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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - novembre 2013 - N° 25
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Retour d'Amérique...
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
De retour du Congrès de l'Association nationale des agents immobiliers des États-Unis, la NAR, deux enseignements me semblent mériter d'être partagés. Ils concernent l'attitude des pouvoirs publics et, plus précisément, la "politique de l'immobilier" telle que mise en œuvre dans une grande métropole comme Miami. Invitée d'honneur de ce Congrès, Hillary Clinton aurait bousculé les certitudes de bien des responsables politiques français. En reconnaissant aux professionnels un rôle moteur dans l'économie du secteur, en soulignant que le logement est un levier de performance économique pour tous les citoyens - et pas seulement "un droit inaliénable" -, en insistant enfin sur l'apport de la construction, du logement, des locaux d'activité et de bureaux dans la performance de l'outil industriel, l'expremière dame des États-Unis, de sensibilité démocrate, a pris l'exact contre-pied des postures politiques françaises, marquées par la stigmatisation des agents immobiliers. L'immobilier est ici perçu comme une véritable industrie et les professionnels sont reconnus comme des acteurs à part entière de l'économie nationale. Miami illustre cette façon dont les Américains se sortent de la crise immobilière. Plongée dès l'origine dans l'œil du cyclone, la ville voit le marché reprendre avec une vigueur inégalée : les immeubles sont commercialisés à 70 % avant leur mise en chantier. Ce rebond de l'activité immobilière est indissociable de celui de l'économie en général, permis par un financement du privé, avec le soutien bienveillant des pouvoirs publics. Bien sûr, comparaison n'est pas raison. Tant les mentalités que l'environnement politique et réglementaire diffèrent sensiblement de part et d'autre de l'Atlantique. Et les États-Unis, qui ont provoqué la crise des "subprimes", n'ont a priori pas de leçons à nous donner en matière de gestion des actifs immobiliers. Sauf qu'ils ont une capacité indéniable à surmonter et surtout corriger leurs échecs. Et que leur pragmatisme, leur réalisme, leur souci constant de promouvoir l'initiative et l'esprit d'entreprise pourraient inspirer davantage nos gouvernants. Il n'y a aucune fatalité à se priver d'une "industrie immobilière" digne de ce nom. C'est avec les professionnels, et non pas contre eux, que le logement sera un jour plus accessible à tous les Franciliens !
Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus Miami : l'exemple d'une ville qui renaît La métropole de la Floride avait très chèrement payé la crise des subprimes. Bon nombre de propriétaires, en particulier les retraités, avaient dû se rabattre sur le locatif après saisie de leurs biens. La ville dans son entier avait sombré dans la récession. Aujourd'hui, elle revit, et le marché immobilier "remonte la pente". Les derniers chiffres de la Miami Association of Realtors font état d'un bond de + 25 % des ventes de maisons en un an (+ 5,5 % pour les appartements). Selon LaVieImmo.com, le marché immobilier est soutenu par la croissance démographique, liée au redécollage économique, et par les acheteurs étrangers, qui sont l'un des "moteurs" des ventes immobilières. Ces deux conditions étant soutenues par une politique très volontariste d'attractivité internationale. n
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 25 - novembre 2013 - page 01
n Ce sont eux qui le disent ! • Crise bretonne et fractures françaises : vers un ‘populisme territorial’ ? "Un populisme territorial infondé est en train de monter. La France profonde s'estime lésée par rapport aux métropoles et les rivalités interterritoriales s'expriment de plus en plus ouvertement, notamment dans cet épisode breton [contre l'écotaxe et pour l'emploi local, NDLR]. Tout cela est un déni de réalité : notre système territorial est fondé sur la solidarité. [...] Les métropoles, et l'Ile-de-France en premier, font fonctionner le reste du territoire depuis vingt ans au travers de transferts fiscaux et sociaux massifs."
Laurent Davezies, économiste, entretien publié dans Le Monde, 31/10/2013.
• Paris : une exemplarité attendue. "Ce que Paris accomplira dans les prochaines années, peut dessiner un modèle pour toutes les métropoles au cœur du monde urbain universel."
Dr Rajendra Pachauri, ingénieur et économiste indien, prix Nobel de la paix, cité par Anne Hidalgo dans Libération, 31/10/2013.
- 11 % C'est la baisse des investissements locatifs constatés à Paris depuis janvier 2013. Une baisse qui atteint 15 % dans les Yvelines et le double dans l'Essonne, et s'est accélérée au 3e trimestre. Au total, "81 000 logements locatifs se sont évaporés depuis le début de l'année". Explication : "Les investisseurs n'ont plus confiance, ils sont effrayés par les multiples annonces du gouvernement sur la location et sur la fiscalité." Et Brice Moyse (Immopolis) de prédire "une pénurie de locations sans précédent dans la capitale" en 2014. Sources : Le Point, dossier "Immobilier : ce qui cloche", 17/10/2013 ; Challenges, 10/10/2013.
• ‘A chaque fois que l'on a voulu encadrer les loyers, l'offre de biens s'est tarie’. "Les signaux envoyés aux propriétaires de régulation, de contrôle et d'encadrement ne vont pas dans le bon sens. Le rendement locatif est déjà faible. À Paris, il est de l'ordre de 3 % brut. Si l'on ajoute les prélèvements et l'inflation, il ne reste pas grand-chose. Le placement ne devient pas spécialement grisant."
Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau, Le Figaro, 07/11/2013.
• ‘Que vaut Paris ?’ "Voici un Paris qui n'est ni outragé, ni brisé, ni martyrisé mais - au contraire - évalué à l'euro près. Ainsi, Patrice de Moncan et Gilles Ricour de Bourgies se livrent à une valorisation originale, littéralement porte à porte, de la capitale dans ‘Que vaut Paris’. En additionnant la valeur des logements, commerces, immeubles de bureaux, monuments et autres jardins, les auteurs arrivent à la somme faramineuse de 707 milliards d'euros. L'équivalent du PIB des Pays-Bas. Informatif, le livre tord aussi le coup à quelques idées reçues sur les propriétaires de la capitale. L'Église a vu fondre son patrimoine depuis 1905 et ne détient plus que 300 immeubles et 800 000 m² non constructibles. L'armée a peu à peu cédé toutes ses casernes. L'État, lui, a conservé une portion congrue de 3 %, composée de biens hétéroclites. À l'inverse, avec 10 % du parc immobilier, la Ville de Paris a étoffé son portefeuille grâce notamment aux logements sociaux. Les plus gros propriétaires sont devenus - c'est la surprise du livre - les copropriétaires, qui trustent désormais 55 % des immeubles." Bruna Basini, JDD, 26/10/2013. Pour aller plus loin : Que vaut Paris ? Histoire et analyse de la propriété immobilière, de Patrice de Moncan et Gilles Ricour de Bourgies, Les Éditions du Mécène, 372 p., 20 €.
n L'ouvrage du mois "Les 100 choses à avoir fait au moins une fois dans sa vie à Paris" : c'est ce que propose ce beau livre, richement illustré par Bertrand de Miollis et proposé par la rédaction du Figaroscope. Toutes les semaines, depuis 26 ans, ce supplément du Figaro présente un panorama de l'actualité "Loisirs" et "Culture" en Ile-de-France, comprenant une sélection de sorties culturelles et gastronomiques. C'est cette expérience qui est à l'origine de ce guide original qui allie de solides traditions ("Avoir mangé une soupe à l’oignon aux Halles" ou "Avoir dévoré une côte de bœuf à deux Chez Denise") à des choix plus personnels (manger un paris-brest de Conticini ou du bento de Kunitoraya 2). Des décisions forcément arbitraires, mais assumés par la rédactrice en chef du Figaroscope, Anne-Charlotte De Langhe, qui s'en explique dans son avant-propos : "Cent choses absolument incontournables, pour qui veut se prétendre Parisien(ne) pur jus. Insolites ou classiques, saisonnières ou intemporelles, toutes n’ont pas passé la barre de cette sélection. [...] Dans la bataille, peut-être en avonsnous oublié. Mais, plongé dans le tourbillon des possibles, le lecteur prendra le soin d’écrire la suite. La sienne, exclusivement." Une invitation à découvrir "l'art de vivre" parisien. n Le regard de la Chambre : L'attrait d'une ville est certes lié à son capital immatériel, mais dépend surtout de la qualité de ses infrastructures - en particulier de transports - et plus généralement de sa qualité de vie - même pour ses habitants qui ne vont pas au théâtre ou au restaurant ! Pour aller plus loin : Les 100 choses à avoir fait au moins une fois dans sa vie à Paris, 208 p., 9,90 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
BTP et efficacité énergétique : la nécessaire alliance Le plus grand salon français du BTP, Bâtimat, organisé du 4 au 8 novembre dernier, opère sa métamorphose en affichant sa prise en compte des impératifs du développement durable. Pour la première fois cette année, ce sont en effet "trois salons en un" qui ont été organisés à Paris Nord Villepinte, où Bâtimat a partagé l'espace avec Ideo Brain et Interclima Elec - le salon de l'efficacité énergétique. Comme le remarque l'organisateur du Solar Decathlon, une compétition mondiale que la France accueille pour la première fois : "On arrive à la limite des avancées techniques pures, l'enjeu devient la manière de les associer et d'optimiser le confort de l'habitat". Mais aussi les indispensables économies d'énergie. Dans Villes humaines, villes durables ? (07/2013), Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris Ile-de-France, soulignant que 70 % de la consommation d'énergie finale française étaient liés au bâtiment, avait appelé à "une révolution énergétique dans l'immobilier du Grand Paris". De toute évidence, l'orientation est prise. En témoigne l'avancée de sujets comme la construction en bois, les matériaux "biosourcés" (comme le béton de chanvre projeté), la qualité de l'air intérieur et la ventilation des habitations. L'urgence n'est pas seulement écologique, mais aussi économique, notamment pour le repositionnement d'un secteur qui a vu, depuis un an, les permis de construire chuter de 16 % et les mises en chantier de 11 %. n Le regard de la Chambre : N'oublions pas cependant que la réduction des gaz à effet de serre passera davantage par un changement de comportement, donc par l'éducation, que par des solutions techniques, aussi innovantes soient-elles. Source s : "Un Salon métamorphosé pour un secteur du BTP en pleine transformation", Les Échos, 04/11/2013 ; Villes humaines, villes durables ?, Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n°3, 106 p., 18 €.
n Le saviez-vous ? Abu Dabhi achète des immeubles parisiens. "Après le Qatar, c'est au tour d'Abu Dabhi d'acheter quelques beaux immeubles parisiens", révèle Le Figaro dans son édition du 31/10/2013. En charge de l'opération, son fonds souverain Adia (Abu Dabhi Investment Authority), doté de 630 milliards de dollars et désireux de diversifier ses placements, afin de ne pas tout investir en actions. "Et les immeubles de bureaux parisiens et lyonnais bien situés assurent des rendements assez attractifs (entre 4 et 6 %) et sans grand risque." Adia est en effet déjà bien positionné en région parisienne. En 2012, il avait acquis pour plus de 252 millions d'euros un immeuble de bureaux boulevard Pasteur, dans le XVe arrondissement. Aujourd'hui, il vise le Capitole, "un énorme bâtiment (65 000 m2) à Nanterre dont Alcatel, l'Agence régionale de santé ou le papetier Kimberly Clark sont locataires", ainsi qu'un parc d'activités à Antony, l'immeuble du 6-8 boulevard Haussmann, dans le quartier de l'Opéra, qui héberge la Banque publique d'investissement - BPI (cf. Espace Grand Paris n°1, 5/11/2013). Mais l'essentiel de ces acquisitions devrait être réalisé à Lyon, notamment avec les Docks lyonnais pour près de 750 millions d'euros, soit "la plus grosse transaction en immobilier d'entreprise depuis le début de l'année". Preuve que le marché reste attractif. Mais également que Paris est aujourd'hui fortement concurrencé, y compris par des capitales régionales. Source : "Abu Dhabi achète des immeubles parisiens", par Jean-Yves Guréin, Le Figaro économie, 31/10/2013.
Paris : stabilisation du prix des loyers. La dernière étude de l'observatoire Clameur (www. clameur.fr) est formelle : les loyers se sont stabilisés à Paris. Ils sont même orientés à la baisse, avec un recul de -0,4 % en un an, à 24,10 euros le m2 en moyenne, confirmant une tendance lourde depuis quelques années maintenant. Les loyers des logements meublés sont pour leur part totalement stables à Paris selon le baromètre de l'agence spécialisée Lodgis, qui enregistre un prix moyen de 36,01 euros le m2, avec des différences notables selon les arrondissements. En revanche, les loyers ont progressé de près de 2 % à 26,57 euros le m2 dans l'Ouest parisien, c'est-à-dire dans toutes les communes limitrophes de Paris "bien desservies par les transports en commun proches des grands pôles de bureaux", analyse Lodgis. Car la demande, portée notamment par les étudiants, reste très forte. Mais, pour le magazine Challenges, "l'offre, elle, devrait se contracter : le projet de loi sur le logement prévoit d'étendre l'encadrement des loyers à la location meublée. De quoi décourager les investisseurs"…
"L'accroissement des impôts et des charges sociales ne risque-t-il pas de mettre en péril la compétitivité des entreprises et de saper le dynamisme de l'économie ? C'est la question qui est partout posée. Si les choses restent en l'état, la progression des prélèvements obligatoires se poursuivra en effet inexorablement."
Pierre Rosanvallon Historien et sociologue, dans La crise de l'État-providence (1981) Source : Le Point, 17/10/2013.
Source : "A Paris, les loyers se stabilisent", par Virginie Grolleau, Challenges, 31/10/2013.
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Penser local, agir global Et la planète est devenue une ville…
48 % C'est la proportion des habitants de Paris intramuros qui se déplacent en transport collectif. À l’inverse, 49 % des habitants de la banlieue et 78 % de la grande couronne périurbaine d'Ile-de-France utilisent un mode de transport individuel (voiture ou deux-roues). Un autre aspect de la "frontière" du périphérique.
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Source : Atlas des villes, 2013, p. 131.
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Entre les villes, désormais, "c'est la guerre pour faire venir les congrès, les touristes et les investisseurs", déclarait récemment Lionel Flasseur, directeur du programme Only Lyon (cf. Espace Grand Paris n°1, 05/11/2013). L'avenir du Grand Paris se joue, pour partie, dans une compétition acharnée avec les autres métropoles internationales, voire régionales au sein de l'espace européen. S'intéresser à ces cités concurrentes, au-delà des mers et des frontières, est devenu un impératif pour les décideurs et agents économiques de la région francilienne. L'Atlas des villes publié par Le Monde et La Vie arrive donc à point nommé. En croisant les contributions de nombreux experts, universitaires et journalistes, il relie l'histoire à la géographie et la culture à la géopolitique, afin de décrire les différents visages de la ville mondiale et les tendances des débats actuels. Loin de toute vision trop irénique, l'ouvrage ne masque pas les tensions potentielles : pollution et risque de congestion, citoyenneté et intercommunalité, communautarisme et mixité sociale, crise d'identité (notamment du périurbain), etc. La question du logement reste bien évidemment centrale. Mais aussi, de fait, celle des inégalités sociales et spatiales. Lesquelles ne se recoupent d'ailleurs pas toujours. Ainsi, dans beaucoup de villes, comme à Londres ou São Paulo, les quartiers les plus riches et les plus pauvres ne sont parfois séparés que de quelques rues, même si la tendance générale est à une forme de "ségrégation de fait" entre populations de plus en plus diverses. Comme la rappelle le géographe et philosophe Augustin Berque dans son introduction, "la ville donne sens au monde". Dès l'époque gréco-romaine, elle est en effet chargée de connotations positives, "formatrices de monde et formatrices de l'être humain par excellence : le citoyen". Babylone, Athènes et Rome dans l'Antiquité ; Kyoto, Venise, Tombouctou, Istanbul hier ; Shanghai, New York, São Paulo, Dubaï ou encore Lagos aujourd'hui… La ville ne cesse d'être le creuset des civilisations du moment. "Déjà la vibration, la pulsation, l'énergie du monde sont essentiellement urbaines." Et le monde ne nous attend pas. n Le regard de la Chambre : Un document remarquable, accessible aux non spécialistes, soulignant que, malgré la mondialisation, toutes les villes ne sont pas comparables. Ne seraitce qu'en raison de leur superficie : avec 892 km², Berlin occupe 8 fois l'espace de Paris ! Pour aller plus loin : L'Atlas des villes, hors-série Le Monde - La Vie, édition 2013, 186 p., 12 €.
Extrait Densité urbaine : comparaisons internationales. "Paris est une cité dense, très dense, dont témoigne, pour le simple observateur, l'intensité de ses flux de circulation. Bien qu'en moins d'un siècle elle ait perdu un quart de sa population, en passant de 2,9 millions d'habitants en 1921 (son apogée démographique) à 2,2 millions en 2010, sa densité (21 000 habitants au km2, bois de Boulogne et de Vincennes compris, c'est dire) devance celle de Tokyo, de Gaza ou de Séoul. Elle se place derrière celle de Manille et de Calcutta." (Jean-Jacques Larrochelle, L'Atlas des villes, op. cit.) n
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