 2012.
L’analyse porte sur 12 pays européens : Autriche, Belgique, Répu-
blique Tchèque, Danemark, France, Allemagne, Hongrie, Italie, Pays-Bas, Pologne, Espagne et Royaume-Uni ainsi qu’en Russie. Elle fournit une comparaison des conditions de logement des européens en 2012 au travers de données sur la taille des parcs immobiliers, les m2 disponibles, la superficie moyenne des logements, leur prix, ainsi que le taux d’endettement en immobilier de la population. 16
La croissance des prix de l’immobilier résidentiel se poursuit en 2012
moyen de 10 000 euros/m2 (contre 6000 euros/m2 de moyenne pour le Grand Londres), suivi de la France où Paris intramuros affiche un coût moyen de 8 300 euros/m2 (comparé au 5 500 euros/m2 de moyenne en Ile-de-France). Enfin, Munich est la ville la plus chère d’Allemagne avec un prix moyen de 5 000 euros/m2 en 2012. Évidemment, les villes les moins chères restent celles de l’Europe Centrale et de l’Est avec des prix moyens d’environ 1200 euros/m2 à Budapest par exemple et 1 656 euros/m2 à Varsovie. L’étude confirme ainsi le contraste impor-
Les résultats indiquent une croissance importante des prix de l’immobilier résidentiel, notamment au Royaume-Uni (+13,5%), en Russie (11,1%) et en Allemagne (+9,1%). La France quant à elle connaît une croissance modérée de l’ordre de 2,5% au même titre que l’Autriche (+4,8%) et la Belgique (+3,1%). En revanche, une évolution négative des prix est constatée aux Pays-Bas (-6,9%), en Espagne (-6,2%) ainsi qu’en Italie (-3,6%). Sans surprise, le Royaume-Uni détient le record des prix les plus élevés. Londres centre demeure la ville la plus chère en Europe avec un coût Bruxelles
tant entre l’Europe de l’Est et l’Europe de l’Ouest, déjà constaté en 2011. Enfin, Munich et Moscou sont des villes où les prix sont supérieurs respectivement de trois à quatre fois la moyenne nationale ; Londres, Paris, Berlin, Francfort, Hambourg et Prague ayant quant à eux des niveaux supérieurs à plus du double.
Des logements anciens nettement moins chers que les logements neufs A l’exception du Royaume-Uni et de la Russie, les logements anciens sont nettement moins chers que les
Conjoncture
Budapest
logements neufs, notamment en Hongrie (46% de différence en 2012) et en Autriche (37% de différence en 2012). En République Tchèque, en Allemagne et en Espagne, les logements anciens sont respectivement de 29%, 25% et 23% en dessous du prix des logements neufs. La différence reste cependant moins significative en Pologne, en France et en Italie, dont les différences oscillent entre 14% et 18%.
Le parc de logements de l’Union Européenne est resté stable en 2012
Le parc de logements de l’Union Européenne en 2012 est comparable à celui de 2011 avec 473,6 appartements pour 1000 citoyens. L’Espagne affiche le plus grand parc de logements avec 563 appartements pour 1000 citoyens, dépassant la moyenne européenne de plus de 19%. la France arrive en seconde position, dépassant la moyenne européenne de 12% avec 532 appartements pour 1000 habitants. « L’Espagne et la France restent des marchés très spécifiques sur le long terme, notamment en raison du volume de résidences secondaires de ces pays, sur les côtes méditerranéennes et dans les zones pyrénéennes et alpines », commente Laure SILVESTRE-SIAZ, Associée responsable du secteur immobilier chez DELOITTE. Comme en 2011, le parc de logements le plus faible est détenu par la Pologne (près de 25% inférieur à la moyenne européenne, soit 357 appartements pour 1000 habitants) et par la Belgique (près 16% inférieur à la moyenne européenne, soit 357 appartements pour 1000 citoyens). Globalement, les pays d’Europe
Orientale sont en dessous de la moyenne européenne.
L’Allemagne est le seul pays qui comptabilise plus de locataires que de propriétaires
Les plus fortes proportions de propriétaires se situent en Hongrie et en Italie avec respectivement 325 et 400 propriétaires pour 1000 citoyens. La part des locataires est importante en Autriche, au Danemark, aux Pays-Bas, en France mais aussi et surtout en Allemagne qui est le seul pays de l’Union des 27 où le nombre de locataires dépasse le nombre de propriétaires avec 300 locataires pour 1000 citoyens.
La moyenne de l’endettement de l’Union des 27 reste stable en 2012
Le taux d’endettement lié au parc de logements, c'est-à-dire, la proportion du volume de prêts immobiliers rapporté au Produit Intérieur Brut (PIB), est un indicateur clé du marché résidentiel. La moyenne de l’endettement de l’Union Européenne à 27 est de 51,7% en 2012 (identique à 2011). La République Tchèque affiche le plus bas niveau représentant respectivement 23% et 28% de leur
Paris
PIB. Enfin, les deux plus grandes puissances économiques européennes, la France et l’Allemagne, enregistrent des niveaux d’endettement de 42% et 45% contre 41% et 47% en 2011. Les derniers entrants de l’Union Européenne – Hongrie, Pologne, République Tchèque – qui enregistrent les salaires les plus bas des 27, ont le plus faible niveau d’endettement immobilier par habitant. Les PaysBas, le Royaume-Uni, la France et l’Autriche, avec des salaires moyens allant de 2400 euros à 2800 euros ont, en revanche, des niveaux d’endettement immobilier bien supérieurs. A titre d’exemple, le niveau d’endettement par habitant aux Pays-Bas est quatre fois supérieur à celui de l’Autriche (47 590 euros contre 11 930 euros). Le RoyaumeUni affiche un niveau d’endettement de 28 790 euros contre 16 340 euros par habitant pour la France. Seule l’Italie fait figure d’exception en Europe de l’Ouest puisque sa dette immobilière par habitant est nettement plus basse, s’expliquant notamment par le fait que les italiens, culturellement, préfèrent investir dans la pierre. ◆
17
Brèves...
CONJONCTURE
Immobilier d'entreprise en Europe au 2ème trimestre 2013 : perspectives positives sur 5 ans selon DTZ • 8% de taux de rendement moyen tous actifs confondus en Europe sur les 5 prochaines années, avec les taux les meilleurs pour le secteur industriel et logistique. • Grande disparité des taux de rendement selon les marchés en Europe, avec des taux à deux chiffres sur tous les marchés prime à Dublin. • Progression moyenne annuelle de 2,5% des loyers en Europe sur les cinq prochaines années, +3% par an pour le commerce, soit le double de la hausse attendue pour le secteur industriel et logistique (1,5% par an). • Hausse du taux de rendement sur les marchés principaux sous la pression de la remontée des taux d'intérêt. Sur les marchés périphériques, les taux de rendement aujourd'hui relativement hauts vont, à l'inverse, se compresser.
18
Europe : Les investisseurs peuvent espérer un taux de rendement moyen en immobilier d'entreprise proche de 8% selon DTZ qui publie aujourd'hui ses prévisions à 5 ans sur le marché d'immobilier en Europe. Entre 2013 et 2017, ces taux seront les plus élevés pour le secteur industriel et logistique avec une moyenne de 9%, tirés par la croissance des valeurs locatives. Les taux pour le commerce seront proches de 8%, ceux des bureaux offriront des niveaux plus bas, voisins de 7,5% par an en moyenne. Les investisseurs peuvent trouver des taux de rendement plus élevés en allant chercher en Europe des opportunités hors des marchés « core ». Ceux d'Europe Centrale et de l'Est, et Dublin devraient enregistrer les taux de rendement les plus élevés au cours des 5 prochaines années. Aujourd'hui encore hauts, ces taux devraient se contracter
en même temps que les économies de ces pays repartent. Boosté par la reprise économique, Dublin, en particulier, devrait bénéficier de taux de rendements particulièrement élevés - à deux chiffres quel que soit le secteur considéré - alors que les loyers repartent à la hausse et que les taux se compressent. Selon DTZ, une meilleure tenue de l'économie européenne attendue sur les 5 prochaines années tire les valeurs locatives en immobilier d'entreprise à la hausse, de l'ordre de 2,5% par an en moyenne. La progression des loyers sera la plus forte pour le commerce (3% par an), suivi des bureaux (2% par an) et de l'immobilier industriel (1,5% par an). Sur la même période, les taux de rendement sur les principaux marchés européens devraient augmenter sous la pression de la remontée des taux d'intérêts. Cependant, une compression des taux est attendue sur certains marchés d'Europe Centrale et l'Est, et à Dublin, où les taux de rendement sont actuellement relativement hauts.
Fergus Hicks, Directeur des Prévisions chez DTZ, commente : « L'immobilier d'entreprise en Europe devrait servir un taux de rendement global de 8% par an au cours des cinq prochaines années. Cependant, ces taux sont sensiblement supérieurs à la moyenne sur certains marchés comme en Europe Centrale et de l'Est ou encore à Dublin. Toujours relativement élevés, ces taux devraient néanmoins enregistrer une forte compression. Selon nos analyses, un marché comme Dublin est aujourd'hui particulièrement attractif ; nous y attendons des taux de rendement moyen supérieurs à 15% par an quel que soit le type d'actif considéré ».
Brèves...
Conjoncture
Seul 1 parisien sur 2 achète à Paris Compte tenu du niveau des prix et d’un pouvoir d’achat immobilier relativement faible à Paris, 51% des parisiens font le choix d’acheter à Paris, un chiffre toutefois en hausse de 3 points par rapport à 2012. « Au 1er semestre 2013, la part des parisiens qui achètent à Paris, a sensiblement augmenté, passant de 48 à 51%. Ils restent 36% à acheter
ailleurs en Ile-de-France (+2 points sur 1 an) quand les acquisitions en Province diminuent. Seuls 13% des parisiens font ce choix (-5,5 points). Cela s’explique par un recentrage sur l’achat de la résidence principale pour près de 80% des parisiens plutôt qu’une résidence secondaire ou un investissement locatif dont la fiscalité est moins avantageuse qu’elle n’a pu l’être ».
Lettre introductive du 27 mai 2013 au rapport annuel de la Banque de France, par Christian NOYER, Gouverneur de la Banque de France La politique d’offre de logements Le logement est un déterminant indirect mais essentiel de la compétitivité de l’économie. C’est le premier poste de dépenses des ménages et la part qui lui est consacrée, est en augmentation constante. Les obstacles à l’accès au logement sont une cause majeure d’inégalité et une source première de l’insécurité économique, tout particulièrement pour les salariés ne disposant pas d’un CDI. Enfin, les difficultés à se loger freinent la mobilité géographique et sont une cause du chômage de longue durée. Résoudre le problème du logement en France, c’est donc simultanément accroître la compétitivité, défendre le pouvoir d’achat, encourager la mobilité et réduire les inégalités. Comme pour d’autres politiques publiques, les résultats s’avèrent décevants au regard de l’importance des ressources (près de 47 milliards d’euros) consacrées par la collectivité au soutien du logement : entre 3 et 4 millions de français sont aujourd’hui considérés comme mal logés. Il y a peu de doutes et peu de débats sur les causes de cette inefficacité. Depuis deux décennies, la politique du logement est concentrée sur «l’aide à la personne », c'està-dire sur le soutien et la solvabilisation de la demande. Un
grand nombre d’instruments et de procédures a été déployé à cet effet, soit en allocations directes, soit en prêts à taux privilégié. Dans le même temps, toutefois, les contraintes réglementaires se sont accumulées sur la construction et l’offre de logements. La règlementation vise, certes, des objectifs très légitimes : l’amélioration des normes d’habitat, le respect de la mixité sociale, le développement harmonieux des espaces urbains. Mais l’accumulation des règles et des normes multiplie les formalités, allonge les délais et enserre la construction dans un réseau de contraintes de plus en plus paralysantes. Il devient nécessaire de mieux définir les priorités. Les mesures récemment annoncées visent à raccourcir les délais de procédure des opérations les plus importantes et à accélérer le traitement des contentieux en matière d’urbanisme. Les textes en préparation devraient permettre de simplifier encore le système normatif et d’envisager de confier à des collectivités territoriales plus larges la responsabilité des plans d’urbanisme, deux évolutions positives importantes.
19
CONJONCTURE
Les prix de l’immobilier dans les pays de l’OCDE
L
(source : OCDE - juin 2013) es évolutions des marchés du logement sont divergentes dans les économies de l’OCDE. Aux États-Unis, le rebond marqué des prix en termes réels s’est accompagné de nouvelles améliorations des ventes de logements et des mises en chantier, de diminutions de l’excédent de logements vacants et d’une reprise de l’investissement réel dans l’immobilier d’habitation.
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La forte augmentation du revenu disponible des ménages et des conditions financières favorables ont stimulé la croissance des prix des logements en termes réels en Allemagne et en Suisse, malgré les mesures macro-prudentielles adoptées dans le second pays, ce qui a contribué à un meilleur alignement des pris sur les loyers et, dans une certaine mesure, sur les revenus. Formant un contraste saisissant, les prix réels des logements ont contribué de reculer au Japon et dans la plupart des pays de la zone euro, sachant que le rythme de ce déclin s’est accéléré en Espagne, aux Pays-Bas, en Italie et, plus récemment, en France, exerçant de fortes pressions à la baisse sur les bilans des ménages et risquant d’aggraver le problème des créances improductives dans le secteur bancaire. A l’autre extrémité du spectre, les prix sont élevés et continuent dans
certains cas d’augmenter en Norvège, en Suède, au Canada et en Nouvelle-Zélande, laissant entrevoir un risque de correction des prix – en particulier si les coûts d’emprunt devaient s’alourdir ou la croissance des revenus ralentir. Les prix de l’immobilier dans les pays de l’OCDE se caractérisent par de larges divergences, qui concernent à la fois les variations récentes et les niveaux de valorisation. La modification du prix réel sur une année est un indicateur de la hausse ou de la baisse des prix. Pour la valorisation, si le rapport prix/loyer (mesure de la rentabilité d’un achat immobilier) et le rapport prix/revenu (mesure de la possibilité de financer un achat immobilier) sont supérieurs à leurs moyennes de longue période, les prix de l’immobilier sont considérés comme surévalués, et inversement. Sur la base de ces indicateurs, les pays de l’OCDE peuvent être placés grossièrement dans cinq catégories : 1. Ceux où les logements semblent à peu près correctement évalués. Dans cette catégorie entrent les ÉtatsUnis, où les prix sont repartis à la hausse après une importante correction ; l’Italie, où les prix diminuent rapidement ; l’Autriche, où les prix augmentent ; et la Corée, l’Islande et le Luxembourg, où les prix sont à peu stationnaires. 2. Ceux où les logements paraissent sous-évalués et où les prix continuent de refluer. Cette catégorie comprend les pays européens durement tou-
chés par la crise – Grèce, Irlande, Portugal, République Tchèque, Slovénie et Slovaquie – mais aussi le Japon. 3. Ceux où les logements paraissent sous-évalués, mais où les prix augmentent. Dans cette catégorie ne figurent que l’Allemagne et la Suisse, deux pays européens où la forte croissance du revenu disponible des ménages et des conditions financières favorables dopent les prix (malgré l’adoption de mesures macro-prudentielles en Suisse). 4. Ceux où les logements paraissent surévalués, mais où les prix reculent. Cette catégorie est la plus importante car elle inclut nombre de pays européens où la correction du marché de l’immobilier postérieure à la crise n’est pas encore terminée, notamment l’Espagne, mais aussi la Belgique, le Danemark, la Finlande, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, et un pays non-européen, l’Australie. Si la correction des prix dans ces pays est nécessaire, elle est aussi inquiétante car elle affaiblit la santé financière des ménages et fragilise potentiellement le secteur bancaire. 5. Ceux où les logements paraissent surévalués mais où les prix progressent encore. Comme le Canada, la Norvège, la Nouvelle-Zélande et, dans une moindre mesure, la Suède. Ces économies sont les plus vulnérables face au risque d’une correction des prix – surtout si les coûts d’emprunt venaient à augmenter ou si la croissance du revenu devait se ralentir. ◆
Manifestations
par Michel TERRIOUX, Rédacteur en chef de la revue « Professions Immobilières »
« La CMI : 100 ans de syndicalisme immobilier »
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a Chambre FNAIM des Métiers de l’Immobilier (CMI FNAIM) de Paris et de la région parisienne est une Chambre syndicale régionale adhérente de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), présidée par Didier CAMANDONA, créée le 2 décembre 1913.
la pierre », ce syndicat est l’héritier de 2 courants, une culture étroitement libérale ; certes, mais aussi une inspiration chrétienne.
La CMI a principalement pour objet de défendre les intérêts collectifs de la profession, d’assurer la formation et l’information de ses adhérents et d’apaiser les conflits qui pourraient s’élever entre les membres de la profession et leurs clients, négociateurs et employés.
Un peu d’histoire Elle est la plus ancienne organisation professionnelle de l’immobilier en France et en Europe. Le 2 décembre 1913, une « poignée de mandataires » en vente de fonds de commerce se réunit à la Chope d’Alsace, une brasserie bien cotée de Paris sise au 137, boulevard de Sébastopol, ils ont d’abord en tête de rassembler la centaine de professionnels jugés estimables pour leurs
Didier CAMANDONA, Président de la CMI, auteur de « L’âge de la pierre ».
pratiques dans la capitale. A minuit, le syndicat naît, avec pour premier Président, Jacques AUGIER. Il s’appelle alors « La Chambre syndicale des courtiers-mandataires en vente de fonds de commerce », nom qu’il ne gardera que…sept jours. En effet, dès le 9 décembre, à l’issue d’un débat sémantique, il lui est préféré le nom de « Chambre des intermédiaires et mandataires en ventes de fonds de commerce ». Comme le précise Didier CAMANDONA dans le livre qu’il a publié « L’âge de
Dès la 1ère heure, la formation professionnelle était une préoccupation de cette Chambre syndicale : dans un rapport moral du 28 janvier 1932, le Président de l’époque souligne « Il est de plus en plus nécessaire dans notre profession d’avoir le plus de notions possibles de droits et de procédures. Notre rôle ne se borne plus à mettre en rapport acquéreurs et vendeurs, à discuter un prix de cession, en un mot à négocier une affaire ». Aujourd’hui, elle a été rendue obligatoire pour tous les 12 000 adhérents de la FNAIM. De même, le respect de la déontologie et le respect d’une discipline professionnelle s’affichent comme une nécessité dès 1934.
Et l’avenir : Le projet de loi de Madame DUFLOT devrait créer un Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière, qui rendrait l’obligation de formation tout au long de la vie
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MANIFESTATIONS
pour tous les agents immobiliers, adhérents ou non à une organisation patronale.
Ils ont dit...
Le 2ème rôle de ce Conseil National serait de créer des commissions de médiation et de discipline pour résoudre les manquements à la déontologie de la profession. Faut-il le souligner mais une fois encore, la FNAIM et ses Chambres, ont su anticiper l’intervention du législateur dans leur secteur d’activité.
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Mais, si le logement est un secteur très encadré par l’État, les métiers de l’immobilier sont aujourd’hui plus que jamais des activités de service auprès de leurs clients et de terrain dans une économie mondialisée grâce notamment à Internet. C’est ce qu’a voulu souligner Pierre MEHAIGNERIE, ancien Ministre du logement, dans la préface de « L’âge de la pierre » : « Incarner la proximité et faire appel à l’implication de cha-
cun tant il est vrai que la vertu d’un grand peuple c’est l’esprit de responsabilité de chacun des citoyens ».
Pour conclure,
Force est de constater que l’engagement patronal est un engagement citoyen au cœur de la cité. Cette cérémonie fut l’occasion de le rappeler. ◆
Un film a été diffusé lors de cette manifestation
« Il était une fois l’immobilier : un siècle de militantisme » Georges MINIER (†), Past-Président de la Chambre FNAIM Loire-Atlantique « Cette réunion organisée par la Fédération Nationale des Agents Immobiliers mandataires en vente de fonds de commerce FNAIM avait particulièrement pour but d’informer les professionnels que nous sommes syndiqués et non syndiqués, de ce que devait être la nouvelle réglementation découlant de la loi Hoguet de janvier 1970 ». Marcel DORMION (†), Président de la FNAIM de 1970 à 1975 « C’est la 1ère fois que tous les professionnels, agents immobiliers et administrateurs de biens, rentrent dans un cadre, un cadre législatif, ce n’est pas un cadre corporatif mais c’est déjà une 1ère chose très importante. La 2ème, c’est que dans l’avenir, la pratique de tous les jours du décret montrera dans quelle position il faudrait éventuellement changer quoi que ce soit mais en fait, le principe étant reconnu premièrement de la qualité professionnelle, deuxièment, de la responsabilité civile professionnelle et finalement, de la garantie des fonds, ce sont 3 choses que l’on apporte au public et que la Fédération FNAIM a fait marcher déjà depuis 15 ans ». Jean-Pierre PILORGE, Président de la COTRAC de 1980 à 1995 « En 1913, la Chambre était la Chambre des mandataires en vente de fonds de commerce, ça c’est le débat, et puis j’ai tenu à l’élargir en lui donnant un sens un peu nouveau, celui d’être une Chambre non pas pluridisciplinaire mais une Chambre plus élargie qui ne s’arrêtait pas seulement aux mandataires en vente de fonds de commerce mais à l’immobilier au sens plus large, qui comprenait aussi les administrateurs de biens. C’était la nouveauté de l’époque.
On a fait cette évolution qui était indispensable, qui amène un profond renouvellement de nos bases toujours avec un sens de l’humanisme mais sur de nouvelles bases ».
Alain GILBERT, Président de la COTRAC de 1995 à 2008 «On a fait venir les gens avec « les mercredis de l’immobilier » à peu près 4 fois par an où les gens peuvent savoir ce qu’il se passe parce qu’il y a beaucoup de choses qui changent sans arrêt donc il faut toujours être réactif. Donc, les gens ont besoin de se rencontrer au moins 3-4 fois par an pour savoir comment se passe le métier, les problèmes du métier ». Roger LEMIALE, Président de la FNAIM de 1976 à 1985 « J’ai fait du syndicalisme parce que j’avais envie que cette profession qui était exceptionnelle puisse avoir un statut professionnel et pouvoir exercer avec la considération du public, ce qui était difficile à l’époque. Je pensais que le syndicat était là pour changer l’image d’une profession ». Jean-François BUET, Président de la FNAIM depuis 2013 « Je crois que le rôle du syndicalisme de proximité est le rôle des Chambres départementales, c’est l’essence même de notre Fédération. Je suis attaché à nos Chambres départementales parce que d’abord c’est la richesse de la particularité qui existe sur le territoire. C’est aussi la proximité, je dirais même l’extrême proximité, qui peut exister localement entre les confrères. C’est ce qui fait que ce lien appelé par certains « la famille FNAIM », est, demeure, perdure, parce que justement localement, on crée ce lien dont on a tous besoin en étant un entrepreneur individuel, indépendant et quelquefois un peu seul ».
Manifestations De gauche à droite : Roland CASTRO, Architecte urbaniste ; Maurice LEROY, Député, ancien Ministre de la Ville ; Gilles RICOUR de BOURGIES et Bernard BLED, Animateur de la manifestation.
Colloque du 26 juin 2013,
« Projet de loi logement et urbanisme et les projets de lois de décentralisation : une révolution ? »
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MANIFESTATIONS
Intervention de Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France
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En résumé, les 3 approches qui doivent nous conduire à l’action en Ilede-France, dans le cadre des décisions prises par le Président de notre organisation, Jean-François BUET, sont les suivantes : • combattre les tendances lourdes de notre société serait une erreur • éviter tout corporatisme dans une Europe de libre circulation des biens et des services • constater le retour en force de l’Etat dans le domaine du logement et ne compter que sur soi Combattre les tendances lourdes de notre société serait une erreur
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• Dans le logement, comme dans d’autres secteurs, la politique du « lowcost » mais aussi des accumulations de normes, est devenue l’alpha et l’oméga de notre environnement. Dont acte ! Le projet de loi qui va être débattu prochainement en est un nouvel exemple. Notre objectif ici n’est pas de le rejeter en bloc mais bien de le corriger et de refuser toutes les erreurs qu’il contient, erreurs dues à une méconnaissance totale de nos métiers. • On veut à tout prix protéger le locataire par des mesures admi-
Colloque du 26 juin 2013, nistratives et coercitives donnant au Préfet du département le soin de fixer un loyer médian de référence !!! Je crois que nous allons devoir organiser des séminaires de formation pour le corps préfectoral que l’on verrait pourtant mieux s’investir dans les zones de non droit de la République !!! Parlons clair, en l’état, ce projet est inapplicable au moins pour deux raisons : ce loyer médian sera fixé par secteurs administratifs qui chacun recouvre plusieurs zones dont les prix sont très différents !!! Et le législateur prévoit des dérogations pour loyers exceptionnels qui pourront être contestés par le locataire jusqu’à 3 mois après l’entrée dans les lieux !!! • On veut aussi mettre les honoraires de location à la charge du seul bailleur, ce qui revient à les diviser par deux !!! La vraie question à poser est de savoir si le locataire y trouvera son
compte ? Je ne le crois pas car ce projet ruine ce qui fait la noblesse de notre métier qui est le maillon, le lien social entre le bailleur et le locataire : cette mesure nous conduirait à ne représenter que les intérêts du bailleur. C’est une erreur grossière car c’est nous qui garantissons jusqu’à maintenant le juste équilibre du contrat, le respect des normes de la décence ou de la réglementation en vigueur. • C’est ce que la FNAIM a demandé depuis 4 ans à l’ancien gouvernement de la France : lutter contre les vendeurs de listes, les logements indécents et créer un Conseil Na-
Manifestations
tional de la transaction et de la gestion Immobilière. Nous avons été entendus et écoutés sur les 3 points. Eviter tout corporatisme dans une Europe de libre circulation des biens et des services :
La forfaitisation à outrance des prestations des syndics : elle ruinera la créativité de nos entreprises alors qu’il suffit de faire appliquer partout ce qui existe déjà : le contrat de syndic entériné en son temps par l’Etat, les consommateurs et les professionnels !
• Notre honneur est de résoudre dans les meilleures conditions les difficultés que nos concitoyens rencontrent pour se loger dans les zones tendues et en Ile-de-France en particulier.
L’affichage des honoraires en valeur absolue sur nos annonces immobilières : pourquoi les notaires ou avocats en sont exonérés et surtout pourquoi stigmatiser ces honoraires en les dissociant du prix ?
Force est de constater que la solution est connue de tous : construire 500 000 logements en France, 70 000 logements en Ile-de-France pour répondre à la demande.
L’état des lieux facturé et surtout normalisé, c’est très bien et c’est ce que nous demandions la formation professionnelle continue pour les détenteurs de cartes, les directeurs de
Croire que ce projet de loi répond à cet objectif serait mentir. La modernisation des documents de planification et d’urbanisme, c’est-à-dire leur mise en cohérence est une goutte d’eau. Il en est de même pour la lutte contre l’étalement urbain.
❝ A n’en pas douter,
• Pour le parc privé et la réglementation de nos métiers, de nombreuses mesures sont envisagées : Compte séparé obligatoire dans les copropriétés : c’est plus d’opacité lors des contrôles des CG et un non sens économique pour les petites copropriétés qui vont supporter plus de frais : notre proposition de donner un accès à la comptabilité de l’immeuble par le net était concrète mais sûrement trop simple pour nos énarques ! Pourquoi aussi rendre obligatoire ce qui était voté librement, tous les ans, à chaque Assemblée Générale ?
le propriétaire et le bailleur privé sont deux mamelles qu’il faut traire. ..
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succursales et TOUS les collaborateurs : c’est une victoire pour nous. Il en est de même pour l’obligation faite aux agents commerciaux indépendants de justifier de leur propre RCP. Le mandat exclusif est conforté. Mais en interdire la reconduction tacite au terme des 3 mois ne sert à rien : nous savons tous que l’exclusivité est déjà dénonciable à tout moment après les 3 mois dans le cadre de la loi. • Mais aujourd’hui, nous ne comprenons pas l’attitude de Madame
DUFLOT et de son projet qui peut se résumer par une multitude de contraintes pour les copropriétaires et par des coûts de gestions supplémentaires qu’ils devront financer. A n’en pas douter, le propriétaire et le bailleur privé sont les deux mamelles qu’il faut traire. Le projet de la garantie universelle des loyers et sa taxe à la charge du propriétaire y contribuera ! • De notre côté, nous avons fait des propositions aux Pouvoirs publics qui restent lettre morte : • la création du bail solidaire : il est resté mystérieusement dans les cartons, alors que c’est une solution immédiate pour mobiliser l’offre de logement des bailleurs privés, au cœur des villes, au profit des ménages à revenu modeste, en leur permettant d’accéder au parc des bailleurs privés aux conditions des loyers maîtrisés. • la réforme du logement meublé de courte durée : il faut stopper la chasse menée actuellement par la Mairie de Paris qui poursuit les bailleurs pratiquant la location temporaire. Paris ne peut pas être la seule métropole qui n’offre pas une solution pour loger des entrepreneurs, chercheurs, malades, employés ou des parisiens en situation précaire qui doivent y séjourner pour une durée inférieure à un an : nous avons fait des propositions au Ministère pour créer ce bail meublé de moins d’un an, nous devons maintenant être entendus.
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MANIFESTATIONS
Constater le retour en force de l’Etat dans le domaine du logement et ne compter que sur soi : • Par petites touches, l’Etat dans notre pays crée des instruments d’une administration du logement ! Création d’observatoires des loyers, encadrement des loyers, création de loyers médians , la garantie universelle des loyers, etc... On peut craindre que l’Etat ne s’arrête pas en si bon chemin. Que peut-on attendre concrètement et rapidement des ordonnances qui seront prises dans le cadre de la loi du 20 juin 2013 ? Que peut-on attendre du projet de loi sur la décentralisation actuellement en examen au Parlement ? Que peut-on attendre de la nouvelle gouvernance de « Paris métropole » dont le texte a été détricoté par le Sénat ? 26
L’ensemble de ces projets de loi et des décrets qui en découleront constitue non pas une révolution mais une véritable rupture. • Nous devons donc agir et nous le ferons en parfaite osmose avec notre Fédération. Nous devons agir mais ce sera sans corporatisme, car notre vrai combat est bien celui du logement ! Concrètement les mesures suivantes ont été arrêtées : • Tout d’abord nous cessons toute contribution à l’Observatoire des loyers de l’Etat : par cette rupture
nous voulons faire comprendre que nous ne nous contenterons pas d’un simulacre de dialogues. • Ensuite, je vous demande de signer une pétition mise en ligne sur le Facebook du FNAIM.fr qui dit non au projet de loi et reprend nos propositions • Nous organisons des rendez-vous avec les parlementaires : j’ai déjà commencé avant-hier avec un Député du Parti socialiste des Yvelines. Mon programme de rendez-vous est chargé. Mais j’ai besoin de vous pour étendre ces contacts et ces rendez-vous. Certains d’entre vous m’ont déjà proposé d’organiser des rencontres avec des élus qui leur sont proches : c’est la bonne démarche et j’attends ici aussi vos proposi-
tions. Sachez que nous remettons à chaque fois à l’élu une analyse critique du projet de loi, point par point, avec toujours notre proposition en face. Bon nombre de ces élus sont Maires : nous leur demandons donc des réponses précises à nos questions, et après, les élections municipales n’étant pas très loin, nous prendrons chacun nos responsabilités. • Vous savez qu’un projet de loi, cela se discute : la Fédération propose et rédige déjà elle-même de très nombreux amendements et je vous promets une belle bataille d’amendements au Parlement ! • Nous commençons une présence massive sur les réseaux sociaux : vous pouvez faire part de vos avis et propositions dès ce soir après
Manifestations La Défense
❝ Tous les acteurs de la chaîne du logement et de l’immobilier en Ile-deFrance sont concernés par ces dispositifs.
❞ cette conférence sur le compte Facebook de la Chambre.
projet de loi soit modifié sur les points que j’ai soulignés.
• Nous interviendrons massivement, à l’instar de notre Président national, dans les médias écrits et audio-visuels. Dès ce matin j’étais avec le Directeur de Challenges sur ce sujet et demain je suis invité comme grand témoin sur BFM TV.
Tous les acteurs de la chaîne du logement et de l’immobilier en Ile-deFrance sont concernés par ces dispositifs. Je vais donc solliciter le concours de la FFB du Grand Paris et de la FPI d’Ile-de-France : nous demanderons, ensemble, au Gouvernement de respecter les engagements du Parlement, c’est-à-dire de créer 70 000 logements par an pendant 10 ans. Il n’y a pas de solution alternative pour mieux loger les franciliens. ◆
• Nous enregistrons avec des adhérents de terrain 4 émissions sur TV Demain pour témoigner du métier de syndic, de transactionnaire, d’administrateur de biens et de spécialiste de la location temporaire. Mais ce n’est qu’un début. C’est ensemble que nous allons construire dans les semaines qui viennent les conditions pour que ce
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MANIFESTATIONS
Le CESER a 50 ans : 1963 - 2013
Jean-Pierre DUPORT, Préfet de région honoraire de l’Ile-de-France et de Paris de 1998 à 2002 en témoigne.
❝ Jean-Pierre DUPORT
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Lorsque vous avez intégré le Commissariat général au Plan, transformé en Centre d'analyse stratégique (CAS) qui est lui-même devenu le 24 avril 2013 le Commissariat général à la stratégie et à la prospective (CGSP), quels étaient ses travaux relatifs à l’aménagement de l'Ile-de-France ? L’Ile-de-France faisait partie intégrale de la démarche d' ensemble du Commissariat général au Plan. Je suis arrivé lors de la préparation du 6ème plan et je peux notamment témoigner des travaux de la commission des villes. Ils ont fondé l'approche de la politique urbaine, notamment celle de la politique de la ville des années 70, 80 et après. Dès lors qu’il s'agissait de politique urbaine ou foncière, l'Ile-deFrance était particulièrement concernée. Le thème de «refaire la ville sur la ville » a ainsi été initié par les travaux de cette commission. De plus, un certain nombre de démarches de programmation d’équipements publics, notamment les programmes prioritaires définis durant cette période, ont eu une incidence sur la région capitale. Le programme prioritaire « Villes nouvelles » a ainsi conforté leur réalisation à un moment où elles étaient en phase de démarrage. Sachant que la moitié des villes nouvelles se créait en
l'Ile-de-France, leur influence était très forte sur l'aménagement du territoire francilien. Enfin, nous avons commencé la régionalisation du Plan, une dynamique transformée en 1982 en contrats de plan État Région par Michel ROCARD, alors Ministre du Plan et de l'aménagement du territoire.
Quelles relations le Commissariat au Plan entretenait-il avec les acteurs économiques et sociaux ? Le fondement même de la planification « à la française » reposait sur la concertation. Tout le travail de préparation du Plan était effectué dans des commissions qui réunissaient les représentants des administrations concernées, les organisations patronales et syndicales et des experts. Sachant que le Plan était rédigé à partir des travaux menés par les différentes commissions, sans compter les groupes de travail qui déclinaient les éléments de réflexions pour chaque branche industrielle. Nous avions donc une très forte association des partenaires économiques et sociaux lors de son élaboration. Lorsque le Centre d’Analyse Stratégique (CAS) a été créé, la principale rupture que j' ai regrettée a justement été la fin de ces dispositifs de concertation. Il semble que dans les orientations
données au Commissariat général à la stratégie et à la prospective (CGSP), la relance de la concertation sera un aspect prioritaire de la mission donnée au nouveau Commissaire Jean PISANI-FERRY.
Vous avez exercé, entre autres, les jonctions de Directeur de l’architecture et de l'urbanisme au Ministère de l'Urbanisme et du Logement (19811987), de Président du Conseil d'Administration de l'Agence foncière et technique de la région parisienne (1987-1989), de Délégué à l'Aménagement du territoire et à l’action régionale (Datar) (1989-1993),de Préfet de la Seine-Saint-Denis (1993-1997), de Directeur du cabinet du Ministre de l’Intérieur, de Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de Paris (19982002) et de Conseiller d'État en service extraordinaire entre 2005 et 2009. En votre qualité de Préfet, comment abordiez-vous le renforcement de la concertation entre les représentants de l'État, des collectivités et de la société civile ? Le dialogue a toujours été le fondement de ma conception de mon métier, à la fois quand j'ai été Directeur comme lorsque j'exerçais les responsabilités de Président d'établissement public, de Datar ou de Préfet. Bien entendu, ce dialogue prenait des formes différentes selon les postes que j'oc-
Manifestations
cupais. A l'Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP), nous devions répondre aux sollicitations des communes ou des départements en matière d’actions foncières et mener, généralement pour le compte des communes, des opérations d'aménagement comme celle de Paris Nord 2, à côté de Roissy, où nous avons développé une zone d’activités particulièrement performante. A la Datar, le dialogue avec les entreprises était aussi très important puisque cette administration était alors chargée d’accueillir les investissements étrangers en France. Nous avions aussi des échanges conséquents avec tous les acteurs locaux à travers les commissariats au développement régional implantés dans toutes les régions en reconversion (Nord Pas-de-Calais, Lorraine, Normandie, Massif central, etc…). Nous rencontrions les élus de collectivités, les représentants des chambres consulaires et les organisations syndicales. Lorsque j'ai été Préfet, le dialogue a toujours été très fort avec l'ensemble des acteurs locaux ; je considère qu’un Préfet qui « ne mouille pas sa chemise » sur le terrain ne fait pas complètement son métier. Enfin, concernant mon séjour à la Préfecture d'Ile-de-France, j'ai travaillé en étroite relation avec le Président du CESER d 'Ile-deFrance, Jean-Claude BOUCHERAT. Chaque fois que cela m‘est apparu possible, j'ai utilisé les travaux du CESER, par exemple pour définir les orientations de la stratégie de l'État en région lors de la préparation du Contrat de plan État-Région 2000-2006. Comment avez-vous désigné les
membres du 4ème collège du CESER Ile-de-France ? Mes critères visaient à faire un arbitrage entre continuité et renouvellement. Quand je suis arrivé, des personnes qualifiées avaient engagé des réflexions importantes. J'ai pensé qu'il était bon de les poursuivre. Mais il était aussi nécessaire de renouveler afin de progresser, notamment, dans la voie de la parité. J'ai ainsi nommé deux femmes et trois hommes. En tenant compte de ces exigences, je me suis aussi efforcé d 'intégrer des personnes issues de secteurs moins bien représentés, notamment du monde associatif. Vous avez siégé de 2004 à 2010, au Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE). Quels souvenirs conservez-vous de votre passage dans la 3ème Assemblée de France ? Mon premier souvenir est la convivialité. Le CESE est une institution dans laquelle règne une très bonne ambiance de travail et de réflexions. Le deuxième est celui de l’autorité souple et la grande diplomatie de Jacques DERMAGNE, Président du CESE durant cette période. Un troisième porte sur la très grande qualité des rapports et des avis que j’ai vu adopter. A titre personnel, je conserve le souvenir du rapport et de l'avis que j’ai rapporté, un travail sur l’enseignement supérieur, la recherche et l’aménagement du territoire et pour lequel j'avais succédé à Élisabeth MORINCHARTIER devenue Députée Européenne. Je pense que le CESE, comme les CESER, est
un apport décisif à la réflexion avec un « clivage » entre des analyses (rapport) qui doivent, selon moi, recueillir une unanimité et des avis pouvant être plus « tranchés ». Enfin, je trouve que les avis du CESE ne sont pas assez suivis par les autorités politiques. Je pense, entre autres, aux rapports et avis sur le travail dominical. Si les préconisations du CESE en la matière avait été retenues, soit un élargissement des possibilités de dérogations à 10 ou 12 dimanches par an, nous aurions évité les débats autour de la loi du 10 août 2009 portée par le Député Richard MALLIÉ.
Enfin, quelle nouvelle ère doit s'ouvrir ? Je pense que les préoccupations liées au développement durable doivent être de plus en plus présentes dans les travaux du CESE. La nouvelle ère s'appuiera aussi, avec l’impulsion de Jean-Paul DELEVOYE, sur la mise en œuvre de la parité dans la composition du CESE. Elle permettra, à mon avis, de renouveler les approches qui sont celles de cette Assemblée. Enfin, Jacques DERMAGNE l'appelait « l’Assemblée du premier mot » et je continue à penser, contrairement aux critiques qui lui sont faites, qu'elle est très utile, que ses rapports et avis sont souvent des documents de référence insuffisamment, exploités. ◆
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ÉDUCATION
Réunion de travail « BTS Professions Immobilières », le 13 juin 2013 à la FNAIM Paris Ile-de-France Extrait de l’intervention de Jean-Claude BILLIET, Inspecteur Général de l’Éducation Nationale, Responsable national du BTS « Professions Immobilières » 32
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À mi-parcours, puisque nous sommes désormais quasiment à un an de la première session de l’examen 2014 du BTS Professions Immobilières rénové, nous pouvons d’ores et déjà considérer que la rénovation de ce diplôme je n’ose pas parler de refondationest un réel succès. En effet, alors que le nouveau BTS propose une recomposition très importante des enseignements, les formateurs et les enseignants se sont très rapidement adaptés à ce nouveau schéma dont ils apprécient le caractère innovant, les possibilités
accrues de travail en équipe et l’espace de liberté donné par l’unité d’initiative locale. Du coup, nous avons pu concentrer nos efforts sur la préparation de l’examen 2014, ce qui constitue une excellente chose car, plus nous sommes en capacité d’anticiper, plus nous pouvons aider les enseignants à inscrire leur projet pédagogique en phase avec les nouvelles modalités d’évaluation des étudiants. De cette demi-journée de travail, ressort clairement le sentiment que cette réforme, attendue avec impatience par les enseignants et par la profession, correspond aux attentes de l’ensemble des acteurs. S’il y avait besoin d’une preuve, le projet de loi sur « l’accès au logement et à un urbanisme rénové », qui sera présenté le 26 juin prochain par Madame la Ministre Cécile DUFLOT, serait là pour en attester, car c’est bien en période de réformes que l’on peut
tester la robustesse d’une formation professionnelle. En insistant sur le rôle de conseil et la nécessité d’adopter une posture de veille juridique, le nouveau BTS Professions Immobilières s’inscrit dans une logique d’adaptabilité particulièrement appréciée par les professionnels du secteur. Il reste maintenant aux établissements de formation à nouer des relations encore plus étroites qu’auparavant avec les professionnels locaux. La signature en septembre d’une convention entre la FNAIM Ile-de-France et les rectorats des académies de Créteil, Paris et Versailles, sera à cet égard tout à fait emblématique de ce que l’Education Nationale et le monde professionnel ont à entreprendre ensemble, pour le plus grand bénéfice des jeunes qui nous sont confiés. ◆
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Education
Clôture par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France
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Monsieur l’Inspecteur Général, Mesdames et Messieurs les professeurs,
Je suis très heureux de conclure cette journée de travail, que vous avez bien voulu organiser à la Maison de l’Immobilier pour examiner l’application de la Réforme du BTS Immobilier, auquel nous sommes également très attachés.
Monsieur l’Inspecteur Général, JeanClaude BILLIET, la qualité de ce travail qui a été réalisé depuis 2 ans, pour donner une formation plus adaptée et plus rigoureuse aux futurs Transactionnaires, Administrateurs de biens et Syndics de copropriété, est le fruit de votre action et de votre volonté de faire travailler ensemble les professeurs et les professionnels de la FNAIM de l’Ile-de-France. Je tiens à saluer aujourd’hui votre démarche qui correspond au nécessaire rapprochement entre l’Education Nationale et les entreprises, dans un monde incertain sur le plan économique et social ainsi que sur le plan international comme nous pouvons tous et toutes le constater. Ne pas intégrer aujourd’hui les incertitudes serait faire fi du respect de la liberté des individus dans une société complexe et en mutation profonde. Les Agents Immobiliers sont souvent et encore très récemment mis en cause, sur les services qu’ils mettent en œuvre pour préserver l’équilibre acquéreur/vendeur, locataire/bail-
leur ; ceux-ci apparaissent de plus en plus comme « une exception française » dans un contexte international de libre circulation des hommes, de biens et des services en Europe. Mesdames et messieurs les professeurs, Je ne doute pas de l’exigence avec laquelle vous transmettez vos savoirs, de la compétence que vous employez pour convaincre vos élèves de la nécessité d’exercer ces métiers difficiles avec rigueur et conviction. Le rôle de l’intermédiation ne peut effectivement se limiter à des savoirs, il doit également prendre en compte l’humain, c'est-à-dire comprendre les besoins des citoyens tout au long de leur parcours résidentiel, c'est-à-dire, en réalité tout au long de leur vie. Le rôle d’une organisation professionnelle est donc double : notre 1er rôle est de défendre l’intérêt général de la profession, mais nous ne sommes pas les seuls, d’autres organisations y contribuent d’autant que de nombreux professionnels n’appartiennent pas à ces organisation, ne l’oublions pas. C’est la raison pour laquelle nous demandons, depuis 3 ans, la création du conseil supérieur de l’intermédiation, qui est indispensable pour rendre la concurrence plus équilibrée. Le 2ème rôle de notre Organisation est la promotion de ces métiers, c’est ce que nous faisons à la Chambre ce soir.
Fruit d’une volonté permanente, nous nous sommes engagés au sein du club des partenaires des rectorats de l’Ile de France depuis 2009. Nous sommes à votre disposition pour organiser des réunions comme celle-ci, comme nous intervenons régulièrement dans les collèges et les lycées plusieurs fois par an. Nous sommes également engagés au sein du Comité Interacadémique de l’Education Nationale depuis un an en tant que représentant du MEDEF de l’Ile-de-France. Nous participons également à des jurys divers de l’Education Nationale. Plusieurs membres de la Chambre y participent en tant que Conseiller d’Enseignement Technique. Nous préparons actuellement, à la demande des Rectorats, une convention de partenariat que nous signerons début septembre avec les 3 recteurs de l’Ile-de-France. Enfin, le MEDEF de l’Ile-de-France a confié à notre Délégué Général, Michel TERRIOUX, la présidence de la commission de l’Enseignement Supérieur qui le conduit à intervenir plus globalement dans l’intérêt des entreprises de la région. En conclusion, vous avez compris tout le sens que nous donnons à cette manifestation d’aujourd’hui : elle n’est certes pas un aboutissement mais un nouvel engagement auprès de vous, afin de pouvoir recruter des Agents Immobiliers bien formés, correspondants à nos besoins et donc capables de rendre des services utiles à nos concitoyens pour mieux vivre ensemble. ◆
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ÉDUCATION
par Sandrine AULIAC, Consultante juridique de la Chambre
Une chambre dynamique dans le domaine de la formation et de l’emploi
D
ans le cadre de son action sur l’information des jeunes sur les 14 métiers de l’immobilier, la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance est membre, depuis 2006 du Club des partenaires du Rectorat, et intervient auprès des établissements scolaires de la 3ème à la terminale. Cette année 20122013, il a été effectué 8 interventions dans 5 collèges de Paris et de la région parisienne et 3 lycées.
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Michel TERRIOUX, Délégué Général de la chambre FNAIM Paris Ile-de-France, participe à de nombreuses opérations d’information en qualité de Conseiller d’Enseignement Technologique et membre du Conseil d’Administration de l’association des Conseillers d’Enseignement Technique, et en qualité de représentant du MEDEF Ile-de-France au Comité Interacadémique de l’Education Nationale.
La Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance a également participé à la rénovation du BTS Professions Immobilières en 2010. Une centaine de professeurs ont été reçu par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance, les 2 et 3 avril 2012, avec Jean-Claude BILLIET, Inspecteur Général de l’Education Nationale, pour leur donner les informations nécessaires à sa mise en œuvre. Le Jeudi 13 juin 2013, une nouvelle réunion a été organisée en présence de professeurs de BTS immobilier de l’Ile-de-France et de Jean-Claude BILLIET, Inspecteur Général de l’Éducation Nationale, en vue de faire le point sur la réforme du BTS Professions Immobilières. Depuis plus de 10 ans, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France s’est également engagée dans les actions liées au recrutement, c’est
pourquoi, avec son service recrutement et en partenariat avec Pôle Emploi de l’Ile-de-France, elle organise des forums et participe à des manifestations extérieures. Animé par Pascal CAUCHEBRAIS, Administrateur de la chambre, en charge du recrutement, le 18ème forum recrutement de la Chambre se tiendra le premier semestre 2014 pour les métiers de l’administration de biens, de syndic de copropriété, et de la transaction. L’ESI (Ecole Supérieure de l’Immobilier) participera au forum afin de donner des informations sur les différentes formations qualifiantes, diplômantes, courtes ou longues aux demandeurs d’emploi mais également aux adhérents présents. Deux conférences sur les métiers seront organisées, une sur les métiers de l’administration de biens et de syndic et une sur les métiers de la transaction. ◆
Sur le site www.lamaisondelimmobilier.org, l’ensemble des internautes peuvent déposer leur CV dans « l’Espace Emploi », et répondre directement à une offre en ligne.
Région Ile-de-France
Gouvernance et influence
2ème partie
Par Bruno RACOUCHOT, Directeur de Comes Communication Une exigence pour l'Agent Immobilier : participer aux débats sur le devenir de la Cité Poser les bonnes questions et engager des débats de fond avec des experts sur l'impact des questions de sécurité en matière immobilière ou sur l'urgence d'une véritable stratégie d'attractivité pour le Grands Paris illustre parfaitement cette logique de rayonnement. Comme le précise très justement Gilles RICOUR de BOURGIES, " La question de l'attractivité est peut-être plus stratégique encore que celle de la compétitivité. Elle est de nature politique, surtout. C'est-à-dire qu'elle nous concerne tous. Les professionnels de l'immobilier, agents économiques de terrain au cœur des préoccupations des français, sont donc fondés à s'emparer de ce sujet dans le cadre des débats sur le Grand Paris (« Paris brille-t-il ? L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris », Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France, n° 2 - novembre 2012). Gouvernance et influence sont donc désormais étroitement imbriquées. De fait, plus qu'un droit, c'est un devoir que de participer aux débats publics quand on est des professionnels de l'immobilier. Car ce positionnement et cette démarche leur donnent alors
la possibilité de mieux se faire connaître et d'être apprécié pour leur action, sur la logique du cercle "cohésion, adhésion, valorisation". Cohésion d'abord. Parce que toute
❝
Dans l'économie de la connaissance, le patrimoine immatériel de l'entreprise constitue un facteur crucial de sa puissance, notamment financière.
❞ organisation publique ou privée souhaite renforcer ses liens avec ses parties prenantes : clients et fournisseurs, décideurs publics et privés, actionnaires et salariés, relais d'opinion, médias, chercheurs, analystes, bref tous ceux qui évoluent avec l'organisation, la jaugent et in fine la jugent. D'où la nécessité de développer un profil et un discours qui sortent de l'ordinaire. La clé de l'influence, c'est l'affirmation d'une spécificité reposant sur des traits d'identité clairement perçus. Adhésion ensuite. Par un effet ricochet aisément compréhensible, une telle
stratégie permet de renforcer l'adhésion des salariés à la culture d'entreprise ou des membres à leur organisation. Adhérer à un réseau qui est reconnu pour son rôle social au cœur de la Cité, qui délivre dans ses messages du sens et des repères et contribue de la sorte à créer du lien social, se révèle être valorisant. C'est là en particulier une donnée à ne pas négliger quand on traverse des passes difficiles, et qui contribue à améliorer la qualité des recrutements. Une notoriété, reposant sur une crédibilité reconnue et une identité fièrement affichée, séduit plus facilement les personnels à fort potentiel. Or nul n'ignore que c'est la qualité du recrutement - les ressources humaines - qui fait la vraie valeur d'une structure, qu'elle soit publique ou privée. Valorisation enfin. Il s'agit surtout par ce biais d'accroître la valeur immatérielle de la structure en question ou pour la question qui nous concerne ici, de renforcer sa notoriété dans le cadre de sa participation aux grands débats publics. Dans l'économie de la connaissance, le patrimoine immatériel de l'entreprise constitue un facteur crucial de sa puissance, notamment financière. En effet, ceux qui observent son développement sont sensibles à une communication sur mesure et de haut niveau, mettant
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RÉGION ILE-DE-FRANCE
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en relief son aptitude à se projeter dans l'avenir, à développer un discours haut de gamme cohérent, étayé par un recours permanent à des sources crédibles et diversifiées, confortant ainsi un discours différent de celui communément entendu. Une communication d'influence digne de ce nom, s'appuyant sur des vecteurs réguliers et approfondis, contribue à forger la notoriété d'une entreprise auprès de ceux qui l'évaluent, et donc à accroître sa valeur estimée. Ce qui est capital quand on doit se faire entendre des Pouvoirs publics.
L'influence, pour gagner dans la guerre économique Il est clair qu'aujourd'hui, pour gagner la guerre économique, être techniquement le meilleur ne suffit plus. Il est impératif de déployer un message stratégique de qualité, reposant sur des messages bien documentés, cohérents ayant du sens, relayé par des dirigeants solides, capables d'assumer leur différence pour revendiquer une identité propre. D'où l'importance de respecter certaines règles : cibler les parties prenantes et les relais d'opinion ; privilégier l'écrit et l'information de qua-
lité ; affirmer son identité ; avoir l'intelligence des situations ; travailler sur le long terme ; répondre à la quête de sens ; mettre en œuvre des vecteurs de communication prouvant l'authenticité de la démarche. Ces sept axes constituent l'architectonique de méthodes d'influence désormais bien cadrées, qui permettent d'obtenir des résultats clairs, tangibles, utiles tant pour la direction stratégique que pour ses communicants et lobbyistes. Cet enjeu est capital pour tenir son rôle sur la scène politico-économique d'aujourd'hui. Là encore, François-Bernard Huyghe et Ludovic François rappellent (op. cit.) que " La notion d'influence nous aide à comprendre la complexité sans cesse croissante des relations entre les sphères politique, économique et culturelle. Elle permet probablement d'expliquer pourquoi, dans le contexte de la société de l'information dans laquelle les enjeux sont avant tout de conquérir les esprits, les délimitations entre les trois pouvoirs sont si floues : les entreprises vendent du sens et des valeurs, le politique se décline au travers de campagnes de marketing, la société civile se mêle de l'organisation des rapports collectifs et de l'économique. Le point commun dans cette apparente confusion entre ces sphères est un mode d'action par l'information dont l'objectif est de maîtriser les perceptions. Désormais, le jeu de pouvoir se déroule sur les trois échiquiers et chaque fois, l'influence intervient pour les faire interagir et recomposer la partie." Ne nous y trompons pas ! L'influence est une arme essentielle de la guerre économique. ◆
Le Programme d'Investissement d'Avenir en Ile-de-France, présenté le 26 juin 2013, à la Préfecture de région de l’Ile-de-France, en présence de Louis GALLOIS, Commissaire Général de l’Investissement
P
tut d'Excellence en Energies Décarbonnées VeDeCom et à plusieurs projets « véhicules du futur » lauréats, ou encore la Cité Descartes avec le projet Efficacity.
Si une grande partie de ces investissements sont situés à Paris et sur le plateau de Saclay, le PIA a permis de renforcer la politique de cluster engagée par le Grand Paris : le territoire Campus Sciences et Santé autour de l'Institut Gustave Roussy porteur de plusieurs projets lauréats, le territoire de VersaillesSaint-Quentin avec autour du véhicule décarbonné grâce à l'Insti-
En Ile-de-France, le PIA a contribué à renforcer le développement de filières déjà considérées comme prioritaires par l'État et le Conseil Régional : numérique et systèmes complexes, aéronautique, automobile, éco-industries et énergie, industries et technologies de la santé, agriculture et industrie agro-alimentaire. Il a également favorisé le renforcement des partenariats publics-privés, par la création de plates-formes communes faisant ainsi le lien entre la recherche amont et la pré-industrialisation. Le PIA a permis d'avoir un continuum de projets lauréats de la recherche fondamentale à l'industrialisation dans la plupart de ces filières. ◆
our l'Ile-de-France, plus de 370 projets franciliens¹ ont été sélectionnés par le Programme d'Investissements d'Avenir, ce qui représente un investissement « cash » de l'État de près de 6,8 Mds² sur le territoire, sur les 20 engagés à ce jour. La région a ainsi été dotée à hauteur de son poids économique (30% du PIB national) et de son potentiel en termes de recherche et développement (40% du potentiel national).
1. On entend par projets franciliens les projets pour lesquels les porteurs sont situés en Ile-deFrance et/ou une grande partie de l'action est réalisée en Ile-de-France. Seuls ces projets sont évoqués dans ce document. 2. Source CGI (comme dans toute la suite du document).
Brève...
Région Ile-de-France
Un dispositif innovant en faveur d’une accession sociale sécurisée à la propriété, par l’Établissement Public Foncier Ile-de-France L’Établissement Public Foncier Ile-deFrance et la Fédération Nationale des sociétés coopératives d’HLM ont signé en novembre 2012, un partenariat pour le développement d’opérations d’accession sociale sécurisées et progressives à la propreté. Il s’agit d’un nouveau dispositif baptisé « Coop Foncier ». Il prévoit de dissocier la propriété du bâti de la propriété du terrain. En clair : le terrain ne sera payé qu’une fois le crédit immobilier remboursé. L’EPF Ile-deFrance assure le portage de ce foncier pendant toute la durée de l’opération et pour une durée maximale de 25 ans. L’effort financier fournit par les ménages est donc diminué. Leur solvabilité est renforcée. Les ménages retenus deviennent membres de la coopérative de construction qui réalise l’opération. Ce dispositif est réservé à des ménages éligibles au logement social.
www.epfif.fr
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RÉGION ILE-DE-FRANCE
Mouvement des Entreprises de France MEDEF Ile-de-France
Bilan de 9 ans de gestion financière de la région Ile-de-France, par le MEDEF Ile-de-France Au moment où le Parlement débat du projet d’acte III de la décentralisation, il peut être éclairant de dresser le bilan de la gestion financière de la RIF depuis la mise en œuvre de l’acte II en janvier 2005. • Des ressources permanentes qui, globalement, ont évolué faiblement : + 66,9% en 2012 par rapport à leur niveau de 2004, année précédant la mise en œuvre de l’acte II de la décentralisation. En M€ arrondis TOTAL RP
2004 2373,5
2005 2741
2006 2007 2008 3177 3508 3670
2009 2010 3871 3818
2011 2012 2012/2011 (%) 2012/2004 (%) 3834 3963 3,3% 66,9 %
• Des dépenses qui, globalement, ont évolué de façon contrastée selon qu’il s’agit d’investissement ou de fonctionnement :
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En M€ et % arrondis
2004
2005
2006
Investissement
1469
1521
1529 1547 1668
1747 1625
1713 1640
-4,3%
12%
Fonctionnement
1080
1319
1689 2037 2200
2344 2370
2429 2512
3,40%
233%
Charge de la dette
252
260
271
356
426
455
6,90%
81%
Total
2801
3100
3489 3884 4209
4568 4607
0,9%
65%
2007
300
2008
341
2009
2010
447
4447 4442
2011
2012 2012/2011 (%) 2012/2004 (%)
• Une hausse toujours plus soutenue des dépenses de fonctionnement dont seulement 25% sont imputables selon la Région, à la décentralisation. Ces dépenses ont plus que doublé par rapport à leur niveau de 2004 (+233%) et pèsent de plus en plus lourdement sur le budget régional. Les chapitres de l’enseignement (+ 321%), de l’environnement (+ 283%), des transports (+ 315%) et de l’action économique (+ 435%) en ont été les principaux bénéficiaires. • Une stagnation (+12% seulement en 2012 par rapport au niveau de 2004), voire une réduction en euros constants, des dépenses d’investissement dont la part diminue régulièrement dans le budget régional. 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Part des dépenses d’investissements 52,4%
49,1 %
43,8 %
39,8 %
39,6
39,3%
36,6%
37,5%
35,6%
Part des dépenses de fonctionnement 38,6%
42,5 %
48,4 %
52,5 %
52,3%
52,7 %
53,4%
53,2%
54,5%
8,4%
7,8%
7,7 %
8,1%
8%
10%
9,3%
9,9%
Part de la charge de la dette
9%
En 2004, les dépenses d’investissement représentaient 52,4% des dépenses régionales. En 2012, elles n’en représentent plus que 35,6%. A l’inverse les dépenses de fonctionnement qui représentaient 38,6% des dépenses de la région en ont représenté 54,5% en 2012. Au cours des 9 dernières années, le fonctionnement a pris inexorablement le pas sur l’investissement. La forte augmentation des dépenses de fonctionnement a eu pour effet de réduire l’excédent viré à la section investissement et de contraindre à un recours à l’emprunt. Le taux d’autofinancement qui était de 74,8% en 2004 (et avait même atteint 79,8 % en 2006) a été ramené à 60,7% en 2012.
Région Ile-de-France
• Un recours continu à l’emprunt, considéré comme une variable d’ajustement du budget, qui s’est accéléré à partir de 2008. En M€ arrondis
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
388,2
331,9 310, 3 378,8 539,5 575,8 624,5
2011
2012 2012/2011 (%) 2012/2004 (%)
732,8 645
-12%
66,2%
Avec comme conséquences : • Une croissance rapide de la dette dont l’encours a plus que doublé (+ 219%) en 9 ans passant de 1977 M€ en 2004 à 4332 M€ en 2012. En M€ arrondis
2004
1977
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 2012/2011 (%) 2012/2004 (%)
2108 2232 2420 2765 3130 3507 3972 4332
9,10%
219,1%
• Une hausse des remboursements qui en découlent. Cette évolution fait dire au CESER à l’article 3 de son avis du 13 juin 2013 qu’au regard du contexte économique et financier probablement durable, l’endettement constitue pour la Région « un risque majeur eu égard au profil d’amortissement du capital de la dette régionale et à l’imprévisibilité des conditions de financement ». • Un total d’engagements financiers au 31 décembre 2012 de 12,8 MM€ (soit l’équivalent de plus de 3 ans de ressources permanentes au niveau de celles figurant dans le CA 2012), ce total ne tenant pas compte des engagements financiers liés aux nouveaux projets de transports en commun réunis sous l’appellation « Grand Paris Express » dont 2,5 MM€ sont imputables à la Région. Dépourvue de ressources pérennes et stables, notamment fiscales, ne pouvant plus compter sur une évolution positive des dotations de l’Etat et le recours massif à l’emprunt, comme variable d’ajustement du budget, n’étant plus soutenable à terme, la Région voit ses marges de manœuvre se réduire de plus en plus. Elle n’est plus en mesure d’intervenir massivement dans les domaines stratégiques, sauf à sélectionner davantage ses priorités d’action et à progresser dans la maîtrise de ses charges de fonctionnement. C’est la conclusion à laquelle est également parvenu le CESER dans son avis du 13 juin 2013 approuvé à l’unanimité. Dans l’article 4 de cet avis, le CESER déclare ne pas considérer que « l’évolution des dépenses de fonctionnement, telle qu’elle se dessine depuis plusieurs années, constitue une sorte de fatalité à laquelle, pour maîtriser l’endettement, la seule réponse serait de comprimer pour l’avenir les investissements destinés à préparer le futur de la Région et donc à améliorer sa compétitivité dans la concurrence mondialisée (transports et mobilité, logement, enseignement, formation, développement économique, recherche et innovation) ». Dans l’article 5 de ce même avis, le CESER conclut en appelant « l’Exécutif régional et le Conseil Régional à la plus grande vigilance quant à l’évolution des dépenses de fonctionnement dont il conserve la maîtrise ».
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DÉVELOPPEMENT DURABLE
" Moi, Président, je m'appuierai sur les professionnels de l'immobilier pour assurer la transition énergétique dans le logement "…
Extraits :
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• "La transition vers davantage d’efficacité énergétique n’est pas une lubie, un luxe pour pays riche - un "grigri" pour "bobo" ! C’est un impératif à la fois social, écologique et économique. Et le logement est la clé essentielle de ce changement, tout particulièrement dans une région aussi dense que le Grand Paris." Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France (p. 9) • "Je n'imagine pas qu'il puisse y avoir abandon de ce sujet. La situation de crise économique va peutêtre retarder des actions. Elle ne va pas supprimer la conviction que le coût de l'énergie a vocation à augmenter et, donc, que la capacité à maîtriser ses charges se prépare dès maintenant." Philippe PELLETIER, Président du Plan Bâtiment Durable (p. 25) • "Le modèle de la ville hyperdense est vertueux à de nombreux égards. Il correspond souvent à un moment du cycle de vie des ménages. Mais il n'est pas le seul possible." Pierre VELTZ, Président Directeur Général de l'Établissement Public Paris-Saclay (p. 35) • "Du côté du non résidentiel, et notamment en ce qui concerne les bureaux, la « valeur verte » a d'ores et
déjà pris du sens sur le marché. De ce fait, on doit s'attendre à un relèvement, probablement assez rapide, de la qualité énergétique de ce parc. Il n'en est pas de même pour le logement…" Didier RIDORET, Président de la Fédération Française du Bâtiment (p. 44) • "Si les gens s'intéressent au sujet, c'est malheureusement en raison de l'état du parc immobilier. En France, aujourd'hui, on estime que plus de 54% des logements - soit 15 millions - ont une étiquette énergie inférieure à D." Myriam MAESTRONI, Présidente d'Économie d'Énergie SAS (p. 50) • "L’isolation complète, à Paris, à fortiori dans l’haussmannien, conduira à diminuer la superficie Carrez des appartements. Donc à prévoir le réaménagement intérieur de ces appartements, pour que cette réduction de surface ne s’accompagne pas d’une baisse de qualité de vie, de confort." Claude CHETRIT, Président-Adjoint de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France (p. 58) • "Les mesures annoncées sur la rénovation sont essentiellement limitées à la mise en place progressive d’un tiers financeur, à l’augmentation des subventions pour certains ménages, et à la meilleure informa-
tion du public. Tout ceci reste très flou et est loin d’être suffisant." Pierre-André de CHALENDAR, Président Directeur Général du groupe Saint-Gobain (p. 64) • "L’un des points bloquants de cette rénovation est le modèle économique. Les retours sur investissements sont longs (supérieurs à 15 ans) et le niveau de solvabilité des copropriétaires est très hétérogène. Là aussi, la densification peut être une réponse. En effet, si l’on peut ajouter un étage ou deux au bâti existant, la valorisation de ces logements supplémentaires, dont le foncier a d’ores et déjà été payé par les copropriétaires actuels, serait à même de financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique." Sabine DESNAULT, Directrice du développement durable du groupe Nexity (p. 75) • "Du simple point de vue de la valeur vénale ou locative d’un bien, il ne sera plus acceptable de payer à la fois un loyer important et des charges énergétiques conséquentes. Dans une perspective économique, la mise aux normes du logement participe déjà à sa valorisation financière, aujourd’hui et dans la durée." Pierre MUTZ, Conseiller d'Eiffage (p. 83)
• "Penser une nouvelle forme de construit urbain, de nouvelles façons d’habiter, est un levier important en matière d’innovations technologiques. Or, ces innovations sont susceptibles de créer des emplois et d’exporter des savoir-faire à l’étranger - d’autant plus que la "ville durable" est un enjeu qui se pose partout sur la planète !" Richard LAGANIER, Professeur à l'Université Paris Diderot (p. 92)
Villes humaines, villes durables ? Pour une révolution énergétique dans l'immobilier du Grand Paris. Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-France n° 3, juillet 2013, 106 p., 18 €. Directeur de publication : Gilles RICOUR de BOURGIES: Edition et diffusion FNAIM Paris Ilede-France, 27 bis avenue de Villiers 75017 Paris, www.lamaisondelimmobilier.org
Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-deFrance sont une plateforme d’échanges et de débats dans le cadre de l’avènement du Grand Paris. Autour d’un thème d’actualité, cette revue semestrielle permet à des personnalités d’horizons variés, responsables politiques et administratifs, experts, intellectuels et praticiens, de livrer leurs analyses, donner leur point de vue et stimuler la réflexion collective. Dans le monde complexe et mouvant qui est le nôtre, il importe de multiplier les approches, de décloisonner les savoirs. La réussite naît de l’échange et de l’interconnexion des réseaux. Par cette initiative, les professionnels de l’immobilier regroupés au sein de la FNAIM s’affirment comme des acteurs déterminés, ouverts et responsables, au cœur de la Cité. ».
Ils ont dit...
Développement durable
Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France
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Nous sommes réunis aujourd’hui pour vous parler de notre partenariat avec EDF mais avant tout d’une question essentielle, celle de la rénovation thermique des logements en Ile-de-France. Il y a urgence et le défi est immense. Rappelons que le gouvernenement entend diminuer d’ici à 2020 les consommations d’énergie de 38% et les émissions de gaz à effet de serre de 50% pour le seul logement. Et 2020, à l’échelle de l’immobilier, c’est demain ! En tant que professionnels de l’immobilier impliqués sur le territoire du Grand Paris, nous nous devons donc d’être acteurs du changement. Or le changement, ce n’est pas pour demain. Car nous n’avons pas attendu les Pouvoirs publics pour agir. Le fait est que la FNAIM Paris Ile-de-France est mobilisée sur le sujet depuis de nombreuses années. Je ne citerai que 3 exemples : • La participation de notre Chambre au programme de 100 000 logements éco rénovés, lancé par la Fédération Nationale en 2012 et auquel la Chambre de Paris Ile-de-France a fortement contribué ; • L’intégration en 2011 de la FNAIM Paris Ile-de-France au Conseil d’Administration de l’Agence Parisienne du Climat ; • La création le 12 novembre 2012 de l’Agence francilienne des certificats d’économie d’énergie, en partenariat avec Economie d’Energie ici présent. Ces actions sont la preuve de notre engagement. Elles devraient être de plus en plus nombreuses dans les prochaines années, la tendance étant à l’accélération. Je profite de l’occasion pour vous signaler d’ailleurs que nous avons réalisé un ouvrage collectif intitulé « Villes humaines, villes durables, pour une révolution énergétique dans l’immobilier du Grand Paris » pour proposer une approche volontariste et collaborative des problèmes écologiques liés au logement. Dans ce livre comme dans notre action, nous avons le choix de nous appuyer sur les compétences en place. Il est en effet capital que toute réflexion se nourrisse de l’expérience du terrain et des professionnels. C’est également le sens de notre action aux côtés d’EDF et d’EDE dont il est question aujourd’hui. En sigant ce partenariat avec EDF, nous avons fait le choix de privilégier les experts, ceux qui sont confrontés au quotidien à la problématique de la rénovation thermique.
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DÉVELOPPEMENT DURABLE
La FNAIM Paris Ile-de-France et EDF s’associent pour la rénovation thermique en Ile-de-france
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ujourd’hui, les syndics et leur gestionnaire sont confrontés à un contexte règlementaire multiple et toujours plus complexe en matière d’économie d’énergie. La mission du gestionnaire de copropriété est d’autant plus délicate que la conduite d’un projet de rénovation énergétique, au même titre que les autres travaux, est basée sur le volontariat et soumis à l’approbation de la majorité absolue des copropriétaires. Pourtant, l’enjeu est de taille. Bien souvent vieillissant et énergivore, l’immobilier francilien doit produire des efforts considérables dans le domaine du développement durable. Aujourd’hui, on estime que 990 000 logements privés en copropriété en Ile-de-France sont en classe de consommation les plus énergivores soit E, F ou G de l’étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE). A l’horizon 2020, un des objectifs de l’Ile-deFrance, affiché dans le Schéma Régional Climat Air Énergie, est de tripler le nombre actuel de rénovations de logements, pour
rénover 125 000 logements par an.
Des mesures pour faciliter et inciter au passage à l’action
Un site Intranet est mis à la disposition des syndics adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France. Il apporte : Proximité avec un accès permanent à l’information règlementaire et en donnant la possibilité de poser des questions. Simplification du montage des dossiers grâce à la dématérialisation via la page Internet dédiée. Fluidification du système grâce à ce portail Internet interactif qui répondra « sur-mesure » aux demandes. Pédagogie et transparence EDF met à disposition des adhérents de la FNAIM Paris Ile-deFrance les offres et moyens de sa filiale bancaire DOMOFINANCE.
La réunion de deux acteurs engagés sur le territoire du Grand Paris
Acteur majeur des syndics de copropriété et administrateurs de biens, la FNAIM Paris Ile-de-France représente 60% des copropriétés franciliennes. Elle est mobilisée sur le sujet du développement durable depuis de nombreuses années. Quelques exemples d’actions : - La participation de la Chambre de
Paris Ile-de-France au programme de 100 000 logements éco rénovés, lancé par la Fédération Nationale en 2012 ; - L’intégration en 2011 de la FNAIM Paris Ile-de-France au Conseil d’Administration de l’Agence Parisienne du Climat ; - La création le 12 novembre 2012 de l’Agence francilienne des Certificats d’Économie d’Énergie, en partenariat avec la société Économie d’Énergie. EDF a un rôle moteur à jouer dans la rénovation des bâtiments et dans l’encouragement aux économies d’énergie en général. Il est d’ailleurs le premier producteur d’économies d’énergie en France. Pour ce faire, le Groupe EDF a fait le choix d’un modèle de travaux durables et de qualité chez tous ses clients (entreprises, collectivités et bailleurs sociaux, particuliers). Une nouvelle étape vient d’être franchie en France avec la mise en place d’un cadre réglementaire obligeant les copropriétés à établir un audit/diagnostic de performance énergétique. Elle s’inscrit dans la suite logique de l’obligation depuis 2006 d’établir un Diagnostic de Performance Énergétique en cas de vente et/ou de location de bien immobilier. ◆
Ils ont dit... suite
Développement durable
Fabrice FOURCADE, Directeur EDF Commerce Ile-de-France
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• La FNAIM Paris Ile-de-France est un partenaire de longue date. La FNAIM Paris Ile-de-France est un acteur majeur des syndics de copropriété et administrateurs de biens représentant plus de 60% des copropriétés franciliennes. • Aujourd’hui, EDF doit engager des rénovations intelligentes et surtout génératrices d’économies substantielles pour nos clients. Le partenariat conclu entre EDF et la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France répond à cet objectif en proposant aux adhérents de la Chambre, un dispositif innovant, fluide et performant. Simplification du montage des dossiers grâce à la dématérialisation (des premiers échanges) via la page Internet dédiée. Fluidification du système grâce à ce portail Internet interactif qui répondra en « sur-mesure » à des demandes très nombreuses. Pédagogie, transparence et accessibilité pour tous. • En matière de rénovation, cet outil est une incitation à passer à l’action. Concrètement, ce dispositif dédié va nous permettre d’aider les copropriétés à investir dans des solutions éco-efficaces durables : isolation thermique extérieure, chaudières à condensation, etc... • Avec ce portail Internet, EDF aide les syndics dans leur cœur de métier en leur donnant les outils pour mieux argumenter auprès de leurs clients leurs projets de travaux de rénovation énergétique, en Assemblée Générale de copropriétés par exemple. • Via ce partenariat, c’est également des services de financement que le Groupe EDF rend accessibles. EDF met à disposition des adhérents de la FNAIM Ile-de-France, l’ingénierie financière, facilitatrice de prise de décision de sa filiale bancaire DOMOFINANCE, qui propose aux clients de souscrire à un prêt à taux. Par exemple, (ce n’est pas dans le cadre du partenariat FNAIM) mais une copropriété de 80 logements à Dugny, près du Bourget, a pu bénéficier d’un prêt, d’une durée de 6 ans, pour rénover sa chaufferie à un taux inférieur à celui du Livret A. • Preuve que ce partenariat est pertinent et répond à de véritable besoins, j’ai connaissance que deux dossiers ont d’ores et déjà été finalisés. Ainsi, 300 familles vont bénéficier, de notre savoir-faire par le biais de cet accord de partenariat. • Pour conclure, je ne formulerai qu’un seul vœu : Ensemble, œuvrons pour la rénovation énergétique de l’Ile-de-France. EDF étant le premier producteur d’économies d’énergie en France et en Ile-de-France.
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Myriam MAESTRONI, Présidente d’Économie d’Énergie SAS
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La mise en place de « la Plateforme Économie d’Énergie » FNAIM Paris Ile-de-France/EDF répond aux attentes qui nous ont été remontées par les adhérents de la Chambre. Il était important de pouvoir répondre à un besoin de conseils personnalisé car chaque copropriété constitue un cas particulier. Par ailleurs, cela devait être fait en s’appuyant sur les ressources des NTIC ; C’est pourquoi au delà des moyens classiques de communication par téléphone ont été ajoutés des systèmes de mise en relation au travers de messageries Intranet exclusivement réservé aux adhérents FNAIM Ile-de-France. Cela vise à permettre aux syndics et à leur gestionnaire d’offrir un traitement personnalisé et, le cas échéant, en temps réel des projets. Le dispositif s’accompagne d’une campagne d’informations ciblée avec un plan des réunions départementales et intra entreprises pour les cabinets les plus importants. Les gestionnaires doivent se confronter à un contexte réglementaire multiple et complexe et de nombreuses réformes gouvernementales en cours… Impossible de disposer seul d’une expertise assez large pour gérer tous les projets. Sur le thème de la rénovation énergétique, la plateforme Économie d’Énergie permet aux gestionnaires d’être assurés de disposer d’un service sur-mesure, d’un support opérationnel, d’un interlocuteur de confiance, de retours d’expériences exploitables et des bons outils pour préparer et gagner un projet de rénovation avec confiance et efficacité. Par ailleurs, depuis sa création EDE s’est fixé comme objectif de rendre accessible au plus grand nombre un niveau de connaissances de nature à garantir la qualité de service et un professionnalisme reconnu. Présenter un projet d’investissement en 2013-2014, même objectivement justifié et bénéfique pour la copropriété, dans un contexte de crise économique, énergétique et immobilière, sans précédent, est un pari de plus en plus difficile. La mission du gestionnaire de copropriété est d’autant plus délicate que la conduite d’un projet de rénovation énergétique, au même titre que les autres travaux, est basée sur le volontariat et soumis à l’approbation de la majorité absolue des copropriétaires ( art 25 ). Il n’existe et n’existera pas à court terme d’obligation légale à faire engager des travaux de rénovation si les copropriétaires ne sont pas convaincus du bienfondé de la démarche.C’est toute la subtilité et l’enjeu de notre approche au cas par cas.
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DÉVELOPPEMENT DURABLE
par Isabelle DALMAS, Consultante juridique de la Chambre
Les actions de l’Agence Parisienne du Climat
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réée à l'initiative de la Ville de Paris, l'Agence Parisienne du Climat est une association loi 1901, indépendante et multipartenariale (ADEME, Région Ile-de-France, RATP, EDF, Chambre FNAIM Paris Ile-de-France …). Elle a ouvert ses portes en janvier 2011 avec pour vocation :
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• De promouvoir la sobriété énergétique • D’accompagner le changement des comportements • De développer les énergies renouvelables • D’aider à l'engagement concret dans la lutte contre le changement climatique et ceci dans tous les secteurs concernés (bâtiments, transports, consommation...). Cette structure originale a été prévue par le Plan Climat de Paris (Plan d'action de lutte contre le réchauffement climatique) adopté en octobre 2007. Le Président est René DUTREY, Adjoint au Maire de Paris, et la direction est assurée par Anne GED. La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France est membre du Conseil d’Administration de l’Agence et relaye auprès de ses adhérents, notamment les syndics de copropriété, l’ensemble des actions que mène l’APC. Cette adhésion s’inscrit dans une volonté de soutien et d’information de nos adhérents, professionnels de l’immobilier, pour
un développement de grande ampleur de la rénovation énergétique des copropriétés.
stades de leur projet de rénovation énergétique. Ils sont joignables par téléphone au 01 58 51 90 20 ou par courriel à l’adresse suivante : info-conseil@apc-paris.com.
Isabelle FOURNIER : Vice-Présidente de la Chambre et PierreHervé LETURMY, Secrétaire • L’Agence organise tout au long de l’année des manifestations, des Général de la Chambre participent animations ou des ateliers de réau Conseil d’Administration de flexion autour du thème de la rél’APC. novation énergétique.
Le programme de travail de l’APC Sur le 1er semestre 2013, ce sont s’articule autour de 3 axes : plus d’une quarantaine d’évènements qui ont eu lieu grâce à l’APC L’information et le conseil des pari- dont la Fête de l’Energie, les Joursiens nées Parisiennes de l’Energie ou encore les « Cafés Climat ». Ces • Grâce au travail des conseillers Info-Energie, l’APC délivre aux pa- derniers rencontrent beaucoup de risiens des informations, des succès. C’est un évènement bimesconseils gratuits et indépendants, triel se déroulant dans des bars, reset propose un accompagnement taurants. Le principe est de débattre personnalisé aux particuliers et dans une ambiance décontractée aux professionnels aux différents sur un sujet relatif au changement
Développement durable
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Le Coach Copro® est une plateforme Web innovante et gratuite pour accompagner un copropriétaire, un membre de conseil syndical ou un syndic dans la rénovation énergétique de son immeuble.
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climatique et d’informer les parisiens sur les actions mises en œuvre sur leur territoire grâce à l’intervention d’experts invités.
La réhabilitation du parc bâti parisien A l’heure du débat national sur la transition énergétique, l’« activité copropriété » de l’APC s’est fixée l’objectif de contribuer à faire avancer de façon significative la réhabilitation en copropriété par une stratégie coordonnée et un dialogue permanent avec les professionnels du secteur. • L’Agence s’est dotée d’un outil pour appuyer cette mission : le Coach Copro®. Le Coach Copro® est une plateforme Web innovante et gratuite pour accompagner un copropriétaire, un membre de conseil syndical ou un syndic dans la rénovation énergétique de son immeuble. Cette plate-forme comprend :
- un parcours personnalisé du projet de rénovation, - un tableau de bord commun à tous les copropriétaires de l’immeuble, - le suivi et l’archivage des consommations, - des suggestions d’aides financières adaptées, - et l’assistance d’un conseiller InfoEnergie en cas de besoin. Elle est disponible depuis peu sur www.coachcopro.com • Enfin, l’Agence intervient également en matière de lutte contre la Précarité Energétique et sur les questions du changement climatique dans les stratégies patrimoniales du grand tertiaire et résidentiel parisien.
Le renforcement de l’alliance des partenaires autour de la transition énergétique métropolitaine Depuis sa création, les partenaires de l’APC, ont construit une démarche de réflexion collective répondant à trois objectifs partagés :
• Provoquer la réflexion pour l’action, • Envisager le futur « énergie climat » du territoire, • Travailler à l’accélération de la transition énergétique en apportant des contributions aux débats nationaux et métropolitains. Dans ce cadre, l’APC a mis en place un cycle d’ateliers pour mobiliser et partager des connaissances en lien avec les travaux des acteurs du territoire métropolitain, régional et national. Les sujets abordés pour 2013-2014 sont aussi variés que la logistique urbaine, les nouveaux métiers autour du climat ou encore les carburants alternatifs… ◆
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DÉVELOPPEMENT DURABLE
Economie d’énergie dans les copropriétés : la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et EDF Ile-de-France se mobilisent ensemble !
L
e 30 avril 2013 la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et EDF Ile-de-France ont signé un partenariat en vue de favoriser le développement des solutions d’efficacité énergétique dans les copropriétés via l’utilisation des certificats d’économie d’énergie.
septembre 2012 l’AFCEE (Agence Francilienne des CEE). Une première plateforme a été mise en place pour les particuliers qui souhaitent se lancer dans des travaux de rénovation énergétique et obtenir des primes CEE pour les financer (www.afcee.fr).
Qu’est ce que les certificats d’économie d’énergie (CEE) ?
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En juin 2006, l’Etat lance la première période du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie obligeant les vendeurs d’énergie (les obligés) à devenir des promoteurs de l’efficacité énergétique. Pour faire réaliser des économies d’énergie à leurs clients, leur champ d'actions est très large : prime pour l’acquisition d’un équipement, diagnostic gratuit, incitations financières pour la réalisation de travaux... Une fois l’action réalisée, il leur est attribué un CEE par les autorités publiques. Aux termes de périodes triennales, les obligés doivent justifier de l’accomplissement de leurs obligations par la détention d’un montant de certificats équivalent à ces dernières. Les CEE constituent donc un dispositif d'incitation pour la mise en place d’actions visant à : • Réduire les consommations d'énergie (exemples : mise en place d’isolations thermiques et de chaudières performantes, de
Fabrice FOURCADE
Avec le partenariat entre la Chambre et EDF Ile-de-France, c’est une deuxième plateforme qui a vu le jour : www.fnaim.economiedernergie.fr. Elle est destinée aux adhérents FNAIM, syndics de copropriété ou administrateurs de biens, qui veulent mener un projet global de rénovation énergétique dans les immeubles qu’ils gèrent.
pompes à chaleur, de lampes à Via cette plateforme, les professionbasse consommation,…). nels de l’immobilier FNAIM sont conseillés sur les solutions les plus • Récupérer l'énergie perdue (exem- performantes et sont accompagnés ples : récupération de chaleur per- financièrement dans la mise en due, réseaux de chaleur,...). œuvre des travaux éligibles aux CEE pour améliorer le temps de retour sur Ces actions d’efficacité énergétique investissement. sont valorisées en CEE . Cette démarche s’inscrit dans une Pourquoi cette convention entre la volonté de la Chambre et d’EDF IleChambre FNAIM Paris Ile-de-France de-France de promouvoir le déveet EDF ? loppement des solutions durables Dans le cadre des CEE, la Chambre dans le bâtiment et d’accompagner FNAIM Paris Ile-de-France et Eco- le syndic de copropriété dans son nomie d’Energie SAS (Ede), société rôle « d’ambassadeur » de la rénospécialisée dans le conseil sur le vation énergétique et de la maîtrise marché de l’énergie et des travaux des charges des biens collectifs de d’économie d’énergie, ont créée en leurs clients. ◆
Développement durable
Exigeons une garantie pour la performance énergétique ! Par Michel JOUVENT, MRICS, Délégué Général d’APOGEE Les objectifs de la France en matière de rénovation énergétique
Les lois Grenelle de 2009 et 2010 imposent d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants : diminution des consommations d’énergie, diminution des émissions de gaz à effet de serre, amélioration du confort thermique. Plus récemment, le plan de rénovation énergétique, annoncé le 21 mars dernier par le Président de la République, prévoit notamment la rénovation de 500 000 logements par an d’ici à 2017 : • 380 000 logements privés rénovés par an, dont 50 000 logements d’occupants en situation de précarité, • 120 000 logements sociaux par an à partir de 2015. Les travaux nécessaires sont souvent importants : par exemple de l’ordre de 15 000 à 20 000 euros par logement, -voire plus dans certains cas-, hors autres travaux de réhabilitation. Il en est de même dans le tertiaire public ou le tertiaire privé.
La nécessité de garantir la performance énergétique
Qu’il engage ces travaux en une seule fois, ou qu’il préfère échelonner des bouquets de travaux bien hiérarchisés, permettant d’atteindre, en plusieurs étapes, l’efficacité énergétique souhaitée, le maître d’ouvrage qui souhaite in-
vestir dans des travaux et/ou des services d’efficacité énergétique, a besoin , pour prendre sa décision, d’avoir des certitudes sur la réalité des économies de consommations qu’il obtiendra à échéance. Ceci concerne également les bâtiments neufs, pour lesquels les moindres consommations d’énergie annoncées doivent être sécurisées en regard des investissements complémentaires consentis. D’où la notion de garantie contractuelle de performance énergétique, qui a été définie dans le rapport établi par un groupe de travail coanimé par Caroline COSTA et moimême sur la garantie de performance énergétique, en avril 2012, dans la cadre du Plan Bâtiment Durable : « La garantie de performance énergétique contractuelle (GPE), a pour objet de garantir une efficacité énergétique. Sa mise en œuvre se traduit par l’obligation souscrite par un prestataire d’atteindre des objectifs d’efficacité énergétique fixés ».
Les deux garanties contractuelles : GPEI et GRE
Dans ce rapport de 2012, la GPE se décline en deux garanties différentes : • La garantie de performance énergétique intrinsèque (GPEI),
au stade conception et travaux, qui garantit les performances énergétiques intrinsèques • La garantie de résultats énergétiques (GRE), qui incorpore l’exploitation et l’usage et se décline dans la durée.
La GPEI : ses grandes caractéristiques
Il s’agit d’une garantie qui relève d’un accord contractuel, dans le cadre d’une démarche volontaire, librement décidée entre les acteurs. Les consommations énergétiques sont celles des 5 usages : chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage, et auxiliaires. Le niveau de consommation garantie est librement décidé entre les parties, et inférieur, ou éventuellement égal à celui de la RT 2012. Le scénario d’utilisation, fixé par le maître d’ouvrage, peut être différent de celui de la réglementation. Les consommations garanties sont des consommations calculées au moyen d’un logiciel adapté et auditable. La garantie s’éteint après une période dite d’« ajustement », qui fait suite à la réception des travaux. La GPEI s’adapte aux différents cas de figure de réalisation des travaux : procédure classique avec maîtrise d’œuvre et entreprises séparées, VEFA ou marché de promotion, etc... Le porteur de la garantie est adapté à chaque cas. ◆
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DÉVELOPPEMENT DURABLE La Charte GPEI
Les engagements sont au nombre de 6. Engagement n°1 : Partager une définition commune de la GPEI Engagement n°2 : Partager les éléments de terminologie connexes (une vingtaine de thèmes) Engagement n°3 : Mettre en œuvre le guide méthodologique de la GPEI (dans le cas où l’on est acteur d’une opération menée en GPEI) : ce guide comprend un ensemble de dispositions permettant de s’assurer, tout au long de la conception et des travaux, que la démarche permettra de respecter les engagements pris Engagement n°4 : Dans ce cas également, mettre en œuvre un outil de vérification, que l’on appelle logiciel de simulation énergétique dynamique Engagement n°5 : Sensibiliser et /ou former les intervenants dans ce domaine Engagement n°6 : Faire un suivi annuel de la mise en œuvre de la GPEI La Garantie de Résultats Energétiques (GRE) relève elle aussi d’un accord contractuel, dans le cadre d’une démarche volontaire, librement décidée entre les acteurs. Mais elle intègre l’usage et l’exploitation de l’immeuble. Le périmètre des consommations énergétiques peut être choisi librement et aller au-delà, si on le souhaite- des 5 usages de la GPEI. Le niveau de consommation garantie est également décidé librement entre les parties. Le scénario d’utilisation, fixé par le maître d’ouvrage, est choisi librement. A la différence de la GPEI, les consommations garanties sont des consommations effectivement mesurées. Si les consommations mesurées, corrigées d’un certain nombre de facteurs (degrés-jours par exemple), sont supérieures à la consommation maximale garantie, le garant doit payer une indemnité au client. Si elles sont inférieures, l’économie bénéficie, en tout ou partie, au bénéficiaire de la garantie. La durée de la garantie peut être de l’ordre de 5 à 10 ans, quelquefois davantage. Les contrats de performance énergétiques dans le locatif ou les copropriétés, ou les marchés de type « conception-réalisation-exploitation-maintenance » - CREM – dans le secteur public, intègrent ce type de garantie. 48
Brève...
En conclusion Comme on le voit, la GPEI, et surtout la GRE sont deux outils bien adaptés au contexte de la rénovation énergétique et de la construction neuve. Ces garanties vont permettre de fiabiliser le retour sur investissement des travaux effectués, d’offrir aux copropriétaires et locataires de réelles économies de charges. Aux propriétaires-gestionnaires, aux syndics et administrateurs de biens de les expérimenter, de les adapter à leurs patrimoines et contextes spécifiques, et de les diffuser largement, en liaison avec leurs partenaires à l’acte de construire et de rénover.
Depuis la création de l’Eco-organisme en 2006, le geste de tri des vieux papiers a augmenté de 14%. Alors que moins d’un papier sur deux est recyclé en France, beaucoup reste encore à faire ! L’objectif d’Ecofolio est de construire avec la filière un modèle d’économie circulaire capable de garantir la disponibi-
lité et la compétitivité des vieux papiers, préservant ainsi les ressources naturelles et créant des emplois sur nos territoires. Nos leviers d’action sont clairs : éco-concevoir en amont, recycler plus et mieux l’ensemble de nos papiers, sensibiliser les français à la cause du recyclage.
JURIDIQUE
GALIAN : la Garantie Universelle des Loyers, un risque de déséquilibre financier et d'aléa moral
M
Georges-Pierre ISAAC, Président de GALIAN
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adame Cécile DUFLOT, Ministre de l'Égalité des territoires et du logement, milite pour la création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) dont l'objectif serait « de garantir les bailleurs, sous la forme d'un système d'aides, contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion des locataires par des mesures d'accompagnement social ». Ce dispositif nécessiterait non seulement la création d'un organisme public dédié, mais aussi une nouvelle taxe pour assurer son financement. Évaluée par le Gouvernement à 1,5% du montant des loyers et supportée à parts égales par le locataire et le propriétaire, la taxe GUL viendrait encore alourdir la fiscalité des ménages. De même, elle impacterait immanquablement les loyers, contrairement aux objectifs du Gouvernement et à la préoccupation des français de maintenir leur pouvoir d'achat. Hier chiffrée à 2% par Madame la Ministre, ramenée aujourd'hui à 1,5%, propriétaires et locataires ne manqueront pas de s'interroger sur les paramètres de calcul de cette taxe et sur sa stabilité. Sa croissance pourrait en fait rapidement s’avérer inflationniste. Pour sa part, GALIAN a calculé dans une hypothèse favorable, « que les besoins de financement de la GUL pourraient atteindre au minimum 1,5 milliard d'euros par an et probablement
d'avantage. Ainsi, le simple équilibre de la GUL impliquerait en réalité une taxe d'au moins 3,2%. On voit que même avec une marge d'incertitude, on est très loin du chiffre annoncé par Madame la Ministre ».
l'impayé n'a plus de conséquence, ni sur la perception du loyer par le propriétaire, systématiquement indemnisé, ni sur le locataire, sur-protégé, le bon paiement du loyer perd tout son sens.
Un projet de loi dangereux pour les locataires :
GALIAN alerte donc les Pouvoirs publics sur les risques de dérive de cette « sécurité sociale du logement» alors que les experts des garanties de loyers (assureurs, courtiers, professionnels de l'immobilier) en sont évincés. C'est pourquoi GALIAN propose la création d'un dispositif mixte public-privé, utilisant l'expérience acquise, bâti sur des paramètres économiques viables et mobilisant les ressources publiques sur des populations dûment ciblées.
Outre le risque d'augmentation des loyers lié à la GUL, GALIAN craint une désolvabilisation des locataires les plus fragiles. En effet, un taux d'effort (rapport loyer / ressources) fixé à 50%, pourrait créer une illusion d'augmentation du pouvoir d'achat et faciliter l'accès des locataires à des logements dont le loyer, une fois dans les lieux, se révélerait excessif et surtout ne tiendrait pas compte du « reste à vivre». Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ores et déjà noté une « forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement». Le nouveau dispositif risquerait d'accentuer ce phénomène.
Un projet de loi dangereux pour les propriétaires :
La taxe GUL pèsera de manière obligatoire sur 100% des propriétaires, alors même que le taux d'impayés actuel est de l'ordre de 2,5%. On peut craindre que la GUL ne modifie cette situation et n'engendre une profonde évolution des comportements, véritable aléa moral. Si
A propos de GALIAN : Issu de l'évolution de la CGAIM, GALIAN est le leader français de la garantie financière et l'un des acteurs de référence des assurances pour les professionnels de l'immobilier. Acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l'immobilier, GALIAN accompagne les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, dont il sécurise les opérations initiées avec leurs clients. Avec plus de 45 ans d'expérience, GALIAN regroupe aujourd'hui plus de 9600 professionnels sociétaires, auxquels il propose un ensemble de produits et services adaptés à leur activité. ◆
Du côté de la FNAIM
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Concernant le logo en lui-même, le cube a subi un léger lifting tout en gardant son âme originelle avec un jaune plus chaud et lumineux et des arêtes plus arrondies. Quant à la typographie du mot FNAIM, le choix d'une police sans empattement modernise le design global de notre logo. L'idée de cette nouvelle identité visuelle (logo + signature) est d'incarner nos engagements et nos valeurs : compétence, ouverture, équilibre, transparence, combativité et de conforter la FNAIM comme la référence pour les professionnels de l'immobilier, les Pouvoirs publics et les clients. Cette nouvelle identité doit permettre à la FNAIM de se positionner comme un référent en matière de politique du logement, comme le pivot qui fédère l'ensemble des acteurs du secteur. ◆
DU NOUVEAU CÔTÉ LOGO ! 51
❞ Jean-François BUET, Président de la FNAIM.
A LIRE
Guide de la fiscalité des baux immobiliers
Bruno Pays Destiné aux praticiens, ce guide adopte tour à tour la position du bailleur et du preneur, recensant pour chaque type de bail, les impositions qui leurs sont applicables. www.edilaix.com
L’Atlas des Franciliens
Edition 2013 L’ambition de cet Atlas, qui succède aux Atlas des franciliens parus en 1990 et 1999, est de rassembler dans un document unique les analyses donnant une vision globale et actuelle des caractéristiques des franciliens de l’Ile-de-France et de leur évolution. Pour accompagner la publication de cet ouvrage, l’IAU Ile-de-France a réalisé un documentaire vidéo intitulé « Les franciliens aujourd’hui » sur www.iaurif.org
Le guide complet du logement 2013
Paul Massé, Fondateur et Directeur du « Centre d’analyses et de prévisions immobilières – CAPEM » Destiné aux particuliers et aux professionnels de l’immobilier. Cet ouvrage présente toutes les informations utiles pour connaître les différentes possibilités de financement du logement, les fiscalités immobilières sous leurs différents aspects, les législations et règlements en vigueur relatifs à la vente, à la construction, à la copropriété et à la location des logements. www.scrineo.fr
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Tableaux de l’économie française – Collection Insee Références
Edition 2013 Organisé en 88 fiches, l’ouvrage couvre 5 grands domaines : « territoire-population », « emploi-revenus », « conditions de vie-société », « économie-finances » et « système productif ». Pour l’édition 2013, une fiche est consacrée à la notion d’Entreprise, définie désormais à partir de critères économiques, conformément à la loi de Modernisation de l’Economie. Les fiches intègrent des données de cadrage sur les 27 pays de l’Union européenne et sur le reste du monde. www.insee.fr
Habiter le Grand Paris
Atelier International du Grand Paris (AIGP) « Habiter le Grand Paris » répond aux ambitions affichées d’augmenter très significativement le volume de logements neufs dans la métropole parisienne (jusqu’à 70 000 par an), de rééquilibrer habitat et emplois sur le territoire du Grand Paris, de faire du logement un outil essentiel du développement urbain et de l’égalité des territoires, notamment au regard du développement des réseaux de transport public et d’anticiper sur les évolutions socio-démographiques et les modes de vie à venir. Cette série d’études a été remise fin mars 2013 à l’AIGP et ont été présentées lors d’une exposition au Centquatre du 1er au 7 juillet 2013. www.bookstorming.com
Un mensonge d’état – L’imposture sécuritaire
Jean-François Impini, Colonel de la Gendarmerie Nationale ER. Il est aujourd'hui consultant en intelligence judiciaire À l'heure où « nul n'est censé ignorer la réalité », l’auteur, chiffres à l'appui, jette une lumière crue sur la réalité d'une police détournée de sa mission, et d'une politique de sécurité devenue simple entreprise de communication au profit d'un discours politique vide d'action. www.michalon.fr