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RISIKO FÜR FINANZMARKSTABILITÄT
Zum Autor
Verbandsobmann Bernd Rießland studierte Klavier und Bauingenieurwesen. Nach Stationen im Wirtschaftsministerium, bei Erste Bank und Wirtschaftsagentur Wien ist er seit 2010 Vorstandsmitglied der SOZIALBAU AG.
Wohnungsmärkte und Finanzmarktstabilität
Kommentar: Bernd Rießland
Die angespannte Lage am europäischen Wohnungsmarkt hat sich mit der Corona-Pandemie nochmals zugespitzt. Viele Haushalte haben Einkommenseinbußen erlitten, gleichzeitig kam es auf den Immobilienmärkten zu sprunghaften Preisanstiegen, die in Österreich besonders stark waren. Diese Preisentwicklung bedeutet nicht nur ein gestiegenes Leistbarkeitsproblem, sondern ist auch zunehmend ein Risiko für die Finanzmarktstabilität.
Die Anstiege der Immobilienpreise in der EU lagen schon lange Zeit deutlich über der allgemeinen Inflationsrate. In Österreich war diese Entwicklung besonders drastisch. Stiegen zwischen dem dritten Quartal 2020 und dem dritten Quartal 2021 die Wohnungspreise in der EU um 9,2 Prozent, war der Anstieg in Österreich bei 12,9 Prozent. Noch stärker belegt das der Langfristtrend: Die Immobilienpreise in Österreich haben sich seit 2010 mehr als verdoppelt (+104 Prozent) – der EU-Durchschnitt hingegen lag nur bei 39Prozent. Die Ursachen für die starken Anstiege ergeben sich aus einem Zusammenspiel von niedrigem Zinsniveau, dem Wunsch nach einer ertragreichen Vermögensanlage (Stichwort Anlegerwohnungen und Betongold), den pandemiebedingt geänderten Wohnansprüchen und den hohen Material- und Baukosten.
Neue Maßnahmen
Das Risikopotenzial von überhöhten Immobilienpreisen auf die Finanzmärkte hat bereits sowohl den Europäischen Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) als auch das österreichische Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) auf den Plan gerufen. Strengere Regelungen für die Vergabe von Krediten an Privatpersonen ist eine der wichtigsten Maßnahmen, die empfohlen wird.
Niedrige Verschuldung
Positiv hervorgehoben wird seitens der europäischen Aufsicht aber, dass trotz der aktuellen Entwicklungen die Verschuldung der Privathaushalte in Österreich weiterhin eher niedrig ist. Dies ist nicht zuletzt auf das Angebot an GBV-Wohnungen zurückzuführen, die ein breites Angebot an leistbaren und sicheren Eigentums- und Mietwohnungen zur Verfügung stellen.
Eine aktuelle WIFO-Studie belegt, dass GBV-Eigentumswohnungen die österreichischen Haushalte jährlich um rund 122 Millionen Euro entlasten. So viel ersparten sich die Haushalte laufend an Finanzierungskosten, wenn sie ihre Eigentumswohnung (Baujahr 1980 bis heute) zu einem kostenbasierten Preis bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung statt bei einem gewerblichen Bauträger gekauft haben. Bei Mietwohnungen liegt die laufende Mietersparnis durchschnittlich bei 165 Euro pro Wohnung und Monat. Das zeigt, dass das System der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, das auf Langfristigkeit und Kostendeckung angelegt ist, gerade auch in Krisenzeiten von immensem Vorteil für die gesamte Bevölkerung ist.
Judikatur-Update aus dem Immobilien-Bereich
Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich.
Autor: Marlies Muck, Msc
Neues Mietverhältnis bei Asset Deal (VwGH 20.10.2021, Ra 2019/13/0084)
Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (unecht) steuerfrei, woraus für den:die Vermieter:in für damit im Zusammenhang stehende Lieferungen oder sonstige Leistungen der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Bei vor dem 1. September 2012 begonnenen Mietverträgen („Altmietvertrag“) von Geschäftsräumlichkeiten durfte der:die Vermieter:in unabhängig von der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des Mieter:ins zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Diese Option bleibt für die gesamte (Rest-)Laufzeit des Mietvertrages aufrecht und berechtigt zum Vorsteuerabzug. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz ist die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei nach dem 1. September 2012 begonnenen Mietverhältnissen nur mehr zulässig, wenn der:die Leistungsempfänger:in das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet (zu mindestens 95 Prozent), die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine Nachweispflicht trifft den:die Unternehmer:in. Kürzlich entschied der VwGH betreffend die Optionsmöglichkeit bei Geschäftsraumvermietung im Fall einer entgeltlichen Übertragung eines Gebäudes (Asset Deal mit verbundener Einzelrechtsnachfolge). Für die Praxis wohl überraschend hat der VwGH entgegen der Entscheidung des BFG der Weitergeltung der Altregelung des § 6 Abs. 2 UStG bei einem Asset Deal eine Absage erteilt. Erfolgt ein Liegenschaftserwerb mit Einzelrechtsnachfolge nach dem 31. August 2012 kann der:die Käufer:in somit nur noch bei Mieter:innen, die das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Der VwGH hat im Jahr 2019 im Fall der Verschmelzung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge die Begründung eines neuen Mietverhältnisses versagt. Die Eigenschaft als Altmietvertrag bleibt in diesem Fall aufrecht, sodass die umsatzsteuerpflichtige Vermietung fortgeführt werden kann – unabhängig von der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des Mieter:ins.
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MARLIES MUCK, MSC
STEUERBERATERIN/MANAGERIN
Telefon +43 5 70 375 1000 marlies.muck@bdo.at
Die Einlage von Wirtschaftsgütern in eine Kapitalgesellschaft gilt in der Einkommensteuer außerhalb des UmgrStG (Umgründungssteuergesetzes) als Tausch. Dies unabhängig davon, ob eine Gewährung neuer Anteile oder eine Erhöhung des Wertes bereits bestehender Anteile resultiert. Durch die Tauschfiktion kommt es beim Einlegenden zur Realisierung der stillen Reserven. Bei der empfangenden Kapitalgesellschaft erfolgt ein Anschaffungsvorgang. Es wird jeweils der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes (d.h. des Grundstücks) angesetzt.
Durch die Einlage einer vermieteten Liegenschaft (Geschäftsraummiete) in eine Kapitalgesellschaft außerhalb des UmgrStG wird ein Wechsel auf Vermieterseite und folglich ein „neues Mietverhältnis“ begründet. Zur umsatzsteuerlichen Einschränkung der Steueroption siehe oben. Weiters fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an.
Wie sich zeigt, ergibt sich künftig die Notwendigkeit umsatzsteuerliche Konsequenzen von Liegenschaftstransaktionen bei vermieteten Grundstücken im Voraus genau zu prüfen. Die BDO Expert:innen stehen gerne beratend zur Seite.
Marlies Muck, Msc
Steuerberaterin/Managerin
