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L’Observatoire des Charges de Copropriété du Grand Paris Conférence de presse du 21 mai 2014

Paris, le 21 mai 2014

La Maison de l’Immobilier

L’Observatoire des Charges de Copropriété FNAIM du Grand Paris

Présentation, analyse et résultats • FNAIM du Grand Paris

1 - Méthodologie 2 - Audit et contrôle par huissier de justice 3 - Échantillon 4 - Résultats 5 - Perspectives

Paris, le 21 mai 2014

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I - L’OBSERVATOIRE DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ DU GRAND PARIS

UNE MÉTHODOLOGIE INNOVANTE

L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris 2014 repose sur une méthodologie innovante et rigoureuse.

Aujourd’hui c’est une base de données de 9.352 immeubles et de 297.284 lots de copropriété implantés à Paris (75) et dans les départements suivants : 92, 93, 94 (Petite Couronne), et 78, 91, 95 (Grande Couronne).

Les données analysées proviennent directement des états comptables légaux de copropriété. Les charges sont remontées automatiquement via les logiciels de gestion des syndics de copropriété.

Les chiffres sont ceux de l’exercice 2013 (01 janvier 2013 au 31 décembre 2013).

Il s’agit donc des données comptables, conformes au plan comptable, et validées lors des assemblées générales des copropriétés.

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I-2- ANALYSE PAR LOT ET PAR MÈTRE CARRÉ ASSURÉ, critères d’appréhension des charges de copropriété

L’analyse des coûts de copropriété est effectuée à la fois : • •

par lot moyen, et par m2 de surface assurée pour Paris, parce qu’on ne dispose pas des surfaces des lots.

La surface assurée est le critère universel pour les copropriétés.

Elle comprend l’ensemble du bâtiment dont les parties communes, consistance même de la copropriété. Nous travaillons à son élargissement à la Petite Couronne et à la Grande Couronne.

En copropriété, le mètre carré, c’est le mètre carré assuré.

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II - AUDIT ET CONTRÔLE DE LA MÉTHODE ET DES RÉSULTATS PAR UN HUISSIER DE JUSTICE

Cet observatoire des charges de la copropriété sur Paris et les petite et grande Couronnes est la propriété de la Chambre FNAIM du Grand Paris, sous la direction de Pierre-Hervé Léturmy, son secrétaire Général.

Après avoir été communiquées par les SSII en charge du traitement des données comptables des Cabinets de Syndic, les données comptables sont traitées et rendues anonymes par la société DIS, avant d’être adressées et stockées chez un officier ministériel, Maître Vittu, huissier de justice.

Le rôle de ce dernier est de garantir la provenance des données collectées, leur utilisation sous forme anonyme, et leur intégrité.

Les fichiers sont ensuite transmis anonymement à Orsières Conseil, en charge des calculs statistiques et de l’analyse économique.

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III-1- ÉCHANTILLON

Grand Paris - 9.352 immeubles - 297.284 lots de copropriété (logements et commerces) - soit 31,8 lots par immeuble en moyenne - Paris : 3.349 immeubles, 92.623 lots - Petite Couronne : 3.556 immeubles, 107.038 lots - Grande Couronne : 2.447 immeubles, 97.623 lots

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75

Imm 3349

Lots 92623

Lot/imm 27,7

92 93 94

1653 624 1279

58418 19250 29370

35,3 30,8 23,0

78 91 95

980 396 1071

37094 12993 47536

37,9 32,8 44,4

Grand Paris

9352

297284

31,8 La Maison de l’Immobilier

III-2- ÉCHANTILLON Taille des immeubles

Taille des immeubles suivant les départements (en nombre de lots)

Petite Couronne Grande Couronne

Plus on s’éloigne de Paris, plus les immeubles sont importants en nombre de lots, à l’exception du 94.

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III- ÉCHANTILLON Répartition des immeubles suivant leur taille : De moins de 25 lots et de 25 lots ou plus

Moins de 25 lots

Supérieur ou égal à 25 lots

Grand Paris

Généralement, les immeubles de moins de 25 lots dominent. Cette prépondérance est moins forte en Grande Couronne, et s’efface dans le 95 où 57,70% des bâtiments ont plus de 25 lots.

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III-2- TYPOLOGIE DES IMMEUBLES Suivant leur âge Grand Paris et Paris Avant 1918

- Grand Paris -

1918 à 1960

Après 1960

- Paris -

50% des immeubles du Grand Paris ont été construits après 1960 ; à peine 20% à Paris où les bâtiments de plus d’un siècle représentent 60 % du parc.

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III-3- TYPOLOGIE DES IMMEUBLES Suivant leur âge Petite Couronne (92, 93, 94)

Avant 1918

92 - Hauts-de-Seine

1918 à 1960

93 -- Seine-St-Denis 93 -

Après 1960

94- -Val-de-Marne 94 -

Les immeubles construits après 1960 sont les plus fréquents en Petite Couronne. Près de 60 % !

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III-4- TYPOLOGIE DES IMMEUBLES Suivant leur âge Grande Couronne (78,91,95)

Avant 1918

78 - Yvelines - 78 -

1918 à 1960

91-- 91 Essonne -

Après 1960

95 -- Val-d’Oise 95 -

Les immeubles construits après 1960 sont omniprésents en Grande Couronne. Près de 80% dans les trois départements !

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IV-1- Les Comptes de Charges de Copropriété FNAIM du Grand Paris

Sont analysés dans cette étude tous les comptes de « la classe 6 » du plan comptable.

Sont mis en évidence les comptes : - 601 : l’eau - 603 : chauffage collectif et énergie - 614 : ascenseur, contrat de maintenance - 616 : assurances - 621 : honoraires forfaitaires - 622, 623, 624 : autres honoraires - 641, 642, 643, 644 : salaires • Les comptes 6710 (travaux exceptionnels) et 6680 (charges exceptionnelles et sinistres) sont exclus des statistiques.

Nota : Le total présenté en bas de chaque tableau de valeur des charges dans les différents départements additionne la totalité des comptes, soit les sept comptes présentés ci-dessus, avec l’ensemble des autres comptes (dont l’électricité, les impôts et taxes divers, les frais financiers, le gardiennage, les espaces verts, etc.), à l’exception des 6710 et 6680.

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IV-2- STRUCTURE DES CHARGES D’UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ

Cpte 60 Achat de matières et fournitures

601 602 603 606

EAU ELECTRICITE CHAUFFAGE, ENERGIE ET COMBUSTIBLES FOURNITURES

Cpte 61 Services extérieurs

611 613 614 615 616

NETTOYAGE DES LOCAUX LOCATIONS MOBILIERES CONTRATS DE MAINTENANCE - ASCENSEUR ENTRETIEN ET PETITES REPARATIONS PRIMES D'ASSURANCES

Cpte 62

621 622 623 624

REMUNERATIONS DU SYNDIC SUR GESTION COPROPRIETE AUTRES HONORAIRES DU SYNDIC REMUNERATIONS DE TIERS INTERVENANTS FRAIS DU CONSEIL SYNDICAL

Frais d'administration et honoraires

Cpte 63 Impôts - taxes / Versement assimilés

631 TAXE DE BALAYAGE 632 TAXE FONCIERE 633 AUTRES IMPÔTS ET TAXES

Cpte 64 Frais de personnel

641 642 643 644

Cpte 66 Charges financières des emprunts, agios

661 REMBOURSEMENT D'ANNUITE D'EMPRUNT 662 AUTRES CHARGES FINANCIERES ET AGIOS

Cpte 67 Charges pour travaux et opérations exceptionnelles

671 672 673 678

Cpte 68 LOCATION ENTRETIEN Cpteurs EAU

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SALAIRES CHARGES SOCIALES ET ORGANISMES SOCIAUX TAXE SUR LES SALAIRES AUTRES (MEDECINE DU TRAVAIL, MUTUELLES, ETC.)

TRAVAUX DECIDES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE TRAVAUX URGENTS ETUDES TECHNIQUES, DIAGNOSTIC, CONSULTATION CHARGES EXCEPTIONNELLES

Marqués en rouge, les postes analysés ici en détail. Ils représentent à eux seuls environ 74 % du montant moyen des charges dans le Grand Paris.

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V - RÉSULTATS

Les résultats obtenus par l’Observatoire des charges de la Chambre FNAIM du Grand Paris sont la conséquence de la double analyse : - de la comptabilité (comptes de classe 6) imposée légalement à tous les syndics, - et des comptes de charges.

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V-1- Moyennes des charges par poste comptable PARIS

Par lot € / lot Ch Collectif Eau Salaires Assurances Ascenseurs Honor. Forfaitaires Autres Honoraires TOTAL mai 2014

Paris 489,43 246 383,2 188,3 150,61 164 52,28 2292,82

Par m2 assuré €/m2 assuré Ch Collectif Eau Salaires Assurances Ascenseurs Honor. Forfaitaires Autres Honoraires TOTAL mai 2014

Paris 9,06 2,05 7,11 2,81 2,46 2,99 0,96 29,10

À Paris, 45.000 immeubles et 600.000 lots sont en copropriété. Notre nouveau panel est donc particulièrement riche, avec 3.349 immeubles (7,5%), et 92.623 lots (15,40%).

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V-1- Moyennes des charges par lot et poste comptable PARIS

À Paris, le chauffage collectif (pour les immeubles qui le possèdent), les salaires et l’eau constituent les postes les plus lourds.

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V-2- Moyennes des charges par lot et poste comptable PETITE COURONNE

Départements 92 - 93 - 94 Petite Couronne € / lot Ch Collectif Eau Salaires Assurances Ascenseurs Honor. Forfaitaires Autres Honoraires TOTAL

92 459,27 297,44 280,4 133,65 205,73 127,17 29,28

93 445,51 344,06 266,14 140,84 177,09 123,97 43,46

94 475,14 274,61 262,19 135,4 223,6 138,65 38,67

2093

2016

2078

=> Charges inférieures à celles de Paris entre 9 % et 12 % suivant les départements.

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V-2- Moyennes des charges par lot et poste comptable PETITE COURONNE 92 - Hauts-de-Seine

93 - Seine-Saint-Denis

94 - Val-de-Marne En Petite Couronne, le chauffage collectif (pour les immeubles qui le possèdent) reste le poste principal. Mais l’eau devient une charge plus importante que les salaires.

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V-3 - Moyennes des charges par lot et poste comptable GRANDE COURONNE

Départements 78 - 91 - 95 Grande Couronne € / lot Ch Collectif Eau Salaires Assurances Ascenseurs Honoraires Autres Hon. TOTAL

78 431,3 250,59 269,03 117,31 180,37 N.S N.S

91 372,34 212,88 274,3 118,35 229,31 135,39 26,17

95 414,01 316,87 279,53 129,33 225,92 N.S. N.S.

1890

1810,16

1951

=> Charges inférieures à celles de Paris entre 15 % et 21 % suivant les départements.

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V-3- Moyennes des charges par lot et poste comptable GRANDE COURONNE 78 - Yvelines

91 - Essonne

95 - Val-d’Oise En Grande Couronne, si le chauffage collectif (pour les immeubles qui le possèdent) reste le poste principal, l’eau et les salaires se disputent la place de second suivant les départements.

Paris, le 21 mai 2014

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V-3- Moyennes des charges par lot et poste comptable LE GRAND PARIS

Grand Paris € / lot Ch Collectif Eau Salaires Assurances Ascenseurs Honor. Forfaitaires * Autres Honoraires * Cptes Divers ** TOTAL

Grand Paris 453,80 275,20 307,13 147,55 189,22 118,12 36,31 556,35 2083,69

% 21,8% 13,2% 14,7% 7,1% 9,1% 5,7% 1,7% 26,7% 100,0%

* Hors 95 et 78. ** Autres comptes que ceux cités ci-dessus, tels que impôts et taxes, frais financiers, électricité, etc.

Dans le Grand Paris, on constate que l’ensemble des “comptes divers” représente 26,7 % du montant des charges. Eau et salaires sont pratiquement à égalité autour de 14 %.

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=> Les charges moyennes du Grand Paris sont inférieures à celles de Paris de 9 % et supérieures à celles du 91 de 15 %.

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V-1- L’OBSERVATOIRE DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ DU GRAND PARIS

PERSPECTIVES

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La base des données de l’Observatoire s’enrichit de jour en jour ; La fréquence de présentation est prévue tous les six mois, prochaine présentation en novembre 2014 ; Celle-ci intègrera comme aujourd’hui la petite et la grande couronne, et une analyse par département. Viendra s’ajouter une analyse de Paris par arrondissement ; Cet outil est mis au service des adhérents de la FNAIM du Grand Paris comme un outil de pilotage de leurs copropriétés ; Il sera créé un indice des charges de copropriété du Grand Paris au cours de l’année 2015.

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