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Sonderstrecke US-Immobilien Erholung in Sicht
Erholung in Sicht
Die Corona-Krise hat den USA in vielerlei Hinsicht einen schweren Schlag versetzt, von dem sie sich aber wieder erholen. Die Folgen für den Immobilienmarkt fallen sehr unterschiedlich aus – sowohl regional als auch bezüglich der Segmente.
Es waren erschütternde Bilder, die im vergangenen Frühjahr um die Welt gingen: Die sonst so belebten Straßen von New York City waren wie leergefegt, schließlich galt coronabedingt in der Ostküstenmetropole seit Wochen eine weitgehende Ausgangssperre. Auch in anderen Teilen der USA gab es deutliche Einschränkungen des öffentlichen Lebens, was am Immobilienmarkt alles andere als spurlos vorbei ging. „Die Corona-Krise hat in den USA wie überall auf der Welt vor allem Immobilien im Bereich Einzelhandel, Hotel und Gastronomie stark getroffen. Auch die Entwicklung des Büroimmobilienmarkts ist 2020 ins Stocken geraten“, erläutert Volker Arndt, Geschäftsführer der US Treuhand. Deutlich weniger Folgen hatte Corona hingegen für eine andere Immobilienklasse. „Der von BVT fokussierte US-Mietwohnungsmarkt hat das Corona-Krisenjahr verhältnismäßig gut überstanden – insbesondere im Vergleich zu Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien. Die durchschnittliche Marktauslastung lag in 2020 bei 94,6 % gegenüber 95,2 % in 2019. Die Cap Rates, also die Ankaufsrenditen für Objektkäufer, sind anhaltend niedrig und das Preisniveau bleibt somit hoch. Das Mietniveau ist im letzten Jahr USA-weit und für alle Mietwohnkategorien durchschnittlich um 4,2 % zurückgegangen – bei deutlichen regionalen Unterschieden in beide Richtungen“, erläutert Christian Dürr, Geschäftsführer BVT Holding.
Christian Dürr Geschäftsführer BVT Holding Verwaltungs GmbH
Grund zum Optimismus – aber nicht überall
Unterschiedliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat Corona nicht nur bezüglich der Immobiliensegmente, sondern auch auf die Investmentregionen – auch, weil damit regionale Trends verstärkt werden. „Innerhalb der USA jedoch gibt es große Unterschiede. Unser Publikums-AIF „UST XXV“ investiert in die Metropolregionen im Südosten sowie die Bundesstaaten Washington, Nevada, Arizona, Ohio, Maryland, Pennsylvania, Missouri und im District of Columbia (DC), denn dort entwickelt sich das Wirtschaftswachstum seit vielen Jahren deutlich besser als im Landesdurchschnitt. Standorte wie beispielsweise New York schwächeln weiter. Die Corona-Krise beschleunigte diese bereits seit Jahren andauernde Entwicklung“, so Volker Arndt weiter, der für die nahe Zukunft aber insgesamt optimistisch ist. „Die Wirtschaft der USA ist zwar stark getroffen worden, wächst aber bereits wieder stärker und schneller als die deutsche beziehungsweise europäische Volkswirtschaft.“ So rechnet der IWF damit, dass die USWirtschaft in diesem Jahr um 7 % zulegen wird, was die stärkste Wachstumsrate der vergangenen 40 Jahre wäre. Für Deutschland wird hingegen nur mit einer Wachstumsrate von weniger als 4 % gerechnet. Als wesentliche Gründe für die positive Entwicklung in den USA macht Christian Dürr die sich deutlich verbessernde Corona-Lage aus. „Für konjunkturellen Rückenwind sorgen die sehr dynamische Impfkampagne, rückläufige Tendenzen bei den Infektionszahlen und das 1,9 Bio. US-Dollar schwere weitere Konjunkturpaket. Viele Ökonomen rechnen deshalb bereits im Sommer mit einer boomenden Wirtschaft, die sich auch auf den Immobilienmarkt auswirken wird.“ (ahu)
Volker Arndt Geschäftsführer US Treuhand Verwaltungsgesellschaft mbH
Darf’s ein bisschen mehr sein?
Im Vergleich mit den USA ist Deutschland eher klein. Das ist aber bei weitem nicht der einzige Grund, warum sich die Immobilienmärkte westlich und östlich des Atlantiks in einigen Punkten voneinander unterscheiden – sowohl auf Markt- als auch auf Objektebene.
Die vier sehr unterschiedlichen US-Bundesstaaten Alaska, Texas, Kalifornien und Montana haben eine Gemeinsamkeit: Sie alle sind alleine (teilweise sogar um ein Mehrfaches) größer als Deutschland. Diese Tatsache unterstreicht deutlich, welche Dimensionen die USA haben, die mit 9,8 Millionen km² 27-mal so groß wie Deutschland sind. Laut Volker Arndt, Geschäftsführer der US Treuhand, sorgt alleine dieser Größenunterschied dafür, dass der US-Immobilienmarkt wesentlich mehr Investmentopportunitäten als der deutsche bietet. Bei Investitionen in den USA ist zudem zu beachten, dass die dortigen Gliedstaaten über einen deutlich höheren Grad an Autonomie verfügen als in Deutschland. „Der US-Markt weist oftmals sehr viel größere regionale und regulatorische Unterschiede zwischen den US-Bundesstaaten auf, als dies beispielsweise zwischen deutschen Bundesländern der Fall ist“, erläutert Volker Arndt, dass sich die Struktur des amerikanischen Föderalismus auch auf dem Immobilienmarkt widerspiegelt. Nicht nur aus juristischen, sondern auch aus wirtschaftlichen Gründen gibt es bei Investitionen auf dem US-Immobilienmarkt verschiedene regionale Eigenschaften zu beachten. „Am größten Immobilienmarkt der Welt gibt es regional stark unterschiedliche Nachfrage- und damit Preisentwicklungen“, so Allan Boyd Simpson. Der Präsident der TSO sieht auch die monetären Rahmenbedingungen derzeit als positiv an: „Das aktuelle Zinsumfeld aber auch der starke und liquide Finanzmarkt bieten günstige Finanzierungsmöglichkeiten. Und auch der für ausländische Investoren interessante Kurs des Dollars sowie die Ankündigung der US-Notenbank, die Zinsen vorerst niedrig zu halten, begünstigen die positiven Entwicklungen am US-Immobilienmarkt.“ Die Zinsen in den USA sind zwar niedrig, aber nicht so niedrig wie in Deutschland – was Volker Arndt aber als Vorteil des amerikanischen Markts ansieht. „Während deutsche Gewerbeimmobilien bei einer 10-jährigen Zinsbindung mit Konditionen zwischen 1 % und 2 % liegen, können sie in den USA aktuell keine Finanzierung finden, die unter 4 % liegt. Und diese Tatsache allein führt bereits dazu, dass die Preisexzesse wie in Deutschland in den USA einfach nicht vorhanden sind.“
Allan Boyd Simpson Präsident und CEO TSO
Chancen durch Wachstum
Auch wenn die USA gerne für sich in Anspruch nehmen, die Nummer 1 sein zu wollen, sind sie in zwei Punkten weltweit „nur“ die Nummer 3: Bei der Fläche und auch bei der Bevölkerung. Während ersteres nicht so einfach vermehrbar ist, gibt es bei letzterem ein deutliches Wachstum: So leben inzwischen mit ca. 331 Millionen Menschen zwischen Atlantik- und Pazifikküste – ca. 50 Millionen mehr als noch vor 20 Jahren und der Trend zeigt weiter nach oben. Anders hingegen in Deutschland, wo die Einwohnerzahl seit Jahren stagniert. Entsprechend gibt es auf beiden Seiten des Atlantiks auch eine sehr unterschiedliche Definition des Begriffs „Wachstum“: „Wächst in Deutschland beispielsweise eine Metropolregion um jährlich 0,5 %, so spricht man hierzulande von einer Wachstumsregionen. Das ist in den USA anders. Hier sind 0,5 % Wachstum relativer Rückgang, denn die Bevölkerung in den USA wächst jährlich um rund 0,7 %. Wachstumsregionen sind dort Regionen, die um 1 % oder 2 % pro Jahr wachsen. Und allein aus dieser Differenz ergeben sich für deutsche Anleger sehr gute Chancen“, erläutert Volker Arndt. Zu den wachsenden Regionen gehört laut Allan Boyd Simpson bereits seit vielen Jahren der Südosten. Zudem sieht er Investmentopportunitäten gerade außerhalb der Großstädte: „Aktuell beobachten wir den Trend zur Suburbanisierung. Damit kommen Mittelzentren aber auch Vororte verstärkt ins Blickfeld der Immobilieninvestoren.“ Auf Wachstumskurs befindet sich auch der amerikanische Mietmarkt. Ein wesentlicher Grund hierfür ist, dass immer mehr Amerikaner flexibel auf berufliche Veränderungen reagieren möchten. Anpassungsfähigkeit spielt auch in anderer Hinsicht auf dem US-Mietmarkt eine große Rolle. So erläutert Christian Dürr, Geschäftsführer BVT Holding, dass die USA ein gegenüber Deutschland vergleichsweise liberales Mietrecht und eher kurze Vertragslaufzeiten hätten, die eine Anpassung der Mieten an das Marktniveau jederzeit möglich machen würden, was insbesondere aus Investorensicht interessant sei. So gibt es in den USA in der Regel nur befristete Mietverträge. Auch bei den von BVT in den USA entwickelten Objekten muss BVT Dürr zufolge einige Unterschiede beachten. „Anders als in Deutschland sind solche Class-A-Apartmentanlagen mit hochwertigen Innenausbauten ausgestattet und verfügen über attraktive Gemeinschaftseinrichtungen wie Fitnessstudio, Pool oder Clubhaus.“ (ahu)
TSO Die USA: ein starker Investitionsstandort – besonders jetzt
Die Vereinigten Staaten sind nach der längsten wirtschaftlichen Wachstumsphase in ihrer Geschichte Anfang letzten Jahres in eine pandemiebedingte Rezession geraten. Als Reaktion darauf hat die US-Regierung ihren Bürgern sowie der Wirtschaft bereits 5,3 Bio. US-Dollar für Finanzhilfen zugesagt – eine enorme Summe und das mit Abstand größte bisher dagewesene Konjunkturprogramm, das bereits stark positive Auswirkungen zeigt.
Die Marktlage ist nun geprägt von rascher wirtschaftlicher Erholung. Dies ist auch auf die weiterhin attraktive Zinssituation sowie deutlich erhöhte Konsumausgaben, getrieben durch die hohe Sparquote der US-Haushalte der vergangenen Monate, zurückzuführen. Die Zahl der Arbeitslosen ist zwar in den letzten Monaten um fast 10 % gesunken, aber immer noch über dem Niveau von vor der Pandemie. Auch die Inflation ist ein Thema, auch wenn sie in dieser Form wohl eher nur ein temporäres Phänomen bleiben dürfte. Wir glauben insgesamt, dass das Jahr 2021 mit einer sehr hohen wirtschaftlichen Produktivität enden und 2022 sich positiv anschließen wird. Das reale BIP-Wachstum wird derzeit für 2021 mit etwa 6 % und für 2022 mit 3 % prognostiziert.
Wie gestalten sich die Auswirkungen auf die Immobilienmärkte? Die Angestellten kehren allmählich in die Büros zurück, im Herbst werden die meisten wieder an ihrem gewohnten Arbeitsplatz sein. Der Trend zum Homeoffice war bereits vor der Pandemie da und wurde durch sie weiter beschleunigt. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass die Bürofläche als solche abgelöst wird, da die Zusammenarbeit in Präsenz und das soziale Zusammenwirken viele Vorteile für Unternehmen und Mitarbeiter bringt. Flexible Gestaltung von offener Bürofläche in vorstädtischer Lage wird hier also der Schlüssel sein, um weiter attraktiv für Mieter zu bleiben. Das bietet uns gute Chancen. Andere Sektoren wie z. B. der Häusermarkt erfahren derzeit aufgrund der deutlich zu angespannten Bausituation einen erheblichen Preisanstieg, der sich mit Zunahme der Bautätigkeit in absehbarer Zeit normalisieren dürfte. Wieder andere Segmente, wie z. B. Self-Storages, haben sogar deutlich von der Situation im letzten Jahr profitiert, da sie nicht auf menschlichen Kontakt angewiesen sind und Nutzern zudem gute Möglichkeiten für flexibles Mieten bieten.
Spannend ist zudem die demografische Entwicklung. In den letzten Jahrzehnten stieg die Geburtenrate stark an und es hat eine überdurchschnittlich hohe Migration von Menschen in den Südosten der USA gegeben. Dieser Trend hat sich während der Pandemie unvermindert fortgesetzt und ersten Erkenntnissen nach noch verstärkt. Da Menschen die dichtbesiedelten Städte im Nordosten und Westen verlassen, um in weniger dichte, weniger teure, verkehrstechnisch günstige und gesundheitlich attraktivere Vorstädte in den Südosten umzuziehen, steigt auch die Nachfrage nach Immobilien jeder Art in diesen Regionen. Es kommt also zur Suburbanisierung. Auch im Südosten selbst ist der Trend der Abwanderung aus den Städten in die Vororte nun längere Zeit zu beobachten und wurde durch die Pandemie weiter beschleunigt. Dies bedeutet zugleich attraktive Chancen für Immobilieninvestitionen an diesen Orten.
Über TSO
The Simpson Organization, Inc. („TSO“) ist ein US-amerikanischer Anbieter von Finanzanlageprodukten. TSO investiert strategisch in gewerbliche Immobilien und setzt den Investitionsschwerpunkt auf Immobilien und Märkte, in denen Visionen, Werte und nachhaltige Entwicklung zusammenwachsen. TSO investiert im Südosten der USA, insbesondere in Atlanta (Georgia), Charlotte (North Carolina) und Chattanooga (Tennessee) sowie in Florida, Virginia und South Carolina. A. Boyd Simpson gründete TSO 1988 als Beratungsunternehmen für institutionelle Immobilienanleger. Seit dieser Zeit hat sich TSO zu einem Full Service-Anbieter für Immobilienmanagement und -investment entwickelt, der gemeinsam mit weiteren Investoren Immobilien plant, entwickelt, erwirbt und vermarktet. Die Firmenzentrale von TSO ist in Atlanta beheimatet. Weitere Niederlassungen befinden sich an ausgewählten Standorten im Südosten der USA. In Deutschland ist TSO mit der Vertriebsgesellschaft TSO Capital Advisors GmbH in Frankfurt am Main und Düsseldorf vertreten.
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Nur kleine Zinsschritte
In Amerika dreht sich die Zinsschraube zwar im Gegensatz zu Europa jedoch nur sehr langsam. Eine eventuelle Beschleunigung könnte auch Folgen für den Immobilienmarkt haben. Auch wenn sich die USA bereits seit vielen Jahren ebenfalls im Zinstief befinden, ist dort noch deutlich mehr Bewegung zu vernehmen als in Europa: Während die EZB den Leitzins seit mittlerweile fünf Jahren bei 0 % hält, hat ihr US-
Pendant Fed in den vergangenen Jahren immer wieder an der Zinsschraube gedreht. Von früheren Zeiten ist das Zinsniveau aber auch in den USA noch weit entfernt – und wird es wohl auch in absehbarer Zeit bleiben. „Die Fed hat sich dazu verpflichtet, die Zinsen niedrig zu halten. In der Juni-Sitzung hat sie diese Strategie erneut bestätigt“, so Allan Boyd Simpson, Präsident der TSO. „Die US-amerikanische Notenbank erwartet für 2021 den stärksten Wirtschaftsaufschwung seit den 70er Jahren und hat angekündigt, die Leitzinsen bis 2023 unverändert im Korridor von 0 bis 0,25 % zu belassen – ungeachtet eines möglichen temporären Anstiegs der Inflationsrate, wie er von manchen Experten aufgrund des überdurchschnittlichen Wachstumsschubs in diesem Jahr erwartet wird“, ergänzt Christian Dürr, Geschäftsführer der BVT Holding. Bezüglich der Preissteigerungen sieht Simpson ebenfalls keine langfristigen Veränderungen. „Die höhere Inflation wird nur für einen kurzfristigen Zeitraum erwartet. Wir erwarten ebenfalls, dass die hohe Inflation nur vorübergehend ist, und glauben, dass wir über eine längere Periode niedrigere Zinsen sehen werden.“ Laut Christian Dürr ist für die Fed ohnehin die Inflationsrate eher zweitrangig. Vielmehr stünde ein beschäftigungspolitisches Ziel für US-Notenbank im Vordergrund. „Die Zinspolitik richtet sich insbesondere an der Arbeitslosenrate aus, angestrebt wird die Rückkehr zur Vollbeschäftigung in etwa auf Vorkrisenniveau.“ Dem von BVT bedienten Segment würde die aktuelle Strategie zugutekommen. „Angesichts dieser sehr positiven Perspektiven für die US-Wirtschaft und damit verbunden auch den Arbeitsmarkt, sehen Branchenspezialisten im Mietwohnimmobilienmarkt bereits um die Jahresmitte 2021 mindestens das Vorkrisenniveau erreicht“, so Dürr weiter.
Was wäre wenn…
Foto: © blvdone - stock.adobe.com Volker Arndt sieht die kleinen Zinsschritte von Seiten der Fed nicht als Vorboten einer Zinswende an, jedoch sei eine weitreichende Prognose zu dem Thema schwierig: „Der Einfluss der Notenbank auf den langfristigen Zins jedoch ist nur bedingt vorhanden“, erläutert der Geschäftsführer der US Treuhand. Allan Boyd Simpson sieht langfristig einen Anstieg der Zinsen, um die Kreditaufnahme zu bewältigen, die im Rahmen der beispiellosen Anreize für Unternehmen und Familien während der Corona-Zeit erfolgen. Wenn es zu einer Zinssteigerung kommt, hätte das Konsequenzen für den US-Immobilienmarkt. „Die Folge wäre u. a. ein Anstieg der so genannten Cap-Rates (Anfangsrendite eines Immobilienobjektes, die sich aus den Netto-Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis ergibt Anm. d. Red.). Immobilienhalter müssten dann unter Umständen einen Abschlag auf die Bewertung ihrer Immobilien vornehmen“, erläutert Volker Arndt. Allan Boyd Simpson zufolge sollte die Entwicklung deshalb genau verfolgt werden: „Für die Immobilienfinanzierung ist eine Beobachtung und rechtzeitige Antizipation der Zinsschritte wesentlich, um entweder günstig neu zu finanzieren oder vorteilhaft zu refinanzieren.“ Laut Volker Arnd würde sich eine potenzielle Zinssteigerung regional sehr unterschiedlich auswirken. „Je nach der wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Regionen könnten sich diese Abschläge zusätzlich erhöhen, wenn die Mieter-Nachfrage nachlässt.“ Profitieren könnten dann Gebiete, die weit weg vom Hauptsitz der Fed in Washington liegen: „Aus unserer Sicht sollten die Regionen im Südwesten der USA am geringsten hiervon betroffen sein, denn der Zuzug von Unternehmen und Menschen aus anderen Regionen der USA ist unglaublich hoch. Hier sind insgesamt die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bedingungen am günstigsten“, so Arndts Prognose für eine potenzielle Zeit, wenn sich die Zinsschraube in den USA wieder schneller drehen würde. (ahu)
Jason Lucas
Immobilien sind historisch gesehen attraktive Kapitalanlagen, die dem langfristigen konservativen Vermögensaufbau dienen. Nur wenige andere Anlageformen bieten weltweit ähnliche Sicherheit und einen vergleichbaren Vermögens- und Inflationsschutz für Investoren. Aktuell erfahren neue US-Immobilienstrategien ein starkes Interesse von institutionellen und privaten Investoren. Jason Lucas, Managing Partner der Deutsche Finance America im Gespräch über den US-Immobilienmarkt sowie über das neue „Lab-Office“ Projekt des Investment Managers in der Wissensmetropole Boston.
Herr Lucas, die Deutsche Finance America zählt derzeit zu den führenden Immobilieninvestoren in den USA. Wie sichern Sie sich den wichtigen Zugang zum US-Immobilienmarkt? Der Zugang zu attraktiven Investments ist ein wesentliches Kriterium für die Leistungsfähigkeit eines Investment Managers. Der Präsenz in einem der wichtigsten, transparentesten und liquidesten Immobilienmärkte der Welt ist dabei eine Grundvoraussetzung. Die DEUTSCHE FINANCE GROUP ist bereits seit 2010 in den USA aktiv und hat seitdem mehr als 4 Mrd. USD für institutionelle und private Investoren investiert. Seit 2018 verfügt die DEUTSCHE FINANCE GROUP in den USA über einen eigenen Standort in Denver/CO. Mit unserem erfahrenen Investmentteam und einem einzigartigen Netzwerk zu institutionellen Marktteilnehmern, sichern wir uns den Zugang zu „Off-Market Investments“ und haben damit in den letzten Jahren sehr fokussiert einige der bekanntesten Immobilien der USA erworben, wie beispielsweise im Oktober 2020 die ikonische „Transamerica Pyramid“ in San Francisco. Trotz der fortschreitenden Pandemie wurde der Ankauf der PrimeImmobilie über die Monate konsequent weiterverhandelt und es konnte dabei ein Kaufpreisnachlass von mehr als 60 Mio. USD für unsere Investoren realisiert werden. Aktuelle Mietvertragsabschlüsse liegen weit über den Durchschnittsmieten im Financial District und zeigen schon jetzt die Attraktivität dieser Immobilie.
Welche Investmentstrategie verfolgen Sie aktuell für die DEUTSCHE FINANCE GROUP in den USA? Institutionelle Investoren fokussieren sich in den USA nach unserer Erfahrung derzeit eher auf Prime-Investments in hervorragender Lage und mit Wertsteigerungspotenzial. Daher konzentrieren wir uns auf drei Themenfelder, die nach unserer Meinung von der Erholung der Immobilienmärkte profitieren werden. Prime-Office Buildings bilden die Basis unserer institutionellen USA-Strategie. Dabei handelt es sich um herausragende Immobilien in außergewöhnlichen Top-Lagen, in der Regel mit erstklassigen Mietern. Diese Prime-Immobilien erwirtschaften im Vergleich zu Europa erheblich höhere Renditen. Selbst nach Abzug von Kosten für die Währungssicherung können institutionelle Investoren damit die Rendite eines globalen Immobilienportfolios positiv beeinflussen. Diese Eigenschaft hat dazu geführt, dass in den letzten Jahren die Nachfrage nach US-Immobilien signifikant gestiegen ist. Im Ergebnis sollten deren Preise in einem anziehenden ökonomischen Umfeld somit auch mittelfristig weiter steigen. Hohe Objektqualitäten sorgen dafür, dass auch in herausfordernden Marktsituationen, die bestehende Mieterschaft stabil bleibt und sogar Neuvermietungen möglich sind. Aktuelle Mietvertragsabschlüsse im Umfang von rund 500 Mio. USD bestätigen diesen Ansatz. Neben den Prime-Office Buildings fokussieren wir uns auf Prime-Developments, insbesondere mit den Nutzungsarten Luxury Residential und Hotels. Dabei handelt es sich um die kurz- bis mittelfristige Realisierung renditestarker Immobilienprojekte in Top-Lagen mit hohem Wertsteigerungspotenzial und Core-Plus-, Value-Add oder opportunistische Strategien. Im Fokus steht dabei die Erzielung höherer risikoadjustierte Renditen beispielsweise durch Ausnutzen von Marktzyklen und -verwerfungen, Repositionierung von Gebäuden durch Reduzierung von Leerständen, Sanierungen und Änderung von Nutzungskonzepten. Durch Wertsteigerungsmaßnahmen und die anschließende Repositionierung wird der Marktwert nachhaltig auf einem höheren Niveau stabilisiert, weitgehend unabhängig von der jeweiligen Marktentwicklung.
Lab-Office Projektentwicklung „Boynton Yards“ in Boston
Ein gelungenes Beispiel für ein erfolgreiches Prime-Development ist unser Wertsteigerungsprojekt „Mandarin Oriental Residences Beverly Hills“. Dabei handelt es sich um die Entwicklung eines Wohngebäudes mit 54 Wohneinheiten in bester Lage von Beverly Hills, Kalifornien. Die Lage am Wilshire Boulevard, in Nähe zum Rodeo Drive, ist als hervorragend zu bezeichnen. Nach Fertigstellung werden die Wohneinheiten im Rahmen eines Branded Residences Konzeptes in Kooperation mit Mandarin Oriental, einem der renommiertesten Betreiber aus dem Bereich Luxushotellerie, verwaltet und anschließend vermarktet. Der Vermarktungsbeginn der Immobilie ist für die zweite Jahreshälfte 2021 geplant. Ein vergleichbares Konzept mit Mandarin Oriental realisieren wir auch an der New Yorker Fifth Avenue, welches nach einem harten Lockdown in New York ebenfalls in der zweiten Jahreshälfte in die Vermarktung geht. Aktuell zeichnen sich zudem neue interessante Immobilienstrategien ab, die künftig besonders im Fokus von institutionellen Investoren stehen werden. Dazu zählen auch so genannte Lab-Offices, die aufgrund der weltweit steigenden Forschungsaktivitäten für Impfstoffe und Arzneimittel derzeit eine besondere hohe Nachfrage erfahren. Bereits 2019 haben wir mit der Entwicklung institutioneller Club Deals in der amerikanischen Wissensmetropole Boston begonnen.
Können Sie uns Ihre Strategie hinsichtlich Lab-Offices anhand eines Beispiels näher erläutern? Lab-Offices sind innovative Büroflächen, die von Unternehmen aus dem Bereich Life Science für Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten genutzt werden. Dabei nehmen Laborräumlichkeiten den wesentlichen Anteil der Nutzfläche von Lab-Offices ein. Aufgrund der gewünschten Nähe der Lab-Office-Mieter zu renommierten Bildungs- und Forschungseinrichtungen bilden sich häufig Cluster, in denen sich Life Science Unternehmen und entsprechende Lab-Office-Flächen konzentrieren. Die größten Cluster in den USA sind dabei Boston/Cambridge, San Francisco/Bay Area und San Diego. Bei unserer ersten LabOffice-Entwicklung, dem Projekt „101 South Street“, die wir in Kooperation mit führenden lokalen Marktteilnehmern in Boston umsetzen, handelt es sich um die Entwicklung eines hochmodernen Gebäudes mit Lab-Offices in Boston/Somerville. „101 South Street“ ist Teil des mehrphasigen Entwicklungsgebietes „Boynton Yards“ und befindet sich etwa 1,3 km von den Stadtteilen Kendall Square und Harvard Square in Cambridge entfernt, die als das Zentrum der Life Science-Branche in der Region gelten. Die Universitäten Harvard, MIT und Tufts sind weniger als 5 km von der Immobilie entfernt. Die DEUTSCHE FINANCE GROUP hat mit „101 South Street“ schon früh einen beachtlichen Vermietungserfolg erzielt, das Projekt konnte im April 2021 rund sechs Monate früher als geplant zu 70 % vermietet werden. Für weitere 30 % des Gebäudes wurde zudem eine Option vereinbart. Mieter des Gebäudes ist ein führendes Unternehmen mit Sitz in Cambridge und ist mit seiner LifeScience-Plattform insbesondere in der Entwicklung von medizinischen Erzeugnissen und Impfstoffen aktiv. Boynton Yards ist damit ein perfektes Beispiel für eine innovative und zukunftsorientierte Immobilienstrategie mit kurzer Laufzeit.
Wie strukturieren Sie diese neue Immobilienart der „LabOffices“ als Investitionsstrategie für Ihre Investoren? Die DEUTSCHE FINANCE GROUP hat sich bereits weitere Anteile an Boynton Yards gesichert und realisiert aktuell einen neuen institutionellen Club Deal im Bereich Lab-Offices für institutionelle Anleger. In diesem Zusammenhang konnten wir auch eine Tranche für Privatanleger reservieren und haben diese über einen Alternativen Investmentfonds (AIF) strukturiert Der „DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II“ ist seit Anfang Juli im Vertrieb und trifft auf eine hohe Nachfrage. Wir rechnen mit einer zügigen Platzierung in den nächsten Wochen.
Prime-Development „Mandarin Oriental Residences Beverly Hills“
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Mit Luft-Schmierung CO2 sparen – und die Meere schützen
Aircoating-Technologie könnte die Revolution in der kommerziellen Schifffahrt werden. Prof. Dr. Thomas Schimmel, Universitätsprofessor am Karlsruher Institut für Technologie und Dr. Heiner Pollert, Gründer und Geschäftsführer bei PATENTPOOL Group, erklären im finanzwelt-Interview, wie das funktioniert und Anleger davon profitieren können.
finanzwelt: Sehr geehrter Herr Prof. Dr. Thomas Schimmel, Sie haben drei wesentliche Probleme von Booten und Schiffen gelöst: Bewuchs des Schiffrumpfes mit Meeresorganismen, Korrosion des Materials durch Salzwasser und vor allem der Reibungswiderstand bei Bewegung. Wie genau funktioniert das? Prof. Dr. Thomas Schimmel» Über eine spezielle, bioinspirierte Beschichtung hält die Schiffsoberfläche unter Wasser eine Luftschicht fest. Das Schiff gleitet also in einer Hülle aus Luft, wie es anlässlich des 2019 verliehenen Validierungspreises des Bundesministeriums (1. Preis) so treffend formuliert wurde. Diese Hülle soll nicht nur dazu dienen, das Schiff ‚per Luft-Schmierung‘ reibungsarm durch das Wasser gleiten zu lassen. Kommt das Schiff nicht mehr mit dem Wasser in Kontakt, lassen sich zugleich die Probleme des Biofouling und der Korrosion angehen – beides Probleme, die ausschließlich durch den Kontakt des Schiffes mit dem Wasser verursacht werden. Hinzu kommen noch zwei weitere Vorteile: Man geht davon aus, dass die Luftschicht zudem die Schallemission von Schiffsrumpf in das Wasser reduziert und damit dazu beitragen kann, ein weiteres großes ökologisches Problem zu lösen. Und: Toxische Stoffe aus Schiffsbeschichtungen können nicht ins Meerwasser abgegeben werden, wenn das Schiff gar nicht mit dem Meerwasser in Kontakt kommt.
finanzwelt: Diese Technik steht für kleine Boote bis große Containerriesen zur Verfügung. Ab wann kann damit gerechnet werden? Prof. Dr. Schimmel» Bereits im Sommer 2019 führten wir erste erfolgreiche Tests mit einem kleinen ferngesteuerten Boot mit Luftbeschichtung auf dem Geiranger Fjord aus. Nun erfolgt der Test an zunehmend größeren Schiffen bis hin zu Testflächen an einem Containerschiff im Rahmen des Aircoat-EU-Projektes.
finanzwelt: Die 50 größten Schiffe stoßen mehr Giftstoffe aus als alle Autos dieser Welt. Wieviel würde allein Ihre Aircoating-Technologie hier helfen? Prof. Dr. Schimmel» Diese oft zitierte Aussage muss sicher noch etwas differenzierter hinsichtlich der unterschiedlichen Schadstoffe betrachtet werden. Aber sie macht die Größenordnung des Problems anschaulich. Andererseits lässt sich Schifffahrt auch nicht vermeiden. Der weitaus größte Teil des Welthandels, circa 90 %, wird mit Schiffen abgewickelt. Mit einer Reduktion der Reibung durch die Lufthülle ergibt sich unmittelbar eine Reduktion der benötigten Antriebsleistung des Schiffes, was sich direkt in einer entsprechenden Verminderung des CO2-Ausstoßes und der Schadstoffemissionen des Schiffes auswirkt.
finanzwelt: Apropos Umweltschutz: Die Nutzung von umweltschädlichen Anti-Fouling-Beschichtungen für jedes Schiff Jahr für Jahr hat katastrophale Auswirkungen auf die Natur. Inwieweit hilft hier die Aircoating-Technologie? Prof. Dr. Schimmel» Die Vergiftung der Weltmeere durch umweltschädliche Antifouling-Beschichtungen stellt in der Tat ein großes ökologisches Problem dar. Eine Zeitschrift umschrieb dies unlängst mit den Worten ‚Alles vergiften, was vorbeischwimmt‘. Hier hilft die Luftschicht in doppelter Weise: Zum einen wäre selbst ein toxisch mit AntifoulingSubstanzen beschichteter Schiffsrumpf nicht umweltschädlich, solange er von einer Luftschicht umgeben ist: Nicht das Gift ist umweltschädlich, sondern die Freisetzung des Giftes. Und dies wird durch eine durchgehende Luftschicht vermieden. Zum anderen wird Fouling erheblich erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht, wenn der Schiffsrumpf von Luft umgeben ist und nicht von Wasser.
finanzwelt: Eine erfolgreiche Probe, umgeben von einer stabilen Luftschicht, liegt im Karlsruher Institut bereits seit mehr als sieben Jahre trocken unter Wasser. Mit welcher Haltbarkeit rechnen Sie für Ihre Folie bei richtiger Anwendung?
Dr. Heiner Pollert (li.), Gründer und Geschäftsführer bei PATENTPOOL Group und Prof. Dr. Thomas Schimmel (re.), Universitätsprofessor am Karlsruher Institut für Technologie
Prof. Dr. Schimmel» Unter Laborbedingungen erscheint aus heutiger Sicht die Haltbarkeit der Luftschicht der von uns entwickelten Modelloberflächen zeitlich nicht begrenzt zu sein. Unter harten maritimen Umgebungen hingegen sind die Anforderungen höher, und es ist auch mit Beschädigungen und Abnutzung zu rechnen – aber letzteres trifft natürlich für gegenwärtig verwendete Schiffsbeschichtungen in gleicher Weise zu. Sieben Jahre (oder mehr) sind aber ein Zeitraum, den wir für technische Anwendungen als Lebensdauer der Schiffsbeschichtung ebenfalls anstreben.
finanzwelt: Mit welchen Umsätzen rechnen Sie für 2021/22? Dr. Heiner Pollert» Für 2021 werden wir noch testen und keine Umsätze erzielen. In 2022 ist der Marktstart geplant. Wir gehen davon aus, dass ab 2023 Umsätze in zweistelliger Millionenhöhe erzielt werden. Denn stärkere Auflagen der Politik im Bereich von Treibhausemmissionen und Verschmutzung der Gewässer werden den Druck auf die Reedereien massiv erhöhen, so dass umweltfreundliche Lösungen zum Einsatz kommen müssen. Derzeit sind circa 98.000 Frachter, Öltanker und Kreuzfahrtschiffe im Einsatz, die jeweils eine zu beschichtende Fläche von mehr als 4.000 m2 pro Schiff aufweisen. Hinzu kommen 20 Millionen Motor- und Segelschiffe. Der Markt für diese Art der Schiffsbeschichtung hat ein Volumen von mind. 40 Milliarden Euro weltweit. Weiteres Marktpotenzial für diese disruptive Grundlagentechnologie ergibt sich bei hygienischen Trinkwasserspeichern und -leitungen, Fischzuchtbecken, chemischen Anlagen, Offshore Plattformen, Pipelines und Meerwasser-Entsalzungsanlagen.
finanzwelt: Sie sind mit 20-jähriger Erfahrung im Management und der Finanzierung disruptiver Technologien als Lead Investor bereits mit ca. 5 Millionen investiert. Wie können Anleger von Ihrer Erfindung profitieren? Dr. Pollert» Wir haben letztes Jahr den Hightech Value Pool, ein Fonds nach luxemburgischen Recht, initiiert. Der Fonds investiert in disruptive Technologien im Venturebereich (Seed-Phase). Ein Investment des Fonds ist ACT. Ein öffentliches Angebot hierzu gibt es nicht, allerdings können professionelle und semi-professionelle Anleger in den Fonds investieren. (lvs)
