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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - décembre 2013 - N° 26

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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial

2014 : l'année des solutions pour le logement en Ile-de-France ? L'agent immobilier est certes un entrepreneur, un professionnel qui connaît son marché, sait s'adapter à ses évolutions et offrir une vraie valeur ajoutée à ses clients. Mais il est aussi un acteur engagé au cœur de la Cité, le logement étant plus que jamais à la croisée des problématiques des Franciliens. La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France tient donc sa place dans les grands débats du moment, loin de toute tentation corporatiste. Pour preuve, notre présence au Conseil économique, social et environnemental régional (Ceser), au sein du Medef Ile-de-France, et directement auprès des pouvoirs publics, via l'Observatoire des prix du foncier et de l'immobilier aux abords des gares du Grand Paris. Pour preuve également, notre partenariat étroit, depuis trois ans maintenant, avec les deux autres grands acteurs de la profession que sont la FPI d'Ile-de-France et la FFB du Grand Paris. Notre ambition, en cette fin d'année et au début de l'année prochaine, est de jouer pleinement notre rôle dans la recherche de solutions concrètes aux problèmes qui restent plus que jamais posés. La fenêtre de tir est favorable.

Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.

www.lamaisondelimmobilier.org

Nous avons évidemment combattu certaines dispositions, particulièrement néfastes, de la loi Alur. Mais nous sommes également convaincus que le débat devait être ouvert. Et, surtout, qu'il n'est pas encore clos ! Déjà, nous avons fait prévaloir nos convictions, notamment sur le mandat exclusif, l'obligation de formation, la création du conseil national de la profession, le partage des honoraires location… Mais il reste beaucoup à faire avant le vote définitif de la loi : l'encadrement et la garantie universelle des loyers, ou encore l'obligation des comptes séparés pour les syndics, sont des non-sens économiques ! Compte tenu des enjeux, le début de l'année 2014 va être décisif. C'est le moment où l'art de la négociation, qui est sans conteste inscrit dans l'ADN des agents immobiliers, doit trouver sa plus belle expression. Cette compétence, mieux valorisée, utilisée au-delà de notre métier, peut contribuer à faire aboutir nos projets. 2014 doit être l'année où la réflexion sur le logement en Ile-de-France trouvera enfin des solutions dans la loi. À défaut, elle verra le gel total des investissements des bailleurs privés… L'action, c'est maintenant !

Gilles Ricour de Bourgies

Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Focus Retour sur le 67e Congrès de la FNAIM des 9 et 10 décembre à Paris Les 2 000 professionnels réunis au Palais des Congrès, Porte Maillot, se sont montrés à la fois "inquiets" et "constructifs". Inquiets, du fait d'une conjoncture économique toujours profondément dégradée, et des projets gouvernementaux qui pourraient en amplifier les dégâts. Mais aussi constructifs, par nature, et parce que des avancées restent toujours possibles, comme en attestent les 4 ordonnances prises par le gouvernement en 2013. Sans doute en écho à cet état d'esprit, la ministre du Logement, Cécile Duflot, a proposé à Jean-François Buet, président de la FNAIM, d'"engager une phase finale de discussion" avant la seconde lecture de la loi Alur au Parlement. Sa lettre a été dévoilée au public en fin de congrès. Les professionnels restent néanmoins mobilisés pour faire aboutir leurs propositions. n

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 25 - novembre 2013 - page 01

n Ce sont eux qui le disent ! • ‘Ras-le-bol fiscal’ ? Pour le maire de Paris aussi ! "Le marché immobilier est fragile et la pression fiscale qui s'exerce sur les Parisiens va aussi toucher ses limites." Bertrand Delanoë, cité par Valeurs actuelles, 21/11/2013.

• Paris, une métropole bureaucratique ? "Le Grand Londres et ses 15 millions d'habitants

fonctionnent avec seulement 60 000 agents. Paris en compte à peine moins pour ses 2 millions d'habitants…"

Agnès Verdier-Molinié, directrice de la Fondation pour la recherche sur les administrations et les politiques publiques (Ifrap), Les Échos, 26/11/2013.

380 000 C'est le nombre de ménages "qui occupent des HLM en France alors qu'ils gagnent plus de 4 000 euros par mois, ce qui les met au-dessus des plafonds de ressources". La question est complexe. L'un des problèmes du logement, tout particulièrement en Ile-deFrance, tient certes au trop faible taux de rotation des locataires du parc social. Mais l'équilibre économique des HLM ne tient-il pas pour partie, compte tenu du nombre d'impayés de loyers, à la bonne solvabilité de certains de leurs occupants ? Source : France Bauvin, administratrice de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), citée par Le Figaro, 20/11/2013.

• Logement : agir sur le long terme, mais tout de suite ! "C'est une vieille maladie de la politique du logement en France de ne pas se projeter vers l'avenir. À titre d'exemple, à la fin des années 90, l'Insee annonçait qu'entre 2000 et 2004, il y aurait un afflux massif de jeunes ménages. Or, nous n'avons pas construit davantage. Il y a eu un engorgement et nous avons assisté à une hausse brutale des prix et des loyers. Dans les 20 prochaines années, la France comptera 5 millions de personnes en plus. On ne s'y prépare pas. Donc, la crise du logement est aussi pour demain !" Guy Marty, Directeur général de l'Institut d'Epargne Immobilière et Foncière, Le Figaro, 21/11/2013.

• L'incertitude, véritable calamité pour l'immobilier. "Au niveau national, nous devrions atteindre les 630 000 transactions cette année, ce qui représente une baisse de 5 % après le recul de 18 % enregistré en 2012. Cependant, toutes ces moyennes cachent de fortes disparités, les transactions peuvent être en recul de 15 % tandis que dans les grandes métropoles, l'activité reste soutenue. [Mais] les clients sont toujours attentistes. C'est la particularité du marché. Les vendeurs subissent une forte fiscalité. Les acquéreurs vont subir une augmentation des droits de mutation. Ils sont surtout en pleine interrogation sur l'avenir." Jean-François Buet, président de la FNAIM, Le Figaro, 05/12/2013.

• De l'‘Idéal urbain’ au ‘cauchemar anthropologique’ ? "L'exode rural a été la loi. On en mesure les dégâts : plus de paysans, d'entreprises, d'écoles, d'hôpitaux… La ville, symbole pendant des siècles de liberté et d'émancipation, devient le lieu de toutes les solitudes, y compris des ‘solitudes interactives’ multibranchées. [...] Pourquoi l'Europe, qui doit son originalité culturelle à un équilibre savant entre agriculture et urbanisme, est-elle la première à dévaloriser les territoires non urbains, systématiquement identifiés au passé ? Il est urgent de réintroduire la dualité urbain/rural, comme deux mondes égaux et complémentaires." Dominique Wolton, directeur de l'Institut des sciences de la communication du CNRS, Les Échos, 25/11/2013.

n L'ouvrage du mois Le logement constituant un élément déterminant des modes de vie, il est un puissant révélateur des inégalités économiques et sociales d'un pays, et plus précisément de ses "fractures sociales et générationnelles". C'est ce que démontre l'ouvrage de la sociologue Fanny Bugeja-Bloch, Logement : la spirale des inégalités, qui compare la situation de la France et du Royaume-Uni. Et, contrairement à ce que l'on pourrait croire de prime abord, la première est bien plus inégalitaire que la seconde, qu'il s'agisse de l'accession à la propriété des populations aux revenus les plus faibles (et en particulier les jeunes) ou du poids du coût du logement dans le budget des ménages. Alors que le prix de l'immobilier est nettement supérieur au cœur de Londres qu'à Paris, et continue d'ailleurs d'augmenter Outre-Manche, c'est chez nous que les inégalités face au logement se creusent. Pour l'auteur, cela tient à une différence de logique des politiques du logement. L'efficacité relative de nos voisins tiendrait à l’importance du parc social et à l'instauration d'un droit à l'achat de ces logements, par ailleurs facilité par un système de crédit plus moderne. Plus généralement, les aides au logement sont certes généreuses mais nettement plus ciblées - et provisoires - qu'en France. Une analyse partielle mais intéressante. n Le regard de la Chambre : "Dis-moi où tu habites, je te dirai qui tu es." Ce dicton reste vrai : l'habitat d'un quartier ou d'une ville est le reflet des inégalités d'une société. Pour aller plus loin : Logement, la spirale des inégalités. Une nouvelle dimension de la fracture sociale et générationnelle, par Fanny Bugeja-Bloch, Puf, 271 p., 29 €.

page 02 - La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 26 - décembre 2013

Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois

Les finances de la ville, enjeu des municipales Crise des finances publiques oblige, la situation financière des communes constituera l'un des enjeux majeurs des prochaines élections municipales. Or l'analyse du bilan financier des dix plus grandes villes françaises fait apparaître une situation certes globalement sous contrôle, mais où les dépenses ne cessent d'augmenter, pour atteindre 13,5 milliards d'euros/ an (hors budgets des intercommunalités), tandis que la dette dépasse désormais les 7 milliards. "Au hit-parade des villes dépensières, Paris, Nice, Bordeaux et Lille tiennent la corde, avec un budget de plus de 2 000 euros par habitant" en 2012, relève la rédaction des Échos. La capitale, qui cumule certes les compétences d'une ville et d'un département, détient le record national, à 3 193 euros, dont plus de la moitié pour des dépenses de fonctionnement et 832 euros (contre 618 à Lyon par exemple) pour financer les seuls services municipaux. Plus symptomatique encore est la dynamique de la dépense à Paris ces dix dernières années : + 28 % pour le budget de fonctionnement (dépenses sociales, péréquation, masse salariale…) et + 75 % pour l'investissement (représentant 9,4 milliards d'euros en cumulé, la moitié de ces dépenses étant consacrée aux transports et au logement social, avec un résultat pour le moins mitigé). Résultat : la dette et la fiscalité explosent. Même si la situation est pire dans des métropoles comme Lille ou Marseille, "il faudrait 4 ans à Paris pour rembourser sa dette si la ville y consacrait la totalité de sa capacité d'autofinancement"… n Le regard de la Chambre : Si Paris peut équilibrer ses finances, c'est grâce aux rentrées fiscales des droits de mutation, qui reflètent la réalité du marché. Est-il cohérent de dénoncer les prix de l'immobilier tout en comptant sur leur haut niveau pour boucler son budget ? Source : "Municipales : l'audit des grandes villes françaises", dossier Les Échos, 09/12/2013.

n Le saviez-vous ? Les subventions d'Etat aux organismes HLM étudiées par la Commission de Bruxelles. "Le parc social coûte 18 milliards d'euros, selon nos calculs - jusqu'à 25 milliards, selon un rapport de la Cour des comptes -, contre 6 milliards allégués par l'État [au logement privé]. Les pouvoirs publics ne disent pas la vérité concernant l'importance et la nature des subventions aux organismes HLM. Nous voulons plus de transparence et de contrôle en matière d'utilisation des fonds." C'est ainsi que le président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), Jean Perrin, justifie la plainte déposée le 5 mai dernier auprès de la Commission européenne contre les aides publiques françaises au secteur social du logement. L'administration de Bruxelles étudierait actuellement le dossier : si elle n'est pas satisfaite des réponses transmises par le gouvernement, elle pourrait décider d'une enquête, voire porter l'affaire devant la Cour de justice de l'Union européenne ! Nous n'en sommes pas là, mais Jean Perrin se veut offensif : "L'UNPI ne lâchera rien car il y a trop d'injustices, trop d'anomalies : on ne peut pas, d'un côté, demander à un propriétaire privé de payer la taxe foncière, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur la fortune, et, de l'autre, gâcher ainsi les subventions publiques. Celles-ci doivent être réservées aux plus pauvres et non aux classes moyennes avec une vocation quasi-universelle". Un débat qui ne saurait en effet occulter l'utilité sociale des logements HLM. Source : Interview de Jean Perrin, président de l'UNPI, Valeurs actuelles, 05/12/2013.

Les professionnels de la construction pour une simplification des normes. Entre 2000 et 2011, le prix de revient des logements neufs a pratiquement doublé. L’impact économique des seules évolutions des réglementations et des normes sur cette hausse est évalué entre 25 % et 35 % de ce prix. Huit organisations professionnelles du secteur de la construction viennent donc d'alerter la ministre du Logement, Cécile Duflot, et de lui transmettre une centaine de propositions de simplification afin de créer "les conditions d'une baisse significative des coûts de production des logements en neuf, en rénovation et en amélioration-entretien, ainsi que des coûts d'entretien et de maintenance qui ont un impact sur les charges qui pèsent sur les ménages". Tout en reconnaissant que "les réglementations et normes techniques peuvent être des facteurs d’amélioration de la qualité et de progrès dans la construction", les professionnels militent notamment pour "une démarche d’élaboration raisonnée qui installe une véritable concertation des acteurs" et pour rendre systématiques "les mesures d’impacts avant toute édiction de nouvelle norme ou loi-règlement". Affaire à suivre.

"On ne peut que constater l'importance croissante du local et l'existence d'un réel besoin de proximité. [...] La version optimisée pour mobile d'un site Internet de e-commerce, la géolocalisation du marchand ou encore la présence sur les réseaux sociaux, de plus en plus utilisée comme place de marché, sont d'autres moyens moins onéreux de faire du ‘one-to-one’, ou marketing individualisé pour les TPE-PME." Source : L'ECO, magazine de la communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest, novembre-décembre 2013.

Source : communiqué de presse de la FFB, 11/12/2013, www.ffbatiment.fr

La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 26 - décembre 2013 - page 03

Penser local, agir global "Smart cities" : comment rendre la ville plus intelligente ?

1 000 C'est le nombre de 'startup' numériques que devrait accueillir d'ici à 2016 le futur incubateur de l'ancienne Halle Freyssinet, à Paris 13e. "La ville de Paris rachètera le bâtiment à la SNCF et financera des travaux de voirie autour du site. La Halle sera ensuite revendue pour 70 millions d'euros à un consortium associant Xavier Niel (90 %) et la Caisse des Dépôts." Avec une surface de 30 000 m2, ce devrait être le plus grand incubateur au monde. Source : Smart cities, op. cit., p. 134.

C'est dans la perspective des élections municipales de mars 2014 que l'Institut de l'entreprise vient de publier un rapport sur les smart cities, ou "Comment rendre la ville plus intelligente ?" Le concept de "ville intelligente" (smart city) est en plein essor dans le monde entier. Mais il est souvent abordé sous un angle strictement technique, au prisme des solutions offertes par les technologies de l'information et de la communication (TIC). Le propos ici est différent. Il se veut à la fois plus global et davantage centré sur les usages, les vrais besoins humains. Avec pour conviction que "les démarches et les services développés au nom de la ville intelligente peuvent aider les municipalités à réduire leurs dépenses, en contribuant à l'amélioration de la qualité de service, tout en étant source de retombées économiques". Comment ? En apportant des réponses aux "trois enjeux clés de la ville" que sont, pour les auteurs, "la transformation du service public, la croissance économique et l'engagement des citoyens". Cette étude fouillée débouche sur dix propositions, regroupées autour de quatre thèmes prioritaires qui se veulent l'ossature d'une smart city vertueuse : le renforcement de l'efficacité des services publics et des infrastructures urbaines, y compris en termes de performance environnementale ; l'expérimentation de nouvelles collaborations public-privé, incluant "une meilleure allocation du risque", en vue d'accroître les retombées économiques pour tous ; la participation effective des habitants à la "fabrication" de la ville ; enfin, le développement de l'open data (ouverture des données et protection parallèle des risques numériques), pour favoriser le contrôle démocratique et susciter des retombées économiques. Le fil conducteur de ces projets ? La nécessité de passer d'une logique de gestion du service urbain organisée en "silos" à une conception de la ville en réseau(x), "dans laquelle l'utilisation des ressources numériques devient essentielle". Outre le sérieux de l'analyse et le volontarisme des propositions formulées, l'Institut de l'entreprise sait ne pas céder à une vision par trop idyllique de cette "ville du futur" : les limites et tensions inhérentes à cette dynamique ne sont pas passées sous silence. Parmi les "deux récits de la 'smart city' en 2040" proposés en fin d'ouvrage, l'un relève du cauchemar, décrivant un urbain heureux de ne plus "dépendre d'un seul homme, mais inquiet de voir sa vie reposer sur une infinité d'applications interopérables mais pas toujours agréables…" n Le regard de la Chambre : Des quatre réformes préconisées dans ce rapport, la première est certainement la plus nécessaire, car elle est à même de relancer la croissance et de faciliter l'engagement des citoyens. Pour aller plus loin : Smart cities. Efficace, innovante, participative : comment rendre la ville plus intelligente ?, Institut de l'entreprise, www.institut-entreprise.fr, 176 p., 10 €.

Extrait

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Qu'est-ce qu'une "ville intelligente" ? "Ce n'est pas la métropole qui est elle-même intelligente (à l'inverse, que serait une ville sotte ?), ce sont, d'abord, ses habitants, ses élus, son administration, ses entreprises. Une métropole intelligente, c'est, à l'ère de la révolution numérique, une ville qui permet une meilleure maîtrise des informations et circulations urbaines." (Julien Damon, consultant et professeur associé à Sciences Po en urbanisme, préface à Smart cities, op. cit.) n

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