N° 50 - 4ème trimestre 2014
Votre copropriété La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM du Grand Paris
GERANCE : quels changements DEPUIS LA LOI ALUR ? Les nouvelles informations à faire figurer au contrat de bail pour les logements loués vides – article 3 Loi du 6 juillet 1989
précédent locataire, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au contrat dans un délai d’un mois. A défaut de réponse ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir le juge, dans un délai de 3 mois, pour demander une diminution de loyer.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le locataire d’un logement loué vide doit trouver dans son contrat de bail des informations supplémentaires et ce conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 :
Enfin, loi ALUR a ajouté l’obligation de reproduire dans le contrat de bail les deux premiers alinéas de l’article 5 modifié sur la rémunération des mandataires immobiliers ainsi que les plafonds fixés par décret pour les honoraires locataires :
le nom ou la dénomination du locataire ;
« I. La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en le loyer de référence et le loyer de référence location d’un logement, tel que défini aux articles majoré (dont les montants sont fixés par arrêté); 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, le montant et la date de versement du dernier à l’exception des honoraires liés aux prestations loyer acquitté par le précédent locataire dès mentionnées aux deuxième et troisième alinéas lors que ce dernier a quitté le logement moins du présent I. de 18 mois avant la signature du bail ; Les honoraires des personnes mandatées pour la surface habitable (article R. 111-5-14 du Code de la construction et de l’habitation) ;
la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
si le bailleur renonce à bénéficier de la GUL (garantie universelle des loyers). Ces informations viennent s’ajouter à celles prévues auparavant dont notamment, le nom ou la dénomination du bailleur et de son domicile ou siège social, la date de prise d’effet et la durée du bail, le montant du loyer et du dépôt de garantie… Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges devra être annexée au bail. Le contenu précis de cette notice sera établi par arrêté ministériel. Il est à noter qu’en cas d’omission de la mention de la surface habitable, des loyers de référence et du dernier loyer acquitté par le
effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail. Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. (…)»
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Les règles relatives au dépôt de garantie – article 22 Loi du 6 juillet 1989 Pour tout bail signé à partir du 27 mars 2014 ou reconduit ou renouvelé depuis cette date, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas contraire, le délai est de deux mois (article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989). Le montant que le bailleur peut demander à la signature du bail reste inchangé : il est d’un mois. L’article 22 alinéa 5 reprend désormais une règle qui était auparavant appliquée par les juges et prévoit que « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. » L’article 22 s’applique également pour les locations meublées sauf en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie qui est limité à deux mois (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989).