PACTA SUNT SERVANDA - ODER NICHT?

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ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilienbranche tätig und Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.

Pacta sunt servanda – oder doch nicht?

Kommentar: Georg Flödl

Mehrere Wochen lang haben Medien und Immobilienwirtschaft gerätselt, ob die Wertsicherung der Kategoriebeträge und der Richtwertmieten mit 1. April 2022 in Kraft treten würden (wie gesetzlich seit dem MPFLG, dem Mietrechtlichen Pandemielinderungs-Gesetz 2021, vorgesehen) oder ob es doch erneut einen gesetzgeberischen Eingriff in die vertraglich vereinbarte Wertsicherung geben würde.

In letzter Minute ist die Kundmachung der neuen Werte dann am 31. März im Bundesgesetzblatt erfolgt. Dennoch reißen die politischen Forderungen angesichts der allgegenwärtigen Kostensteigerungen nicht ab. Man möge rückwirkend gesetzlich eingreifen, so erst in diesen Tagen die Forderung einer großen Oppositionspartei.

Spätestens im Juni 2022 haben wir das Thema wieder auf dem Tisch, wenn nämlich die Kategoriebeträge erneut zur Wertsicherung anstehen. Und spätestens hier sollten alle Beteiligten einmal einen Schritt zurück machen und Zahlen, Daten und Fakten wirken lassen. Wen betrifft diese Wertsicherung der Kategoriebeträge? In erster Linie jene knapp 80.000 Haushalte, die noch eine Mietzinsvereinbarung aus der Zeit vor 1994 haben und im Durchschnitt zwei bis drei Euro bezahlen, derzeit maximal 3,80 Euro proQuadratmeter. Alle anderen Mieter im Vollanwendungsbereich (und oft auch im Teilanwendungsbereich, weil vertraglich so vereinbart) werden durch die damit einhergehende Wertsicherung des Verwaltungspauschales davon im Ausmaß von 1,5 Cent pro Quadratmeter und Monat tangiert.

Ein Beitrag des Instituts momentum kam kürzlich zum Ergebnis, dass die von hohen Energiepreisen getriebene Inflation ja nur den Mieter betreffe, nicht aber den Hauseigentümer. Dass dessen Erhaltungspflichten angesichts Lieferkettenschwierigkeiten und Mangel an Professionisten noch viel teurer geworden sind, ist schon am Baukostenindex auch für Laien leicht nachvollziehbar. Dass für uns alle die geopolitische und wirtschaftliche Situation nicht einfacher wird, ist unbestritten.

Willkürlich gezimmertes Richtwertsystem

Ein weiterer Aspekt ist zu beachten: Das vom Grunde auf schon eher willkürlich gezimmerte Richtwertsystem ist mittlerweile für keinen mehr nachvollziehbar. Allein die Diskrepanz des Richtwerts in Wien (6,15 Euro) gegenüber jenem in Vorarlberg (9,44 Euro) oder in der Steiermark (8,49 Euro) zeigt auf, dass hier sachgerechte Parameter fehlen. Spätestens bei der Neuberechnung der Lagezuschläge in Wien zeigt sich das ganze Dilemma der mietrechtlichen Mutlosigkeit der vergangenen zehn Jahre: Der Ausgangswert der Berechnung des Grundkostenanteils hat sich vervielfacht, der angenommene Durchschnittspreis sich nur entlang der Inflation erhöht. Die Fokussierung der OGH-Judikatur auf die überdurchschnittlichen Lagen lässt einen moderaten Lagezuschlag immer seltener überhaupt zu und vergrößert damit das Dilemma. Der Gesetzgeber ist gefordert, auch und gerade in Zeiten von Seuche und Krieg.