都市更新事業計畫與權利變換計畫程序及內容要點

臺北市都市再生學苑×108年都市更新重建教育訓練 更新會輔導培訓專班

都市更新事業計畫與 權利變換計畫程序及內容要點 課程講師| 張大任 現

職| 邑相更新規劃(股)公司 協理 1

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

簡 報 大 綱

序.事業計畫與權利變換程序 壹.事業計畫 內容要點及審議原則 貳. 事業計畫與推動整合實務 参.權利變換計畫作業注意事項 肆.權利變換計畫 常見問題 伍.綜合討論

2

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

序 事業計畫與權利變換程序 程序的了解 執行的方向 3

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

更 新 流 程

超過八成所有權人同意 免擬具事業概要

自行 劃定

更新事 業概要

更新事 業計畫

權利變 換計畫

申請 建照 及施工

成果 備查

兩者可併案辦理

地主申請 劃定基準及 指標檢討 更新處審查 都委會*

6～8個月

地主申請 檢附超過 1/2*同意書 公聽會 更新處審查 審議會

9～12個月

實施者申請 4/5人數*＆ 4/5面積* 同意書 公聽會 公展30日內 公辦公聽會 幹事會 聽證會 審議會

15～18個月

實施者申請 選屋意願調 查及選屋分 配說明 公聽會 公展30日內 公辦公聽會 幹事會 聽證會 審議會

15～18個月

建照申請及 發放補償金 拆屋 由實施者委 託營建團隊 發包及施工 施工期 完工 使照申請

產權登記 成果備查

依實際發生時程 4

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

壹 事業計畫內容要點 及審議原則

5

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

事 業 計 畫 定 義

都市更新條例第三條 ◼

都市更新事業：指依本條例規定，在更新單元內 實施重建、整建或維護事業。 *(後續皆討論重建方式)

都市更新條例第四條 ◼

重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建 築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地 使用性質或使用密度。

6

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

事 業 計 畫 概 念

把餅做大、圖說定案、財務預算 事業計畫屬實質規劃 因事業計畫取得同意比例法定門檻比較高，如經市政府 核定，就可以據以實施或擬訂權利變換計畫。 都市更新事業計畫主要是在確認三大事項， 1.容積獎勵項目與額度 2.建築設計 3.財務計畫 財務計畫即所謂的共同負擔，事權兩案分送時，部分涉 及權利變換的費用，以權利變換計畫核定後，才算定案 7

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

獎勵 申請 把餅做大 如何做大 8

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

容積獎勵項目與額度

法 【更新獎勵】 令 【都市更新條例】第六十五條(108.01.30) 依 【都市更新建築容積獎勵辦法】(103.01.10) 據 【臺北市都市更新自治條例】(107.10.23)

【臺北市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準】(107.12.10) 【臺北市都市更新及爭議處理審議會歷次會議 通案重要審議原則】(107.07.26)

【海砂獎勵】 【臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例】第七條 【臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則】

把餅做大 如何做大 9

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

都市更新獎勵

容積獎勵項目與額度

更新獎勵材料，能把餅做得多大呢？

更新獎勵後之容積上限： 1.原容+30%法定容積 【擇優】 2.法容+50%法定容積

原有+規定的30% 法容的1.5倍

10

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵

更新獎勵

都市更新條例(108.01.30)第65條： 都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，給予 適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該基地1.5倍之基準 容積或各該建築地0.3倍之基準容積再加其原建築容積，且不得超過都市計 畫法第85條所定施行細則之規定。但各級主管機關依第八條劃定或變更策 略性更新地區，屬依第十二條第一項規定方式辦理，且更新單元面積達 10,000㎡以上者，其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地2倍之基準容 積或各該建築基地0.5倍之基準容積再加其原建築容積，不受都市計畫法第 85條所定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。 依第7條、第8條規定劃定或變更之更新地區，於實施都市更新事業時， 其建築物高度及建蔽率得酌予放寬；其標準，由直轄市、縣(市)主管機關定 之。但建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。 第一項建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他相關 事項之辦法，由中央主管機關定之；、計算方式、額度、申請條件及其他 應遵行事項。直轄市、縣(市)主管機關基於都市發展特性之需要，得以自治 法規另訂獎勵之項目 依前項直轄市、縣(市)自治法規給予之建築容積獎勵，不得超過各該建 築基地0.2倍之基準容積。但依第1項但書規定辦理者，不得超過各該建築 基地0.4倍之基準容積。 各級主管機關依第3項規定訂定辦法或自治法規有關獎勵之項目，應考 量對都市環境之貢獻、公共設施服務水準之影響、文化資產保存維護之貢 獻、新技術之應用及有助於都市更新事業之實施等因素。 都市更新事業計畫於本條例中華民國107年12月28日修正之條文施行 前擬訂報核者，得適用修正前之規定。

都更獎勵上限： 1.一般更新單元 ≦50%(或30%+原容積) 2.策略性更新地區(附條件放寬) ≦100%(或50%+原容積) 高度及建蔽率放寬

1.獎勵項目拆為中央及地方 2.地方獎勵額度上限： 一般更新單元≦20% 策略性更新地區≦40%

→都更容獎辦法要修法！ 108.01.30前報核適用舊法 11

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵 申請獎勵容積項目 ΔF1：以原容積高於法定容積 ΔF2：更新後分配之樓地面積不及當地平均居住水準獎勵 ΔF3：更新時程獎勵

更新獎勵 獎勵上限

修法動態

更新地區10％ 自劃單元 7％

中央 擬刪除

ΔF4：考量地區環境狀況 ΔF4-1：捐贈公益設施 ΔF4-2：協助開闢或管理公共設施或捐贈經費予都更基金

15％

中央 中央 部分中央 部分地方

ΔF5：更新地區規劃設計獎勵 ΔF5-1：建築設計與鄰近地區建築物相互調和

10％

ΔF5-2：開放空間廣場 － ΔF5-3：留設人行步道 － ΔF5-4：保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築？？？ 15％ ΔF5-5：更新單元規模 15％ ΔF5-6：綠建築標章之建築設計 10％ ΔF5-7：更新地區正面貢獻獎勵 10％ ΔF6：處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵 20％ *修法動態：劃分中央、地方獎勵項目，刪除ΔF2獎勵，調整原有獎勵項目之額度， 新增「危險建築物」、「協議合建」等獎勵項目

部分中央 部分地方 地方 地方 中央 中央 中央 地方 中央

12

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵

ΔF1 更新獎勵

臺北市都市更新自治條例第19條第2款第1目： 「ΔF1：以原建築容積高於法定容積部分核計；所稱原 建築容積，指建築物建造時，主管機關核發使用執照所 核准之建築容積。其屬合法建築物而無使用執照者，以 主管建築機關所認定為準。」 審議原則：實施者申請原建築容積之確認，應於 幹事複審前取得都市發展局(建管處)之核准函。

*修法動態：原建築容積高於基準容積者，得依原建築容積建築， 或給予原建築基地基準容積10%之獎勵容積。 主辦單位：臺北市都市更新處

13

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF1

臺北市都市更新獎勵

更新獎勵

Q：更新單元涉及ΔF1時，獎勵上限採何者較優？ A：單元內各宗建築基地分別檢討「 0.3倍法容+原容」、 「1.5倍法容」，分別取高值後再加總。

a建物

b建物 A基地 B基地 更新單元

a建物：原容積大於法定容積， 檢討0.3倍法容+原容＞1.5倍法容 b建物：原容積未超過法定容積 檢討1.5倍法容＞0.3倍法容+原容 全案獎勵上限 =A基地(0.3倍法容+原容)+B基地(1.5倍法容)

14

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵

ΔF2 更新獎勵

都更容獎辦法第12條： 「都市更新事業共同負擔由土地及建築物所有權人自行繳納，更新後超 過1/2原土地及建築物所有權人之分配未達最近一次行政院主計處公布 之臺閩地區戶口及住宅普查報告各該直轄市、縣(市)平均每戶居住樓地 板面積，更新後不增加更新前住宅單元10%者，得以各該直轄市、縣 （市）平均每戶居住樓地板面積乘以更新後住宅單元後，扣除第4條至 第11條獎勵容積與法定容積之差額計算容積獎勵。」 檢討方式： (1)共同負擔由所有權人自行繳納(如：更新會、代理實施) (2)更新後分配面積未達96.00㎡之戶數＞1/2更新前原戶數(不含違章戶) (3)更新後住宅單元戶數≦更新前住宅單元戶數×(1+10%) (4)獎勵容積＝ 96.00㎡×更新後住宅單元戶數－ (ΔF1＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6)－法定容積 *修法動態：實務上申請案例極少，擬刪除此獎勵。 主辦單位：臺北市都市更新處

15

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵

ΔF3 更新獎勵

都更容獎辦法第9條： 「主管機關依本條例第6條或第7條規定優先或迅行劃定之更 新地區，自公告日起6年內，實施者申請實施都市更新事業 者，得給予容積獎勵，其獎勵額度以法定容積10%為上限。 主管機關考量更新單元規模、產權複雜程度，認有延長前項 一定時程之必要者，得延長3年，並以1次為限。」 ※都市計畫內非依都更條例(99.05.12版)第6條或第7條劃定之更新地區， 不適用ΔF3獎勵

16

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF3

臺北市都市更新獎勵

更新獎勵 臺北市都市更新自治條例第19條第2款第3目： 「△F3：1.經主管機關劃定應實施更新之地區(單元)……。 2.依都市更新條例第11條自行劃定更新單元……。」 公劃更新地區

獎勵額度

公告後一年內申請更新

10%

公告後二年內申請更新 時程內申請事業計畫 經市府同意延長時間內

自劃更新單元

獎勵 額度

8%

劃定公告後一年內申請事業計畫 or 概要核准後一年內申請事業計畫

7%

6%

劃定公告後二年內申請事業計畫 or 概要核准後二年內申請事業計畫

6%

劃定公告後六年內申請事業計畫 or 建築容積辦法所訂時程申請事業計畫

5%

市府於107.12.10公告劃定85處 更新地區，同步廢止89、91年 公告之既有更新地區。

Q：位於107年85處更新地區內，但已於107年12月10日前申請事業計畫 報核者，可否申請ΔF3獎勵？ A：依107年12月13日內政部研商會議結論，可以適用ΔF3時程獎勵。 *修法動態：擬於修法施行日起 更新地區5年內送事業計畫10%， 5-10年5% ； 自劃更新單元5年內送事業計畫7%， 5-10年3.5%。 主辦單位：臺北市都市更新處

17

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF4-1

ΔF4 更新獎勵

都更容獎辦法第4條： 「本條例第44條第1項第2款所定更新後提供社區使用之公益 設施，以經主管機關認定者為限。經政府指定額外提供之公 益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入容積外，並得 依下列公式計算獎勵容積，其獎勵額度以法定容積之15%為 上限： 捐贈公益設施之獎勵容積= (捐贈公益設施土地成本＋興建成本＋提供管理維護基金)X1.2倍/(二樓以 上更新後平均單價－興建成本－管銷費用)。」 審議原則：捐贈公益設施請依「臺北市政府受理都市計畫、都市設計及都市更新 回饋、捐贈作業要點」規定辦理。 *修法動態：刪除提供社區使用之公益設施。 捐贈社會住宅、社會福利設施或其他公益設施，獎勵額度上限提高為30%。 主辦單位：臺北市都市更新處

18

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF4-2

ΔF4 更新獎勵

都更容獎辦法第5條： 「協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，其產 權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金 以推展都市更新業務者，得依下列公式計算獎勵容積，其獎 勵額度以法定容積15%為上限： 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施之獎勵容積 ＝(協助開闢都市計畫公共設施所需工程費＋土地取得費用＋拆遷安置經費＋管 理維護經費)× 1.2倍／(二樓以上更新後平均單價－興建成本－管銷費用) 捐贈經費予當地地方政府都市更新基金之獎勵容積 ＝捐贈金額 × 1.2倍／ (二樓以上更新後平均單價－興建成本－管銷費用) *修法動態：刪除捐贈更新基金項目，交由地方自治。 參考危老條例修改獎勵計算方式。 主辦單位：臺北市都市更新處

19

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF4-2

ΔF4 更新獎勵

審議原則： 1.實施者應妥善處理更新地區範圍外周邊之計畫道路，確實與地 主達成協議並於事業計畫核定前取得私地主捐贈同意書始得適用 獎勵。 2.捐贈更新單元周圍部分計畫道路用地所申請之獎勵容積，應切 結於使用執照取得前，清除地上物(含遮雨棚架)，完成捐贈予本市 及開闢完成之程序。 3. 有關協助開闢道路涉及基地之 出入口通路部分(基地主要出入口 及車道出入口至已開闢計畫道路) 應自行開闢者，其工程及拆遷安 置經費不得核計容積獎勵。 20

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1

ΔF5 更新獎勵

臺北市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 舊制：未明訂ΔF5-1評定基準，僅規範獎勵上限值，由審議 會討論後決議獎勵值 新制：明訂ΔF5-1評定基準，由建築師檢討簽證或申請標章 決定獎勵值

107年03月26日 申請事業計畫報核者 一律適用新制 已申請事業計畫報核者，適用舊制 重新公展，得適用新制 21

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 舊制

ΔF5 更新獎勵

ΔF5-1 考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方 位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災、智慧型建築： 參考「臺北市都市更新案提升環境貢獻及公益性審議原則」， 逐項檢討下列原則： 1.更新範圍完整性 2.都市環境品質、都市景觀、都市生態貢獻 3.地區性公益回饋 4.推動無障礙空間 22

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 新制 評定基準

獎勵額度

符合左列 2項以上， 2 法定空地綠覆率達70%以上。 給予法定容 建築物鄰8公尺以下道路境界線之退縮，自 積1%。

1 設計建蔽率低於法定建蔽率10%以上。

其他規定 1.都市計畫特定專用 區或其他土地使用分區 放寬建蔽率者，不得申 請檢討本項評定基準1。

建 3 人行道及建築物高度比檢討範圍外起算，一 符合左列 2.申請綠建築容積獎勵 築 側建築物退縮距離達2公尺以上。 4項以上， 者，不得申請檢討本項 設 給予法定容 評定基準2。 建築物與鄰地境界線距離平均寬度達3公尺， 計 4 積2%。 最小淨寬達2公尺以上。 (一) 建築物塔樓部分斜對角距離未超過45公尺； 5 倘超過45公尺，以設計手法規劃建物立面， 避免形成連續性牆面。

23

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 新制 評定基準 獎勵額度 其他規定 建 基地內留設寬度4公尺以上供公眾通行之 依 實 際 留 設 面 積 依 法 令 、 都 市 計 畫 規 定 築 通道，最小淨寬達2.5公尺以上，且通道 計 算 ， 以 法 定 容 留 設 之 通 道 或 其 他 申 請 積1%為上限。 容積獎勵範圍，不得計 設 兩端均銜接公共設施用地或道路。 入。 計 (二) 建 建築物地面層鄰接公共空間側留設供公 依 實 際 留 設 面 積 商 業 區 申 請 本 項 獎 勵 ， 築 眾使用之挑高半戶外空間，其樑下淨高 加計1.5倍計算， 應設置於街角。 設 達6公尺以上，留設面積達36平方公尺以 以法定容積1%為 本項獎勵，不得與 上限。 △F5-2、△F5-3重複申請。 計 上，任一邊最小淨寬應在6公尺以上，且 (三) 長寬比不得超過3。 逐項檢討，符合臺北市 建 建築物之量體、造型、色彩、座落方位 給予 築 相互調和之建築設計，符合臺北市都市 法定容積3%。 都 市 更 新 及 爭 議 處 理 審 議會歷次會議通案重要 設 更新及爭議處理審議會歷次會議通案重 審議原則(建築設計部分)。 計 要審議原則，或經臺北市都市更新及爭 (四) 議處理審議會審議通過。 24

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 新制 評定基準 獎勵額度 無 更新後建築物住宅使用部分，符合住宅性能評 達第一級者， 障 估實施辦法規定有關新建住宅性能評估之無障 給予法定容積3%。 礙 礙環境性能，取得相關證明。 達第二級者， 環 給予法定容積2%。 境 (一) 建築物避難層出入口連通騎樓、無遮簷人行 符合左列二項以上， 1 道、門廊等供人行室外通路，採坡度小於一 給予法定容積1%。 無 比十五之坡道順平銜接，並鋪設防滑建材。 障 建築物全部之坡道、升降設備等平台處留設 礙 2 長寬各達2公尺之緩衝空間。 環 於法定無障礙設施規定外，另增設一部以上 境 電梯供行動不便者使用，並可通達屋頂公共 (二) 3 空間，其出入動線平順符合建築物無障礙設 施設計規範。

其他規定 無障礙環境 (一)、(二)、 (三)僅得 擇一申請。

*修法動態：智慧建築、無障礙環境納入中央主管，其餘ΔF5-1項目交由地方自治。 25

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 新制

評定基準 無 障 礙 環 境 (三)

獎勵額度

其他規定

依臺北市居住空間通用設計指南檢討，住宅單 達一定比例給予 無障礙環境 法定容積2%。 (一)、(二)、(三) 元一定比例符合室內環境規劃之通用設計準則， 僅得擇一申請。 且符合基地內環境、建築內環境、居家安全與 健康三類指標。 上述一定比例為臺北市65歲以上人口與身障 人口比例取大值，據以計算本案符合通用設計 戶數量。

*修法動態：智慧建築、無障礙環境納入中央主管，其餘ΔF5-1項目交由地方自治。

26

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 新制

評定基準 都 市 防 災 (一)

獎勵額度

其他規定

達第一級者， 更新後建築物住宅使用部分，符合 給予法定容積3%。 住宅性能評估實施辦法規定有關新建 達第二級者， 住宅性能評估之結構安全性能，取得 給予法定容積2%。 達第三級者， 相關證明。 給予法定容積1%。

都 市 基地開發設置雨水流出抑制設施， 防 達法定雨水貯留量二倍以上。 災 (二)

給予法定容積1%。

27

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 新制 評定基準

獎勵額度 其他規定 智慧型建築 智 達鑽石級， (一)、(二) 慧 給予法定容積4%。 建築基地及建築物採內政部智慧建築評估指標系 僅得擇一 型 達黃金級， 統，取得候選智慧建築證書及智慧建築等級銀級 申請。 建 給予法定容積3%。 以上。 築 達銀級， (一) 給予法定容積2%。 建築物設置能源管理系統，對於共用區域空 1 調、動力或照明等設備進行能源監控或需量 智 用電管理。 慧 整體規劃弱電及消防等各系統所需之不斷電 符合左列4項以上， 型 2 設備及需連接社區緊急電源迴路(發電機)。 給予法定容積1% 建 增設環境感知設備，可分別自動偵測光線、 築 3 照明、澆灌或溫度控制。 (二) 4 採用智慧電表及水表。 5 戶外照明設備採綠能設施發電。 *修法動態：智慧建築、無障礙環境納入中央主管，其餘ΔF5-1項目交由地方自治。 主辦單位：臺北市都市更新處

28

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-1 新制 評定基準 智 慧 型 提供充電汽車及機車停車位數達 建 法定停車位2%。 築 (三)

獎勵額度

其他規定

充電汽車及 機 車停 給予法定容積1%。 車位為 社區 共 用車 位， 其 管理 規 範應 納入住戶管理規約。

法定容積率為400%以下者，獎勵容積額度以法定容積10%為限。 法定容積率逾400%者，申請獎勵容積以六成計算，並以法定容積6%為限。 *修法動態：智慧建築、無障礙環境納入中央主管，其餘ΔF5-1項目交由地方自治。 29

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-2

ΔF5 更新獎勵

ΔF5-2 開放式空間廣場： 1.設置開放空間廣場200㎡以上。 按實設面積核計獎勵。 2.須為法定空地以外增設的開放 空間廣場，任一邊最小淨寬度 ≧8公尺，且長寬比＜3。 3. 應保持對外開放，供公眾使用。 4.住宅區不適用此獎勵。

A1

A2 (1)A1≧8公尺 (2)A1 / A2＜3 (3)A1×A2 ≧ 200㎡

*修法動態：刪除此項獎勵，交由地方自治另訂。 30

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-3

ΔF5 更新獎勵

ΔF5-3 供人行走之地面道路或騎樓： 1.基地沿街面均留設供人行走之地面道路或騎樓。 2.各部分淨寬度在2~6公尺，且具延續性，按實設面積核計 獎勵。 3.人行步道應保留淨寬2.5公尺為原則，容許喬灌木及草坪及 合理放置街道傢俱。倘設置明顯阻礙通行之灌木等植栽不 得供人通行者應予以扣除。 4.人行步道如留設自行車通行動線，應標示清楚其動線並可 供人行走。

*修法動態：刪除此項獎勵，交由地方自治另訂。 31

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF5

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-3

更新獎勵 騎樓柱正面自建築線退縮15公分部份

出 入 口

騎樓 3.5m 公共設 施用地 or 指定建 >2m 築線之 現有巷

高層 緩衝 空間

建物

容移 回饋 空間 無遮簷人行步道

若有停車彎、基地內通路、迴車道、迎 賓車道、自行車停車空間及僅提供車行 使用部分之情形皆應予扣除，不計獎勵

2m

鄰地 車道 出入口

扣除車道 實際寬度

若鄰地無法延續人行空間， 則應扣除此面積 32

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-4

ΔF5 更新獎勵

ΔF5-4 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經主管 機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性 或藝術價值之建築物： 1.獎勵容積＝保存維護所需經費× 1.2倍／(二樓以上更新後 平均單價－興建成本－管銷費用)。 2.獎勵額度以法定容積15%為上限。 3.為核計都市更新之容積獎勵，古蹟、歷史建築與歷史性建 築物保固維修之獎勵更新案，應先將維護保固工法、細部 施工圖說及詳細估價單一併提送審查。上述項目經文資委 員會審查通過則依文資審查結果為準。 *修法動態：修改獎勵計算方式，除該建築物不計入容積外，按該建築物實際面積給予獎勵容積 33

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-5

ΔF5 更新獎勵

ΔF5-5 更新基地規模： 1.獎勵額度以法定容積15%為上限。 2.ΔF5-5-1 完整街廓： 法定容積率為400%以下者，獎勵額度以法定容積5%為限； 法定容積率逾400%者，獎勵額度以法定容積2%為限。 3. ΔF5-5-2 單元面積規模： (1)3000㎡以上未達5000㎡，3000㎡部分以3%計， 每增加100㎡給予0.1%。 (2)5000㎡以上未達8000㎡，5000㎡部分以6%計， 每增加100㎡給予0.2%。 (3)8000㎡以上，8000㎡部分以12%計， 每增加100㎡給予0.3%。 34

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-6

ΔF5 更新獎勵

ΔF5-6 建築基地及建築物採綠建築設計： 1.通過綠建築分級評估之銀級者，給予法定容積6%、黃金級 者，給予法定容積8%、鑽石級者，給予法定容積10%。 2.實施者申請使照時，應繳交綠建築保證金=綠建築獎勵面 積×(二樓以上更新後平均單價－興建成本－管銷費用)。 3.使用執照核發後2年內取得綠建築標章，保證金無息退還， 未依限取得標章者，保證金不予退還，納入臺北市都市更 新基金。

*修法動態：參考危老條例，合格級2%、銅級4%、銀級6%、黃金級8%、鑽石級10%。 單元面積小於500㎡者，才可申請合格級、銅級。 35

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

ΔF5 更新獎勵

ΔF5-7 經本府劃定應實施更新之地區，配合更新計畫規劃設 計對都市環境品質、都市景觀具正面貢獻等因素： 1. 108.01.01新增之專屬更新地區獎勵，此前已申請事業計 畫報核者，經重新公展後，得申請ΔF5-7 。 2.獎勵額度以法定容積10%為上限。

*調節都市環境發展 *增進都市環境品質 *美化都市景觀 36

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

ΔF5 更新獎勵

獎勵額度

評定基準

建築基地提供幼齡照護設施達本府公告 申請△F4-1達5％， 照護設施項目所需面積以上，且依容獎 給予2％。 1 辦法第4條規定申請捐贈公益設施之獎 申請△F4-1達10％， 給予4％。 勵容積，並經目的事業主管機關同意者。 申請△F4-1達15％， 建築基地提供高齡照護設施達本府公 給予6％。

調節 告照護設施項目所需面積以上，且依 都市 環境 2 容獎辦法第4條規定申請捐贈公益設施 之獎勵容積，並經目的事業主管機關 發展 同意者。 (一)

建築基地同時提供高齡及幼齡照護設 申請△F4-1達10％， 施，分別達本府公告照護設施項目所 給予8％。 3 需面積以上，且依容獎辦法第4條規定 申請捐贈公益設施之獎勵容積，並經 目的事業主管機關同意者。

其他規定 1.本項獎勵僅得擇一 申請。 2.照護設施所有權及 其對應土地之應有部 分，應無償移轉登記 為本市所有。 3.幼齡照護設施：社 區公共托育家園、非 營利幼兒園及其他經 本府公告之項目。 4.高齡照護設施：老 人日間照顧中心、老 人服務中心及其他經 本府公告之項目。

37

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

ΔF5 更新獎勵

評定基準

獎勵額度 容積移轉比率×10％， 調節 以法定容積2%為上限。 都市 建築基地與據以辦理容積移轉 *但建築基地循都市計畫程序辦理 環境 之送出基地，係位於同一行政 細部計畫之擬定或變更者，得以 容積移轉比率×20％為獎勵容積比 發展 區者。 率，並應依都市計畫法第27條之1 (二) 規定辦理回饋。 調節 建築基地提供社會住宅規模達 都市 15戶以上，且依容獎辦法第4條 環境 規定申請捐贈公益設施之獎勵 發展 容積，並經目的事業主管機關 (三) 同意者。

其他規定 以容積移轉比率×20％者 之回饋：本項獎勵容積所 增加之收益，於扣除營建 及管銷成本後之淨利益之 50%計算回饋，並應捐贈 予都更基金。

申請△F4-1達5％且達15戶以 上，給予2％；

1.各戶社會住宅之建築單元 面積，應經目的事業主管機 關同意，並以集中留設為原 申請△F4-1達10％且達25戶以 則。

上，給予4％；

2.社會住宅所有權及其對應 申請△F4-1達15％且達30戶以 土地之應有部分，應無償移 轉登記為本市所有。 上，給予6％。

38

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF5

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

更新獎勵 評定基準

獎勵額度

其他規定

配合本府政策提 獎勵額度 調節 供新創產業設施，＝(土地成本+興建成本+管 都市 面積達500平方 理維護經費)×1.2倍/(二樓 環境 公尺以上，並經 以上更新後平均單價－興 發展 臺北市都市更新 建成本－管銷費用)，以法 (四) 定容積10%為上限。 處同意者。

1.新創產業設施項目及所需面積，以都市更 新事業計畫報核時，本府公告內容為準。

2.新創產業設施所有權及其對應土地之應有 部分，應無償移轉登記予本市所有並納入都 更基金。 3.土地成本、興建成本及管理維護經費得列 入共同負擔。但其金額不得超過以法定容積 10%之獎勵容積之所需費用。 4.申請本項獎勵之樓地板面積不予計算容積。

39

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF5

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

更新獎勵

評定基準

獎勵額度

其他規定 1.搶救不易狹小巷道地區，以都市更新事業計畫 報核時，本府消防局網站公布之臺北市搶救不 易狹小巷道清冊為準。

建築基地毗鄰本 2.搶救不易狹小巷道屬計畫道路或指定建築線之 增進 府消防局公告之 現有巷道者，應同時申請ΔF4-2或ΔF5-3之獎勵； 都市 搶救不易狹小巷 給予法定容積之2%為 非屬計畫道路或指定建築線之現有巷道者，除 環境 依建築管理及消防相關法規辦理外，應留設2公 道，並協助開闢 獎勵容積。 品質 尺以上供人行走之無遮簷地面道路，並無償提 道路或配合退縮 (一) 供公眾使用。 設計者。 3.建築基地毗鄰搶救不易狹小巷道依「臺北市都 市更新自治條例」或「臺北市現有巷道廢止或 改道自治條例」廢止，不得申請本項獎勵。

40

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF5

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

更新獎勵

評定基準

獎勵額度

其他規定

建築基地所在街 1.公劃都市更新地區應行地質改良或排水改良之 廓位於經本府劃 地區，以都市更新事業計畫報核時，本府公告 內容為準。 增進 定應實施都市更 都市 新地區（以下簡 2.位於公劃都市更新地區應行地質改良地區者， 給予法定容積之2%為 環境 稱公劃都市更新 獎勵容積。 應施作地質改良工程，並依臺北市都市更新案 提列特殊因素費用委託審查原則規定辦理。 品質 地區）內應行地 (二) 質改良或排水改 3.位於公劃都市更新地區應行排水改良之地區者， 應同時申請△F5-1之都市防災（二）容積獎勵 良之地區，並辦 (*設置雨水流出抑制設施) 。 理改良工程者。

41

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF5

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

更新獎勵 評定基準

獎勵額度

其他規定 1.設置電梯所需經費，不得申請本府或本府以外 相關機關(構)補助，且同一電梯僅得於一件更新 案申請獎勵。

實施者協助建築 基地所坐落同一 增進 街廓或毗鄰街廓 都市 之合法建築物設 環境 置電梯，並取得 品質 其土地及建築物 (三) 全體所有權人同 意自行維護管理 文件者。

獎勵額度＝設置電梯 所需經費×1.2倍/(二樓 以上更新後平均單價 －興建成本－管銷費 用)，以法定容積5%為 上限。

2.實施者應於事業計畫核定前，依建築管理法令 取得設置電梯之同意變更文件(雜項執照或變更 使用執照(圖說審查)。 3.都市更新案新建工程一樓版勘驗前，取得核准 變更使用文件(設置電梯之使用執照或變更使用 執照)。

4.設置電梯所需經費得列入共同負擔。但其金額 不得超過以法定容積5%之獎勵容積依左列公式 換算之所需經費。 5.合法建築物應符合臺北市協助老舊建築物更新 增設電梯補助作業規範第5點第1項規定且無同 點第2項所定情形之一。

42

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

ΔF5 更新獎勵

評定基準

獎勵額度

其他規定 1.修繕外牆所需經費，不得申請本府或本府以外相關機關(構)補助，

實施者協 且同一修繕案僅得於一件更新案申請獎勵。 助建築基 獎勵額度 2.修繕外牆須以建築物完整單一立面以上施作，始得申請本項獎勵。 地所坐落 ＝修繕外 同一街廓 牆所需經 3.實施者應於都市更新事業計畫核定前，依建築管理法令取得修繕 或毗鄰街 費×1.2倍 外牆之同意變更文件（變更使用執照（圖說審查））或依臺北市一 定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法審核圖說。 美化 廓之合法 /(二樓以 都市 建築物修 上更新後 4.都市更新案新建工程一樓版勘驗前，取得該修繕外牆合法建築物 景觀 繕外牆， 平均單價 核准變更使用文件(修繕外牆之變更使用執照或同意備查文件)。 (一) 並取得該 －興建成 5.修繕外牆所需經費得列入共同負擔。但其金額不得超過以法定容 建築物全 本－管銷 積5%之獎勵容積依左列公式換算之所需經費。 費用)，以 6.合法建築物應符合下列規定且無臺北市協助老舊建築物修繕補助 體所有權 法定容積 人同意自 5%為上限。作業規範第4點第3項所定情形之一： (一)至少1棟，且作為住宅使用比例達整棟1/2以上之建築物。 行維護管 (二)屋齡達20年以上(以使用執照發照日期為準)。但經臺北市建築 理文件者。 管理工程處通知建物外牆安全列管在案之建築物，不在此限。

43

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

ΔF5

臺北市都市更新獎勵：ΔF5-7

更新獎勵 評定基準 實施者協助建築基地 所坐落同一街廓或毗 美化 鄰街廓整修順平騎樓 都市 或無遮簷人行道，並 景觀 取得其土地及建物全 (二) 體所有權人同意自行 維護管理文件者。

美化 都市 景觀 (三)

獎勵額度

其他規定

1.整修順平騎樓或無遮簷人行道所需經費， 獎勵額度＝整修順平 不得申請本府或本府以外相關機關(構)補助。 騎樓或無遮簷人行道 2.整修順平騎樓或無遮簷人行道所需經費， 所需經費×1.2倍/(二 以都市更新事業計畫報核當年度之臺北市議 樓以上更新後平均單 會審定工程預算單價計算為準。 價－興建成本－管銷 3.整修順平騎樓或無遮簷人行道所需經費得 費用)，以法定容積 列入共同負擔。但其金額不得超過以法定容 5%為上限。 積5%之獎勵容積依左列公式換算之所需經

費。 實施者提供十年維護 1.應於都市更新事業計畫報核前，取得公園 管理經費，維護管理 獎勵額度＝維護管理 綠地管理機關同意文件。 建築基地所在里界或 公園或綠地所需經費 2.於都市更新案新建工程申報開工前，應取 ×1.2倍/(二樓以上更 更新單元周界向外五 新後平均單價－興建 得維護管理經費繳納完成之證明文件。 百公尺範圍內之公園 成本－管銷費用)，以 3.維護管理公園或綠地所需經費單價符合都 或綠地，並經公園綠 法定容積5%為上限。 市更新事業計畫報核當年度之公園綠地管理 機關所定單價。 地管理機關同意者。 44

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF6

ΔF6 更新獎勵

都更容獎辦法第11條： 「處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，其 獎勵額度以法定容積20%為上限。但依第6條至第10條獎勵 後仍未達第13條獎勵上限者，始予獎勵。 前項舊違章建築戶之認定，由直轄市、縣(市)主管機關定 之。」 檢討ΔF3、ΔF5獎勵後未達「 0.3倍法容+原容」或「1.5倍 法容」上限者，始可申請ΔF6。

45

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF6

ΔF6 更新獎勵

臺北市都市更新自治條例第19條第2款第6目： 「 ΔF6：實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面 積(每戶不得超過當地樓地板面積平均水準)，並應符合都市更新建築容積獎勵辦法相關規 定。舊違章建築戶之認定，以民國77年8月1日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準， 並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據等文件。舊違章建築戶 經實施者妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。」 處理方式：現地安置、異地安置、現金補償 處理對象：民國77年8月1日前興建完成之占用他人土地舊違章建築物 獎勵額度： 1.依實測面積(不含T棚及單元外面積)，惟每戶獎勵面積不超過96.00㎡ 2.獎勵額度以法定容積20%為上限 檢附文件： 1.處理協議書：違占戶與實施者雙方簽訂 2.證明違章建物所有權人之文件，如：房屋稅單、自來水費收據、電費收據 3.證明違章建物興建年期之文件，如：房屋稅單、接水/電證明、門牌編釘證明 4.違章建物測量報告書

46

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

臺北市都市更新獎勵：ΔF6

ΔF6 更新獎勵

審議原則： 1.為整合土地進行更新，於報核前陸續價購77年8月1日前之違章建築物(含土地及建物)， 符合都市更新異地安置現住戶之精神，應予容積獎勵。 2.

(1)ΔF6安置佔有他人土地之舊違章建築戶獎勵各現地安置戶之應繳(或應領)之價金。 規定如下： A.計算各現地安置戶之應負擔費用＝應安置面積(註：按實測面積為準， 但最高以96㎡為限)×都市更新實施成本平均單價(不含銷售管理費及風險管理費)。 B.計算各現地安置戶之應安置面積之價值＝應安置面積×二樓以上更新後平均單價。 C.計算各現地安置戶之實際安置面積之價值＝實際安置面積 × 其更新後平均單價。 D.各現地安置戶應繳(或應領)之價金＝ (各現地安置戶之應負擔費用)＋【(各現地安置 戶之實際安置面積之價值)－(各現地安置戶之應安置面積之價值)】 (2) 全部現地安置戶之應繳價金總和，性質上屬實施都市更新事業之收入，非屬實施都市 更新事業之成本或費用，將實施都市更新總成本減去實施都市更新事業收入後之餘額， 始為「土地所有權人（含權利變換關係人）應共同負擔之都市更新成本」，此亦為土 地所有權人（含權利變換關係人）以更新後房地抵付予實施者之權利價值，亦即為實 施者在更新後應分配之房地權利價值。

ΔF6採現 地安置時， 共同負擔 比例計算 方式與一 般案件不 同，須特 別注意

(3) 都市更新後之房地總值應減去全部現地安置戶實際安置面積之價值後之餘額，始為供 實施者及土地所有權人（含權利變換關係人）配回之房地價值總值。

(4) 將2除以3所得之結果，即為土地所有權人（含權利變換關係人）之「共同負擔比率」。 47

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

海砂獎勵

海砂獎勵

把餅做大的材料 §經主管機關專案核准者，得依原建蔽率、原容積率（或原 總樓地板面積）重建。於一定期限內申請重建者，得放寬原 容積率或原總樓地板面積之百分之三十。 §上述一定期限，指依政府列管之公告日起五年內依建築法 申請建造執照掛號日或依都市更新條例規定申請都市更新事 業計畫報核日期認定。逾前項所定期限未申請重建者，原容 積率（或原總樓地板面積）放寬比率每年減少百分之五，折 減後之放寬總額以不低於百分之十為原則。

材料是有限期的 48

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

海砂獎勵

海砂獎勵

海砂獎勵材料，能把餅做得多大呢？

海砂獎勵≤原容+30%原容【上限】 海砂獎勵≥原容+10%原容【下限】

49

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

海砂獎勵

【如何把餅做大】 綜 合 說 明

更新獎勵

海砂屋依更新方式重建之容積說明如下： 【更新獎勵上限】

【海砂獎勵上限】

1.原容+30%法定容積 【擇優】 2.法容+50%法定容積

原容+30%原容

【更新加海砂，上限加成】

ΔF4考量地區環境 狀況獎勵不在上限 範圍內，可另計。

1.原容+30%法定容積+30%原容 【擇優】 2.法容+50%法定容積+30%原容 【擇一適用】 新北市上限 1.更新地區：法容+50%法容或原容+30%法容 2.海砂獎勵：原容+30%原容

依法申請更新重建 才能把餅做大 50

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

容積獎勵（把餅做大）

容積獎勵項目與額度

依法申請更新重建才能把餅做大！

法定 容積

更新 獎勵

海砂 獎勵

更新 獎勵

＝

法定 容積

海砂 獎勵

51

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

容積獎勵項目與額度

案 例 分 享

海砂屋依更新方式重建申請容積案例： 內湖案例： 申請更新前：【法定容積率】225% 申請更新後：【允建容積率】449.99% 更新後/更新前：約2倍

與原居住面積比較：約1.5倍 如沒有更新：【允建容積率】390.24% 更新後/更新前：約1.73倍

與原居住面積比較：約1.3倍 更新讓餅變大了!!

52

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

容積獎勵項目與額度

案 例 分 享

海砂屋依更新方式重建申請容積案例： 內湖案例： 申請更新前：【法定容積率】225% 申請更新後：【允建容積率】449.99% 更新後/更新前：約2倍

與原居住面積比較：約1.5倍 如沒有海砂：【允建容積率】359.93% 更新後/更新前：約1.6倍

與原居住面積比較：約1.2倍 海砂讓餅變大了!!

53

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

建築 設計 設計的掌控 尺度的拿捏 54

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

自辦更新對建築設計應有之認識

建築設計

建築設計之「產品定位(房型/坪數)」不易

＞都市更新是動態協商，取得住戶間共識的過程 ＞整合時間之不連續性，考驗建築設計之彈性調整可能性 ＞審議結果之不確定性，公益性vs公共性 需求影響建築設計

獎勵容積

銷售市場

建築規模 結構系統 房型坪數 設備建材

住戶需求

估價基準 55

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

自辦更新對建築設計應有之認識 都市更新(法定程序)

建築設計

建築設計注意事項 ◼ 評估建築效益可行性

單元 劃定

◼ 更新單元可行性 ◼ 更新成本效益

◼ 配置計劃公益與私利

事業 概要

◼ 現住房坪數/格局問卷調查

◼ 初步建築構想說明

◼ 擬定事業概要計畫

◼ 依據住戶意願調查,調

事業 計畫 工程 執行

◼ 充分溝通,提高參與意願

◼ 更新共識(尊重多數意見) ◼ 尋求未支持戶之參與 ◼ 更新事業計畫

◼ 建築設計限制與課題

整建築計畫 ◼ 建築計畫調整彈性 ◼ 爭取獎勵最大效益

◼ 工程信託機制

◼ 工程成本效益評估

◼ 工程招標發包

◼ 說明住戶客變原則

◼ 營建工程管理

◼ 工程標餘款運用原則

◼ 住戶客變(專有)機制

主辦單位：臺北市都市更新處

56

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務 掌控 預算的控管 成功的開端 57

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務計畫

法 【都市更新條例】第三十條 令 【都市更新權利變換實施辦法】第十三條 依 據 【都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表】 【臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項】 財務計量工具

數據有依據

財務特殊性 自辦更新案 以結算為準 58

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務計畫

參與更新需有成本的觀念 辦理都市更新事業需藉由規劃者及建築師等專業 人員之協助、購買水泥、鋼筋等建材及貸款者亦 須負擔利息等均需要錢，錢從那裡來？ ■自行出資興建(更新會 or 代理實施) ■建設公司合作開發

引進建商資金及技術，達成更新目標。

59

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－法令與計算依據

事業計畫及權利變換計畫 共同負擔計算依據

都市更新事業及權利變

臺北市都市更新事業(重

臺北市都市更新及爭議

換計畫內有關費用提列

建區段)建築物工程造價

處理審議會歷次會議通

總表

要項

案重要審議原則

註：都市更新條例已於108年1月30日修正公布，惟相關子法 及直轄縣市自治法規等內容均尚未修正公布。上述規定未 來以政府實際修正公布內容為準。以下說明僅供修法前已 掛件案參考。 60

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-1 項目

細項

壹、工程費用

1.重建費用：拆除工程、新建工程、其他必要費用 2.公共設施費用 3.相關申請建築容積獎勵所支付之費用

貳、權利變換費用

1.規劃費 2.土地改良物拆遷補償及安置費用 3.地籍整理費用 4.其他必要之費用

參、申請容積移轉所支付之費用 肆、都市計畫變更負擔費用 伍、貸款利息 陸、稅捐

1.印花稅；2.營業稅

柒、管理費用

1.對外支付：營建工程管理費、廣告銷售管理費、信託管 理費 2.對內支付：人事行政管理費、風險管理費 61

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-2 總 項 目

項 目

壹 、 工 程 費 用

一 、 (一)拆除工程(拆除費用) 重 建 1.營建費用 (二) 費 新 用 (A) 建 2.特殊因素費用 工 程

1

細項

提列說明 拆除面積×構造樓層別之拆除單價 ※僅針對更新前範圍內未提列合法拆遷補償費之無主屋等建築物及土 地改良物；建築物拆除時點位於劃定更新地區前，不予計算拆除費

總樓地板面積×工程造價

1

特殊因素之綠建築設施費用，須出具估價單。並僅得提列綠 建築設備與一般非採綠建築設備之差價。 特殊因素需依規定委託相關機構審查必要性及合理性。

2

※審查單位可參閱「臺北市都市更新案提列特殊因素費用委託審查原 則」審查作業之審查意見書範本

計算營建費用，若涉及地下室加成或地面層樓高加成，應依原計算模式計算； 若再涉及物價指數調整，應以前述加成後之單價再進行物價指數調整。 類別

加成、物調 分開計算

樓層

B4

樓地板 面積

1,000㎡

加成後再物調

規定 單價

地下室 加成

增加 單價

物價 調整

增加 單價

總增加 單價

30%

14,900

4.6%

2,300 (以原單價計算)

17,200

30%

14,900

4.6%

3,000 (以加成後單價計算)

17,900

49,500

62

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-2

2

臺北市都更新案提列特殊因素費用委託審查原則 (105年4月21日發布) 臺北市都更新案提列特殊因素費用委託審查原則－審查作業之審查意見書範本 (107年12月17日發布) 下列特殊因素之施作合理性及提列費用委託機關、團體審查，供臺北市都市更 新及爭議處理審議會審議參考： （一）特殊大地或基礎工程(含地質改良，不含一般基樁)。 （二）特殊設備(含制震、減震設備)及工法(含逆打工法)或行政單位要求。 （三）其他經審議會、幹事會、權利變換計畫審查小組、專案小組或專案會議 認為有必要者。如大樹保護及遷移費用、環境監測費、鋼骨造、鋼骨鋼 筋混凝土造41層樓及鋼筋混凝土造26層樓以上之樓層。

63

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-3 總 項 目

項 目

壹 、 工 程 費 用

一 、 重 建 費 用 (A)

細項

1.鑑界費

更新前地號數×4,000元/筆

2.鑽探費用

鑽探孔數×75,000元/孔

3.鄰房鑑定費

(三) 其 他 必 要 費 用

提列說明

鑑定範圍內之戶數×鑑定費(元/戶) ※以基礎底部開挖深度之4倍作為鑑定範圍之半徑，須附鑑定範圍圖

4.外接水、電、瓦斯管 更新後戶數×75,000(元/戶) 線工程費用 5-1.公寓大廈公共基金 建築物法定工程造價×累進費率 5-2.開放空間基金

獎勵樓地板面積×樓地板單位面積工程造價金額×25％

5-3.其他

綠建築維護費、容積移轉公共基金等

6.建築相關規費

建築物法定工程造價×1/1000

7.相關委外審查之相關 依相關規定委外相關單位審查之相關費用。 ※如深開挖、高樓層、地質敏感等外審 費用 8.其他

在前述費用外，其他特殊情形應屬所有權人負擔且經審議會 決議者。 64

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-4 總 項 目

項 目

細項

提列說明

壹 二、公共設 (一)公共設施用地捐贈 事業計畫報核日當期土地公告現值×1.2 、 施費用 ※捐贈之土地係指更新單元外之公共設施用地；若位於更新單元內， 本市土地成本 則不得列入 工 (B) 程 (二)公共設施用地地上 拆遷面積×重建單價基準(依結構、等級、樓層分類) 費 物拆遷補償費用 準用「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」計列 用 (三)公共設施工程開闢 公共設施開闢面積×開闢單價

費用

※公共設施種類包含計畫道路、綠地、里鄰公園，其開闢單價應依 事業計畫報核日當年度臺北市議會核定標準計算

(四)公共設施管理維護 經與公共設施管理機關協議、確認同意後，依約定額度提列。 經費

三、相關申 (一)協助附近市有建築 須經各該市有建築物管理單位同意後，核實提列並應檢附相 請建築 物整建維護所需相 關證明文件。 容積獎 關經費 勵所支 付之費 (二)公益設施管理維護 依臺北市都市更新自治條例規定，經公益設施管理機關協議、 確認同意後，依捐贈公益設施或管理維護基金契約書額度提 用(C) 基金 列。 (屬金錢 部分) (三)捐贈臺北市都市更 經主管機關協議、確認同意後，依約定額度提列。 新基金 65

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-5 總 項 目

貳 、 權 利 變 換 費 用 (D)

項 目

細項

提列說明

一 (一)建築師規劃設計費(建築設 建築物法定工程造價×累進費率 、 ※依臺北市建築師公會建築師酬金標準計算(中級費率)，或依實際合 計、監造) 約額度提列並檢具合約影本 規 劃 單元劃定(自劃、概要)+計畫擬訂(事權併送、協議合建或其 費 他) +計畫執行與成果報核 (二)都市更新規劃費用 以實際合約金額認列，並應檢具合約影本 ※另有特殊情況加計(如：事權分送、複數區段、涉及多項審議等)

1.每家費用：40萬元+(A更新前須估算區分建物價值筆數+B 更新前土地筆數+C更新後主建物筆數)×變動係數 (三)估價費用(含估價師簽證費 2.領銜機構為上述費用加計30%為選定費用 用) 3.以實際合約金額認列，並應檢具合約影本 ※有特殊情況得加計 (如：權利變換關係人、更新後為特殊建物)

(四)更新前測量費用(含技師簽 以實際合約金額認列，並應檢具合約影本 證費用) (五)其他規劃簽證費用(如：技 師及相關專業部分、都市 以實際合約金額認列，並應檢具合約影本 計畫變更、環境影響評估、 捷運評估影響評估或其他) 66

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-6 總 項 目

貳 、 權 利 變 換 費 用 (D)

項目

細項

提列說明

二、 拆遷面積×重建單價基準(依結構、等級、樓層分類) 土地 (一)拆遷補償費(合法建築物 金額得比照「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」計列 ※其他土地改良物指合法建築物增建部分（如頂樓加蓋、違法增建 改良 及其他土地改良物) 等）、非占有他人舊違章建物（多屬未辦理保存登記者），或是無 物拆 法歸類於合法建築物之其他土地改良物等 遷補 租金(住宅、營業)補貼＝面積×租金水準×安置期間 償及 租金水準：住宅參考「財團法人不動產資訊中心」公佈每季 安置 (二)拆遷安置費(合法建築物) 最新「臺北市住宅租賃行情」；營業可委託鑑價機構查估 費用 以雙方協議合約內容為準，並應檢具證明文件

3

(三)占有他人土地之舊違章 建築戶處理方案費用

1.現金補償、異地安置：檢具協議書並經審議會通過為準 2.現地安置：不能計列本項費用

三、地籍整理費用

更新後戶數×20,000元/戶

四、其他必要之費用

其他特殊情形應屬所有權人負擔且經審議會決議者。

3

1.建築物拆除時點位於劃定更新地區前，補償金額不予計入建築物殘餘價值。 2.合法建築物面積以建物登記面積為準為原則。 3.舊有違章建築戶面積計算，以實測面積為準；另按公共工程拆遷標準規定， 52年以前之舊有違章建築，違建面積未達66㎡者，一律以66㎡核計。 4.實施者代為拆除費用在應領補償金額內扣回，其拆遷補償費可以依未扣除拆 除費用之額度提列共同負擔。

主辦單位：臺北市都市更新處

67

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-7 總 項 目

項目

細項

提列說明

參、申請容積移轉 1.容積代金：依臺北市政府核定之容積代金額度 所支付之費用 2.私有未徵收之公共設施保留地、本市歷史建築所定著之私有土地、古蹟、大稻 (E) 埕歷史風貌特定專用區容積等：依實際支付成本證明文件(如：合約) ※應檢附容積移轉前、後效益分析(含全案、地主及實施者)

肆、都市計畫變更 依都市計畫規定核實提列 負擔費用(F) 伍、貸款利息(G)

4

1.貸款利息＝(1)+(2) (1)［拆遷補償費＋申請容積移轉所支付之費用(E)］×貸款年利率×貸款期間 (2)［重建費用(A)－相關基金＋公共設施費用(B)＋相關申請建築容積獎勵所支付 之費用(C)＋ 權利變換費用(D)＋都市計畫變更負擔費用(F)－拆遷補償費］×貸 款年利率×貸款期間×0.5 2.貸款年利率：自有資金比例×「郵政儲金一年期定存利率」＋融資比例 ×「五 大銀行平均基準利率」 ※一般開發商：拆分3成自有資金及7成融資；自組更新會、代理實施者：全部融資

3.貸款期間＝權利變換計畫核定後至開工(6個月)＋更新期間(地下層數×2.5＋地 上層數×1.2)＋取得使用執照後至產權登記完成(6個月) ※權利變換計畫核定後至開工：若有特殊因素而造成程序較久者，應提出相關說明及依據 ※取得使用執照後至產權登記完成：實施方式若非權利變換者，時間以３個月計算

4

1.土地成本及其貸款利息應不計入各項費用提列標準。 2.自有資金貸款利息之計算，依郵政儲金一年期定儲利率以大額存款利率計算。 68

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-８ 總 項 目

項 細項 目

提列說明

陸 ［營建費用＋特殊因素費用＋鑽探費用＋鄰房鑑定費＋公共設施開闢成本＋規劃費 、 （建築師規劃設計費、都市更新規劃費用、估價費用、更新前測量費用、調查費、其 承攬 稅 他規劃簽證費用）＋地籍整理費用扣除行政規費＋申請容積移轉所支付之費用］ 契據 捐 印 ×1‰ ※支付予政府機關之行政規費及營業稅無課徵印花稅，應予扣除 (Ｈ) 花 稅 讓受 更新後實施者實際獲配之（土地公告現值＋房屋現值）×1‰ 不動 ※更新後實施者實際獲配土地公告現值＝實施者因折價抵付所實際獲配之土地面積×評價基準日當 期更新單元內土地平均公告現值(不含公共設施用地部分) 產 ※更新後實施者獲配房屋現值（不包含實施者繼受不願或不能參與分配部分）＝實施者因折價抵 契據 付所實際獲配之房屋面積×房屋評定現值 土地所有權人分配房屋之營業稅 ＝更新後土地所有權人應分配房屋之權利變換計畫核定價值×5% ＝(更新後總價值×共同負擔比) ×(1－共同負擔比)×5% 營業稅

5 5

※若屬事業計畫與權利變換計畫分別報核： (1)共同負擔比例：於事業計畫階段暫估並確立計算基準，未來以權利變換計畫所載為準 (2)評價基準日：暫以事業計畫申請報核日計算(土地公告現值、房屋評定標準價格)，未來再以權 利變換計畫之評價基準日所載為準 ※屬無提供資金之更新會及代理實施者(不出資)，本項目不提列共同負擔。若有其他方式或類型， 則依個案特性說明並經更新審議會決議為準 ※若採協議合建或其他方式實施都市更新，則有關營業稅依其協議約定內容辦理，並應檢附相關 證明文件

計算營業稅中土地所有權人分配房屋現值應扣除違建之現地安置戶。

主辦單位：臺北市都市更新處

69

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-9 總 項 目

項 目

細項

提列說明

柒 依建築經理公司控管或營建管理公司服務費率提列，須檢具合約。 一、營建工程管 ※倘由實施者自行辦理工程管理時，本項不予提列 、 ※本項費用與人事行政管理費之合計後，其費率不得超過人事行政管理費率提列上限 理費 管 5%。 理 1.實施者實際獲配之單元及車位總價值×廣告銷售管理費率 費 2.費率：30億以下6%、超過30億~50億4.5%、超過50億元3% 用 對 ※實施者實際獲配之單元及車位總價值：須扣除實施者繼受不願或不能參與分配之價 (I) 外 值、所有權人以現金繳納共同負擔者、違建之現地安置戶 支 3.事業計畫與權利變換計畫分送案，於事業計畫之財務計畫中，「實施者 二、廣告銷售管 付 實際獲配之單元及車位總價值」可暫以［重建費用(Ａ)＋公共設施費用 理費 管 (Ｂ)＋相關申請建築容積獎勵所支付之費用(Ｃ)＋權利變換費用(Ｄ)＋申 理 請容積移轉所支付之費用(Ｅ)＋都市計畫變更負擔費用(Ｆ)＋貸款利息(Ｇ) 費 ＋稅捐(Ｈ)］取代

6

※若非採權利變換方式者，依協議結果之「實施者分得銷售單元及車位總價值」計算， 亦得以前述內容取代

以實際合約金額認列，並應檢具合約影本

三、信託管理費 ※實施者為更新會、代理實施者：可全額提列；若為一般建商，以50%計算

※倘合約可拆分金錢信託或與土地信託之費用時，則金錢部分全額計列而土地部分折 半計列

6

採依都市更新條例第25 條之1方式實施之案件，其銷售管理費之計算，於權利變換計畫 中，仍應以(實施者實際獲配之單元及車位總價值)×費率計算，由實施者於權變計畫中載 明整體實際獲配之價值計算。

主辦單位：臺北市都市更新處

70

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-9 總 項 目

項 目

柒 、 管 理 費 用 (I)

〔重建費用(Ａ)＋公共設施費用(Ｂ)＋相關申請建築容積獎勵所支付之費用 (Ｃ)＋權利變換費用(Ｄ)＋申請容積移轉所支付之費用(Ｅ) ＋都市計畫變更 一、人事行政管 負擔費用(Ｆ)＋貸款利息(Ｇ)〕×變動費率(3%~5%，視公有土地比例而定) 對 ※市府指定公告之整建住宅、平價住宅等更新單元，費率得以5％提列 理費用 內 ※遇國宅、整宅、遷建住宅等特殊情況，費率仍得以5％提列 ※自組更新會：名稱可改以「更新會運作費用」 支 ※代理實施者：名稱可改以「委託專案管理費用」 付 管 ［重建費用(Ａ)＋公共設施費用(Ｂ)＋相關申請建築容積獎勵所支付之費用 理 (Ｃ)＋權利變換費用(Ｄ)＋申請容積移轉所支付之費用(Ｅ)＋都市計畫變更 費 二、風險管理費 負擔費用(Ｆ)＋貸款利息(Ｇ)＋稅捐(Ｈ)＋人事行政管理費(Ｉ)］×風險管理 費率(10%~14%，視人數、面積規模而定)

細項

提列說明

※更新期間加成率：貸款期間超過36個月部分，每超過1個月加計風險管理費率基數 2%，並以16%為上限。

71

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務－提列總表(107年7月版)-10

提列標準

實際發包

成本結餘

一般案件 ＋

＝

成 本

實施者利潤

估價數據

實際銷售

銷 售

銷售盈餘

自 組 更 新 會 利潤由全體 住戶共享

72

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

財務計畫

【自辦更新者，實際費用依據實際支出與清算結果為準】 更新過程中之財務計算與發生，公正提列，公開透明 【1.執行更新程序時，依規定提列，政府審查，公正公平】 【2.執行實際狀況時，依會計記帳，定期會議，公開透明】 【3.執行解散清算時，依實際計算，會員大會，機關備查】

財務公開透明 解除住戶疑慮 73

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

貳

擬訂事業計畫 與推動整合實務

74

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

同意比例-修法前後

75

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-建設公司

以建設公司為實施者 負責統籌所有事項及資金籌措，未來分配依合建比例或權利變換實施。 成本控管及餘屋銷售漲跌之盈餘由實施者獲益，風險成本亦由實施者承擔。 76

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-建設公司

前期

更新 顧問

建築師 建商 主導

估價師

地政士

建築 經理

更新顧問:辦理都更流程 建 築 師:建築設計

估 價 師:更新前後估價 地 政 士:產權計算.登記 建築經理:營建管理 等其他顧問團隊

77

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-建設公司

住 戶 整 合

法規 分析

住戶 需求

整合 住戶 ＞80% 1.重建意願調查

劃 定 審 查

產品 定位

事 權 公 聽 會

劃 定 核 准

圖面 發展

圖面 定案

劃定 審查

劃定 核准

1.地主申請 2.劃定基準及 指標檢討

1.劃定審查程序 約6個月 2.劃定半年有效

選 配 會

事 業 權 變 計 畫 送 件

代書 估價

事權公 聽會 1.議決計畫內容 2.事業與權變 計畫公聽會 3.選配期間30日

選配會

事業權 變計畫 送件

1.確認房屋車位 2.選配結果 2.重複或未表態 3.者公開抽籤

78

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-更新會

以更新會為實施者 結合專業團隊與銀行辦理都市更新，未來分配依權利變換實施。

更新會享有政府更新補助款，另成本控管及餘屋銷售漲跌之損益 由更新會共同分享承擔。 79

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-更新會

前期

更新 顧問

建築師

更新顧問:辦理都更流程 建 築 師:建築設計

估價師

地政士 建築 經理

估 價 師:更新前後估價 地 政 士:產權計算.登記 建築經理:資金籌措.營建管理 等其他顧問團隊

更新會主導 專業單位協助 80

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-更新會(海砂屋)

重建意願＞80%後啟動 確保後續程序順利進行

住戶 整合

重建 意願 ＞80%

1.意願調查 2.坪數需求調查 3.後續進度說明

1.劃定意願調查 (海砂需劃定 同意書) 2.重建意願調查

原容 計算

法規 分析

劃定 更新 單元

海砂屋 鑑定 1.非必定程序 2.疑有海砂屋之 社區須先鑑定 並經市府核定 列管

住戶 需求

產品 定位

1.依臺北市都市 更新自治條例 第13條劃定， 採簡化程序

圖面 發展

劃定 核准 1.劃定審查程序 約6個月 2.劃定半年有效

申請 籌組 更新會

核准 籌組

1.7人以上發起 2.章程草案 3.籌組同意書 4.至少10%

圖面 定案

代書 估價 81

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-更新會(海砂屋)

更新會立案 補助80萬

召開 成立 大會

報請立 案/立 案核准

1.同意籌組後6 1.大會後30日內 2.檢具章程、會員 個月內召開 理監事名冊、圖 2.議決章程 記印模、紀錄 3.選舉理、監事 4.都更進度說明

設計 圖說

住戶 意見

內容 調整

計畫核定 補助各250萬

會員大 會/事權 公聽會 1.議決計畫內容 2.事業與權變計 畫公聽會

選配會

1.確認房屋車位 選配結果 2.重複或未表態 者公開抽籤

事業權 變計畫 送件 1.公展30日 2.公辦公聽會 3.幹事會/複審 4.聽證 5.審議會

遴選 建經

事業權 變計畫 核定

1.遴選建經 2.協助信託貸款 3.協助工程發包 4.協助工程管理

圖面 完成

82

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-代理實施

以代理實施方式進行(*產權單純 *整合度高) 委託專業團隊統籌所有事項辦理都市更新，未來分配依權利變換實施。 成本控管及餘屋銷售漲跌之損益由所有權人共同分享承擔。 83

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-代理實施

前期

更新 顧問 估價師

建築師

專業團隊 統籌

建築 經理

更新顧問:辦理都更流程 建 築 師:建築設計

地政士

估 價 師:更新前後估價 地 政 士:產權計算.登記 建築經理:資金籌措.營建管理 等其他顧問團隊

84

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

實施者種類-代理實施

住 戶 整 合

法規 分析

住戶 需求

劃 定 審 查

產品 定位

住戶 整合 1.住戶整合 2.委託代理實施者

事 權 公 聽 會

劃 定 核 准

圖面 發展

圖面 定案

選 配 會

事 業 權 變 計 畫 送 件

代書 估價

劃定 審查

劃定 核准

事權公 聽會

1.劃定審查程序 1.約6個月

1.劃定半年有效 2.彙整複委託資料

2.建築設計發展

3.建築設計定案

1.議決計畫內容 2.事業與權變 2.計畫公聽會 3.選配期間30日

選配會

事業權 變計畫 送件

1.確認房屋車位 2.選配結果 2.重複或未表態 3.者公開抽籤

85

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

統籌 角色功能 運籌帷幄 致勝的關鍵 86

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

都市更新程序繁瑣，涉及專業團隊眾多 委辦更新實施者為建設公司，統籌各團隊執行順利 自辦更新實施者為都市更新會，專業團隊無人統籌， 遭遇問題，介面分散，難以整合，效率不彰！ 臺北市截至108年2月事業計畫核定共385案 委辦更新370案(96.10%) 自辦更新僅15案(3.89%)

為強化自辦更新效率 應有統籌單位介入輔導更新會 87

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

統籌事宜 統籌各階段與內容： 1.更新會成立前：參與發起住戶委員會開會及協助住戶整合策 略、協助更新會成立與相關單位遴選 2.更新會成立後：協助召開理事會與定期會員大會 3.更新程序階段：協助管控相關單位配合更新程序 4.建照申請階段：協助了解建築師申請建照程序 5.信託貸款階段：協助遴選建築經理公司，辦理信託貸款事宜 6.工程施工階段：協助建經公司工程發包與工程管理 7.完工交屋階段：協助完工後之交屋接管事宜 8.成果備查階段：協助更新會辦理成果備查與管委會成立事宜 9.清算解散階段，協助更新會解散與財務清算事宜

88

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

統籌單位的建議 都市更新有複雜的程序且須整合多數團隊，故若以無 相關專業背景的住戶進行，較為窒礙難行。 故無論是自組更新會或代理實施方式進行更新重建， 建議尋找有經驗的專業團隊協助統籌管理，並負責更 新期間的相關事務及掌控全案的執行進度，以利案子 順利進行。 統籌單位須具備豐富的自辦更新經驗： 1.有經驗之更新顧問團隊 2.有經驗之建築經理公司 3.有經驗之建築規劃團隊 89

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

統籌單位的功能 以臺北市危險老舊的海砂屋為例 統籌單位 統籌 於住戶整合階段即進場 單位 陪同發起委員開會 討論整合策略

進場單位與時機

鑑定 單位

統籌各單位 統籌 進場時機並 單位 整合協調各 單位

更新 規劃

建築 設計

估價

統籌 協助申請 單位 籌組更新會

代書

重建意願＞80%後啟動 確保後續程序順利進行

住戶 整合

重建 意願 ＞80%

1.意願調查 2.坪數需求調查 3.後續進度說明

1.劃定意願調查 (海砂需劃定 同意書) 2.重建意願調查

海砂屋 鑑定 1.非必定程序 2.疑有海砂屋之 社區須先鑑定 並經市府核定 列管

劃定 更新 單元 1.依臺北市都市 更新自治條例 第13條劃定， 採簡化程序

劃定 核准 1.劃定審查程序 約6個月 2.劃定半年有效

申請 籌組 更新會

核准 籌組

1.7人以上發起 2.章程草案 3.籌組同意書 4.至少10%

90

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

統籌單位的功能 協助申請 統籌 成立更新會 單位 與會計師 進場建議

協助動員與辦 理會員大會 統籌 單位

統籌 單位

協助住戶選房 與協調重複者

會計 師

統籌 協助遴選 單位 建經公司

建經 公司

進場單位與時程 更新會立案 補助80萬

召開 成立 大會

報請立 案/立 案核准

1.同意籌組後6 1.大會後30日內 2.檢具章程、會員 個月內召開 理監事名冊、圖 2.議決章程 記印模、紀錄 3.選舉理、監事 4.都更進度說明

計畫核定 補助各250萬

會員大 會/事權 公聽會 1.議決計畫內容 2.事業與權變計 畫公聽會

選配會

1.確認房屋車位 選配結果 2.重複或未表態 者公開抽籤

事業權 變計畫 送件 1.公展30日 2.公辦公聽會 3.幹事會/複審 4.聽證 5.審議會

遴選 建經

事業權 變計畫 核定

1.遴選建經 2.協助信託貸款 3.協助工程發包 4.協助工程管理

91

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

統籌單位的功能

統籌 協助遴選 單位 貸款銀行

貸款 銀行

協助遴選 營造廠

協助辦理 補助申請

統籌 單位

統籌 單位

營造 廠

進場單位與時程

拆屋補助 每戶20萬

遴選 銀行 1.遴選銀行 2.辦理信託貸款

申請 建照 1.建照申請

建照 核准

遴選營 造廠 1.公開發包 2.建經+建築師 +更新會

開工/ 施工 期間 1.拆屋 2.工程施工 3.建築師監造 4.建經營建管理 5.建經資金管控

申請 使照

使照 核准

1.完工 2.使照申請

1.使照核准 2.五大管線配管 3.房屋接管

92

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

統籌單位的功能 統籌單位 協助辦理每半年一次的會員大會 協助辦理每個月一次的理事會 統籌 協助遴選 單位 銷售公司 銷售 公司

統籌 單位

協助辦理管委會 成立與成果備查

協助辦理 釐正圖冊

統籌 單位

協助更新會 清算與解散 統籌 單位

進場單位與時程

餘屋 銷售 1.遴選銷售公司 2.進行餘屋銷售

釐正 圖冊 1.辦理建物測量 2.釐正圖冊 3.市府審查

產權 登記 1.代書辦理產權登記

成果 備查

清算 解散

1.成立管委會 2.辦理成果備查

1.更新會解散 2.更新會財務清算 3.餘額返還更新會 成員

93

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

參 權變計畫作業注意事項

94

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

都市更新條例第三條

權 變 計 畫 定 義

◼

權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所 有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、 實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、 建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更 新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按 其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配 更新後土地、建築物或權利金。 共同負擔 實施者(建商)

更 新 前 總 價 值

更新前比例 甲

乙

丙

甲

乙

丙

共同負擔折價抵 付房地予實施者

更 新 後 總 價 值 95

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權 利 變 換 概 念

權利變換基本概念

更新前價值估算 更新後價值估算 計算共同負擔 選配單元 差額找補

案例說明 • 計算各權利人權利價值比例

更新前土地總價2億3818萬 甲土地價值1113.6萬 甲之權利價值比例＝1113.6萬/23818萬＝4.6755％

• 估價師計算更新後建物車位

更新後總銷7億6701萬

• 估價師計算更新前土地價值

總價值 • 計算本案更新總成本 • 計算各權利人應分配價值 • 各所有權人選配住宅、車位 單元

更新總成本2億5751萬 甲可分配價值＝7億6701萬×4.6755％＝3586萬 甲應負擔費用＝2億5751萬×4.6755％＝1204萬 甲應分配價值＝3586萬－1204萬＝2382萬 甲選了1戶住宅、1部車位 甲實分配價值共2163萬 原使用面積42坪 更新後產權面積51.7坪

• 依實際選配結果計算找補金額 • 自辦更新者所有數值以結算數據為準

甲可領回金額＝2382萬－2163萬＝219萬

*更新前後價值、共同負擔金額均須經臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過數值為主。(相對公平) *建議自辦更新者差額找補於清算時一併辦理

96

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權利變換程序 設計定案 委託估價 代書 計算各權利價值

研擬選配原則 寄發選配資料

如屬自組更新會需經 會員大會同意後執行

權變公聽會 選配期間不得少於30日

召開選配會 房屋分配定案

審查程序 97

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

單元意願調查與規劃設計 如何設計合適的坪數與格局 (一)前期評估注意事項 1.基地規模-公益性vs私利性 (1)注意基地形狀因素與周遭環境條件 (2)建築量體配置最佳化可行性 2.現況使用建築物型態 (1)建築單元-均值性、樓層差異性 (2)地面層使用型態與增建及頂樓違章 3.最佳開發效益-量(獎勵)/質(環境)兼顧 (1)坪效分析合理性或極大性 (2)設計條件質化分析 a.住戶參與更新之理想目標與現實限制 b.住戶分配(坪數/房型)之配置選擇性 c.銷售市場定位(實施者考量) 主辦單位：臺北市都市更新處

98

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

單元意願調查與規劃設計 如何設計合適的坪數與格局 (二)建築設計執行階段注意事項-住戶問卷調查為基礎 1.意見整合中建築規劃考量 (1)滿足大多數住戶改建之需求設計 (原使用面積；更新後使用面積) (2)因應未表態住戶「不反對」之設計構想 2.保持建築構想未來可調整之彈性 (1)因應意見整合過程中之住戶需求變化 (2)因應相關獎勵值變化之可能性

99

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

單元意願調查與規劃設計 如何設計合適的坪數與格局 (三)自辦更新應注意建築設計重點 1.產品定位(坪數與格局) (1)法定最小分配單元(室內>46㎡,銷坪約22-24坪) (2)以住戶使用需求與成本負擔為優先(問卷調查為基礎) (3)因應未表態住戶保留設計調整彈性 2.公共設施比例與坪效 (1)公共設施(共有/專有/約定專用)比例之影響 (2)建築設計以「好宅」為原則(非豪宅訴求) 3.住戶使用需求之調整機制 (1)客變原則(專有/公用) (2)客變時機與執行 100

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

更新前後價值評定 一、法令依據 都市更新條例第五十條

二、估價師的選擇 由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施 者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中， 以公開、隨機方式選任之。

三、領銜估價師 由實施者協調所有權人選定其中一家之估價結果，並應於權利 變換計畫書中說明選定估價結果之方式及理由。

101

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

更新前後價值評定 四、更新前價值：住戶的價值與分配負擔比例 1.更新前各宗土地之權利價值 2.更新前各土地所有權人之權利價值比例 3.新法57條第四項規定，估算建物殘餘價值 *影響：各所有權人間的權值比例(跟實施者無直接關係)

五、更新後價值：全體的價值 1.更新後各建築單元之權利價值 *影響：共同負擔/更新後價值=實施者分配比率

102

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配文件

此兩項最重要

10份文件

調查表

申請書

103

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

研擬選配原則-確定房屋選擇方式 一、依各社區性質研擬 ◼ 由所有權人討論，開會確認 ◼ 爭議重點、差異性、特別需求(如店鋪優先選店鋪)

二、規劃單位協助研擬 ◼ 協助提供選配原則 ◼ 說明各選配原則之意義與執行方式

三、多數同意(達都市更新事業法定門檻) ◼ 選配原則經多數住戶同意(更新會經會員大會同意) ◼ 建請各住戶服從多數決事項辦理，公開透明 104

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

選配原則-選配原則內容說明 一、名詞定義 ◼ 定義各名詞之意義，如可分配價值、應付擔費用、應分配價值、 實分配價值、最小分配價值等。

二、選配原則訂定基準 ◼ 說明選配原則訂定之基本方針，如依據何規定訂定，或依據何 原則訂定。

三、選配原則 ◼ 特別情況：原一樓優先選一樓 ◼ 一般情況：一戶單元搭配一車位 ◼ 其他情況：超選戶之選配規定等 四、約定事項 ◼ 信託設定規定，超選戶繳費規定或其他特別規定等。 105

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

選配期間-住戶選擇房屋開始，大於30天 一、理事或樓長協助協調 ◼ 由理事或樓長協助幫忙住戶房屋選配 ◼ 希冀達成一個蘿蔔一個坑之完善分配

二、規劃單位協助說明 ◼ 規劃單位協助說明選配方式與情形

◼ 期望住戶更了解選屋與選配過程更順暢

106

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

選配會-決定房屋選配歸屬之會議 一、確定選配期間選房者之房地 ◼ 確定選配期間選房者之房地 ◼ 無重複者確認、無異議者確認

二、處理重複選配者事宜 ◼ 重複選配者之抽籤事宜 ◼ 確認重複選配者之分配

三、處理未選房者事宜

透過公開透明、公平 公正之選配會完成住 戶房地分配，消除住 戶分配疑慮

◼ 處理選配期間未選者事宜 ◼ 處理選配會當天未選房者事宜 107

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

重複選配-一戶有兩人以上選擇之狀況 選配期間 ◼ 由理事或樓長協助住戶協調房屋選配 ◼ 由規劃單位協助住戶協調房屋選配

選配期間截止後 ◼ 仍由重複選房之狀況

◼ 選配會上重複選房者兩造抽籤決定獲配者

108

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

重複選配-一戶有兩人以上選擇之狀況 一、選配期間：協調換位置-OK 二、截止日後：於選配會上抽籤決定 選配會上抽籤決定-實例

109

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

未選房者-已達最小分配單元者 一、請於選配期間內選房 ◼ 保障自己的選房權利 ◼ 請於選配期間內選房

二、於選配會當天選房者 ◼ 不可與選配期間提出者重複 ◼ 請選擇他人未選擇者

三、於選配會當天仍未選房者 ◼ 抽籤決定 ◼ 保障住戶權益 110

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

未選房者-未達最小分配單元者 一、合併分配 ◼ 透過合併分配方式達選配之規定 ◼ 理事與規劃單位協助處理

二、出資選配 ◼ 不足者，可自行出資選配(需會員大會同意) ◼ 有關出資規定請依選配原則規定辦理

三、領補償金 ◼ 估價師估算補償價值 ◼ 保障住戶應有權益 111

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

合併分配

抽籤決定 抽籤

抽籤

情形

結果

112

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選配程序

如何分配

公開透明

後續找補

1.住戶自主(更新會) 2.實施者協調 3.規劃單位協助

選配過程 公開透明

審議核定 確定分配

法令規定 選配程序

審議過程 公開透明

找補金額 1.釐正為準 2.清算發放(更新會)

都市更新、公開透明、住戶無疑、更新可期 113

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選屋與找補 一、法令依據 都市更新條例第五十二條 （權利變換後之土地及建築物之分配；差額價金之發給或繳納） 第一項：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同 負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比 率，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地 及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。 第二項：依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多 於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物 少於應分配之面積者，應發給差額價金。 第三項：第一項規定現金補償於發放或提存後，由實施者列冊送 請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。 第四項：依第一項補償之現金及第二項規定應發給之差額價金， 經各級主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取；逾期不領 取者，依法提存之。 114

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選屋與找補 一、法令依據 都市更新條例第五十二條 （權利變換後之土地及建築物之分配；差額價金之發給或繳納） 第五項：第二項應繳納之差額價金，土地所有權人應交予實施者。 經實施者催告仍不繳納者，由實施者報請該管主管機關以書面行 政處分命土地所有權人依限繳納；屆期未繳納者，由該管主管機 關移送法務部行政執行署所屬行政執行分署強制執行。其執行所 得之金額，由該管主管機關於實施者支付差額價金之範圍內發給 之。*新法新規定 第六項：應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不 得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承 而辦理移轉者，不在此限。

115

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選屋與找補 所有權人選配價值遠高於其應分配價值後續執行方式 解釋函 - 內政部100年12月7日台內營字第1000810535號 主旨 關於都市更新實施權利變換時，部分所有權人選配價值遠高於其應分配價值，並造成其他所有 權人須參與抽籤疑義案。 說明 一、有關所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節，屬實施者由土地所有權人折價抵付或現 金補償後取得之房地，宜由實施者與所有權人合意為之，本部100年10月19日台內營字第 1000809224號函已有明示。 二、至於土地所有權人超額選配致造成其他所有權人須參與抽籤一節，按都市更新權利變換實 施辦法第11條有關未於都市更新事業計畫表明分配方式者，得自行選擇。但同一位置有二人以 上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理之規定，係針對應分配部分選配位置之規範。本案於應 分配外，與實施者合意另為選配部分，非屬上開辦法第11條但書應公開抽籤之適用範圍，其超 額分配之申請，應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限，不宜併同抽籤處理， 由於事涉個案審議執行事項，請依權責核處。

重點：所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節，屬實施者由土 地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地，宜由實施者與所有 權人合意為之。其超額分配之申請，應以不影響其他所有權人應分 配部分優先選配權益為限，不宜併同抽籤處理。 116

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選屋與找補 不參與者補償金發放及所有權移轉登記 權變核定後向主管稅 捐稽徵機關申報

申報土地移轉 現值及查欠

通知不參與分配 者應領之補償金

領取補償金通知 有限制登記者

未於期限內領取

提存

權變核定後 (書面雙掛號)

權變核定後2個月 內通知(書面雙掛號) 通知之日起30日內領取

領取補償金

實施者列冊送請主管 機關囑託登記機關 辦理所有權移轉登記 117

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

權變計畫作業注意事項-選屋與找補 應繳納之差額價金(找補) 自辦更新 差額價金 建議清算時一併 計算，一併處理

逾期未領取或繳納之處置 1.未領取依法提存 2.未繳納由主管機關移送法 務部強制執行 3.未繳納者獲配之土地及建 物不得移轉或設定負擔， 因繼承而移轉不在此限

計算差額價金 通知 1.接管日期與期限 2.差額價金金額 3.繳納或領取價金 之期限與地點 接管 繳納或領取 差額價金

領取使用執照，並完成五 大管線之配管與埋設後 (書面雙掛號)

通知之日起30日內接管， 逾期者，視為已接管 接管之日起30日內 繳納或領取

118

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

肆

權變計畫 常見問題 1.選配原則訂定 2.超選問題 3.如何找補

4.產權異動

119

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

選配原則訂定

依選配原則

1.店鋪優先選配(鐵則) 2.原位置優先選配 3.找補原則 4.會員大會議決通過

選擇房屋

有重複者協調

協調後仍有重複公開抽籤決定

120

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

超選問題(實施者) 1.超選-超過應分配價值 2.超選-超過可分配價值 3.與實施者協議

超選狀況 與實施者協議

超選者 配合協議事項ok

未配合約定事項者

應分配價值內選配

121

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

超選問題(更新會) 1.超選-超過應分配價值 2.超選-未超過可分配價值 3.超選-超過可分配價值 4.會員大會議決通過

超選狀況 會員大會議決通過

超選者 配合約定事項ok

未配合約定事項者

調整至應分配價值內

122

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

如何找補 協議合建者: 依雙方合約內容找補

權利變換者: 依報告書(釐正圖冊)內容找補 自組更新者: 依實際發生金額(成本及銷售)， 於清算時找補金額一併計算

123

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

產權異動 辦理過程中如有產權異動 一、核定前 依據產權變動狀況修正即可。 二、核定後 依據都市更新條例第四十九條，權利變換計畫 變更之簡化作業程序辦理。免公聽會、公展、 聽證及審議。

124

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

伍

綜合討論 1.坪數分?價值分?

2.公設的迷思?

3.店鋪是否應參與?

125

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

坪數分?價值分?差異? 參考案例1 單價 面積 價值 2F-8F 1.00 57.41% 55.86% 9F-14F 1.07 42.59% 44.14% RC造 14層建物

參考案例2 單價 面積 價值 3F-13F 1.00 50.17% 47.39% 14F-24F 1.12 49.83% 52.61% SC造 24層建物

126

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

公設的迷思?

項目

地主

實施者

坪數分

↘ → ↗

↗ → ↘

比例分 共同負擔分

合建時 坪數分?比例分?

*公設越高時

權變時

127

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

店鋪是否應參與? 參考案例1 更新前 更新後 1.7594% 1.52 434,000 1.30 一樓 二樓以上 1.1599% 1.00 333,700 1.00 參考案例2 更新前 更新後 6.9068% 1.53 639,957 1.47 一樓 二樓以上 4.5233% 1.00 435,135 1.00

128

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

NOTE

129

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

The End Th En End e d 簡報結束 敬請指教 130

主辦單位：臺北市都市更新處

執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會