fnaim128 by DIS

N°128 - Décembre 2013/Janvier 2014

Que vaut Paris ?

SOMMAIRE

02 / EDITORIAL 04 / ENTRETIEN EXCLUSIF

Bernard BOUCAULT, Préfet de Police, et Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France

Maison de lʼimmobilier

27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris Tél. : 01 40 53 73 50 Fax : 01 43 80 22 28

Conjoncture

07 / CLUB DES PARTENAIRES

Adresse e-mail : contact@fnaim-idf.com

- Le Club des partenaires de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, animé par Michel TERRIOUX, Délégué Général P. 07 - Intervention « La grande récession : pourquoi et comment ? » de Jean-Luc GREAU au Club des partenaires de la Chambre, le 15 février 2013 P. 08

11 / QUE VAUT PARIS ?

- Au-delà des chiffres.... par Gilles RICOUR de BOURGIES

Rédaction : Directeur de la publication : Gilles Ricour de Bourgies

Comité de rédaction : Michel Terrioux, Délégué Général de la Chambre Mélanie Cuquemelle, Assistante de direction Comité de lecture : Michel Terrioux, Léo Attias, Pascal Cauchebrais, Claude Chétrit, Pierre-Hervé Leturmy Pierre-Antoine Menez, Isabelle Fournier Éditeur délégué et publicité : SODIRP 48, rue de Ponthieu - 75008 PARIS Tél. : 01 58 36 05 05 - Fax : 01 58 36 01 97 Directeur de la publicité : Dominique Levy

Assemblée Générale

Rédacteur en chef : Michel Terrioux

Conception graphique / mise en page : SODIRP

Liste des annonceurs : GALIAN - GERCOP - CRYPTO - ARSEP Dépôt légal : L1-419 - ISNN 0991-3262

- Observatoire francilien des prix du logement 2013 - Présentation de la seconde version de la carte interactive du logement en Ile-de-France, par Pierre-Antoine MENEZ, Vice-Président de la FNAIM Paris Ile-de-France - Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris Edition 2013 : garantir la transparence - Introduction et conclusions de François PAYELLE, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers lors du Colloque Coe-Rexecode, le 19 septembre 2013 - Brèves

P. 14

P. 16 P. 18

P. 20 P. 22

- Intervention du Président Gilles RICOUR de BOURGIES, lors de l’Assemblée Générale de la FNAIM Paris Ile-de-France le 10 octobre 2013 P. 23 - Rapport moral, par Pierre-Hervé LETURMY, Secrétaire Général de la FNAIM Paris Ile-de-France P. 26 - Extrait du rapport financier présenté par Pascal CAUCHEBRAIS, Trésorier de la FNAIM Paris Ile-de-France et adopté à l’unanimité à l’Assemblée Générale P. 28

29 / RÉGION ILE-DE-FRANCE

Juridique

Impression : Imprimeries Epel

14 / CONJONCTURE

23 / ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Direction artistique : Agnès Balard-Robert Tél.: 01 58 36 01 95 Email : agnes@sodirp.com

Photos couverture et intérieures : Caroline Lespinasse - © Canstockphoto Michel Terrioux : p. 6, 9, 14, 15, 20, 29 et 41

P. 11

- L’accès au logement des ménages à bas revenus, par le CESER Ile-de-France P. 29 - Brève P. 30 - Nomination P. 30

31 / JURIDIQUE

40 / DU CÔTÉ DE LA FNAIM 44 / A LIRE

EDITORIAL

par Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Coup de colère ! 2

Et maintenant une crise immobilière qui ne dit pas son nom. Force est de reconnaître que les Pouvoirs Publics se sont désengagés du secteur du logement depuis plusieurs années. Personne ne le conteste. Aujourd’hui la construction de logements neufs est en panne. Ce qui va durer de nombreuses années à moins de créer de nouveaux avantages fiscaux. Les efforts consentis pour la rénovation urbaine dans le passé vont

être simplifiés, limités et recentrés sur des quartiers moins nombreux, comme l’a souligné le Ministre de la Ville. Alors pourquoi déclencher une nouvelle crise du logement en voulant encadrer les loyers des logements en zone tendue et créer une garantie universelle du logement qui augmentera la dépense publique d’un montant évalué à 2 milliards d’euros, selon les experts. Il y a vraiment de quoi provoquer la colère des acteurs concernés alors que les relations bailleurs locataires

sont excellentes pour 96% des propriétaires et 92% des locataires selon le sondage IPSOS réalisé du 14 au 19 novembre pour le réseau ORPI. Depuis le mois de juin dernier, j’ai organisé avec le Conseil d’Administration de la Chambre trois colloques sur le thème « Quel avenir pour l’immobilier dans le Grand Paris » : le 1er, le 26 juin avec la participation de Roland CASTRO, Architecte et Maurice LEROY, Député et ancien Ministre de la Ville, le 2ème, le 11 septembre avec la participation de Damien ROBERT, Directeur

Editorial

Général de l’Etablissement Public d’Aménagement de la Plaine-deFrance et Michel PAJON, Député Maire de Noisy-le-Grand et le 3ème, le 17 septembre avec l’intervention de Pierre MANSAT, Conseiller de Paris, Adjoint au Maire de Paris chargé de Paris Métropole et des relations avec les collectivités territoriales d’Ile-de-France, rassemblant plus de 1000 participants. Dans le même temps, j’ai rencontré plusieurs députés et sénateurs du parti socialiste ou de l’UMP pour leur faire part de mes analyses sur le projet de loi ALUR présenté par la Ministre du logement et de l’égalité des territoires. Ce projet organise une administration du logement avec toutes ses conséquences, perte de confiance des investisseurs, développement des tensions entre propriétaires et locataires, non entretien des copropriétés, bref l’inverse même de ce qu’il convient de faire pour répondre aux besoins de la population. La réponse au manque de logements et au niveau des loyers n’est pas dans ce projet de loi. La réponse est dans la construction de logements en zone tendue, les solutions sont bien connues, nous en avons proposées 14* lors du colloque du Grand Paris organisé avec la Fédération Française du Bâtiment Grand Paris et la Fédération des Promoteurs Immobiliers de l’Ile-deFrance. La mobilisation du foncier constructible est la priorité numéro 1. Hélas nous rentrons dans une période électorale : municipales, européennes et régionales jusqu’en

2015, deux ans où les décisions seront suspendues ou annulées par les élus locaux comme c’est le cas pendant les années à élections. Face à cette nouvelle situation de nombreux bailleurs pourraient retirer leur bien du marché ce qui accroîtrait encore plus la pénurie de l’offre de logements. N’oublions pas non plus qu’une réforme du parc social public est nécessaire et urgent. La plainte déposée par l’UNPI devant la commission européenne démontre que chaque année ce parc

❝ La réponse au manque de logements et au niveau des loyers n’est pas dans ce projet de loi.

❞ coûte à l’Etat et aux collectivités territoriales 20 milliards d’euros sans que les aides soient réellement contrôlées.

Il y a de quoi être en colère. Acteurs au cœur de la cité, nous vivons dans les quartiers avec ceux qui sont concernés par la crise à venir. En tant que professionnels, nous devons informer nos clients bailleurs, locataires et acquéreurs des charges supplémentaires qu’ils auront à payer dès l’application de ce projet de loi ainsi que d’autres textes portant notamment sur les droits de mutation. Le bien immobilier a été jusqu’à présent un placement refuge pour les français permettant de se constituer souvent un complément de retraite. Il constitue aussi 62% du patrimoine de nos concitoyens en 2010. Demain, il contribuera à son appauvrissement. Ce n’est pas le vœu que je prononcerai pour 2014 année où la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France devient la Chambre FNAIM du Grand Paris résultant d’une fusion avec la Chambre des Métiers de l’Immobilier (C.M.I.) et renforçant ainsi nos énergies pour répondre aux vrais problèmes de logements de nos concitoyens. ◆

En outre, la Cour des Comptes dans son rapport 2012 souligne que «75% des logements sociaux publics sont construits là où il n’y a pas de besoins manifestes.» 1 - Rappelons que plus 60% des français aujourd’hui sont éligibles au parc social pour prendre la mesure de la situation du logement dans notre pays.

* : Les 14 propositions de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, la Fédération Française du Bâtiment Grand Paris et la Fédération des Promoteurs Immobiliers de l’Ile-de-France.

entretien Bernard BOUCAULT, Préfet de Police

et Gilles RICOUR de BOURGIES Président de la FNAIM Paris Ile-de-France

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Gilles RICOUR de BOURGIES : La création de la police d'agglomération à La mise en place de cette réforme a entraîné l'avènement de pratiques qui Paris et les 3 départements (92, 93, et 94) est peu connue du public. En fonctionnent, dont certaines ont été formalisées dans des plans d'action communs à Paris et aux trois départements de petite couronne sur des quoi consiste-t-elle et quels en sont les bénéfices majeurs ? Bernard BOUCAULT : Depuis l'entrée en vigueur de la police d'agglo- thématiques prédéterminées : plans de lutte contre les stupéfiants, les mération parisienne en 2009, la zone de compétence de la Préfecture vols à main armée et la délinquance violente, les bandes et les cambriode Police s'est élargie aux trois départements de la petite couronne. lages. Sur ce dernier point, un effort particulier a été mené en matière de Désormais, elle emploie 46 000 agents dont 30 000 policiers pour professionnalisation des personnels chargés du relevé des traces et in6,4 millions d'habitants, soit les deux tiers de la population totale de dices sur les scènes de cambriolages, généralisée à l'ensemble de l'agglomération. la région Ile-de-France. Face au constat d'un manque d'efficacité de l'action policière lié à une compétence territorialement limitée et morcelée, cette réforme a rendu En définitive, cette évolution est de nature à permettre une stratégie hopossible la mise en place d'une chaîne de commandement unique des- mogène de lutte contre la délinquance et notamment une analyse en temps réel des phénomènes, et un meilleur partage tinée à garantir des décisions rapides et des mécade l'information entre services de police. nismes de responsabilité claire. La restructuration des La police d'agglomération a considérablement assouservices de police, tels le reformatage de l'état major Les opérations pli la répartition des moyens humains et matériels, de la direction chargée d'assurer la sécurité de voie publique (la DSPAP) ou le retour au sein de la Préfec- de contrôle des halls d'immeuble dans un souci d'optimisation de la présence policière sont généralisées à l'ensemble sur le terrain. En d'autres termes, la réforme facilite acture de Police des structures départementales en charge de l'information, ont permis que le rattache- de l'agglomération parisienne. tuellement le déploiement d'effectifs, en fonction des circonstances, dans les secteurs qui en ont le plus bement des trois départements de la petite couronne se Bernard Boucault soin parce qu'ils sont impactés plus qu'ailleurs par déroule dans de bonnes conditions. En matière de des actes de délinquance. Les policiers sont ainsi en gestion des services d'ordre, la direction spécifiquemesure de circuler d'un département à l'autre de l'agment dédiée à cette mission a vu sa compétence étendue à la petite couronne, où elle a pris à sa charge plus de 500 ma- glomération parisienne, les entraves administratives ayant été levées avec nifestations publiques, à la satisfaction des départements qui ont ainsi la réforme de 2009. réaffecté leurs effectifs de voie publique à la lutte contre la délinquance. De la même manière, les harmonisations de services - la mutation des GRB : Des études statistiques sont menées régulièrement depuis plusieurs ansecteurs parisiens en districts sur le modèle de la petite couronne, la ré- nées pour tenter de mesurer le sentiment d’insécurité. C’est notamment le cas organisation des unités d'appui de banlieue en compagnies de sécurisa- en Ile-de-France. Quels sont les principaux enseignements que l’on peut tirer tion et d'intervention, la restructuration des 84 commissariats de à ce jour sur ce sujet ? l'agglomération en deux seuls et mêmes services en janvier 2011 - ont BB : La Préfecture de Police s'engage depuis plusieurs années en faveur du rapprochement entre la population et sa police. Des instructions ont contribué à l'émergence d'un véritable esprit de l'agglomération.

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exclusif été transmises dans ce sens à l'ensemble des fonctionnaires de police pour leur rappeler que l'instauration ou l'approfondissement du lien de confiance avec les administrés constitue une priorité et doit, par conséquent, faire l'objet d'une particulière attention. Les opérations de contrôle des halls d'immeuble sont généralisées à l'ensemble de l'agglomération parisienne. Elles permettent notamment, audelà des effets dissuasifs qu'elles provoquent à l'égard des individus indésirables squattant régulièrement ces parties communes, d'établir un dialogue avec les habitants, en recueillant leurs doléances et en les tenant informés sur le travail accompli dans leur quartier.

gistrement statistique et à des méthodes d'enregistrement passées moins rigoureuses comme l'a relevé l'Inspection Générale de l'Administration, on constate un net ralentissement de cette hausse depuis avril dernier. S'agissant plus particulièrement du cadre d'habitat, l'enquête citée précédemment révèle que la peur au domicile touche 8,9% des sondés en 2013, atteignant un niveau à peu près comparable à celui de 2001. Il est intéressant de souligner que la peur dans le quartier en soirée est, quant à elle, en net recul, puisqu'elle est ressentie par 22,8% des personnes interrogées contre 29,1% au cours de l'enquête de 2001. Les Franciliens semblent avoir une appréciation satisfaisante de leur cadre de vie, 91,1% d'entre eux trouvent leur quartier agréable à vivre et 90,1% considérant qu'il est sûr, d'après l'enquête de 2013. La proportion de personnes interrogées estimant que la police n'est pas assez présente, voire inexistante dans leur quartier, est en baisse constante : 38,4% en 2013, contre 40,6% en 2011 et 47,7% en 2001.

Cet effort se concentre notamment sur les zones les plus criminogènes, dans lesquelles la présence policière a été renforcée. Ainsi, les 8 Zones de Sécurité de Proximité (ZSP) mises en place sous l'impulsion du Ministre de l'Intérieur depuis septembre 2012, relevant de la compétence de la Préfecture de Police, sont un véritable lieu d'innovation en matière de stratégie de lutte contre la délinquance. Elles ont permis d'obtenir des ré- GRB : Quelles sont d’après vous les mesures que les citoyens devraient prensultats probants, comme l'atteste notamment l'évolution des vols vio- dre pour se protéger des différentes atteintes à leur bien ? BB : En matière de prévention, des campagnes d'information sont orgalents, qui ont baissé de -19% sur ces territoires ciblés. Les populations tout autant que les commerçants locaux ont fait connaî- nisées par la Préfecture de Police à destination du grand public via son tre leur satisfaction. Cette tendance est confirmée par le nombre de heurts Service Communication et les policiers des Missions de Prévention et de et de prises à partie auxquels les effectifs, engagés sur ces zones, sont Communication des circonscriptions, au moyen des outils de communiconfrontés, démontrant ainsi la gêne occasionnée par leur présence dans cations existants (site Internet, page « Facebook », Tweeter, distribution d'affichettes et de livret, etc...) qui dispensent à nos concitoyens l'organisation des trafics de toutes sortes. La mesure du sentiment d'insécurité est une mission confiée habi- des conseils pratiques de sécurité pour mieux se protéger et/ou protétuellement à l'Observatoire National de la Délinquance et des Réponses ger leurs biens. Pénales et fait également l'objet, depuis 2001, d'enquêtes de victimisaDepuis deux ans, la campagne « Reflexe 17 » (affiches tion diligentées par le Conseil Régional d'Ile-deet flyers) est distribuée aux bailleurs et aux commerFrance. La dernière d'entre elles, publiée en août Les Franciliens semblent çants. Au titre de 2013, environ 20 000 affiches et 2013, révèle une baisse du sentiment d'insécurité deavoir une appréciation plus de 50 000 flyers ont été édités. Le message dépuis deux ans. Elle se conjugue avec une diminusatisfaisante de leur livré au moyen de ces supports consiste à conseiller tion constatée des AVIP (atteintes volontaires à aux victimes et/ou aux témoins d'une infraction de cadre de vie... l'intégrité physique, et notamment des violences non composer immédiatement le « 17 » depuis un télécrapuleuses). Selon elle, 55,5% des Franciliens interBernard Boucault phone fixe ou un portable, cet appel pouvant être dérogés se sentent en insécurité contre 57,5% en 2011, terminant dans la lutte contre les crimes et délits. soit un recul de - 2 points. Si 13,7% des sondés placent la délinquance en tête des priorités assignées au gouvernement, il faut souligner que ce chiffre s'élevait à 18% en 2011 et jusqu'à 39,2% en S'agissant plus particulièrement des cambriolages, la Préfecture de Police a conçu en 2013 une campagne spécialement dédiée au niveau 2001. de Paris et de la petite couronne, au travers de laquelle 1000 affiches Ces sondages sont adossés à une évolution objectivement contrastée et 12 000 flyers ont été diffusés au public. des chiffres de la délinquance, certaines catégories d'infraction comme les atteintes aux biens subissant une hausse des faits constatés alors Ce type de campagne se conjugue avec la mise en place de dispositifs que d'autres, au premier rang desquels les comportements portant at- opérationnels tels que l'« Opération-Tranquillité-Vacances ». Cette dernière consiste, sur requête des personnes intéressées, à faire assurer la teinte à la tranquillité publique, sont en recul. Si la période comprise entre novembre 2012 et mars 2013 est marquée surveillance de son logement en cas d'absence prolongée. Les citoyens par une augmentation de certains types d'infractions, dont les atteintes sont ainsi invités à retirer un formulaire auprès de leur commissaaux biens, en partie due à l'introduction de nouvelles modalités d'enre- riat ou à le télécharger sur le site de la Préfecture de Police.

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ENTRETIEN EXCLUSIF

Dans le cadre de leurs patrouilles, les fonctionnaires de police reçoivent pour instruction de vérifier systématiquement que la résidence signalée n'a pas fait l'objet d'une tentative d'infraction. Leur visibilité au cours de ces missions de contrôle doit aussi avoir pour intérêt de dissuader les éventuels auteurs. Depuis plusieurs années, la campagne « Opération Tranquillité Vacances » (OTV) est menée quelques semaines avant chaque période de vacances scolaires. En 2013, 400 affiches et 20 000 flyers ont été diffusés dans les commissariats. Parce que cette problématique a connu une évolution défavorable à l'échelle de l'ensemble du territoire national, un plan visant à renforcer la lutte contre les cambriolages a été annoncé le 30 septembre dernier par le Ministre de l'Intérieur. Il est décliné localement par la Préfecture de Police et s'appuie fortement sur les actions déjà mises en œuvre. Dans le cadre de ce plan, la Préfecture de Police a été destinataire de 60 000 flyers délivrés par le Ministère de l'Intérieur, 15 000 plaquettes et 1400 affiches. Ces documents ont été diffusés dans les lieux d'accueil du public gérés par la Préfecture de Police et lors d'interventions de prévention organisées par les services de police locaux. Parallèlement, et bien qu'il ne concerne pas directement les citoyens, il me paraît important de rappeler l'existence du site « cespplusur », destiné à prodiguer des conseils de sécurité aux petits commerçants et professions à risques, comme les bijoutiers, les pharmaciens, les buralistes etc... Ce site est couplé à une option de service d'envoi d'informations par SMS, pouvant concerner aussi bien des modes opératoires de délinquance spécifiques, des évènements à venir d'ordre public ou encore des opérations de prévention ou de communication.

GRB : Régulièrement, nous faisons le point avec vous-même et vos services sur l’application de la convention de partenariat entre la Préfecture de Police et la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France. Quels sont les points qui pourraient être améliorés ? BB : La convention balaie les sujets essentiels en matière de sécurité. Toutefois, il convient de concentrer notre effort sur la mise en œuvre concrète des dispositions qu'elle contient. En raison des difficultés pratiques susceptibles de se poser, des ajustements pourraient intervenir ultérieurement. Si des prises de contact sont régulièrement effectuées entre les dirigeants de nos deux organisations, notre partenariat au niveau

local nécessite d'être intensifié. Dans ce but, les groupes locaux de sécurisation, prévus à la convention, devront être formellement créés, regroupant un cadre référent au niveau de chaque commissariat, un référent coordonnateur à l'échelle de chaque département, et un représentant départemental de la FNAIM Paris Ile-de-France. Il est prévu de les réunir avant la fin de l'année. D'autres pistes d'amélioration dans la mise en œuvre de notre convention ont également été identifiées. La DSPAP (Direction de la Sécurité de Proximité de l’Agglomération Parisienne) travaille ainsi à la réactualisation de la plaquette mise à la disposition de la chambre FNAIM Paris Ile-de-France, avant la fin du mois de novembre 2013. Par ailleurs, les chefs d'état major de chaque département de l'agglomération devront transmettre un contact téléphonique au responsable local de la FNAIM Paris Ile-de-France, pour encourager et faciliter les communications entre nos représentants. Le site « cespplusur »ne rencontre pas, pour l'heure, le succès escompté auprès des professionnels de l'immobilier, en particulier des adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France, puisqu'aucun d'entre eux ne s'y est inscrit. Des actions d'information et de conseil, destinées à les convaincre de l'intérêt de procéder à une telle démarche, devront par conséquent être entreprises. Il y a lieu de souligner enfin l'étroit partenariat entre le service d'information et de sécurité (SIS) rattaché à mon cabinet qui, lors de ses nombreuses interventions dans les colloques et/ou réunion de la FNAIM Paris Ile-de-France dispense de nombreux conseils en matière de prévention situationnelle. Pour 2014, une action innovante sera menée en matière de formation des concierges avec des interventions des effectifs de la Préfecture de Police au sein de l'École des concierges. ◆

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En 2013, 400 affiches et 20 000 flyers ont été diffusés dans les commissariats.

Bernard Boucault

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Club des Partenaires

Le Club des partenaires de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

animé par Michel TERRIOUX, Délégué Général epuis 15 ans, des entreprises de toutes tailles souhaitent apporter une offre de service aux adhérents transactionnaires, syndics et administrateurs de biens de la Chambre. En 2013, 22 partenaires nous ont fait confiance. Ils représentent quatre secteurs d’actvité : le secteur bancaire, le secteur des opérateurs de télécommunication, le secteur du bâtiment et le secteur des médias. Ils participent à de nombreux évènements, manifestations et salons de notre organisation.

Ils sont présents sur notre site lamaisondelimmobilier.org et sont interviewés par notre Web TV qui les diffuse sur les réseaux sociaux. Animé par Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre, le Club des partenaires reçoit 4 fois par an des personnalités qui interviennent sur des problématiques de notre société. En 2012 : « Du droit de la propriété privée à l’incertitude »

RIEUTORD, Délégué Général de l’Institut Robert Schuman pour l’Europe. • Le 9 novembre : Robert BRANCHE – X-Ponts.

• Le 10 février : Sophie SORIA, Avocat Conseil de la Chambre. • Le 20 avril : Bruno RACOUCHOT Directeur de Comes Communication. • Le 15 juin : Père Maurice

Vous trouverez ci-après l’intervention sur le thème « De l’économie au sociétal » :

En 2013 : « De l’économie au sociétal » • Le 19 avril : Joaquim SOARES, Directeur de l’animation territoriale à la Fondation Abbé Pierre. • Le 5 juillet : Michel ROUX, Professeur de l’Université Paris 13 Nord.

• Le 15 février : Jean-Luc GRÉAU, Économiste et auteur de « La grande récession : pourquoi et comment ? ».

CLUB DES PARTENAIRES

Intervention « La grande récession : pourquoi et comment ? »,

de Jean-Luc GREAU, au Club des Partenaires de la Chambre, le 15 février 2013

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ans « La grande récession (depuis 2005) » nous nous sommes au contraire efforcés de fournir un scénario de cette crise historique, d’en dégager les origines et d’avancer des hypothèses pour le proche avenir.

Quelques chiffres Quelques chiffres suffisent à comprendre l’ampleur du choc économique. Au plus fort de la récession, les Etats-Unis ont chuté de 4%, détruisant quelques 8 700 000 emplois, la France de près de 3%, perdant quelques 600 000 emplois, le Royaume-Uni de 4%, subissant une hémorragie de près de 1 million d’emplois, et l’Allemagne de 4%, avec la nécessité de recourir au chômage partiel sur une échelle massive. Cependant, un seul pays, la Chine, s’est résolu à une relance importante, pour un montant de 3500 milliards de dollars. Ses dirigeants s’étaient alarmés de ce que la croissance locale, auparavant supérieure à 10% l’an, ait chuté à 5%. En Occident, les autorités s’en sont remises à l’action des banques centrales qui ont pourvu en liquidités des systèmes bancaires aux abois, à des taux qui n’avaient jamais été prati-

qués jusqu’ici. Mais la lenteur de la reprise aux Etats-Unis, la stagnation au Royaume-Uni et la rechute européenne ont interdit aux banques centrales de renouer avec la politique monétaire de la période antérieure. Le grand épisode présent est inédit. Scénario et origines de la crise Le monde de l’immobilier le sait bien. Le séisme de 2008 procède d’une crise historique de la construction et du crédit hypothécaire qui a germé à partir de 2005 avec une chute constante des mises en chantier et des permis de construire, un gonflement régulier des stocks invendus, une montée brutale des taux de défauts de paiement des ménages les plus endettés. La crise financière qui s’en est ensuivie n’a fait que traduire les excès commis à partir du début de la décennie 2000. Point remarquable, elle n’est pas restée circonscrite au territoire des Etats-Unis. C’est même le marché interbancaire de la zone euro qui a été le premier touché par la crise de confiance du monde bancaire. Nous avons appris à cette occasion que les banques européennes s’étaient

aventurées sur les marchés à risque des Etats-Unis, croyant y trouver un gisement de profits supplémentaires. L’économie officielle a omis de signaler le facteur originel de la crise, la déflation salariale qui s’est installée à la faveur de la mondialisation. Non seulement en Chine, mais aux EtatsUnis, voire en Allemagne, on s’est résolu à payer peu cher un travail pourtant plus productif. Mais la faculté donnée aux ménages dans maints pays, et surtout aux EtatsUnis, première économie mondiale, de s’endetter pour se loger ou accroître sa consommation, a masqué des années durant la déflation salariale. Il convient cependant d’insister sur un point occulté par les digressions autour du « subprime rate ». Les Etats-Unis, ainsi que tous les pays touchés par une crise immobilière, recouraient et recourent encore au crédit hypothécaire, que des pays comme la France ou l’Italie ne pratiquaient pas à grande échelle. Or, le crédit hypothécaire a joué un rôle décisif et pernicieux d’outil procyclique. Durant la période favorable, il a encouragé l’endettement en favorisant l’endettement, la montée

Club des Partenaires

des prix du mètre carré et l’appréciation des hypothèques prises en garantie des emprunts ; et vice versa en période défavorable. Le premier grand enseignement de la crise financière aurait dû conduire les Etats-Unis et l’Europe à encadrer fortement le recours à ce crédit. Il n’en a rien été. La faillite européenne Petits mensonges entre amis. Tel pourrait être le titre du feuilleton des faillites en Europe. La Grèce a falsifié par deux fois ses comptes publics, avant et après son entrée dans l’euro. L’Irlande a connu un boom fondé sur l’immobilier, mais aussi sur une intense spéculation de ses banques aux Etats-Unis et en Angleterre. L’Espagne elle aussi s’est livrée aux délices de la prospérité à crédit avant de subir le krach immobilier et la faillite de son système bancaire. Ces comportements irresponsables ou délin-

quants ont pu se poursuivre sans que les autorités de Bruxelles ou de Francfort réagissent. Les dirigeants européens ont pris la croissance largement fallacieuse de ces pays comme le signe de leur vigueur économique et de la qualité de leur modèle de production. Il en est résulté des faillites d’Etats et de banques et un fardeau collectif pour l’ensemble de la zone euro. Fardeau collectif dont on ne voit pas comment les contribuables pourraient en assurer la charge alors que les économies sont entraînées dans une spirale récessive. Il nous faut retenir en tout cas que les difficultés aigues du Vieux Continent procèdent d’une défaillance de la gouvernance européenne, fondée sur des schémas erronés. Une équation à plusieurs inconnues La croissance du système mondial se maintient présentement grâce à

1. Editions Gallimard 2012. Collection Folio Actuel.

l’assistance respiratoire que la Banque centrale européenne prodigue aux banques, grâce à l’appréciation des actifs financiers et immobiliers qui recréent un climat de relative confiance aux Etats-Unis et au dopage de l’économie chinoise par le biais d’énormes dépenses d’infrastructures. La situation est donc des plus fragiles. L’euro va-t-il tenir ou se désagréger ? Les EtatsUnis passeront-ils l’obstacle du réajustement budgétaire ? La Chine trouvera-t-elle une nouvelle trajectoire de croissance ? Autant d’inconnues majeures. Nous insisterons sur l’inconnue chinoise. Les financiers occidentaux savent qu’une bulle du crédit s’est constituée du côté de Pékin. La nouvelle grande puissance chinoise pourrait nous réserver quelques surprises désagréables. ◆

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Que vaut Paris ?

Au-delà des chiffres… par Gilles RICOUR de BOURGIES

u regard de ces éléments, la pierre est assurément l'investissement refuge de nos compatriotes. Ce n'est pas le cas partout dans le monde où le logement n'a parfois qu'une valeur d'usage. Certains économistes en France pensent même que l'investissement pour la construction se fait au détriment de l'activité économique de notre pays, détournant l’épargne des ménages dans des valeurs apparemment sans risque à long terme. « Que vaut Paris ? », après le livre de Patrice de MONCAN « À qui appartient la France ? », cet ouvrage auquel nous avons contribué par nos études (avec les observatoires des prix et des charges de la Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance), peut paraître une provocation, comme s'il était possible d'évaluer des biens immobiliers de nature différente. Qui y a-t-il en effet de commun entre un studio au dernier étage d’un immeuble dans le 18ème arrondisse-

ascenseur ou non, une vue sur les toits de Paris, l'absence de vis-à-vis, l'existence d'un commerce ou d'un restaurant au bas de l' immeuble. L'agent immobilier sait que le bien sera "unique" pour celui ou celle qui l'achètera et répondra à ses besoins précis ou à ses rêves. Il en est de même pour l'administrateur de biens dont le métier est d'équilibrer les offres des propriétaires et les demandes des locataires afin que le contrat puisse être signé par les deux parties. La vision du bien est aussi différente pour le syndic de copropriété qui doit intégrer la gestion et les travaux nécessaires pour préserver le patrimoine qui lui a été confié par les copropriétaires.

ment et le Panthéon ? La vue peutêtre ? Un appartement de 60 m2 au quatrième étage d'un immeuble ne vaut pas obligatoirement le même prix qu'un appartement identique situé au rez-de-chaussée. De nombreux facteurs peuvent l'expliquer : le bruit, la lumière, l'état des parties privatives, l'existence d'un

Les 2 200 adhérents de notre Chambre FNAIM du Grand Paris réalisent 40% des transactions immobilières et gèrent 70% des copropriétés. Au-delà des chiffres, le bien immobilier parisien dans sa structure a encore peu évolué depuis une dizaine d'années.

Que vaut Paris?

Mais le principe de précaution et la transition énergétique sont en train de le transformer afin de mieux le sécuriser, par exemple, au niveau des ascenseurs ou des tentatives de squat et de vandalisme. Quant à la transition énergétique, elle est devenue une obligation eu égard à la consommation budgétivore d'énergie de ces logements, leur ancienneté en étant la cause principale. « Que vaut Paris? » tel est l'objet de ce livre unique et inédit en son genre, consacré à notre capitale et à l'analyse de la propriété immobilière.

c'est une évidence. Les flux de circulation, automobiles à essence ou électriques, métro et RER, vélos, motos, camions, bus et voies piétonnes doivent intégrer les besoins des usagers et des citoyens au moindre coût pour eux-mêmes et celui de la collectivité. De nouvelles gares doivent favoriser les trajets de banlieue à banlieue, c'est ce qu'à prévu la loi sur le Grand Paris. Nous nous en félicitons car c'est une condition indispensable

Il ouvre la voie à d'autres interrogations sur les enjeux de compétitivité et d'attractivité des métropoles mondiales et donc de nos propres conditions de vie. « Que vaut Paris ? » peut signifier aussi combien Paris pèse-t-il en termes économiques et dispose-t-il des atouts pour rayonner encore longtemps sur le plan international ? Paris, construit au fil des siècles sur 105 km2 se trouve à un tournant de son histoire. C'est notre constat de professionnel de l’immobilier. 12

Autre approche L’immobilier parisien peut être estimé aussi en fonction des risques qui menacent sa valeur. Il ne s'agit plus de prix résultant d’une opération commerciale mais de prévisions correspondant à la projection du bien et de son état dans le futur. Le taux de pollution dans la capitale est un véritable enjeu lors des canicules de plus en plus fréquentes. Le risque d’inondation par la crue de la Seine qui fait l'objet de nombreuses études à la Préfecture de la zone de défense, n'est pas à négliger. Les transports doivent être rénovés,

pour permettre à ses habitants de mieux vivre. Les logements sont insuffisants et ne permettent pas de loger toute la population parisienne et notamment les jeunes. Les entreprises ont quitté cette ville pour s'implanter à la périphérie, alors qu'elles constituent le cœur économique de toute la région. La loi sur le Grand Paris de 2010 prévoit la construction de 70 000 logements par an en Ile-de-France et à Paris. C'est une nécessité pour l'avenir et pour permettre encore à notre capitale de rayonner. Paris, c'est aussi la culture et le tourisme, deux domaines où de nouvelles politiques innovantes à l'ère du numérique méritent des engagements forts des Pouvoirs Publics, en association avec les acteurs privés. Le Grand Paris est une grande ambition qui doit associer les citoyens et les acteurs de la cité.

Les équilibres d'aujourd'hui ne seront pas ceux de demain ! Le futur aménagement des berges de la Seine permettra peut-être à la fois un embellissement de la ville et une amélioration pour le citoyen de sa liberté de circulation quels que soient les modes de circulation utilisés. Nous verrons ! Mais aujourd'hui ce qui est certain c'est que la valeur de Paris sera en danger si un certain nombre de révolutions ne sont pas réalisées. Dans le contexte international, les grandes villes sont en compétitivité permanente parce qu'elles sont reliées entre elles. Elles le seront encore plus demain. La gouvernance de la ville, qui date de soixante ans, doit être modifiée ! Paris contribue très largement au développement économique de la France et la création du Grand Paris constitue la première étape pour réduire les fractures économiques, sociales et culturelles de la région francilienne. Les projets actuels semblent aller dans le bon sens, réunifiant Paris aux trois départements de la couronne pour une meilleure efficacité. Il faut aussi construire différemment, utiliser les dents creuses et la surélévation des immeubles par des constructions en bois. Faire preuve d’innovation… Il faut certainement favoriser la mixité des immeubles afin de réintroduire des activités commerciales et tertiaires au cœur de la capitale.

Que vaut Paris ?

L’activité économique doit y être développée et non pas entravée par des textes qui ne peuvent pas s'adapter par nature à chaque situation spécifique. Le tourisme, première activité de cette ville, ne suffira pas, seule, à son développement demain. Créer Paris "numérique" est un enjeu à la fois pour les dirigeants mais également pour le citoyen. Il est urgent dans ce domaine d’avancer à grands pas. Un œil attentif devrait se porter également sur le parc locatif de notre capitale qu'il soit social ou privé. N'oublions pas que les parisiens sont locataires ! La mise aux normes très coûteuse en matière de développement durable et une gestion transparente de-

vraient permettre aux populations les plus défavorisées de trouver un hébergement digne des valeurs de notre société. Le bien immobilier n'est pas un bien comme les autres, le "bien parisien" non plus. Sur un petit territoire rassemblant des populations très jeunes - Paris regroupe de nombreuses universités et lycées - et des populations plus âgées, Paris connaît plusieurs mutations avec de plus en plus de personnes vivant seules et des immigrés venant de Chine, d'Asie et d'Afrique. Sans la création du Grand Paris et les transformations qu'elle implique, sans l'engagement du citoyen propriétaire ou locataire dans la vie de son immeuble, sans un engagement

de tous pour lutter contre l'insécurité, cette métropole internationale risque de perdre son attractivité et donc sa capacité de faire vivre mieux ceux qui l'habitent Il faut choisir. Le tourisme et la culture sont, aujourd'hui, les piliers de notre capitale mais ce sont des piliers fragiles. Il faut en trouver de nouveaux. Encourageons les chefs d'entreprises, les artisans, les commerçants et leurs collaborateurs qui font vivre cette ville. Pour construire son avenir, tous les acteurs, au-delà des clivages partisans, doivent se rassembler pour améliorer la vie de chaque concitoyen et des étrangers qui viennent la visiter ou s'y installer. ◆

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Le Panthéon.

Observatoire francilien des prix du logement 2013 : 8% de baisse en volume en 2013 par rapport à 2012 Une variation de +1 à -2% des prix

l'occasion de la 27ème vague de l'Observatoire Francilien des prix du logement, la FNAIM Paris Ile-de-France améliore sa cartographie interactive, désormais résolument tournée vers le Grand Paris. Chaque acquéreur en recherche d'un bien en

Ile-de-France peut localiser sur www.lamaisondelimmobilier.org dans quelles zones il peut trouver un bien répondant à ses besoins en fonction des 3 critères principaux : le budget, le nombre de pièces et le temps de transport. Cette approche confirme que le prix au m² n'est qu'un indica-

teur de marché. Dans un climat économique anxiogène, ou une réelle baisse des volumes de transactions est confirmée, la variation des prix à la hausse ou à la baisse est faible. Une cartographie à l'échelle du Grand Paris

Conjoncture

En lançant la 1ère cartographie croisant une recherche par nombre de pièces en fonction d'un budget, la FNAIM Paris Ile-de-France revient au besoin réel des franciliens. Aujourd'hui, l'outil s'enrichit de 4 nouvelles fonctionnalités : • une couverture de toute l'Ile-deFrance, hormis la Seine-et-Marne, • les futures lignes de transports du Grand Paris : le Grand Paris est désormais une réalité incontournable, • un critère de sélection par temps de transport, • les agences FNAIM dans la zone de recherche sélectionnée. Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-deFrance, précise : « Choisir un logement, ce n'est pas acheter. C'est acquérir un nombre de pièce en fonction d'un projet familial, d'une capacité d'endettement et en particulier en Ile-de-France, de temps de transport. Cette carte met en évidence le potentiel du Grand Paris. En effet, une acquisition est un projet à long terme, qui, je le rappelle, nécessite confiance en l'avenir et stabilité fiscale. Ce qui n'est pas le cas aujourd'hui : 5 modifications fiscales majeures sont survenues en moins de 2 ans ». Une réelle baisse du volume des transactions En Ile-de-France, la baisse des volumes de ventes depuis 2012 est continue : avec moins de 130 000 ventes prévues cette année, les volumes baissent de 8% par rapport à 2012 et de 20% par rapport aux années les plus hautes en termes de transactions (1999-2007). Cette observation est nuancée par une légère

reprise de la demande depuis septembre 2013. Cette baisse importante des volumes peut s'expliquer par trois phénomènes concomitants : Une offre qui ne rencontre pas la demande. La majorité des demandes à Paris se concentre sur des appartements de 2 chambres, c'est-à-dire de petits appartements familiaux. Or, ces logements ne représentent que 20% de l'existant. Une véritable crise de confiance induite par un climat économique anxiogène et fiscalement instable. Elle impacte largement la mobilité des Parisiens en particulier. Une fiscalité qui s'est alourdie et en particulier pour les investisseurs étrangers (CSG). Ces deux derniers éléments impactent aussi le marché de la location en Ile-de-France. L'investissement locatif est en très net recul depuis plusieurs mois. Certains propriétaires bailleurs se séparent de leurs appartements, qui sortent alors du parc locatif. Par ailleurs, cette baisse des volumes sans hausse de prix impacte les rentrées fiscales des mairies et des départements. La Mairie de

Paris accuse, à elle seule, une baisse de 300 millions d'euros de rentrées fiscales. Une baisse de la valeur des transactions non significative Les variations de prix se situent entre +1 % et -2%. La baisse est alimentée par un afflux de biens chers, supérieurs à 2 millions d'euros, qui ont du mal à trouver preneur, mais qui ne représentent que 5% du marché. D'un autre côté, les biens de qualité restent très demandés et à un prix unitaire élevé. La baisse constatée sur ces appartements chers est largement compensée par le maintien des produits cœur de marché, c'està-dire les studios et les 2 pièces, qui représentent la moitié du marché. En revanche, on assiste à un véritable resserrement des prix : les quartiers les plus chers stagnent, alors que les quartiers limitrophes augmentent. Cela correspond à la « gentrification » de certains micros marchés dans Paris intra muros et certaines communes limitrophes. Ce phénomène est très visible dans le 18ème par exemple, où les quartiers populaires augmentent alors que le haut de la Butte Montmartre se stabilise. ◆

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Présentation de la seconde version de la carte interactive du logement en Ile-de-France, par Pierre-Antoine MENEZ, Vice-Président de la FNAIM Paris Ile-de-France

a première version couvrait I'Ile-de-France et permettait à un acquéreur de définir la zone de recherche de son appartement en fonction de deux critères: budget et nombre de pièces.

Je définis le type d'appartement dont j'ai besoin, 1, 2, 3, 4 ou 5 pièces et mon budget. Vous voyez différentes zones apparaître en fonction de l'évolution des 2 variables. La zone couverte était Paris 92, 93 et 94.

Nous avons étendu la zone à l'Ilede-France et surtout nous avons intégré un élément fondamental qui est le temps de transport. Prenons un premier exemple : je me positionne sur I'Ile-de-France et je cherche un 2 ou 3 pièces compris entre 250 et 280 K€ à maximum 45mn de la Défense. Vous pouvez voir que je vais de Conflans St Honorine à Créteil, de Sceaux à Pantin et d'Issy à Rosny. Une fois que j'ai

Bruxelles

cette vue d'ensemble, je clique sur les réseaux de transport pour voir les lignes et enfin sur une des zones qui correspond. Le prix moyen du type d'appartement que je cherche va s'afficher. Si je clique sur « Agence » je vois apparaître les conseillers FNAIM qui pourront m'aider dans ma recherche. Une fois que je connais l'adresse du bien à visiter, je peux affiner mon temps de transport car j'ai deux

Conjoncture

adresses identifiées. La première recherche s'est faite avec un temps forfaitaire de 10 mn jusqu'à la première station de la zone. La seconde puisque j'ai deux point fixes géolocalisés est exacte. Deuxième exemple typiquement parisien, je travaille au 27, avenue de Villiers à Paris, j'ai un budget de 350 à 400 K€ et je ne veux pas dépasser 30 mn de trajet. Dernier exemple, je travaille à Roissy j'ai entre 150 et 200 K€ de budget et je cherche un 2 ou 3 et pourquoi pas 4 pièces à maximum 50 mn. Si on n'apprécie pas le RER B c'est difficile. Le résultat met en évidence le désert des transports publics dans le Nord de I'Ile-de-France mais sur-

tout si nous cliquons sur les futurs transports du Grand Paris nous voyons le désenclavement à venir et le potentiel des futures zones desservies. Les évolutions sur lesquelles nous travaillons sont la prise en compte des gares SNCF, une recherche par maison qui en grande couronne à plus de sens, et une seconde ou troisième adresse pour croiser avec le travail du conjoint ou l'école par exemple. J'insiste une fois de plus sur le fait que ce n'est pas un site technique destiné à donner une information sur tel ou tel prix par rue. Les zones que nous avons définies sont des zones homogènes en termes de CSP et

prix d'immobilier. Cette carte est destinée au grand public pour l'aider à avoir une vision d'ensemble sur le territoire et ouvrir des pistes de réflexion sur sa recherche de logement. Une fois son intérêt éventuel éveillé par une concordance qui ne lui avait pas sauté aux yeux, il pourra aller faire son marché sur une zone potentielle peut être plus abordable ou pourquoi pas passer sur un appartement plus grand un peu plus loin mais comparable en temps de déplacement. Concernant le marché actuel proprement dit, les trois éléments phares sont les volumes, les délais de vente et les variations de prix. ◆

Paris

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Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris Edition 2013 : garantir la transparence

Une méthodologie rigoureuse Cet outil tient compte de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente. • Trois types d’immeubles sont retenus pour l’analyse : Haussmanniens (68,7% de l’échantillon), immeubles postérieurs à 1960 (18%) et les immeubles intermédiaires construits entre 1918 et 1960 (13,25%). • Les données proviennent des données comptables validées par les Assemblées Générales et dont l’anonymat comme la provenance sont garanties par un huissier de justice. • Un volume d’information unique : les cabinets des adhérents de la

FNAIM Paris Ile-de-France ayant fourni leurs données à l’observatoire présentent actuellement 1 776 immeubles, soit 39 748 lots. A noter que 60,6% des immeubles Haussmanniens ont plus de 25 lots alors que cette proportion atteint 70% pour les immeubles parisiens construits entre 1918 et 1960 et 85% pour les immeubles postérieurs à 1960. • Le calcul des charges est présenté en masses, par lot et au m² assuré. Les parties communes qui contribuent à la valeur totale d’un immeuble et à sa spécificité sont donc également prises en compte. Cette édition 2013 reprend donc la méthodologie précédemment élaborée par la FNAIM Paris Ile-de-

Pierre-Hervé LETURMY, Secrétaire Général de la FNAIM Paris Ile-de-France

France tout en perfectionnant les remontées des données via un partenariat étroit avec les éditeurs de logiciels de gestion et en accroissant le volume de données recueillies. Un outil de comparaison au service d’une gestion plus efficace Les professionnels peuvent comparer les charges des immeubles dont ils sont syndics par rapport à celles des immeubles similaires (taille, localisation, équipement collectif) et de typologie identique. Ils disposent d’un véritable outil de gestion des copropriétés. Les consommateurs peuvent, quant à eux, accéder à des données fiables, crédibles et vérifiables. Pour Gilles RiICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-

Conjoncture

France : « En période de crise économique où chaque consommateur est confronté à des arbitrages constants concernant ses dépenses, il est essentiel de pouvoir analyser ses charges de copropriété en toute transparence avec l’aide de son syndic de copropriété. Les syndics de copropriété de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France pourront repérer des sources d’économie de charges au bénéfice de leurs clients ».

des immeubles Parisiens construits entre 1918 et 1960 et 81% des immeubles postérieurs à 1960, les charges liées à l’ascenseur représentent en moyenne 182,85 euros/lot (soit 2 euros/m²).

de la présence d’un gardien, 20% recourent à un employé d’immeuble et 50% à des sociétés extérieures. La part du gardien représente en moyenne 970 euros/lot, soit 13,10 euros/m².

• Assurance : l’assurance représente en moyenne 150,26 euros/lot soit 1,64 euros/m² assuré. • Entretien : en moyenne, 30% des immeubles parisiens bénéficient

• Honoraires de syndic : les charges liées atteignent en moyenne 155,20 euros/lots (soit 1,70 euros/m²). ◆

La répartition des charges par grands postes et par type d’immeuble Sur cette base, au global, on constate que, sur Paris, les charges sont de 2167,54 euros par lot et de 32,90 euros/m². Le niveau d’équipements et de services présents dans un immeuble et la surface de chacun des lots composant l’immeuble sont des facteurs déterminants dans le volume des charges de la copropriété. Il faut donc prendre en compte les deux ratios (lot et m² assuré) pour établir une analyse pertinente. Pour chacun des postes, les résultats sont les suivants : • Chauffage collectif : présent dans 30,5% des immeubles de Paris (24% dans les immeubles Haussmanniens, 38% des immeubles construits entre 1918 et 1960, et 50% des immeubles postérieurs à 1960), le chauffage collectif représente une charge moyenne de 720 euros/lot (soit 6,20 euros /m² en moyenne). • Ascenseur : alors que 74% des immeubles Haussmanniens possèdent un ascenseur contre 55%

Les syndics de copropriété de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France pourront repérer des sources d’économie de charges au bénéfice de leurs clients.

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Introduction et conclusions de François PAYELLE, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers lors du Colloque Coe-Rexecode, le 19 septembre 2013

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Introduction La crise du logement est une réalité que nul ne peut nier même si son acuité est bien différente d’une région à l’autre. Insuffisance de l’offre, prix trop souvent déconnectés du pouvoir d’achat des ménages, c’est une évidence.

compétitivité des entreprises françaises.

Pour autant une grande prudence et une grande rigueur sont nécessaires dans l’analyse si l’on veut que les actions soient efficaces pour sortir de cette impasse.

Pour les promoteurs immobiliers qui, avec 100 000 logements vendus au détail chaque année pendant 15 ans, sont les premiers constructeurs de logements neufs en zone urbaine, cette affirmation était préoccupante. D’autant que certains, partant de ce postulat, en tiraient des conclusions et formulaient des préconisations qui nous paraissaient inadaptées à la résolution des difficultés rencontrées.

Il y a un an environ on commençait à entendre que les prix de l’immobilier étaient l’un des responsables, sinon le premier, de la perte de

Au-delà du sentiment désagréable d’opprobre, qui touchait toute la chaîne du logement, nous nous sommes demandé au fond quelle

Conclusions

- pour la première question, peutêtre, - pour la seconde, certainement pas…

Denis FERRAND, Directeur Général de Coe-Rexecode m’avait dit, au mois de février, « vous n’allez peut-être pas aimer mes conclusions ». Je lui avais répondu à peu près ceci : « Le sujet n’est pas là, la question est de savoir si cela est vrai et en tout état de cause que doit-on faire ? ». Alors bien sûr certains diront que si les conclusions avaient été autres nous n’aurions pas organisé cette manifestation ce soir de façon aussi visible :

Parce que nous ne tirons surtout pas des conclusions de Coe-Rexecode que tout va bien, que les prix de l’immobilier ne sont finalement pas un sujet et que nous n’avons pas à remettre notre métier sur l’ouvrage pour construire plus de logements adaptés au pouvoir d’achat de chaque catégorie de ménage dans notre pays.

La Défense.

était la crédibilité du propos et, s’il était confirmé, quelles conséquences en tirer. C’est dans ces conditions qu’au début de l’année nous avons demandé à l’organisme d’études économiques Coe-Rexecode, qui analyse depuis près de dix ans les questions de compétitivité, de répondre à deux questions : Peut-on réellement considérer que les prix de l’immobilier expliquent la perte de compétitivité de notre pays ? Dans tous les cas, quels seraient les impacts d’une baisse des prix ?

En revanche rien n’est plus dangereux que de partir de prémices qui sont fausses. En retrait de 40 000 logements, la production des promoteurs a reculé de près de 40% en 2 ans au moment où, paradoxalement, il faudrait construire plus. Je sais que beaucoup d’organismes HLM rencontrent eux aussi des difficultés de production de logements neufs. C’est-à-dire que pour les deux familles de maîtres d’ouvrage urbains il est de plus en

Conjoncture

plus difficile de construire des logements en phase avec le pouvoir d’achat des ménages. Notre Fédération a un discours constant depuis plusieurs années. Il faut faire baisser les prix des logements neufs et donc faire baisser leur prix de revient. Et pour les organismes d’HLM, je crois, c’est la même chose. Ce que soulignent les conclusions de Coe-Rexecode c’est qu’il faut le faire progressivement. Dans cette optique nous devons travailler sur trois sujets : • faire baisser le prix du foncier, • maîtriser les coûts de construction, • gagner du temps sur toute la chaîne de la construction (parce que là aussi l’allongement des délais de construction est un facteur de hausse des coûts). Sur ce dernier point, le choc de simplification est un véritable enjeu. Mais il faut que cela devienne une réalité et je crains fort que certaines dispositions législatives ou réglementaires récentes n’aillent pas dans ce sens. Même s’il faut saluer clairement le texte de l’ordonnance sur les recours. Son impact ne va pas être immédiat mais c’est clairement une évolution forte que nous attendions depuis des années. Sur les coûts de construction, nous le savons, nous construisons aujourd’hui des logements beaucoup plus performants qu’il y a 15 ou 20 ans et c’est tant mieux. Seulement nous construisons nettement plus cher aussi.

Les travaux que nous menons sur le sujet avec l’Union Sociale pour l’Habitat et la Fédération Française du Bâtiment montrent qu’en dix ans les prix ont évolué en moyenne de 50% dont 1/3 est lié au glissement naturel des prix mais 2/3 à l’évolution normative. Nous avons sans doute tous été anesthésiés par cet amortisseur financier incroyable constitué par l’allongement des durées de prêt et la baisse des taux. Malheureusement c’est fini ! Les taux ne baisseront plus et les durées de crédit se raccourcissent. Du coup la hausse des coûts de construction apparaît dans toute sa réalité. L’annonce par le Président de la République en mars dernier du gel des normes a fixé un cap clair et salutaire. Mais il faut que cela devienne une réalité et qu’ensuite, par un travail rigoureux conduit par l’ensemble des professionnels, nous arrivions à faire baisser les coûts de construction sans remettre fondamentalement en cause la qualité des logements. C’est indispensable sinon la machine à produire des logements continuera à régresser. Enfin sur le foncier, pour faire baisser les prix, la recette est malheureusement élémentaire. C’est la rareté qui conduit à des prix trop élevés. Il faut donc développer massivement l’offre. La loi sur la mobilisation des fonciers publics a marqué une étape et donné une bonne orientation. Mais il faut passer de la possibilité de faire à l’action.

Il faut que la mobilisation des fonciers publics de l’Etat, des collectivités ou des entreprises publiques devienne une volonté stratégique, en accordant sans doute plus de place à l’emphytéose. Mais, pour vraiment résoudre le problème, il faut que les propriétaires privés qui détiennent des terrains constructibles dans les zones urbaines les vendent rapidement. Il n’y a pas de mystère. La fiscalité actuelle et ses évolutions annoncées ne vont clairement pas dans ce sens. Si l’on veut créer le « choc foncier » que tout le monde attend il faut une baisse massive de la fiscalité sur les plus values de cession des terrains constructibles. Je voudrais donner une idée ce soir. Si pendant trois ans on baisse fortement la fiscalité, de 2/3 la première année, 50% la deuxième année et 1/3 la troisième année, avec l’objectif de créer 25 000 logements en plus chaque année, que se passe t-il ? Les pertes virtuelles de recettes pour l’Etat sont voisines de 450 M€ en trois ans. L’impact positif, lui, ressort à près de 7 Mds d’euros, entre recettes fiscales nouvelles et baisse des transferts sociaux parce que ce sont plus de 50 000 emplois qui seraient alors concernés. Franchement, il me semble que le risque vaut d’être pris parce que si ça ne marche pas ça ne changera pas grand-chose. En revanche si cela fonctionne, ce sont des dizaines de milliers de logements et des dizaines de milliers d’emplois qui seront créés. ◆

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Brèves...

CONJONCTURE

Pierre GATTAZ,

est devenu le 3 juillet dernier, le nouveau Président du MEDEF. Lire son discours d’investiture : http://www.medef.com/medef-tv/actualites/detail/article/discours-dinvestiture-de-pierregattaz-president-du-medef.html Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France et Michel TERRIOUX, Délégué Général, ont rencontré le 1er octobre dernier, Pierre GATTAZ, Président du Medef, pour échanger sur le projet de loi ALUR et ses conséquences en Ile-de-France ainsi que sur le Grand Paris ; véritable enjeu national pour l’économie française.

La commission paritaire nationale pour l’emploi et de la formation professionnelle de l’immobilier, en partenariat avec AGEFOS PME, a réalisé une étude sur l’emploi et les métiers de la branche professionnelle de l’Immobilier. Cette étude permet de faire un état des lieux du marché de l’immobilier, de l’activité économique des entreprises et de leurs enjeux. Elle permet d’identifier les évolutions en cours et les tendances émergentes à l’horizon de 2020. Il est à noter que les professionnels interviennent sur 2 marchés, l’immobilier résidentiel pour près de 95% et l’immobilier d’entreprise pour 5% ; la valeur marchande en 2011 représente 336,8 milliards d’euros en 2011 (hors promotion immobilière). 22

Sur l’activité économique des entreprises : elles ont contribué à hauteur de 2% du PIB de la France en 2010 et à 1% à l’emploi salarié total (soit 327 000 salariés et 172 650 entreprises). Aujourd’hui, les caractéristiques majeures de l’emploi immobilier sont les suivantes : • Des effectifs en baisse, • l’emploi en voie de concentration, • le poids de l’effectif non salarié dans l’effectif total (développement du statut d’agent commercial)… Quels sont les enjeux de la branche immobilière pour 2020 ? 4 ont été identifiés :

• Faire face à la dégradation durable de la conjoncture économique (qui concerne plus particulièrement la transaction), • s’adapter aux évolutions des modes de vie et de consommation (exigence des clients, mutations démographiques…), • se préparer aux réformes du cadre réglementaire propre aux activités immobilières, • relever le défi de la concurrence des groupes et des réseaux. Concernant les métiers de l’immobilier, 8 devraient connaître des évolutions significatives des compétences, il s’agit de « l’asset manager », l’expert en évaluation immobilière, le gestionnaire et l’assistant de copropriété, le chargé et l’assistant de gestion locative, le négociateur et l’assistant commercial ; et 5 seraient susceptibles d’émerger : le spécialiste du marketing relationnel et des nouveaux outils, le spécialiste du domaine énergétique et environnement, le juriste, le conseiller relation client et l’animateur de syndic en ligne. Source : observatoires - Branche professionnelle de l’immobilier » octobre 2013 – agefos-pme.com

Assemblée Générale

Intervention du Président Gilles RICOUR de BOURGIES,

lors de l’Assemblée Générale de la FNAIM Paris Ile-de-France, le 10 octobre 2013

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« Madame le Maire, Messieurs les Députés, Monsieur le Préfet, C’est vrai, nous sommes, nous transactionnaires en Ile-de-France, confrontés à une situation très critique. Nos chiffres d’affaires baissent depuis deux ans et certains cabinets cessent leurs activités. Et pourtant, avec la FNAIM, nous n’avons cessé, depuis plusieurs années, de renforcer nos compétences et d’apporter à nos clients des garanties encore plus solides et plus tournées vers leurs besoins.

Nous sommes, nous agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété, dans une situation de pré-rupture. Le projet de loi de Madame DUFLOT, s’il est voté dans les termes actuels, bouleversera la confiance des investisseurs dans la pierre, cassera l’équilibre des relations entre bailleur et locataire, nuira à la relation équilibrée que nous jouons chaque jour entre nos clients, bailleur et locataire , acheteur et vendeur, copropriétaire et locataire, et bien sûr fragilisera la situation éco-

nomique de nos cabinets. Je n’irai pas plus loin. Depuis 6 mois, la FNAIM et votre Chambre sont sur le pont pour faire comprendre aux élus, députés et sénateurs, les dangers inclus dans ce projet de loi ALUR. Je tiens à remercier ici, notre Président, Jean-François BUET, pour l’énergie et la disponibilité qu’il a consacrée aux médias pour défendre nos convictions. Grâce au support incontournable de la Fédération qui a rédigé amendements et argumentaires, nous avons rencontré de nombreux élus, de la majorité comme de l’opposition. J’ai

rencontré également les Préfets des Yvelines, de la Seine-St-Denis et le Préfet de la Région Ile-de-France, pour expliquer combien une politique ambitieuse du logement pour gérer la pénurie de l’offre était éloignée des recettes simplistes de l’encadrement des loyers et d’une garantie universelle des loyers. Nous avons évité de tomber dans le piège d’une défense corporatiste de nos professions car vous le savez depuis bientôt 4 ans la communication extérieure de notre Chambre consiste à : • Porter les propositions de la Fédération Nationale dans nos départements.

De gauche à droite : Léo ATTIAS, Syndic ; Anne HIDALGO, Adjointe au Maire de Paris ; Georges-Pierre ISAAC, Président de GALIAN et Jean-François BUET, Président de la FNAIM.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Les médaillés.

• Défendre et expliquer la richesse et la complexité de nos métiers à nos clients (site, présence médiatique presse, TV, radio, réseaux sociaux.). • Porter les solutions des professionnels de l’Immobilier de notre Chambre FNAIM de Paris Ile-deFrance, en synergie avec la FFB du Grand Paris et la FPI d’Ile-deFrance pour densifier et augmenter l’offre locative. • Promouvoir nos actions concrètes pour le Grand Paris, la sécurité, le développement durable et l’international. • Bref, jouer à fond notre rôle de chef d’entreprises, acteurs incontournables dans le domaine qui préoccupe tous les français : se loger ! Cette urgence politique nous a conduit à relancer nos actions terrain : grâce à une implication exceptionnelle de nos délégués départementaux que je remercie ici pour leur engagement, nous avons organisé 3 colloques le 26 juin, les 11 et 17 septembre à La Défense, à Noisy-le-Grand et à Paris. Pour la première fois, nous avons pu défendre nos métiers en échangeant avec des professionnels FNAIM et non FNAIM locaux, mais aussi avec des promoteurs, des chefs d’entreprises, des commerçants et les élus locaux qui participaient aux colloques. Nous sommes, nous agents immobiliers, aussi des citoyens. A ce titre,

le projet de loi de décentralisation concernant le Grand Paris, en cours d’examen au Parlement, est essentiel pour créer la grande métropole indispensable sur le plan international dont nous avons besoin. La mise en œuvre de la ligne rouge allant du Pont de Sèvres à Noisy-Champs est en cours de réalisation. Par contre, la construction de 70 000 logements par an est en berne. Nous atteindrons à peine 40 000 logements neufs. Quant à la création d’activités, le taux de chômage n’a jamais été aussi élevé dans notre région francilienne malgré un petit redressement pour les jeunes depuis deux mois.

GALIAN et notre Ecole l’ESI seront au rendez-vous pour nous accompagner dans ce changement : JeanFrançois BUET, Président de la FNAIM et Georges-Pierre ISAAC, Président de GALIAN clôturerons à ce sujet notre Assemblée Générale.

Deux constats sont essentiels pour mieux cerner la réalité de la situation que nous vivons.

Nous, agents immobiliers, nous sommes les créateurs de lien social dans nos quartiers, en informant nos concitoyens dans les dédales réglementaires et administratifs, en accompagnant les uns et les autres dans la recherche d’un logement correspondant à leurs besoins, en gérant leurs biens et en administrant ces entités si compliquées que sont les copropriétés.

1er constat : D’après les experts, nous sortons de la crise financière issue il y a cinq ans par les « Subprimes », et notre système bancaire français a renforcé sa solidité. Nous sommes au milieu du gué de la crise économique. Le taux de croissance pour 2013 sera vraisemblablement nul. Il n’y a donc pas eu de nouvelles richesses créées en France et nous serions devant une crise politique et sociale. La simple lecture de la presse et des médias en témoigne. Alors que sera 2014 ? Pour surmonter les obstacles, il faut en avoir envie et donc rêver. Nous devons rêver à une autre société et participer à sa construction car nous allons forcément connaître une évolution de nos métiers. Notre Syndicat FNAIM, notre Caisse de Garantie

Nous, agents immobiliers, transactionnaires, administrateurs de biens et syndics de copropriété, nous sommes bien placés pour participer à une véritable politique du logement en Ile-de-France. Nous sommes au cœur de la cité, en contact avec les citoyens sur les territoires.

Nous, agents immobiliers, syndicalistes, nous offrons à la collectivité notre énergie pour dépasser les intérêts particuliers avec notre expérience professionnelle, renforcée et exigeante. En Ile-de-France, nous participons es-qualité au Comité Régional du Logement et d’Hébergement, au Conseil Économique, Social et Environnemental de l’Ile-de-France, au Comité de pilotage de l’Observatoire des marchés fonciers et immobiliers

Assemblée Générale

Anne HIDALGO, Adjointe au Maire de Paris.

aux abords des gares du Grand Paris, aux Conseils d’Administration des ADIL (agences départementales d’information sur le logement). Nous avons amélioré notre Observatoire des Prix dont la 2ème version a été présentée à la presse ce matin : en rajoutant les temps de transport, notre cartographie est unique sur le marché ! Nous présenterons notre nouvelle version de l’Observatoire des Charges de Copropriété francilien, le 12 novembre prochain, avec une base statistique qui en fait l’ Observatoire le plus riche du marché, même au niveau national ! Nous avons aussi, par nos publications sur la sécurité, sur l’attractivité, sur le développement durable et hier sur « Que vaut Paris ? » contribué à la réflexion de nos concitoyens.

2ème constat : Nous, agents immobiliers, nous voulons réunir les énergies et les compétences dans notre région, non seulement pour être reconnus dans nos spécificités par rapport aux autres acteurs de la chaîne du logement, mais aussi pour contribuer aux efforts nécessaires qui doivent être réalisés par notre région en matière de logement. Nous avons donc décidé, avec le Président de la CMI, Didier CAMANDONA, le regroupement de nos deux Chambres que j’espère vous approuverez dans quelques instants. La CMI a approuvé de son côté ce regroupement lors de son Assemblée Générale du 11 juin. Votre Conseil d’Administration l’a voté à l’unani-

La nuit de l’Immobilier au “Musée des Arts Forains”.

Nathalie KOSCIUSKO-MORIZET, Député de l’Essonne.

mité. Cette Chambre du Grand Paris, nous l’avons tous rêvée. Aujourd’hui, elle sera une réalité. Nos 2200 adhérents représenteront, d’après nos estimations, 40% de la transaction et 65% de l’administration de biens et syndic de copropriété. La Chambre du Grand Paris de la FNAIM, sur le terrain, vis-à-vis des pouvoirs publics et des médias, pourra avoir une influence réelle et responsable. Cette Chambre pourra apporter à notre Fédération sa réflexion et ses expériences venant du terrain dans le cadre de la politique fédérale. Ensemble, réunis, nous serons plus forts, plus solidaires, plus efficaces pour toujours être au service de nos clients et pour mieux expliquer aux interlocuteurs publics ce que nous sommes, comment nous travaillons, quels services nous rendons. Depuis 4 ans, nous parlons vrai. Aujourd’hui, il est temps de réaliser nos rêves. Nous en avons les moyens et la situation est historique. ◆

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ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Rapport moral, par Pierre-Hervé LETURMY, Secrétaire Général de la FNAIM Paris Ile-de-France

Monsieur le Président Mes Chères Consoeurs, Mes Chers Confrères,

Cette année, elle a également été présentée et est intervenue :

Il me revient cette année pour la première fois la tâche et le plaisir de vous présenter les activités de notre Chambre au cours de l’année écoulée.

• Au sein du MEDEF Ile-de-France. La Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance participe à ses activités : son Université d’été, son Assemblée Générale. Gilles RICOUR de BOURGIES est membre du Conseil d’Administration du MEDEF Ile-deFrance. Et via cette instance, la Chambre dispose de nombreux mandats patronaux. • Auprès du Préfet de Police, du Préfet de région et des Préfets du Val-d’oise, du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine, de Seine-SaintDenis et des Yvelines.

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PRESENCE DE LA CHAMBRE ET SON INFLUENCE La Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance dispose de 89 délégués désignés par le Conseil d’Administration pour la représenter aux Assemblées Fédérales. Elle est présente au niveau fédéral : • Au bureau fédéral : Léo ATTIAS. • A la Commission Transaction : Pascal CAUCHEBRAIS en est le Président. • A la Commission Administration de Biens : Claude CHETRIT. • A la Commission d’Arbitrage et à la Commission Communication : Pierre-Antoine MENEZ. • A la Commission de Statuts : Emile BEASSE. • A la Commission des Finances : Stéphane MAISONNEUVE. Et aussi par son Président au Conseil Fédéral et aux Assemblées de la région.

La Chambre est représentée aussi : • A La Commission du logement et de l’habitat du Conseil Économique et Social Régional. • Au Conseil d’Administration de l’Agence Parisienne du Climat. • Comité régional de l’hébergement et de l’habitat en Ile-de-France. • Comité de pilotage de l’observatoire des marchés foncier et immobilier aux abords des gares de Paris. • Aux instances des commissions départementales et régionales des ADIL, CCI, etc...

• Au Colloque sur les métiers de l’immobilier à St Quentin-enYvelines. • Lors du colloque « Le grand Paris du logement c’est maintenant », le 6 février 2013, tenu avec la Fédération des Promoteurs Immobiliers Ile-deFrance et la FFB du Grand Paris. Ces 3 organisations ont rédigé 14 propositions communes pour répondre au problème du logement en Ile-de-France. Il est impossible enfin de ne pas évoquer l’intense activité de lobbying menée par le Président Gilles RICOUR de BOURGIES auprès des maires, députés et sénateurs franciliens, incarnant ainsi la mobilisation de la Chambre sur les dossiers des locations meublées de courte durée et face au projet de loi ALUR. LA COMMUNICATION Je ne reviendrai pas sur les publications traditionnelles « papier », (la lettre « La Maison de l’immobilier », la lettre « Votre copropriété », la revue « Professions Immobilières » ainsi que la collection « Les Cahiers de la Chambre », (numéros 2 et 3). Mais, je mettrai l’accent si vous le permettez sur la palette enrichie des médias sur lesquels la Chambre communique désormais :

Assemblée Générale

Et en premier, le site www.lamaisondelimmobilier.org : avec de nouvelles rubriques et d’outils innovants (signalons la carte interactive de l’immobilier qui fait la une de la presse). Il se positionne actuellement comme une véritable source d’informations pertinentes sur le secteur de l’immobilier et du logement. Les 2 chroniques hebdomadaires de l’immobilier faites par notre Président Gilles RICOUR de BOURGIES sur France Bleu. La Télévision Immobilière du Grand Paris FNAIM qui diffuse chaque semaine sur Daily Motion, YouTube, Facebook et Viadeo. Sur la chaîne de la TNT « DEMAIN, la Télévision des initiatives ! » où, chaque mois, l’émission animée par Jérôme JOINET: « Questions logement en Ile-de-France » nous donne la possibilité d’expliquer nos métiers. Le site www.lamaisondelimmobilier.tv propose des interviews filmées de responsables syndicaux, de professionnels, de personnalités liées au secteur de l’immobilier et du logement, de partenaires de la Chambre qui s’expriment ou réagissent

sur des sujets d’actualité. Tout ce contenu se retrouve bien sûr sur les réseaux sociaux (et maintenant, chaque semaine : « l’adhérent de la semaine » parle de son métier…). Je ne pourrai terminer sans mentionner notre (votre) tout nouveau Business Club : il s’agit de l’aménagement de 3 salons sur 200 m² au 27bis, avenue de Villiers 75017 PARIS, qui offrent ainsi un nouvel espace de convivialité où les adhérents peuvent recevoir des clients, organiser des réunions de travail ou festive avec leurs salariés et un lieu de discussions amicales et profes-

L’Assemblée Générale a voté à l’unanimité la fusion-absorption de la chambre FNAIM Paris Ile-de-France et de la CMI, le 10 octobre 2013, qui deviendra effective le 1er janvier 2014 sous l’appellation « Chambre FNAIM du Grand Paris ».

sionnelles. Ouverte depuis le 1er janvier 2013, l’utilisation de ces salons est gratuite pour les adhérents et les partenaires de la Chambre. Enfin le 5 juin dernier, c’est avec joie que nous avons rendu hommage à Roger LEMIALE, non pas au Président de la Chambre, ni au Président de la Fédération Nationale FNAIM qu’il a été, mais au réalisateur de cinéma et au talent qu’il avait démontré avant de le déployer parmi nous. ◆

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ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Extrait du rapport financier présenté par Pascal CAUCHEBRAIS, Trésorier de la FNAIM Paris Ile-de-France et adopté à l’unanimité à l’Assemblée Générale

onformément à nos statuts les comptes de l’année 2012 ont été étudiés lors de la commission des finances du 2 avril 2013 en présence des contrôleurs de gestion, Christiane LEBRUN et Pierre BREGON, que je remercie pour leur participation, de notre Expert comptable, Laure GUERCI. Ces comptes ont été présentés à notre Conseil d’Administration, le 14 mai 2013.

L’exercice 2012 clôture avec un résultat de + 12 202 euros qui s’explique par : • une hausse des recettes de cotisation de 15% sans avoir augmenté le montant de nos cotisations depuis 9 ans ; • une baisse du montant des partenariats logique sur 2012 (explication Assemblée Générale au théâtre du Châtelet) ; • une baisse des frais généraux de la Chambre de l’ordre de 10% ; • la fin des travaux du sous-sol de la Chambre (350 000 euros environ) ; • l’amélioration du recouvrement des adhérents (13 000 de dépréciation en baisse par rapport à n –1) ; • l’augmentation de la trésorerie nette de 132 000 euros.

Région Ile-de-France

L’accès au logement des ménages à bas revenus, par le CESER Ile-de-France

ne prise de conscience sur la situation des ménages à bas revenus en matière de logement en Ile-deFrance est nécessaire : 1 million de ménages, soit 20% des ménages franciliens, vivent en dessous du seuil de pauvreté établi à 1100€ par mois par Unité de Consommation (UC) en 2012 et 350 000 d’entre eux ont un reste pour vivre après règlement des frais consacrés au logement inférieur à 14€/jour/UC, reflet d’une fragilité qui peut paradoxalement les maintenir hors du parc social. Le CESER rappelle que le fort déficit de constructions de logements en Ile-de-France depuis de très nombreuses années concerne l’ensemble des catégories de la population¹. Il souligne la nécessité impérative de construire vite pour tous ceux qui en ont besoin et pour les ménages à bas revenus les plus en difficulté de pouvoir disposer de logements offrant des loyers inférieurs à 5€/m² en zone dense. Il soutient à nouveau

Marseille.

l’importance de transférer la compétence d’élaboration des PLU à une échelle intercommunale pour mieux garantir la construction de logements. Si tous les ménages à bas revenus sont éligibles aux logements sociaux présentant les loyers les plus bas², seuls 40% d’entre eux vivent actuel-

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Face à un délai d’attente estimé à environ 5 ans pour obtenir un logement social et subissant dans cette course la concurrence de ménages présentant de meilleures garanties, les ménages à bas revenus ont de réelles difficultés à accéder à un logement compatible avec leurs ressources. Dans son dernier rapport* le CESER d’Ile-de-France émet plusieurs propositions :

1 million de ménages, soit 20% des ménages franciliens, vivent en dessous du seuil de pauvreté établi à 1 100€ par mois par Unité de Consommation (UC) en 2012...

• Favoriser l’accès au logement social des ménages qui ont un « reste à vivre » très bas en utilisant cette notion comme vecteur de nouveaux droits. Le CESER préconise de clarifier cette notion utilisée par les bailleurs sociaux comme outil de sélection à l’accès au logement.

lement dans le parc social. Le parc privé joue un rôle social indéniable mais les loyers pratiqués y sont deux à quatre fois plus élevés que dans le parc social et la capacité des propriétaires à assurer les charges reste délicate.

• Produire plus et moins cher en agissant sur tous les coûts du logement : foncier, construction et modalités de financement. Le CESER estime nécessaire de produire des logements offrant des loyers inférieurs à 5€/m² pour les ménages à bas revenus. Il propose l’instauration d’un

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prêt type « super PLAI » pour financer la production de logements très sociaux en zone dense afin de favoriser l’accès de 70 000 ménages locataires du parc privé les plus en difficulté.

ments conventionnés du niveau social au niveau intermédiaire par une action régionale visant notamment à capter les logements vacants et à soutenir l’intermédiation locative.

• Relancer la mobilité au sein du parc social pour tous les ménages. Le CESER préconise notamment la création d’un « droit au maintien dans le parc social » en substitution du « droit au maintien dans les lieux » pour faciliter la mobilité des locataires en fonction de l’évolution de leurs ressources ou de la taille du ménage. Il propose également la mise en place de bourses d’échange des logements.

Enfin, si le CESER a bien conscience que le régime des aides personnelles au logement ne dépend pas de la région, il estime que ce régime doit être adapté en Ile-de-France pour garantir l’accès et le maintien dans le logement des ménages à bas revenus. Plus généralement, il considère que des règles spécifiques en Ile-de-France sont nécessaires pour répondre aux réalités du marché du logement francilien et qu’elles pourraient être portées par une autorité organisatrice du logement qu’il appelle de ces vœux depuis longtemps. ◆

• Créer une offre sociale et intermédiaire dans le parc privé afin de redynamiser les parcours résidentiels en augmentant le nombre de loge-

* Rapport de la commission Ville, habitat, cadre de vie : « L’accès au logement des ménages à bas revenus en Ile-de-France » présenté le 17 septembre 2013 par Madame Colette AUBRY 1 : Cf Rapport du CESER relatif au « Logement des ménages à revenus moyens en Ile-deFrance » présenté le 8 décembre 2011 par Mme Marie-Anne BELIN 2 : logements sociaux financés par des « prêts locatifs aidés d’intégration » (PLAI) offrant des loyers à 5,87 €/m² en zone 1bis (Paris + 29 communes limitrophes)

Nomination

Gilles RICOUR de BOURGIES, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France a été nommé Membre au CESER Ile-de-France

Brève...

RÉGION ILE-DE-FRANCE

L’EPF Ile-de-France fait baisser les charges foncières du logement social Le Conseil d’Administration de l’EPF Ile-de-France, réunit le 16 octobre 2016, sous la présidence de Monsieur Hicham AFFANE, a décidé d’affecter le montant du prélèvement « Solidarité et Renouvellement Urbain », qui lui est dorénavant attribué, en faveur des communes sous convention avec l’Établissement. Un montant forfaitaire, de 65€/m² à 130€/m² sera dévolu à une minoration de la charge foncière du logement social. Cette minoration bénéficiera aux communes engagées dans le rattrapage de leur retard de construction ; elle soutiendra également les maires-bâtisseurs dans leur effort de production. Ces modalités d’utilisation sont arrêtées pour une première période expérimentale de 18 mois. L’Établissement Public Foncier francilien abondera par ailleurs cette enveloppe en tant que de besoin. Pour Hicham AFFANE, Président de l’EPF Ile-de-France : « Cette mesure va permettre de soutenir efficacement les communes soucieuses de rattraper leur retard de construction et d’accompagner les maires-bâtisseurs. La minoration des charges foncières va permettre de réaliser du logement social sur des territoires où le foncier était beaucoup trop cher jusque-là. »

Juridique

Le Service Juridique vous répond... par Sandrine AULIAC, Carole BESSON, Isabelle DALMAS et Emilie BRUNET, Consultantes juridiques à la Chambre Depuis janvier 2013, près de 5000 consultations ont été traitées, en voici une sélection :

Gérance

Le bailleur est-il tenu de mettre l’électricité aux dernières normes en vigueur ? Non, la norme à respecter est celle qui était applicable au jour de la réalisation de cette installation. Néanmoins, le bailleur est tenu de délivrer une installation électrique qui permet le branchement des éléments d’équipement nécessaires à la vie courante et qui permet un éclairage suffisant. De plus, celle-ci ne doit pas être vétuste ni présenter un danger pour la sécurité des occupants. Quelle est l’étendue de l’obligation du colocataire sortant ? En présence d’une clause de solidarité, le congé délivré par un colocataire est valable mais ce dernier reste tenu au paiement des loyers et des charges. Cette solidarité cesse au terme du bail au cours duquel le

congé est donné1. Néanmoins, une clause stipulant une telle obligation au cours des reconductions tacites n’a pas été jugée abusive2. La résiliation du bail mettant fin, sauf clause contraire, à cette solidarité, le bailleur ne pourra pas lui demander le paiement de l’indemnité d’occupation3. Quel est le délai de prescription des charges et des loyers ? L’article 2224 du Code civil pose une prescription de 5 ans. Les régularisations de provisions de charges non effectuées par le bailleur peuvent donc en principe être récupérées sur 5 ans. La Cour de cassation a néanmoins refusé de reconnaître ce droit à un bailleur qui a commis une faute en ne procédant pas aux régularisations annuelles imposées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et demandées par les locataires à plusieurs reprises4. En matière de bail commercial, la révision légale du loyer5 ne prenant effet qu’à compter du jour de la demande, celleci ne peut rétroagir.

Quels sont les conditions du préavis réduit ? La loi de 1989 prévoit la possibilité pour un locataire de donner congé moyennant un préavis d’un mois en cas d’obtention d’un premier emploi (affiliation à la caisse de Sécurité Sociale), de mutation (imposée ou demandée), de perte d’emploi (licenciement, rupture conventionnelle, fin de CDD…), de nouvel emploi suite à une perte d’emploi. Le locataire de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un déménagement et le locataire qui perçoit le RMI ou le RSA peuvent aussi en bénéficier. Le locataire n’est pas obligé de motiver son congé6. Il devra établir à la demande du bailleur que les conditions légales sont remplies. Le locataire peut justifier tardivement de son droit de délivrer congé avec un préavis réduit7.

1. Cass. 3e civ. 12 juil 2000 2. CA Amiens, 1re Ch. 26 janv 2012 3. Cass. 3e civ. 5 mai 2004 4. Cass. 3e civ. 21 mars 2012 5. Article L. 145-38 du code de commerce 6. Cass. 3e civ. 30 juin 2005 7. Cass. 3e civ. 2 mai 2005

JURIDIQUE Social

Comment procède-t-on au remplacement d’un gardien en congés ? Si un gardien peut être remplacé par un employé d’immeuble, le salaire du remplaçant ne correspond pas forcément au salaire du titulaire. En cas d’occupation nécessaire de la loge pendant la période de congés du gardien, le salarié titulaire est en droit de choisir son remplaçant ou de s’auto-remplacer8. Mais s’il n’y a pas d’obligation d’occupation, ce droit n’existe pas.

32 8. Article 26 de la Convention collective nationale des gardiens concierges 9. Article L 1226-1 du code du travail 10 . Cass. Soc. 18 mars 2003 11. Rendez-vous sur notre site : www.lamaisondelimmobi lier.org pour déterminer le montant de votre plusvalue immobilière grâce à notre calculette ! 12. Cass. 3e civ. 2 mai 2012 13. Cass. 3e civ. 21 mars 2000 14. TGI Paris 7 mai 1980 15. Cass. 3e civ. 22 juill. 1987 16. CA Paris 26 juin 2001 17. CA Aix en Provence 13 mars 1997 18. Cass. 3e civ. 3 juin 1998

Quelles sont les incidences de la maladie du salarié sur son contrat de travail ? Pendant la période de maladie, le contrat de travail du salarié est suspendu. Le salarié et l’employeur sont tenus de respecter certaines obligations : justifier de l’absence9, la loyauté10, le versement du salaire (règle du maintien en fonction notamment de l’ancienneté et pendant un certain délai). Les périodes de maladie ne sont pas assimilables à du travail effectif notamment pour le calcul des congés payés et pour le report de la durée de la période d’essai. Un salarié peut être licencié pendant son arrêt maladie, mais pour un autre motif que celle-ci, notamment en cas de perturbation de l’entreprise et de la nécessité de remplacement définitif.

Fiscalité

Si un propriétaire se réinstalle dans un bien qui n’était pas sa résidence principale et décide de le revendre, existe-t-il un délai minimum d’habitation pour être exonéré de la taxation sur les plus-values immobilières11 au titre de la résidence principale ? Non, il n’y a pas de délai minimum. En cas de doute sur les intentions du propriétaire, l’administration fiscale va porter son attention sur la notion de

résidence effective et habituelle. La résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. La résidence effective peut être prouvée par tous moyens par le contribuable : factures d’eau et d’électricité (avec analyse des consommations), domiciliation fiscale, …

Transaction

L’agent immobilier a-t-il droit à rémunération en cas de préemption du locataire ? Non. Le principe a été dégagé par un arrêt de la Cour de cassation du 14 juin 1988, dit arrêt « BATON ». En effet, la Cour considère que l’exercice par un locataire de son droit de préemption « ne peut être assimilé à la présentation d'un acquéreur », condition essentielle au paiement des honoraires. Un acquéreur doit-il obligatoirement signer avec l’agent immobilier qui lui a fait visiter le bien en premier ? Non. L’acquéreur reste libre de signer avec l’agence qui lui a apporté les meilleures conditions d’achat et ce même s’il a signé un bon de visite. Dans le même sens, un propriétaire qui a confié plusieurs mandats non exclusifs de vente est libre de signer avec l’agence qui lui apportera le meilleur dossier d’achat et non avec celle qui lui présentera en premier un acquéreur au prix. Une donnée est déterminante : l’acquéreur ou le vendeur ayant contresigné une offre se trouve lié juridiquement et peut donc être poursuivi s’il la rétracte.

Copropriété

Les canalisations (d’eau, de gaz, de chauffage collectif ou tuyaux d’évacuation) sont-elles des parties communes ou privatives ? En 1er lieu, il faut se référer aux dis-

positions du règlement de copropriété dans lesquelles on peut trouver la réponse et qui, dans ce cas, doivent être appliquées. Dans le silence du règlement, l’article 3 de la loi de 1965 s’applique. Les canalisations sont des parties communes y compris celles qui traversent des locaux privatifs, à condition de desservir plusieurs lots et d’être afférentes à un élément d’équipement commun. A défaut, elles sont privatives, même si elles traversent des parties communes ou d’autres locaux privatifs12, même si elles sont encastrées et inaccessibles13. Quels sont les droits d’un copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance sur une partie commune ? C’est d’abord dans le règlement de copropriété qu’il faudra chercher les réponses (aménagements interdits/ autorisés). Mais si le règlement n’encadre pas l’exercice d’un tel droit, celui-ci, qui concerne uniquement l’usage de la partie commune, doit s’exercer conformément à la destination de l’immeuble et sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Les juges considèrent qu’il est interdit, sans autorisation, de couvrir en dur une terrasse14, d’affouiller le sol pour y mettre une piscine15, d’édifier un abri de jardin16. En revanche, il est possible de placer sur la partie commune des installations diverses pourvu qu’elles soient amovibles et n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble, implanter un carrelage sur une terrasse17 et créer une place de parking sur un jardin d’agrément18. ◆ Retrouvez l’essentiel de l’actualité législative et jurisprudentielle sur notre site : www.lamaisondelimmobilier.org.

Juridique

L’indispensable mise en conformité des statuts des Associations Syndicales Libres, par Bernard CANCIANI et Matthieu CANCIANI, Avocats

es Associations Syndicales Libres de propriétaires (ASL), dont les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) sont une émanation, ont été instituées par la loi du 21 juin 1865. Elles ont notamment pour objet de regrouper les propriétaires de plusieurs immeubles pour leur permettre d’organiser la gestion et l’entretien d’équipements ou d’espaces communs ou la réalisation de travaux devant bénéficier à tous. La loi du 21 juin 1865 régissant les ASL a été abrogée par une ordonnance du 1er juillet 2004. L’article 60-I de cette ordonnance a prévu que les statuts des ASL existantes demeureront applicables jusqu’à leur mise en conformité avec les nouvelles dispositions en vigueur, étant précisé que cette mise en

conformité devait intervenir au plus tard le 5 mai 2008. Pour autant, un très grand nombre d’ASL constituées avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er juillet 2004 n’ont pas encore mis en conformité leurs statuts avec la nouvelle réglementation. Il est à observer que l’article 60-I de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ne prévoit pas explicitement de sanction au défaut de mise en conformité des statuts, au plus tard le 5 mai 2008. Seul son article 5 prévoit qu’une ASL qui n’aurait pas déclaré son existence et publié ultérieurement ses statuts au Journal Officiel (J.O), et non pas qui n’aurait pas mis ses statuts en conformité, ne serait pas dotée de la capacité à agir en justice.

Le Ministre de l’Intérieur a confirmé, à plusieurs reprises, que la capacité à agir en justice des ASL dont les statuts n’avaient pas été mis en conformité avec les dispositions nouvelles, à la date du 5 mai 2008, n’était pas remise en cause mais que les dispositions statutaires non conformes aux nouveaux textes devaient être considérées comme inapplicables. Plusieurs Cours d’appel qu’ils s’agissent de celles de Bastia, Douai ou Montpellier, ont, parallèlement à ces réponses ministérielles, considéré que l’absence de mise en conformité de leurs statuts avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ne privaient pas les anciennes ASL de leur capacité à agir en justice.

JURIDIQUE Mais, la Cour de cassation a, pour sa part, considéré, aux termes d’un arrêt remarqué et signalé en date du 5 juillet 2011, qu’à défaut de mise en conformité de ses statuts et de publication de ses nouveaux statuts au J.O, le 5 mai 2008 au plus tard, une ASL constituée sous l’empire de la loi du 21 juin 1865 avait perdu sa capacité à agir en justice.

La Cour de cassation a curieusement fondé sa décision sur les dispositions de l’article 5 de l’ordonnance de 2004. Elle a considéré qu’à défaut de publication de ses statuts mis en conformité au J.O, conformément à ce que prévoit l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, une ASL avait perdu sa capacité à agir en justice. Mais, elle a, à notre sens, perdu de vue que sous l’empire de la loi du 21 janvier 1865 (art.6), la publicité de la constitution des ASL devait être effectuée dans un journal d’annonces légales de sorte qu’aucune des anciennes ASL n’a, spontanément, avant toute modification statutaire, publié ses statuts au J.O. Plus récemment, aux termes d’un arrêt en date du 11 septembre 2013, la Cour de cassation a, complétant sa jurisprudence du 5 juillet 2011, précisé que le défaut de mise en conformité de leurs statuts ne prive pas les ASL de leur existence légale. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a, quant à elle, plus récemment encore, le 26 septembre 2013, décidé que les formalités prévues par l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 devaient avoir été effectuées

« dans les formes et délai » prévus par ce texte, pour qu’une ASL soit dotée de la capacité à agir en justice, même si, créée sous le régime de la loi du 21 juin 1865, ses statuts étaient, par anticipation, conformes aux nouveaux textes. Mais cette jurisprudence nous semble peu pertinente : les articles 5 et 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ne prévoient, en effet, aucun délai s’agissant de la déclaration de l’existence d’une

ASL qui, seule, ouvre le délai de publication des statuts au J.O. Qu’en est-il alors de la possibilité pour les ASL qui n’ont pas mis leurs statuts en conformité et procédé aux formalités de publication de retrouver leur capacité à agir en justice ? Cette question n’est pas clairement résolue. C’est pourquoi Monsieur Philippe COCHET, Député du Rhône a posé, le 15 octobre 2013, une question écrite au Ministre de l’Intérieur, quant à la possibilité pour

les ASL qui se trouvent dans cette situation de retrouver leur capacité à agir en justice, tout en suggérant qu’il serait opportun de supprimer dans les textes tout délai de mise en conformité. Pour l’heure, aucune réponse n’a été apportée par le Ministre compétent. La solution proposée aurait le mérite de régler définitivement et clairement cette question Mais que faire en l’état dès lors que nul ne peut préjuger des suites qui seront réservées à cette proposition ? Après avoir décidé, le 5 juillet 2011, que les ASL dont les statuts n’ont pas été mis en conformité avaient perdu leur capacité à agir en justice, la Cour de cassation a tenu à préciser, le 11 septembre 2013 que, pour autant, elles avaient toujours une existence légale. Elles peuvent donc décider de la mise en conformité de leurs statuts et procéder aux formalités prévues par les nouveaux textes. Ces ASL retardataires devraient recouvrer ainsi leur capacité à agir en justice. Peut-on raisonnablement imaginer en effet que, dotées d’une existence légale, elles soient définitivement privées de l’un de ses attributs les plus fondamentaux. Aussi, faut-il mettre, sans délai, en conformité, les statuts de toutes les anciennes ASL et AFUL. Il en va de la responsabilité de leurs gestionnaires. En effet une chose est certaine : faute de mise en conformité de ses statuts et de leur publication au J.O, aucune ASL, en l’état actuel des textes et de la jurisprudence, ne saurait espérer recouvrer sa capacité à agir en justice. ◆

Juridique

Droit du travail et laïcité, par Claude VAILLANT, Avocat

ne de celles qui a marqué cette année est la religion dans l’entreprise. Il est parfois difficile de concilier le principe de la liberté religieuse avec le monde de l’entreprise et son obligation de neutralité. La Chambre FNAIM Paris Ile-deFrance vous a tenu informé de la jurisprudence de la Chambre sociale de la Cour de cassation relative à cette question de la liberté religieuse dans l’entreprise, dans l’article « Port du voile » sur son site (www.lamaisondelimmobilier.fr, accès PRO, rubrique juridique, droit social – parution en mai 2013), mais également dans la revue Professions Immobilières avec les articles suivants : • « Liberté religieuse et copropriété » - Revue n°105, • « Louer sans discriminer » Revue n° 110, • « L’emploi des handicapés » Revue n°115. Depuis des décennies, quels sont les rapports entre le droit du travail

et le principe constitutionnel de laïcité ? Quelle est la place de la religion du salarié dans l'entreprise ? Un employeur peut-il licencier pour motif religieux ? Un motif tiré de la vie privée peut-il justifier un refus de se subordonner au pouvoir hiérarchique ? L'employeur doit-il prendre en compte la religion de ses salariés dans le fonctionnement de l'entreprise ? Comment concilier lien de subordination et liberté d'expression du salarié ? En 1905, le pacte Républicain séparait les deux ordres régnants, le pouvoir spirituel et le pouvoir temporel. Les tenants de la laïcité semblaient avoir gagné leur combat. Or, la création d’un Ministère de l’Intégration en 2007 concomitante avec la résurgence du fait religieux tant dans la rue que dans l’entreprise éclaire d’un jour nouveau les rapports qu’entretient désormais cette dernière avec la pratique cultuelle de ses salariés. L’avis du Haut Conseil à l’Intégration du 1er septembre 2011 fait suite à la

demande de plusieurs entreprises de réglementer le port des signes religieux dans leur règlement intérieur. Il convient de définir tant les contours de la liberté de conscience du salarié telle qu’elle est reconnue par l’article 9 de la CEDH (Cour Européenne des Droits de l’Homme), conformément aux dispositions du protocole n°11 au regard de la loi nationale (I), que de déterminer les pouvoirs de l’employeur à l’égard de son salarié prosélyte (II). 1. Détermination du champ de la liberté de pensée, de conscience et de religion des salariés Si l’article 9.1 de la CEDH pose comme étant un principe fondamental reconnu à tous salariés et plus généralement à tous citoyens la liberté de manifester sa religion (A), l’encadrement de sa pratique est expressément renvoyé à la compétence du législateur national (B) et à la jurisprudence (C).

JURIDIQUE A. L’expression légitime de la religion du salarié dans l’entreprise Entendue largement, elle est consacrée par le préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 et par l'article 9 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme. Néanmoins, dans le cadre d’une activité professionnelle, la liberté de religion doit s’entendre plus strictement comme le droit pour chaque salarié de porter un insigne ou un vêtement, exprimant ainsi publiquement son appartenance à une religion. C’est pourquoi l’employeur ne peut disposer au sein de son règlement intérieur une norme visant à interdire toute discussion religieuse au sein de son entreprise. Cette liberté n’est cependant pas absolue et l’article 9 de la CEDH renvoie par ailleurs expressément au législateur le soin de fixer un cadre à cette expression (B).

B. L’encadrement par les Instances nationales de la pratique religieuse dans l’entreprise Contrairement au service public, le principe de laïcité inscrit dans la Constitution française doit s’adapter en entreprise. Il est dès lors apparu comme nécessaire de concilier la liberté de conscience des salariés et le pouvoir de direction de l'employeur. D’ailleurs, la Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l'Egalité (HALDE) s’est déclarée favorable dans une délibération du 6 avril 2009 à la possibilité de restreindre la liberté religieuse au sein de l'entreprise. De même, plus récemment, saisi par le Premier Ministre, le Haut Conseil à l’intégration a rendu lui aussi en date du 1er septembre 2011, un avis sur l’expression religieuse et la laïcité dans l’entreprise recommandant l’insertion dans le

Code du travail d’un article permettant aux entreprises d’intégrer dans leur règlement intérieur des dispositions relatives aux tenues vestimentaires, au port de signes religieux et aux pratiques religieuses dans l’entreprise (prière, restauration collective), au nom d’impératifs tenant à la sécurité, au contact de la clientèle, ou à la paix sociale interne. Ainsi, il n’existe à ce jour aucune norme contraignante susceptible d’être utilisée par les employeurs. Il appartient donc à la jurisprudence de tracer partiellement les contours de la pratique religieuse en entreprise (C). C. L’encadrement de la pratique religieuse au sein de l’entreprise par la jurisprudence Seul, l'article L. 1121 du Code du travail rappelle que "nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives des restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché". Aussi, la jurisprudence, par le

rappel de principes forts est venue encadrer le désarroi de certains employeurs face à la question religieuse dans leur entreprise. Ainsi, toute décision visant à restreindre la liberté du salarié en général et sa liberté religieuse en particulier doit être fondée sur des éléments objectifs et non discriminants. Le refus de l’employeur d’accorder un jour de congé pour une fête religieuse, devra ainsi être justifié au regard des conditions objectives du fonctionnement de l’entreprise. De même, le refus par l’employeur d’autoriser le port du voile est légitime lorsqu’il s’adresse aux employées exerçant une activité en contact avec la clientèle, mais devient illicite dans le cadre d’un licenciement en raison des "convictions religieuses", lequel oblige, selon la jurisprudence, l'entreprise à réintégrer le salarié. Le Haut Conseil à l’Intégration (HCI) affirme dans son avis en date du 1er septembre 2011, le droit pour les salariés de pouvoir travailler dans un cadre religieusement neutre, étant sous entendu que les règles

Juridique

de laïcité ayant cours dans les services publics doivent pouvoir être étendues aux structures privées des secteurs médicosocial, de la petite enfance chargée d’un service public, ou d’une mission d’intérêt général. LES ARRETS DU 19 MARS 2013 Le 19 mars 2013, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la légitimité d’un licenciement de salariées portant le voile sur leur lieu de travail, laissant voir le visage mais couvrant les cheveux. Dans quelle mesure l'employeur peut-il interdire le port de signes religieux ostensibles sur le lieu de travail, au nom du principe de laïcité ? • La première espèce : la laïcité dans les organismes privés ayant une mission de service public : L’article 1er de la Constitution du 4 octobre 1958 énonce le principe de laïcité « La France est une République indivisible, laïque, démocratique et sociale ». L’article 9 de la Convention européenne des droits de l’homme énumère les conditions spécifiques permettant d’apporter des restrictions à la liberté religieuse. En l’espèce, la CPAM a licencié une salariée voilée. La CPAM étant un service public rendu par un organisme de droit privé, la Cour de cassation a validé ce licenciement en considérant que les principes de neutralité et de laïcité du service public sont applicables à l'ensemble des services publics, y compris lorsque ceux-ci sont assurés par des organismes de droit privé. En effet, les salariés de la CPAM ont des contraintes spécifiques qui

leurs interdisent notamment de manifester leurs croyances religieuses par des signes extérieurs, qu’ils soient en contact direct avec le public ou non. • La seconde espèce : la laïcité dans les organismes privés n’exerçant pas une mission de service public : La salariée était employée au sein d’une crèche associative, le règlement intérieur de la crèche comportait une clause de neutralité au plan religieux. Celle-ci refusant de retirer son voile, a été licenciée pour faute grave. La Cour de cassation estime que le principe de laïcité instauré par

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Dans quelle mesure l'employeur peut-il interdire le port de signes religieux ostensibles sur le lieu de travail, au nom du principe de laïcité ?

❞ l’article 1er de la Constitution n’est pas applicable aux salariés des employeurs de droit privé qui ne gèrent pas un service public. Ces salariés sont en conséquence protégés par les dispositions du Code du travail, notamment l’article L 1121-1. Les juges considèrent qu’une crèche privée, même dotée d'une mission d'intérêt général, ne peut être considérée comme une personne privée gérant un service public. En conséquence, l'employeur ne peut édicter une interdiction générale de manifester ostensiblement ses croyances

religieuses. Les juges rappellent que les seules restrictions possibles à cette liberté doivent : • être justifiées par la nature de la tâche à accomplir, par une question de sécurité, • répondre à une exigence professionnelle essentielle et déterminante, • être proportionnée au but recherché. Tel n’étant pas le cas de la clause contenue dans le règlement intérieur de la crèche. La Cour de cassation a déclaré le licenciement abusif et octroyé des dommages et intérêts. Ces arrêts apportent un éclairage sur la position récente de la Cour de cassation. Ainsi, après avoir délimité les contours de l’expression de la liberté religieuse dans l’entreprise, quels sont les pouvoirs dont dispose l’employeur en présence d’un salarié prosélyte (II) 2. Exercice du pouvoir de direction de l’employeur au regard de comportements prosélytes au sein de l’entreprise Comme toute liberté, la liberté d'opinion doit nécessairement être assortie de limites, à savoir les abus de liberté d'expression et les actes de prosélytisme (A). Ces abus peuvent être sanctionnés même en l'absence de dispositions en ce sens dans le règlement intérieur (B). A. Les limites apportées à la liberté d’expression La HALDE rappelle que la liberté religieuse ne doit en aucun cas prévaloir sur le bon fonctionnement de l'entreprise. Ainsi, un salarié ne peut pas invoquer sa religion pour refuser tout ou partie de ses

JURIDIQUE obligations légales ou contractuelles L'employeur est en droit d'attendre de son salarié qu'il exécute son contrat de travail indépendamment de sa religion. Il n'est donc pas tenu d'accorder des autorisations pour pratiques religieuses dès lors que le salarié ne peut s'acquitter de ses obligations contractuelles. Mais jusqu'où l'employeur peut-il réglementer les pratiques religieuses au sein de l'entreprise ? L'employeur peut-il restreindre dans le règlement intérieur des limites aux pratiques religieuses dans l'entreprise ? B. L’exercice du pouvoir de direction de l’employeur en l’absence de règlement intérieur Deux restrictions semblent pouvoir admettre l’expression de la liberté religieuse : • Les impératifs de sécurité et de santé : Certaines professions nécessitent le port de protection adaptée, or, le vêtement ne peut devenir la cause d’un risque accru, il importe ainsi à l’employeur de vérifier l’observance

par ses employés des normes d’utilisation des instruments professionnels et ce en accord avec leur obligation de sécurité et de résultat quant à la santé du salarié. • La nature de la tâche à accomplir par le salarié : Si la salariée est en contact avec la clientèle, l’employeur est bien fondé à ne pas l’autoriser à porter le voile, sauf si manifestement l’employée est isolée et ne représente pas un risque de trouble pour l’image de l’entreprise. Enfin, comme l’on a tenté de le démontrer, la pratique de la religion au sein de l’entreprise reste une question délicate qui dépasse le clivage traditionnel entre salarié et employeur. Or, si l’on ne dispose pas à ce jour d’un cadre réglementaire clair et précis, peut-on au moins se référer aux principes posés à ce jour par la jurisprudence. On peut cependant envisager de limiter l’influence religieuse du salarié dans l’entreprise par le

recours au règlement intérieur lorsque : • Sa pratique porte atteinte à la sécurité ou à la santé. • Le salarié ne peut respecter ses obligations contractuelles. • Le salarié est en contact avec un public, il exerce une mission de service public ou d’intérêt général Mais, l’employeur ne peut limiter la pratique religieuse du salarié dans l’entreprise si : • Elle ne génère pas de troubles prohibés. • La pratique n’a pas de caractère ostentatoire. • La pratique ne crée pas de discrimination de traitement entre les salariés. Afin de combler le vide juridique, une proposition de loi imposant la neutralité religieuse au travail a été formulée par l’UMP le 6 juin 2013. Cette proposition a été rejetée mais a révélé les divergences sur le sujet, au-delà des clivages politiques… ◆

Brève

Félicitation à Claude VAILLANT, Avocat,

nommé Juge Arbitre au Centre international d’arbitrage du GICAM (Groupement Inter-patronal du Cameroun).

Les Arbitres sont essentiellement des juristes, des professionnels du secteur bancaire et financier, quelques dirigeants d'entreprises, des hauts fonctionnaires ayant une expérience avérée dans la négociation et la gestion des contentieux et contrats d'affaires et, enfin, des universitaires dans le domaine du droit des affaires.

Le patronat africain, et camerounais en particulier, a mis en lumière l'intérêt des pro-

fessionnels du droit pour les modes alternatifs de règlement des conflits et a accru cette dynamique par l'introduction de clauses d'arbitrage insérées dans les contrats commerciaux, tant en droit interne, qu'en droit international.

Le GICAM a procédé, au courant du

mois de juillet 2012, a un recrutement d'Arbitres internationaux ayant déjà une réelle pratique de l'arbitrage.

DU COTÉ DE LA FNAIM

L'inapplicabilité de la Garantie Universelle des Loyers, par Georges-Pierre ISAAC, Président de GALIAN

3 millions de logements vacants ? Faux

Cécile DUFLOT base la Garantie Universelle des Loyers sur l'existence de 3 millions de logements vacants en France. La GUL ouvrirait, de facto, la porte de 3 millions de logements à la location. Selon l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL), sur le nombre total de logements vacants recensés par l'INSEE, plus de 1 million restent vacants moins d'un an, près de 60% sont réoccupés un an après, et plus de 70% après deux ans. Ainsi il n'existerait réellement que « 236 000 logements vacants, le reste des logements ayant disparu ». Par ailleurs, selon le Directeur de l'ANIL, Bernard VORMS, un système de garantie universelle n'augmenterait pas l'offre de logements : « Pas un expert ne croit à l'existence, en zone tendue, d'un gisement de logements que leur

propriétaire laisserait vacants, sans pour autant les vendre, par crainte des impayés. La hausse du taux de vacance est signe d'une détente du marché et considérée comme telle dans la plupart des pays. Quelle personne rationnelle préfèrerait la certitude de ne pas percevoir de

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Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ailleurs noté une forte augmentation des dettes de charges courantes...

❞ loyer au risque de ne pas le percevoir avec la régularité escomptée ? Il peut certes exister des bailleurs dont le comportement est irrationnel, mais on ne peut fonder un nouveau dispositif sur des phénomènes qui restent anecdotiques».

Il n'y a pas 3 millions de logements vacants en France justifiant la création de la GUL.

Un accès au logement locatif facilité ? Faux

La Garantie des Risques Locatifs (GRL), « permet » d'ores et déjà à un locataire de consacrer jusqu'à 50% de ses revenus à son loyer. Selon Alain LEDEMAY, Directeur Général de GALIAN, « Il s'agit d'une norme socialement à haut risque. Elle conduit les locataires au surendettement et expose les propriétaires aux déboires de contentieux locatifs ». Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ailleurs noté une « forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement ». La GUL, qui reposerait sur des règles encore plus souples que la GRL, va accélérer ce cercle vicieux

Du côté de la FNAIM

La cité radieuse Le Corbusier à Marseille.

du surendettement, par ailleurs assorti pour les locataires, de la menace d'un recouvrement « musclé » par le Trésor Public. On comprend donc que le rapport de l'Inspection Générale des Finances préconise de ne pas couvrir les locataires dont le taux d'effort serait compris entre 40% et 50%, « potentiellement très coûteux pour la garantie ».

Des propriétaires rassurés ? Faux

Madame Cécile DUFLOT et M. Claude DILAIN, Sénateur rapporteur du projet de loi ALUR, ont rappelé lors des débats de la Commission des Affaires économiques du Sénat que 40% des impayés de loyers, selon l'ANIL, résultent de comportements de mauvaise foi. Conjuguée à une charge de loyer élevée (jusqu'à 50% des revenus), cette situation justifie à elle seule les craintes des propriétaires. Comment ne pas anticiper, dans ce contexte, que la GUL ne soit un accélérateur d'impayés et n'engendre une déresponsabilisation à grande échelle des locataires ? À cet égard, le fondateur de Gererseul.com, Patrick CHAPPEY se demande dans Votre Argent/L'Express « pourquoi payer son loyer lorsque l'on sait qu'une assurance va prendre la relève ? », soulignant l'effet d'aubaine que constitue la GUL pour les locataires de mauvaise foi. Une solution alternative responsable : GALIAN propose la création d'un

dispositif s'appuyant sur les compétences du secteur de l'assurance et des professionnels de la gestion immobilière prenant en compte, comme le souhaite la Ministre, les difficultés rencontrées par les jeunes et les foyers modestes. Ce dispositif reposerait sur les principes suivants : • Une obligation de souscription pour tous les propriétaires. • Une suppression de la caution personne physique. • Une garantie socle identique pour tous les assureurs, assortie d'une franchise et d'un plafond de garantie pour contenir les dérives du dispositif. Des garanties facultatives pourraient être proposées par les assureurs pour compléter les garanties socle.

• Une norme de taux d'effort pour le locataire (poids du loyer sur les revenus), d'un niveau maximum de 40%, afin de limiter les risques de surendettement. • Un mécanisme de traitement social pris en charge par l'Agence Nationale de la GUL, en fonction de la situation sociale du locataire. Comme le rappelle Georges-Pierre ISAAC, Président de GALIAN¹, « Nous avons conscience des difficultés rencontrées par certains français pour louer un logement, comme les étudiants et les jeunes. C'est pourquoi nous proposons à Cécile DUFLOT un dispositif qui prend en compte ces situations ». 41

1 : GALIAN est le leader français de la garantie financière et l’un des acteurs de référence des assurances pour les professionnels de l’immobilier. Avec plus de 45 ans d’expérience, GALIAN regroupe aujourd’hui plus de 9 600 professionnels sociétaires, auxquels il délivre 5,7 Md€ de garanties et propose un ensemble de produits et services adaptés à leur activité.

Rue des 3 frères à Paris.

DU COTÉ DE LA FNAIM

Évolution du droit de l'entreprise et immobilier : les erreurs du Gouvernement, par Jean-François BUET, Président de la FNAIM et Philippe MAITRE, Président de la commission FNAIM Commerces

eux projets de loi actuellement à l'examen du Parlement concernent l'univers de l'immobilier et du commerce : le texte de Benoît HAMON sur la consommation et le projet de loi de Sylvia PINEL sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises. L'un comme l'autre, animés par la volonté de moderniser le droit en faveur de la loyauté des relations concurrentielles et des entreprises, témoignent d'une méconnaissance du fonctionnement réel des sociétés commerciales. 42

Le projet de loi sur la consommation introduit l'obligation pour les TPE d'informer leurs salariés au moins deux mois avant l'échéance de la vente prévue de l'entreprise. La volonté affichée est de permettre la reprise d'une activité industrielle ou de service par un ou plusieurs collaborateurs. En pratique, un salarié qui s'en sent apte et désireux de racheter une société n'attend pas une information formelle pour se déclarer à l'actionnaire de référence, le plus souvent son manager direct. De façon symétrique, un dirigeant en

passe de céder son entreprise qui identifie dans son équipe un salarié en mesure de lui succéder anticipera et privilégiera cette solution par rapport à toute autre. A contrario, une information, fût-elle précoce ou tardive, sera vaine si aucun salarié n'a les aptitudes et l'engagement nécessaires. Dans ce cas, le message que l'entreprise va être vendue, s'il n'a au-

cune chance de déclencher une vocation au sein de l'équipe, présente-t-il des risques? Oui, incontestablement, une telle information pourra entraîner dans l'entreprise des interrogations et des tensions, et une forme de déstabilisation. Les obligations de confidentialité généralement stipulées dans des ac-

cords de rachat quant à l'identité du repreneur conduiraient, si la mesure prévue par le projet de loi était maintenue, à inquiéter les salariés sans pouvoir leur révéler la réponse choisie. En deux mois, le préjudice sur l'activité peut être considérable et aller jusqu'à compromettre même la cession. Ces constats sont encore plus prégnants dans les activités de service à l'immobilier: la proximité avec les clients, en business to business comme en business to customer, est telle que les inquiétudes seront perçues sans délai, entraînant des pertes de mandat sinon des démissions de collaborateurs. Le choix du Gouvernement de considérer les salariés comme prioritaires sur tout autre repreneur est estimable, et la plupart des patrons de TPE y adhèrent naturellement. Pour autant, la reprise d'une entreprise par des salariés ne se décrète pas et ce mouvement doit être doublement encouragé par la formation et par la fiscalité. ◆

A LIRE Le Marché immobilier français 2013-2014 Immobilier d’entreprise - Logement 21ème édition

Cet ouvrage est une source documentaire pour tous les acteurs et les observateurs de l’immobilier tertiaire et résidentiel, qu’ils soient investisseurs, utilisateurs, producteurs, transactionnaires, gestionnaires, conseils,… www.ieif.fr

France portrait social – Edition 2013

L’étude fait le point sur la situation sociale en France : conditions de vie, éducation, salaires, niveaux de vie, population, santé, etc. Une trentaine de fiches thématiques complètent ces analyses et fournissent les chiffres essentiels, commentés et illustrés. www.insee.fr

Management de la banque Des nouveaux risques aux nouvelles formes de gouvernance

Michel Roux, Professeur à l’Université Paris 8, préface d’Olivier Pastré L’ensemble des aspects du management bancaire, du contexte à l’évolution des marchés et des métiers est présenté. Une analyse est proposée des risques et de l’exigence de normes auxquels le monde de la banque est confronté. L’ouvrage est illustré d’exemples et d’éclairages techniques ainsi que par une dizaine d’études de cas. www.vuibert.fr

Paris sans le peuple La gentrification de la capitale

Anne Clerval, Géographe Où est passé le peuple parisien ? Quelle place la ville de Paris accorde-t-elle aujourd’hui aux classes populaires ? Depuis plusieurs décennies, Paris connaît un processus de gentrification, un embourgeoisement des quartiers populaires qui passe par une transformation de la ville : l’habitat, les commerces, l’espace public. L’auteur propose, en particulier, une approche circonstanciée des politiques menées par la gauche depuis 2001 et de leurs effets. www.editionsladécouverte.fr (disponible également en version numérique)

Les radeaux de feu Diriger par émergence

Robert Branche Lorsqu’un risque d’inondations les menace, les fourmis de feu (originaires d’Amérique du sud) s’accrochent les unes aux autres pour former un radeau vivant capable d’affronter les flots, elles sont entremêlées, solidaires, elles résistent. Sauvées, elles reprennent leur marche en avant. L’auteur à partir de ce phénomène naturel, s’interroge : le rôle d’un dirigeant n’est-il plus tant de décider que de révéler la destination vers laquelle vogue le radeau, de responsabiliser ceux qui s’y trouvent, et de créer un climat de confiance indispensable à l’action collective. A travers de nombreux exemples, l’auteur passe en revue les principes et l’éthique utiles à l’art de « diriger par émergence ». www.dupalio.com

Si ça nous arrivait demain

Jean-Paul Betbeze, Économiste La zone euro est fragilisée financièrement, politiquement et socialement par la forte crise. L’auteur présente dans cet ouvrage ce qui nous attend vraiment. Plusieurs scénarii sont imaginés du plus optimiste au plus pessimiste. www.plon.fr

Paris au XVIIIIème siècle Entre fantaisie rocaille et renouveau classique

Nicolas Courtin, Historien de l’art L’attrait exercé par Paris est confirmé par de nombreux témoignages, écrits ou dessinés, qui en ont dressé au XVIIIème siècle un portrait aux multiples facettes. www.parigramme.com

Paris sur le divan Les ombres de la ville lumière, un essai de psychanalyse urbaine

Philippe Porret, Psychanalyste et écrivain, membre de la Société de psychanalyse freudienne dont il dirige la revue L’auteur, s’intéresse à Paris. Ce serait « l’inconscience » de Paris qu’il faudrait évoquer, plutôt que son inconscient. La capitale apparaît contradictoire et excitante. www.parigramme.com