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GROSSE ESG-UMFRAGE
Das sagen Top-Unternehmen zur EU-Taxonomie-VO
Umfrage. Mit dem ESG Circle of Real Estate (ECORE) hat die Immobilienwirtschaft DACH einen europäischen Nachhaltigkeitsstandard entwickelt und einen belastbaren und marktfähigen Branchenstandard zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilien und Portfolios etabliert.
Autor: Lisa Grüner
ECORE, im Februar 2020 durch Bell Management Consultants und namhafte ImmobilienBestandshalter ins Leben gerufen, umfasst heute ca. 40 Mitglieder, die ein Immobilienvermögen von insgesamt ca. 800 Milliarden Euro auf sich vereinen.
Das ESG-Scoring-Modell der Initiative ist ein ganzheitlicher Kriterienkatalog. Über die ESG-Kriterien hinaus werden die erforderlichen Taxonomie-Kriterien des Action Plan on Sustainable Finance der EU (seit März verpflichtend) und die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens (über z.B. CRREM) abgebildet. Das Scoring wird fortlaufend mit den neuen Instrumenten der EU aktualisiert. Anhand einer Punkteskala von null bis 100 können alle Stakeholder, wie z.B. Mieter, Anleger und Investoren, erkennen, inwieweit eine Immobilie oder ein Portfolio die Klima-Ziele und ESG-Kriterien abbildet. Daraus leitet sich im Detail das operative Optimierungspotenzial einer Liegenschaft ab. Das Modell (OpenSource) liefert einen konkreten Fahrplan, mit welchen Maßnahmen die ESG-Ziele erreicht werden können. Neben der breiten Marktabdeckung sind der operative Nutzen für jeden Investor/Anleger und die Vergleichbarkeit in seiner Peer-Group bei adäquatem Aufwand zentraler Bestandteil dieses ESG-Scorings. Der ImmoFokus hat namhafte Mitglieder zu ESG und den Beweg- und Hintergründen dem Circle beitreten, befragt: • Ihr Unternehmen ist der Initiative „ESG
Circle of Real Estate“ beigetreten, was sind die Gründe dafür? • Welche Vorteile bringt das Ihrem Unternehmen? • Wurden konkrete ESG-Kriterien in Ihrem Unternehmen bereits umgesetzt? • Welche werden Sie in den nächsten zwei
Jahren umsetzen? • Was sind die größten Herausforderungen dabei? • Inwieweit wird ESG die Immobilienbranche verändern? • Sind Immobilien nur mit ESG zukunftssicher? • Wird ESG zu einer umfassenden Neubewertung von Immobilien am europäischen Markt führen?
Benita Schneider, DWS
Für die DWS ist ESG – Umwelt, Soziales und Unternehmensführung – ein wichtiger Bestandteil der Investmentphilosophie. Nachhaltigkeitsrisiken werden schon heute regelmäßig im Investitionsentscheidungsprozess beim Ankauf neuer Immobilien für die Immobilienfonds berücksichtigt. Im Management der Bestandsimmobilien prüft die DWS konstant, durch welche Maßnahmen diese Immobilien sukzessive ökologisch nachhaltiger für die Zukunft aufgestellt werden können.
So haben wir uns bereits im Jahr 2019 dazu verpflichtet, die CO2 -Emissionen unseres europäischen Büroimmobilien-Portfolios bis 2030 um 50 Prozent zu reduzieren und haben die Klimaschutzverpflichtung der Better Building Partnership unterzeichnet, mit der wir bis zum Jahr 2050 kohlenstofffrei sein wollen, um sicherzustellen, dass die Treibhausgasemissionen unseres Portfolios mit dem 1,5°C Erwärmungsszenario übereinstimmen, wie es das Pariser Klimaabkommen aus dem Jahr 2016 vorschreibt. Dabei konzentrieren wir uns zunächst auf die Verbesserung der Energieeffizienz unserer Immobilien, gefolgt
Benita Scheider, DWS
von der Beschaffung von erneuerbaren Energien und, falls notwendig, der Unterstützung durch CO2-Kompensationsmaßnahmen.
Zu unseren initialen Nachhaltigkeitsmaßnahmen gehören neben einer konkreten Zielsetzung beispielsweise die Datensammlung und -erfassung von Verbrauchswerten, die anschließende Bewertung und Festlegung geeigneter Investitionsmaßnahmen, sowie Auditierung und Zertifizierung der Immobilien. Hierzu beteiligen wir uns beispielsweise an der Initiative ECORE – ESG Circle of Real Estate, um gemeinsam mit der Immobilienbranche in Deutschland einen Standard für die Beurteilung von Immobilien und Portfolios nach ihrer Nachhaltigkeit mit einem einheitlichen ESG-Scoring zu entwickeln. Ein solches ESG-Scoring hilft, die Ergebnisse der ergriffenen Maßnahmen auf dem Weg zur CO2 -Neutralität transparent zu machen.
Aber um nach vorne gehen zu können, bedarf es noch mehr. In der täglichen Praxis begegnen uns unterschiedliche nationale und lokale Regelungen und Gesetze etwa beim Mietrecht und Datenschutz, die es uns beispielsweise erschweren, direkten Einblick in Versorgerverträge unserer Mieter zu nehmen und Einzelverbrauchsdaten zu erfassen, die uns ein ganzheitliches Bild der Immobilie vermitteln. Hierzu fokussieren wir uns auf den Dialog mit jedem einzelnen Mieter, um daraus weitere Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu entwickeln. Außerdem implementieren wir Standards für Gesundheit & Wohlbefinden in unserem Gebäudemanagement und erarbeiten eine Social Charta, um auch unserer sozialen Verantwortung gerecht zu werden.
Mit Blick auf das europäische Ziel, bis 2050 CO2-neutral zu sein, werden sich die Anforderungen der Mieter an die von ihnen genutzten Mietflächen zunehmend ändern. Zudem ist zu erwarten, dass die gesetzlichen Anforderungen in den Mitgliedstaaten der Europäischen Union dafür sorgen werden, dass sich Investitionskriterien für Vermögensverwalter und Investoren ändern. Nur ein gemeinsames Vorgehen wird uns dabei helfen, das Klimaproblem zu verbessern.
Viola Joncic, Commerz Real
Nachhaltigkeit und die Bewertung von Immobilien nach ESG-Kriterien ist eine branchenweite Herausforderung, welche auch nur im Zusammenwirken der Unternehmen miteinander bewältigt werden kann. Eine Initiative wie der ESG Circle of Real Estate bringt viele wichtige Player zusammen und trägt so zur Erhöhung der Transparenz über Nachhaltigkeit bei. Zudem versprechen wir uns eine Vereinheitlichung von Parametern und Daten. Das wiederum reduziert den Aufwand bei Transaktionen und perspektivisch auch bei den Propertymanagern, die viele der Daten bereitstellen. Unser Ziel ist die Erfüllung der Pariser Klimaziele und die Ausrichtung unseres Investmentportfolios daran. Erste Maßnahmen haben wir bereits umgesetzt: So haben wir zum Bei-
Die EU-Taxonomie-Verordnung ist ein wichtiges Instrument auf dem Weg in eine CO 2 -neutrale Zukunft. Insbesondere für den Bausektor, der ja für mehr als ein Drittel der globalen Treibhausgasemissionen verantwortlich ist. Ein Umdenken ist auch in unserem Segment im Gang – so stellen
Daniel Jelitzka, JPI
spiel den CO2-Fußabdruck unseres Immobilienportfolios ermittelt und sind jetzt dabei, ihn sukzessive zu reduzieren. Zudem bauen wir den Anteil an bezahlbarem und gefördertem Wohnen in unserem Immobilienportfolio signifikant aus und werden künftig noch mehr in die Themen Medizin/Gesundheit sowie in soziale Quartiere investieren. Die größten Herausforderungen sind die Ausbalancierung von Kosten und Nutzen, insbesondere in der aktuellen Krisensituation, die Datenverfügbarkeit in einer komplexen Struktur zwischen Mietern, Propertymanagern und Vermietern, die Reduzierung der Mieterverbräuche sowie die Auflösung des Dilemmas, dass der Nutzen von ESG-Investitionen beim Mieter liegt, die Kosten selbst aber oft nur beim Vermieter. Dass ESG fester Bestandteil der Immobilienbranche wird, dürfte inzwischen weithin klar sein. Ohne Abwägungen zu einer nachhaltigen Entwicklung werden Immobilien-Entscheidungen nicht mehr getätigt werden können. Dafür sind die Auswirkungen des Immobiliensektors auf das Klima und die Gestaltung von Wohn- und Arbeitsbedingungen einfach zu groß. Zudem sind Entscheidungen, die Gebäude betreffen, immer langfristiger Art, zum großen Teil sogar für
wir beispielsweise unseren Fuhrpark auf ressourcenschonende E-Autos um. Aber auch bei unseren Projekten legen wir den Fokus auf klimafreundliche Maßnahmen wie zum Beispiel effiziente PhotovoltaikAnlagen, dort wo es möglich ist, sowie Bauteilaktivierung, Ladestationen für EAutos oder Fernwärme statt Gas. Ein großes Potenzial sehen wir außerdem in der Digitalisierung z.B mit unserer PropTechApp „puck“ – bringt den guten Geist ins Haus“, die einen maßgeblichen Beitrag in puncto Ressourceneffizienz leistet.
Durch neue, von der EU eingeführte Umweltzeichen sowie -standards sind Projektentwickler gefordert ihren Beitrag zu leisten. So trägt man durch die entspre-
Viola Joncic, Commerz Real
nachfolgende Generationen. Das ist eine besondere Verantwortung, die wir in der Branche tragen. Ich bin davon überzeugt, dass Immobilien durch ESG zukunftssicher werden. Nachhaltigkeitsrisiken müssen bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden. Das heißt, dass schon jetzt betrachtet werden muss, welche äußeren Faktoren sich in Zukunft ändern werden. Das gängigste Beispiel sind hier vermehrte Naturkatastrophen oder sich ändernde Gesetzeslagen (z.B. CO2-Steuer). Außerdem sind nur die Immobilien auch in Zukunft wertvoll, die schon heute sich ändernde Bedürfnisse antizipieren oder flexibel gestaltet sind und sich somit anpassen können. Ich denke hier an Faktoren wie die Verkehrswende, die Energiewende sowie sich verändernde gesellschaftliche Anforderungen.
chenden Maßnahmen nicht nur maßgeblich zum Klimaschutz bei, sondern kann sich durch innovative Akzente auch von den Mitbewerbern abheben. Denn natürlich legen Investoren auch ein immer größeres Hauptaugenmerk darauf.
Es nicht zielführend, einzelne Maßnahmen isoliert voneinander zu betrachten, vielmehr müssen sie gesamt ineinandergreifen. Damit dies gelingt, braucht es eine langfristige Nachhaltigkeitsstrategie mit einem durchdachten Maßnahmenmix. All dies muss zudem in einem Commitment der gesamten Branche münden – denn um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, müssen wir alle an einem Strang ziehen.
Bernhard Setzwein, RLI Investors
Die Europäische Union hat sich das Ziel gesetzt, bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen. Dazu muss der Immobiliensektor einen wesentlichen Beitrag leisten. Als Teil der DIC-Gruppe und als ein auf Logistikimmobilien spezialisierter Investment- und Asset-Manager sind auch wir dabei gefordert und wollen unsere Logistikexpertise dafür mit einbringen, auch durch Mitarbeit in der ECORE-Initiative. Wir haben durch den Beitritt bei ECORE die Möglichkeit, an der Entwicklung erforderlicher Branchenstandards zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilien und Portfolios mitzuwirken und zu erfahren, wo wir mit unserem Portfolio unter Berücksichtigung von ESG-Kriterien und speziell dem Standard EU-Taxonomie aktuell stehen und welche Agenda wir uns vornehmen müssen. Des Weiteren gestalten wir als Mitglied aktiv mit und handeln verantwortungsvoll für die Gesellschaft, unsere Mitarbeiter, die Immobilienbranche sowie die Investoren, Anleger und Mieter.
Wir haben seit Gründung der RLI in 2013 ESG-Best Practices in unsere Prozesse für Immobilieninvestitionen und Immobilienmanagement eingebettet. Ein wichtiger Meilenstein im Rahmen unserer Nachhaltigkeitsstrategie war die letztjährige Teilnahme am GRESB-Rating mit einem unserer Bestandsfonds. Auch für unsere Muttergesellschaft, die DIC Asset als eines der führenden deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen, ist eine nachhaltige Entwicklung unter Berücksichtigung von ökonomischen wie auch ESG-Aspekten Teil ihrer DNA. Wir
Bernhard Setzwein, RLI Investors
werden unsere Tools, Prozesse und unser Reporting stetig weiterentwickeln und dabei ESG-Kriterien besonderes Augenmerk widmen. Ein weiterer Aspekt ist, dass wir auch unsere vor- und nachgelagerten Partner – also Dienstleister wie Mieter – bezüglich der Relevanz von ESG für sie und uns in geeigneter Weise einbeziehen werden.
Die EU-Taxanomie sieht für Neubauten bestimmte Grenzwerte für den NettoPrimärenergiebedarf vor. Das treibt die Kosten und erhöht den Druck auf die Renditen. Eine weitere Herausforderung wird sein, sich nicht im regulatorischen Dschungel zu verirren, sondern sich strikt auf die jeweils relevanten ESG-Maßnahmen zu fokussieren. Die Veränderung aufgrund von ESG macht sich schon jetzt bemerkbar. Auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Immobilienvehikel gewinnen an Bedeutung, der Stellenwert der Sanierung von Bestandsgebäuden wird steigen und Nachhaltigkeit rückt mehr und mehr in den Fokus. ESG-Faktoren werden beim Objektankauf mehr und mehr zu einem Entscheidungskriterium. Nachhaltigkeit als Faktor bei Immobilieninvestitionen und Immobilienmanagement ist für uns wichtig und wird in Zukunft noch wichtiger werden. Das ist ein Wert an sich, der zunehmend an Bedeutung gewinnt. In der Vergangenheit waren ESG-Kriterien bei der Wertermittlung von Immobilien kaum explizit von Bedeutung. Das hat sich geändert. Die Kriterien, die ein Objekt aufgrund der ESG-Richtlinien erfüllen muss, um als nachhaltig eingestuft zu werden, gehen inzwischen weit über den Energieausweis hinaus. Die neue EU-Taxanomie fordert die Berücksichtigung von ESG auf allen Ebenen des Investmentprozesses und des Immobilienmanagements. Und das wird sich perspektivisch auch in den Immobilienwerten abbilden.
Justus Wiedemann, CORESTATE Capital Group
Bei ECORE handelt es sich um ein neuartiges und zukunftsgerechtes ESGBewertungsmodell für Gebäude. Es grenzt sich klar ab von anderen bislang gängigen Systemen, da es als weltweit erstes Scoring die Klimapfade der EU bis 2050 beinhaltet. Weiterhin ist ECORE eine Entwicklung von der Branche für die Branche, und zwar von den Anwendern, den „Reportern“, selbst erstellt und in zahlreichen (teils mühevollen) Sitzungen abgestimmt. Sowohl BVI und ZIA waren hier aktiv beteiligt, zusätzlich zu den über 40 Investmenthäusern, wie der Union Invest, Deka, DWS, UBS und auch CORESTATE. So können wir als Anwender selbst hier auch fortlaufend Einfluss nehmen, was das ECORE-System aus ihrer Sicht abbilden sollte. Stichwort: Wir wollen gerne selbst entscheiden, was wir aus ESG-Sicht für wichtig zu halten haben. Idealerweise einigt sich die Branche fortlaufend auf eine ESG-Bewertungssystematik, das spart Zeit und Geld. Als letzter wichtiger Punkt: ECORE ist open source. Das bedeutet, dass die Bewertungstabelle für die Erstellung eines nicht-gebenchmarkten Scorings öffentlich verfügbar sein wird. Somit ist sichergestellt, dass hier keine Interessenskonflikte zwischen potentiellen zukünftigen Geschäftsmodellen mit ECORE und dem entstehen, worum es eigentlich gehen sollte. Nämlich maximale Transparenz über die relevanten Nachhaltigkeitsrisiken im Einklang mit der
Justus Wiedemann, CORESTATE Capital Group
Regulierung (Offenlegungsverordnung und Taxonomie) herzustellen.
Da wir PRI-Unterzeichner sind, veröffentlichen wir jährlich einen ESG-Report, haben ein Frauennetzwerk, eine Stiftung zur Förderung von mildtätigen Zwecken und ein monatliches ESG-Komitee ins Leben gerufen. Von 2018 auf 2019 haben wir die CO2-Emissionen signifikant reduziert und in 2020 einen Piloten für die digitale ESGAnkaufsprüfung durchgeführt, eines der Top-10-Referenzprojekte „Top 10 Digital Real Estate Deutschland“ des Immobilien Manager-Magazins. Wir glauben an die Quantifizierung von ESG und deren unmittelbaren Mehrwert für unsere Portfolien. Daran arbeiten wir fortlaufend, unter anderem durch unser Engagement als einer der Projektleiter von ECORE. Herausfordernd dabei ist das Entwickeln eines branchenübergreifenden Verständnisses dafür, was eigentlich zählt: Die reale Auswirkung der Gebäudeemissionen auf die Umwelt und die Gebäudequalität und -sicherheit für die Nutzer vor Ort.
Wir kommen aus einer Welt, in der ESG nicht reguliert war, und steuern auf eine Vollregulierung zu. Wir müssen uns daher fokussieren hinsichtlich der Messung von ESG, und zwar ausschließlich mit Tools, die an die Regulierung angelehnt sind. Ad Zukunftssicherheit: Nur wenn wir die Immobilie gesamtheitlich attraktiv erhalten, für die Investoren, die Mieter und demnach auch für potenzielle Käufer, machen wir weiterhin Umsätze. Und ESG nicht umzusetzen, torpediert alle drei dieser Dimensionen. Ja, ESG wird zu einer umfassenden Neubewertung von Immobilien am europäischen Markt führen. Denn steigende Steuerlast, verwaltungsrechtliche Einschränkungen in der Vermietung und explodierende Baukosten führen zu einer maßgeblichen und unumgänglichen Anpassung der Businesspläne und daher zu Risikoaufschlägen im Markt.
Philipp Henkels, Art-Invest
Durch die Beteiligung an dem ESG Circle of Real Estate wollen wir einen aktiven Beitrag bei der Entwicklung eines europäischen ESG-Reporting-Standards für Immobilieninvestitionen leisten, damit die Transparenz in Sachen „Nachhaltigkeit“ für Investoren, Mieter und weitere Interessensberechtigte verbessert wird. Wir erhoffen uns dabei, insbesondere über das
Frank M. Huber, Verifort Capital
Unser Beitritt als Verifort Capital in die Initiative „ESG Circle of Real Estate“ war für uns ein Schritt aus Überzeugung und ist für uns eine freiwillige Selbstverpflichtung. Wir unterstützen das Ziel der Etablierung eines belastbaren und marktfähigen Branchenstandards zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilien und Portfolios. Diese Methodik ist eine Chance auf mehr Transparenz und Vergleichbarkeit (Benchmarks) in der Branche, die man im Sinne der Anleger und Mieter nicht verstreichen lassen darf. Uns war wichtig, dass über die ESGKriterien hinaus die aktuell bekannten Taxonomie-Kriterien und die Ziele des ECORE-Reporting-Tool neben den bereits gängigen ESG-Kriterien auch die zukünftigen Taxonomie-Kriterien sowie die Zielpfadmessung im Hinblick auf das Pariser Klimaschutzabkommen standardisiert abbilden zu können und einen Beitrag für die Vergleichbarkeit der NachhaltigkeitsPerformance von Immobilieninvestments zu leisten. Als Immobilieninvestmentmanager betrachtet Art-Invest Real Estate Nachhaltigkeit unter verschiedenen Aspekten. Vor zwei Jahren haben wir uns deshalb verbindliche Nachhaltigkeitsleitlinien zu den für uns relevanten Kategorien „Ökonomie“, „Ökologie“, „Soziales“ sowie „Gesellschaft“ gegeben, die wir in unseren Immobilienprojekten umsetzen. In Zukunft wollen wir unsere verbindlichen Nachhaltigkeitsleitlinien und die daraus entwickelte Nachhaltigkeitsstrategie kontinuierlich weiterentwickeln. Im Immobilienbereich liegt beim Thema „Daten“ eine besondere Schwierigkeit vor, was zum einen an rechtlichen Fragestellungen und zum anderen an der ausgeprägten Heterogenität von Immobilien liegt. Mit großer Sicherheit werden ESG-Faktoren in Zukunft in jeder Lebenszyklusphase von Immobilien eine stärkere Rolle spielen als bisher. Zukunftssicherheit impliziert Nachhaltigkeit, daher sind ESG-Kriterien auch ein wesentlicher Bestandteil von zukunftssicheren Immobilien. ESG-Faktoren spielen bereits heute in der Bewertung von Immobilien eine wichtige Rolle, wenngleich die wachsenden regulatorischen Anforderungen hinsichtlich der Transparenz die Bedeutung von ESG-Faktoren für die Bewertung von Immobilien sehr wahrscheinlich erhöhen werden.
Pariser Klimaschutzabkommens berücksichtigt sind. Aktuell implementieren wir ein eigenes Strategiepapier in unserem Unternehmen, mit dem wir unsere internen Prozesse im Hinblick auf einen nachhaltigen und verantwortungsvollen Ansatz zur Unternehmensführung weiter analysieren und optimieren können. Insbesondere auf unseren Teilbereich der Immobilienbranche, den Asset Manager von Bestandsimmobilien, kommen in der Zukunft im Hinblick auf eine verbesserte und umweltgerechte Nutzung von älteren Gebäuden besondere Herausforderungen zu. Im Bereich der Corporate und Social Governance sind wir bereits weiter – hier haben wir uns zum einen eine hohe Diversität in unserer Mitarbeiterstruktur, aber auch die Umsetzung fairer Spielregeln im täglichen Miteinander auf die Fahnen geschrieben. Aktuell entsteht hierzu gerade unser Code of Conduct, den wir nicht nur an allen unseren Standorten für unsere Mitarbeiter zum Standard machen, sondern den wir vor allem von der Führungsebene aus vorleben wollen. Aus unserer Sicht wird die ESG-Thematik starken Einfluss auf die ganze Immobilienbranche haben. Nachhaltigkeit wird insgesamt eine immer größere Rolle einnehmen, auch die Frauenquote in der ganzen Branche wird weiter steigen. Ebenso rückt, wie in vielen anderen Branchen auch, das Thema Governance immer stärker in den Fokus der Unternehmen.
Tatsächlich ist es schon noch eine Herausforderung zu wissen, welche Investitionen notwendig sein werden, um die Ziele des deutschen Klimaschutzplans sowie des Pariser Klimaabkommens zu erreichen. Unsere Aufgabe als Asset-Manager wird in Zukunft verstärkt auch darin bestehen, Immobilien durch intelligentes und aktives Management ESG-konform zu machen und so zu verhindern, dass sogenannte „Stranded Assets“ entstehen.
Wir sehen nicht, dass ESG zu einer umfassenden Neubewertung von Immobilien führen wird. Stattdessen werden sich vielmehr alle Immobilien an Nachhaltigkeitskriterien orientieren, was zu einer Entwicklung des ganzen Markts, nicht jedoch einzelner Immobilien führen dürfte.
Helena Ivanovic, KanAm Grund
Als Branche können wir gemeinsam mehr erreichen als jeder für sich. Zwar gibt es bereits ein international führendes System zur Bewertung von Nachhaltigkeit in Immobilienportfolios – GRESB. Vergangenes Jahr nahm die KanAm Grund Group mit dem LEADING CITIES INVEST bereits daran teil. Aber es ist eben noch besser, wenn darüber hinaus auch ein auf die deutsche Immobilienfondsbranche zugeschnittenes Scoring-Modell verfügbar ist. Dann können wir alle gemeinsam unsere Immobilien nach vergleichbaren Standards transparent scoren. Denn letztendlich geht es uns allen darum, einem Nachhaltigkeitsstandard zu folgen, der uns auf das große Net-Zero-Ziel im Jahr 2050 ausrichtet. Kurz gesagt bringt es drei Vorteile. Erstens: Wir werden als Branche einem gemeinsamen Standard folgen. Damit wird es klare und akzeptierte Leitplanken für den Weg in die Zukunft geben. Zweitens: 40 Nachhaltigkeits-Experten werden diesen Standard breiter und überlegter anlegen, als dies ein einzelner bewerkstelligen könnte. Und drittens: Die Teilnahme ist für uns zugleich ein Lernprozess, bei dem wir uns zugleich mit eigenen Ideen einbringen können.
Nachhaltigkeit ist seit 2009 festgeschriebener Bestandteil unserer Unternehmenspolitik. Die Pläne der EU im Rahmen des Aktionsplans zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums veranlassten uns dann bereits 2018 dazu, intern hierzu Strukturen zu schaffen und das Thema Nachhaltigkeit auf eine neue Basis zu stellen. Wir haben seitdem ein Sustainability Team aus 17 führenden Köpfe des Unternehmens. Dieses Team ist damit beauftragt, das Thema Nachhaltigkeit auf Unternehmens-, Fonds- und Immobilienebene zu entwickeln und umzusetzen. So haben wir auf Ebene der KanAm Grund Group die CO2-Emissionen unserer Immobilien bisher bereits um 9.079 Tonnen pro Jahr reduziert, erhöhen die Zertifizierungsquote von Einzelimmobilien sukzessive, sind Teilnehmer geworden beim internationalen ESG-Benchmarking-System GRESB mit dem LEADING CITIES INVEST und Unterzeichner der UN PRI. Parallel dazu motivieren wir auch unsere Mieter, sich mit ihren Mietflächen an dem Bezug erneuerbarer Energien zu beteiligen. Wir entwickeln im Sustainability Team derzeit einen grünen Standard-Mietvertrag, um weitere ESG-Aspekte zu berücksichtigen. Weiterhin legen wir aktuell die Voraussetzungen fest für die Implementierung von Smart-Metering-Systemen in unseren Gebäuden. Unsere ganzen Aktivitäten und Ziele werden wir in einem ersten Nachhaltigkeitsbericht der KanAm Grund Group im zweiten Quartal 2021 veröffentlichen. Die größten Herausforderungen sind dabei letztendlich immer die Menschen. Von ihnen ist der Erfolg dieses Projektes abhängig. Die Immobilienbranche muss sich die neue Nachhaltigkeitskultur erst aneignen und wie selbstverständlich leben. Das beginnt schon mit der Erfassung und Pflege der ESG-Daten, die vom Zutun vieler abhängt. Aber natürlich auch die Regulierungen. Diese sind momentan noch nicht zur Gänze klar. Was hier auf dem Papier gefordert wird und in welchem kurzen Zeitraum ist schon sehr ambitioniert. Das traditionelle Investitionsdreieck bei Immobilien bestand aus Rendite, Sicherheit und Liquidität. Als vierter Eckpfeiler ist längst die Nachhaltigkeit dazugekommen. Das Dreieck ist zu einer Raute geworden, ESG hat die Branche schon längst verändert. Jeder in der Branche hat Pilotprojekte gestartet, künftig wird wohl kein Haus mehr verkauft werden, ohne dass seine ESG-Performance beurteilt wird und mögliche weitere ESG-Maßnahmen definiert werden, die das Asset Management dann umsetzen soll. Bereits jetzt ist es schon so: Je besser eine Immobilie bei Energieverbrauch und CO2-Ausstoss abschneidet, umso attraktiver ist sie. Aber fast keine Bestandsimmobilie auf den internationalen und nationalen Immobilienmärkten erfüllt heute schon das Net-Zero-Ziel. Verkürzt gesagt: Alle Immobilien müssen auf den Dekarboniserungs-Pfad – und sinnvolle, standardisierte ESG-Maßnahmen helfen dabei als Wegweiser. Die große Aufgabe unserer Branche ist es, die Immobilien mit ESG zukunftssicherer zu machen. Künftig werden alle Immobilien auch mit der ESG-Brille betrachtet werden. Aber diese Perspektive ist lediglich ein weiteres Core-Kriterium bei der Beurteilung einer Immobilie. Viele ESG-Maßnahmen sind nach unserer Erfahrung auch mit geringen Kosten umsetzbar. Teilweise kann man sogar Kosten sparen. Bei der Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien konnten wir beispielsweise günstigere Rahmenverträge abschließen. Bei Sanierungsmaßnahmen, die im Objekt im Laufe der Zeit ohnehin anfallen, kann man das ESGThema integral mitberücksichtigten. Insofern gehen wir nicht von einer umfassenden, einmaligen Neubewertung aus.
Für Habona ist Nachhaltigkeit Programm. Mit unserem Fokus auf Nahversorgungsimmobilien sichern wir die Grundversorgung der Menschen auch abseits der Ballungsgebiete. Wir stellen uns zudem unserer Verantwortung zur Erreichung des Klimaziels 2050. Als aktiver Teil von ECORE haben wir nun gemeinsam ein ESG-Scoring für die Immobilienwirtschaft entwickelt. Unser Ziel ist es, das Scoring als wichtigen Nachhaltigkeitsstandard zu etablieren. Durch unsere Mitarbeit bei ECORE können wir frühzeitig auf Besonderheiten unserer Assetklasse Nahversorgung hinweisen und so bei Investoren und im Vertrieb für Vertrauen sorgen. Mit unserem Fokus auf systemrelevante Immobilien wie Lebensmittelmärkte und Kindertagesstätten erfüllen wir bereits wesentliche soziale Nachhaltigkeitsstandards, unsere Mieter haben sich umfangreichen ESG-Selbstverpflichtungen unterworfen. Kurzfristig möchten wir unsere Portfolien möglichst flächendeckend mit Elektro-Ladeinfrastruktur und Fotovoltaik ausstatten. Darüber hinaus ist unser Ziel, neben den üblichen RessourcenEinsparungszielen, die Einführung von ESG-Komponenten bei der Bonifizierung sowie die Umsetzung von Remote Work auch nach Corona. Herausfordernd ist unsere Unternehmensgröße, die eine entsprechende Fokussierung neben dem Kerngeschäft erschwert. Schon ab 2021 werden auf Basis der EU-Taxonomie-Verordnung technische Bewertungskriterien verpflichtend. Ab 2022 sind Finanzvermittler und Vermögensberater aufgefordert, Anlegern zumindest ein ökologisch nachhaltiges Finanzprodukt anzubieten. Daher steigt schon heute der Druck auf die Immobilienwirtschaft, die ökologische Nachhaltigkeit nachzuweisen bzw. diese überhaupt herzustellen, um später Nachteile zu vermeiden. Das Koordinatensystem bei der Bewertung einer Immobilie wird sich ganz erheblich verschieben. Die Politik wird in die Lage versetzt, die Voraussetzungen zu steuern, die sich direkt auf die monetäre Bewertung der Immobilie auswirken. Wobei jedoch eine positive ESG-Bewertung nicht automatisch zu einer wirtschaftlich erfolgreichen Immobilie führen muss. Der wachsende Bedarf an nachhaltigen Immobilienprodukten, aufgrund der zunehmenden Nachfrage seitens institutioneller und privater Investoren, wird zwangsläufig zu höheren Bewertungen bei den entsprechend ausgestatteten Objekten führen – vorausgesetzt, dass die wirtschaftlichen Parameter dem monetären Risikoprofil entsprechen.
Jürgen Werner, Catella Real Estate
„Mit den Immobilien-Investmentlösungen der Catella Real Estate in eine nachhaltige Zukunft“- diese Mission haben wir uns, die Catella Real Estate, als Ziel gesetzt, um einen positiven Beitrag für eine nachhaltige Zukunft zu leisten. Als Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaft sind wir uns unserer Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft bewusst. Aufgrund dessen verfolgen wir einen ganzheitlichen Nachhaltigkeitsansatz und integrieren diesen aktiv und konsequent in unsere Unternehmensführung sowie in ausgewählte ImmobilienInvestmentlösungen. Unser Verständnis von Nachhaltigkeit und Verantwortungsübernahme im Sinne unserer Mission und Ziele haben wir unter anderem in unserem Catella Nachhaltigkeitsstatement beschrieben.
Ebenso wichtig ist es uns, ein identisches Verständnis für Nachhaltigkeit unter den Marktteilnehmern zu schaffen und somit die Transparenz zu erhöhen. Eine Entwicklung eines einheitlichen Standards ist daher unerlässlich. Um dies zu unterstützten und voranzutreiben, sind wir als Catella Real Estate im Sommer letzten Jahres der ECORE-Initiative beigetreten. Durch unsere langjährige Expertise im Bereich Nachhaltigkeit konnten wir einen aktiven Beitrag zur Entwicklung des ganzheitlichen Kriterienkatalogs des ESGScorings leisten.
Jürgen Werner, Catella Real Estate
Mit dem Catella Nachhaltigkeitsmonitor haben wir selbst ein erfolgreiches Tool zur ganzheitlichen Bewertung von Nachhaltigkeit einer Immobilie, welches bereits seit 2017 mit der Auflage des Sondervermögens „KCD-Catella Nachhaltigkeit IMMOBILIEN Deutschland“ und bei weiteren Sondervermögen Anwendung findet. Die Herausforderungen bei der Weiterentwicklung des Tools ist, das Thema Nachhaltigkeit um weitere Facetten, wie z.B. die Übernahme sozialer Verantwortung mit unserem Sondervermögen „KCD-Catella Immobilien mit sozialer Verantwortung“, zu erweitern oder es auf spezielle Nutzungsarten, wie z.B. für Logistikimmobilien für unser Sondervermögen „Catella Logistik Deutschland Plus“, anzupassen und die sich stetig verändernden Rahmenbedingungen abzubilden.
Diese fortlaufenden Neuerungen der Rahmenbedingungen braucht es aber, damit sich auch Unternehmen, die nicht intrinsisch getrieben Nachhaltigkeit in ihre Geschäftsfelder integrieren, in diesem Bereich weiterentwickeln. Messbare Nachhaltigkeitsaspekte werden zukünftig ein absoluter Standard bei institutionellen Immobilieninvestitionen sein und damit einen großen Einfluss auf die gesamte Branche haben. Ohne Nachhaltigkeitsstrategie wird ein Bewirtschaften von Immobilien künftig unmöglich, und um zukunftssicher zu sein, ist ein Umdenken jedes einzelnen Marktteilnehmers vonnöten.
Jan von Mallinckrodt, Union Investment Real Estate
Ein branchenweites Benchmarking bedeutet mehr Transparenz für unsere Anleger und Mieter. Somit werden unsere Anstrengungen in Richtung Klimaneutralität sichtbar – und vergleichbar. Zudem findet dabei ein intensiver Wissensaustausch über Nachhaltigkeit statt, der die ganze Branche nach vorne bringt. Wir haben bereits E-, S- und G-Kriterien in der gesamten Immobilienwertschöpfungskette umgesetzt, dazu zählen unter anderem grüne Property-Management-Verträge, Kriterien für nachhaltige Mieterausbauten oder die Ableitung von Effizienzmaßnahmen. Derzeit installieren wir Energiemanagementsysteme in die Objekte, um bis 2025 für unser Gesamtportfolio einen
Andreas Quint, CA Immo
Als Top-Player im europäischen Immobiliensektor wollen wir aktiv zur Erreichung der von der EU definierten Klima- und Umweltziele und dem allgemeinen Übergang zu einer nachhaltigen Wirtschaft beitragen. Gemäß den Auswirkungen unserer Geschäftstätigkeit auf die Umwelt und Gesellschaft fokussieren wir unser ESG-Engagement unter anderem auf die Themenbereiche Klima & Energie, Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft, nachhaltige Stadtquartiersentwicklung noch schnelleren und umfassenderen Überblick zu haben. Dadurch können Energieverbräuche oft schon mit einfachen und günstigen Maßnahmen gesenkt werden. Zusätzlich bauen wir das soziale Engagement vor Ort in den Objekten weiter aus. Auch ethische Ausschlusskriterien für unsere Geschäftspartner haben wir bereits im Einsatz und sind bestrebt diese auszubauen.
Das Nutzer/Investor-Dilemma ist und bleibt die größte Hürde (Der Investor investiert, der Nutzer profitiert). Zudem gibt es weitere regulatorische Hemmnisse auf dem Weg zu klimaneutralen Gebäuden (bspw. Ausbau von PV-Anlagen). Auch hoffen wir noch auf technologischen Fortschritt, denn erst durch diesen wird Klimaneutralität in bestehenden Gewerbeimmobilien möglich. Wünschenswert wäre auch, wenn Projektentwickler und Bauunternehmen von Beginn an klimaneutrale Gebäude planen würden und auf den Einsatz von ökologischen Baumaterialen achten. Wenn wir als Bestandshalter ein Gebäude ankaufen, sind die meisten Weichen bereits gestellt.
und verantwortungsvolle Unternehmensführung. In vielen dieser Themen blicken wir auf langjährige Erfahrung zurück. So entwickeln wir seit 2011 alle Büro- und Hotelgebäude für den eigenen Bestand nach mindestens DGNB Gold oder LEED Gold Standard. Dank dieses frühzeitigen Engagements verfügen wir heute über einen qualitativ hochwertigen Bestand, der zu rund 70% nach DGNB, BREEAM oder LEED zertifiziert ist.
Eine große Herausforderung in den kommenden Jahren wird vor allem die weitere Reduktion des Energieverbrauchs und somit der CO2-Emissionen im Bau und Betrieb unserer Gebäude sein. Im Jahr 2020 haben wir die Umstellung unseres Gebäudebetriebs auf grünen Strom und Gas eingeleitet; allein dadurch können wir bis 2025 geschätzt rund 280.000 Tonnen CO2 einsparen. Darüber hinaus sind unter anderem Green Leases, aktives Wir sind davon überzeugt, dass Immobilien langfristig durch ESG zukunftssicher sind. Allerdings muss man aktuell noch trennen zwischen den regulatorischen Vorgaben, die hauptsächlich auf das „E“ abzielen, und dem breiteren Ansatz von ESG, der insbesondere nicht nur uns bewegt, sondern auch einen Großteil unserer Anleger. Echte Klimaneutralität ist unser Ziel und gleichzeitig die größte Herausforderung für uns Bestandshalter. Längst zieht die internationale, aber auch nationale Regulatorik an. Ob ein Gebäude in Zukunft noch vermietet werden kann und vermietet werden darf, hängt unmittelbar damit zusammen, wie es energetisch aufgestellt ist. Manche Bestandshalter fangen an und trennen sich bereits allein auf dieser Grundlage von Gebäuden. Das hat natürlich großen Einfluss auf die Immobilienbranche. Wenn die Regulatorik dahingehend anzieht – dann ja, es wird zu Neubewertungen kommen. Im Moment wird jedoch nur der Status quo bewertet, nicht die Zukunftsfähigkeit. Das muss sich auch im Sinne der Anleger unbedingt ändern.
Energie-, Abfall- und Wasserverbrauchsmanagement sowie der Schwerpunkt auf Brownfield Development Teil unserer Nachhaltigkeitsagenda.
Resilienz gegenüber ESG- und Klimarisiken – sowohl gegenüber extremen Wetterphänomenen als auch sich ändernden Regulierungen und Marktanforderungen – wird künftig maßgeblich zur Attraktivität und Wertstabilität von Immobilien beitragen. Um die damit verbundenen Qualitäten und Ausprägungen transparent und vergleichbar darzustellen, bedarf es einheitlicher Standards. Gemeinsam mit rund 40 europäischen Bestandshaltern haben wir deshalb im Rahmen des ESG Circle of Real Estate ein Scoring-Modell zur Messung von Nachhaltigkeits-Performance von Objekten und Portfolien erarbeitet. Dieses soll künftig ein internationales, qualifiziertes ESG-Benchmarking ermöglichen.
