Jeder fünfte ältere Immobilieneigentümer lehnt eine

Jeder fünfte ältere Immobilieneigentümer lehnt eine Neuverschuldung ab

Immobilien liegen weiter im Trend. Nicht nur in begehrten Lagen ist ihr Wert in den vergangenen Jahren durchaus (stark) gestiegen. Speziell für diejenigen, die sich vielleicht im Ruhestand einige Träume verwirklichen möchten und denen das nötige Kleingeld hierfür fehlt, kann ein Teilverkauf ihrer Immobilie eine lohnenswerte Überlegung sein. Für den verkauften Teil zahlt man ein Nutzungsentgelt, bleibt aber zugleich wirtschaftlicher Eigentümer. Es gibt immer mehr Anbieter dieses Konzepts. finanzwelt sprach exklusiv mit Christian Kuppig, Geschäftsführer Engel & Völkers LiquidHome, der die Spezifika des Teilverkaufs erläuterte und auf die Perspektiven dieses Segments zu sprechen kam. finanzwelt: Ohne Liquidität geht wenig im Leben. Inwiefern kann ein Immobilien-Teilverkauf hier eine sinnvolle Lösung sein? Christian Kuppig» Eigentümer einer Immobilie haben mit ihrem Haus oder ihrer Wohnung zwar ein großes Vermögen, doch das ist eben nicht frei verfügbar. Besonders im Alter, wenn man seinen Ruhestand genießen möchte, fehlt angesichts schmaler Renten häufig die dafür notwendige Liquidität. Der Teilverkauf als Form der Immobilienverrentung bietet hier eine Lösung insbesondere für Menschen, die weiterhin selbstbestimmt über ihre Immobilie verfügen möchten, die an der zukünftigen Wertentwicklung partizipieren und ihr Eigenheim gegebenenfalls auch vererben

wollen. Im Gegensatz zu anderen Modellen verkauft man seine Immobilie beim Teilverkauf nicht komplett, sondern eben nur anteilig bis zu 50 %. Dies kann auch sukzessive geschehen. Ein weiterer Unterschied zu Leibrente und Co.: Der Teilverkauf kann rückgängig gemacht, der verkaufte Anteil also zurückerworben werden. Und im Gegensatz zu anderen Rentenmodellen erhalten Teilverkäufer den fairen Verkehrswert ihrer Immobilie ausbezahlt – die zukünftige Lebenserwartung spielt keine Rolle. Wir haben unsere Kunden gefragt, weshalb sie sich für den Teilverkauf als Modell der Immobilienverrentung entschieden haben. Vier von fünf Befragten wollen keinen Gesamtverkauf, zwei von fünf auch weiterhin eigenständig über die Immobilien entscheiden, beispielsweise bei Renovierungsmaßnahmen oder Vermietungen. Jeder Dritte möchte sein Eigenheim vererben können und an der zukünftigen Wertentwicklung partizipieren. Eine alternative Möglichkeit, Liquidität zu erhalten, wäre natürlich auch die Kreditaufnahme. Von den von uns befragten Kunden kam eine Neuverschuldung im Alter für jeden Fünften jedoch nicht in Betracht, und bei vielen Banken ist es ab einem gewissen Alter auch gar nicht so einfach, überhaupt noch einen größeren Kredit zu erhalten.

finanzwelt: Wie können wir uns einen solchen Teilverkauf in der Praxis vorstellen? Kuppig» Eigentümer, die sich für einen Teilverkauf interessieren, können zunächst einmal ganz unverbindlich mit Engel & Völkers LiquidHome Kontakt aufnehmen. Im ersten Schritt wird der Verkehrswert der Immobilie indikativ mit Hilfe unserer Datenbanken analysiert. Je nachdem, wie groß der individuelle Kapitalbedarf ist, errechnet sich daraus der zu verkaufende Anteil. Sagt diese erste Einschätzung dem Interessenten zu, so beauftragen wir einen unabhängigen, zertifizierten Gutachter zur Bestimmung des genauen Immobilienwerts. Dieser Gutachter kann übrigens auch vom Kunden bestellt werden, solange er über die entsprechende Zertifizierung verfügt. Die Kosten für den Gutachter trägt Engel & Völkers LiquidHome. Ist der Kunde nach Begutachtung auch mit diesem Wert einverstanden, wird der Teilverkauf in die Wege geleitet und notariell beglaubigt. Über den verkauften Anteil wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, das heißt, dass der Kunde ein lebenslanges und insolvenzgeschütztes Nutzungsrecht auch am veräußerten Anteil behält. Im Gegenzug zahlt er dafür eine Nutzungsgebühr an Engel & Völkers LiquidHome, analog einer anteiligen Miete. Wichtig: Der Kunde bzw. seine Erben haben immer ein Vorkaufsrecht an dem verkauften Immobilienanteil. Sobald alles Rechtliche geklärt ist, erfolgt auch schon die Auszahlung des gewünschten Betrags.

finanzwelt: Welche Rechte seitens des Eigentümers bleiben beim Teilverkauf unberührt? Kuppig» Der Eigentümer bleibt der wirtschaftliche Eigentümer, das heißt, er trifft alle Entscheidungen über seine Immobilie auch nach dem Teilverkauf allein. Engel & Völkers LiquidHome ist lediglich stiller Anteilseigner. Durch das Nießbrauchrecht kann der Eigentümer den verkauften Anteil weiterhin so nutzen, wie er es auch vor dem Teilverkauf getan hat. Und nur er entscheidet, ob und wann die Immobilie ggf. komplett verkauft wird oder ob der verkaufte Anteil zurückerworben wird. Auch eine Vermietung der Immobilie ist jederzeit möglich. Die Mieteinnahmen erhält dann zu 100 % der Eigentümer.

finanzwelt: Nun müssen Ihre Kunden für den veräußerten Teil ein Nutzungsentgelt zahlen. Durchaus doch ein Risiko, falls das nicht mehr aufgebracht werden kann? Kuppig» Die Nutzungsgebühr ist ein wichtiger Bestandteil des Teilverkauf-Vertrags. Sollte der Kunde insgesamt sieben Monate in Verzug geraten, behalten wir uns vor, das Nießbrauchrecht zu kündigen und die Immobilie gemeinsam zu veräußern. Dann muss der Eigentümer zwar ausziehen, erhält aber natürlich den anteiligen Veräußerungserlös aus dem Gesamtverkauf. Grundsätzlich werden wir immer versuchen, mit dem Eigentümer einen gemeinsamen Weg zu finden.

finanzwelt: Seit 2020 ist E&V LiquidHome am Markt. Wie fällt ein erstes Zwischenfazit aus? Kuppig» Wir sind sehr zufrieden mit der Geschäftsentwicklung, die unsere Erwartungen klar übertrifft. Seit April 2020 haben wir ca. 350 Teilverkäufe mit einem Volumen von fast 100 Mio. Euro durchgeführt. Gerade erst diesen Monat verzeichnen wir einen neuen Rekord an Kundenanfragen. Das zeigt uns, dass wir mit dem Teilverkauf einen echten Bedarf decken und eine Lücke schließen.

finanzwelt: Wie bewerten Sie die Zukunftsaussichten für dieses Segment? Kuppig» Insgesamt ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Immobilienverrentungen steigen wird, denn das Problem der Altersarmut nimmt zu – und Immobilieneigentümer verfügen durch ihr Eigenheim über ein großes Vermögen, nicht zuletzt durch die positive Wertentwicklung der Immobilien. Wir sind davon überzeugt, dass sich der Teilverkauf als echter Problemlöser auch gegenüber den alternativen Immobilienverrentungs-Modellen durchsetzen kann, denn er ist transparent, fair und bietet den Kunden die größtmögliche Flexibilität.

finanzwelt: Wie ist die gegenwärtige Wettbewerbssituation bzw. inwiefern heben Sie sich von anderen Anbietern ab? Kuppig» Durch die Nutzung des Markennamens Engel & Völkers und die Einbindung in das Lizenzpartner-Netzwerk schaffen wir Vertrauen: Engel & Völkers steht für jahrzehntelange Immobilienkompetenz. Zwei Drittel unserer Kunden entscheiden sich für uns, weil sie der Marke vertrauen und es sich um eine langfristige Partnerschaft handelt. (ah)