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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - avril 2013 - N° 19

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial

Observer pour mieux décider et agir ! Le marché immobilier fait plus que jamais l'objet d'analyses et de commentaires qui ne sont pas tous fondés. Rien ne remplace la connaissance du terrain. C'est pourquoi, à l'occasion du dernier Salon de l'immobilier, la FNAIM Paris Ile-de-France a présenté au public et aux professionnels son nouvel outil : une cartographie interactive de l'offre sur le périmètre du Grand Paris (cf. Focus). Au regard du nombre de connexions enregistré dans les jours suivants sur notre site www.lamaisondelimmobilier.org, cet outil répond à un vrai besoin. Il permet une connaissance exacte, à partir de l'offre réellement disponible, du marché de l'immobilier, par commune et quartier. C'est donc un puissant outil d'aide à la décision. Pour les consommateurs, bien sûr. Mais également pour les pouvoirs publics. L'analyse de l'offre disponible dans le périmètre des nouvelles gares prévues par le réseau de transport du Grand Paris est en effet à même de calibrer au mieux les objectifs de constructions nouvelles. L'effort doit porter sur les zones où les besoins sont les plus criants : il ne faut pas reproduire les erreurs du passé ! L'enjeu est la maîtrise des prix de l'immobilier à venir, pour rendre celui-ci effectivement accessible aux ménages franciliens. Au service de tous les acteurs du marché immobilier francilien

Une information privilégiée sur l'immobilier Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, le professionnel de l'immobilier est au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ilede-France est un lien entre tous ses adhérents. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.

www.lamaisondelimmobilier.org

Ce n'est donc pas par hasard que je viens d'être désigné pour participer au comité de pilotage de l'Observatoire des marchés fonciers et de l'immobilier aux abords des gares du Grand Paris. Cet observatoire a vocation à disposer d'informations régulières sur l'évolution des valeurs foncières, pour l'information des élus, des décideurs et du public. Seront suivies, dans un premier temps, les transactions relatives aux terrains, maisons individuelles et appartements. Il s'agit, de mon point de vue, de nourrir et éclairer, au nom des professionnels et de leurs clients, les décisions à prendre par les pouvoirs publics. Cet engagement est conforme à notre vocation. Le professionnel de l'immobilier est plus que jamais "au cœur de la Cité". Il crée des outils qu'il met à disposition de l'ensemble des parties prenantes du marché de l'immobilier. Il participe concrètement à la construction du Grand Paris. Ensemble, nous pouvons y arriver ! Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Focus La carte interactive du logement FNAIM Paris Ile-de-France Cet outil simple et précis se met volontairement à la place du consommateur. Où trouver un bien en fonction de mon budget et de mes besoins, en nombre de pièces ? En entrant ces 2 critères, l'internaute accède à une carte interactive où apparaissent les zones (communes et quartiers) où il est possible de trouver le bien recherché. Une option permet d'afficher les réseaux de transports (voirie, métro, RER), car l'accessibilité est bien évidemment un critère décisif dans le choix final. La connaissance de l'offre immobilière est ainsi à la fois élargie et affinée. Couvrant le territoire de Paris et de la petite couronne, cette carte a vocation à s'élargir progressivement à l'échelle de l'Ile-de-France. Pour utiliser gratuitement cet outil : www.lamaisondelimmobilier.org

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 19 - avril 2013 - page 01

■ Ils l'ont dit…

77 % C'est la proportion de maires d'Ile-de-France disposés à bâtir davantage dans leur commune. Ils seraient d'ailleurs 94 % à estimer que la construction de nouveaux logements est "importante", "très importante", voire "cruciale". Source : Enquête réalisée pour l'Association des maires d'Ilede-France (Amif) citée par l'IAU Ile-de-France, Note rapide n°615, "Les communes et la relance de la construction : inciter ou contraindre ?", 02/2013.

• Architecture : qu'est-ce qu'‘être moderne’ aujourd'hui ? "En architecture, la modernité représente le discours de rupture. Toute l'histoire de l'art est fondée sur cette notion. Or je considère que nous sommes dans un tel chaos que ce n'est pas la peine d'en rajouter. Il faut au contraire développer des continuités." Rudy Ricciotti, architecte, concepteur du musée le MuCEM à Marseille, in L'Express, 03/04/2013.

• ‘Plan d'urgence pour le logement’ (1) : trop peu ? "Dans ce plan, il n'y a pas de mesures suffisamment fortes pour provoquer un véritable choc de la reprise du secteur du logement en France. Ces mesures intéressantes porteront leurs fruits à moyen terme mais elles ne vont pas débloquer la construction de nouveaux logements en 2013. Il faudrait les accompagner d'autres mesures beaucoup plus fortes." Roger Bélier, président du Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs, in Le Figaro, 28/03/2012.

• ‘Plan d'urgence pour le logement’ (2) : trop tard ? "L'attente était grande. Autant le dire tout de suite, elle a été déçue. Les 20 mesures annoncées par le président en personne ne sont pas à la hauteur des enjeux d'une filière qui emploie plus d'un million et demi de personnes. Alors qu'en fin d'année, il manquera environ 1 million de logements dans le pays pour satisfaire les besoins de la population, on pouvait espérer davantage. [...] Fallait-il réserver les 400 millions d'efforts publics aux seuls HLM à travers une baisse de la TVA ? Après avoir dopé les ressources du logement social à travers le relèvement du plafond de sa cagnotte, le livret A, il aurait sans doute été plus utile de se tourner cette fois vers le secteur privé en rendant, pourquoi pas, le ‘dispositif Duflot’ plus attractif. Ce dont il a bien besoin. En définitive, ce plan logement est à l'image de nombreuses initiatives du gouvernement : tardif, timide et mal calibré. En un mot, insuffisant." François Vidal, rédacteur en chef aux Échos, 22/03/2012.

• La beauté de l'immobilier, un facteur d'attractivité "L'immobilier, c'est comme la peau d'une grande ville. Sous l'épiderme se joue la qualité de vie pour ses habitants, et en surface son image, ce que l'on voit : il est essentiel que cela soit beau ! " Daniel Janicot in Paris brille-t-il ? Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n° 2, 12/2012, 108 p., 18 €.

■ Défense et illustration de la propriété privée

"La défense de la propriété privée a été un trait dominant du discours philosophique, théologique et juridique de l'Antiquité à nos jours." Peter Garnsey Université de Cambridge Source : Penser la propriété, Les Belles Lettres, 01/2013.

Le droit à la propriété privée a, depuis l'origine, fait l'objet de débats de nature philosophique, théologique et juridique. Trois raisons y ont contribué. Le caractère communautaire, "holiste", des premières sociétés européennes, dont les traces perdurent dans le monde paysan jusqu'aux révolutions industrielles. L'héritage de Platon, objet d'interprétations divergentes, permises il est vrai par les différences d'approche entre la République et Les Lois. Le christianisme enfin, qui a longtemps promu, au moins symboliquement, une "Cité idéale" à l'image de "la pauvreté du Christ". Il n'en demeure pas moins que le modèle d'organisation dominant a bien été celui de la propriété individuelle, consacré comme "droit" inaliénable par les penseurs de la modernité (Locke) et, finalement, par la Révolution française. Directeur de recherche à la faculté d'Histoire de l'Université de Cambridge, Peter Garnsey s'attache à étudier de façon très fouillée cette "construction historique". Sa conclusion : "Être propriétaire d'un bien n'est peut-être pas un droit naturel ou un droit humain, mais ce n'est pas par accident que les hommes s'efforcent assidûment d'acquérir, de posséder et d'attacher l'étiquette ‘à moi’ à certains objets extérieurs qui sont ressentis comme nécessaires ou perçus comme ayant de la valeur". L'auteur propose certes une analyse engagée, qui fait la part belle aux penseurs ayant considéré la propriété - ainsi d'ailleurs que la richesse - "comme un scandale aussi bien moral et politique qu'intellectuel". Mais cet ouvrage savant permet de disposer de la hauteur de vue nécessaire dans les débats du moment. Pour rappeler que l'accès à la propriété individuelle, celle de son logement en particulier, n'est pas seulement un besoin naturel des hommes. C'est l'un des fondements de notre société.  Le regard de la Chambre : Force est de constater que la propriété privée, droit constitutionnel, a volé en éclats depuis plusieurs années. L’analyse du professeur Hugues Périnet-Marquet réalisée il y a 10 ans est toujours aussi pertinente (cf. Professions Immobilières n°81, 82 et108). Pour aller plus loin : Penser la propriété, par Peter Garnsey, Les Belles Lettres, 366 p., 26,90 €

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité ■ Le "nouveau Grand Paris" : comment faire ? Annoncé le 6 mars dernier par le premier ministre, Jean-Marc Ayrault, le "nouveau Grand Paris" confirme en réalité l'essentiel du projet initié par le gouvernement précédent, sous la houlette de Nicolas Sarkozy. Le réseau de transport public devrait ainsi s'enrichir de 200 kilomètres et de 72 gares d'ici à 2030. L'enjeu ? Repenser l'organisation du territoire métropolitain et stimuler son économie, en usant de trois leviers principaux : les transports, le logement et, finalement, le développement. La principale innovation est d'ordre administratif. Il est en effet prévu de créer une nouvelle entité, la "Métropole de Paris", qui serait essentiellement chargée de la construction des logements en zone dense. Ce qui souligne encore une fois l'importance de ce volet, véritable clé de voûte de l'ensemble du projet. Deux interrogations demeurent cependant. Pourquoi n'avoir pas étendu les réflexions à l'échelle de l'agglomération francilienne ? Comment rationaliser l'action publique en créant un nouvel échelon administratif ? Il reste surtout deux défis majeurs à relever. Le premier est celui du financement, "d'investissements financiers différés et sous-dimensionnés face aux défis de l'avenir" pour Guy Brugel, professeur à l'université Paris-Ouest-Nanterre-La Défense. Car, s'agissant du privé, "le métro créera des emplois mais ne générera pas le demi-point de croissance régionale nécessaire pour financer les travaux au-delà de 2020" selon l'économiste Frédéric Gilli. Le deuxième et principal défi est celui de la gouvernance. Dans le schéma proposé, "le risque existe que les élus finissent par parler aux élus, les experts aux experts, et quelques experts de la délibération avec quelques élus" (Brigitte Fouilland, professeur à Sciences Po). C'est pourquoi l'engagement des professionnels de l'immobilier est plus que jamais indispensable. Dans leur double rôle d'acteurs économiques et de citoyens engagés, au plus proche des préoccupations de nos concitoyens, "au cœur de la Cité".  Le regard de la Chambre : Le problème du financement n’est pas le principal enjeu : le dernier emprunt pour le métro parisien n’était pas remboursé en totalité il y a encore 5 ans ! L’enjeu aujourd’hui est d’incarner ce nouveau Grand Paris, comme l’avait fait le précédent Président de la République, à l’échelon international. Source : "Un nouveau Grand Paris, pour quoi faire ?", décryptages débats du Monde, 15/03/2013.

"Près de la moitié des personnes ayant un projet d'acquisition s'avouent incapables de comprendre les évolutions actuelles du marché. Leur seule certitude : c'est trop cher !" Source : Le nouvel Observateur, 28/03/2013.

■ Le saviez-vous ? L'insécurité, un problème majeur… qui n'épargne pas le logement ! L'actualité francilienne récente a été marquée par une résurgence des questions de sécurité. Prise d'assaut d'un RER en gare de Grigny (91), agressions crapuleuses quotidiennes de touristes chinois, grève des agents du Louvre pour protester contre l'explosion des vols en bande organisée dans l'enceinte même du musée… Le logement est également concerné. Outre la progression du nombre de cambriolages depuis le début de l'année, plusieurs affaires ont mis à jour un phénomène massif de racket sur les chantiers de rénovation urbaine de la région. Le 18 février, à Pierrefitte-sur-Seine (93), trois ouvriers d'une entreprise de BTP ont été blessés par balles. Mais les tensions et intimidations violentes seraient en fait généralisées. Comme le confie Stéphane Peu, président de l'office de HLM Plaine commune habitat : "Cela a pris des proportions inquiétantes et c'est devenu un système très organisé comme on peut le connaître en Corse". Sources : Le Monde, 01/03/2013 ; Libération, 02/04/2013. Voir aussi : Cahier de la FNAIM Paris Ile-deFrance n°1, Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité, 03/2012.

L'Ile-de-France, capitale des grandes entreprises. Certes, plus de 90 % des 658 000 entreprises implantées en Ile-de-France sont des micro-entreprises, qui occupent moins de 10 personnes. Mais 39 % des quelque 3,4 millions de salariés franciliens travaillent dans de grandes entreprises, dont les effectifs sont supérieurs à 5 000 personnes. C'est une spécificité de la région capitale, qui s'explique par de nombreux facteurs (concentration des centres de décision et de recherche, ainsi que des activités financières et d'assurance, localisation de 2 plateformes aéroportuaires de niveau international, caractère radial des réseaux de transport centrés vers Paris…). En 2010, 228 des 229 grandes entreprises françaises avaient au moins un de leurs établissements implanté en Ile-deFrance. Le vrai défi est désormais de se tourner davantage vers l'international, où se trouvent manifestement les "relais de croissance" de demain.

19 C'est, en milliards d'euros, le montant des crédits publics mobilisés pour la rénovation urbaine en Ile-de-France en 10 ans, jusqu'en 2013. À l'échelle nationale, l'enveloppe du programme national de rénovation urbaine (PNRU) atteint 42 milliards d'euros. La région capitale est donc l'une des principales bénéficiaires, avec 118 projets de réhabilitation retenus dans les zones urbaines sensibles. Source : Le Monde du 01/03/2013 et www.anru.fr.

Source : INSEE, Ile-de-France à la page, n°405, 04/2013. Voir aussi : Cahier de la FNAIM Paris Ile-deFrance n°2, Paris brille-t-il ? L'urgence d'une véritable stratégie d'attractivité pour le Grand Paris, 11/2012.

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 19 - avril 2013 - page 03

Penser local, agir global

Vers un "droit à la Ville" ? Comment aborder de façon à la fois complète et synthétique l'ensemble des questions juridiques qui encadrent le fonctionnement des villes françaises aujourd'hui ? Comment saisir aussi les mutations à l'œuvre dans l'organisation même de ces villes, tout en prenant conscience que chacune d'elle est un "matériau" unique ? En consultant le Droit de la ville que vient de publier Jean-Bernard Auby, professeur de droit public à Sciences Po Paris. Son manuel constitue un précieux bréviaire, structuré autour de trois grandes notions : "la physique de la ville" (espaces publics et privés, équipements urbains, forme et structure de la ville), "la dynamique de la ville" (régulation et occupation des sols, travaux et aménagements, activités économiques, transports et développement durable), "la politique dans la ville" (la gouvernance, les services rendus, les droits afférents). L'auteur relève finalement trois sujets particulièrement structurants : la nécessaire "coproduction de l'intérêt public par les acteurs publics et privés", la question des espaces publics ouverts au public, qui posent notamment des questions de sécurité face à la croissance de la "délinquance urbaine", la question de la gouvernance enfin, à savoir "l'inadéquation quasi-constante des structures administratives à l'échelle des problèmes urbains". Ce faisant, J.-B. Auby propose une réflexion sur le passage "du Droit de la Ville au droit à la Ville", c'est-à-dire du fonctionnement juridique des villes "à l'idée d'une inscription urbaine de quelques uns de nos droits fondamentaux" - parmi lesquels le "droit au logement" bien sûr, mais également la mobilité. Sa conclusion est un souhait, "celui de voir les villes redevenir des acteurs majeurs de la politique et de la production du bien public comme elles l'ont été à certaines périodes de l'Histoire". Pour le Grand Paris, c'est de toute évidence urgent !  Le regard de la Chambre : Une ville, c’est aussi une production de richesses individuelles et pour ce faire, il n’y a qu’une seule réponse : libérer les entreprises privées de leur carcan juridique !

800 C'est le nombre d'organismes spécialisés dans le logement social en France, aidés par l'État et les collectivités locales. Parmi eux, il y a environ 300 offices publics de l'habitat et environ 300 sociétés privées. Source : Droit de la ville, op. cit., p. 279-280.

Pour aller plus loin : Droit de la ville - Du fonctionnement juridique des villes au droit à la Ville, par JeanBernard Auby, LexisNexis, 297 p., 39 €.

Extraits Ville et développement durable. "À l'heure actuelle, depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, et les textes qui ont fait suite aux Grenelle de l'Environnement, en particulier la loi du 12 juillet 2010, la préoccupation de limiter l'étalement urbain est devenu un objectif de premier rang des politiques urbaines. cet objectif s'exprime notamment dans l'article L. 121-1 du Code de l'urbanisme qui, évoquant les finalités que doivent s'assigner les trois catégories principales de documents d'urbanisme, débute par la formule suivante : ‘Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales déterminent les conditions permettant d'assurer, dans le respect des objectifs du développement durable : 1° L'équilibre entre : a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ; b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels…’" (p. 88)

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Droit au logement. "Pour permettre l'accès de tous à un logement, il est d'abord nécessaire de produire des logements et, compte tenu du fait que de nombreuses personnes ne sont pas en mesure de payer le prix du marché, il faut construire, et entretenir, des logements sociaux." (p. 279) 

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