DIE ZWEI

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Auf dem Holzweg? Auf dem Holzweg!

Kommentar: Philipp Kaufmann und Alexander Bosak

In Zeiten des mittlerweile erkannten Klimawandels und der gesteckten Klimaziele der Regierung, bis 2040 CO2-neutral zu sein, kommt dem Baustoff Holz für den Neubau von Immobilien eine wichtige Rolle zu. Holz ist ein lokal verfügbarer, nachwachsender Baustoff, der CO2 bindet und damit ein zukunftsfähiges Bauen ermöglicht. Während die Holzbauweise in der Steiermark bereits einen wichtigen Stellenwert insbesondere beim Wohnungsneubau einnimmt, ist dieser in Wien noch sehr überschaubar.

Wohnbau aus Holz

Es gibt mittlerweile eine Handvoll Bauträger, die sich diesem Thema widmen, aber es sind noch viel zu wenige. Wenn wir mit Bauträgern sprechen, dann wird auch klar warum: Die klassischen Baumeister sind dort, verzeihen Sie den Vergleich, wo die Automobilindustrie vor zehn Jahren war. Ihre Expertise beschränkt sich aus unserer Sicht nach wie vor auf eine dem Klima nicht zuträgliche Bauweise, der Baustoff Holz wird mit einbetonierten Vorurteilen ignoriert. Dabei sind diese Vorurteile wie höhere Kosten, Brandschutz, Haltbarkeit etc. schon längst widerlegt. Aber nicht nur den Ausführenden, sondern auch den meisten Konsulenten fehlt es an Know-how.

Holzbau als Marketing-Chance

Für Bauträger bedeutet das ein Verlassen der vertrauten Pfade und das Suchen von neuen Projektpartnern. Das erfordert auch entsprechende zusätzliche Ausbildungsmöglichkeiten. Fakt ist, dass durch den Baustoff Holz der Planungs- und Ausführungsprozess ganz anders erfolgt als in der klassischen Bauweise. Dies bedingt daher eigens hierfür ausgebildete Architekten und Konsulenten, und last but not least Unternehmen, die diese Bauweise auch umsetzen können.

Planung muss viel mehr auf die Produktion abgestellt werden, ein Denken in Rastern, Materiallängen und Lieferkapazitäten tritt in den Vordergrund. Viele Arbeitsschritte passieren nicht mehr auf der Baustelle, sondern in Fertigungshallen, in denen gewerkeübergreifende Bauteile oder Module mit „0-Prozent“-Fehlertoleranz produziert und in kurzer Zeit vor Ort zu Bauwerken zusammengefügt werden. Und nicht zu vergessen, auch mehr Sicherheit und bessere Arbeitsbedingungen für die Baumannschaft bringen. Im Moment gibt es noch Höhenbeschränkungen für die Holzbauweise, aber diese werden sich, wie die Reichweite der Batterien, laufend verbessern. Wenn die klassischen ausführenden Unternehmen ihr Know-how nicht in diese Richtung entwickeln, werden sie von den neuen „Teslas“ der Bauwirtschaft einfach überholt werden, die sich auf dem Holzweg der Zukunft befinden.

Und das Beste: Mit

Holz haben Bauträger eine wunderbare Möglichkeit, ihr Produkt zu differenzieren und für den

Kunden Mehrwerte zu schaffen. Mehr geht bei einem erfolgreichen Marketing nicht.

Vermietung an den Gesellschafter

Vorsteuerabzug auf die Investitionskosten.

Die Errichtung eines Gebäudes durch eine GmbH oder Stiftung, mit Überlassung des Gebäudes an den Gesellschafter bzw Begünstigten, führt häufig zu Diskussionen in Betriebsprüfungen. So wurden jetzt wieder zwei Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) zum Vorsteuerabzug veröffentlicht (VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/004 und VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0067).

Laut VwGH ist für die steuerliche Anerkennung der Vermietung von Immobilien an den Gesellschafter maßgeblich, dass eine fremdübliche Rendite erzielt wird. Entscheidend ist der Renditesatz, der sich bei der Veranlagung des Gesamtbetrages der Anschaffungskosten in gut rentierliche Immobilien (Immobilien, die eine hohe Rendite erwarten lassen) ergibt. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes ist im Allgemeinen ein Renditesatz in der Bandbreite von drei bis fünf Prozent zu erzielen.

Davon abweichen kann man nur, wenn ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass ein wirtschaftlich agierender und nur am Mietertrag (dh ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung) interessierter Investor in Objekte mit vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität investieren und am Markt gewinnbringend vermieten würde. Nach dem VwGH ist der Nachweis zu erbringen, dass das konkrete Wohnobjekt Mietrenditen erbringt, die bei solchen gut rentierlichen Objekten (zB kleinere Wohnungen im urbanen Bereich sind) zu erzielen sind.

Umsatzsteuer

Im Bereich der Umsatzsteuer lässt sich aus den VwGH-Entscheidungen Folgendes schließen:

Kann das Gebäude nicht dem steuerlichen Betriebsvermögen zugeordnet werden (idR nur in Ausnahmefällen bei bestimmten Luxusimmobilien, die ihrer Erscheinung nach offensichtlich für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind), so muss die vereinbarte Miete nahezu die fremdübliche Höhe erreichen, damit ein Vorsteuerabzug zusteht. Ist dies nicht der Fall, so steht zur Gänze kein Vorsteuerabzug zu.

Wird die Immobilie dem Betriebsvermögen zugeordnet (Normalfall), so muss die Miete mindestens die Hälfte der fremdüblichen Miete erreichen, damit ein Vorsteuerabzug zusteht. In diesem Fall bleibt der volle Vorsteuerabzug bestehen. Hier ist jedoch zu beachten, dass auf Basis der Normalwertregelung (welche seit 2016 auch für Immobilien gilt) die UStBemessungsgrundlage auf die Renditemiete angehoben wird.

Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, ist daher bei der Vermietung von einer GmbH oder Stiftung an nahestehende Personen im Vorfeld die Fremdüblichkeit genau zu analysieren und zu dokumentieren.

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater

Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43 /1/718 98 90 Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804 E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com Harald Galla ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien und auf Immobilientransaktionen spezialisiert.

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