La lettre de la FNAIM du Grand Paris - mai 2014 - N° 31
Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Anticiper et accompagner la nécessaire "révolution territoriale" L'économie de l'immobilier est territoriale par essence. Si, à la marge, quelques biens peuvent faire l'objet d'une spéculation internationale, l'offre correspond à une demande qui reste d'abord locale : la quête d'un habitat est géographiquement située. La philosophe Simone Weil avait déjà considéré son ouvrage sur L'Enracinement (Gallimard, 1949) comme un "prélude à une déclaration des devoirs envers l'être humain". S'enraciner dans un territoire, y disposer de repères, est certes la condition première d'épanouissement de tout individu. Mais c'est aussi la condition indispensable pour vivre en société. C'est à l'échelle du bassin de vie que s'organisent, au-delà du cercle familial, les premières solidarités - cet ensemble de droits et de devoirs qui seul permet réellement de "vivre ensemble". C'est pourquoi l'organisation politique des territoires est un enjeu de premier ordre. Le constat est connu, la volonté partagée : il faut en finir avec un "mille-feuille administratif" devenu illisible, coûteux, trop souvent inefficace. Le gouvernement a donc raison de s'attaquer à ce chantier. Il lui faudra du courage et de l'obstination pour vaincre les résistances qui s'annoncent. S'interroger sur l'avenir des départements, la fusion des régions ou le rôle des villes n'a de sens que dans un objectif de "révolution territoriale". Dans le contexte de crise que nous connaissons actuellement, c'est tout le sens de l'action publique locale. Tout particulièrement en Ile-de-France, où il faut accélérer le mouvement de métropolisation. Comme l'illustre déjà le projet de Grand Paris, la nouvelle définition des périmètres et des compétences entre collectivités territoriales aura un impact direct sur le marché et les métiers de l'immobilier. C'est pourquoi les professionnels s'investissent dans ces débats. Ils entendent notamment que la gouvernance des territoires de demain soit orientée sur la satisfaction réelle des besoins des habitants. Au premier rang desquels le logement.
Gilles Ricour de Bourgies
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris
Focus Le nombre de Régions : une si vieille question... Le gouvernement, appuyé par le Président de la République, s'est engagé à réduire de moitié le nombre de Régions, en les ramenant de 22 à 10 ou 12. Avec la suppression possible des conseils généraux, cette proposition a semblé "révolutionnaire" à beaucoup. Elle figurait pourtant déjà dans le rapport Balladur de 2009 sur la "nouvelle organisation territoriale". Et dès 1981, alors même que les Régions n'étaient pas encore des collectivités locales de plein exercice, Michel Debré, ancien Premier ministre du général de Gaulle, préconisait une telle réduction. Ne sortant pas de nulle part, ce chiffre d'une dizaine ou douzaine de Régions pour la France métropolitaine pourrait donc finir par s'imposer. Sachant que l'essentiel tient moins à la taille de ces collectivités qu'à leurs compétences, leurs moyens et… leur efficacité ! n
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 31 - mai 2014 - page 01
n Ce sont eux qui le disent ! • Immobilier : ‘pourquoi les taux ne sont pas près de remonter’. "Certes, pour les mois à venir, les experts anticipent une légère remontée des taux d'emprunt d'État en Europe, dans le sillage des taux longs américains suite au changement de politique de la Fed… Toutefois, si remontée il y a - pour l'instant, c'est même l'inverse qu'on observe -, elle devrait être contenue par la politique accommodante de la BCE qui a confirmé lors de sa réunion du 6 mars la possibilité de baisser encore son taux directeur si nécessaire." Jérôme Robin, président fondateur de VousFinancer.com, Les Échos, 17/03/2014.
• Immobilier de bureaux : vers davantage de flexibilité ? "La flexibilité et la capacité d'évolution sont essentielles pour les entreprises. Laquelle peut dire aujourd'hui ce qu'elle fera ou de quels locaux elle aura besoin dans six ans ou plus ? C'est pourtant sur ces durées qu'elles s'engagent en général. Il serait beaucoup plus avantageux pour les utilisateurs de payer, pour cette flexibilité, le prix, même élevé, de la liberté et de pouvoir quitter les lieux lorsque cela est stratégique pour leur développement. On a un peu oublié que l'immeuble, avant d'être un simple poste de coûts, est surtout un outil de travail pour les entreprises." Bertrand Julien-Laferrière, président de la Société Foncière Lyonnaise (SFL), Les Échos, 24/04/2014.
85 % C'est la proportion des jeunes de 18 à 29 ans à estimer qu'il leur est difficile de trouver un logement, que ce soit en Ile-de-France ou en province. "L'immobilier reste un vrai sujet de crispation chez ces jeunes, puisqu'ils sont à peu près autant à se dire insatisfaits de la politique gouvernementale en matière de logement, contre 17 % satisfaits." Source : enquête CSA / Guy Hoquet citée par Les Échos, 18/04/2014.
• Mondial de football : le web 2.0 permet-il à Rio d'être prête ? La ville a avant tout besoin "de repenser ses infrastructures basiques et son système de transports en commun. On peut mettre autant de caméras qu'on veut, tant qu'il y aura des millions de voitures dans les rues, il y aura des embouteillages. Une ville intelligente, c'est d'abord une ville intelligible, compréhensible par n'importe qui. Ici, personne ne comprend le fonctionnement du système de bus." Christopher Gaffney, en charge d'une veille sur l'organisation du Mondial, Libération, 17/03/2014.
• ‘La loi Alur inquiète les investisseurs’. "Actuellement les investisseurs privés ne repré-
sentent plus que 40 % des acquéreurs, contre 60 % en 2011, à l'époque du dispositif Scellier ; le recul est net. [...] Certains ménages préfèrent parfois faire un investissement purement patrimonial, sans avantage fiscal. Preuve que la pierre est malgré tout une valeur refuge." François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, Valeurs actuelles, 06/03/2014.
n L'ouvrage du mois Thierry Paquot, "philosophe de l'urbain", est professeur des universités, éditeur de la revue Urbanisme et auteur de nombreux ouvrages. On lui doit notamment la préface à l'ouvrage collectif Quelles villes pour le XXIe siècle ? (cf. La maison de l'immobilier n°15, décembre 2012). Il se lance aujourd'hui un nouveau défi en publiant une revue annuelle : L'esprit des villes. Une revue qui "veillera à associer toutes les disciplines et indisciplines, tous les points de vue, tous les genres dans un objet résolument non académique, une ‘revue-ville’ dans laquelle on se baladera et cueillera études et informations, découvertes et expériences, enthousiasmes et colères, combats et utopies, et ce à l'échelle planétaire"... De fait, toutes les contributions ne sont pas d'égale valeur, ni même pertinentes pour qui s'intéresse, au quotidien, à l'avenir concret d'une métropole comme l'Ile-de-France. On relèvera cependant des articles intéressants que Thierry Paquot, justement, consacre aux "âges dans la ville", en France, mais aussi à "la fin de l'urbanisme" ou encore à la remise en cause du modèle du "gratte-ciel" dans le monde. "Le choix des tours est-il le bon ?", renchérit Rohit Shinkre dans une étude (en anglais) centrée sur Mumbai. L'article que le chercheur Hacène Belmessous consacre à la rénovation du quartier parisien de Stalingard ("La défaite de Stalingrad ou l’urbanisme d’abattoir") ne manque pas non plus d'intérêt, malgré ses prises de position idéologiquement très marquées. Les quartiers Bastille, Belleville, Oberkampf, Gambetta et Père Lachaise hier, Barbès/Château Rouge, Guy Môquet ou encore Château d'Eau aujourd'hui, ne sont-ils pas en effet en voie de "boboïsation" avancée, au risque d'une dénaturation de "l'esprit" de Paris ? Les débats sont plus que jamais nécessaires pour savoir quelle ville nous voulons vivre. n Le regard de la Chambre : Un ouvrage à lire par la nouvelle maire de Paris, Mme Hidalgo. Pour aller plus loin : L'esprit des villes 2014, par Thierry Paquot (dir.), Infolio, 365 p., 25 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
L'attractivité de l'Ile-de-France en question Une enquête de l'association pour l'emploi des cadres (Apec) démontre que Lyon et Toulouse sont les deux métropoles les plus attractives pour les jeunes cadres et diplômés, car sachant allier le mieux "qualité de vie" et "dynamisme économique". 72 % placent certes la capitale en première position pour ce 2e critère. Mais quand "les cadres travaillant à Paris, Aix-Marseille ou Bordeaux considèrent de loin Paris comme la métropole la plus attractive, [...] ceux exerçant à Lyon et Toulouse jugent que leur ville est plus attractive sur le plan économique", relève La Tribune (16/05/2014). Cet effritement relatif de l'attractivité parisienne à l'échelle nationale semble confirmé, à l'international, par le dernier classement Cities of opportunity 2014 du cabinet PricewaterhouseCoopers. Paris y perd en effet deux places sur le podium des villes les plus attractives dans le monde, passant de la 4e à la 6e position, derrière Londres, New York, Singapour, Toronto et San Francisco. Dans le détail de la dizaine de critères retenus, Paris reste bien positionné pour son capital intellectuel et d'innovation, son système éducatif, la protection de l'environnement, la préservation du milieu naturel et ses transports en communs. Elle est pénalisée en revanche en termes de circulation (embouteillages), de coût du logement et de faible puissance économique, "en raison notamment des charges qui pèsent sur les entreprises et de la faible croissance du PIB". n Le regard de la Chambre : Même si les instruments de mesure ne sont pas parfaits, ces chiffres confortent l'analyse réalisée fin 2012 par la FNAIM du Grand Paris dans son étude "Paris brille-t-il ? L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris". Une étude à (re)lire ! Sources : La Tribune, 16/05/2014 ; Le Monde, 20/05/2014 ; www.pwc.com/us/en/cities-of-opportunity
n Le saviez-vous ? Violence : une centaine d'agressions par jour à Paris ! Selon les derniers chiffres de l'Observatoire national de la délinquance (ONDRP), compilés et analysés par Le Figaro (05/05/2013), les violences aux personnes auraient augmenté de + 4 % depuis le début de l'année dans la capitale, pour atteindre le chiffre record de 8 977 faits (connus) en trois mois. Soit une centaine par jour ! Quand les actes crapuleux, c'est-à-dire commis dans le but de voler, stagnent, les atteintes non crapuleuses auraient ainsi "explosé" de + 16 % au 1er trimestre 2014 par rapport à l'année dernière. La situation dans les Yvelines est pire encore : + 14 % de violences, dont 500 agressions par mois en moyenne pour les seules violences "gratuites" (+ 27 %). "La situation en petite couronne est plus contrastée. Le Val-de-Marne et les Hauts-de-Seine sont en mauvaise posture, affichant respectivement + 8 % et + 7 %", le "94" voyant pour sa part les vols avec violence augmenter de + 13 % mais la Seine-Saint-Denis enregistrer une baisse des faits de violence de - 4 % depuis le début de l'année. À noter que, au global et toujours selon cette enquête du Figaro, l'Ile-de-France ne ferait pas vraiment exception : "à la ville comme à la campagne, la situation se dégrade : 76 des 96 départements métropolitains sont dans le rouge depuis le début de l'année".
"56 % des Franciliens seraient prêts à allonger leur temps de transport jusqu'à leur lieu de travail pour habiter un logement plus grand ou moins cher."
Enquête Harris Interactive pour la FNAIM du Grand Paris Source : Figaroplus Immobilier, supplément au quotidien Le Figaro, 01/04/2014.
Source : Le Figaro, 05/05/2014.
Les transports franciliens en mal de financement ? 8,5 millions de voyageurs empruntent chaque jour les transports en commun en région parisienne – "de plus en plus souvent dans des conditions difficiles" constate le quotidien Le Monde (09/05/2014) dans une enquête consacrée à leur financement. "Face à l'urgence de travaux d'investissement massifs dans les transports en commun en Ile-de-France, Jean-Marc Ayrault s'était engagé, en juillet 2013, à consacrer 6 milliards d'euros de crédits publics d'ici à 2017. [...] Mais les mesures prises, depuis, pour réduire le déficit du budget de l'État compromettent la réalisation de ce vaste plan". Il s'avère en effet que ni l'État ni les collectivités locales ne sont en mesure d'honorer le protocole signé l'été dernier, qui prévoyait 1,2 milliard d'euros de financements publics annuels pour les transports d'ici à 2017. Le Conseil régional se dit "en attente" de nouvelles recettes fiscales pour abonder cette enveloppe. Et le gouvernement devrait prélever 2 milliards d'euros, d'ici à 2017, sur le budget de la Société du Grand Paris pour financer le prolongement du RER E à l'ouest, des lignes de métro 11 et 14 et l'amélioration des RER C ou D. Le reste n'est pas financé… Source : "Ile-de-France : les transports en mal de financement", Le Monde, 09/05/2014.
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Penser local, agir global Chine : ‘peur sur la ville’ ?
- 26 % C'est la baisse du volume des transactions immobilières constatée dans les 40 premières villes chinoises au 1er trimestre 2014 par rapport à 2013. Elle s'établit même à - 29 % en avril. Seules les "big four" (Shanghaï, Pékin, Canton et Shenzhen) semblent résister à cette contraction du marché. Source : Agences Centaline, citées par Le Monde, 05/05/2014.
Partout, le marché immobilier reflète la vitalité - ou la faiblesse - de l'économie, ainsi que les évolutions - et éventuelles tensions - sociales à l'œuvre. La situation en Chine est d'autant plus intéressante à observer que le pays tire désormais pour partie l'économie mondiale, et qu'il est confronté au défi de la "métropolisation" qui est aussi celui du Grand Paris. Or le secteur présente actuellement des signes de faiblesse. Alors que l'année 2013 avait été marquée par une hausse des prix de l'immobilier de + 9,2 %, l'heure est au ralentissement : + 8,2 % en février 2014. Plus grave : pris globalement, les projets et les ventes marquent un coup d'arrêt. Mais, "selon leur taille, les villes chinoises subissent des situations différentes. Les lumières des ‘big four’, que sont Shanghaï, Pékin, Canton et Shenzhen, continuent d'attirer plusieurs centaines de milliers de nouveaux habitants par an, devenus assez riches pour s'offrir un appartement et accéder à leur marché de l'emploi dynamique ainsi qu'à leurs écoles", explique Le Monde dans une récente enquête. En revanche, de nombreuses villes de 2e et 3e rangs ont surestimé leur attractivité. Ainsi par exemple de Changzhou. "L'ouverture voici plus de trois ans d'une gare hypermoderne par laquelle le train à grande vitesse relie désormais la ville en moins d'une heure aux deux plus grands pôles du delta du fleuve Yangzi, Shanghaï et Nankin, a donné des ailes tant à la municipalité qu'aux promoteurs immobiliers." Mais en l'absence de grandes entreprises "qui permettraient d'attirer les talents", la ville dispose d'un stock de logements aujourd'hui démesuré. Le cas est loin d'être isolé. Il tient à deux facteurs principaux. D'une part, l'intérêt financier des municipalités chinoises : près du tiers de leurs recettes provient directement de la cession de terrains aux promoteurs immobiliers, et "les logements constituent une source importante de revenus personnels souterrains pour les officiels". D'autre part, la difficulté à adapter cette offre nouvelle à la demande, principalement du fait du système du hukou. Ce certificat de résidence hérité de la période communiste restreint les possibilités d'installation des Chinois dans les villes de leur choix, ou y organise une ségrégation de fait entre citoyens, contrariant ainsi leur développement réel. Pékin s'est d'ailleurs engagé à assouplir ce système, afin de mieux assurer l'intégration des ruraux au sein des agglomérations nouvelles. Le gouvernement s'attaque aussi régulièrement à la "corruption" - réelle ou supposée - des édiles locaux. Reste qu'il n'a aucun intérêt à s'opposer frontalement à "l'urbanisation frénétique". Les besoins restent en effet immenses. Et le secteur pèse bien davantage que le chiffre officiel de 12 % du PIB, notamment par sa fonction de "banque de l'ombre" qui assure le financement d'une grande partie de la croissance chinoise. n Le regard de la Chambre : L'IAA ("l'irréversibilité des avantages acquis"), une expression chère à l'ancien président du CNPF, Yvon Gattaz, concerne toutes les civilisations. Celles d'Orient comme de l'Occident. Aucun pays ne peut y échapper. Pour aller plus loin : "Chine : peur sur la ville", Le Monde, 06/05/2014.
Extrait Signe de ‘la morosité des temps’ ? "la famille du plus riche self-made-man d'Asie, Li Kashing, a cédé début avril un complexe de bureaux bien connu à Pékin, le Pacific Century, pour l'équivalent de 670 millions d'euros, 30 % en dessous de sa valeur de 2013, selon la presse chinoise. Il s'agit de la quatrième opération de délestage en Chine continentale pour ce clan de Hongkong depuis août 2013." (Harold Thibault, "Chine : peur sur la ville", op. cit.) n
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