La lettre de la FNAIM du Grand Paris - avril 2014 - N° 30
Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Logement social : le parc immobilier privé en première ligne ! Le parc locatif social est particulièrement bien représenté dans notre région,avec plus de 1,2 million de logements, soit 24,7 % des résidences principales franciliennes (chiffres DRHIL au 1er janvier 2012). Pour autant, celui-ci ne suffit pas à répondre à la demande : si 3 millions d'habitants en bénéficient, plus de 500 000 sont en attente d'un tel logement. Un chiffre qui ne fait qu'augmenter : ils étaient moins de 400 000 en 2006, selon une estimation de l'IAU Ile-de-France. Preuve que, dans ce domaine également, la production de logements est insuffisante. Mais preuve aussi que le secteur HLM n'est pas en mesure de répondre, seul, au besoin de logement social. Le parc immobilier privé couvre d'ores et déjà une part importante de ce besoin. C'est l'un des enseignements de l'Observatoire des prix du logement en Ile-deFrance 2014, créé par la FNAIM du Grand Paris pour éclairer les clients, les observateurs et les décideurs sur la réalité du marché francilien. Une réalité souvent bien éloignée des préjugés. Sur notre site internet www.lamaisondelimmobilier.org, une carte présente ainsi la part du besoin en logement social couvert par le secteur privé. Une part qui peut dépasser 20 % dans certaines communes ! Dans le 18e arrondissement de Paris, par exemple, où 45 000 personnes sont éligibles au logement social, seules 18 000 disposent aujourd'hui d'un logement HLM, contre 27 000 logées dans le parc privé. Ce dernier assure donc un rôle social important. Il faut le reconnaître pleinement. C’est ce que propose la FNAIM du Grand Paris avec le bail solidaire. L'objectif ? Accroître l’offre locative à loyers maîtrisés en encourageant concrètement, par des mesures fiscales, les bailleurs privés à rénover leurs biens et à pratiquer des niveaux de loyers proches de ceux des HLM. Le parc privé est plus que jamais nécessaire à une vraie politique du logement !
Gilles Ricour de Bourgies
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris
Focus L'Observatoire des prix du logement en Ile-de-France 2014 La 28e vague de l’Observatoire des prix du logement en Ile-deFrance, présentée à la presse le 2 avril 2014, est l'occasion pour la FNAIM du Grand Paris de proposer une cartographie interactive renforcée. Y figurent désormais la grande couronne (à l’exception de la Seine-et-Marne), tous les réseaux de transports, ainsi que certaines données statistiques complémentaires. Dans le cadre de sa recherche d’appartement, tout acheteur peut ainsi, via www.lamaisondelimmobilier.org, croiser ces nouvelles fonctionnalités avec les trois critères principaux que sont le budget, le nombre de pièces recherchées et le temps de transport. Cet Observatoire révèle, en moyenne, une légère baisse des prix en Ile-de-France. Au titre des nouveautés 2014, l'indice de fluidité du marché rend compte de la tension actuelle sur les stocks, qui s’accumulent sur la majorité du territoire régional. n
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 30 - avril 2014 - page 01
n Ce sont eux qui le disent ! • Pour un ‘pacte de constructibilité’. "Il faut agir vite et fort. On ne construit pas assez de logements en France. Les chiffres de la construction sont au plus bas depuis quinze ans, avec moins de 300 000 logements neufs produits en 2013. Compte tenu du niveau des mises en chantier, les chiffres baisseront encore de 15 % en 2014. En Ile-de-France, il faudrait construire chaque année 50 000 logements neufs pour accueillir les nouveaux habitants. On en fabrique seulement 35 000. [...] La chute de la construction en France n'est pas sans impact sur le marché de l'emploi. Un logement représente pour l'économie française 1,8 emploi pendant deux ans. Mais cela pèse aussi sur le budget de l'État car un logement neuf, c'est 20 % de TVA. Sur la base d'un prix de vente moyen de 210 000 euros, un logement représente 35 000 euros de TVA collectée ; 130 000 logements de moins en cinq ans, c'est donc un déficit, pour l'État, d'environ 5 milliards d'euros !" Alain Dinin, PDG de Nexity, tribune à Valeurs actuelles, 20/03/2014.
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• Regard expert sur les marchés de l'immobilier francilien. "Dans les secteurs des maisons et des appartements, il y a une stabilité [des marchés] quasiment générale en petite et grande couronne. Ceci est lié à la pénurie de l'offre et cela contribue à tenir les prix. Selon un récent sondage que nous avons mené avec Louis Harris, 36 % des personnes interrogées se déclarent prêtes à quitter leur commune pour aller plus loin et profiter de prix plus bas avec des logements plus grands. La mécanique du Grand Paris va bientôt produire ses effets. La première ligne de métro au sud de Paris, dont les travaux démarrent l'an prochain, va enclencher une dynamique. La petite couronne sud sera donc la première bénéficiaire avant d'être suivie par la grande couronne." Gilles Ricour de Bourgies, président de la Chambre FNAIM du Grand Paris, interview au Figaro, 03/04/2014.
Ce serait l'écart de valeur constaté entre les logements selon leur étiquette énergétique. Avec un "malus" supplémentaire pour ceux chauffés à l'électricité.
• Les atouts de la visibilité des offres : dans l'immobilier de luxe aussi. "C'est une belle vitrine pour le grand public. Le Net constitue désormais une part importante de notre activité, et nous y investissons constamment pour accentuer la visibilité de nos biens avec les dernières technologies comme une application pour smartphones et tablettes et la géolocalisation."
Source : association Dinamic, citée par Valeurs actuelles, 06/03/2014.
n L'ouvrage du mois
Suzanne Belgeonne, administrateur délégué d'Immobilière Le Lion, Le nouvel Économiste, 04-10/04/2014.
C'est un livre choc que publie Jean-François Gayraud, haut fonctionnaire de la police nationale et spécialiste de la criminalité financière. Il rappelle sans fard la dimension mafieuse de nombreuses crises économiques, dont celle de l'immobilier au Japon dans les années 1980, directement provoquée par l'activité des yakusas. Mais, plus globalement, c'est le capitalisme aujourd'hui mondialisé et dérégulé qui serait profondément criminogène, car il recèle des incitations et des opportunités aux fraudes d’une intensité nouvelle. Pour l'auteur, les marchés financiers poussent en effet à toutes les déviances frauduleuses. Il en veut pour preuve la crise des subprimes. "La crise financière s’est déclenchée aux États-Unis à partir d’un petit secteur financier : le marché de l’immobilier hypothécaire. La bulle immobilière fut en partie gonflée par des pratiques de crédit totalement frauduleuses ; des centaines de milliers de prêts furent perclus d’infractions toutes simples : faux en écriture, abus de confiance, escroqueries, abus de faiblesse, etc. Par le biais du mécanisme de la titrisation et d’agences de notation complaisantes ou franchement malhonnêtes, ces fraudes se sont retrouvées dans les fameux ‘produits financiers innovants’ vendus sans devoir de précaution et de conseil sur les marchés à Wall Street. La bulle boursière s’est ainsi à son tour formée à partir de véritables fraudes. C’est pourquoi la crise des subprimes peut être rebaptisée sans exagération de crise des subcrimes" (entretien au site histoireetsociete.wordpress.com, 30/03/2014). Face à ce "système devenu fou", notamment du fait des révolutions technologiques (trading de haute fréquence), il faut d'urgence réhabiliter l'économie réelle. Et le simple bon sens. n Le regard de la Chambre : Ce qui s'est produit en 2008 peut très bien se reproduire. Pour limiter les risques, l'engagement des acteurs concernés est plus jamais indispensable. L'intermédiation, réalisée par des professionnels, y participe en réhabilitant l'humain dans la transaction. Pour aller plus loin : Le nouveau capitalisme criminel, par Jean-François Gayraud, Odile Jacob, 368 p., 24 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
L'Ile-de-France, moteur économique de la France "Les 207 000 entreprises ayant leur centre de décision dans la région capitale emploient plus de 5 millions de salariés en France métropolitaine, dont près de la moitié en province." C'est le constat dressé par la dernière enquête du Centre régional d'observation du commerce, de l'industrie et des services (CROCIS), réalisée avec l'INSEE. Ainsi, "un quart des salariés de province du secteur marchand dépend d'un centre de décision francilien". Les deux régions les plus "dépendantes" de l'Ile-de-France de ce point de vue sont la Haute-Normandie et Midi-Pyrénées, principalement du fait de la présence de puissantes filières industrielles (automobile et aéronautique), dont les principales entreprises ont leur siège social dans la région capitale. Le commerce et la réparation d'automobiles et de motocycles, d'une part, et les activités financières et d'assurance, d'autre part, restent cependant les deux principaux secteurs d'activité concernés. Au total, "les fonctions productives sont davantage présentes en province (24 % des salariés) alors qu'elles ne représentent que 10 % des salariés franciliens", lesquels exercent à près de 60 % des "fonctions métropolitaines", c'est-à-dire des emplois "à fort potentiel économique ou à contenu décisionnel élevé". n Le regard de la Chambre : Il faut accélérer la mise en œuvre du Grand Paris, plus que jamais locomotive économique de la France, assurant l'essentiel des transferts financiers vers la province. Source : CROCIS, Enjeux Ile-de-France n°163, 04/2014, www.crocis.cci-paris-idf.fr
n Le saviez-vous ? HLM : un monde à réorganiser ? Avec 19 % de logements sociaux, la France se situe dans la moyenne européenne, qui varie de 6 % en Allemagne à 35 % aux Pays-Bas. La particularité du système français tient à sa complexité et à son coût. 760 organismes (142 pour la seule Ile-de-France) sont en charge de la gestion du parc social. "Un facteur de gaspillage car beaucoup de ces entités n'ont pas la taille critique pour construire et gérer efficacement des logements", remarque Jean-Yves Guérin dans Le Figaro (01/04/2014). Et le journaliste de préconiser, à l'instar des députés Christophe Caresche et Michel Piron en juillet 2013, un regroupement des organismes HLM : "Cela pourrait générer de sacrées économies. Sans compter que cette mutualisation permettrait de construire plus et mieux". Bon nombre d'organismes disposent en effet d'une "cagnotte" qui pourrait profiter à ceux situés dans des zones tendues, comme l'Ile-de-France. De manière plus générale, le système se révèle particulièrement budgétivore. La seule exonération de l'impôt sur les sociétés pour les organismes HLM coûte 1,1 milliard d'euros à l'État. Et la quasi-absence d'évolution des loyers en fonction des revenus des locataires a des effets pervers : "Si on augmentait les loyers des plus riches dans le parc social, ces revenus supplémentaires pour l'État permettraient d'alléger les loyers des plus démunis et donc de réduire l'énorme budget consacré par la collectivité publique pour les payer en grande partie". Les aides au logement (APL, Allocation de logement social, Allocation de logement familiale…) se montent en effet à près de 17 milliards par an, sans avoir toujours démontré leur efficacité économique, ni même sociale. La réforme, c'est pour quand ?
"Les Français sont plus que jamais intéressés par le marché, comme le prouvent les 80 millions d'alertes par e-mails et SMS envoyées chaque mois de notre site."
Roland Tripard Président de SeLoger.com Source : Le Nouvel Observateur, 20/03/2014.
Source : "La politique du logement en France est-elle efficace ?", Le Figaro, 01/04/2014.
Londres, 30e ville française… Selon le consulat, au moins 300 000 Français vivraient au Royaume-Uni, dont les trois quarts - soit 225 000 personnes - installés dans le Grand Londres. Ce qui place Londres, non pas au 6e rang des agglomérations françaises, comme on l'a souvent cru, mais au 30e, avec une taille comparable à Bayonne, Angers ou Dijon. Reste que le nombre de nos compatriotes franchissant la Manche a triplé en deux décennies, essentiellement pour y trouver du travail. Parce que "le marché de l'emploi britannique est culturellement ouvert aux étrangers", constate la députée (PS) Axelle Lemaire dans Le Monde. Mais aussi parce que "tout est plus facile à Londres", selon le témoignage de l'entrepreneur Alain Falys pour Le Figaro : "Londres déroule le ‘tapis rouge’ aux start-up françaises". Outre un taux d'IS de 20 % en 2015, "les crédits d'impôts pour business angels sont très généreux (30 000 euros pour 100 000 euros d'investissements) et les taxes sur les plus values à la revente d'une startup sont limitées à 10 %, contre 40 % en France"… Résultat : les Français sont les principaux créateurs d'entreprise étrangers à Londres, et le nombre de sociétés hexagonales y ayant créé des filiales est en hausse de 43 % entre 2012 et 2013… Source : Le Monde, 26/03/2014 ; Le Figaro, 29-30/03/2014.
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Penser local, agir global Vers de nouvelles ‘fractures urbaines’ ?
2 000 C'est le nombre d'habitants qui, au sein d'"unités urbaines" caractérisées par une certaine "continuité de l'habitat", permet de définir une ville selon l'INSEE. Pour autant, la ville ne se réduit pas à des statistiques. Ainsi, selon l'urbaniste Thierry Paquot : "C'est aussi et surtout un art de vivre, et celui-ci est toujours local, lié à un site, un climat (dans tous les sens du terme, une histoire (attestée ou imaginaire), un système relationnel plus ou moins nourri avec d'autres villes et campagnes, et une culture revendiquée." Source : Sciences Humaines, 04/2014, p. 18.
"La ville n'est pas seulement un lieu d'habitat et d'affaires. C'est d'abord, pour de nombreux humains, un ancrage, un réseau, une identité… Elle se trouve aujourd'hui ébranlée de toutes parts : par l'émergence de mégalopoles plus attractives, par la constitution de nouveaux pouvoirs et par le grignotage continu des campagnes, au point que certains pronostiquent la fin de la ville et l'avènement d'une urbanisation globale." C'est avec cette alerte que s'ouvre le dossier "Penser la ville et son avenir" du dernier numéro de Sciences Humaines. Parmi les nombreuses mutations étudiées, celle du creusement des inégalités et d'une nouvelle forme de "ségrégation" sociale et culturelle. Les journalistes de ce mensuel s'appuient notamment sur l'ouvrage d'Anne Clerval, Paris sans le peuple (cf. La maison de l'immobilier n°27, 01/2014), qui dénonce les effets pervers de la politique de "gentrification de la capitale" : "Loin d'encourager le mélange de différentes catégories socioprofessionnelles, elle a, de façon plus ou moins volontaire, tendance à accentuer le séparatisme social - quand les classes moyennes et supérieures sont encouragées à s'installer dans d'autres quartiers, cela se traduit par une exclusion des populations plus modestes et non par leur mixité". Au risque de multiplier les "fractures territoriales" (Laurent Davezies) au cœur même de l'espace urbain. Mais toutes les évolutions relevées ne sont pas aussi inquiétantes. Ainsi de l'adaptation de la ville aux différents "temps" de ses habitants. "La politique des temps de la ville est liée à la nécessité de repenser les fonctionnements collectifs (notamment ceux des services) dans un contexte de flexibilisation des temps travaillés et de mutation des modes de vie", observe le sociologue Jean-Yves Boulin. Il s'agit par exemple, très concrètement, de décaler les horaires scolaires, universitaires ou professionnels sur une zone donnée, afin de limiter les encombrements sur les routes et dans les transports publics. Selon J.-Y. Boulin, cette conception de l'urbanisme est apparue en Italie à la fin des années 1980, avant d'être progressivement adoptée par les autres villes européennes. En France, Rennes, Strasbourg, Poitiers, Caen, Lyon et Paris se sont ainsi dotés de "bureaux des temps". Plus généralement, Sciences Humaines retient "sept modèles pour la ville du futur", qui pourra être une "ville tremplin" (qui accueille essentiellement des migrants, comme Clichy-sousBois ou Dharavi, un quartier de Mumbay en Inde), une "ville des flux" (hyperconnectée, comme Hanovre, Singapour ou Dubaï), ou encore une ville collaborative (optimisant les technologies de communication), résiliente, durable et… surveillée. La demande de sécurité augmentera en effet à mesure de l'expansion de l'urbanisation. n Le regard de la Chambre : La métropole du Grand Paris, pour développer son attractivité, devra choisir le modèle d'une ville de flux, hyperconnectée, notamment en matière de transports. Les nouveaux édiles de Paris et de la petite couronne en ont-ils suffisamment conscience ? Pour aller plus loin : "Penser la ville et son avenir", in Sciences Humaines n°258, 04/2014, 90 p., 5,50 €.
Extrait Fractures territoriales : vers un ‘séparatisme social’ à l'échelle urbaine ? "Ce ne sont pas seulement des ouvriers qui fuient des chômeurs immigrés, mais aussi les salariés les plus aisés qui fuient les classes moyennes supérieures, les classes moyennes supérieures qui évitent les professions intermédiaires, les professions intermédiaires qui refusent de se mélanger avec les employés, etc. La ségrégation mine les villes de l'intérieur, et c'est seulement en agissant au niveau infracommunal que l'on peut espérer l'atténuer." (Éric Maurin, sociologue, cité par Sciences Humaines, op. cit., p. 21) n
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