La lettre de la FNAIM du Grand Paris - juin 2014 - N° 32
Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Construire ensemble les métiers de l'immobilier du XXIe siècle La grande convention qu'organise la Chambre FNAIM du Grand Paris, le 3 juillet prochain, s'annonce décisive. Son objectif ? Redéfinir ensemble ce qu'est un professionnel de l'immobilier aujourd'hui, au vu des difficultés de logement en Ile-deFrance, des exigences croissantes des clients, du nouveau contexte réglementaire, mais aussi compte tenu du potentiel que représentent les nouvelles technologies, ou encore le mouvement de métropolisation de la région capitale. Deux éléments me semblent particulièrement importants à souligner dans le cadre de cette initiative. Son originalité tout d'abord. Dans une démarche "bottom-up", ce sont les professionnels rassemblés à cette occasion, ainsi que des représentants des clients, qui vont, en exprimant leurs attentes et leurs exigences par une animation basée sur l'optimisation des derniers outils numériques, participer directement à l'élaboration du programme d'action qui les concerne. En partant du terrain, nous entendons placer résolument l'agent immobilier au cœur de la Cité. Le deuxième élément fondamental tient à la modernité ainsi démontrée par les professionnels. Une modernité basée sur la transversalité, la synergie entre les différents métiers de l'immobilier, mais aussi entre les moyens techniques et technologiques déployés. Les agents immobiliers de la FNAIM n'entendent pas subir le virage numérique, mais le mettre au service de leurs activités et de leurs clients. Les professionnels disposent d'ores et déjà d'un volume d'informations - de données - conséquent, notamment avec les observatoires des prix et des charges en Ile-de-France. Nous allons poursuivre dans cet esprit en proposant des outils intégrés, pour transformer cette information en connaissance, donc en action. Pour que la technologie soit mise au service du logement, donc de l'humain d'abord.
Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
Focus 3 juillet 2014 aux Docks d'Aubervilliers : la grande journée des professionnels de l'immobilier du Grand Paris Le 3 juillet s'annonce comme une date importante pour les métiers de l'immobilier francilien. Entre l'assemblée générale de Chambre FNAIM du Grand Paris, en début d'après-midi, et une soirée festive, une grande convention collaborative est organisée de 15h à 18h. Elle rassemblera 500 personnes, professionnels de l'immobilier pour l'essentiel, mais aussi des clients, des membres de conseils syndicaux de copropriété et des jeunes en formation à l'Ecole supérieure de l'immobilier (ESI). Trois thèmes structureront ces travaux : la définition du client et de ses besoins ; la synergie des métiers de l'immobilier ; la transversalité des moyens enfin. Les participants, tous issus du terrain, apporteront leurs contributions à ces différentes problématiques, en temps réel, via des tablettes numériques connectées à un système d'analyse syntaxique et de synthèse des propositions. Ce sont donc les participants qui participeront ainsi à tracer les priorités de la Chambre pour les 6 mois à venir, avec l'appui des 3 entreprises partenaires (Proxio, Orange et Manpower). Une forme innovante de démocratie participative, pour construire ensemble les métiers de l'immobilier du XXIe siècle ! n
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 32 - juin 2014 - page 01
n Ce sont eux qui le disent ! • Pas de croissance sans redémarrage du secteur du bâtiment. "Les chiffres mé-
diocres de la construction, qu'il s'agisse de logements neufs ou de rénovation, peuvent faire perdre 0,1 à 0,2 point de croissance par an. Le premier ministre, Manuel Valls, a promis à la Commission européenne que la France ferait une croissance de 1 % cette année et de 1,7 % en 2015. Si le bâtiment ne redémarre pas, il risque de ne pas atteindre ces objectifs."
Jean-Paul Betbèze, économiste, Le Figaro, 11/06/2014.
• Pour une liberté fiscale et contractuelle ? "Pour construire il faut des terrains à bâtir. Par
43 nuits C'est le temps moyen passé par an par les propriétaires dans leur résidence secondaire. Ce qui fait cher la nuitée, surtout lorsque le seul entretien de la maison peut représenter chaque année jusqu'à 5 % de sa valeur vénale… Source : Le Figaro, 28/05/2014.
suite d’une législation remontant au quinquennat précédent, modifiée dans un sens favorable par la majorité actuelle, toute cession d’un terrain à bâtir, moins de 30 ans après son acqui sition, entraîne une lourde ponction fiscale, très dissuasive. Il serait nécessaire d’abroger ces textes et de prévoir l’absence de toute taxation pour les plus-values réalisées suite à la vente de terrains à bâtir détenus, par exemple, depuis plus de 2 ans. Mais, pour qu’il y ait des investissements dans le domaine de l’immobilier d’habitation, il faut des investisseurs. Or ceux-ci sont apeurés par les textes successifs, votés depuis trente ans, dont l’objet est de diminuer les droits des bailleurs au profit de nouvelles prérogatives pour les preneurs. Il en est résulté une diminution du parc locatif privé qui a bien entendu entraîné une hausse corrélative des loyers. Il faut mettre fin à cette situation. Pour cela, il suffit de rétablir la liberté contractuelle dans les rapports bailleur-preneur, au moins pour les habitations bénéficiant d'avantages fiscaux."
Bernard Monassier, président d'honneur du Groupe Monassier, Les Échos, 26/05/2014.
• Des inconvénients d'un immobilier trop cher… "L'immobilier cher accentue les pres-
sions salariales [à la hausse] et empêche les entreprises de profiter de l'épargne qui se concentre sur l'acquisition d'un logement."
Fondation Terra Nova (proche du PS), citée par Le Figaro, 11/06/2014.
• Transports franciliens : qui va payer ? "Le passe Navigo unique engage l’ensemble de
la majorité. C’est un accord que j’ai pris avec Cécile Duflot. Mais il nous faut 400 millions pour le financer. En même temps, l’idée d’un passe qui devient une sorte de carte d’identité commune de tous les Franciliens est quand même assez forte. Pour le financer, il faut modifier le versement transport payé par les entreprises, qui représente 40 % du budget du Syndicat des transports d’Ile-de-France. Les taux pourraient augmenter mais le patronat y gagnerait aussi en remboursant aux salariés un passe moins cher."
Jean-Paul Huchon, président PS du Conseil régional d'Ile-de-France, interview à Libération, 10/06/2014.
n L'ouvrage du mois Le voyage à Paris - Les Américains à l’école de la France, 1830-1900, est le premier livre de l’écrivain David McCullough à être traduit en français. Conseiller de Barack Obama et récompensé à deux reprises par le prix Pulitzer, l'auteur est considéré comme l'un des maîtres américains de l’histoire narrative. Son ouvrage se lit donc comme un roman, tout en abordant un aspect largement méconnu de l'histoire de la Ville Lumière et de sa relation au "Nouveau Monde". Au XIXe siècle en effet, des milliers de jeunes Américains ont fait le voyage jusqu'en France pour y étudier et s’imprégner de la richesse culturelle de sa capitale. "Ce séjour en France transformait les Américains et, de retour chez eux, ils transformaient l’Amérique", observe Nathalie Moga sur le site www.france-amerique.com. "Ces jeunes Américains étaient attirés par l'image de capitale culturelle mondiale de Paris. Les États-Unis de l’époque, en comparaison, manquaient de tout. Institutions, musées, écoles d’architecture ou de médecine : le Nouveau Monde restait à bâtir. D’après David McCullough, la France était l’exemple sur lequel il fallait se calquer pour les Américains, ce qui explique ces voyages à but de formation". Les temps ont certes changé, de même que Paris, que nos contemporains auraient du mal à reconnaître à la lecture de cet ouvrage. Mais l'attractivité au moins affective de la capitale française reste importante aujourd'hui encore parmi les élites américaines. n Le regard de la Chambre : Le monde étant devenu multipolaire, Chinois et Indiens sont-ils autant attirés affectivement par Paris ? C'est la grande question à venir. Pour aller plus loin : Le voyage à Paris, par David McCullough, Librairie Vuibert, 572 p., 24,50 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
Grand Paris, une révolution institutionnelle permanente ? "L'évolution des territoires institutionnels de la région Ile-de-France s'inscrit dans une histoire séculaire, qui prend racine dans l'Ancien Régime et chemine jusqu'à nos jours." C'est ce qu'observe l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) Ile-de-France, en conclusion d'un séminaire consacré à "l'histoire des périmètres institutionnels au regard des politiques publiques de l'Ile-de-France", organisé fin 2013 avec le Cnam et le laboratoire de géographie urbaine LGU. Il ressort en effet de ces travaux une nécessaire relativisation du "choc politique" que constituerait la création prochaine de la Métropole du Grand Paris, le regroupement annoncé d'importantes compétences communales (aménagement, logement, développement économique…), voire la disparition à terme des départements. De longue date en effet (dès le XIIe siècle s'agissant des enceintes de Philippe Auguste !), la région capitale a fait l'objet d'une évolution de ses frontières, pour prendre en compte "l'espace occupé par la ville et son cadre bâti". Le Grand Paris commence vraiment au XIXe siècle avec le préfet Haussmann, qui transforme la forme encore médiévale de la cité, avec ses fameuses "percées", et l'étend à la dimension d'une capitale d'Empire, avec l'annexion des Ternes, d'Auteuil, de Passy et du bois de Boulogne, doublant ainsi sa superficie. L'évolution de Paris s'observe ainsi sur le temps long de l'Histoire. "Avec une constante qui, depuis les années 1960 au moins, ne se dément pas : celle de l'empilement des strates institutionnelles, dont la création de la métropole du Grand Paris n'est finalement que la toute dernière expression". n Le regard de la Chambre : L'empilement des strates administratives n'est pas le vrai problème. Ce qui est nécessaire, c'est de préciser les missions de chacune et de vérifier leur efficacité. Sources : Note rapide n°648, IAU Ile-de-France, 03/2014, www.iau-df.fr
n Le saviez-vous ? L'ex-1 % Logement, ‘vache à lait’ rêvée de Bercy ? "Action Logement" collecte chaque année 3,3 milliards d'euros, via des retours de prêts accordés dans le passé et, surtout, les cotisations des quelque 200 000 entreprises assujetties, correspondant à 0,45 % de leur masse salariale. L'État lui prélève 1,2 milliard par an, dont 800 millions pour le financement de l'Agence nationale de rénovation urbaine (politique de la ville), qui s'ajoutent au 1,5 milliard prélevé automatiquement pour le monde HLM. C'est-à-dire que cet argent provenant des entreprises, à destination de l'aide au logement de leurs salariés, subit une ponction de plus de 80 % de ses ressources pour financer les dépenses de l'État et du logement social (36,4 % pour les seules dépenses directes de l'État). Ce taux pour le moins confiscatoire devait être prochainement révisé, l'ex-Premier ministre Jean-Marc Ayrault s'étant engagé à baisser progressivement cette ponction à compter de 2016. Las… Le plan d'économie de 50 milliards annoncé par le gouvernement Valls est passé par là. Et Bercy n'entend plus honorer cette promesse. Le bras de fer est engagé entre l'État et cet organisme paritaire… Source : Les Échos, 02/06/2014.
Des actifs parisiens moins mobiles qu'on ne le croit parfois… Les récentes grèves dans les transports publics ont offert l'occasion de s'intéresser aux déplacements des travailleurs parisiens. Quelques enseignements clés s'en dégagent, qui en disent long, aussi, sur les choix d'habitation. "Sans surprise, c’est le pôle d’activités de la Défense, réunissant les communes de Puteaux (2,75 % des actifs parisiens mobiles), Nanterre (1,78 %) et Courbevoie (3,49 %), qui attire le plus de travailleurs parisiens. À l’exception de Montreuil, Issy-les-Moulineaux et Roissy-en-France, la petite couronne ouest reste l’espace le plus attractif pour les habitants de la capitale." Sachant que les Parisiens sont en fait, au moins professionnellement, très peu mobiles : si une grande partie d'entre eux travaille en dehors de leur arrondissement de résidence, une part non négligeable travaille non loin de leur domicile. "À noter que plus on se rapproche du périphérique, plus les actifs de la capitale ont tendance à sortir de leur arrondissement pour travailler. Ainsi, le 15e concentre le plus d’actifs mobiles, avec quelque 67 791 travailleurs qui franchissent chaque jour les frontières de leur arrondissement." Bref, plus on se rapproche du périphérique et plus… on ressemble à un habitant de banlieue !
"La Métropole exercera des compétences obligatoires et prioritaires en lieu et place des communes : orientations stratégiques du projet métropolitain, élaboration du plan local d'urbanisme, plan d'habitat et d'hébergement d'urgence et, enfin, lutte contre la pollution de l'air. [...] La Métropole vise à l'amélioration du cadre de vie des Franciliens par la réduction des inégalités territoriales." Source : ParisObs, supplément au Nouvel observateur, 22/0504/06/2014.
Source : "Mobilité des actifs franciliens", www.spallian.com
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http://urbanattitude.fr
Penser local, agir global Les prix de l'immobilier, baromètre de la croissance économique en Europe ?
+ 17,7 % C'est la hausse des prix de l'immobilier observée à Londres depuis un an (contre 9 % dans le reste du pays). Source : Le Figaro, 23/05/2014.
"Les inquiétudes se multiplient sur une bulle immobilière anglaise", titre Le Figaro économie dans son édition du 23/05/2014. Les prix ont en effet bondi de près de 18 % en un an à Londres, et de près de 200 % en 10 ans dans l'ensemble du royaume. Une fièvre qui inquiète la Banque d'Angleterre, au point d'évoquer la nécessité de relever ses taux. Son gouverneur, Mark Carney, s'alarme de "profonds problèmes structurels" du marché immobilier, celui-ci pouvant constituer le facteur de risque le plus important pour la stabilité financière du pays, l'augmentation des revenus n'étant pas (encore ?) corrélée à celle des prix de l'immobilier. Comme l'explique le journaliste Florentin Collomp : "Dopés par le sentiment d'une reprise économique depuis un an, les Anglais continuent de considérer la pierre comme principal moyen de s'enrichir", au risque d'emprunter des sommes de plus en plus importantes, en particulier dans le périmètre du Grand Londres. Si la démarche prudentielle de la banque d'Angleterre - suivie par la plupart des banques privées - se comprend, afin d'éviter tout "embrasement malsain", la hausse des prix n'a pas encore atteint son pic de 2007. Elle s'explique par une réelle embellie économique outre-Manche, embellie qui soutient l'optimisme des ménages et donc une forte demande. La différence est donc de taille avec le cas francilien. Lorsque les fondamentaux sont sains, le dynamisme du marché immobilier reflète celui de l'économie en général. Ce n'est donc pas un hasard si "les prix flambent aussi en Allemagne et en Suède", observe encore Le Figaro. Avec une hausse de 20 % depuis 2009 sur l'ensemble du territoire, et de plus de 50 % à Berlin, "le marché allemand, connu pour son immobilier bon marché comparé à d'autres pays européens, serait en train de se normaliser. Grâce au crédit bon marché et des revenus en hausse, cette terre de locataires est en train d'accélérer sa mutation en pays de propriétaires". La situation de la Suède serait en revanche plus proche de celle de la France, avec une économie au ralenti (8,7 % de taux de chômage, le plus élevé de Scandinavie) et une pénurie de logements, provoquant une augmentation du prix des appartements (+ 8 % en un an). "Le marché est en fait bloqué", constate Le Figaro. L'intervention de l'État n'est pas neutre : "De nombreux ménages hésitent à vendre et déménager en raison du niveau dissuasif des taxes sur les plus-values. Ils sont en revanche incités à acheter grâce à une généreuse déduction fiscale sur les intérêts d'emprunts qui s'ajoute aux taux attractifs"… n Le regard de la Chambre : N'exagérons pas. L'immobilier n'est pas le baromètre de l'économie. Par contre, il est le garant de la cohésion sociale. Pour aller plus loin : "Les inquiétudes se multiplient sur une bulle immobilière anglaise", Le Figaro, 23/05/2014.
Extrait À Paris, le haut de gamme ‘en berne’ ? "Après une baisse moyenne de 1,4 % en 2013, les prix devraient reculer de 2 % cette année, d'après Standard & Poor's. À Paris, où les prix ont été multipliés par quatre en 15 ans, la baisse est amorcée, notamment sur le segment des biens de luxe. Le prix des appartements haut de gamme a chuté de 10 %, selon une étude de Christie’s International Real Estate. Selon le réseau d'agences Barnes, l'immobilier parisien est victime de la politique fiscale qui effraie les acheteurs, même les étrangers qui ne sont pas concernés par la taxe à 75 %." (Le Figaro, op. cit.) n
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