La lettre de la FNAIM du Grand Paris - juillet/août 2014 - N° 33
Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Oser construire l'avenir de nos professions La grande convention de la Chambre FNAIM du Grand Paris, organisée le 3 juillet dernier, a constitué de l'avis de tous une vraie réussite. Une réussite en termes de participation, tout d'abord. Nos adhérents ont répondu présents pour participer aux travaux programmés, mais aussi pour se retrouver, échanger sur leurs pratiques et leurs projets, partager un moment ensemble. Cette recherche de convivialité est d'autant plus essentielle en période de crise, et donc parfois de doutes. S'épauler, permettre l'entraide, est la vocation même d'une organisation professionnelle comme la nôtre. Cette réussite s'est également manifestée par la qualité de nos échanges. Comme nous l'espérions, le travail collaboratif proposé a su faire émerger une véritable intelligence collective, traçant des pistes pour l'avenir immédiat de nos métiers. Les propositions recueillies nourriront un plan d’actions pour les six prochains mois. Avec le nouveau Guide des services de la Chambre, qui sera diffusé dès la rentrée, en septembre, ces actions constitueront la colonne vertébrale des services que nous réaliserons ensemble, en direction de nos clients, de manière très opérationnelle, pour favoriser le développement de nos affaires en Ile-de-France. La réussite de notre convention se mesure enfin comme catalyseur d'énergie. Notre région francilienne souffre de très vives ruptures : chute spectaculaire de la construction de logements, difficultés croissantes dans les transports, nombreux départs de jeunes diplômés à l’étranger, augmentation de l’économie souterraine avec toutes ses conséquences en Ile-de-France (délinquance, agressions, etc.). L'avenir est couvert d'un épais brouillard, mais il reste toujours ouvert. En cette période de rupture, le professionnel de l'immobilier affiche sa volonté d'être acteur d’un nouveau lien social. Il ose proposer des solutions nouvelles. Il ose jouer collectif, en développant l'inter-cabinets. Il ose affronter une nouvelle modernité, en se dotant d’outils et de moyens plus performants. Or plus que jamais, qui ose, gagne !
Gilles Ricour de Bourgies
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris
Focus Convention du 3 juillet : mobilisation, travail... convivialité !
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n Ce sont eux qui le disent ! • Le logement social interdit aux politiques ? "Sur le fond, je suis en total désaccord avec ces élus de gauche qui n'assument pas d'être dans des logements sociaux. Le problème n'est pas qu'il y ait une poignée d'élus dans mon cas, c'est au contraire qu'il n'y ait pas assez d'élus de gauche dans les HLM !" Didier Guillot, conseiller PS du 18e arrondissement de Paris, cité par Le Monde, 27/06/2014.
• Economie immobilière et évolutions sociales. "L'immobilier demeure un sujet central de société. Le logement de demain devra être plus confortable, plus économe, davantage respectueux de l'environnement. Les propriétaires comme les locataires réclameront plus d'information, plus vite, plus simple, et surtout plus accessible. Les nouveaux modes d'usage induits par le Net, mais aussi l'émergence des nouvelles générations de consommateurs la génération Y accède aujourd'hui à la propriété et intègre les conseils syndicaux dans les copropriétés et la génération Z devient locataire - sont en train de révolutionner les rapports humains vers des relations moins conventionnelles, plus proches."
6 615 C'est, selon l'Insee, le nombre d'habitants supplémentaires en un an à Paris. "De nouveaux arrivants qui, pour se loger, doivent pour la plupart se lancer dans la recherche pas toujours évidente d'une location"… Source : Le nouvel Observateur, supplément Spécial immobilier Paris Ile-de-France, juin 2014.
Eric Derely, président du groupe SERGIC, Sergic Actualité, 3e trimestre 2014.
• Le Grand Paris : déjà une réalité dans l'esprit des habitants ! "C'est une bonne nouvelle pour le Grand Paris : selon notre dernier sondage en partenariat avec Harris Interactive, 36 % des Franciliens se déclarent prêts à déménager. Nous avons pour la première fois la confirmation que les Franciliens sont prêts à investir à l'échelle du Grand Paris, condition sine qua non de sa réussite." Gilles Ricour de Bourgies, président de la Chambre FNAIM du Grand Paris, Le nouvel Observateur, supplément Spécial Immobilier Paris Ile-de-France, "Un marché au ralenti", juin 2014.
• Logement : le gouvernement a les cartes en mains. "Les taux d'intérêt sont bas, les besoins sont là, il faut que le gouvernement consacre tous ses efforts à lever les blocages, à libérer du foncier, à inciter les maires à construire, à traiter des recours et, bien sûr, à baisser les coûts de construction." Christophe Caresche, député PS de Paris, cité par Les Échos, 03/07/2014.
• Des maires naturellement réfractaires à la construction de logements ? "Un an avant le suffrage, les maires cessent de délivrer des permis de construire. Et, en cas de changement de majorité, les nouvelles équipes mettent encore un an pour prendre les dossiers en mains. Résultat : deux ans de perdus." Yves Laffoucrière, DG du bailleur social 3F, cité par Le nouvel Observateur, 03/07/2014.
n L'ouvrage du mois La revue Tous urbains, publiée depuis 2013 sous la direction de l'architecte Frédéric Bonnet aux prestigieuses Presses universitaires de France, propose une lecture critique de la "mondialisation urbaine". Chaque livraison est ainsi constituée d'un dossier et de billets au ton très vif, loin de tout académisme, proposés par un comité éditorial dynamique (avec, entre autres, Michel Lussault, Olivier Mongin et Cynthia Ghorra-Gobin). Le 6e numéro (mai 2014) aborde une série de sujets aussi variés que les aménagements routiers (ronds-points et gendarmes couchés), la distinction - peu pertinente pour les auteurs - entre métropolisation et périurbanisation, l'inégalité des territoires, le coût du logement ("trop rare ou trop cher ?"), etc. Le cahier central est pour sa part consacré aux "villes sous cloche" et sans âme que constitueraient les nouveaux centres commerciaux, en prenant pour exemple les casinos de Las Vegas, le projet Europa City à Gonesse (avec le groupe Auchan), ou encore une rue commerçante près d'Euro Disney. "Nulle prétention à l'exhaustivité dans ce dossier, mais la volonté d'en découdre avec quelques idéologies dominantes", expliquent les auteurs. Malgré quelques prises de position évidemment contestables, le pari est réussi. Une ville ne saurait se réduire à un centre commercial, ni même à ses seules fonctionnalités. n Le regard de la Chambre : Toutes les villes s'étant construites sur l'échange commercial, le commerce n'est pas à bannir : c'est l'équilibre des fonctions urbaines qu'il s'agit de préserver. Pour aller plus loin : Tous urbains, collectif, Puf, 64 p., 5 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
La "maison connectée", avenir du logement ? "Caméras, capteurs d'ouverture de porte, thermostats connectés, réfrigérateurs, prises… La maison n'en finit plus de devenir intelligente", constate la journaliste Elsa Bembaron dans Le Figaro. "Dans les prochaines années, tout, ou presque, sera connecté dans la maison, dans le double but d'améliorer le confort et la sécurité de ses habitants." Ce 2e argument n'est pas des moindres compte tenu de l'augmentation constante des chiffres de l'insécurité ces dernières années, tout particulièrement dans l'agglomération parisienne. Les fabricants redoublent d'ailleurs d'offres à l'approche des congés d'été. Des offres qui vont des caméras de surveillance aux capteurs d'intrusion (sur les portes et fenêtres), mais dont la nouveauté est de pouvoir être contrôlés à distance par le client, via son smartphone. Il en est de même pour le pilotage à distance du chauffage du logement, afin de mieux gérer sa consommation. Problème : la pléthore d'offres. "Les nouveaux acteurs se bousculent sur un marché en pleine croissance, estimé à 10 milliards de dollars en 2014". Au risque de rendre plus complexe et incertaine la décision d'achat du consommateur. Sans doute faut-il que le marché gagne en maturité pour se réguler. Et que le modèle économique se stabilise, entre le coup du traitement des données et la valorisation de celles-ci. Car aujourd'hui, plusieurs stratégies cohabitent, entre par exemple SFR qui propose des abonnements payants "quintuple play" et Archos, qui mise sur les volumes pour compenser des prix bas. L'avenir… c'est pour demain ! n Le regard de la Chambre : Les nouvelles technologies sont certes utiles, mais l'homme reste indispensable. En matière de protection du logement, rien ne remplace la présence humaine. Source : "Les Français en pointe dans la maison connectée", Le Figaro, 20/06/2014.
n Le saviez-vous ? La nouvelle municipalité parisienne veut céder davantage d'actifs immobiliers. Anne Hidalgo "est confrontée à des marges de manœuvre budgétaires d'autant plus étroites qu'elle s'est engagée à ne pas augmenter les impôts pendant toute la mandature et qu'elle redoute une baisse de 600 millions d'euros en trois ans des dotations de l'État", constate Le Monde, sachant qu'il manquerait déjà 400 millions d'euros cette année pour boucler le budget. Autant de raisons qui justifient d'augmenter les cessions d'"actifs immobiliers non stratégiques". La mairie espère que le produit de ces ventes permettra d'engranger entre 180 et 200 millions d'euros par an - soit nettement plus que les 122 millions enregistrés en 2013 (sur un total de 1,9 milliard d'euros de recettes d'investissement) et que la moyenne constatée entre 2008 et 2013 (165 millions d'euros par an). Un véritable défi compte tenu de l'orientation du marché immobilier, et de la nature des biens à céder, parfois très atypiques et demandant de gros travaux de réhabilitation (10 millions d'euros pour rendre habitable l'hôtel de Fourcy, par exemple). Une partie du patrimoine parisien pourrait être ainsi achetée par des étrangers. Source : Le Monde, 17/06/2014.
La TH plus chère dans les communes pauvres. Les taux de taxe d'habitation des communes et de leurs intercommunalités ont tendance à s'accroître lorsque les ressources de la collectivité et de sa population diminuent. C'est l'enseignement principal d'une étude de la Confédération générale du logement, qui dénonce les inégalités existantes entre les territoires. "Les communes ou communautés d'agglomération 'riches' ont un taux de taxe d'habitation plutôt faible. Ces collectivités disposant de ressources abondantes peuvent se permettre de (le) modérer", constate l'étude, qui s'appuie sur l'examen de plus de 36 000 taux de taxe d'habitation appliqués en 2012. "À l'inverse, les collectivités territoriales qui ont un faible pourcentage de ménages imposés sur le revenu, un faible PIB par habitant, un faible produit des entreprises et un fort pourcentage de logements sociaux ont un taux de taxe d'habitation plutôt élevé". Logique. Le problème d'inégalité est renforcé par les très fortes disparités constatées dans les taux, qui s'échelonnent de 3,25 % à… 61,03 % ! En Ile-de-France, la moyenne départementale est comprise entre 15,32 % (dans les Yvelines) et 25,27 % (en Seine-SaintDenis). Notons cependant que les écarts devraient progressivement se réduire en région parisienne, avec la création de la métropole du Grand Paris. Le risque : que l'alignement se réalise sur les taux les plus élevés. Au risque de surenchérir encore le logement.
"Les priorités du mandat [d'Anne Hidalgo] ont été confirmées en mai devant le conseil de Paris. Au premier rang figure l'ambitieux défi de construire 100 000 nouveaux logements par an pour atteindre 30 % de logements sociaux en 2030. Irréaliste et anti-classes moyennes, maintient l'UMP." Source : "Anne Hidalgo : Maire par temps agité", par Thierry Dupont, L'Express, 18/06/2014.
Sources : Localtis.info, 02/07/2014 ; Le Figaro, 03/07/2014.
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Penser local, agir global Compétition et attractivité internationales : les atouts attendus du Grand Paris
7e C'est le rang de Paris dans le classement des 15 premières métropoles mondiales en nombre d'investissements directs étrangers dits "Greenfield" réalisés en 2013. La capitale française a gagné l'année dernière 3 places, mais reste derrière Londres, Shanghai, Hong Kong, New York, São Paulo et Sydney. Dans un mouvement certes général de décrue de ces investissements internationaux, elle est passée de 191 projets attirés sur son territoire en 2009 (4e rang mondial) à 119 en 2013. Source : Global Cities Investment Monitor 2014, 03/07/2014.
La dernière étude KPMG pour Paris Ile-de-France Capitale Economique, Global Cities Investment Monitor 2014, est une surprise dans une batterie d'indicateurs plutôt négatifs pour l'économie française. Dans un contexte de recul général des investissements internationaux dits "Greenfield" (créateurs nets d'emplois), de - 11 % dans le monde en 2013, les pays d'Europe de l'ouest ne perdent "que" - 5 %, pour accueillir 23 % de l'ensemble de ces investissements à travers le monde (dont 43 % correspondant à des investissements croisés entre pays européens). L'Europe renforce d'ailleurs globalement ses positions dans les métropoles clés, où sa part est partout majoritaire, sauf à Londres (33 %) : 62 % des investissements étrangers réalisés à Paris sont ainsi d'origine européenne (28 % étant nord-américains, 8 % asiatiques, 1 % en provenance du Moyen-Orient et 1 % divers autres). Au total, Paris se hisse au 7e rang mondial en nombre de projets d'investissements réalisés en 2013 (119), mais au 3e rang (derrière Londres et New York) en termes d'attractivité perçue par les dirigeants d'entreprise internationale. C'est-à-dire que son image reste plus forte que ses résultats tangibles, notamment en raison du potentiel que représente le projet de Grand Paris. Dans sa dernière livraison, la revue de prospective Futuribles consacre d'ailleurs son dossier à cette question. Le professeur Mario Polèse, de Montréal (Canada), remarque : "Le Grand Paris consolidera l'avantage de Paris, tant pour la fluidité des déplacements internes à la région que pour l'accessibilité à l'espace européen. Les transports sont des facilitateurs, en appui aux interactions entre agents économiques. C'est le propre de la grande ville que de faciliter l'interaction, l'un des fondements des ‘économies d'agglomérations’. Nous savons aussi que les échanges (d'idées, d'informations…) sont au cœur de la nouvelle économie. Cependant, faciliter n'est pas créer. Pour que la nouvelle facilité d'interaction se traduise par une création de richesse, d'autres conditions doivent être au rendez-vous". L'une des plus déterminantes est de combler nos lacunes en matière d'innovation - un "critère déterminant dans le positionnement international des grandes métropoles concurrentes de Paris", souligne Jean-Claude Prager (Société du Grand Paris). Ce qui suppose notamment une refonte du système d'éducation et de recherche, ainsi qu'une autre politique économique, fiscale et réglementaire, plus favorable à l'entrepreneuriat. Mais aussi, et surtout, un changement de mentalité collective, à la fois plus réaliste et plus offensive face à la mondialisation. n Le regard de la Chambre : Les étrangers préfèrent manifestement aller à Londres pour les affaires, et à Paris pour les loisirs. On peut s'en désoler, mais le tourisme constitue, de fait, une activité économique de première importance pour le Grand Paris. Pour aller plus loin : Global Cities Investment Monitor 2014, Paris Ile-de-France Capitale Economique et KPMG, 03/07/2014 ; Futuribles n°401, juillet-août 2014, 144 p., 22 €.
Extrait Quand Paris paie les facteurs économiques négatifs de la France… "Paris est une ville que l'on visite volontiers, accessible et agréable. On y organise volontiers un colloque. Mais y établir une entreprise est autre chose. Paris, malgré sa taille et son accessibilité, n'est pas le choix premier des entreprises à rayonnement européen. Ses avantage de taille et d'accessibilité sont annulés, il faut le croire, par des coûts économiques dont les racines se trouvent en bonne partie dans des politiques et des conditions fixées à l'échelle nationale." (Mario Polèse, "Paris et le mal français", in Futuribles n°401, op. cit.) n
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