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Investimento imobiliário e sustentabilidade
INVESTIM ENTO IMOBILIÁ RIO E
SUSTENTABI LIDADE
Intensifiam-se as preocupações em termos de sustentabilidade no mercado imobiliário e a gestão da duração dos contratos de arrendamento será uma variável cada vez mais premente nas carteiras de investimento.
Como todos sabemos nada é certo e permanente, e frequentemente somos forçados a adaptarmo-nos nas mais distintas e diversas situações de uma forma inesperada. Prova disto são as vivências que todos passámos durante o período pandémico, as tensões geopolíticas que atualmente vivemos, a incerteza que se instalou no mundo e o impacto que terão na gestão do planeta nas mais variadas vertentes, incluindo a económica.
Do mesmo modo que o nosso cérebro é moldável e se organiza com as rotinas que efetuamos diariamente, tornando-as completamente mecanizadas em 20, 30 ou 60 dias, dependendo da persistência e do interesse de cada um, com um mundo em constante mudança e com novas exigências é imperativo reaprender a priorizar e a analisar todos os itens que temos em
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consideração numa decisão de investimento. A sustentabilidade tem sido um exemplo paradigmático do que passou a ser priorizado e considerado nas decisões de investimento, não descurando uma das componentes mais prioritárias de todo o processo: os nossos clientes, a defesa dos seus interesses, da proteção e rendibilização das suas poupanças.
No mercado imobiliário, as preocupações, em termos de sustentabilidade são cada vez mais elevadas quer na procura de novas oportunidades de investimento que surjam em mercado, quer nas melhorias e reabilitações dos imóveis por parte dos proprietários. Tornam-se cada vez mais prementes as diligências técnicas prévias a eventuais investimentos, com a introdução padronizada de requisitos ESG (Environmental, Social and Governance). Na perspetiva de desinvestimento, a aplicação dos aludidos requisitos serão a pedra de toque para captar o interesse dos investidores imobiliários, cada vez mais despertos para esta realidade. Conhece, também, cada vez mais relevância a atração pela análise dos princípios ESG observados por senhorios e arrendatários, a par de outros termos e condições essenciais que encimam os negócios, seja de compra e venda, seja de arrendamento.
MATURIDADES CURTAS
Ao incluir estas preocupações em termos de gestão e de decisões de negócio, estamos convictos da existência de um eventual caminho de confl tualidade entre arrendatários e proprietários. A gestão da duração dos contratos de arrendamento será uma variável cada vez mais premente nas carteiras de investimento, na medida em que as condições negociais de-
COP26 IMOBILIÁRIO
PRINCIPAIS ASPETOS E CONCLUSÕES
EMISSÕES DE CARBONO DOS EDIFÍCIOS O setor imobiliário tem de se aproximar da eficiência enegética, através de melhor design, materiais e da implementação de tecnologias de edifícios inteligentes. A ERA DO NET ZERO Certifiações sustentáveis podem contribuir em aproximadamente 50% na variabilidade dos alugueres contratados e riscos de incumprimento de hipotecas em comparação com o imobiliário não certifiado. FINANCIAMENTO DE IMOBILIÁRIO SUSTENTÁVEL Crescentes empréstimos verdes ou ligados à sustentabilidade destinados a adquirir imobiliário, re-financiametos, financiameto de desenvolvimento e para financia eficiência enegética com melhorias resilientes às alterações climáticas. CONTROLO DE DESENVOLVIMENTO E MUDANÇAS CLIMÁTICAS Podem ser requisitados projetos de forma a conduzir uma avaliação de impacto ambiental/climático. RENOVAÇÃO DE EDIFÍCIOS EXISTENTES Estima-se que 80% dos edifícios que existirão em 2050 estão já construídos. É ncessário criar regulamentação que priorize a modernização sobre a nova construção. SENHORIOS E INQUILINOS Arrendamentos verdes que incluam áreas nas quais os senhorias e os inquilinos colaborem de forma a melhorar a performance ESG.
Fonte: Global Real Estate Sustainability Benchmark
verão, no futuro, ter em conta que os ocupantes se encontram alinhados em termos de critérios de sustentabilidade. Nos casos em que esta sintonia seja incompatível, uma das soluções poderá passar por promover a celebração de contratos com maturidades curtas, e simultaneamente procurar a substituição dos mesmos por ocupantes de elevada qualidade creditícia e com critérios ESG elegíveis. Nas situações de contratos mais longos, os gestores tendencialmente deverão adequar as melhorias nos imóveis em articulação com os interesses dos arrendatários, tendo sempre em consideração a valorização do património adequado à atividade dos mesmos, procurando sempre que esta valorização ocorra de forma criteriosamente sustentável.
Existem cada vez mais arrendatários, e nesta fase clientes internacionais, que valorizam a ocupação de imóveis sustentáveis e estando dispostos a despender um prémio adicional por essa opção. Cremos ser incontestável que esta tendência está a solidifica -se no intelecto de todos os players de mercado, também por via da desmistificaçãode os custos de construção de um imóvel sustentável serem pouco superiores quando comparados com os de um imóvel que não obedece a este tipo de preocupações.
O nosso país continua a atrair investidores imobiliários internacionais, em distintos setores, como por exemplo os setores de escritórios, hotelaria e saúde. A resposta de Portugal à crise pandémica contribuiu para que estas expetativas se mantenham. Em setores específicoscomo o da saúde, nomeadamente unidades de cuidados continuados e residências seniores, é expetável
que esta procura evolua positivamente. Importa referir que a muitos dos projetos ou licenciamentos em curso encontram-se já subjacentes certific ções mundialmente reconhecidas que avaliam o cumprimento de requisitos de sustentabilidade, sendo expectável que, neste âmbito, e como resultado da imperatividade normativa esperada, outras certificaçõesvenham a surgir.
RETORNOS SUPERIORES
O posicionamento dos imóveis nos critérios ESG originará tendencialmente retornos superiores para os proprietários, mesmo com as crescentes exigências normativas, quando conjugados três fatores: o acréscimo dos rendimentos, o investimento nos imóveis e a poupança no que concerne a gastos gerais. A intensificaçãoda legislação, o incremento das preocupações ambientais e, bem assim, a consolidação da procura em imóveis com requisitos sustentáveis, serão pilares chave na evolução do mercado imobiliário. Há a necessidade premente de continuar a adaptarmo-nos a todos os acontecimentos inesperados, saber contrariá-los com algum estoicismo e elevada resiliência, porquanto é inexorável que o caminho da sustentabilidade veio para ficar
A experiência demonstra-nos que o que não é mensurável, não é gerível. O desafio que se desenha no horizonte muito próximo é a meticulosa tarefa de atribuição de métricas que nos permitam medir o grau de adequação dos imóveis que compõem as carteiras dos fundos e dos clientes aos critérios de ESG. Pensamos ser um dos principais desafios a atingir. O caminho faz-se caminhando.
A OPINIÃO DE
ISABEL DE LINIERS Vendas sénior, DWS Iberia
REAFIRMANDO O INVESTIMENTO EM ATIVOS REAIS LÍQUIDOS
Desde que o COVID estourou nas nossas vidas e introduziu incertezas desconhecidas para a economia moderna, na DWS temos insistido na utilidade de investir em ativos reais. O que vimos este ano, longe de nos fornecer clareza, infelizmente lançou-nos novas questões, inimagináveis há alguns meses. É por isso que nos mantemos firmesnesta ideia, pois acreditamos que a diversifiação numa carteira de ativos reais líquidos, graças à estabilidade que proporcionam e à cobertura contra a inflaão, posiciona favoravelmente os investidores num cenário de inflaão crescente e de tensão de guerra. Para construir tal carteira, seria necessário partir de uma base sólida, como infraestruturas líquidas ou ativos imobiliários (ações de empresas destes setores), com potencial de retorno signifiativo no longo prazo e rendimento historicamente atrativo e estável. A isso somaríamos a exposição a matérias-primas e ações na área de recursos naturais, com beta elevado à inflaão (especialmente quando ela sobe). Por fim,o investimento em TIPS (títulos vinculados à inflaão). É certo que certas combinações de setores e geografiaspodem ser atualmente objecto de dúvidas (transportes na Europa, energia) mas somos de opinião que com a referida diversifiação maximizam-se os benefícios.
