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REVITALISIEREN STATT BETONIEREN
Revitalisieren statt neu betonieren
Nachhaltige Standortentwicklung. In Oberösterreich spielen Industrie- und Gewerbebrachen eine zunehmende Rolle bei der Ansiedelung von Betrieben. Ein Lokalaugenschein.
Autor: Patrick Baldia
Am Areal der 1817 gegründeten Firma Graumann in Traun bei Linz ruhen die Webstühle seit Längerem. Fritz Lang, ein Nachfahre des Firmengründers Friedrich Graumann, hatte sich bereits 1958 dazu entschlossen, die Produktion stillzulegen und die Hallen der Textilfabrik künftig zu vermieten. Der Niedergang der europäischen – und heimischen – Textilindustrie zeichnete sich damals schon ab. Gleichzeitig ging mit dem Abzug der amerikanischen Besatzungsmacht der wichtige Exportmarkt USA verloren. Und dass viele Konkurrenten Jahre später in Konkurs gingen, zeigte, dass die Entscheidung – so überraschend sie für viele auch kam – doch nicht ganz falsch war.
Heute ist auf dem rund 20.000 Quadratmeter großen Gelände Baustellenlärm zu vernehmen. Neben den historischen Bestandsgebäuden, in die sich eine Reihe von kleineren Unternehmen eingemietet haben, entstehen bis 2023 inmitten eines kleinen Parks drei Stadthäuser mit rund 90 frei finanzierten Wohnungen. Bereits diesen Herbst werden wiederum die Mieter ihre Flächen in den neu errichteten Graumann-Lofts, nördlich der Wohnhäuser, beziehen können. In dem 2.000 Quadratmeter großen Gewerbegebäude entstehen moderne Arbeitsplätze – Stichwort: New Work – mit denen Selbstständige, Kleingewerbetreibende, Künstler und Kreative angesprochen werden sollen. So der Plan.
Aus Molkerei wird Gewerbepark
Szenenwechsel nach Taufkirchen an der Pram. In dem 1969 erbauten Milchtrockenwerk der Schärdinger Molkerei wurden bis 2002 Trockenmilchprodukte und Butter produziert. Danach stand das Areal zwei Jahrzehnte leer, bis es von einem Unternehmen aus der Region erworben wurde, das ihm neues Leben einhauchte. Und das mit Erfolg: Heute haben rund 20 Unternehmen aus unterschiedlichen
Wolfgang Simlinger Fotos:
Branchen ihre Firmenadresse im „Gewerbepark Pramtal“, was eine Auslastung von knapp 90 Prozent bedeutet. Und auch auf Nachhaltigkeit wurde im Zuge der Revitalisierung Wert gelegt: Das ehemalige Milchtrocknungswerk wurde mit einer Biomasseheizung ausgestattet. Geheizt wird mit dem Abfallmaterial einer Tischlerei aus der Region.
Großes Angebot an Brachen
Von ähnlichen Projekten wie in Traun oder Taufkirchen an der Pram ist auch anderswo in Oberösterreich zu berichten. Das verdankt das wirtschaftsstarke Bundesland nicht zuletzt seiner langen industriellen Tradition. Und, damit zusammenhängend, einem stattlichen Angebot an Industrie- und Gewerbebrachen, in denen mehr oder weniger viel Potenzial für eine Nachnutzung schlummert. Aber vor allem wird das Thema Leerstand- und Bodenverbrauchsbekämpfung, beziehungsweise nachhaltige Standortentwicklung, politisch stark bespielt – und ist auch in der Raumord-
Tanja Spennlingwimmer, Standortentwicklung
nungsstrategie „Upper Region 2030“ , neben der Wirtschafts- und Forschungsstrategie „Upper Vision 2030“ die zweite große Leitstrategie des Landes, festgehalten. „Boden ist ein sehr wertvolles Gut“, sagt Alexandra Puchner, Leiterin des Investoren- & Standortmanagement in der oberösterreichischen Standortagentur Business Upper Austria.
Bereits 2018 ist Business Upper Austria im Rahmen einer Erhebung der Frage auf den Grund gegangen, wie viele Brachflächen es in Oberösterreich überhaupt gibt. „Es wurden davor immer wieder Zahlen kolportiert, wir wollten aber ganz dezidiert wissen, was an betrieblich nutzbaren Flächen und Gebäuden brach liegt“, erklärt die ehemalige Leiterin des Investoren- und Standortmanagements und nunmehrige AWS-Mitarbeiterin Tanja Spennlingwimmer. Das Ergebnis: 102 Areale im Gesamtausmaß von 68 Hektar mit bestehender Widmung – wie unter anderem Industrie- beziehungsweise Betriebsbaugebiet oder
Alexandra Puchner, Business Upper Austria
Sondergebiet des Baulandes – stehen seit mehr als drei Jahren leer.
Dass bei der zweiten Erhebung im Vorjahr deutlich mehr Brachflächen festgestellt wurden, konkret 277 Areale mit 110 Hektar, hat jedenfalls nicht mit dem beschleunigten zeitlichen Verfall der Objekte zu tun, sondern vielmehr mit der Tatsache, dass diesmal auch Ortskernleerstände miteinbezogen wurden. „In brach liegenden Erdgeschoßflächen, wie etwa Geschäftslokalen oder Gasthäusern, steckt das meiste Potenzial für Nachnutzungen“, hält Spennlingwimmer fest. Nachsatz: „Gleichzeitig ist dieses auch am schwierigsten zu heben.“
Zwischen den Zahlen lesen.
„Natürlich muss man sich jeweils die Nachnutzungsmöglichkeit anschauen“, so Spennlingwimmer. Denn oftmals würden sich leerstehende Objekte, die vorher industriell genutzt wurden, im Ortskern befinden. Da sei es zwar vielleicht von der Widmung her möglich, was Industrielles zu machen, in der Realität heute aber nicht mehr umsetzbar, alleine schon wegen Emissionen und Verkehrsbeeinträchtigungen. Nur ein Beispiel dafür: das GraumannViertel in Traun. Laut Spennlingwimmer sei seitens der Unternehmen, Gemeinden und Projektentwickler viel Fingerspitzengefühl gefragt, um die richtige Nachnutzung für eine Industrie- oder Gewerbebrache herauszuarbeiten – mit tatkräftiger Unterstützung von Business Upper Austria, wohlgemerkt.
Trotz der alles andere als einfachen Bedingungen – Stichworte: Corona-Pandemie, globale Lieferkettenprobleme und Energiekosten-Anstieg – boomt die Wirtschaft in Oberösterreich. „Wir merken derzeit ganz klar, dass sowohl heimische als auch internationale Unternehmen in Oberösterreich investieren möchten“, sagt Puchner. Tatsächlich: Im Vorjahr konnten 117 Unternehmen in Oberösterreich angesiedelt werden. Dadurch wurden Investitionen in der Höhe von 770 Millionen Euro ausgelöst und mehr als 2.200 Arbeitsplätze geschaffen. Puchner spricht von einem „breiten Branchenmix“ aus heimischen und internationalen Firmen, wenngleich ein besonders starker Andrang von Industrie- und Logistikunternehmen nicht von der Hand gewiesen werden könne.
„Für diese Expansionsfreudigkeit haben wir gar nicht die Grünflächen“, bringt es Puchnerauf den Punkt, wieso Unternehmen zunehmend gezwungen wären, in den Bestand zu gehen. Dass das mitunter auch mit beträchtlichem Aufwand – und selbstredend auch Kosten – verbunden ist, zeigt das Beispiel des Beruflichen Bildungs- und Rehabilitationszen-
Klaus Madlmaier, Business Upper Austria
trums (BBRZ) im Linzer Stadtzentrum. Vor der Revitalisierung vor rund zehn Jahren stand das Gebäude altersbedingt zum Teil leer. Zwischen Anfang 2011 und Ende 2012 wurde der 70erJahre-Bau jedenfalls entkernt, in den Rohbau rückgeführt sowie innen neu ausgebaut. Auch die Fassade wurde neu errichtet.
Neben dem Einsparen von Emissionen und Ressourcen hat die Wiederbelebung von Bestandsobjekten und Brachen einen weiteren Vorteil, der vor allem heutzutage nicht zu unterschätzen ist: Sie sind bereits einschlägig gewidmet. „Darauf können die Unternehmen aufbauen“, sagt Spennlingwimmer. Gleichzeitig räumt sie ein, dass trotz etlicher Vorteile und Best-Practice-Beispiele Firmen mitunter erst davon überzeugt werden müssten, Brachflächen bei der Standortsuche miteinzubeziehen. Etwa wegen der Angst vor Altlasten, wie beispielsweise verunreinigten Böden, und den Kosten, die bei ihrer Entsorgung anfallen könnten. Dabei greift hier das Land Oberösterreich Unternehmen mit einer eigenen Förderung unter die Arme: Die Sanierung und Sicherung von kontaminierten Flächen wird ab einem Investitionsvolumen von 40.000 Euro mit bis zu 30 Prozent der Kosten unterstützt, jedoch bis maximal 100.000 Euro.
Mit bis zu 80 Prozent der Kosten – oder maximal 6.500 Euro – wird darüber hinaus jedes Jahr die Erstellung von digitalen Zwillingen von 20 Neunutzungsprojekten mit besonderem Entwicklungspotenzial gefördert. Sie helfen dabei, aufzuzeigen, wie der Bestand möglicherweise erhalten werden könnte und
Rechnet sich.
welcher Aufwand damit verbunden ist. Das passiert vor allem vor dem Hintergrund, dass gerade bei alten Objekten die Pläne oft verloren gegangen sind. Mit dem „Handbuch zur nachhaltigen Standortentwicklung“ hat Business Upper Austria zudem ein Nachschlagwerk verfasst, das sich vor allem an Unternehmen und Gemeinden richtet und umfassend über nachhaltiges Bauen informiert.
Als Awareness-Maßnahme kann der „Upper Region Award“ verstanden werden. Damit sollen besondere Projekte zur Brachflächenrevitalisierung prämiert werden. Zu den beiden Siegerprojekten zählte 2021 neben dem bereits erwähnten „Gewerbepark Pramtal“ das „Stefansplatzerl“ in St. Stefan-Afiesl im Bezirk Rohrbach. Dabei handelt es sich um ein Begegnungszentrum, das entwickelt wurde, um die Nahversorgung in der Gemeinde zu sichern. Realisiert wurde es in einem Gasthaus, das 2019 wegen Pensionierung zusperrte. Seit 2020 finden sich dort nach umfangreichen Sanierungs- und Umbauarbeiten ein Café, ein Gasthaus, ein Veranstaltungszentrum und auch wieder ein Nahversorgungsgeschäft – das letzte im Ort ging 2017 verloren.
Ein interessantes Nachnutzungsmodell, vor allem für leerstehende Gewerbeflächen in Ortskernen wie unter anderem Wirtshäuser, Geschäftslokale oder auch Gemeinderäume, sind Co-Working-Spaces. Wie Klaus Madlmair, der für das Thema zuständige Projektmanager im Investoren- und Standortmanagement bei Business Upper Austria, erklärt, haben sich nahezu alle der rund 50 oberösterreichischen Betreiber von Co-Working-Spaces in Bestandsobjekten niedergelassen. Das Gute an dieser Nutzungsform dem Experten zufolge: Sie lassen sich nahezu überall realisieren. Madlmair macht allerdings einen Unterschied zwischen Stadt und Land aus, und nicht nur, was die Größe beziehungsweise Zahl der Arbeitsplätze betrifft. „In kleineren Gemeinden ist Co-Working oft Teil eines Multi-Use-Ansatzes, wo je nach Standort ein individueller Mix an Leistungen angeboten wird“, erklärt er.
Beispielsweise bietet das 1609 errichtete „Schärhaus“, das im Zentrum von Windischgarsten (Bezirk Kirchdorf) steht, 25 CoWorking-Arbeitsplätze. Im selben Gebäude hat sich der gemeinnützige Verein „s’Gartl“ eingemietet, wo jeden Freitag zuvor online bestellte regionale Lebensmittel abgeholt werden können. Im „Workspace“ in Wels finden sich auf insgesamt 1.700 Quadratmetern, aufgeteilt auf drei Etagen, wiederum ausschließlich Arbeitsplätze – konkret rund 100 an der Zahl. Madlmair glaubt, dass der Bedarf an Co-Working-Spaces künftig deutlich steigen könnte. „Seit dem Ausbruch der Pandemie wird unser Beratungsangebot von Unternehmen und Gemeinden stark nachgefragt“, sagt er und verweist auch auf die große Zahl an RemoteJobs, die derzeit auf einschlägigen Portalen ausgeschrieben wären.
Co-Working-Spaces professionell managen
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für Co-Working-Spaces, aber auch ein „knappes Gut“, sind für Madlmair Leute, die Co-WorkingSpaces professionell managen können. Die also über die entsprechenden Kommunikations- und Networking-Skills verfügen, und
obendrein auch noch in wirtschaftlicher Hinsicht fit sind. Genau so jemand ist Lucia Schramm-Kaineder. Sie ist unter anderem Community-Beauftragte der GraumannLofts in Traun und damit nach eigenen Angaben dafür verantwortlich, „aus den einzelnen Menschen und Ideen eine Gemeinschaft zu formen“. Unter anderem mit Ideen wie „Sandburg-Hub.com“, einer Kinderbetreuungseinrichtung für die vor Ort arbeitenden Eltern, versucht sie, die Flächen zu füllen.
Bislang gibt es laut Schramm-Kaineder „fixe“ Interessenten für 30 Prozent der Flächen. „Wir führen aktuell Gespräche mit Unternehmen, die an einem Austausch mit jungen Talenten interessiert sind und auch moderne, alternative Arbeitsplätze für ihre Mitarbeiter zur Verfügung stellen wollen“, sagt sie. Ab diesem Herbst werden die Lofts im zweiten und dritten Stockwerk des 2.000 Quadratmeter großen Gebäudes, die als Gewerbefläche, Verkaufslokal, Studio oder Büro genutzt werden können, bezugsfertig sein. Dann wird auch das Graumann-Café im Erdgeschoß geöffnet haben, das nicht nur für die Community ein Treffpunkt werden soll, sondern für Menschen aus ganz LinzLand, so Schramm-Kaineder. Für sie steht außer Frage, dass die künftigen Mieter der Graumann-Lofts vom Austausch untereinander profitieren werden. „Die Geschwindigkeit der Technologien und Trends fordert mehr Kooperation“, so die Networkerin. Das in der DNA eines Hauses zu verankern, sei einfach großartig.
Immobilien-Know-Wow!
Millennium City
Ein Shopping-Paradies: Gastronomie und Entertainment mit einer großen Portion Vergnügen und einem Sinn für Barrierefreiheit, Sicherheit und Nachhaltigkeit.
Mitten in der Brigittenau befindet sich das neueste und modernste Shopping- und Entertainment-Center Wiens. Die Millennium City setzt mit ihrem vielseitigen Angebot neue Maßstäbe und möchte sich als zweites Wohnzimmer von Familien und Jugendlichen verstehen. Neue Shop-Konzepte, PremiumGastronomie und Entertainment auf höchstem Niveau bieten dem Kunden ein abwechslungsreiches und spannendes Shopping-Erlebnis.
Shopping vom Feinsten
Die Shopaholics werden mit coolen neuen Marken belohnt: Der Dessous-Spezialist „Hunkemöller“ überzeugt mit einer umfangreichen Produktpalette aus sexy Unterwäsche, gemütlicher Loungeware und bequemer Sportmode. Bücher-Liebhaber können sich endlich bei „Thalia“ inspirieren lassen und zwischen den spannenden Büchern die Zeit vergessen.
Noch mehr Gastronomie für Foodies
Eine gastronomische Sensationen ist „Teddy‘s American Diner“. Kellner:innen im Petticoat, Musik-Auftritte von Rockabilly Live Bands und die Retro-Einrichtung versetzten den Besucher in die 50er Jahre der USA zurück. Serviert werden Burger in allen Variationen, saftige Spareribs, rauchige Steaks und cremig süße Milkshakes. Ein weiteres Highlight auf der Food Plaza ist das neue „Zushi Market Running Zushi“. Köstliche Sushi-Variationen, authentische chinesische und japanische Gerichte, sowie eine Auswahl an verschiedenen Bowls.
Ganz großes Kino
Für ganz große Augen und Ohren sorgt das „Cineplexx Millennium City“. In 13 Sälen laufen die neuesten Blockbuster auf HollywoodNiveau. Eine neue Lasertechnologie bietet mit gestochen scharfen Bilder in 2D, 3D und 4K ein außergewöhnliches Kinoerlebnis. Dazu kommt der mit 585 Sitzplätzen und einer 256 Quadratmeter großen Leinwand größte Kinosaal Österreichs.
Matthias Franta, Millennium City
Kleine Kinder ganz groß
Für die jüngsten Besucher gibt es viele lustige und spannende Highlights: Im „Monki Park“ ist Spaß ohne Ende angesagt. Im Kleinkinderbereich können die ganz Kleinen ihre motorischen und sensorischen Fähigkeiten entfalten. Für die größeren Kinder sorgt der Hochseil-
Factbox
Fläche: 56.000 m² Besucher jährlich: 14,5 Mio. (basierend auf den Daten von 2019) Anzahl Shops: 110 Umsatz: € 170 Mio. 2.300 Indoor Parkplätze in zwei Parkhäusern
Kernöffnungszeiten (derzeit Corona-bedingt verkürzt) Shoppingcenter • Montag bis Freitag: 9.00 – 19.00 Uhr • Samstag: 9.00 – 18.00 Uhr • Sonntag: geschlossen Entertainmentcenter • Montag bis Sonntag & Feiertag: 11.00 – 20.00 Uhr
klettergarten für Action-Spaß. Das Highlight für Action-Fans ist „Flip Lab“, auf dem 2000 m² großen Areal mit mehr als 60 Trampolinen kommen auch Erwachsene auf Ihre Kosten.
Im Jahr 2021 hat die Millennium City den Lenni Kids Club ins Leben gerufen. Mit einer eigenen Clubkarte erhalten die Mitglieder viele, coole Angebote und spannende Geburtstagsüberraschungen.
Nachhaltigkeit ist wichtig
Mit Bienenstöcken am Dach setzt Millennium City ein Zeichen für den Umweltschutz und gegen das Bienensterben. Die Location ist perfekt: die Wiesen um die Donau sowie die Nähe zum Donau Park mit einer Vielzahl an verschiedenen blühenden Blumen, Bäumen und Sträuchern bieten den Bienen einen idealen Lebensraum. Ab Mai 2022 bevölkern rund 5 - 6 Bienenvölker das Dach der Millennium City. So werden jährlich bis zu 300 kg 100% regionaler Honig produziert.
Auf nachhaltige Produkte spezialisiert haben sich „reformstark Martin“ und „Sonnentor“, egal ob bio, öko oder vegan: von der Ernährung bis zur Kosmetik gibt es hier alles. Auch die „Millennium Apotheke“ setzt auf biologische und vegane Produkte der Firma Mádara.
Ausgezeichnet
Die Millennium City wurde von der internationalen Vereinigung „SAFE Asset Group“ mit Sitz in Göteborg wiederholt auditiert und ausgezeichnet und gehört damit zu den sichersten Shopping Centern Österreichs, mit den höchsten Sicherheitsstandards zur Bekämpfung von Covid-19.
Frei von Barrieren
In Zusammenarbeit mit dem BehindertenVerein ÖZIV ACCESS wurden Maßnahmen umgesetzt, um die Barrierefreiheit zu verbessern. So wurden alle Eingänge mit speziellen Glasmarkierungen versehen, die Beschriftung der barrierefreien WC Anlagen auch mit Brailleschrift ausgeführt und ein taktiler Center Plan an der Information aufgelegt. Zusätzlich ist die Website der MILLENNIUM City in „Einfacher Sprache“ verfügbar.
Über CC Real
Seit 2014 ist CC Real für das Center Management der Millennium City verantwortlich. Das 2006 gegründete Unternehmen CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium Tower und 180 Mitarbeitern in mehreren Ländern, ist ein Investor und Betreiber von Gewerbeimmobilien mit verwalteten Assets von 2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen und ständig wachsenden Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus umfassenden INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement, einschließlich eigener AIFM-Gesellschaft) und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-, Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen an. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über nachgewiesene Erfahrung bei Co-Investitionen in europäische Vermögenswerte mit internationalen institutionellen Investoren sowie mit Family Offices. Anfang 2021 hat sich CC Real zudem mit 50 Prozent am Non-Banking Debt Fund Manager Madigan Capital (Sydney, Australien) beteiligt.
