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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France - octobre 2013 - N° 24
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité Éditorial
Construire la valeur de l'immobilier parisien Que "vaut" Paris aujourd'hui ? 706 milliards d'euros. Que vaudra Paris demain ? C'est l'affaire de tous - et en particulier des professionnels de l'immobilier. Mais la valeur du logement est aussi directement liée à la qualité des politiques publiques. L'intervention de l'État est une nécessité absolue. Pour autant, il faut agir avec discernement. Et en la matière, les mêmes causes produisent les mêmes effets : la tentation d'une "administration du logement" a toujours des conséquences délétères. Souvenons-nous ! Après l'augmentation de l'offre de logements sous le Second Empire et le baron Haussmann, la guerre de 1914-1918 a marqué, avec le premier encadrement des loyers, le début du retrait des investisseurs et l'abandon progressif de l'entretien des immeubles privés. Le point d'orgue de cette politique est atteint avec la loi de 1948. Il faudra des décennies pour en estomper les effets sur l'état du parc immobilier. Alors que la loi Alur est en discussion au Parlement, il n'est pas inutile de rappeler que les décisions d'aujourd'hui seront lourdes de sens demain. Le 10 octobre dernier, l'assemblée générale de la Chambre FNAIM Paris Ilede-France a accueilli Anne Hidalgo et Nathalie Kosciusko-Morizet. Face au programme des candidates, les professionnels ont pu faire valoir leurs propositions concrètes, leur volonté de trouver des instruments d'intervention nouveaux pour le logement dans la capitale. Urgent, le dialogue est donc possible à l'échelon local, municipal. Il revient aux Parlementaires de ne pas briser ce potentiel, d'entraver ce nécessaire dialogue, en imposant la chape de plomb d'une loi-cadre contraire à la dynamique de l'investissement et à la fluidité du marché qui sont essentielles au logement. Car le respect du dialogue entre politiques et professionnels sera plus essentiel encore avec l'avènement programmé de la Métropole de Paris. Afin de ne pas la cantonner à un simple établissement public, mais d'en faire un espace vivant, de concertation réelle et de coproduction de la politique du logement à l'échelle de l'agglomération parisienne.
Gilles Ricour de Bourgies
Une information privilégiée sur l'immobilier L'économie de l'immobilier repose sur un rapport humain, direct, où la confiance se mérite, notamment par une connaissance vraie du marché et des problématiques liées au logement. Cette lettre mensuelle de la FNAIM Paris Ile-de-France est un lien entre tous ses adhérents, mais également avec leurs clients et partenaires. Elle se veut l'illustration de notre responsabilité collective, au cœur de la Cité. Pour faire reconnaître et respecter notre métier. Et pour contribuer à bâtir le Grand Paris, une métropole à l'échelle du monde qui sache rester au service de ses habitants.
www.lamaisondelimmobilier.org
Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France
Focus Que vaut Paris ? Histoire et analyse de la propriété immobilière Patrice de Moncan, docteur en Sciences économiques, s'était fait connaître avec ses ouvrages précédents : A qui appartient Paris ? et A qui appartient la France ? Il récidive avec Gilles Ricour de Bourgies et les études issues des observatoires des prix et des charges de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, afin de proposer une estimation de la valeur de la capitale. Mais aussi une analyse de ses véritables propriétaires immobiliers : État, Église, banques et compagnies d'assurance, municipalités et représentants des "grandes familles"… Un ouvrage très riche, et fécond, qui rappelle aussi que Paris ne peut se résumer à son prix. Car la Ville Lumière vaut "plus encore dans le cœur des générations qui s'y sont succédé". Éditions du Mécène, 372 p., 20 €.
La maison de l'immobilier - Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité - N° 24 - octobre 2013 - page 01
n Ce sont eux qui le disent !
+ 1,4 % C'est l'augmentation des loyers, en moyenne, par an, depuis 2006 en France. Soit un rythme légèrement inférieur à celui de l’inflation (+ 1,6 % en moyenne, chaque année). En Ile-deFrance, depuis le début de l'année, les loyers stagnent ou augmentent moins vite que l’inflation (+ 0,3 %, mais - 0,4 % à Paris). Était-il vraiment urgent de vouloir "encadrer" une hausse finalement très contenue dans la durée ?... Source : Observatoire Clameur, "La conjoncture du marché locatif privé : les loyers de marché à fin août 2013", www.clameur.fr
1,3 C'est, en milliards d'euros, le montant de la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) que le gouvernement a accordé aux départements et aux communes pour faire face à leurs dépenses sociales (RSA, APA, handicap…). Le taux d'imposition maximal est en effet porté de 3,8 % à 4,5 %, à charge pour chaque collectivité d'en fixer le montant courant 2014 et 2015. Qui parlait de "pause fiscale" ? Source : Le Figaro, 17/07/2013.
• Une ‘chasse aux propriétaires’? "Si le projet de loi Duflot n’était qu’une nouvelle occasion manquée, ce ne serait pas si grave. Après tout, le marché du logement a ‘survécu’ à la kyrielle de lois plus ou moins opportunes qui se sont succédé ces trente dernières années. Mais ce texte pompeusement baptisé ‘Alur’ est bien plus que cela. C’est la promesse d’une aggravation de la crise du logement. Car il part d’un postulat dévastateur. Une posture idéologique selon laquelle il faudrait avant tout défendre les gentils locataires face aux pratiques abusives des méchants propriétaires et, accessoirement, des professionnels du secteur. De quoi, espère la ministre, injecter un peu de justice sociale dans un marché qui en manquerait cruellement. De quoi surtout gripper encore un peu plus un marché qui n’avait pas besoin de cela !" François Vidal, éditorial des Échos, 10/09/2013.
• Politique politicienne et non-sens économique. "Cécile Duflot fait de la politique ! La
ministre a voulu favoriser les locataires au détriment des propriétaires pour montrer qu'elle est une femme de gauche et que les écologistes au gouvernement font bien leur travail. Mais la loi Alur, sur ses principaux composants, comme l'encadrement des loyers, la garantie universelle et la réglementation sur les administrations de biens, est un non-sens économique !"
Alain Dinin, PDG de Nexity, interview à Challenges, 26/09/2013.
• ‘Cette loi nuira gravement à la santé de l'immobilier’... "Ce sont des décisions démagogiques qui vont avoir des conséquences difficiles à supporter pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires. Les loueurs vont se montrer encore plus sélectifs. A vouloir trop protéger les locataires, on organise la prime au meilleur dossier et on exclut de nombreux locataires de l'accès au logement. [...] Une autre conséquence est la dégradation des logements loués : les propriétaires ont moins de rentabilité, ils vont faire moins de travaux."
Laurent Vimont, président de Century 21, L'Express, 25/09/2013.
• ‘Déresponsabilisation, fraude, voilà l'aléa moral de ce dispositif’ ! "Le fait même de rendre obligatoire cette garantie [universelle des loyers] va détériorer les rapports locatifs, puisque les locataires sauront que les propriétaires sont assurés. Sans compter qu'il sera de plus en plus difficile d'obtenir l'expulsion des lieux d'un locataire qui ne paie pas, puisque le préjudice financier sera prétendument limité." Alain Ledemay, Directeur général de Galian, Valeurs actuelles, 12/09/2013.
n L'ouvrage du mois "Paris, point le plus éloigné du paradis, n'en demeure pas moins le seul endroit où il fasse bon désespérer." C'est par un aphorisme de Cioran que s'ouvre cet improbable "dictionnaire franco-parisien". Son humour décapant, de (très) mauvais esprit et d'un goût parfois douteux, fait souvent mouche. Son objectif ? Traduire de façon compréhensible les locutions usuelles et les tournures idiomatiques qui font le quotidien des conversations entre Parisiens. Et plus particulièrement entre "bobos" - le qualificatif étant d'ailleurs "employé par le bobo [lui-même] pour qualifier tous les lieux qui l'agacent, car fréquentés par ses semblables". Ainsi, un "denim" n'est qu'un jean, un "couloir piétonnisé" un trottoir, un "e-book vintage" un livre, un "incident voyageur" dans le métro décrit une tentative de suicide, la mode du "Double Income No Kids" désigne un couple libre avec appartements séparés, etc. Le logement occupe très naturellement une place de choix dans ce manuel de survie. Le décryptage des petites annonces immobilières n'est pas toujours de bonne foi, mais ne manquera pas de faire sourire les professionnels. La province est peut-être un "monde hostile entourant Paris, peuplé de hordes de télespectateurs de TF1". Mais, comme le note très justement Julien Damon dans Les Échos (25/09/2013), ce livre de divertissement moque aussi nombre de travers contemporains qui "sont certainement loin d'être exclusivement parisiens". n Le regard de la Chambre : Le langage, dès le plus jeune âge, régule plus ou moins bien les relations entre les hommes. Et comme le disait un philosophe : "Définir les mots est nécessaire pour éviter les guerres" ! Pour aller plus loin : Je parle le parisien. Dictionnaire franco-parisien, par Jean-Laurent Cassely et Camille Saféris, Parigramme / Compagnie parisienne du livre, 141 p., 11,90 €.
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Le professionnel de l'immobilier au cœur de la Cité n Le fait du mois
"Garantie des loyers" : une bombe à retardement ? 736 millions d'euros. C'est le coût de la "garantie universelle des loyers" estimé par un rapport confidentiel de l'Inspection générale des Finances, cité par Le Journal du Dimanche (06/10/2013). Soit la limite haute de la première estimation donnée par Cécile Duflot aux Parlementaires. Mais le coût pourrait être beaucoup plus élevé : "1,3 milliard d’euros lors des années de croissance économique et jusqu’à près de 3 milliards en période de récession lorsque les arriérés explosent sous l’effet du chômage", selon les assureurs. En fait, personne ne sait combien cela va coûter précisément, tout simplement parce que les modalités exactes et le nombre de bénéficiaires ne sont toujours pas encore fixés. Tout le monde serat-il concerné ou seulement les plus modestes ? "Appliquée aux ménages les plus modestes, dont le loyer pèse entre 40 % et 50 % des revenus, son coût s’envole de 140 millions d’euros. Le double selon les assureurs." L'administration de Bercy s'inquiète ouvertement que la mesure présente "un risque de dérapage si le dispositif n’est pas équilibré et calibré" - ce qui est manifestement le cas ici. Sachant qu'en toute hypothèse, ce type de mesure "sociale" obéit à une logique inflationniste. Comme le rappelle Gilles Carrez, président de la commission des Finances de l'Assemblée nationale, "toutes les aides sociales, de droite comme de gauche, coûtent en réalité 1 à 4 fois plus cher que les prévisions"… Contrairement aux promesses faites, on voit mal comment un tel dispositif pourra faire l'économie de nouvelles taxes ! n Le regard de la Chambre : Comme l’a souligné GALIAN, le leader de la garantie financière et l’un des acteurs de référence des assurances pour les professionnels de l’immobilier, la GUL est inapplicable. Dont acte ! Source : "Le casse-tête de la garantie des loyers", JDD, 06/10/2013.
n Le saviez-vous ? La taxe foncière explose partout. À quelques mois des élections municipales, les élus locaux se montrent "raisonnables" en matière de taxes d’habitation et de taxes foncières, arrivées ce mois-ci dans les boîtes aux lettres des contribuables. Nous sommes pourtant loin de la "pause fiscale" attendue. D’après l’Observatoire annuel du Forum pour la gestion des villes, réalisé auprès de 41 agglomérations de plus de 100 000 habitants, la taxe d’habitation (TH) y progresse cette année en moyenne de + 1,7 % et la taxe foncière (TF) de + 2,2 %. La 2e ville d'Ile-de-France, Boulogne-Billancourt, se distingue dans le peloton de tête avec une hausse de + 5,2 % de la TH et + 6,4 % de la TF en un an ! La situation est inquiétante surtout si on la mesure sur une séquence plus longue. Ainsi, en 5 ans (2007-2012), selon l'UNPI, la TF aurait bondi de + 21,27 % en moyenne, en intégrant à la fois la majoration des valeurs locatives et les taux d'imposition proprement dits. Avec une mention spéciale pour l'Ile-de-France : le record est détenu par Paris (+ 67,90 %) et deux des trois autres grandes villes où la taxe foncière a augmenté de plus de 30 % sont Argenteuil (+ 36,71 %) et Saint-Denis (+ 30,15 %) - la dernière étant Nantes (+ 30,64 %), dont le maire était… Jean-Jacques Ayrault. Sources : "Fiscalité 2013 des grandes collectivités locales", Note d'information de l'Observatoire SFL-FORUM, 09/2013, www.forumgv.com ; Estimation de l'évolution des taxes foncières 2007-2012, 08/10/2013, www.unpi.org.
"Il faut regarder vers la petite ou la grande couronne. On relève déjà un report des acquéreurs vers la banlieue en tenant compte du plan du futur Grand Paris, avec des villes qui vont avoir une activité. Les gens estiment qu’ils achètent pour l’avenir en s’installant près des gares concernées."
Gilles Ricour de Bourgies Président de la FNAIM Paris Ile-de-France Source : Direct Matin, 27/09/2013.
"Bonheur privé" : l'indice du logement. Selon une étude TNS Sofres pour les fondations Jean-Jaurès et Fondapol, 79 % des Franciliens auraient confiance en leur propre avenir (contre 67 % des Français dans leur ensemble). Le profil sociologique de la région l'explique pour partie : la population y est plus jeune, plus diplômée, avec une plus forte proportion de cadres et d'étrangers ou d'immigrés. Mais selon Gilles Finchelstein, DG de la fondation JeanJaurès, "tout n'est pas rose, évidemment. Deux tiers des Franciliens ont des difficultés à finir le mois, comme de nombreux Français (65 % en IDF et 79 % en France) et le second bémol est spécifique à la région et concerne l'insécurité, très concentrée dans certaines zones". Comme le précise le journal 20 Minutes : "C'est l'une des ‘fractures’ les plus notables et qui semble liée au niveau de vie et au lieu géographique d'habitation : sont satisfaits de leur sécurité les habitants des centres-villes aisés (91 %) ou du Paris branché (83 %), a contrario sont insatisfaits les habitants du Paris populaire (à 32 %) et des banlieues HLM (45 %)." Le logement ne reste-t-il pas un révélateur social et psychologique incontournable ? Source : "L'Ile-de-France déborde de bonheur privé", 20 Minutes, 07/10/2013.
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Penser local, agir global Les villes, moteur du développement africain ?
+ 7 % C'est la croissance démographique annuelle des villes africaines. Elle est deux fois plus rapide que la croissance totale de la population. Source : Marwane Ben Yahmed, "L'équation africaine", éditorial de Jeune Afrique spécial n°4, 2013.
Selon le poète britannique William Cowper, "Dieu fit la campagne et l'homme fit la ville". Au-delà de la formule, il est indéniable que chaque cité est le résultat d'une histoire singulière et d'une culture originale, à nulle autre pareille. C'est ce que rappelle Marwane Ben Yahmed dans l'éditorial du numéro spécial du mensuel Jeune Afrique, publié à l'occasion du IVe Congrès mondial des villes et des collectivités territoriales, organisé à Rabat du 1er au 4 octobre 2013 : "Il n'y a point d'idéal prédéfini ou de modèles clés en mains exportables sous toutes nos contrées. Mais il existe quelques idées-forces, véritables piliers urbains : sécurité, paix, égalité, dynamisme économique, développement durable, accès aux services de base, gouvernance, identité, mixité sociale, salubrité, etc." Confronté à une très forte croissance démographique, le continent africain peine à maîtriser les défis urbains du XXIe siècle. Le tour d'horizon très complet proposé par cette édition permet d'en mesurer tous les enjeux. Qu'il s'agisse des infrastructures, de la gestion de l'eau et des déchets, ainsi que de la pénurie de logements, qui se chiffre à plusieurs dizaines de millions d'unités. "Malgré la frénésie de programmes immobiliers, face à la croissance urbaine, à l'essor des classes moyennes en quête de logements modernes et à la vétusté d'une bonne partie du parc, l'insuffisance de l'offre et la spéculation foncière sont telles que, dans toutes les métropoles africaines, les loyers et les prix des maisons, appartements et terrains se sont envolés, excluant du marché une large partie de la population." La Banque européenne d'investissement a d'ailleurs décidé, en juin dernier, de soutenir à hauteur de 15 millions d'euros le refinancement de Shelter Afrique, une institution financière exclusivement consacrée au logement social et au développement urbain. Partout, de Tunis à Abidjean, de Nairobi à Brazzaville, les projets sortent de terre, privilégiant souvent les programmes commerciaux et résidentiels destinés aux classes moyennes. "Une aventure passionnante" pour Marwane Ben Yahmed, qui reconnaît que la mutation en cours sera lente et difficile, mais se veut optimiste : "Si elle est menée intelligemment avec tous les moyens requis, elle pourrait métamorphoser le visage de l'Afrique !" n Le regard de la Chambre : Il n’y a rien de surprenant dans ce constat. Plus qu’hier, les villes font la richesse d’un pays. À partir d’elles, de nouvelles civilisations se sont créées. Quelle sera la prochaine, pour quelle humanité ? Pour aller plus loin : "Quand les villes font leur révolution", dossier de Jeune Afrique, spécial villes n°4, édition 2013, 130 p., 6 €.
Extrait
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En Afrique comme en Europe, des défis sociaux à relever. "Nos villes ne doivent pas devenir la vitrine d'un futur où les fondements de nos sociétés disparaissent au profit de diktats venus d'ailleurs. On constate, à Nouakchott comme à Dakar ou à Kinshasa, que la légendaire solidarité africaine s'estompe en milieu urbain. Que le fossé entre riches et pauvres y est abyssal. Que la famille n'y est plus, en tout cas moins, le socle de la vie de chacun. Et que l'individualisme prime. À méditer, à l'heure de la réflexion sur l'avenir de nos cités…" (Marwane Ben Yahmed, éditorial de Jeune Afrique, op. cit.) n
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La lettre de la FNAIM Paris Ile-de-France Une publication de la FNAIM Paris Ile-de-France Directeur de publication : Gilles Ricour de Bourgies ISSN 2259-1567 Conformément à la loi informatique et libertés 78-17 du 06/01/1978, vous disposez d'un droit d'accès et de rectification pour toutes les informations vous concernant.
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