La lettre de la FNAIM du Grand Paris - janvier 2014 - N° 27
Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
2014, l'An I de la Chambre FNAIM du Grand Paris L'année qui débute sera sans nul doute décisive. Le dernier éditorial de 2013 de La maison de l'immobilier le soulignait : pour la première fois depuis longtemps, après de nombreuses discussions, le gouvernement tendait de nouveau la main aux professionnels. Des évolutions positives ont d'ores et déjà été obtenues dans le cadre du projet de loi Alur. Retour à la raison ? On voudrait y croire. Car par ailleurs, le président de la République propose un "pacte de responsabilité" aux entreprises, basé sur une réduction des charges et une simplification administrative que nous attendions depuis longtemps. Ces inflexions politiques, qui restent bien sûr à confirmer, arrivent au bon moment pour le secteur du logement en Ile-de-France : les pouvoirs publics disposent désormais d'une organisation professionnelle renforcée.
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM du Grand Paris est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
La Chambre FNAIM du Grand Paris, fusion de la Chambre Paris Ile-de-France et de la CMI, est opérationnelle depuis le 1er janvier. Avec nos 2 200 agences sur la région francilienne, nous pouvons accroître les services à nos adhérents et à leurs clients, et devenir une vraie force de proposition pour améliorer l'offre de logement sur le territoire du Grand Paris. Mais les chantiers ne manquent pas. À commencer par le projet de loi Alur et ses articles 16 et 17 concernant l'encadrement des loyers. À quelques jours de la réunion de la commission mixte paritaire, les Parlementaires ne savent toujours pas quels sont le zonage et l'outil statistique retenus pour fixer le fameux "loyer de référence". Et pour cause : ce loyer est impossible à calculer en Ile-de-France, compte tenu de la diversité des catégories de logements et des secteurs géographiques. C'est à l'échelle de l'immeuble que se jouent les différences de loyer : jusqu'à 40 % entre un rez-de-chaussée sur rue et un dernier étage sur jardin ! Comment le préfet pourrait-il arrêter un loyer de référence dans ces conditions ? Le risque est d'arriver au résultat inverse de celui poursuivi, avec par exemple un rez-de-chaussée bon marché qui verrait son loyer augmenter quand le prix des logements les plus chers, au dernier étage, diminuerait. Et ne parlons pas de l'effet désastreux sur les investisseurs immobiliers potentiels… Attention : l'encadrement des loyers est tout sauf une solution et renforcera la pénurie de logements en Ile-de-France.
Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris
Focus Chambre FNAIM du Grand Paris, une puissance renforcée pour le logement ! La nouvelle Chambre FNAIM du Grand Paris représente en Ile-de-France, hors Seine-et-Marne, 2 200 agences, soit un chiffre d'affaires de plus d'un milliard d'euros d'honoraires. La Chambre représente quinze métiers différents dont les trois réglementés par l'État (transaction, administration de biens et syndics de copropriété). Comme l'indique son président, Gilles Ricour de Bourgies : "En tant qu'acteur de terrain disposant d'un maillage unique de professionnels de l'immobilier sur le territoire du Grand Paris, la Chambre FNAIM du Grand Paris contribuera activement au débat et fera entendre clairement sa voix en privilégiant des solutions de long terme". n
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 27 - janvier 2014 - page 01
n Ce sont eux qui le disent ! • Le bâti, atout du rayonnement international de l'Ile-de-France. "Nous venons de signer le premier Contrat de développement territorial (CDT), celui du Val-de-Bièvre autour du campus santé. Projet totalement tourné vers une participation au rayonnement de cette région Ile-de-France et de cette métropole. Cela n'aurait pas de sens, autrement. Mais ce projet comprend toute une composante sur les engagements de construction de logements et de restructuration urbaine. [...] Toutes ces entreprises ont certes besoin de gens formés, mais elles ont aussi besoin de bâtiments, d'un foncier adapté à leurs activités." Jean Daubigny, préfet de l'Ile-de-France, préfet de Paris, Le nouvel Économiste, 06-12/12/2013.
• Paris-Saclay, ‘village académique’ à l'anglo-saxonne ? "Le critère de réussite, à vingt ou trente ans, c'est que Paris-Saclay attire autant de professeurs et d'étudiants qu'Harvard ou le Massachusetts Institute of Technology. C'est aussi que des bistrots, des restaurants et des petits commerces se soient installés. Et ce critère est aussi important que le premier !"
6 % C'est le pourcentage de logements français adaptés à la perte d'autonomie, contre 8 % en Allemagne, 12 % au Danemark ou encore 16 % aux Pays-Bas. Pourtant, une majorité de Français souhaitent vieillir chez eux, et des aides existent pour financer les travaux d'adaptation (Anah, caisses de retraite, départements et communes…). Problème : ni les particuliers, ni les professionnels ne se retrouvent dans le "maquis" des aides et le "labyrinthe administratif" à emprunter pour les obtenir. Source : Cnav et Anah, citées par Le Figaro, 12/12/2013.
Pierre Veltz, PDG de l'établissement public de Paris-Saclay, cité par Le Monde, 04/01/2014.
• Les tensions territoriales ‘au cœur du malaise français’. "L'économie de croissance est liée en profondeur aux grandes villes, qui sortent renforcées de la crise (contrairement à ce qui s'était passé en 1993-1995, par exemple). Le gouvernement a donc mille fois raison de jouer cette carte. Et il doit la défendre contre tous ceux qui continuent à penser que les métropoles affaiblissent le reste du territoire. [...] La question n'est pas : comment défendre la France non métropolitaine ? Mais : comment faire pour que la France moderne, urbaine et rurale, ne se coupe pas de ceux qui restent sur le bord du chemin, des jeunes sans qualification, des salariés déclassés et sans perspectives, dès lors qu'aucun effet d'entraînement ne semble plus relier les secteurs de pointes et les autres ?" Pierre Veltz, PDG de l'établissement public de Paris-Saclay, Les Échos, 27-28/12/2013.
• La politique du logement, ‘pire des erreurs de Hollande’ ? "[...] L'erreur de Mme Duflot est, dès le départ, celle du diagnostic. Si l'économie va si mal, pense sommairement la majorité du Parti socialiste et des écologistes, c'est à cause de l'appât du gain des féroces capitalistes. Il faut ‘taxer les riches’. Dans le logement, cela se traduit par la lutte contre la rapacité des propriétaires. Il faut les punir, les contraindre, à l'avantage des gentils locataires. Et le gouvernement de revenir au contrôle bureaucratique des hausses de loyers. Comme, quand même, on souffle à la ministre que les investisseurs risquent de renoncer à construire, il suffit pour leur remonter le moral de les défiscaliser ou de leur offrir des ‘garanties’ publiques contre les impayés. On borne la marge du capitaliste-propriétaire, mais on le dédommage par des aides publiques : voilà la quintessence de la politique étatiste."
Éric Le Boucher, directeur de la rédaction des Enjeux-Les Échos , Les Échos, 13-14/12/2013.
n L'ouvrage du mois Avec Paris sans le peuple, la géographe Anne Clerval propose une analyse critique - inspirée du marxisme - de la "gentrification" de la capitale. Ce processus, qui voit les différents quartiers perdre progressivement leur identité populaire initiale, à mesure que de nouveaux habitants, plus aisés, s'y installent, est une réalité séculaire. Conséquence de la désindustrialisation du cœur d'agglomération, mais aussi des politiques urbaines menées par l’État et la municipalité depuis la fin du XIXe siècle, il connaît des phases d'accélération dans l'immédiat après-guerre, au cours des années 1990 et depuis 2001 : la politique actuelle de "mixité sociale" la prolonge. Géographiquement, la gentrification apparaît d’abord rive gauche, dans le prolongement des "beaux quartiers", avant de s’étendre rive droite pour désormais se concentrer dans les trois arrondissements périphériques (XVIIIe, XIXe et XXe), ainsi que dans le quartier du Sentier et des Portes Saint-Denis et Saint-Martin. Derrière la diversité des situations, cet "embourgeoisement" général de Paris a contribué à accentuer le clivage entre le centre et la périphérie - clivage que le Nouveau Grand Paris entend désormais résorber. n Le regard de la Chambre : La "gentrification" est certes la conséquence de la désindustrialisation, mais aussi de la "métropolisation" de Paris : elle n'a pas de raison de cesser demain ! Pour aller plus loin : Paris sans le peuple. La gentrification de la capitale, par Anne Clerval, La Découverte, 256 p., 24 €.
page 02 - La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 27 - janvier 2014
Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
Les syndics de copropriété à l'heure numérique Le projet de loi Alur, toujours en discussion au Parlement, prévoit d'autoriser les syndics à notifier par Internet les convocations aux assemblées générales. Et même de les obliger à proposer un accès en ligne sécurisé à tous les documents de la copropriété. Des dispositions qui, si elles devaient être adoptées, contribueraient à accélérer le mouvement de dématérialisation des modalités de gestion des copropriétés. Un mouvement qui paraît inéluctable : une étude du CREDOC commanditée par le ministère de l'Economie et publiée le 10 décembre dernier révèle ainsi que 82 % des Français utilisent désormais régulièrement Internet (contre 48 % il y a 10 ans). La "vague numérique" a d'ores et déjà atteint les métiers de l'immobilier, en transaction bien sûr mais aussi en gestion et en administration de biens, notamment, dans ce dernier cas, avec des plateformes sécurisées d'information - voire de gestion. L'un des avantages du numérique est en effet de faciliter et optimiser, à coûts maîtrisés, les quelque cinquante tâches qui incombent aux syndics, depuis l'arrêté Novelli du 19/03/2010, au titre de leur mandat de gestion courante des immeubles (tenue des comptes, souscription des assurances, organisation de l'assemblée générale…). Mais aussi, paradoxalement, de conserver le lien direct et le contact "terrain", au plus près des besoins des clients. n Le regard de la Chambre : Les syndics de copropriété ne sont pas les seuls concernés. Et n'oublions pas que les Français (les personnes âgées notamment) ne sont pas tous utilisateurs du numérique. La réponse doit être faite en fonction des demandes réelles des intéressés, c'està-dire des copropriétaires. Source : "Gérer une copropriété à l'heure d'Internet", Le Monde, 15-16/12/2013.
n Le saviez-vous ? Le retour à la marche à pied, avenir des transports urbains ? "En Ile-de-France, un déplacement sur deux est inférieur à 1 kilomètre, et donc potentiellement du domaine de la marche à pied." Fort de ce constat dressé par le PDG de Keolis, Jean-Pierre Farandou, les entreprises de transport urbain préconisent de "réintégrer le mode ‘marche à pied’ dans l'organisation des offres de transport public, et travailler à une optimisation de cette pratique". Cela peut paraître paradoxal de la part de transporteurs, mais c'est en fait assez logique. Comme l'explique encore J.-P. Farandou : "La mobilité commence et finit par la marche à pied. Ne pas le prendre en compte peut nuire à l'attractivité des transports en commun. Dans les zones industrielles par exemple, si le trajet entre l'arrêt de bus et la destination est compliqué du fait de l'absence de trottoirs, les gens préféreront prendre leur voiture." La marche, ce n'est donc pas seulement bon pour la santé, mais aussi pour l'économie du secteur. Sous réserve que les infrastructures urbaines et la qualité de service suivent. Car s'agissant des citadins, la conviction serait déjà établie. C'est ce qu'assurent l'Union des transports publics (UTP) et le groupement des autorités responsables de transport (GART) : "Les études montrent que les utilisateurs acceptent de marcher, même sur 500 mètres, si les fréquences des lignes sont renforcées." Source : "La marche à pied, nouvel enjeu des transports urbains", Les Échos, 27-28 décembre 2013.
L'Ile-de-France, une région à l'espace naturel préservé ! "Entre 2008 et 2012, le développement urbain de l'Ile-de-France s'est fait pour l'essentiel par le renouvellement de la ville sur elle-même. La consommation d'espaces agricoles et naturels s'est ainsi fortement ralentie. Elle est passée de 1 239 ha/an sur la période 2003-2008 à seulement 647 ha/an sur la période 2008-2012, soit la plus faible depuis trente ans". C'est l'un des constats dressé par l'Institut régional d'urbanisme et d'aménagement IAU Ile-de-France dans sa dernière étude. De fait, si l'urbanisation a pu s'opérer il y a quelques années au détriment direct des surfaces naturelles, au point qu'elle se confonde avec l'image de la région elle-même, la réalité est sensiblement différente : autour de la capitale, 50 % des territoires sont agricoles. "Alors qu'on imagine une Ile-de-France très urbanisée, les trois-quarts de sa superficie sont occupés par des terrains agricoles et des bois", observe la journaliste Frédérique Roussel dans Libération. Un argument de poids pour les habitants, actuels ou futurs, du Grand Paris : il est possible de vivre dans une métropole de dimension mondiale tout en bénéficiant d'espaces naturels préservés. Reste à trouver le logement qui combine au mieux les deux atouts !
"Rareté des biens, étalement urbain, prix élevés… Face à cette situation, une nouvelle tendance émerge : celle d'être ‘acteur de son logement’, plutôt que simple consommateur. Concevoir son habitat, le bâtir et le gérer, pour ne plus avoir à subir les insuffisances du marché immobilier. Et pour vivre ensemble autrement. De l'habitat participatif au logement intergénérationnel, les déclinaisons de ce phénomène en marche sont nombreuses." Source : Socialter, "le magazine de l'économie nouvelle génération", n°2, décembre 2013-janvier 2014.
Sources : Note rapide de l'IAU Ile-de-France n°636, 12/2013, www.iau-idf.fr ; Libération, 16/12/2013.
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 27 - janvier 2014 - page 03
Penser local, agir global Géographie de l'exclusion : les centres-villes ne sont pas épargnés
169 910 C'est le nombre de 'ménages pauvres' à Paris, soit 16 % des ménages parisiens, qui vivent avec moins de 60 % du revenu médian (moins de 954 euros par mois). C'est une proportion double de celle de nombreuses communes limitrophes, comme Neuilly-sur-Seine, RueilMalmaison, Versailles, Antony, Levallois-Perret, Issy-lesMoulineaux ou Saint-Maur-desFossés. Même s'il faudrait affiner l'étude par quartiers, et que bon nombre de communes du nord et de l'est parisien comptent proportionnellement davantage de pauvres que la capitale, ces chiffres contribuent à relativiser la thèse d'un hypercentre urbain plus aisé que sa périphérie. Source : étude Compas citée par le quotidien Métro, 27/08/2012.
En matière d'urbanisme, on continue trop souvent d'opposer sommairement un modèle dit "européen", qui serait constitué d'un centre-ville relativement "bourgeois", entouré d'une proche banlieue défavorisée, à un "modèle américain" strictement inverse, où le centre-ville (Downtown et inner cities) est le plus souvent dégradé et la périphérie (suburds) plus aisée. Or bon nombre de villes du Vieux Continent ne correspondent pas à cette analyse - à commencer par Bruxelles ! Et en France, non seulement le "modèle parisien", souvent cité à l'appui de cette thèse, est bien plus complexe qu'il n'y paraît, en raison d'une forte disparité par "quartiers", mais toutes les autres métropoles françaises sont en fait plus proches du modèle américain qu'européen. C'est ce qu'ont démontré il y a quelques années déjà les démographes de Population & Avenir. En élaborant un nouvel "indice synthétique d'exclusion" (ISE), agrégeant treize indicateurs issus de différentes sources (Insee, CAF, etc.), ils ont mesuré l'exclusion dans ces métropoles et sont arrivés à la conclusion, chiffres et cartes à l'appui, que les villes-centres présentent souvent l'indice d'exclusion le plus élevé de la zone urbaine. C'est tout particulièrement le cas à Nice et Toulouse, ainsi qu'à Lille et Marseille. Pour Bordeaux et, surtout, Lyon, le phénomène est atténué, mais reste globalement vrai. Pour quelles raisons la localisation des problèmes sociaux subit-elle un mouvement naturellement centripète, vers le cœur d'agglomération ? Plusieurs facteurs y contribuent : le redéploiement vers les périphéries des industries, hier, et de bon nombre d'activités tertiaires, aujourd'hui, notamment en raison des coûts immobiliers et du foncier ; l'ancienneté du cadre bâti ; la surreprésentation des étudiants, aux ressources faibles ; la concentration des populations marginalisées (SDF et autres personnes en grande difficulté) et de l'immigration enfin : "Ces populations comptent notamment des jeunes hommes ou des jeunes femmes seules [qui] privilégient souvent, lors de la première arrivée en France, des territoires où ils bénéficient de réseaux existants, d'un certain anonymat, d'un habitat de petite surface peu cher et de commerces ethniques" - le quartier de Belleville, par exemple, illustrant bien cette tendance à Paris intra-muros. Le projet de loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui devrait être voté courant 2014, semble avoir intégré ces données : "De nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville sont ainsi définis, sur la base d’un critère unique et global de revenu des habitants reflétant la réalité de la concentration de la pauvreté." Dans ce domaine en effet, il est temps de faire de nouveau correspondre "la carte et le territoire" ! n Le regard de la Chambre : Si les cartes sont un outil d'aide à la décision, la réponse à l'exclusion dans nos villes est de la responsabilité de l'État, mais surtout des maires. Un sujet crucial à la veille d'élections ! Pour aller plus loin : "Les villes-centres, territoires d'exclusion ?", dossier thématique de la revue Population & Avenir, n°700, novembre-décembre 2010, www.population-demographie.org
Extrait Une exception parisienne ? "Le soi-disant ‘modèle parisien’ de concentration des exclus à la périphérie, par ailleurs même partiellement contestable pour Paris, ne peut en aucun cas être appliqué aux autres grandes métropoles françaises." (Gérard-François Dumont et Laurent Chalard, "Les villes-centres, territoires d'exclusion ou de ‘gentrification’ ?", Population & Avenir, op. cit.) n
La lettre de la FNAIM du Grand Paris Une publication de la FNAIM du Grand Paris Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.
Contacts FNAIM du Grand Paris 27 bis avenue de Villiers 75017 Paris Tél. : +33 (0)1 40 53 73 50 Courriel : contact@fnaim-idf.com www.lamaisondelimmobilier.org
page 04 - La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 27 - janvier 2014