N° 52 - 2ème trimestre 2015
Votre copropriété La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM du Grand Paris
3ème OBSERVATOIRE DES CHARGES DE LA COPROPRIÉTÉ DU GRAND PARIS Baisse des charges de copropriété à Paris sur le 1er semestre 2014 Présenté le 15 janvier par la Chambre FNAIM du Grand Paris, l’Observatoire des charges de copropriété enregistre pour la première fois une baisse de 6,7 % des principaux postes de charges de copropriété dans Paris intramuros par rapport à une période de 6 mois sur l’année 2013*. Cet observatoire qui s’adresse aux professionnels, aux responsables de copropriété et aux consommateurs a vocation à permettre une analyse objective des charges de copropriété, poste désormais conséquent pour les très nombreux Franciliens qui vivent en copropriété. Un volume de données inédit provenant de la comptabilité officielle des copropriétés Cette troisième édition, qui correspond aux données des copropriétés du premier semestre 2014, porte sur 3 349 immeubles et 92 623 lots de copropriété implantés à Paris, soit un volume de données inégalé. A noter que, comme les précédentes éditions, les données analysées proviennent directement des états comptables des copropriétés sous contrôle d’un huissier de justice. L’Observatoire des charges de copropriété du premier semestre 2014 met en évidence plusieurs enseignements que la FNAIM du Grand Paris entend souligner : 1er enseignement : Sur Paris, on observe une baisse de charges de copropriété sur le 1er semestre 2014 de 6,7 % en moyenne. Les charges qui ont baissé sur Paris sont l’eau, le chauffage central, et l’entretien. Les charges ayant augmenté sont l’électricité, les ascenseurs, les assurances et les honoraires de syndic. Après plusieurs années de hausse, l’augmentation des charges de copropriété n’apparait donc plus comme une fatalité. 2 ème enseignement : L’Observatoire ne prend pas en compte le poids des charges résultant des impôts et taxes directement prélevés par l’Etat et les collectivités locales comme par exemple la taxe foncière ou la taxe d’ordures ménagères. Or, celles-ci ont connu ces dernières années une hausse souvent importante. A titre d’exemple, la taxe d’habitation et la taxe foncière bâtie ont augmenté respectivement de 44 % et 97,3 % sur Paris entre 2001 et 2013. Si l’action des gestionnaires, des responsables de copropriété et des copropriétaires s’avère le moyen le plus efficace pour diminuer les charges de copropriété, celles-ci restent néanmoins en partie dépendantes de l’action des décideurs publics. 3 ème enseignement : Principal poste de dépenses des immeubles, le budget du chauffage collectif sur Paris est en baisse. Ceci s’explique par la clémence météorologique de l’année la plus chaude du siècle, les températures ayant un effet immédiat sur les charges de chauffage. Les bons réflexes des copropriétaires en matière de dépense énergétique commencent également à s’avérer payants. A noter que les charges d’électricité, quant à elles, ont légèrement augmenté.
4ème enseignement : Avec 5% de hausse sur Paris, l’augmentation des honoraires forfaitaires des syndics de copropriété s’avère mesurée et ne représente en proportion qu’une infime hausse : indépendamment de l’incidence du changement de TVA au 1er janvier (0,4 %), cette augmentation s’explique en partie par des ajustements contractuels (clause d’indexation) et par l’imputation de nouveaux frais tels que la gestion des comptes bancaires séparés. Des moyennes par poste pour Paris ont été établies par lot et par m² assuré. Pour le chauffage collectif : Il représente une charge moyenne de 258,4 3 / lot sur Paris (7,97 3 /m2 assuré) versus 304,05 3 / lot sur 6 mois de 2013. Evolution 1er semestre 2014 : -15 % Extrapolation du poste pour 2014 : 430,70 3 / lot et 7,97 3 / m² assuré Par lot comme par surface assurée, plus les immeubles sont récents et plus le coût du chauffage collectif est réduit ; la baisse constatée entre le 1er semestre 2014 et 6 mois de 2013 est d’autant plus importante que les immeubles sont récents (-6 % pour les immeubles construits avant 1918 et -19 % pour les immeubles construits après 1970). 2014 est l’année la plus chaude du siècle, avec un taux de réchauffement de + 11 % ayant un effet direct sur les dépenses de chauffage en diminution de - 15 %. Cette corrélation entre réchauffement de la température à Paris et son incidence sur la baisse de la consommation énergétique est étudiée pour la toute première fois. L’Observatoire des charges tient à analyser dans le temps l’évolution de ces deux critères afin de déterminer la part de l’action des Parisiens en matière d’économie d’énergie, des premiers travaux réalisés et de la meilleure gestion de ce poste par les copropriétés et leurs syndics. Nous présenterons dans la prochaine Lettre les autres postes de charges : eau, assurance, ascenseurs, salaires et honoraires de syndic. *Remarques méthodologiques : 1/ L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris repose sur des données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables. Cela permet de tenir compte de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente. 2/ Les données proviennent des données comptables dont l’anonymat comme la provenance sont garanties par un huissier de justice. Les données statistiques sont arrêtées au 30 juin 2014. 3/ Les postes étudiés dans le cadre de cet Observatoire (chauffage, eau, électricité, salaire, assurance, ascenseur, honoraires) représentent 75 % des charges d’un immeuble. 4/ L’Observatoire présente pour la première fois des données semestrielles. Pour établir un comparatif avec l’année 2013, une moyenne statistique sur 6 mois de l’année 2013 a donc été établie.
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