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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - juin 2013 - N° 21

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial

On attend toujours une véritable politique du logement en Ile-de-France !

Une information privilégiée sur l'immobilier Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, le professionnel de l'immobilier est au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite.

Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ilede-France est un lien entre tous ses adhérents. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité : faire reconnaître et respecter notre métier.

Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

www.lamaisondelimmobilier.org

"La crise du logement a encore de très beaux jours devant elle", constate l'éditorialiste François Vidal dans Les Échos (13/06/2013), au lendemain des premières annonces concernant le projet de loi "pour l’accès au logement et un urbanisme rénové". On ne peut que partager ce constat. À ce stade, ce projet ne répond pas assez au problème central : la pénurie de logements. Il y a bien sûr de bonnes idées, comme la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, la création d'une carte S pour les syndics, l'instauration d'une obligation de formation pour tous, l'exigence d'une RCP pour les agents commerciaux. Autant de mesures réclamées par la FNAIM depuis 4 ans. Mais cela ne suffit pas à faire une bonne loi, qui dans son état actuel est à la fois injuste et inefficace. Injuste à l'égard des professionnels de l'immobilier, désignés peu ou prou comme les responsables des difficultés qu'éprouvent les Français à se loger. Rappelons quand même que nous sommes dans un marché libre, dans lequel les clients peuvent recourir ou non à l'intermédiation !

Mais surtout, ce projet de loi est inefficace. Est-ce en imposant des comptes bancaires séparés aux syndics que les Franciliens pourront se loger plus facilement ? Est-ce la garantie universelle contre les impayés qui permettra aux communes de libérer du terrain pour y construire de nouveaux logements ?

Plutôt que des postures, il faut des actes. On attend toujours les ordonnances promises en urgence par le président de la République. On attend aussi la relance, annoncée par le Premier ministre, du Grand Paris. Rappelons que ces dossiers dépendent de la ministre du Logement… Où en sont les 500 000 logements neufs chaque année, dont 150 000 logements sociaux ? Où en sont les 500 000 rénovations annuelles du parc existant ? Où en sont les 70 000 logements, dont 10 000 logements intermédiaires, en région parisienne ? Où en sont les ventes du foncier de l'État ? C'est dans les réponses à ces questions que les Franciliens trouveront à se loger. Et s'il y a une réforme urgente à faire, c'est une véritable réforme fiscale.

Gilles Ricour de Bourgies

Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Focus "Quel avenir pour l'immobilier dans le Grand Paris ?"

Tel est le thème de la grande soirée débat organisée par la FNAIM Paris Ile-deFrance et ses délégations départementales des Yvelines (Marc Férot) et des Hautsde-Seine (Douglas Tabet). Au programme : 3 interventions et des débats animés par Bernard Bled, autour de Gilles Ricour de Bourgies ("Projet de loi logement et urbanisme et projets de lois de décentralisation : une révolution ?"), l'architecte et urbaniste Roland Castro ("Une nouvelle ville pour un nouvel art de vivre pour tous") et Maurice Leroy, député, ancien ministre de la ville ("Le Grand Paris"). Quand ?

Le 26 juin à 19 heures. Où ? À La Défense, auditorium de la Tour First, 1 place des Saisons. Mais encore ? Un cocktail prolongera les échanges. Plus que jamais, la FNAIM Paris Ile-de-France propose "une information privilégiée sur l'immobilier".

Inscription obligatoire auprès de mberny@fnaim-idf.com ou dlelay@fnaim-idf.com

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 21 - juin 2013 - page 01

n Ils l'ont dit…

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C'est, en hectares, la surface de toitures végétalisables à Paris.

Les toits des immeubles, mais également les simples balcons, accueillent de plus en plus de "potagers urbains", qui constituent un réel attrait pour de nouvelles générations d'habitants.

Sources : enquête Unep-Ipsos 2011 et Marie de Paris, citées par le magazine CLES, n°83, juin-juillet 2013.

• L'immobilier de prestige, thermomètre politique ? "Le marché de l'immobilier de prestige pour les biens situés entre 1 million et demi et 2 millions d'euros évolue sur des rythmes de vente assez longs. Les incertitudes liées à la fiscalité inquiètent encore la clientèle française qui compose en grande partie ce segment de marché. Par contre, le marché du luxe pour des biens compris entre 3 millions et 15 voire 20 millions d'euros se porte étonnamment bien. Depuis l'été 2012, certains Français fortunés quittent le pays et vendent leur bien familial. Cela a pour effet d'attirer l'attention de nombreux acheteurs avisés."

Alexander Kraft, PDG de Sotheby's International realty France, in Le Figaro, 23/05/2013.

• Efficacité thermique : comment rénover le parc existant ? "C'est possible par la mobilisation de l'effort privé : beaucoup de Français conservent une épargne disponible élevée, qui leur permet d'engager des travaux. Le coup de pouce fiscal, qui est entré dans nos gènes, peut avoir un effet levier très substantiel. Pourquoi ne pourrait-il pas consister en une restitution, même partielle, des droits de mutation dus par les acquéreurs réalisant les travaux dans l'année qui suit le transfert de propriété ?"

Christian Bénasse, président de la Chambre des notaires de Paris, in Les Échos, 22/05/2013.

• ‘Les loyers marquent le pas’, voire reculent, même à Paris. Pourquoi ? "Bien que le marché retrouve habituellement des couleurs avec l'arrivée du printemps, les évolutions des loyers ne prêtent guère à l'optimisme. Le marché locatif est (...) déstabilisé par des annonces et des décisions publiques qui bouleversent les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs et finissent par renforcer le déséquilibre des marchés."

Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-X Nanterre, spécialiste de l'immobilier et du logement, cité par Le Figaro, 23/05/2013.

n Focus sur les prix de l'immobilier

"Nous ne croyons pas à un effondrement rapide des prix, la baisse restant contenue pour des raisons structurelles."

Source : Constructif, HS 06/2013, op. cit., p. 47.

À l'occasion des dernières Rencontres du Bâtiment, organisées le 6 mars 2013 à Paris, la Fédération française du bâtiment (FFB) consacre l'intégralité de sa revue Constructif à cet événement. Outre la retranscription des débats, dominés par un urgent "devoir de vérité" (cf. La maison de l'immobilier n°18, mars 2013), la revue propose l'ensemble des documents préparatoires. Réalisé par la direction des affaires économiques de la FFB, ce dossier, sérieux et approfondi, permet de disposer de l'ensemble des éléments chiffrés relatifs aux trois grandes questions soulevées lors des débats : Y a-t-il une bulle immobilière en France ? La hausse des prix de l'immobilier explique-t-elle la perte de compétitivité de la France ? Les aides au logement incitent-elles à la hausse des prix ?

Pour s'en tenir à la première interrogation, les experts de la FFB contestent la notion de "bulle immobilière", sans ignorer les conséquences de la forte hausse des prix enregistrée ces dernières années : "On ne peut nier que les hausses de prix aient eu pour effet un accroissement des taux d'effort de certains ménages, notamment au sein du parc locatif privé, le renforcement de l'exclusion des populations précaires et un déplacement des clientèles vers des zones moins tendues ou plus éloignées". Et pour l'avenir ? "Les prix devraient s'orienter à la baisse durant plusieurs trimestres [pour les deux ans à venir, en fait], compte tenu de la mauvaise tendance des facteurs conjoncturels (contexte macroéconomique morose, montée du chômage, etc.)". En revanche, cette baisse devrait rester contenue pour des raisons structurelles : "Les besoins en logements liés à la démographie, au vieillissement et à la décohabitation persisteront". Lorsque la conjoncture économique et la confiance des ménages se rétabliront, "la demande de logement devrait, de nouveau, pouvoir s'exprimer." À condition cependant d'éviter une forte hausse des taux d'intérêt. Et d'anticiper l'impact du vieillissement de la population : en intensifiant les ventes et en diminuant les probabilités d'achats, il pourrait provoquer, à moyen et long terme, "une détente sur les prix, d'autant plus que le pouvoir d'achat des jeunes générations serait inférieur". Une mise en garde justifiée. n Le regard de la Chambre : Enfin un document à lire pour comprendre les fausses vraies idées sur le logement en France. Une lecture à recommander à tous ceux qui pensent tout savoir.

Pour aller plus loin : L'immobilier est-il un handicap pour la France ?, numéro Hors-Série de Constructif, 06/2013, 107 p., www.constructif.fr

page 02 - La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 21 - juin 2013

Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Terres agricoles : un marché en trompe l'œil Contraction du nombre de ventes et baisse des prix : la crise économique et financière affecte presque tous les marchés fonciers ruraux, révèle la Fédération nationale des Safer (FNSafer) dans son analyse du marché 2012, publiée le 30/05/2013. En effet, le nombre de transactions est en recul de 4 % et les prix en baisse de 9 %. Les biens les plus touchés sont ceux qui quittent l'usage agricole : les ventes de maisons à la campagne ont ainsi baissé de 13 % et celles de petites parcelles résidentielles et de loisirs de 4,8 %.

Encore plus significatif : le recul de la pression foncière urbaine sur l'espace agricole. En 2012, la vente de terrains pour les infrastructures, les zones d'activité et le logement a ainsi reculé de 3,3 %, le marché diminuant de 9,1 % en surface (28 000 hectares) et de 6 % en valeur (à 4,1 milliards d'euros). Globalement, entre 2007 et 2012, il s'est contracté d'un tiers. En cause : la crise bien sûr, mais aussi les mesures de lutte contre l'urbanisation des terres agricoles engagées par les pouvoirs publics depuis 2010. Ce marché de l'urbanisation n'est cependant pas uniforme selon les acteurs et les zones géographiques.

Les collectivités freinent leurs acquisitions, tandis que "les promoteurs ont eu tendance à se retirer, sous l'effet de la crise et de la réforme de l'imposition des plus-values immobilières, mais les particuliers restent, signe de la forte demande de logements", remarque Anne Lenormand pour Localtis.info. Pour preuve : "à 38,10 €/m2, le prix des terrains à bâtir de moins de 1 ha acquis par des particuliers est à la hausse (+13,1 %) avec un déplacement du marché vers les zones périurbaines et des lots plus petits (moins de 2 000 m2)".

En Ile-de-France en particulier, les besoins sont évidemment toujours là ! n Le regard de la Chambre : Dans ce domaine aussi on se perd dans les analyses économiques comparant les terres à betterave avec les terrains forestiers. Le Schéma directeur de l'Ile-deFrance, adopté l’an dernier par les élus régionaux, a pour objectif de densifier la ville sur la ville et de préserver ainsi les terres agricoles et les forêts franciliennes.

"Partout dans le monde, des citoyens engagés troquent la banderole pour l'arrosoir afin de réclamer des villes plus vertes."

Source : CLES n°83, juin-juillet 2013.

Source : "Coup de frein à l'urbanisation des terres agricoles", par Anne Lenormand, Localtis.info, 31/05/2013.

n Le saviez-vous ?

L'architecture française victime d'une certaine naïveté ? Après avoir longtemps constitué une vitrine de l'excellence nationale, notamment lors de la politique de grands travaux des années Mitterrand, l'architecture française semble en crise. Pour Le Monde, l'une des raisons principales tiendrait à la concurrence étrangère, facilitée par la loi MOP (maîtrise d'ouvrage publique) de 1985, visant à codifier les procédures de mise en concurrence, concours d'architecture compris. Conçue pour "démocratiser l'accès à la commande publique", cette loi a fait de la France "un eldorado pour les cabinets étrangers. La création hexagonale s'en trouve pénalisée sur son propre terrain, alors même qu'elle peine à s'exporter." En effet, tous les pays ne sont pas aussi généreux que le nôtre. Comme le constate l'architecte Jérôme Brunet : "Sur tout projet français important, les Européens sont conviés. Pour nous, (...) accéder à des concours en short list tient du parcours du combattant. On nous fait sentir que nous ne sommes pas locaux." Et le Niçois Marc Barani, qui s'interroge sur les "cultures que l'on achète quand on achète des projets", d'être encore plus clair, en déclarant accepter d'"inviter des équipes étrangères sur les projets en vue de créer une émulation, mais à condition que cela reste dans des proportions raisonnables". Les réponses ne peuvent être ici que politiques, d'autant plus que les principaux clients, en France, sont les élus locaux.

Source : "La France aime-t-elle ses architectes ?", par Christine Desmoulins, Le Monde, 18/05/2013.

‘Voyage au bout de la nuit parisienne’. Visiteur ou habitant, on ne se rend pas toujours compte de la beauté de Paris la nuit, notamment depuis la révolution industrielle et l'éclairage public, surtout, qui ont permis une croissance urbaine et économique sans précédent. Au point qu'"aucun projet contemporain ne saurait désormais être présenté par un architecte sans sa vue nocturne". Une exposition au Pavillon de l'Arsenal, jusqu'au 6 octobre, explore tous les aspects de la vie nocturne d'une métropole, de la nuit "franchisée" et organisée (Disneyland Paris, Bercy Village, multiplexes de banlieue) à la nuit transgressive, "plus souterraine, celle des graffeurs, raveurs, street artists", en passant par la nuit "secrète et inattendue" de tous ceux qui travaillent, dans la logistique, les transports ou les réseaux et qui font réellement "fonctionner la cité".

Sources : Libération, 21/05/2013 ; Le Figaro, 27/05/2013.

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C'est le recul du nombre de visiteurs à Paris en 2012 par rapport à 2011, selon le Global Destination Cities Index de MasterCard.

La capitale reste certes la 2e destination mondiale, à la fois par le montant des dépenses des touristes (14,6 milliards de dollars estimés pour 2013) et "en nombre de visiteurs internationaux arrivant par avion et passant plus d'une nuit sur place" (16 millions en 2012). Mais Paris est la seule ville du "top 20" des principales destinations mondiales à connaître un tel recul. Tandis que, pour la 1ere fois, une ville asiatique se hisse dans le "top 3" : Bangkok.

Source : Global Destination Cities Index, cité par Les échos, 30/05/2013.

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 21 - juin 2013 - page 03

Penser local, agir global

‘Politique de la ville’ : éclairages internationaux En dressant un bilan du PNRU, le programme national de rénovation urbaine lancé en 2003, le Centre d’analyse stratégique a souhaité également le comparer aux expériences conduites dans 4 pays étrangers (Allemagne, États-Unis, Pays-Bas et Royaume-Uni). Il en ressort, bien sûr, une varité de réponses. "Aucune n’est exempte d’effets pervers, aucune n’échappe aux difficultés de mise en œuvre. Le constat n’en demeure pas moins le même partout : les démarches politiques ascendantes et participatives améliorent les relations entre les habitants et les acteurs locaux, notamment en atténuant le sentiment d’insécurité et en améliorant la qualité de vie ressentie."

Un discours quelque peu irénique dont se départit l'un des contributeurs de ce rapport, Renaud Epstein, dans un article publié récemment sur le site Laviedesidées.fr.

Comparant les politiques de la ville conduites depuis 10 ans en France et en GrandeBretagne, le chercheur souligne que, même si les deux pays partagent un objectif commun - "réduire les inégalités territoriales" -, l'approche a été presque contraire.

Paris a privilégié la rénovation urbaine et les déplacements de population ("dispersion spatiale des pauvres" et attraction de populations moins défavorisées dans les quartiers rénovés), quand Londres a misé sur le développement social endogène (cf. extrait ci-dessous). Or il apparaît que la politique anglaise, certes teintée de communautarisme, a obtenu des résultats que la politique française peine toujours à atteindre - voire même tout simplement à mesurer ! Une lacune qui en dit long, et met en lumière l'absence de véritable politique du logement et de l'habitat dans notre pays. n

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C'est le nombre de zones urbaines sensibles (ZUS) constituant le "noyau dur" de la politique de la ville. Selon les chercheurs Maryse Marpsat et JeanBernard Champion, 20 % de ces ZUS et 25 % de la population totale couverte par la politique de la ville correspondraient à l'emblématique "cité", "peuplée de jeunes Français issus de l’immigration, en échec scolaire, tentés par la délinquance et par l’Islam".

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Source : Politique de la ville Perspectives françaises et ouvertures européennes, CAS, op. cit.

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Le regard de la Chambre : Le constat est simple : l’échec de la politique de la ville depuis 10 ans en France. Saisissons maintenant la chance de réaliser le Grand Paris.

Pour aller plus loin : Politique de la ville - Perspectives françaises et ouvertures internationales, Noémie Houard (coord.), Centre d'analyse stratégique, rapports & documents n°52, 2012 ; La politique de la ville en France et en Grande-Bretagne - Bilan décennal, par Renaud Epstein, 04/06/2013, www.laviedesidees.fr.

Extraits Rapport du CAS : les principales conclusions. "la première conclusion à tirer (...) : pour gagner en efficacité, la politique de la ville doit adopter une approche décisionnelle résolument ascendante, participative, et ancrée localement. Ensuite, soulignant l’importance des représentations, ce rapport invite à corriger le regard et à considérer les quartiers non comme des puits de problèmes mais comme des gisements de ressources. Enfin, en termes d’objectif, un glissement s’opère, l’idéal de mixité sociale cédant le pas aux efforts en faveur de la mobilité sociale et résidentielle des habitants.’" (Politique de la ville…, op. cit.)

France / Grande-Bretagne : une comparaison. "L’objectif commun aux deux pays - réduire les inégalités territoriales - s’est traduit dans des stratégies antagonistes : la loi Borloo a rabattu la politique de la ville sur une stratégie sectorielle et purement ‘place-based’ [localisée] de banalisation urbaine qui devait conduire au rétablissement de la mixité sociale (et, implicitement, ethno-raciale) par la dispersion spatiale des pauvres et l’attraction dans les quartiers rénovés d’habitants moins défavorisés. Cette perspective de mixité exogène était en revanche absente [des politiques anglaises] qui privilégiaient une stratégie de développement social endogène, appuyée sur la mobilisation de toutes les parties prenantes de la gestion des quartiers dans le cadre de projets transversaux articulant la requalification des lieux et la promotion sociale des résidents." (Renaud Epstein, op. cit.) n

La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.

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