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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - novembre 2011 - N°3
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L'agent immobilier au cœur de la Cité Éditorial Budget de l'Etat : un peu de cohérence !
L'immobilier responsable "Être homme, c'est précisément être responsable. C'est sentir, en posant sa pierre, que l'on contribue à bâtir le monde" (Antoine de Saint Exupéry, Terres des hommes, 1939). Etre responsable, c'est assumer ses actes et ses décisions. C'est aussi avoir conscience de leur portée collective, de leur importance pour la Cité. Qu'il soit transactionnaire, administrateur de biens ou syndic de propriété, l'agent immobilier est aujourd'hui au coeur des problématiques humaines et citoyennes. Il traite des enjeux qui ne sont pas seulement financiers, mais aussi affectifs. A rebours de l'économie virtuelle où, derrière la transaction, il n'y a personne, l'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents. Mais plus encore, c'est l'illustration de notre responsabilité collective : faire reconnaître et respecter notre métier. Pour contribuer à bâtir une métropole à l'échelle du monde et qui reste, toujours, au service de ses habitants.
Personne ne conteste la nécessité, désormais impérieuse, de réduire les déficits publics. Mais le gouvernement fait fausse route, pour au moins deux raisons. La première tient à l'économie générale du "plan de rigueur" annoncé. Même si le Premier ministre estime que le projet de budget de l'Etat pour 2012 sera "le plus rigoureux depuis 1945", il n'en demeure pas moins en hausse (en raison de la charge de la dette et du coût des pensions des fonctionnaires) et, surtout, ne s'attaque pas au coeur du problème : celui des dépenses publiques. Elles restent, rapportées au PIB, parmi les plus lourdes des pays développés. Il est certes plus facile d'augmenter les recettes que de réduire les dépenses. Mais un chef d'entreprise qui, dans une situation de crise comparable - un état de "quasi-faillite" disait François Fillon - ne viserait pas la réduction rapide et drastique de ses coûts de fonctionnement irait droit au dépôt de bilan ! Plus grave encore, les nombreuses décisions qui frappent l'immobilier sont particulièrement nocives. Outre leurs effets prévisibles sur l'activité et l'emploi (cf. Focus ci-dessous), elles vont aggraver la pénurie de logements, donc la hausse des prix et les difficultés de nos compatriotes, en particulier s'agissant de la primo-accession à la propriété et de l'accession au parc locatif privé. Seul le développement de ce dernier, tout particulièrement en Ile-de-France, est à même de loger les classes moyennes qui ne peuvent prétendre, ni au parc HLM, ni à l'achat résidentiel. Or les investisseurs individuels sont indispensables à la réalisation des projets de construction de ces logements. Pourquoi s'évertuer à les décourager ? Je l'écrivais dans ces colonnes dès le mois de septembre : "La politique du logement ne se prête ni à la démagogie, ni à la légèreté." Le logement est une cause nationale. La rigueur n'a de sens que si elle nous aide à préparer l'avenir. Nous y sommes ! ■ Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus Les principales mesures du projet de loi de finances pour 2012 concernant l'immobilier auront un effet négatif sur l'activité, l'emploi et la politique du logement : • Suppression du PTZ+ dans l'ancien, qui aura participé en 2011 à environ 380 000 transactions immobilières, dont 75% dans l'ancien, mois coûteux. Sa suppression est donc "un coup dur porté aux primo-accédants les moins aisés" (Le Blog du Crédit Immobilier) et aura des conséquences évidentes sur l'activité. • Disparition du Scellier en 2013, après un sévère coup de rabot en 2012. Pour Marc Pigeon, président de la FPI : "La seule disparition du Scellier va coûter 100 000 emplois et diminuer de 2 milliards d'euros les recettes de TVA." • TVA à 7 % et réduction de 20 % du crédit d'impôt développement durable : là encore, 100 000 emplois sont directement menacés, chez les professionnels du bâtiment qui assurent les travaux et installent les équipements visés par ces mesures. ■ Sources : http://blog.mon-credit-immobilier.info, 8/11/2011 ; Les Echos, 8/11/2011 ; Le Point, 17/11/2011.
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°3 - novembre 2011 - page 01
■ Le Conseil régional enfin en cohérence avec le
Grand Paris !
496 000
C’est le nombre de logements ayant obtenu une autorisation de construction en France ces 12 derniers mois, soit une hausse de +10,3 % par rapport à la même période un an plus tôt. C’est le secteur du logement collectif qui connaît la plus forte progression (+21,4 %). Source : Ministère de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, 25/10/2011.
La loi dispose que "la Région d'Ile-de-France élabore en association avec l'Etat un schéma directeur portant sur l'ensemble de cette région" (article L.141-1 du Code de l'Urbanisme). Ce Schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) est un élément essentiel de la politique du logement, car il est opposable aux plans locaux d'urbanisme et autres schémas de cohérence territoriale. On se souvient que le projet initial de SDRIF, adopté le 25 septembre 2008 par le Conseil régional sans réelle concertation avec l'Etat, avait été tout naturellement rejeté suite à l'avis défavorable du Conseil d'Etat du 2 novembre 2010. La situation vient enfin de se débloquer grâce à un accord intervenu entre le gouvernement et l'exécutif régional, présidé par JeanPaul Huchon, dans la continuité de celui obtenu le 26 janvier dernier sur le projet de tracé du Grand Paris Express. Le Conseil régional s'est donc engagé au mois de septembre à réviser le SDRIF d'ici au 31 décembre 2013 en prenant en compte deux avancées majeures : intégrer la nécessité du développement économique à un document initialement très technocratique, et associer davantage l'Etat tout au long de la procédure. Il conviendra bien sûr d'être vigilants, comme nous y engage le Conseil économique, social et environnemental régional (CESER), tout particulièrement s'agissant des outils réels à créer et mobiliser pour atteindre l'objectif des 70 000 logements par an fixé par le Grand Paris. Mais il était temps que les différents projets politiques se rapprochent ! ■ Sources : Communication du Conseil régional n° CR 71-11 "Ile-de-France : quel projet d'aménagement pour demain ? principes pour la révision du schéma directeur", 29/09/2011 ; Avis n°2011-17 du CESER, 10/11/2011.
■ Le Grand Paris de la sécurité obtient des résultats
déjà encourageants
"Il n'y aura pas de baisse franche." Alain Tavarella, présidentfondateur d'ALTEREA COGEDIM Source : Challenges, 17/11/2011.
Les derniers chiffres officiels en témoignent : la délinquance est en recul de -2 % à Paris au 1er semestre 2011. La diminution des faits constatés durant cette période est particulièrement marquée pour les violences volontaires aux personnes (-8,02 %, soit 1 609 victimes de moins en un an). En outre, tous les indicateurs de l'activité des services de police sont en progression, le taux d'élucidation avoisinant désormais les 40 %. La situation est cependant loin d'être idyllique, et la sécurité reste une préoccupation majeure des Franciliens. Ainsi des cambriolages. Là encore, la situation s'améliore. Selon l'Observatoire national de la délinquance et des réponses pénales, le nombre de vols a été divisé par deux en 10 ans à Paris : 8 400 faits environ sur les douze derniers mois, contre 16 200 par an au début des années 2000. Mais cette tendance générale ne saurait masquer les facteurs d'inquiétude. D'une part, le taux d'élucidation de ces affaires chute à 5,8 % en moyenne sur l'ensemble du territoire de compétence de la préfecture de police (Paris et petite couronne). D'autre part, de fortes disparités territoriales apparaissent entre Paris intra-muros et les départements limitrophes : si ce type d'infractions est effectivement passé en 10 ans de deux à une par heure en moyenne dans la capitale, il a explosé de + 40 % en Seine-Saint-Denis. Au total, il se commet donc un cambriolage toutes les vingt minutes dans la zone dense urbaine francilienne (24 600 faits ces douze derniers mois, contre 30 400 il y a 10 ans). Conscient de l'enjeu, le Préfet de police, Michel Gaudin, a mobilisé et réorganisé ses services pour qu'ils se déplacent sur 100 % des faits signalés. Des équipes de la police technique et scientifique ont été spécialement formées au relevé des traces et indices sur les lieux des délits. Et de nouveaux logiciels d'aide à l'enquête ont été déployés, permettant de croiser les données relevées et les modes opératoires signalés. Ainsi, 300 affaires ont été résolues depuis juin, soit en trois mois. Le Grand Paris est aussi celui de la sécurité : cette mobilisation ne peut être que saluée, et encouragée. ■ Sources : Comuniqué de presse de la Préfecture de police, 20/07/2011 ; Le Figaro, 11/10/2011.
page 02 - La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°3- novembre 2011
L'agent immobilier au cœur de la Cité ■ Bon à savoir L'augmentation des charges est nettement plus rapide que celle des loyers. En 2010, les loyers ont augmenté de +1,8% dans l'agglomération parisienne (cf. La maison de l'immobilier n°2, octobre 2011, p. 2). Ces résultats illustrent une tendance de fond : la relative sagesse des loyers, qui s'observe depuis 2008. En revanche, les charges de copropriété ont progressé de +3,9 % en 2010 selon les chiffres de l'UNIS : elles s'établissent en moyenne à 1 838 € par an en Ile-de-France. Sources : OLAP, Chiffres clés 2011, 11/2011 ; Le Monde, 23/11/2011 ; Le Nouvel Observateur, 30/03/2011
Les impôts locaux flambent en Ile-de-France. Sur les 20 villes françaises où les impôts locaux ont le plus augmenté en 2011, 18 sont franciliennes ! En tête du classement : Ville-d'Avray, avec une hausse moyenne de la taxe d'habitation et des taxes sur le foncier (bâti et non bâti) de +13,48 % en un an (2010/2011). La commune des Hauts-de-Seine est suivie de Montrouge (+8,18 %), Versailles (+7,55 %), Villejuif (+7,31 %), Evry (+7,27 %), Taverny (+7,13 %), Nanterre (+6,71%), Levallois-Perret (+6,65 %), Carrières-sur-Seine (+6,33 %), Créteil (+6,22 %), Massy (+6,17 %), SaintDenis (+6,16 %), Chilly-Mazarin (+5,79 %), Saint-Michel-sur-Orge (+5,32 %), Bagneux (+5,22 %), Saint-Mandé (+5,20 %), Arcueil (4,98 %) et Paris (+4,77 %)... Source : Le Journal du Net, www.journaldunet.com/argent/impots/impots-locaux-en-2011, 20/10/2011
■ Ils ont dit... "Les logements sont en haut de cycle, les prix sont élevés et c’est l’actif le plus demandé… et le moins rentable : notre rendement net y est de 4,1 % contre environ 6 % en bureaux et 6,5 % en santé. Les logements sont peu rémunérateurs mais nous en garderons pour diversifier les risques, car c’est une source de revenus très stable." •
Bernard Michel, PDG de Gecina (foncière européenne de bureaux), Les Echos du 25/10/2011 • "Les villes sont aujourd’hui à l’origine de 80 % des émissions de CO2 et 75 % de la consommation énergétique. Elles deviennent donc la priorité afin de stopper et inverser la tendance. Ce combat nous concerne tous : il s’agit d’un challenge planétaire. C’est donc une approche globale qu’il faut avoir si l’on veut que la ville du futur soit à la hauteur des défis qui nous attendent. Cela passe bien sûr par une conscience collective, mais cette dernière ne suffira pas. Il faut consacrer les moyens disponibles à l’innovation et favoriser les interactions entre les différentes disciplines afin d’éviter les décalages de réalisation. […] Une ville durable, c’est avant tout une ville où il fait bon vivre pour le plus grand nombre." Philippe Pelletier, président du plan bâtiment Grenelle, Les Echos du 15/09/2011
■ Des hommes et des actes Professionnel de terrain, Emile Béasse représente la grande famille des Administrateurs de Biens et des Syndics de la banlieue. Les difficultés pour se déplacer en Ile-de-France, il les connaît bien mais il est toujours à l’heure car son rôle est primordial. C’est lui qui accueille les nouveaux adhérents - un véritable privilège pour ces derniers ! Précis et exigeant, il est aussi le monsieur "déontologie" de la Chambre. Lorsqu’elle n’est pas respectée, l’impétrant est traduit devant la Commission de discipline qui peut conduire à l’exclusion. Il sait aussi écouter et conseiller tout adhérent qui lui en fait la demande. Secrétaire Général de la Chambre de Paris Ile-de-France, il connaît donc bien le parcours des 1 800 adhérents (Transactionnaires, Administrateurs de Biens, Syndics de Copropriété), mais il connaît aussi les adhérents de toute l’Ile-de-France et de l’Yonne puisqu’il est par ailleurs Président de la Région FNAIM Ile-de-France. Chacun reconnaît ses qualités de propositions et d’initiatives qui sont ensuite relayées par les Présidents des 4 Chambres qui constituent cette structure, notamment en matière de formation et d’observatoire des prix. ■
"Nous assistons à une paupérisation des copropriétaires. (...) Ils sont démunis face aux gros travaux et aux impondérables, notamment ceux devant rembourser un crédit immobilier." Martine Rullier (ADIL Paris) Source : Le Nouvel Observateur, "Spécial immobilier Paris Ile-de-France", 10/11/2011.
95%
des Français vivent désormais "sous l'influence" des villes. C'est-à-dire qu'ils résident dans l'une des 792 aires urbaines françaises (à 85 %), ou à leur proximité immédiate. La superficie de ces aires urbaines a augmenté de 40 % en dix ans. Source : chiffres INSEE cité par Localtis.info, 19/10/2011.
La maison de l'immobilier - L'agent immobilier au cœur de la Cité - N°3 - novembre 2011 - page 03
L'Ile-de-France dans le monde : penser global
Neuilly : un village dans un monde global ? Malgré la crise et les doutes, la France a des atouts dans la mondialisation. Encore faut-il les identifier et les faire fructifier. Telle est la thèse défendue par le maire de Neuilly-sur-Seine, qui est aussi un chef d'entreprise pragmatique, Jean-Christophe Fromantin. "Tirons parti des atouts de nos territoires. C'est la condition première pour éviter le risque de déterritorialisation lié à l'émergence d'une économie hors sol." Et il n'est pas anodin que ce maire d'une commune aussi internationale, urbanisée et tertiarisée que Neuilly explique : "Quand on observe de près ces phénomènes de mondialisation, on s'aperçoit que le vrai risque réside davantage dans une perte d'identité de nos territoires. Cette standardisation nous priverait de nos avantages compétitifs et nous exposerait au danger d'un découplage entre nos produits et leurs territoires. Nos paysages, nos savoir-faire, nos universités, notre culture, nos valeurs façonnent cette spécificité territoriale à partir de laquelle notre économie s'est développée. Notre compétitivité passe nécessairement par la régénération de cet ADN patrimonial."
34 366 logements à Neuilly.
Selon la mairie, le prix des logements anciens s'établit à 8 400 €/m2, et le loyer mensuel moyen est compris entre 25 € et 35 €/m2.
84%
des entreprises neuilléennes ont moins de 10 salariés. Les activités de conseils en gestion d’entreprises emploient 17 % de l’ensemble des salariés.
J.-C. Fromantin estime donc que le patrimoine, mais aussi le sentiment d'appartenance et l'innovation "sont nos trois grands leviers de développement dans un monde global." Ainsi, ce dont nous héritons n'est pas simplement un legs du passé, figé, mais un capital immatériel qu'il s'agit d'exploiter avec intelligence et volonté dans la dynamique de mondialisation. Dès lors, une commune bien enracinée, porteuse de projets et connectée dispose de davantage d'atouts dans la mondialisation que le quartier déshumanisé d'une métropole géante en voie de standardisation. Et une métropole qui saura utiliser ces leviers et les faire rayonner sera toujours plus attractive qu'une autre, plus passive et uniforme. C'est tout l'enjeu d'un projet comme le Grand Paris. D'ailleurs, "si le Grand Paris n'a pas cette ambition, d'autres l'auront à sa place" ! ■
Extraits "Quand j'ai été élu maire de Neuilly, je me suis tout de suite dit que la présence au coeur de la ville d'une partie de l'axe historique - cette voie qui permettait aux rois d'aller de leur résidence des Tuileries à leur château de Saint-Germain-en-Laye - était une chance extraordinaire. Ce fut pour moi le point de départ d'un travail de réflexion avec des urbanistes, des architectes et des artistes pour redonner à cette avenue le rayonnement culturel qu'elle mérite et en faire la nouvelle "plus belle avenue du monde". Ce projet, baptisé "Axe majeur", était aussi l'occasion de créer une relation forte entre Paris et La Défense, et de différencier le quartier par rapport aux autres quartiers d'affaires dans le monde. Le 15 décembre 2010, j'ai proposé que l'Axe majeur soit dans quelques années le terrain d'accueil d'une exposition internationale consacrée à la culture et aux industries créatives. C'est un objectif essentiel si nous voulons remporter cet avantage compétitif issu du croisement d'un patrimoine culturel et de l'innovation dans les technologies de la communication. Si le Grand Paris n'a pas cette ambition, d'autres l'auront à sa place." (p. 61) "Gérer n'est pas suffisant ; corriger les dysfonctionnements n'est pas un acte d'espérance. Il faut créer : créer de la confiance, créer de la mobilisation, créer du développement. Vaste chantier..." (p. 153) ■
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Source : Mon village dans un monde global. La place de la France dans la mondialisation, par JeanChristophe Fromantin, François Bourin Editeur, 159 p., 19 €.
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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Novembre 2011 - N°3 Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.
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