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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - mai 2013 - N° 20
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Réforme territoriale : Pour le Grand Paris, il y a urgence ! Le calendrier politique est décidément chargé en ce printemps 2013. Au mois de juin doit être adopté en conseil des ministres le projet de loi sur le logement. Préparé par Cécile Duflot et portant notamment sur la révision des rapports entre bailleurs et locataires, il fait l'objet de toute l'attention des professionnels. Au niveau national, la FNAIM est mobilisée pour faire entendre la voix des agents immobiliers, et donc de leurs clients. Cette loi est importante : elle aura un impact évident, direct, sur un marché aussi tendu que celui de l'Ile-deFrance. Mais il est d'autres projets, actuellement en discussion au Parlement, qui traitent directement de notre région. Je veux parler des lois de décentralisation, comportant des dispositions relatives au renforcement de l'intercommunalité et à l'affirmation des métropoles - dont le Grand Paris.
Une information privilégiée sur l'immobilier Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, le professionnel de l'immobilier est au cœur de problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ilede-France est un lien entre tous ses adhérents. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
Le projet initial du gouvernement était ambitieux. Il visait à la création, au 1er janvier 2016, d'un nouvel établissement public couvrant le territoire strict du Grand Paris (capitale et petite couronne), avec pour principale compétence le logement (cf. Focus ci-dessous). En discussion au Sénat, ce projet de Grand Paris Métropole a vu ses prérogatives recentrées sur le logement. Ce qui atteste de l'aspect stratégique de cette question pour l'agglomération parisienne. Mais en repoussant d'un an, à 2017, la création de l'établissement public, et surtout en fixant à 2021 l'échéance de son évolution vers une collectivité de plein exercice, les Sénateurs ont lancé un mauvais signal. Si le dossier est si important, pourquoi le repousser encore ? De même, s'il est prévu de transférer la responsabilité des PLU au niveau intercommunal, pourquoi ne pas faire de même pour les permis de construire, qui constituent le principal levier d'une politique du logement ? Il s'agit de questions apparemment techniques, administratifs. Mais qui sont à même de contribuer à une meilleure gouvernance du Grand Paris. Plus efficace, plus proche des besoins du terrain. Pour les acteurs économiques que nous sommes, c'est une urgence. Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus Le logement dans le projet gouvernemental de "Grand Paris Métropole" Domaine régalien, la compétence en matière de logement pourra être déléguée par l'État à la future Métropole, afin de "favoriser la construction de logements neufs, la réhabilitation des logements anciens, la résorption de l’habitat indigne et le développement de l’offre d’hébergement". Grand Paris Métropole doit également être en mesure d'élaborer et mettre en œuvre un Plan métropolitain de l'urgence sociale (comprenant l'hébergement d'urgence des SDF), un Plan climat énergie métropolitaine (en vue notamment de "garantir l’efficacité énergétique des bâtiments") et un Plan métropolitain de l'habitat et de l'hébergement, décliné au niveau de chaque intercommunalité et intégrant l'ensemble des volets, de la rénovation thermique des logements à la rénovation urbaine, en passant par la répartition des constructions nouvelles et l'application des critères de mixité sociale. Pas de doute : le logement constitue bien la "colonne vertébrale" du futur Grand Paris. Source : www.action-publique.gouv.fr
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 20 - mai 2013 - page 01
n Ils l'ont dit…
530 M€
C'est le montant des cessions immobilières prévues par l'État en 2013, contre 547 M€ en 2012. Le ministre du Budget, Bernard Cazeneuve,entend "maintenir le rythme des cessions à plus de 500 millions d'euros par an pendant les trois prochaines années", notamment en coordonnant les opérations à l'échelle régionale. Sources : Les Échos, 15/05/2013 ; Moderniser la politique immobilière de l'État, rapport du Conseil de l'immobilier, 15/05/2013.
• Politique du logement : les effets pervers des ‘bons sentiments’... "Depuis plus de vingt ans, en lieu et place d'une politique, les réponses tiennent toutes en une théâtralisation de l'émotion populaire et en un salmigondis fiscal, aussi ruineux qu'inefficace. L'hystérie collective a inscrit un ‘droit au logement’ dans la Constitution avec comme seule conséquence pratique une distribution de tentes aux sans-abri. La même hystérie a porté à 25 % la part des logements sociaux dans les programmes des villes entraînant une accélération de l'exclusion des classes moyennes. En effet, les promoteurs contraints par cette règle en reportent le coût sur les 75 % restants, les acquéreurs de la classe moyenne qui ne peuvent plus payer 10 000 euros le mètre carré." Jacky Chatelain, ancien directeur général de l'Apec, in Les Échos, 16/05/2013.
• Audace architecturale et développement économique. "Comme la plupart de leurs collègues à l'étranger, nombre d'élus locaux français sont désormais convaincus que l'audace architecturale, tant dans les édifices publics que la construction privée, constitue un élément favorable au développement économique de leur territoire. Au-delà de la notoriété qu'elle apporte immanquablement, elle contribue à attirer aussi bien les touristes que les investisseurs." Didier Willot, journaliste, "L'audace architecturale", in Le nouvel Economiste, 10/05/2013.
• Les conditions de l'attractivité francilienne. "S'il veut attirer les investisseurs asiatiques, le Grand Paris doit d'abord s'attacher à rétablir la sécurité, des biens et des personnes, matérielle et immatérielle, absolument partout sur le territoire. Puis proposer des systèmes de déplacement adaptés, agréables et opérationnels. Et surtout, il faut que les Français ouvrent enfin les yeux sur les réalités du monde, sur les réalités du ‘business’ et de la guerre économique…" Peer de Jong, vice-président de la chambre de commerce et d'industrie franco-malaisienne (Kuala Lumpur), directeur international au Forum francophone des affaires, in Paris brille-t-il ? Cahier de la FNAIM n° 2, 12/2012.
n Le social au cœur du Prix Haussmann 2013
"Les rues d'une ville ne remplissent pas seulement la fonction de relier un point à un autre, en fait elles établissent des connexions entre les différents coins de notre mémoire." Gilles Ivain Source : Internationale situationniste (n°1, 1958), citée par Le Monde, 08/02/2013.
Le Prix Haussmann, créé en 1975 par la FNAIM Paris Ile-de-France, récompense chaque année un ouvrage consacré à l’habitat et à l’urbanisme dans la région capitale. Le logement social était à l'honneur lors de la cérémonie présidée, le 23 avril dernier, par Bernard Vorms, directeur général de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Le jury, composé du préfet de région, Jean Daubigny, du maire de Paris Bertrand Delanoë, de Jean-Paul Huchon et Jean-Claude Boucherat, présidents respectifs du Conseil régional et du Conseil économique, social et environnemental d'Ile-de-France, ainsi que de Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris Ile-de-France et d'Emile Beasse, président de la région FNAIM Ile-de-France, a récompensé Hygiène et morale - La naissance des habitations bon marché. Son auteur, l'historien Patrick Kamoun, étudie l’avènement du logement social de 1830 à 1938, sous tous ses aspects, des cités ouvrières utopistes aux politiques hygiénistes, en passant par "le relèvement moral des indigents". Son travail minutieux est dénué de tout cliché. Comme l'a rappelé à cette occasion Gilles Ricour de Bourgies : "Si l’acteur public demeure le gardien de cette politique, l’ouvrage de Patrick Kamoun rappelle que le logement social émane avant tout d’initiatives privées. Ce sont en effet les chefs d’entreprises du Nord de la France qui ont créé la participation des entreprises à l’effort de construction de logements, aujourd’hui communément appelé le 1 % logement." La thématique sociale était en fait très présente parmi les 20 ouvrages sélectionnés, dont trois ont bénéficié d'une mention spéciale du jury : Agrandir Paris, de Florence Bourillon et Annie Fourcaut (cf. La maison de l'immobilier n°11, juillet/août 2012), Le peuple des tunnels, d'Astrid Fontaine, et le roman Voyage au centre de Paris, d’Alexandre Lacroix. Des livres à lire à la première occasion ! n Le regard de la Chambre : Construire une offre nouvelle de logement dans le parc social, comme dans le parc privé, est impératif. Mais il est nécessaire de décloisonner ces deux parcs pour faciliter la mobilité indispensable à notre époque de mutations. Pour aller plus loin : Hygiène et morale…, par Patrick Kamoun, Union Sociale pour l’Habitat, 265 p., 35 €; Agrandir Paris, Florence Bourillon et Annie Fourcaut (dir.), Publications de la Sorbonne, 433 p., 25 €; Le peuple des tunnels, par Astrid Fontaine, Ginkgo, 400 p., 25 €; Flammarion, 381 p., 20 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le périurbain, l'autre visage de la ville Comme le souligne Julien Damon dans Les Échos (06/04/2013) : "Les territoires périurbains, loin des quartiers où vivent et exercent les élites parisiennes, font l'objet d'un certain mépris de la part des urbanistes, des écologistes et des intellectuels. Présentant une empreinte environnementale excessive, avec des habitants suspects de conservatisme et de conformisme, la périurbain n'a pas bonne presse". Or "il est une autre manière de traiter la question du périurbain que celle qui consiste à le considérer comme une anomalie condamnable ou bien comme un lieu où l'on se trouverait fatalement condamné à vivre si l'on fait partie des classes populaires autochtones", affirment Olivier Mongin et Jacques Donzelo. Ces derniers proposent donc un dossier de la revue Esprit particulièrement riche, tant en informations qu'en prises de position, avec notamment des contributions de Christophe Guilly, Laurent Davezies, Jean Rivière, Marie-Christine Jaillet, Jean-Michel Roux, Cynthia Ghorra-Gobin, Michel Lussault… Il en ressort une analyse nuancée de la dynamique d'urbanisation à l'œuvre "à l'orée des grandes villes". L'article consacré aux États-Unis est particulièrement éclairant. On y découvre que "la traditionnelle opposition entre ville et suburbain (‘drivable suburbs’ et ‘walkable places’)" est en train de s'effacer, l'une et l'autre de ces zones attirant désormais des projets de logements et de bureaux, "soit des espaces d’urbanité que l’on peut retrouver aussi bien dans la ville centre que dans les banlieues". Bref, il est "plus que temps d’accepter de considérer que le périurbain constitue désormais à la fois un modèle de spatialisation des réalités sociales et un genre de vie dont il importe de tenir compte, quoi qu’on pense des pratiques et des valeurs qu’il exprime, et dont il va s’agir d’inventer une politique". n Le regard de la Chambre : Les émeutes récentes dans les banlieues de Stockholm sont l’illustration des dérives d'une autre forme de "périurbain", dans un pays pourtant souvent mis en lumière par son modèle social : attention là aussi aux apparences ! Source : "Tous périurbains !", dossier de la revue Esprit, n°393, mars-avril 2013, 20 €.
n Le saviez-vous ? Classes moyennes et sentiment de déclassement. "En 2006, pour les milieux populaires, l'ascenseur social s'était mis à descendre. C'était très problématique mais cela supposait qu'il y avait un ascenseur et, de ce fait, un immeuble. Aujourd'hui, après cinq années de crise, la crainte n'est pas tant de voir descendre l'ascenseur que de voir l'immeuble s'écrouler". C'est le cri d'alarme que lance le sociologue Alain Mergier, créateur du concept de "descenseur social" et coauteur d'une enquête réalisée par la Fondation Jean-Jaurès, proche du Parti socialiste, sur "le grand malaise des classes moyennes". Jérôme Fourquet, directeur de l'IFOP, partenaire de cette enquête, estime que, depuis le déclenchement de la crise économique en 2008, "une pente négative est amorcée", sur laquelle "les classes moyennes inférieures apparaissent comme le maillon faible en voie de fragilisation accélérée". Cette inquiétude serait cependant plus diffuse, avec "une fragilisation à la fois des classes moyennes mais également des catégories plus favorisées qui ressentent très clairement un alourdissement de la fiscalité les concernant". La métaphore urbanistique d'Alain Mergier n'est pas infondée : dans tous les cas de figure, cette crainte de l'avenir, qui semble progresser et se généraliser, a un impact direct sur l'économie de l'immobilier. L'urgence, c'est le retour de la confiance ! Source : "Le ‘descenseur social’ des classes moyennes", par Bastien Bonnefous, Le Monde, 16/05/2013.
Communication du DPE : les professionnels exemplaires. Si la loi a imposé la réalisation, depuis le 1er janvier 2011, d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour toute transaction en vue d'en informer l'acquéreur ou le locataire, sur le modèle des autres diagnostics obligatoires, elle n'a jamais imposé son affichage, c'est-à-dire sa communication au plus grand nombre. Pourtant, cette information est apparue très rapidement pertinente aux agents immobiliers. "85 % des annonces figurant dans les vitrines des agences comportent une étiquette DPE", observe David Rodrigues, juriste de l'association de consommateurs CLCV, qui vient de réaliser une enquête sur les annonces immobilières. En revanche, les sites Internet spécialisés dans les annonces des particuliers sont nettement moins vertueux. "L'information qu'ils donnent est souvent tronquée, car incomplète"… Moralité ? Il vaut toujours mieux faire confiance à un professionnel ! Source : www.clcv.org et Le Figaro économie, 15/05/2013.
"Un client qui voulait vendre ses bureaux avait calculé l'an dernier qu'il devrait payer 30 000 euros d'impôt sur ses plus values. Quand je lui ai annoncé que ce serait 350 000 euros, il a renoncé." Bernard Monassier Notaire, vice-président du Cercle des fiscalistes Source : Challenges, 07/03/2013.
-7 %
C'est le recul des ventes de logements neufs au 1er trimestre 2013 par rapport à la même période l’an dernier, qui était pourtant déjà mauvaise. Une situation dûe à l’effondrement des ventes aux investisseurs en locatif (-23 %), les ventes en accession à la propriété se maintenant en revanche (+4 %), grâce à la faiblesse des taux d’intérêt et à une maîtrise des prix (-1,3 % en Ile-de-France et -1,8 % en province). Au total, les promoteurs espèrent écouler 70 000 logements cette année, contre 75 000 en 2012. Source : Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), citée par Les Échos, 16/05/2013.
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Penser local, agir global
Des villes pour les hommes Créé en 2007 par l'un des principaux acteurs du BTP français, le groupe Eiffage, le laboratoire de prospective en développement urbain durable Phosphore vient de livrer le résultat de ses travaux prospectifs sur "la ville durable à l'horizon 2030". Et ce résultat est particulièrement remarquable. Les ingénieurs, architectes et urbanistes mobilisés au sein de ce laboratoire original et innovant ne se contentent pas de dresser le panorama des solutions techniques, existantes ou à venir. Ils proposent des analyses et des scénarios systémiques très illustrés, "respectueux de l'écosystème urbain et des multiples interrelations qui le définissent". Car une ville durable, qui aura intégré la nécessité de maîtriser ses consommations d'énergie fossile et ses émissions de CO2, ne sera vivable que si elle est conçue autour et au profit du seul terreau qui vaille : l'humain. C'est donc bien l'homme qu'il faut remettre, ici aussi, au centre des projets. L'habitat y occupe une place naturellement prépondérante.
25 %
L'habitat (résidentiel et tertiaire) est l'une des principales sources d'émission de gaz à effet de serre en France, derrière les transports (36 %), mais devant l'industrie (19 %). Au total, les villes consomment les deux tiers de l'énergie produite et sont à l'origine de 70 % des émissions de CO2. Un défi de taille pour le Grand Paris !
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Source : Des villes et des hommes, op. cit., p. 13.
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Cette publication tombe au bon moment. Le gouvernement a en effet lancé un grand "débat national sur la transition énergétique", censé donner la parole à l'ensemble des acteurs (industriels, citoyens, professionnels des secteurs économiques concernés…) et déboucher sur une proposition de loi à l'automne 2013. Le sujet est indubitablement stratégique. Il appelle des décisions résolues, et désormais urgentes. Comme l'indique le climatologue Jean Jouzel (membre du GIEC) dans la préface à Des villes et des hommes, "c'est une véritable révolution en termes d'efficacité énergétique et d'écomobilités que nous devons collectivement mener à bien". Car pour rendre les villes de demain authentiquement vivables, il faut "essayer dès maintenant d'entamer une véritable rupture conceptuelle et technique de la ville et ne pas se contenter seulement d'une démarche d'amélioration continue". n Le regard de la Chambre : La FNAIM Paris Ile-de-France proposera sa propre contribution dès le mois de juin prochain, en consacrant le 3e numéro de ses Cahiers à la "Révolution énergétique dans l’immobilier du Grand Paris". Pour aller plus loin : Des villes et des hommes, sous la direction de Valérie David, Eiffage, 120 p.
Extraits Des besoins en logement à satisfaire. "Au vu des statistiques actuelles et prospectives, les parcours de vie personnels comme professionnels seront de moins en moins linéaires. Ainsi, le taux de divortialité a dépassé les 45 % depuis 2005, chaque divorce étant à l'origine d'une demande supplémentaire estimée à 0,7 logement. Les familles monoparentales et recomposées deviennent des modèles courants, avec un impact direct sur le nombre et le type de logements souhaités.’" (Des villes et des hommes, op. cit., p. 14) La ville durable, une ville en mouvement. "Le caractère durable de la ville de demain réside dans sa capacité à planifier des changements dans l'occupation des sols, à s'adapter dans le temps à des offres évolutives de transports collectifs. La ville du futur est une question d'approche dynamique, d'adaptation, de résilience. elle s'adapte à des demandes nouvelles : celle du commerce de proximité bousculé par le e-commerce, celle des lieux de l'habitat et du travail. Qu'est-ce qu'un lieu de travail aujourd'hui dans le secteur tertiaire ? Probablement une table, une chaise et une connexion ! Construire la ville consiste à mettre en réseau ces usages, à penser l'interconnectivité. La ville d'hier était figée dans le temps et dans l'espace. Aujourd'hui, nous devons construire pour des durées d'usage très courtes, tout doit être évolutif." (Ibid., p. 20) n
La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.
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