La Propiedad Horizontal by Freddy Pinto

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INDICE

Katherine Barba, Joselin Valverde Guillermo Muñoz, José Macías LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Páginas

LA PROPIEDAD HORIZONTAL Concepto

Antecedentes históricos

La Propiedad Horizontal y su naturaleza

Doctrina

La propiedad horizontal en el código civil ecuatoriano

Derecho comparado

Caso práctico

Declaratoria de propiedad horizontal

Problemas especiales

Terminación de la propiedad horizontal

Conclusiones y aportes enfocados a la realidad nacional

Reflexiones

Las ventajas y desventajas de la propiedad horizontal

Bibliografía

Anexos

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LA PROPIEDAD HORIZONTAL Concepto Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común. La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio. Así, la propiedad horizontal, no es el inmueble, sino la institución jurídica bajo la cual esta ese inmueble

Antecedentes históricos Por una parte el concepto romanista de la propiedad, con extensión vertical ilimitada; y por otra parte, el afán natural de independencia que se satisfacía mejor, con las antiguas técnicas de construcción, mediante la exclusividad de dominio en cada edificio, han hecho que la propiedad horizontal no tuviera mayor acogida legal ni difusión social en la antigüedad. Superado el concepto romanista, e inventadas nuevas técnicas constructivas, esta figura jurídica se ha abierto amplio campo en el mundo contemporáneo. Sobre todo en las grandes ciudades ha llegado a ser fórmula muy común. Sin embargo algunos investigadores como Cicu, han encontrado remotos precedentes de la propiedad horizontal en Babilonia y Siria, en siglos anteriores a la era cristiana. En el Derecho Romano se halla un esbozo de este instituto en un fragmento del Digesto, del Jurisconsulto Ulpiano, en el que se planteó con bastante claridad y precisión, la división de una casa por pisos, al considerar el caso del cenáculo o piso superior de la casa, ocupado por una persona en calidad de dueño, y que tenga esta persona acceso directo al cenáculo por un sitio público; en tanto que la planta baja del edificio pertenezca a otra persona en la misma calidad. Este texto comprueba que se conoció la figura jurídica que consideramos, siquiera como una modalidad extraña. Se piensa que llegó a tener cierta difusión en la 2

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época imperial, de gran desarrollo urbano y en la cual se comenzó a edificar casas de considerable altura, gracias a nuevas técnicas constructivas. La propiedad horizontal y su naturaleza La propiedad horizontal se diferencia de la propiedad unitaria o singular, en la propiedad horizontal, el inmueble está limitado horizontalmente y por consiguiente no va “hasta los infiernos ni hasta los cielos” De la comunidad singular o condominio se diferencia, además de su objeto que solo comprende los inmuebles en que no está permitida la solicitud de solución, al paso que si asiste este derecho a los condóminos singulares. El derecho de cuota comunitaria en la propiedad horizontal no puede ser enajenado independientemente del derecho unitario o singular, así como la venta de este implica la de cuota aparte. En esta clase de propiedad especial, se encuentra 2 elementos característicos: A) Los de la propiedad singular o unitaria, ya que cada copropietario es dueño exclusivo de su respectiva unidad B) Los de la comunidad o condominio o indivisión sobre los bienes comunes para su goce y utilización, pero con la diferencia fundamental de que solo recae sobre los bienes inmuebles Doctrina de la Propiedad Horizontal Manresa: define la Propiedad Horizontal como el inmueble que en su totalidad pertenece de forma singular a diversos propietarios y aun habiendo, por la división, terminado la copropiedad, y cesado el condominio, sobre una parte que fue abstracta e ideal durante el pro-indiviso, continúan siendo comunes ciertas cosas indispensables al derecho de usar y disfrutar de la finca, como los tejados, las escaleras, los patios, entre otros. Este estado de comunidad especial sólo habrá de determinarse jurídicamente por la reincorporación del dominio del inmueble en un solo y exclusivo propietario. Casado Pallares: considera que en esta figura la propiedad separada es lo principal y lo accesorio es la comunidad, pues todo el valor directo y utilidad de una cosa depende de los

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pisos o de las habitaciones, esto es, de los espacios habitables y todo lo demás está respecto de ello, en relación tanto de medio a fin como de accesorio a principal. Batlle: refiere que en la propiedad por pisos hay una comunidad de ciertos elementos; pero sobre la cosa entera no hay comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios que no es lo mismo. Reffino: manifiesta que "la Propiedad Horizontal de los inmuebles edificados consiste simplemente en que el propietario de un piso o departamento, lo es exclusivamente de él, con independencia de los propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del terreno donde se asienta el edificio y demás bienes comunes" Sánchez Roca la define como: "jurídicamente, la Propiedad Horizontal es una comunidad voluntaria y permanente, integrada por los adquirientes titulares de cada uno de los pisos o apartamentos de un inmueble, sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas legales o fraccionadas La Propiedad Horizontal en el Código Civil Ecuatoriano Algunos códigos civiles han llegado a excluir la posibilidad de la propiedad horizontal. Tal sucedía con el argentino de Dalmacio Vélez Sarsfield, promulgado pocos años después del nuestro, en 1869 concretamente, y cuyo artículo 2617 decía: "El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato ni por actos de última voluntad". Por el contrario, en nuestro Código Civil de 1861 ya existía el artículo que hoy lleva el número 895 y que contiene una rudimentaria regulación de la propiedad horizontal. Ciertamente se puede discutir que por la localización de este precepto en el Título "De las Servidumbres" se estaba un tanto lejos del concepto moderno de la propiedad horizontal, el mismo que era totalmente extraño a las costumbres de la época. Pero hay que reconocer que el genio clarividente de Don Andrés Bello, resume en dicho artículo lo más esencial de esta institución que en nuestro país sólo después de cien años ha llegado a tener relevancia. En el Código Civil Ecuatoriano es el ART.895 que nos refiere situaciones respecto a la propiedad horizontal, pero es la ley de esta materia la que la regula, de la cual anotamos una síntesis de sus artículos. 4

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Se considera la posibilidad de varios departamentos en el mismo piso o nivel (Art. 1)

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Da el concepto de piso o departamento, en el que se destaca el requisito de tener salida a la vía pública. (Art. 1)

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Considera el caso de los entrepisos (Art. 1)

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Establece que coexisten la propiedad exclusiva y la común (Art. 2)

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Hace una amplia enumeración de los bienes comunes, a modo de ejemplo (Art. 3)



El derecho de los propietarios a los bienes comunes, es proporcional a los bienes exclusivos de cada uno (Art. 4)



Los bienes comunes son inseparables de los exclusivos (Art. 4)



Establece la obligatoriedad de pagar la prima de seguro (Art. 5)



Uso de la propiedad, conforme al reglamento interno. (Art. 6)



Divisibilidad de la hipoteca sobre el edificio (Art. 7)



Posibilidad de hipotecar el futuro departamento (Art. 9)



Necesidad de protocolizar el plano (Art. 10)



Sociedad de propietarios para la administración del edificio. (Art. 11)



El Reglamento Interno debe ser aprobado por las 2/3 partes de los propietarios (Art. 11)



Contenido esencial del reglamento interno (Art. 12)



Mérito ejecutivo de las resoluciones sobre expensas comunes (Art. 13)



División por destrucción o deterioro equivalente a 3/4 partes del edificio (Art. 14)



Reparaciones: ejecución por las expensas (Art. 15)



Obligatoriedad del seguro contra incendio (Art. 16)

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Subsistencia de hipotecas en caso de reconstrucción de edificio destruido (Art. 17

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Destino de la indemnización del seguro (Art. 18)

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Obligación de insertar declaraciones municipales y el Reglamento de copropiedad en las escrituras (Art. 19)

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Se determinará el valor de cada piso por el catastro municipal (Art. 20)

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Se evaluarán separadamente los departamentos para efectos fiscales (Art. 22)



División de la responsabilidad por deudas (Art. 23)

Derecho comparado Chile La copropiedad inmobiliaria está regulada en la Ley 19.537 de diciembre de 1997, además está regulada por el Decreto número 46 del año 1998 y que vino a remplazar a la Ley 6.071 sobre Propiedad Horizontal. Los copropietarios tienen un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la unidad y son comuneros respecto a los bienes de dominio común (artículo 3 de la Ley, copropiedad). La propiedad individual va unida a la copropiedad porque por regla general los bienes de dominio común no pueden circular en forma independiente de la unidad, así se desprende del artículo 14 de la ley; este artículo dispone que los derechos de cada propietario en los bienes de dominio común son inseparables del derecho de dominio exclusivo sobre la unidad, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia de dominio, en el gravamen o en el embargo de la respectiva unidad Colombia Al igual que en los otros países sudamericanos la Propiedad Horizontal se regula por la Ley de 29 de diciembre de 1948, requiriendo la inscripción de la escritura, constando en esta el reglamento y plano del edificio Venezuela La primera legislación que reguló esta institución fue la Ley de Propiedad de apartamentos del 3 de junio de 1957. En la actualidad rige la Ley de Propiedad Horizontal

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de Venezuela de 4 de agosto de 1983, la que establece que si no se inscribe no pueden ser enajenados los apartamentos del edificio. El Régimen de la Propiedad Horizontal. En la experiencia personal de consultas en relación con la materia que nos atañe., han existido personas que han intentado independizar parte de sus bienes particulares, como los dormitorios de una vivienda o parte de las misma, pero que no poseen una salida independiente, sin que necesitan de una parte de otro bien particular para poder salir o ingresar al mismo, han tenido que perder el tiempo solicitando una autorización de no se otorgado, por expresa prohibición de la norma legal, así expuesto en el ART.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de nuestro país. En si quien declara un bien bajo el régimen de propiedad horizontal es el GAD cantonal. CASO PRÁCTICO Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras: a) Porque el dueño de un edificio venda, done o transfiera de cualquier manera la propiedad de uno o más apartamientos reservándose o no la propiedad de otro u otros pisos. b) Por partición material de un condominio, de modo que cada copropietario llega a serlo exclusivamente de un departamento, conservándose la comunidad sobre las partes de utilidad para todos. c) Por construcción de un edificio por varias personas, destinándolo a propiedad horizontal. d) Por disposición testamentaria puede igualmente dar principio a un régimen de propiedad horizontal. Art. 19 (Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal).- Corresponde a las municipalidades determinar los requisitos y aprobar los planos a que deben sujetarse las edificaciones a las cuales se refiere esta Ley. Mediante ordenanza municipal, el GAD cantonal de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble podrá establecer los requisitos para que un bien ingrese al régimen de propiedad horizontal. Además se debe determinar si el bien es nuevo, terminado, o en proceso de construcción, en cada caso hay ciertas variaciones en los requisitos requeridos, pero me 7

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referiré en forma general a los que se presentan en todos los casos. Documentos que serán presentados, en el caso del cantón Guayaquil, en la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro (DUAR). 1.- Solicitud dirigida al Señor Alcalde, firmada por el o los propietario(s). 2.

Copia de la cedula y certificado de votación (vigente) del o los propietario(s).

En caso de Persona Jurídica la petición al Alcalde, lo debe formular el Representante

Legal, adjuntando el nombramiento (vigente) debidamente notariado. 4.

Copia del Registro Profesional y/o copia de la cedula que lo acredite como tal del

Responsable Técnico (P. Horizontal). 5.

Un juego completo de los planos aprobados por la Municipalidad, a los que se

adjuntara el correspondiente Registro de Construcción 6.

Tres juegos de copias de planos arquitectónicos, en las que se determine áreas

comunes, útiles y privadas, con su correspondiente desagregación 7.

Original y tres copias del cuadro de alícuotas, suscrito por un profesional, Ingeniero

Civil o Arquitecto. Este cuadro deberá indicar las incidencias de las áreas comunes. 8.

Original y Copia del informe de Interagua, mediante el cual se han aprobado los

planos de las instalaciones de provisión de agua (para declaratoria al Régimen de Propiedad Horizontal). 9.

Copia de la Escritura de propiedad del Inmueble, debidamente inscrita, en el Registro

de la Propiedad. 10. Si el inmueble a ser incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, contiene más de 4 plantas, ó 10 y más unidades habitacionales o locales, se requiere los informes del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil, mediante el cual se certifique que el inmueble, cumple con las normas técnicas exigidas en la Ley de Defensa Contra Incendios; así como de la Corporación Nacional de Telecomunicaciones (CNT), en el que se aprueban los planos de instalaciones telefónicas. 8

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11. Adjuntar el archivo digital (CD), en la que conste el Proyecto a someter a Régimen de Propiedad Horizontal. Declaratoria de Propiedad Horizontal Una vez presentados y aceptados estos requisitos, el GAD municipal, le dará el trámite correspondiente, igual cualquier ordenanza municipal, fundamentados legalmente en el Art. 238 de la constitución de la republica del ecuador; Art. 56 y literal a) del Art 57 del COOTAD; Art. 4 del reglamento de la ley de propiedad horizontal, y otras de orden local, se procede a declarar el bien, bajo el régimen de propiedad horizontal. La ordenanza al respecto contara, entre otros, con las siguientes disposiciones: La declaratoria de propiedad horizontal; linderos y dimensiones; características de la propiedad; de las áreas comunes y privadas; cuadros de alícuotas, cantidades y áreas; reglamento de copropiedad (que deberá ser elevado a escritura pública); la obligatoriedad de ser elevada a escritura pública; la fecha de vigencia de la misma, y demás solemnidades. Para cumplir con la obligatoriedad de elevar a escritura pública la ordenanza municipal de declaración de propiedad horizontal de un bien, se debe concurrir hasta una notaría, con la documentación arriba mencionada y además la respectiva ordenanza municipal ya aludida. La escritura pública cuenta con varias cláusulas, entre las cuales destaco: la comparecencia de los condóminos, antecedentes, declaratoria de propiedad horizontal, cuantía, aceptación, gastos, inscripción. La ultima clausula se refiere a la inscripción de la escritura, en el registro de la propiedad, una vez ya inscrita, se considera al bien bajo el régimen de propiedad horizontal. Problemas especiales La hipoteca de esta clase de propiedades admite doble modalidad: puede hipotecarse todo el edificio, o bien cada departamento. En el primer caso, se requiere la intervención de todos los propietarios, o del único propietario, si se trata de edificio aún no construido o destinado a venderse por pisos pero aún en manos de un único dueño. Nuestro Código Civil prevé la posibilidad de la hipoteca de un edificio aún no construido, a partir del 9

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gravamen impuesto al suelo en que se levantará; pero para la propiedad horizontal, está facultada de hipotecar el bien futuro: la construcción aún no realizada, se ha considerado expresamente. Si la hipoteca grava un departamento, se extiende el gravamen a la parte propia y a la cuota en las partes comunes, que son inseparables, como insistentemente se ha dicho. Terminación de la propiedad horizontal Obviamente se aplican a esta institución todas las formas de extinción por destrucción de la propiedad, sea física o jurídicamente. Casos de terminación propios de este género de propiedad serían, en cambio, el pasar a ser un condominio ordinario, o la constitución de una compañía la que aporten los condóminos sus cuotas para convertirse en accionistas con aquel capital. Pero los dos casos más frecuentes de terminación de la propiedad horizontal se sitúan más bien en los extremos siguientes: o bien la concentración de la propiedad en un sólo dueño, o, por el contrario, la división material entre los varios señores de modo que cada uno llegue a ser propietario exclusivo de su parte. La concentración puede realizarse por la venta, cesión, permuta, etc., de las cuotas a favor de uno de los condóminos, o bien por la adquisición de todas las cuotas por parte de un extraño. Pero en ambos supuestos se trata de verdadera transferencia del dominio sobre cosa inmueble, y por tanto se debe cumplir con las formalidades que la ley exige para ello: escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, con los correspondientes pagos de impuestos. En cuanto a la división sólo será posible si lo permite la naturaleza misma del inmueble, es decir, si admite la partición material, dada su estructura, sin que perduren partes comunes, tales como cimientos, techo, escaleras, puesto que si no se puede realizar esta división material, en una u otra forma perdura la propiedad horizontal, o bien derive la división en un caso de concentración de propiedad, por el cual uno o algunos propietarios reciben sus partes materiales y se obligan a indemnizar a quienes nada reciben en especie. Es obvio, que la división puede facilitarse en los casos en que se derroque el edificio y quede únicamente el terreno, con dimensiones y forma adecuadas para la partición.

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Si todos los condueños son personas capaces de disponer de lo suyo y están de acuerdo, pueden proceder por sí mismos a la división, la que deberá constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si entre los dueños hubiera alguno incapaz, se requeriría trámite judicial de partición. En cambio, entiendo que no cabría división judicial a petición de uno de los condóminos o de una minoría de ellos, porque no valdría para este caso la norma de que a nadie puede obligarse a permanecer en la indivisión por tiempo indefinido; esta norma es aplicable a la indivisión, a la copropiedad ordinaria, pero no a la propiedad horizontal, que en realidad constituye un derecho sui géneris, distinto de la copropiedad ordinaria, y, a diferencia de ésta, la propiedad horizontal tiene en principio carácter permanente, de modo que la división será lo excepcional, y no constituye derecho de cualquier propietario el pedir la división: se requiere común acuerdo. Solamente en caso de destruirse el edificio en su totalidad o si se deteriorara en proporción que represente, por lo menos las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición por autoridad competente, solamente entonces, cualquiera de los propietarios puede pedir la división, y no habiendo acuerdo, sería judicial.

Conclusiones y aportes enfocados a la realidad nacional. Art 30 CRE. Las personas tienen derecho a un habitad seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica. La Propiedad horizontal es una institución con algún precedente histórico como ya hemos visto, pero su desarrollo es reciente derivado de las necesidades creadas por la escases de vivienda y lugares donde construirlos en esta era moderna. Esta escases se da por motivos tales como explosión demográfica (aumento de la población) y el éxodo de la migración del campo a la ciudad, donde por este motivo ellos construyen viviendas improvisadas en lugares marginales, invasiones donde la falta de servicios básicos y salubridad lleva a contraer varias enfermedades y hasta causa delincuencia, etc. Ante este fenómeno se ha visto una gran aparición de inversión tanto pública y privada que apunta a busca una solución habitacional mediante varios sistemas tanto de formas de créditos como mediante la propiedad horizontal, sean estos en: condominios, edificios,

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casas colectivas o conjunto de ciudadelas, etc. Que ingresan al régimen de propiedad horizontal regidas por dicha ley. Por una parte el estado con sus programas de vivienda como ejemplo “Socio Vivienda” (no entra en propiedad horizontal) ubicada en Guayaquil Parroquia: Tarqui Sector: Nueva Prosperina, la cual entrega viviendas avaluados en 14 mil Dólares aproximadamente donde el MIDUVI aporta a los interesados con un bono de 5 mil Dólares para lo cual debe de cumplir una serie de requisitos, y el saldo financiado a varios años con el BIESS, con el Banco de la vivienda, entre otras, están calmando la escases de vivienda las cuales tienen como administrador y fiscalizador al MIDUVI para realizar trabajos de mantenimiento de canchas, áreas verdes, recolección de Basura, etc. Sin el pago de la alícuota. Por lo tanto no entran al régimen de propiedad Horizontal, así también podemos citar el caso municipal con “Mucho Lote” ubicado al norte de la ciudad. Por otro lado la empresa privada o particulares han aportado a atenuar la escases de vivienda teniendo en cuenta el cumplimiento de la función social y ambiental, las cuales trabajan con crédito directo, financiamiento con bancos y en ciertos casos interviene el estado colaborando a los interesados en adquirir una vivienda en estas propiedades con bonos para los cuales deben cumplir ciertos requisitos. Así tenemos como ejemplo ciudadelas, edificios y condominios tales como: Metrópolis, La joya, Milán, Ciudad Santiago, entre otras que ingresan al sistema de Propiedad Horizontal y con el gran factor común q se construyen en periferias de la Urbe en amplios terrenos, y también tenemos la gran cantidad de edificios y condominios que se dan en la parte centro de la ciudad por motivos de espacios en pequeños terrenos y que ingresan al régimen de propiedad horizontal. Así también basado en experiencia de personas a las cuales entrevisté en cuanto a la convivencia, la vecindad ya que a veces por incumplimiento del reglamento interno y del derecho ajeno se suscitan inconvenientes que al no poder ser resueltos por y ante al administrador, presidente o representantes mediante una conciliación verbal y breve resulta imperioso encontrar la forma más adecuada de resolver estos conflictos incluso existiendo un reglamento interno, por este motivo como mi aporte creo sería conveniente y necesario ( ya lo veremos más adelante) , debería existir o crearse “Un Centro de Mediación y 12

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Arbitraje de Propiedad Horizontal” especializado en esta materia para la solución de conflictos entre titulares o copropietarios, para así no esperar llegar a que existan problemas sociales o daños cuantiosos hasta llegar ante un juez, siendo así una medida preventiva donde se someta voluntariamente todas las controversias que llegaran a existir de este tipo, que serán conciliadas o resueltas por profesionales expertos en convivencia de Propiedad Horizontal, para los cuales deberán contar con profesionales especializados en la materia. Así tenemos por ejemplo que los contratos de ejecución de obra pública serán sometidos a lo dispuesto en la Ley de Arbitraje y Mediación. Reflexiones El asunto relativo a las ventajas y desventajas que reporta la propiedad horizontal ha sido muy discutido. Sin embargo, muchos refieren que el instituto es ventajoso desde varios puntos de vista: económico, social y jurídico. En una visión económica, la propiedad horizontal es una solución para establecer derechos sobre activos que producen, de una manera vinculada, servicios susceptibles de ser consumidos de forma individual y conjunta. Bajo ciertas condiciones, esta institución parece servir para economizar costos de transacción y de administración, en especial, en los casos en los que los costos de administración de un condominio centralizado sean relativamente altos y el número de agentes económicos involucrados (número de apartamentos del edificio) también elevado. Esta institución brinda una respuesta jurídica a un problema social tan difícil como es el problema de la vivienda y en consecuencia, contribuye a resolver los problemas de estabilidad social dentro de dichas propiedades así como para la convivencia interna que pueden surgir en relación con este asunto. Constituye, sin lugar a dudas, una forma más económica de adquirir una vivienda con confort aceptable, además de abaratar los gastos de construcción y permitir, en un solo terreno, la posibilidad de edificar más viviendas a más personas, lo cual constituye un ahorro de los espacios urbanizables.

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Además, desde el punto de vista jurídico, la importancia de la propiedad horizontal radica en constituir una respuesta normativa que organiza un hecho físico que, en potencia, puede provocar conflictos si no existe una determinación de los derechos y deberes de sus titulares. Así se determina cuáles son los límites del derecho de cada cual y hasta qué punto el ejercicio de ese derecho no interfiere el ejercicio del derecho ajeno. Las ventajas de la propiedad horizontal son: 

Vigilancia exclusiva, lo que ofrece un mayor grado de seguridad.



Los gastos de mantenimiento, limpieza y obras de remodelación de las zonas comunes son asumidas por todos los copropietarios.



Si tiene algún problema relacionado con la construcción en las áreas comunes, como por ejemplo una gotera, la administración se encargará del problema y el costo será asumido por la copropiedad.



Zonas comunes que presten servicios adicionales para el bienestar de la familia.

Estas ventajas tienen un precio y están representadas en: la cuota de administración que establecen los copropietarios de acuerdo con los gastos que se generen, la cual debe pagarse puntualmente para evitar afectar negativamente las finanzas de la copropiedad o el mantenimiento de la construcción. Desventajas: La primera desventaja de la Propiedad Horizontal es que no siempre los reglamentos que se elaboran se ajustan a las necesidades del edifico ocasionando conflictos entre los copropietarios. La segunda es que generalmente, en los reglamentos no queda claro a quién acudir en caso de problemas entre copropietarios o entre la copropiedad y un tercero. Finalmente la Propiedad Horizontal tiene una desventaja que es que en el país la gente no ha sido educada para vivir en comunidad. Muchas veces se irrespetan los pagos en la administración de los servicios, los semáforos en rojo, las calles, los parqueos y las zonas comunes. 14

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BIBLIOGRAFIA Constitución de la República del Ecuador Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización Código civil ecuatoriano Ley de Propiedad Horizontal del ecuador Reglamento de la ley de propiedad Horizontal del Ecuador Manual elemental de Derecho Civil del ecuador 3- Dr. Juan Larrea HolguínCurso de derecho civil –De los bienes- Eduardo Carrión Eguiguren Ediciones de la Pontificia Universidad Católica del Ecuador- Eduardo Carrión Eguiguren Lecciones de Derecho Civil –Jorge Angarita Gómez Los Derechos Reales – Ab. Víctor Manuel Almeida Sánchez Tesis de Doctorado, Universidad de Guayaquil 1973, Ab. Enrique Valla Andrade Tesis para Doctorado 2009, Ab. Rodrigo Casalblanca Zamora Ley Notarial, Decreto supremo n° 1404 http://www.guayaquil.gob.ec/guia-de-tramites/tramites-en-urbanismo-avaluos-y-registro Ordenanza municipal S/N del GAD cantonal de Pastaza

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